CA Bordeaux, 2e ch. civ., 26 mars 2026, n° 23/01970
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 26 MARS 2026
N° RG 23/01970 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHNS
,
[V], [H]
c/
Le Syndicat des Copropriétaires du, [Localité 1]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de, [Localité 2] (chambre : 1, RG : 19/11721) suivant déclaration d'appel du 24 avril 2023
APPELANTE :
,
[V], [H]
née le 07 Août 1933 à, [Localité 3] (ALGERIE)
de nationalité Française
demeurant, [Adresse 1]
Représentée par Me Anne CADIOT-FEIDT de la SELARL CADIOT-FEIDT, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l'audience par Me Chloé STAUFER, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
Le Syndicat des Copropriétaires du, [Localité 1]
représenté par son syndic en exercice, la SARL, ALTIMO, Société à responsabilité limitée dont le siège social est sis, [Adresse 2] à, [Localité 4]
Représenté par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
et assisté de Me Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 09 février 2026 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Madame Catherine LEQUES, Magistrat juridictionnel honoraire
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
Audience tenue en présence de M., [I], [T], stagiaire avocat, de Mme, [O], [G], greffière stagiaire et de Mme, [L], [J], attachée de justice.
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
1)Une copropriété horizontale, dite, [Adresse 3], est composée de cinq maisons de type traditionnel formant avec leur jardin un ensemble immobilier situé, [Adresse 4] à, [Localité 5].
Les parties communes sont constituées par le sol des constructions et jardins attenants et chaque copropriétaire dispose d'un droit de jouissance privative du jardin affecté à son lot.
Jusqu'en 2019, aucun syndic n'a été désigné et aucune assemblée générale des copropriétaires n'a été organisée.
2)En 2013, l'une des copropriétaires, Mme, [H], a intenté devant le tribunal de grande instance de Bordeaux contre Mme, [Z], autre copropriétaire, une action indemnitaire, en contestant notamment la régularité de la construction d'un mur de couleur rouge et la régularité de l'édification d'un abri de jardin, réalisées par Mme, [Z] lors de l'extension de sa maison.
Ses demandes ont été rejetées par le tribunal de grande instance puis par un arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 8 mars 2017 lequel a été partiellement cassé par un arrêt de la Cour de cassation le 6 septembre 2018.
La cour d'appel de Bordeaux, cour de renvoi, a par arrêt du 17 décembre 2019, sursis à statuer jusqu'à la décision du tribunal de grande instance de Bordeaux statuant sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 5 juillet 2019 résultant de l'assignation de Mme, [H] du 4 septembre 2019.
3)En effet, entre-temps, un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires désigné à la demande de Mme, [Z] par le président du tribunal de grande instance a convoqué une assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 8 avril 2019 et a désigné la SARL, [N] en qualité de syndic.
Ce syndic nouvellement désigné a convoqué une assemblée générale pour le 5 juillet 2019.
Au cours de cette assemblée générale ont été adoptées les résolutions 16 et 17, autorisant les travaux d'extension sur sa maison et de déplacement de son abri de jardin réalisés par Mme, [Z].
4)Le 4 septembre 2019 Mme, [H] a assigné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la Sarl, [N], devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir annuler l'assemblée générale du 5 juillet 2019 et les résolutions n°16 et 17 qui sont les suivantes
- résolution 16 : autorisation à donner à Mme, [Z] pour les travaux d'extension qu'elle a réalisés en 2006 suivant permis de construire du 15 juin 2006
- résolution 17 : autorisation donnée à Mme, [Z] pour les travaux de construction de l'abri de jardin qu'elle a déplacé en 2007
5)Par jugement du 9 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- débouté Mme, [H] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 5 juillet 2019 ;
- débouté Mme, [H] de sa demande d'annulation de la résolution n°17 de l'assemblée générale du 5 juillet 2019 ;
- annulé la résolution n°16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2019 en ce qu'elle a autorisé Mme, [B], [Z] à peindre en rouge le mur de façade de son extension ;
- condamné le syndicat des copropriétaires du Hameau, [Localité 6] représenté par son syndic, la Sarl, [N], aux entiers dépens ;
- condamné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à verser à Mme, [H] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de ses demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dispensé Mme, [H] de participation aux frais de la procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- ordonné l'exécution provisoire.
6)Par déclaration du 24 avril 2023, Mme, [H] a interjeté appel de cette décision.
7)Dans ses dernières conclusions du 24 juillet 2023, elle demande à la cour de :
- réformer partiellement le jugement entrepris en tant qu'il :
- l'a déboutée de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 5 juillet 2019 ;
- l'a déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n°17 de l'assemblée générale du 5 juillet 2019.
