CA Versailles, ch. civ. 1-3, 26 mars 2026, n° 23/00089
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50F
Chambre civile 1-3
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 26 MARS 2026
N° RG 23/00089 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VTNH
AFFAIRE :
,
[M], [Q], [C], [I]
C/
,
[P], [J], [O]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de, [Localité 1]
N° Chambre : 2
N° Section :
N° RG : 20/03010
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Delphine BOURREE, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Jennifer ELKABBAS de la SELARL LECKI ELKABBAS, avocat au barreau de VAL D'OISE,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur, [M], [Q], [C], [I]
né le 16 Avril 1936 à, [Localité 2]
de nationalité Française
,
[Adresse 1]
,
[Localité 3]
présent
Représentant : Me Delphine BOURREE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 582
APPELANT
****************
Monsieur, [P], [J], [O]
né le 06 Décembre 1948
de nationalité Française
,
[Adresse 2]
,
[Localité 3]
Madame, [V], [Y], [H] épouse, [O]
née le 13 Septembre 1952 à, [Localité 4] (PORTUGAL)
de nationalité Française
,
[Adresse 3]
,
[Localité 3]
Représentant : Me Jennifer ELKABBAS de la SELARL LECKI ELKABBAS, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 212
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 février 2026, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence PERRET, Présidente
Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère
Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère
Greffière, lors des débats : Mme FOULON
FAITS ET PROCEDURE
M., [O] et Mme, [V], [L] (M. et Mme, [O] ou les époux, [O]) sont propriétaires d'un bien immobilier situé, [Adresse 2] à, [Localité 5] (95), jouxtant le bien de M. et Mme, [I].
Par acte authentique du 23 août 2016, M., [I] et son ex-épouse ont vendu à M. et Mme, [O], une maison individuelle à usage d'habitation, située, [Adresse 1] à, [Localité 5], moyennant le prix de 140 000 euros.
L'acte de vente prévoyait que les acquéreurs, propriétaires du bien, en auraient la jouissance à compter de l'extinction du droit d'usage et d'habitation réservé au profit de M., [I] seul, sa vie durant.
Par lettre du 17 décembre 2019, M., [I] a informé M. et Mme, [O] que la chaudière ne fonctionnait pas, les mettant en demeure de procéder à son remplacement.
Après s'être déplacé, M., [O] a mandate la société Perronet afin d'établir un diagnostic.
Le 17 décembre 2019, le technicien a relevé qu'il existait « un problème lié à l'aquastat de la chaudière qui ne régule pas la chaudière. C'est la surchauffe qui s'enclenche et qui coupe la chaudière. De même, le thermomètre ne fonctionne plus. »
Le 26 décembre 2019, la société Perronet a établi un premier devis libelle a l'ordre de M. et Mme, [O] puis, l'intervention relevant de l'entretien de la chaudière, un second devis identique libelle a l'ordre de M., [I], d'un montant de 1 876,49 euros HT soit 2 064,14 euros TTC prévoyant le remplacement de la régulation.
Le 31 décembre 2019, le devis ayant été accepté par M., [I], la société Perronet est intervenue à son domicile et a procédé aux réparations de la chaudière.
Par acte d'huissier du 15 juillet 2020, M., [I], contestant le fait que M. et Mme, [O] aient réalisé les réparations prévus à l'acte de vente et le remplacement complet de la chaudière qu'il jugeait nécessaires, les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Pontoise, aux fins de voir ordonner, à titre principal, la résolution du contrat de vente, à titre subsidiaire, le paiement de dommages et intérêts.
Par jugement du 12 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :
- débouté M., [I] de l'ensemble de ses demandes,
- débouté M. et Mme, [O] de leurs demandes de communication sous astreinte du contrat d'entretien de la chaudière, de remise en état du bien, d'injonction de mettre un terme à l'occupation,
- rejeté le surplus des demandes,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,
- condamné M., [I] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M., [I] aux dépens.
Par acte du 5 janvier 2023, M., [I] a interjeté appel et demande à la cour, par dernières écritures du 28 mars 2023, de :
A titre principal,
- réformer le jugement déféré,
- constater l'inexécution de l'obligation de réparation et de remplacement de M. et Mme, [O],
- constater l'existence d'un abus d'état de dépendance,
- ordonner la résolution du contrat,
- remettre les parties dans leur état initial avant la vente immobilière en ordonnant :
* la restitution de la propriété immobilière par M. et Mme, [O] à son égard,
* le paiement de 140 000 euros de sa part à M. et Mme, [O] par tout moyen, y compris par voie de compensation civile,
A titre subsidiaire,
- condamner M. et Mme, [O] au paiement de 52 000 euros au titre de dommages et intérêts en raison des préjudices matériels subis, dont :
* au titre de la minoration excessive du prix d'achat......................................30 000 euros,
* au titre du remboursement de la somme versée sans contrepartie...............20 000 euros,
* au titre du remboursement du montant des travaux avancé..........................2 000 euros,
- condamner M. et Mme, [O] au paiement de 1 500 euros au titre du préjudice moral,
en tout état de cause, condamner M. et Mme, [O] au paiement de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 23 juin 2023, M. et Mme, [O] demandent à la cour de :
- les recevoir en leurs écritures et les y déclarer bien fondés,
- débouter M., [I] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
en conséquence, confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a :
* débouté M., [I] de l'ensemble de ses demandes,
* rappelé que l'exécution provisoire est de droit,
* condamné M., [I] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné M., [I] aux dépens,
En tout état de cause,
- condamner M., [I] au paiement d'une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision a intervenir.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026.
EXPOSE DES MOTIFS
A titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir «dire et juger », « constater », et « donner acte », ne constituent pas, hormis les cas limitativement prévus par la loi, des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.
Sur la demande de résolution de vente
Le tribunal a écarté les fautes des époux, [O] alléguées par M., [I] et en conséquence rejeté la demande de résolution de la vente pour inexécution de leurs obligations contractuelles. Il a jugé que le fait que les époux, [O] aient pris les lieux en l'état avec certains dysfonctionnements notés à l'acte de vente ne permettait pas de déduire qu'il devait être dérogé aux textes applicables du code civil reproduits à l'acte de vente. Ainsi les grosses réparations sont celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale et sont énumérées limitativement à l'article 606 du code civil, et les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble. Il en a déduit que la réparation de la chaudière n'exigeait pas un changement total mais un entretien, de sorte qu'elle était à la charge de l'occupant M., [I]. Il a jugé par ailleurs que la demande à produire sous astreinte le contrat d'entretien de la chaudière était inutile à la résolution du litige et l'a donc écartée. De même, il a relevé que les anomalies nécessitant des réparations quant à l'alimentation en gaz relevaient des réparations locatives tant sur le fondement de l'acte de vente que du décret du 26 août 1987. Il a encore retenu qu'aucun manquement des époux, [X] n'était démontré s'agissant de l'installation électrique puisqu'aucune plainte n'avait jamais été adressée par M., [I]. Enfin, il a relevé que le refus de M., [I] d'accueillir un artisan missionné par les époux, [O] pour poser un détecteur de fumée l'empêchait de faire valoir une quelconque faute de ces derniers.
