CA Dijon, 1re ch. civ., 24 mars 2026, n° 23/01020
DIJON
Arrêt
Autre
Eliane, [O] épouse, [I]
,
[K], [I]
C/
,
[G], [F]
S.C.I.. FF
S.C.P. BTSG²
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
1re chambre civile
ARRÊT DU 24 MARS 2026
N° RG 23/01020 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GHXW
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : jugement du 30 mai 2023,
rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 21/00813
APPELANTS :
Madame, [S],, [M], [O] épouse, [I]
née le 01 Janvier 1938 à, [Localité 1] (69)
,
[Adresse 1]
,
[Localité 2]
Monsieur, [K],, [N], [I]
né le 30 Juin 1951 à, [Localité 3] (69)
,
[Adresse 1]
,
[Localité 2]
Représentés par Me Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON
INTIMÉES :
Madame, [G], [F]
née le 13 Avril 1963 à, [Localité 4] (92)
,
[Adresse 2]
,
[Localité 5]
S.C.I. FF
,
[Adresse 2]
,
[Localité 5]
S.C.P. BTSG² représentée par Maître, [Q], [Y] et Maître, [Z], [U], es qualités de représentant légal de la SCP BTSG², mandataires judiciaires à la procédure de redressement judiciaire de la SCI FF ouverte par jugement du tribunal Judiciaire de Chambéry le 5 janvier 2022
,
[Adresse 3]
,
[Localité 5]
Représentées par Me Géraldine GRAS-COMTET, avocat au barreau de MACON
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 février 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Olivier MANSION, Président de chambre,
Leslie CHARBONNIER, Conseiller,
Bénédicte KUENTZ, Conseiller,
Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 24 Mars 2026,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Selon acte sous seing privé du 28 septembre 2019, M., [K], [I] et Mme, [S], [O] épouse, [I], d'une part, et la SCI FF et Mme, [G], [F], d'autre part, ont régularisé un compromis de vente portant sur une maison d'habitation située ,'[Adresse 1]' à Artaix (71110).
Il était stipulé que l'acte authentique serait établi par Maître, [E], notaire à, [Localité 6], au plus tard le 31 janvier 2020.
Considérant que le compromis était devenu caduc, Mme, [F] a avisé le notaire, par lette du 27 mars 2020, que la SCI FF n'entendait pas poursuivre la vente.
Suivant lettre recommandée du 8 avril 2020, M. et Mme, [I] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, mis en demeure Mme, [F] de les informer de son intention et de respecter ses engagements.
Par acte du 15 novembre 2021, M. et Mme, [I] ont fait attraire la SCI FF et Mme, [F] devant le tribunal judiciaire de Mâcon, aux fins de les voir condamner à leur payer la somme de 25 800 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente.
Le 5 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SCI FF, et a désigné la SCP BTSG2 en qualité de mandataire judiciaire.
Par acte du 13 mai 2022, M. et Mme, [I] ont fait assigner la SCP BTSG2 en intervention forcée.
Cette procédure a été jointe à l'instance initiale par une ordonnance du 30 mai 2022.
Par un jugement du 30 mai 2023, le tribunal judiciaire de Mâcon a :
- débouté Mme, [G], [F] et la SCI FF de leur demande de nullité du compromis de vente signé le 28 novembre 2019 entre Mme, [G], [F], gérante de la SCI FF, et les époux, [I],
- déclaré le compromis de vente signé le 28 novembre 2019 entre Mme, [G], [F], gérante de la SCI FF, et les époux, [I] valable, mais caduc pour non-réalisation des conditions suspensives,
- débouté Mme, [O] épouse, [I], [S] et M., [I], [K], [N] de l'intégralité de leurs demandes,
- condamné Mme, [O] épouse, [I], [S] et M., [I], [K], [N] à régler à la SCI FF et à Mme, [F] la somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme, [O] épouse, [I], [S] et M., [I], [K], [N] aux entiers dépens.
Le 2 août 2023, M. et Mme, [I] ont relevé appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 19 février 2025, M. et Mme, [I] demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1170 [ancien] du code civil, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la validité du compromis de vente entre Mme, [G], [F] et eux-mêmes,
- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la SCI FF non tenue de payer l'indemnisation, et déclaré le compromis de vente caduc,
Et statuant à nouveau,
- juger que la SCI FF est tenue de payer une indemnisation, le compromis de vente l'engageant et,
- juger que le compromis de vente n'est pas caduc,
En conséquence,
- condamner Mme, [G], [F], la SCI FF et la SCP BTSG es-qualités solidairement à leur payer la somme de 25 800 euros outre intérêts à compter du 8 avril 2020,
Dans l'hypothèse, où la cour retiendrait que le compromis de vente est caduc, retenant la responsabilité de Mme, [G], [F],
- condamner Mme, [G], [F] à leur payer la somme de 25 800 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, au titre de l'immobilisation du bien,
- condamner Mme, [G], [F], la SCI FF et la SCP BTSG es-qualités solidairement à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme, [G], [F], la SCI FF et la SCP BTSG es-qualités solidairement aux entiers dépens d'appel et de première instance.