À titre principal,
- annuler l'assemblée générale des copropriétaires en date du 5 juillet 2019.
À titre subsidiaire,
- annuler les résolutions n°16 et 17 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 5 juillet 2019.
En toute hypothèse,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros ainsi qu'aux entiers dépens.
8)Dans ses dernières conclusions du 19 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris ;
- débouter Mme, [H] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2026.
9)Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2019
10)Mme, [H] affirme qu'elle n'a pas été convoquée à cette assemblée générale et que le justificatif produit par le syndicat des copropriétaires n'est pas probant, ce que conteste ce dernier.
11)Elle soutient en outre que la présence d'un tiers, Maître, [Q], avocat assistant Mme, [Z], copropriétaire à laquelle l'oppose le litige portant sur les travaux réalisés par cette dernière, sans que le consentement des copropriétaires ait été sollicité, a été de nature à influer sur les débats et rappelle que l'ordonnance rendue sur la requête de Me, [Q] autorisant ce dernier à assister à l'assemblée générale, a fait l'objet d'une rétractation par arrêt de la cour d'appel du 23 septembre 2020.
12)Le syndicat des copropriétaires objecte que Me, [Q] avait été autorisé par ordonnance à assister à l'assemblée générale, qu'aucune objection n'a été formulée sur sa présence, qu'il n'a pas participé aux débats concernant les résolutions critiquées, que sa présence n'a pu avoir aucune influence sur le vote des copropriétaires, d'autant que par assemblée générale du 10 décembre 2020, les résolutions 16 et 17 ont été confirmées en l'absence de Me, [Q].
SUR CE
* sur la convocation de Mme, [H] à l'assemblée générale
13)Le syndicat des copropriétaires verse aux débats l'original d'un avis de réception d'une lettre recommandée adressée par, [N] à Mme, [H],, [Adresse 5] à, [Localité 7], portant la référence Hameau, [Localité 6], conv AG 05 07 19, présentée le 1 juin 2019 à la destinataire, et l'original de l'enveloppe de retour de ce courrier portant la mention pli avisé et non réclamé.
14)Ces pièces démontrent que Mme, [H] a été effectivement et régulièrement convoquée à l'assemblée générale litigieuse par lettre recommandée avec avis de réception comme prévu par l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et que la nullité de l'assemblée générale n'est pas encourue de ce chef.
* sur la présence de Me, [Q] à l'assemblée générale
15)En l'absence de texte interdisant la présence d'un tiers lors d'une assemblée générale des copropriétaires et si aucun membre de l'assemblée générale ne proteste en demandant une délibération spéciale à cet effet, la présence d'un tiers n'est pas de nature en soi à vicier la tenue de l'assemblée générale et ce même si ce tiers a participé à la discussion et aux débats devant elle sous réserve qu'il ne vote pas lui-même.
16)Mme, [H] ne démontre pas s'être opposée à la présence de Me, [Q] à l'assemblée générale ni avoir demandé une délibération spéciale à cet effet.
Il n'est pas soutenu que Me, [Q] ait participé au vote et il n'est pas démontré que sa présence ait influencé le vote.
La présence de Me, [Q] n'a donc pas été de nature à vicier la tenue de l'assemblée générale.
17)Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme, [H] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 5 juillet 2019.
Sur l'annulation des résolutions 16 et 17 de l'assemblée générale
18)Mme, [H] expose que Mme, [Z] a fait réaliser des travaux d'agrandissement de sa maison et de construction d'un abri de jardin qui ont eu pour effet d'augmenter son emprise de 99m² sur le terrain, partie commune sur laquelle elle bénéficie d'un droit de jouissance privatif.
19)Or, selon elle, d'une part une décision d'autorisation de tels travaux par l'assemblée générale ne peut être prise qu'à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et d'autre part, lorsqu'une construction porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires, elle ne peut être autorisée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
20)Elle soutient donc s'agissant de la résolution n°16, qu'aucune majorité ne pouvait lui imposer la vue massive et agressive d'un mur rouge, qui porte atteinte à sa jouissance de ses parties privatives, et s'agissant de la résolution n° 17,qu'elle aurait du faire l'objet d'un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces deux résolutions ayant été adoptées à la majorité de l'article 25 de la loi précitée doivent donc selon elle être annulées.
21)Mme, [Z] objecte que les travaux d'extension d'une maison dans le cadre d'une copropriété horizontale comme c'est le cas en l'espèce doivent être votés à la majorité de l'article 25b et ajoute que Mme, [H] ne démontre pas en quoi les travaux litigieux ont porté atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives.