M., [I] expose qu'il n'a pu jouir raisonnablement de son bien et doit vivre dans un logement indécent si ce n'est insalubre. Il considère qu'une dérogation aux textes applicables du code civil est justifiée. Il fait valoir que les époux, [O] ont manqué à leurs obligations contractuelles en ne prenant pas en charge plusieurs réparations qu'il considère relever des grosses réparations, alors qu'ils avaient connaissance de l'état du bien lors de la vente et avaient accepté de mettre à leur charge toutes les réparations relatives aux installations de gaz et d'électricité. Il réfute ensuite s'être opposé à la venue d'un artisan pour la pose d'un détecteur de fumée. Il ajoute que des obligations supplémentaires ont été mises à la charge des propriétaires en contrepartie de la minoration du prix de vente par rapport au marché, de sorte qu'en ne les exécutant pas, ils ont commis des fautes susceptibles d'entrainer la résolution du contrat de vente.
Les époux, [O] soutiennent en réponse qu'ils n'ont commis aucun manquement dans leurs obligations contractuelles. S'appuyant sur les articles 605, 606 du code civil, ils font valoir que la réparation de la chaudière est à la charge de l'occupant. En application du décret du 26 août 1987, ils font valoir que l'entretien de l'installation de gaz relève des réparations locatives, à la charge du bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation, de même que les réparations liées aux anomalies électriques. Ils soulignent qu'ils ont constaté par ailleurs plusieurs raccordements électriques et des aménagements au sein du bien sans avoir obtenu leur autorisation, témoignant de ce que M., [I] sous-loue son bien en violation de ses obligations contractuelles. Ils confirment que M., [I] a refusé l'entrée d'un artisan pour la pose de détecteurs de fumée, produisant une attestation de l'artisan missionné pour le faire, de sorte qu'il ne peut leur être reproché une faute dans l'absence d'installation de celui-ci.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et selon l'article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »
Dans le cas présent, il n'est pas contesté que M., [I], aux termes de l'acte vente du 23 août 2016 s'est réservé un droit d'usage et d'habitation des lieux à titre gratuit sa vie durant. Ce droit d'usage lui donne un droit de jouissance limité, qui doit être, en application de l'article 627 du code civil, paisible. Par ailleurs l'article 629 du code civil prévoit qu'à défaut d'explication dans le titre sur l'étendue des droits d'usage et d'habitation, ceux-ci sont réglés par les articles 630 et suivants du code civil.
L'acte de vente stipule que M., [I] peut « jouir des biens qui lui sont réservés, y recevoir ou héberger qui bon lui semble, mais ne peut en aucun cas les louer ». Il précise encore que « le bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation maintiendra le bien en bon état de réparation et d'entretien jusqu'à l'extinction de son usufruit. L'acquéreur supportera les grosses réparations conformément à l'article 605 du code civil. Le vendeur ne pourra céder ni louer les droits donnés qui lui resteront strictement personnels à lui et sa famille conformément aux articles 630 à 633 du code civil. Si le vendeur ne peut habiter le bien dont il s'agit du fait de l'âge ou de la maladie, il aura faculté de renoncer aux droits donnés moyennant la charge pour l'acquéreur qui s'y oblige de lui verser une rente viagère annuelle majorée de 0,00% »
Or, en application de l'article 605 du code civil : « L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. » et de l'article 606 du même code :« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
Ainsi les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
S'agissant de la chaudière
L'énumération des gros travaux visés à l'article 606 du code civil n'est pas limitative, la prise en charge des réparations de l'article 606 ne dispense pas le propriétaire de répondre de la vétusté, sauf convention particulière (Cass. 3e civ., 3 avril 2001, n° 99- 15.740). Dès lors que la nécessité des réparations ou le changement de la chaudière découlent de sa vétusté et à défaut de clause contraire, les frais sont à la charge du propriétaire, puisqu'il s'agit de permettre à l'occupant de bénéficier d'un logement décent, dont la possibilité de se chauffer est une composante essentielle.
Pour être mise à la charge du propriétaire, la réparation de la chaudière doit être considérée comme une « grosse réparation », ce qui peut s'apprécier au regard de la valeur de la chaudière et du coût de la réparation, ou au regard de la structure même de l'installation du chauffage sur laquelle elle porte, ou bien être nécessité par la vétusté de la chaudière, pourtant rien entretenue par le locataire ou l'usufruitier. Il convient à celui qui invoque la vétusté à l'origine de la nécessité de la réparation de la démontrer.
En ce qui concerne la plainte et la réparation payée par M., [I] toutefois, le problème ne portait pas sur la nécessité de changement de la chaudière, mais sur le dépannage d'un élément hors service, à savoir l'aquastat, dispositif utilisé dans les systèmes de chauffage pour contrôler la température de l'eau, lequel en l'espèce ne régulait plus la chaudière. Le bon d'intervention de la société de réparation Perronet mentionne aussi que le thermomètre ne fonctionne plus (pièce 1 des intimés). Le devis du 17 janvier 2020 adressé aux époux, [O] indique comme descriptif des travaux « changement de régulation » et précise que le fabriquant ne produit plus la pièce de telle sorte qu'il « faut prévoir le changement complet de régulation ». Ce devis porte sur un montant total de 1 910,14 euros, dont M., [I] ne fait pas valoir qu'il s'agit d'un coût anormalement élevé par rapport à la valeur de la chaudière elle-même. Il est simplement produit un devis d'installation de chaudière et pompe à chaleur pour un montant de 7259,81 euros en juin 2019 (pièce n°7 de l'appelant). En outre, M., [I] écrit à l'entreprise qu'il a fait intervenir en juin pour lui demander « si vous pensez que cette chaudière n'est plus réparable, pouvez-vous s'il vous plait établir un certificat qui confirme que son état et son âge ne vous permet pas de remettre celle-ci en état et de plus l'entretien de cette chaudière serait très difficile dans l'avenir du fait de manque de pièces ». (courrier du 15 novembre 2019 de M., [I] à l'entreprise Carvalho) Pour autant, M., [I] ne produit pas la réponse de l'entreprise à ce courrier. D'autre part, la réparation finalement effectuée (selon facture du 9 janvier 2020), permet de considérer qu'à cette date, la réparation était encore possible sans nécessité de changement de l'installation complète de la chaudière.
Il n'est nullement mentionné le caractère vétuste de l'installation ou la fin de vie de la chaudière nécessitant qu'elle soit changée, puisque la seule réparation du fonctionnement du système de régulation, peu important qu'il faille procéder à son renouvellement, suffit. Par ailleurs, il n'est pas justifié de l'entretien de la chaudière par M., [I].
Dès lors, non seulement l'état de la chaudière nécessitait des réparations mais non son remplacement, mais encore, celles-ci ne pouvaient que relever de l'entretien de l'équipement, ne s'agissant pas d'une grosse réparation au sens de l'article 606 du code civil, intéressant l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
Or cet entretien, aux termes de l'acte de vente reprenant les termes des articles 605 et 606 du code civil, relève des obligations du titulaire du droit d'usage et d'habitation, M., [I], et non des propriétaires, les époux, [O], lesquelles n'ont pas commis de manquement à leurs obligations contractuelles. Le jugement est confirmé sur ce point.
S'agissant de l'installation électrique, il n'est pas contesté que plusieurs anomalies avaient été relevées dans le diagnostic énergétique joint à l'acte de vente.
L'acte de vente spécifiait que le vendeur déclarait « que le bien est équipé d'une installation [électrique] de plus de quinze ans » et que l'acquéreur reconnaissait avoir pris connaissance du diagnostic électrique et faisait « son affaire personnelle de son contenu » l'acte précise encore « il lui est rappelé [à l'acquéreur] qu'en cas d'accidents électriques consécutifs à ces anomalies pouvant être révélées par l'état annexé, sa responsabilité pourrait être engagée tant civilement que pénalement, de la même façon que la compagnie d'assurances pourrait invoquer le défaut d'aléa afin de refuser de garantir le sinistre électrique ». Il s'agit des anomalies suivantes : « les règles liées aux zones dans les locaux contenant une baignoire ou une douche. Des matériels présentant des risques de contact direct. Des conducteurs non protégés mécaniquement ».
Néanmoins, pour faire valoir des manquements contractuels des époux, [O], encore faut-il que M., [I] démontre qu'il a réclamé que les non-conformités électriques soient réparées et corrigées, puisque l'acte ne mentionne pas que les acquéreurs s'obligent à les réparer dans un délai précis. Or, M., [I] n'en formule la demande indirectement via une action en résolution de vente, qu'à l'occasion de la présente instance. En outre, M., [I] ne caractérise pas, par un constat ou tout autre moyen de preuve, en quoi les anomalies décrites dans l'acte de vente auraient pour conséquence de rendre le logement insalubre ou indécent.
En conséquence, comme l'a retenu à juste titre le tribunal, M., [I] ne peut en l'état de la procédure et sans même mise en demeure antérieure, faire valoir une faute des époux, [O], pour lesquels l'obligation de réfection d'une installation électrique non-conforme n'en est pas moins réelle, particulièrement si l'installation présente des dangers pour les personnes occupantes et les biens.
S'agissant de l'installation de gaz
La cour adopte les motifs du tribunal qui a jugé que les anomalies décrites par le diagnostic de l'installation de gaz joint à l'acte de vente relevaient de réparations dites locatives, à la charge du bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation, soit M., [I], de sorte qu'aucun manquement ne pouvait être reproché à cet égard aux époux, [O].
S'agissant de la pose des détecteurs de fumée, si M., [I] indique dans ses conclusions d'appel ne pas être opposé à la venue d'un artisan pour celle-ci, les époux, [O] produisent une attestation signée de M., [I], ce qu'il ne dément pas, dans laquelle ce dernier « affirme refuser la venue d'un artisan payé par M., [O] pour installer les détecteurs de fumées. Je m'engage à le faire moi-même et décharge de ce fait M., [O] de cet engagement ».
Ainsi, M., [I] ne peut se prévaloir d'une faute des époux, [O] à ce titre, et la cour confirme le jugement sur ce point.
En conséquence, la cour confirme le rejet de la demande de résolution du contrat de vente pour manquements des époux, [O] à leurs obligations contractuelles, M., [I] échouant à les démontrer.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le tribunal a rejeté la demande d'indemnisation au titre du préjudice moral présentée par M., [I] dès lors qu'aucune faute des époux, [O] n'était rapportée. Il a rejeté les demandes s'agissant du remboursement des travaux effectués sur la chaudière dans la mesure où ceux-ci relevaient des réparations locatives, rejeté la demande de remboursement de la somme de 20 000 euros, que M., [I] indique avoir versée sans contrepartie, en l'absence de preuve que les sommes effectivement retirées sur son compte bancaire avaient été remises aux époux, [O]. Enfin, il a rejeté la demande de paiement au titre de la minoration excessive du prix d'achat à hauteur de 30 000 euros, fondée sur l'article 1143 et l'abus de l'état de dépendance de M., [I], en l'absence de pièce permettant d'évaluer le prix d'achat par rapport au marché.
M., [I] soutient qu'il était dans un état de dépendance affective à l'égard des époux, [O], tel que défini par l'ordonnance du 10 février 2016 et codifiée à l'article 1143 du code civil. Il déclare avoir vendu sa maison à la moitié du prix du marché et avoir donné sans contrepartie la somme de 20 000 euros à ses acquéreurs, cette dette étant connue de diverses personnes qui en attestent et témoignent de la violence économique dont il fait l'objet. Il réclame ainsi comme en première instance les sommes suivantes :
- 30 000 euros au titre de la minoration excessive du prix d'achat
- 20 000 euros au titre du remboursement de la somme versée sans contrepartie
- 2 000 euros au titre du remboursement des travaux avancés
- 1 500 euros au titre du préjudice moral subi.
Les époux, [O] soutiennent que la minoration du prix trouve sa cause dans le droit d'usage et d'habitation durant la vie de M., [I], soit un temps indéterminé. Ils contestent avoir reçu une quelconque somme de 20 000 euros de M., [I] et arguent de ce la lettre écrite par M., [I] n'est qu'une preuve faite à lui-même. Ils font valoir que les retraits de somme d'argent par ce dernier ne prouvent pas que les sommes leur aient été versées. Ils contestent l'état de dépendance allégué par M., [I], expliquant qu'ils n'entretiennent avec lui que des relations de voisinage, qu'ils n'ont même jamais pris un repas ensemble.
Sur ce,
S'agissant du remboursement des travaux avancés, la cour relève à la suite du tribunal qu'en l'absence de manquement des époux, [O] à leurs obligations contractuelles, les travaux payés par M., [I] qui ont porté sur le dépannage de la chaudière en juin 2019 pour 127,47 euros, le raccord et le flexible de gaz pour 56,84 euros et la réparation du système de régulation de la chaudière pour 1910,14 euros, ne peuvent être mis à la charge des propriétaires, en raison de la nature même des travaux et des termes de l'acte de vente. Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M., [I] à ce titre.
S'agissant de la minoration excessive du prix de vente du bien, pour laquelle M., [O] réclame une indemnisation à hauteur de 30 000 euros, il n'est pas contesté que la maison a été vendue à un prix en dessous du marché. En revanche, la contrepartie du prix réside dans le droit d'usage et d'habitation laissé à M., [I] sa vie durant, c'est-à-dire pour une durée indéterminée. En outre, des obligations de réparation des installations électriques et de gaz sont bel et bien à la charge des époux, [O] en qualité de propriétaires, car ils doivent permettre à M., [I] de vivre dans un logement décent, obligation dont ils doivent s'acquitter en tout état de cause. La cour confirme donc le jugement qui a débouté M., [I] de sa demande d'indemnisation de la minoration du prix de vente.