SUR CE
22)En droit l'existence d'un droit de jouissance privative sur une partie commune ne modifie pas la nature juridique de cette partie de l'immeuble qui demeure une partie commune.
23)En application de l'article 25b la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix des copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
24)En application de l'article 25d de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix des copropriétaires les décisions concernant les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou règlementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté.
25)En application de l'article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix notamment les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25d.
26)En application de l'article 26 alinéa 4 de ladite loi, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
27)L'autorisation de travaux de construction sur une partie commune à usage privative tels que ceux réalisés par Mme, [Z] procède de la cession d'un droit de construire accessoire aux parties communes et donc d'un acte de disposition autre que ceux visés à l'article 25d ( 3°Civ, 23 janvier 2020, n°18-24.676, arrêt rendu au visa des articles 3 et 26 de la loi du 10 juillet 1965)
28)Mme, [H] ne démontrant pas en quoi les travaux litigieux ont modifié les modalités de la jouissance de ses parties privatives, au sens de l'alinéa 4 de l'article 26 de la loi, l'unanimité des copropriétaires n'était pas nécessaire, contrairement à ce qu'elle soutient.
29)Les autorisations données par les résolutions 16 et 17 auraient dès lors dû être votées à la majorité de l'article 26, et à défaut si les conditions de l'article 26-1 étaient réunies, à la majorité de l'article 25.
30)Ces résolutions ayant été votées à la majorité de l'article 25 de la loi doivent donc être annulées, par infirmation du jugement.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 code de procédure civile
31), [Localité 8] des copropriétaires du, [Adresse 6], [Localité 6] supportera les dépens d'appel
32)Il n'y a pas lieu en équité de faire droit à la demande d'indemnité formée de ce chef par Mme, [H].
Cette demande sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme, [H] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du, [Adresse 6], [Localité 6] en date du 5 juillet 2019
Infirme le jugement en ses autres dispositions soumises à la cour
Statuant à nouveau et y ajoutant
Annule les résolutions n°16 et n°17 de l'assemblée générale des copropriétaires du, [Adresse 6], [Localité 6] en date du 5 juillet 2019
Condamne le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6], [Localité 6] aux dépens d'appel
Déboute Mme, [H] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.
2ème CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 26 MARS 2026
N° RG 23/01970 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NHNS
,
[V], [H]
c/
Le Syndicat des Copropriétaires du, [Localité 1]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de, [Localité 2] (chambre : 1, RG : 19/11721) suivant déclaration d'appel du 24 avril 2023
APPELANTE :
,
[V], [H]
née le 07 Août 1933 à, [Localité 3] (ALGERIE)
de nationalité Française
demeurant, [Adresse 1]
Représentée par Me Anne CADIOT-FEIDT de la SELARL CADIOT-FEIDT, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l'audience par Me Chloé STAUFER, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
Le Syndicat des Copropriétaires du, [Localité 1]
représenté par son syndic en exercice, la SARL, ALTIMO, Société à responsabilité limitée dont le siège social est sis, [Adresse 2] à, [Localité 4]
Représenté par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
et assisté de Me Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 09 février 2026 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Madame Catherine LEQUES, Magistrat juridictionnel honoraire
Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN
Audience tenue en présence de M., [I], [T], stagiaire avocat, de Mme, [O], [G], greffière stagiaire et de Mme, [L], [J], attachée de justice.
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
1)Une copropriété horizontale, dite, [Adresse 3], est composée de cinq maisons de type traditionnel formant avec leur jardin un ensemble immobilier situé, [Adresse 4] à, [Localité 5].
Les parties communes sont constituées par le sol des constructions et jardins attenants et chaque copropriétaire dispose d'un droit de jouissance privative du jardin affecté à son lot.
Jusqu'en 2019, aucun syndic n'a été désigné et aucune assemblée générale des copropriétaires n'a été organisée.
2)En 2013, l'une des copropriétaires, Mme, [H], a intenté devant le tribunal de grande instance de Bordeaux contre Mme, [Z], autre copropriétaire, une action indemnitaire, en contestant notamment la régularité de la construction d'un mur de couleur rouge et la régularité de l'édification d'un abri de jardin, réalisées par Mme, [Z] lors de l'extension de sa maison.
Ses demandes ont été rejetées par le tribunal de grande instance puis par un arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 8 mars 2017 lequel a été partiellement cassé par un arrêt de la Cour de cassation le 6 septembre 2018.