Sur le versement de 20 000 euros, que M., [I] allègue avoir versée aux époux, [O]
Aux termes de l'article 1143 du code civil, modifié par la loi n°2018-287 du 20 avril 2018 : « Il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif. »
Pour que la violence économique soit caractérisée, il faut donc que le cocontractant ait «exploité abusivement » la situation de dépendance de son cocontractant, et que l'auteur de la violence tire un avantage manifestement excessif de la contrainte. Cette disposition vise l'abus de n'importe quelle hypothèse de dépendance : dépendance économique, dépendance mentale, liée à l'âge, à l'état de santé ou même dépendance affective.
L'abus de dépendance est sanctionné par la nullité du contrat et l'octroi de dommages et intérêts.
Dans le cas présent, M., [I] affirme avoir eu une dette de 20 000 euros à l'égard de M. et Mme, [X]. Cela ressort d'un courrier qu'il a écrit lui-même à M., [O] : « je précise à nouveau que je vous dois la somme de 20 000 euros pour la vente de ma maison située au, [Adresse 4]. Il était prévu lors de la signature que je rembourserais cette somme suivant mes possibilités sur une durée de 4 à 5 ans. (') Pour résumer, j'ai effectué un premier versement de 5 000 euros en décembre 2016, le deuxième versement sur votre demande de 3 000 euros le 23/12/2017, le troisième versement est prévu fin juin 2018 pour un montant de de 2 000 euros. (') je pense pouvoir honorer ma dette dans les délais comme c'était prévu lors de la signature le 23/08/2016 ». A l'appui de cette affirmation, M., [I] produit les témoignages d'une voisine et d'un « ami de vacances », qui rapportent que M., [I] leur a parlé d'une dette. Ces derniers attestent avoir vu qu'il comptait des billets (M., [U] atteste l'avoir vu compter des billets pour 3000 euros le 20 décembre 2017) ou qu'il remettait une enveloppe à M., [O] (Mme, [K], dont l'attestation est incomplète, puisque la première page mentionnant ses liens avec l'appelant n'est pas produite, atteste que M., [I] fait appel à elle pour « toutes les questions d'argent » et l'avoir vu donner une enveloppe à M., [O] qui l'a mise sous son pull, enveloppe dans laquelle elle avait elle-même mis une somme d'argent, mais sans pouvoir dire combien). Dans le même temps, M., [U] indique que M., [O] a effectué des travaux importants chez M., [I] et précise « ce dernier achetait les fournitures, l'autre faisait la pose. Il travaillait pour « sa » maison ».
L'acte de vente ne fait nullement obligation à M., [I] de verser une telle somme aux époux, [O], et un tel accord n'est pas prouvé.
Des relevés de comptes de M., [I] font effectivement état de nombreux retraits de sommes importantes en décembre 2017, janvier 2018, juillet 2018 et novembre 2018.
En revanche, si ces mouvements interrogent, l'affectation de ces sommes aux époux de, [X] n'est pas démontrée et les témoignages imprécis produits ne permettent de prouver ni la « dette » dont fait état M., [I], qui est contestée par les intimés, ni encore de prouver la remise de cet argent à ces derniers.
En outre, pour prouver sa dépendance affective envers les intimés, M., [I] allègue avoir confié des démarches à M., [O] « pour le jour de [s]on grand départ », dont appeler «, [S] » dont on suppose qu'il s'agit d,'[D], [K], qui a attesté dans cette affaire, et une certaine, [A], pour que ces dernières puissent prendre leurs affaires (pour, [S]) et « tout ce qu'elle veut [car] elle [l']a beaucoup soutenu (pour, [A]) ». Dans le même courrier du 16 mai 2018 lui demandant de prévenir ces deux dames, il mentionne être « très déçu » et « ne pas penser un mot » de ce que M., [O] aurait « signé uniquement pour [lui] faire plaisir et [le] protéger ». Ce courrier ambivalent s'agissant de la confiance donnée par M., [I] à M., [O], témoigne d'une vulnérabilité certaine, dont l'âge est une des composantes, mais non pas d'une dépendance affective et/ou économique à l'égard des époux, [O]. Les éléments médicaux présentés par M., [I] portent sur une opération du genou et un rendez-vous de rhumatologie dans un centre de santé : ils ne suffisent pas à caractériser une dépendance. Celle-ci n'est pas établie ni étayée par les éléments produits et le courrier du 16 mai 2018 rédigé par l'appelant lui-même.
Ensuite, s'agissant de la deuxième condition pour reconnaître la violence économiqie, à savoir l'avantage manifestement excessif de la contrainte, M., [I] invoque la minoration du prix de vente sans contrepartie, dont il a été vu plus haut qu'elle n'était pas caractérisée. Elle peut être considérée en conséquence comme un avantage manifestement excessif tirée de la dépendance affective alléguée.
Le jugement est confirmé de ce chef.
S'agissant du préjudice moral, si M., [I] fait valoir qu'il a passé tout l'hiver sans chauffage, il ressort des pièces produites que c'est après plusieurs essais de réparation qu'il a fait intervenir une entreprise le 16 décembre 2019, laquelle a fait un devis le 18 décembre 2019 à M., [O], devis refait le 26 décembre 2019, accepté par M., [I] qui avait mis en demeure M., [O] le 17 décembre 2019 de réparer la chaudière. Or la chaudière a été réparée manifestement le 31 décembre 2019, et une facture émise par l'artisan le 9 janvier 2020 à M., [I] (pièces 6 et 8 de l'appelant, pièces 1 et 2 des intimés). La réparation a donc été effectuée moins de 15 jours après la mise en demeure, sans que M., [I] ne justifie qu'elle ait été dépourvue d'efficacité, indépendamment du fait qu'elle relevait de réparation à sa charge ; il en résulte que ni la faute, ni le préjudice moral ne sont établis.
Le jugement est donc confirmé de ce chef.
Sur les autres demandes
Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile, que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l'indemnité fixée au titre de l'article 700 précité est apprécié selon l'équité et la situation économique des parties.
Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.
M., [I] succombant est condamné aux dépens de la procédure d'appel et à verser à M. et Mme, [O] la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles. Il est débouté de ses demandes à ces titres.
Par ailleurs, il sera relevé qu'il est demandé par les intimés de prononcer l'exécution provisoire de la décision, alors qu'il n'est demandé aucune infirmation du chef de dispositif qui a rappelé que l'exécution provisoire du jugement était de droit. La cour n'en est donc pas saisie.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,
Confirme le jugement dans toutes ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
Condamne M., [I] à verser à M. et Mme, [O] ensemble la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M., [I] aux dépens de la procédure d'appel ,
Déboute M., [I] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière, La Présidente,
DE
VERSAILLES
Code nac : 50F
Chambre civile 1-3
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 26 MARS 2026
N° RG 23/00089 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VTNH
AFFAIRE :
,
[M], [Q], [C], [I]
C/
,
[P], [J], [O]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de, [Localité 1]
N° Chambre : 2
N° Section :
N° RG : 20/03010
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Delphine BOURREE, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Jennifer ELKABBAS de la SELARL LECKI ELKABBAS, avocat au barreau de VAL D'OISE,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur, [M], [Q], [C], [I]
né le 16 Avril 1936 à, [Localité 2]
de nationalité Française
,
[Adresse 1]
,
[Localité 3]
présent
Représentant : Me Delphine BOURREE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 582
APPELANT
****************
Monsieur, [P], [J], [O]
né le 06 Décembre 1948
de nationalité Française
,
[Adresse 2]
,
[Localité 3]
Madame, [V], [Y], [H] épouse, [O]
née le 13 Septembre 1952 à, [Localité 4] (PORTUGAL)
de nationalité Française
,
[Adresse 3]
,
[Localité 3]
Représentant : Me Jennifer ELKABBAS de la SELARL LECKI ELKABBAS, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 212
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 février 2026, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence PERRET, Présidente
Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère
Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère
Greffière, lors des débats : Mme FOULON
FAITS ET PROCEDURE
M., [O] et Mme, [V], [L] (M. et Mme, [O] ou les époux, [O]) sont propriétaires d'un bien immobilier situé, [Adresse 2] à, [Localité 5] (95), jouxtant le bien de M. et Mme, [I].
Par acte authentique du 23 août 2016, M., [I] et son ex-épouse ont vendu à M. et Mme, [O], une maison individuelle à usage d'habitation, située, [Adresse 1] à, [Localité 5], moyennant le prix de 140 000 euros.
L'acte de vente prévoyait que les acquéreurs, propriétaires du bien, en auraient la jouissance à compter de l'extinction du droit d'usage et d'habitation réservé au profit de M., [I] seul, sa vie durant.
Par lettre du 17 décembre 2019, M., [I] a informé M. et Mme, [O] que la chaudière ne fonctionnait pas, les mettant en demeure de procéder à son remplacement.
Après s'être déplacé, M., [O] a mandate la société Perronet afin d'établir un diagnostic.
Le 17 décembre 2019, le technicien a relevé qu'il existait « un problème lié à l'aquastat de la chaudière qui ne régule pas la chaudière. C'est la surchauffe qui s'enclenche et qui coupe la chaudière. De même, le thermomètre ne fonctionne plus. »
Le 26 décembre 2019, la société Perronet a établi un premier devis libelle a l'ordre de M. et Mme, [O] puis, l'intervention relevant de l'entretien de la chaudière, un second devis identique libelle a l'ordre de M., [I], d'un montant de 1 876,49 euros HT soit 2 064,14 euros TTC prévoyant le remplacement de la régulation.
Le 31 décembre 2019, le devis ayant été accepté par M., [I], la société Perronet est intervenue à son domicile et a procédé aux réparations de la chaudière.
Par acte d'huissier du 15 juillet 2020, M., [I], contestant le fait que M. et Mme, [O] aient réalisé les réparations prévus à l'acte de vente et le remplacement complet de la chaudière qu'il jugeait nécessaires, les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Pontoise, aux fins de voir ordonner, à titre principal, la résolution du contrat de vente, à titre subsidiaire, le paiement de dommages et intérêts.
Par jugement du 12 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :
- débouté M., [I] de l'ensemble de ses demandes,
- débouté M. et Mme, [O] de leurs demandes de communication sous astreinte du contrat d'entretien de la chaudière, de remise en état du bien, d'injonction de mettre un terme à l'occupation,
- rejeté le surplus des demandes,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,
- condamné M., [I] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M., [I] aux dépens.
Par acte du 5 janvier 2023, M., [I] a interjeté appel et demande à la cour, par dernières écritures du 28 mars 2023, de :
A titre principal,
- réformer le jugement déféré,
- constater l'inexécution de l'obligation de réparation et de remplacement de M. et Mme, [O],
- constater l'existence d'un abus d'état de dépendance,
- ordonner la résolution du contrat,
- remettre les parties dans leur état initial avant la vente immobilière en ordonnant :
* la restitution de la propriété immobilière par M. et Mme, [O] à son égard,
* le paiement de 140 000 euros de sa part à M. et Mme, [O] par tout moyen, y compris par voie de compensation civile,
A titre subsidiaire,
- condamner M. et Mme, [O] au paiement de 52 000 euros au titre de dommages et intérêts en raison des préjudices matériels subis, dont :
* au titre de la minoration excessive du prix d'achat......................................30 000 euros,
* au titre du remboursement de la somme versée sans contrepartie...............20 000 euros,
* au titre du remboursement du montant des travaux avancé..........................2 000 euros,
- condamner M. et Mme, [O] au paiement de 1 500 euros au titre du préjudice moral,
en tout état de cause, condamner M. et Mme, [O] au paiement de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 23 juin 2023, M. et Mme, [O] demandent à la cour de :
- les recevoir en leurs écritures et les y déclarer bien fondés,
- débouter M., [I] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
en conséquence, confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a :
* débouté M., [I] de l'ensemble de ses demandes,
* rappelé que l'exécution provisoire est de droit,
* condamné M., [I] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné M., [I] aux dépens,
En tout état de cause,
- condamner M., [I] au paiement d'une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision a intervenir.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026.
EXPOSE DES MOTIFS
A titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir «dire et juger », « constater », et « donner acte », ne constituent pas, hormis les cas limitativement prévus par la loi, des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.
Sur la demande de résolution de vente
Le tribunal a écarté les fautes des époux, [O] alléguées par M., [I] et en conséquence rejeté la demande de résolution de la vente pour inexécution de leurs obligations contractuelles. Il a jugé que le fait que les époux, [O] aient pris les lieux en l'état avec certains dysfonctionnements notés à l'acte de vente ne permettait pas de déduire qu'il devait être dérogé aux textes applicables du code civil reproduits à l'acte de vente. Ainsi les grosses réparations sont celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale et sont énumérées limitativement à l'article 606 du code civil, et les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble. Il en a déduit que la réparation de la chaudière n'exigeait pas un changement total mais un entretien, de sorte qu'elle était à la charge de l'occupant M., [I]. Il a jugé par ailleurs que la demande à produire sous astreinte le contrat d'entretien de la chaudière était inutile à la résolution du litige et l'a donc écartée. De même, il a relevé que les anomalies nécessitant des réparations quant à l'alimentation en gaz relevaient des réparations locatives tant sur le fondement de l'acte de vente que du décret du 26 août 1987. Il a encore retenu qu'aucun manquement des époux, [X] n'était démontré s'agissant de l'installation électrique puisqu'aucune plainte n'avait jamais été adressée par M., [I]. Enfin, il a relevé que le refus de M., [I] d'accueillir un artisan missionné par les époux, [O] pour poser un détecteur de fumée l'empêchait de faire valoir une quelconque faute de ces derniers.