La cour d'appel de Bordeaux, cour de renvoi, a par arrêt du 17 décembre 2019, sursis à statuer jusqu'à la décision du tribunal de grande instance de Bordeaux statuant sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 5 juillet 2019 résultant de l'assignation de Mme, [H] du 4 septembre 2019.
3)En effet, entre-temps, un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires désigné à la demande de Mme, [Z] par le président du tribunal de grande instance a convoqué une assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 8 avril 2019 et a désigné la SARL, [N] en qualité de syndic.
Ce syndic nouvellement désigné a convoqué une assemblée générale pour le 5 juillet 2019.
Au cours de cette assemblée générale ont été adoptées les résolutions 16 et 17, autorisant les travaux d'extension sur sa maison et de déplacement de son abri de jardin réalisés par Mme, [Z].
4)Le 4 septembre 2019 Mme, [H] a assigné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la Sarl, [N], devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir annuler l'assemblée générale du 5 juillet 2019 et les résolutions n°16 et 17 qui sont les suivantes
- résolution 16 : autorisation à donner à Mme, [Z] pour les travaux d'extension qu'elle a réalisés en 2006 suivant permis de construire du 15 juin 2006
- résolution 17 : autorisation donnée à Mme, [Z] pour les travaux de construction de l'abri de jardin qu'elle a déplacé en 2007
5)Par jugement du 9 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- débouté Mme, [H] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 5 juillet 2019 ;
- débouté Mme, [H] de sa demande d'annulation de la résolution n°17 de l'assemblée générale du 5 juillet 2019 ;
- annulé la résolution n°16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2019 en ce qu'elle a autorisé Mme, [B], [Z] à peindre en rouge le mur de façade de son extension ;
- condamné le syndicat des copropriétaires du Hameau, [Localité 6] représenté par son syndic, la Sarl, [N], aux entiers dépens ;
- condamné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à verser à Mme, [H] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de ses demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dispensé Mme, [H] de participation aux frais de la procédure en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- ordonné l'exécution provisoire.
6)Par déclaration du 24 avril 2023, Mme, [H] a interjeté appel de cette décision.
7)Dans ses dernières conclusions du 24 juillet 2023, elle demande à la cour de :
- réformer partiellement le jugement entrepris en tant qu'il :
- l'a déboutée de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 5 juillet 2019 ;
- l'a déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n°17 de l'assemblée générale du 5 juillet 2019.
À titre principal,
- annuler l'assemblée générale des copropriétaires en date du 5 juillet 2019.
À titre subsidiaire,
- annuler les résolutions n°16 et 17 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 5 juillet 2019.
En toute hypothèse,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros ainsi qu'aux entiers dépens.
8)Dans ses dernières conclusions du 19 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris ;
- débouter Mme, [H] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2026.
9)Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2019
10)Mme, [H] affirme qu'elle n'a pas été convoquée à cette assemblée générale et que le justificatif produit par le syndicat des copropriétaires n'est pas probant, ce que conteste ce dernier.
11)Elle soutient en outre que la présence d'un tiers, Maître, [Q], avocat assistant Mme, [Z], copropriétaire à laquelle l'oppose le litige portant sur les travaux réalisés par cette dernière, sans que le consentement des copropriétaires ait été sollicité, a été de nature à influer sur les débats et rappelle que l'ordonnance rendue sur la requête de Me, [Q] autorisant ce dernier à assister à l'assemblée générale, a fait l'objet d'une rétractation par arrêt de la cour d'appel du 23 septembre 2020.
12)Le syndicat des copropriétaires objecte que Me, [Q] avait été autorisé par ordonnance à assister à l'assemblée générale, qu'aucune objection n'a été formulée sur sa présence, qu'il n'a pas participé aux débats concernant les résolutions critiquées, que sa présence n'a pu avoir aucune influence sur le vote des copropriétaires, d'autant que par assemblée générale du 10 décembre 2020, les résolutions 16 et 17 ont été confirmées en l'absence de Me, [Q].
SUR CE
* sur la convocation de Mme, [H] à l'assemblée générale
13)Le syndicat des copropriétaires verse aux débats l'original d'un avis de réception d'une lettre recommandée adressée par, [N] à Mme, [H],, [Adresse 5] à, [Localité 7], portant la référence Hameau, [Localité 6], conv AG 05 07 19, présentée le 1 juin 2019 à la destinataire, et l'original de l'enveloppe de retour de ce courrier portant la mention pli avisé et non réclamé.
14)Ces pièces démontrent que Mme, [H] a été effectivement et régulièrement convoquée à l'assemblée générale litigieuse par lettre recommandée avec avis de réception comme prévu par l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et que la nullité de l'assemblée générale n'est pas encourue de ce chef.