M., [I] expose qu'il n'a pu jouir raisonnablement de son bien et doit vivre dans un logement indécent si ce n'est insalubre. Il considère qu'une dérogation aux textes applicables du code civil est justifiée. Il fait valoir que les époux, [O] ont manqué à leurs obligations contractuelles en ne prenant pas en charge plusieurs réparations qu'il considère relever des grosses réparations, alors qu'ils avaient connaissance de l'état du bien lors de la vente et avaient accepté de mettre à leur charge toutes les réparations relatives aux installations de gaz et d'électricité. Il réfute ensuite s'être opposé à la venue d'un artisan pour la pose d'un détecteur de fumée. Il ajoute que des obligations supplémentaires ont été mises à la charge des propriétaires en contrepartie de la minoration du prix de vente par rapport au marché, de sorte qu'en ne les exécutant pas, ils ont commis des fautes susceptibles d'entrainer la résolution du contrat de vente.
Les époux, [O] soutiennent en réponse qu'ils n'ont commis aucun manquement dans leurs obligations contractuelles. S'appuyant sur les articles 605, 606 du code civil, ils font valoir que la réparation de la chaudière est à la charge de l'occupant. En application du décret du 26 août 1987, ils font valoir que l'entretien de l'installation de gaz relève des réparations locatives, à la charge du bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation, de même que les réparations liées aux anomalies électriques. Ils soulignent qu'ils ont constaté par ailleurs plusieurs raccordements électriques et des aménagements au sein du bien sans avoir obtenu leur autorisation, témoignant de ce que M., [I] sous-loue son bien en violation de ses obligations contractuelles. Ils confirment que M., [I] a refusé l'entrée d'un artisan pour la pose de détecteurs de fumée, produisant une attestation de l'artisan missionné pour le faire, de sorte qu'il ne peut leur être reproché une faute dans l'absence d'installation de celui-ci.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et selon l'article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »
Dans le cas présent, il n'est pas contesté que M., [I], aux termes de l'acte vente du 23 août 2016 s'est réservé un droit d'usage et d'habitation des lieux à titre gratuit sa vie durant. Ce droit d'usage lui donne un droit de jouissance limité, qui doit être, en application de l'article 627 du code civil, paisible. Par ailleurs l'article 629 du code civil prévoit qu'à défaut d'explication dans le titre sur l'étendue des droits d'usage et d'habitation, ceux-ci sont réglés par les articles 630 et suivants du code civil.
L'acte de vente stipule que M., [I] peut « jouir des biens qui lui sont réservés, y recevoir ou héberger qui bon lui semble, mais ne peut en aucun cas les louer ». Il précise encore que « le bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation maintiendra le bien en bon état de réparation et d'entretien jusqu'à l'extinction de son usufruit. L'acquéreur supportera les grosses réparations conformément à l'article 605 du code civil. Le vendeur ne pourra céder ni louer les droits donnés qui lui resteront strictement personnels à lui et sa famille conformément aux articles 630 à 633 du code civil. Si le vendeur ne peut habiter le bien dont il s'agit du fait de l'âge ou de la maladie, il aura faculté de renoncer aux droits donnés moyennant la charge pour l'acquéreur qui s'y oblige de lui verser une rente viagère annuelle majorée de 0,00% »
Or, en application de l'article 605 du code civil : « L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. » et de l'article 606 du même code :« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien. »
Ainsi les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
S'agissant de la chaudière
L'énumération des gros travaux visés à l'article 606 du code civil n'est pas limitative, la prise en charge des réparations de l'article 606 ne dispense pas le propriétaire de répondre de la vétusté, sauf convention particulière (Cass. 3e civ., 3 avril 2001, n° 99- 15.740). Dès lors que la nécessité des réparations ou le changement de la chaudière découlent de sa vétusté et à défaut de clause contraire, les frais sont à la charge du propriétaire, puisqu'il s'agit de permettre à l'occupant de bénéficier d'un logement décent, dont la possibilité de se chauffer est une composante essentielle.
Pour être mise à la charge du propriétaire, la réparation de la chaudière doit être considérée comme une « grosse réparation », ce qui peut s'apprécier au regard de la valeur de la chaudière et du coût de la réparation, ou au regard de la structure même de l'installation du chauffage sur laquelle elle porte, ou bien être nécessité par la vétusté de la chaudière, pourtant rien entretenue par le locataire ou l'usufruitier. Il convient à celui qui invoque la vétusté à l'origine de la nécessité de la réparation de la démontrer.
En ce qui concerne la plainte et la réparation payée par M., [I] toutefois, le problème ne portait pas sur la nécessité de changement de la chaudière, mais sur le dépannage d'un élément hors service, à savoir l'aquastat, dispositif utilisé dans les systèmes de chauffage pour contrôler la température de l'eau, lequel en l'espèce ne régulait plus la chaudière. Le bon d'intervention de la société de réparation Perronet mentionne aussi que le thermomètre ne fonctionne plus (pièce 1 des intimés). Le devis du 17 janvier 2020 adressé aux époux, [O] indique comme descriptif des travaux « changement de régulation » et précise que le fabriquant ne produit plus la pièce de telle sorte qu'il « faut prévoir le changement complet de régulation ». Ce devis porte sur un montant total de 1 910,14 euros, dont M., [I] ne fait pas valoir qu'il s'agit d'un coût anormalement élevé par rapport à la valeur de la chaudière elle-même. Il est simplement produit un devis d'installation de chaudière et pompe à chaleur pour un montant de 7259,81 euros en juin 2019 (pièce n°7 de l'appelant). En outre, M., [I] écrit à l'entreprise qu'il a fait intervenir en juin pour lui demander « si vous pensez que cette chaudière n'est plus réparable, pouvez-vous s'il vous plait établir un certificat qui confirme que son état et son âge ne vous permet pas de remettre celle-ci en état et de plus l'entretien de cette chaudière serait très difficile dans l'avenir du fait de manque de pièces ». (courrier du 15 novembre 2019 de M., [I] à l'entreprise Carvalho) Pour autant, M., [I] ne produit pas la réponse de l'entreprise à ce courrier. D'autre part, la réparation finalement effectuée (selon facture du 9 janvier 2020), permet de considérer qu'à cette date, la réparation était encore possible sans nécessité de changement de l'installation complète de la chaudière.
Il n'est nullement mentionné le caractère vétuste de l'installation ou la fin de vie de la chaudière nécessitant qu'elle soit changée, puisque la seule réparation du fonctionnement du système de régulation, peu important qu'il faille procéder à son renouvellement, suffit. Par ailleurs, il n'est pas justifié de l'entretien de la chaudière par M., [I].
Dès lors, non seulement l'état de la chaudière nécessitait des réparations mais non son remplacement, mais encore, celles-ci ne pouvaient que relever de l'entretien de l'équipement, ne s'agissant pas d'une grosse réparation au sens de l'article 606 du code civil, intéressant l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
Or cet entretien, aux termes de l'acte de vente reprenant les termes des articles 605 et 606 du code civil, relève des obligations du titulaire du droit d'usage et d'habitation, M., [I], et non des propriétaires, les époux, [O], lesquelles n'ont pas commis de manquement à leurs obligations contractuelles. Le jugement est confirmé sur ce point.
S'agissant de l'installation électrique, il n'est pas contesté que plusieurs anomalies avaient été relevées dans le diagnostic énergétique joint à l'acte de vente.
L'acte de vente spécifiait que le vendeur déclarait « que le bien est équipé d'une installation [électrique] de plus de quinze ans » et que l'acquéreur reconnaissait avoir pris connaissance du diagnostic électrique et faisait « son affaire personnelle de son contenu » l'acte précise encore « il lui est rappelé [à l'acquéreur] qu'en cas d'accidents électriques consécutifs à ces anomalies pouvant être révélées par l'état annexé, sa responsabilité pourrait être engagée tant civilement que pénalement, de la même façon que la compagnie d'assurances pourrait invoquer le défaut d'aléa afin de refuser de garantir le sinistre électrique ». Il s'agit des anomalies suivantes : « les règles liées aux zones dans les locaux contenant une baignoire ou une douche. Des matériels présentant des risques de contact direct. Des conducteurs non protégés mécaniquement ».
Néanmoins, pour faire valoir des manquements contractuels des époux, [O], encore faut-il que M., [I] démontre qu'il a réclamé que les non-conformités électriques soient réparées et corrigées, puisque l'acte ne mentionne pas que les acquéreurs s'obligent à les réparer dans un délai précis. Or, M., [I] n'en formule la demande indirectement via une action en résolution de vente, qu'à l'occasion de la présente instance. En outre, M., [I] ne caractérise pas, par un constat ou tout autre moyen de preuve, en quoi les anomalies décrites dans l'acte de vente auraient pour conséquence de rendre le logement insalubre ou indécent.
En conséquence, comme l'a retenu à juste titre le tribunal, M., [I] ne peut en l'état de la procédure et sans même mise en demeure antérieure, faire valoir une faute des époux, [O], pour lesquels l'obligation de réfection d'une installation électrique non-conforme n'en est pas moins réelle, particulièrement si l'installation présente des dangers pour les personnes occupantes et les biens.
S'agissant de l'installation de gaz
La cour adopte les motifs du tribunal qui a jugé que les anomalies décrites par le diagnostic de l'installation de gaz joint à l'acte de vente relevaient de réparations dites locatives, à la charge du bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation, soit M., [I], de sorte qu'aucun manquement ne pouvait être reproché à cet égard aux époux, [O].
S'agissant de la pose des détecteurs de fumée, si M., [I] indique dans ses conclusions d'appel ne pas être opposé à la venue d'un artisan pour celle-ci, les époux, [O] produisent une attestation signée de M., [I], ce qu'il ne dément pas, dans laquelle ce dernier « affirme refuser la venue d'un artisan payé par M., [O] pour installer les détecteurs de fumées. Je m'engage à le faire moi-même et décharge de ce fait M., [O] de cet engagement ».
Ainsi, M., [I] ne peut se prévaloir d'une faute des époux, [O] à ce titre, et la cour confirme le jugement sur ce point.
En conséquence, la cour confirme le rejet de la demande de résolution du contrat de vente pour manquements des époux, [O] à leurs obligations contractuelles, M., [I] échouant à les démontrer.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le tribunal a rejeté la demande d'indemnisation au titre du préjudice moral présentée par M., [I] dès lors qu'aucune faute des époux, [O] n'était rapportée. Il a rejeté les demandes s'agissant du remboursement des travaux effectués sur la chaudière dans la mesure où ceux-ci relevaient des réparations locatives, rejeté la demande de remboursement de la somme de 20 000 euros, que M., [I] indique avoir versée sans contrepartie, en l'absence de preuve que les sommes effectivement retirées sur son compte bancaire avaient été remises aux époux, [O]. Enfin, il a rejeté la demande de paiement au titre de la minoration excessive du prix d'achat à hauteur de 30 000 euros, fondée sur l'article 1143 et l'abus de l'état de dépendance de M., [I], en l'absence de pièce permettant d'évaluer le prix d'achat par rapport au marché.
M., [I] soutient qu'il était dans un état de dépendance affective à l'égard des époux, [O], tel que défini par l'ordonnance du 10 février 2016 et codifiée à l'article 1143 du code civil. Il déclare avoir vendu sa maison à la moitié du prix du marché et avoir donné sans contrepartie la somme de 20 000 euros à ses acquéreurs, cette dette étant connue de diverses personnes qui en attestent et témoignent de la violence économique dont il fait l'objet. Il réclame ainsi comme en première instance les sommes suivantes :
- 30 000 euros au titre de la minoration excessive du prix d'achat
- 20 000 euros au titre du remboursement de la somme versée sans contrepartie
- 2 000 euros au titre du remboursement des travaux avancés
- 1 500 euros au titre du préjudice moral subi.
Les époux, [O] soutiennent que la minoration du prix trouve sa cause dans le droit d'usage et d'habitation durant la vie de M., [I], soit un temps indéterminé. Ils contestent avoir reçu une quelconque somme de 20 000 euros de M., [I] et arguent de ce la lettre écrite par M., [I] n'est qu'une preuve faite à lui-même. Ils font valoir que les retraits de somme d'argent par ce dernier ne prouvent pas que les sommes leur aient été versées. Ils contestent l'état de dépendance allégué par M., [I], expliquant qu'ils n'entretiennent avec lui que des relations de voisinage, qu'ils n'ont même jamais pris un repas ensemble.
Sur ce,
S'agissant du remboursement des travaux avancés, la cour relève à la suite du tribunal qu'en l'absence de manquement des époux, [O] à leurs obligations contractuelles, les travaux payés par M., [I] qui ont porté sur le dépannage de la chaudière en juin 2019 pour 127,47 euros, le raccord et le flexible de gaz pour 56,84 euros et la réparation du système de régulation de la chaudière pour 1910,14 euros, ne peuvent être mis à la charge des propriétaires, en raison de la nature même des travaux et des termes de l'acte de vente. Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M., [I] à ce titre.
S'agissant de la minoration excessive du prix de vente du bien, pour laquelle M., [O] réclame une indemnisation à hauteur de 30 000 euros, il n'est pas contesté que la maison a été vendue à un prix en dessous du marché. En revanche, la contrepartie du prix réside dans le droit d'usage et d'habitation laissé à M., [I] sa vie durant, c'est-à-dire pour une durée indéterminée. En outre, des obligations de réparation des installations électriques et de gaz sont bel et bien à la charge des époux, [O] en qualité de propriétaires, car ils doivent permettre à M., [I] de vivre dans un logement décent, obligation dont ils doivent s'acquitter en tout état de cause. La cour confirme donc le jugement qui a débouté M., [I] de sa demande d'indemnisation de la minoration du prix de vente.