* sur la présence de Me, [Q] à l'assemblée générale
15)En l'absence de texte interdisant la présence d'un tiers lors d'une assemblée générale des copropriétaires et si aucun membre de l'assemblée générale ne proteste en demandant une délibération spéciale à cet effet, la présence d'un tiers n'est pas de nature en soi à vicier la tenue de l'assemblée générale et ce même si ce tiers a participé à la discussion et aux débats devant elle sous réserve qu'il ne vote pas lui-même.
16)Mme, [H] ne démontre pas s'être opposée à la présence de Me, [Q] à l'assemblée générale ni avoir demandé une délibération spéciale à cet effet.
Il n'est pas soutenu que Me, [Q] ait participé au vote et il n'est pas démontré que sa présence ait influencé le vote.
La présence de Me, [Q] n'a donc pas été de nature à vicier la tenue de l'assemblée générale.
17)Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme, [H] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 5 juillet 2019.
Sur l'annulation des résolutions 16 et 17 de l'assemblée générale
18)Mme, [H] expose que Mme, [Z] a fait réaliser des travaux d'agrandissement de sa maison et de construction d'un abri de jardin qui ont eu pour effet d'augmenter son emprise de 99m² sur le terrain, partie commune sur laquelle elle bénéficie d'un droit de jouissance privatif.
19)Or, selon elle, d'une part une décision d'autorisation de tels travaux par l'assemblée générale ne peut être prise qu'à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et d'autre part, lorsqu'une construction porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires, elle ne peut être autorisée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
20)Elle soutient donc s'agissant de la résolution n°16, qu'aucune majorité ne pouvait lui imposer la vue massive et agressive d'un mur rouge, qui porte atteinte à sa jouissance de ses parties privatives, et s'agissant de la résolution n° 17,qu'elle aurait du faire l'objet d'un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces deux résolutions ayant été adoptées à la majorité de l'article 25 de la loi précitée doivent donc selon elle être annulées.
21)Mme, [Z] objecte que les travaux d'extension d'une maison dans le cadre d'une copropriété horizontale comme c'est le cas en l'espèce doivent être votés à la majorité de l'article 25b et ajoute que Mme, [H] ne démontre pas en quoi les travaux litigieux ont porté atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives.
SUR CE
22)En droit l'existence d'un droit de jouissance privative sur une partie commune ne modifie pas la nature juridique de cette partie de l'immeuble qui demeure une partie commune.
23)En application de l'article 25b la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix des copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
24)En application de l'article 25d de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix des copropriétaires les décisions concernant les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou règlementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté.
25)En application de l'article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix notamment les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25d.
26)En application de l'article 26 alinéa 4 de ladite loi, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
27)L'autorisation de travaux de construction sur une partie commune à usage privative tels que ceux réalisés par Mme, [Z] procède de la cession d'un droit de construire accessoire aux parties communes et donc d'un acte de disposition autre que ceux visés à l'article 25d ( 3°Civ, 23 janvier 2020, n°18-24.676, arrêt rendu au visa des articles 3 et 26 de la loi du 10 juillet 1965)
28)Mme, [H] ne démontrant pas en quoi les travaux litigieux ont modifié les modalités de la jouissance de ses parties privatives, au sens de l'alinéa 4 de l'article 26 de la loi, l'unanimité des copropriétaires n'était pas nécessaire, contrairement à ce qu'elle soutient.
29)Les autorisations données par les résolutions 16 et 17 auraient dès lors dû être votées à la majorité de l'article 26, et à défaut si les conditions de l'article 26-1 étaient réunies, à la majorité de l'article 25.
30)Ces résolutions ayant été votées à la majorité de l'article 25 de la loi doivent donc être annulées, par infirmation du jugement.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 code de procédure civile
31), [Localité 8] des copropriétaires du, [Adresse 6], [Localité 6] supportera les dépens d'appel
32)Il n'y a pas lieu en équité de faire droit à la demande d'indemnité formée de ce chef par Mme, [H].
Cette demande sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme, [H] de sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du, [Adresse 6], [Localité 6] en date du 5 juillet 2019
Infirme le jugement en ses autres dispositions soumises à la cour
Statuant à nouveau et y ajoutant
Annule les résolutions n°16 et n°17 de l'assemblée générale des copropriétaires du, [Adresse 6], [Localité 6] en date du 5 juillet 2019
Condamne le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6], [Localité 6] aux dépens d'appel
Déboute Mme, [H] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.