Sur le versement de 20 000 euros, que M., [I] allègue avoir versée aux époux, [O]
Aux termes de l'article 1143 du code civil, modifié par la loi n°2018-287 du 20 avril 2018 : « Il y a également violence lorsqu'une partie, abusant de l'état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu'il n'aurait pas souscrit en l'absence d'une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif. »
Pour que la violence économique soit caractérisée, il faut donc que le cocontractant ait «exploité abusivement » la situation de dépendance de son cocontractant, et que l'auteur de la violence tire un avantage manifestement excessif de la contrainte. Cette disposition vise l'abus de n'importe quelle hypothèse de dépendance : dépendance économique, dépendance mentale, liée à l'âge, à l'état de santé ou même dépendance affective.
L'abus de dépendance est sanctionné par la nullité du contrat et l'octroi de dommages et intérêts.
Dans le cas présent, M., [I] affirme avoir eu une dette de 20 000 euros à l'égard de M. et Mme, [X]. Cela ressort d'un courrier qu'il a écrit lui-même à M., [O] : « je précise à nouveau que je vous dois la somme de 20 000 euros pour la vente de ma maison située au, [Adresse 4]. Il était prévu lors de la signature que je rembourserais cette somme suivant mes possibilités sur une durée de 4 à 5 ans. (') Pour résumer, j'ai effectué un premier versement de 5 000 euros en décembre 2016, le deuxième versement sur votre demande de 3 000 euros le 23/12/2017, le troisième versement est prévu fin juin 2018 pour un montant de de 2 000 euros. (') je pense pouvoir honorer ma dette dans les délais comme c'était prévu lors de la signature le 23/08/2016 ». A l'appui de cette affirmation, M., [I] produit les témoignages d'une voisine et d'un « ami de vacances », qui rapportent que M., [I] leur a parlé d'une dette. Ces derniers attestent avoir vu qu'il comptait des billets (M., [U] atteste l'avoir vu compter des billets pour 3000 euros le 20 décembre 2017) ou qu'il remettait une enveloppe à M., [O] (Mme, [K], dont l'attestation est incomplète, puisque la première page mentionnant ses liens avec l'appelant n'est pas produite, atteste que M., [I] fait appel à elle pour « toutes les questions d'argent » et l'avoir vu donner une enveloppe à M., [O] qui l'a mise sous son pull, enveloppe dans laquelle elle avait elle-même mis une somme d'argent, mais sans pouvoir dire combien). Dans le même temps, M., [U] indique que M., [O] a effectué des travaux importants chez M., [I] et précise « ce dernier achetait les fournitures, l'autre faisait la pose. Il travaillait pour « sa » maison ».
L'acte de vente ne fait nullement obligation à M., [I] de verser une telle somme aux époux, [O], et un tel accord n'est pas prouvé.
Des relevés de comptes de M., [I] font effectivement état de nombreux retraits de sommes importantes en décembre 2017, janvier 2018, juillet 2018 et novembre 2018.
En revanche, si ces mouvements interrogent, l'affectation de ces sommes aux époux de, [X] n'est pas démontrée et les témoignages imprécis produits ne permettent de prouver ni la « dette » dont fait état M., [I], qui est contestée par les intimés, ni encore de prouver la remise de cet argent à ces derniers.
En outre, pour prouver sa dépendance affective envers les intimés, M., [I] allègue avoir confié des démarches à M., [O] « pour le jour de [s]on grand départ », dont appeler «, [S] » dont on suppose qu'il s'agit d,'[D], [K], qui a attesté dans cette affaire, et une certaine, [A], pour que ces dernières puissent prendre leurs affaires (pour, [S]) et « tout ce qu'elle veut [car] elle [l']a beaucoup soutenu (pour, [A]) ». Dans le même courrier du 16 mai 2018 lui demandant de prévenir ces deux dames, il mentionne être « très déçu » et « ne pas penser un mot » de ce que M., [O] aurait « signé uniquement pour [lui] faire plaisir et [le] protéger ». Ce courrier ambivalent s'agissant de la confiance donnée par M., [I] à M., [O], témoigne d'une vulnérabilité certaine, dont l'âge est une des composantes, mais non pas d'une dépendance affective et/ou économique à l'égard des époux, [O]. Les éléments médicaux présentés par M., [I] portent sur une opération du genou et un rendez-vous de rhumatologie dans un centre de santé : ils ne suffisent pas à caractériser une dépendance. Celle-ci n'est pas établie ni étayée par les éléments produits et le courrier du 16 mai 2018 rédigé par l'appelant lui-même.
Ensuite, s'agissant de la deuxième condition pour reconnaître la violence économiqie, à savoir l'avantage manifestement excessif de la contrainte, M., [I] invoque la minoration du prix de vente sans contrepartie, dont il a été vu plus haut qu'elle n'était pas caractérisée. Elle peut être considérée en conséquence comme un avantage manifestement excessif tirée de la dépendance affective alléguée.
Le jugement est confirmé de ce chef.
S'agissant du préjudice moral, si M., [I] fait valoir qu'il a passé tout l'hiver sans chauffage, il ressort des pièces produites que c'est après plusieurs essais de réparation qu'il a fait intervenir une entreprise le 16 décembre 2019, laquelle a fait un devis le 18 décembre 2019 à M., [O], devis refait le 26 décembre 2019, accepté par M., [I] qui avait mis en demeure M., [O] le 17 décembre 2019 de réparer la chaudière. Or la chaudière a été réparée manifestement le 31 décembre 2019, et une facture émise par l'artisan le 9 janvier 2020 à M., [I] (pièces 6 et 8 de l'appelant, pièces 1 et 2 des intimés). La réparation a donc été effectuée moins de 15 jours après la mise en demeure, sans que M., [I] ne justifie qu'elle ait été dépourvue d'efficacité, indépendamment du fait qu'elle relevait de réparation à sa charge ; il en résulte que ni la faute, ni le préjudice moral ne sont établis.
Le jugement est donc confirmé de ce chef.
Sur les autres demandes
Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile, que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l'indemnité fixée au titre de l'article 700 précité est apprécié selon l'équité et la situation économique des parties.
Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.
M., [I] succombant est condamné aux dépens de la procédure d'appel et à verser à M. et Mme, [O] la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles. Il est débouté de ses demandes à ces titres.
Par ailleurs, il sera relevé qu'il est demandé par les intimés de prononcer l'exécution provisoire de la décision, alors qu'il n'est demandé aucune infirmation du chef de dispositif qui a rappelé que l'exécution provisoire du jugement était de droit. La cour n'en est donc pas saisie.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,
Confirme le jugement dans toutes ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
Condamne M., [I] à verser à M. et Mme, [O] ensemble la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M., [I] aux dépens de la procédure d'appel ,
Déboute M., [I] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière, La Présidente,