En leurs dernières écritures notifiées le 29 octobre 2024, la SCI FF, la SCP BTSG2 et Mme, [F] demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1170 [ancien] et 1304-6 du code civil, de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu la validité du compromis de vente entre Mme, [G], [F] et les époux, [I],
- et, statuant à nouveau sur ce point, déclarer nul le compromis de vente signé le 28 septembre 2019,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré le compromis de vente caduc compte tenu de la non-levée des conditions suspensives, et débouté Mme, [S], [O] épouse, [I] et M., [K], [N], [I] de l'intégralité de leurs demandes,
Par conséquent,
- rejeter la demande de condamnation de Mme, [G], [F], la SCI FF et la SCP BTSG es qualités solidairement à payer aux époux, [I] la somme de 25 800 euros avec intérêts,
- rejeter la demande de condamnation de Mme, [G], [F] à payer aux époux, [I] la somme de 25 800 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,
- rejeter la demande de condamnation de Madame, [G], [F], la SCI FF et la SCP BTSG es qualités solidairement à payer aux époux, [I] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme, [S], [O] épouse, [I] et M., [K], [N], [I] à régler à la SCI FF et à Mme, [F] la somme de 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
Y ajoutant,
- condamner M. et Mme, [I] à régler à la SCI FF et à Mme, [F] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- condamner les mêmes aux entiers dépens d'appel.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.
MOTIFS
Sur la détermination des personnes engagées par le compromis de vente en qualité d'acquéreur
En application de l'article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.
Mme, [F] fait valoir en l'espèce que c'est la seule SCI FF qui devait se porter acquéreur du bien litigieux, ainsi que cela ressort d'ailleurs d'un courriel adressé au notaire le 20 novembre 2019, précisant que sa situation ne lui permettait pas de faire un tel achat à titre personnel.
M. et Mme, [I] considèrent au contraire que Mme, [F] bien est engagée par l'opération, et qu'en outre, contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, la SCI FF l'est également.
Le compromis de vente du 28 septembre 2019 désigne, en qualité d'acquéreur, la 'SCI F.F [...] et Madame, [T], [G] [...] Dénommé(s) ci-après ' L'ACQUEREUR , agissant s'ils sont deux ou plusieurs conjointement et solidairement'.
Ainsi, Mme, [F] ne saurait prétendre qu'elle ne s'est pas portée personnellement acquéreur de l'immeuble, et qu'elle n'aurait signé le compromis qu'en sa qualité de gérante de la SCI FF, alors même que son engagement résulte expressément dudit acte.
L'échange de courriels avec le notaire des 20 novembre 2019 et 30 janvier 2020 ne démontre pas une intention contraire, cette correspondance portant sur des précisions quant aux modalités d'acquisition par la SCI FF, qui ne sont pas incompatibles avec une acquisition solidaire par Mme, [F].
Par ailleurs, le tribunal ne pouvait valablement considérer que le compromis n'engageait pas la SCI FF pour n'avoir pas été signé par cette dernière, et pour défaut d'accord des associés. Il n'est en effet pas contesté que Mme, [F] était la gérante de la SCI FF, de sorte que, au vu des énonciations susvisées, sa signature l'engageait à titre personnel, mais aussi en cette qualité de représentante légale de la SCI.
Il sera en outre précisé que la SCI FF, dont les statuts ne sont pas produits, ne justifie nullement qu'elle ne pouvait être valablement engagée, pour l'acquisition en cause, par la signature de sa gérante.
En conséquence, il convient de retenir que Mme, [F] et la SCI FF sont tenues solidairement par les termes du compromis de vente du 28 septembre 2019.
Sur la validité du compromis de vente
L'article 1137 du code civil dispose en ses deux premiers alinéas que 'le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'.
Les intimées font en l'espèce valoir que leur consentement à la vente a été vicié par le dol des vendeurs, qui leur ont caché une information déterminante, à savoir, l'importance d'une fuite affectant le pont jouxtant la propriété, rendue visible par le récent débroussaillage du terrain par le personnel des VNF.
Il n'est toutefois produit aucune pièce concernant la fuite en question, de nature à renseigner la cour notamment sur son importance, sa localisation et ses conséquences sur l'usage du bien litigieux, afin de permettre d'apprécier l'effet de sa dissimulation alléguée sur le consentement des acquéreurs.
En outre, M. et Mme, [I] versent aux débats plusieurs attestations du maire d,'[Localité 7] et de riverains, faisant état de l'ancienneté de la fuite affectant le canal, et précisant que les écoulements d'eau n'ont pas connu d'évolution depuis de nombreuses années.
En conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande d'annulation de l'acte pour dissimulation d'une information importante.
Mme, [F] et la SCI FF invoquent par ailleurs la nullité du compromis en raison des multiples erreurs affectant cet acte.
Il sera toutefois relevé que :
- l'erreur de plume sur la page de garde du compromis n'affecte en rien la validité de cet acte, M., [J] n'étant pas mentionné en qualité d'acquéreur en page 2, ni signataire du compromis,
- il en va de même s'agissant de la discordance entre la mention du prix en chiffres (258 000 euros) et en lettres (deux cent cinquante sept mille euros), qui amène tout au plus à considérer que l'acquéreur n'est engagé qu'à concurrence du montant le moins élevé,
- le projet d'acte définitif n'a jamais été signé, de sorte qu'il est inopérant de souligner que les parties qui y sont mentionnées diffèrent des parties signataires du compromis.
Le jugement mérite donc confirmation en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du compromis de vente.
Sur la demande en paiement de M. et Mme, [I]
- Sur la réalisation des conditions suspensives stipulées dans le compromis
Le compromis de vente soumet la réalisation de la vente à plusieurs conditions suspensives, et notamment :
- l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts d'un montant total de 110 000 euros, l'acquéreur s'obligeant à déposer deux demandes simultanées de prêts d'une durée minimum de 14 ans et d'un taux maximum de 1,5 % auprès notamment du CIC de, [Localité 6] et de la Société Générale de, [Localité 8], ladite condition devant être réalisée avant le 15 novembre 2019,
- la 'vente d'un appartement sous compromis, [Adresse 4] au prix de 180 000 euros' et la 'vente d'un studio sous compromis ,'[Adresse 5] (38) au prix de 19 500 euros'.
Mme, [F] et la SCI FF font valoir que la condition suspensive des cessions de ses appartements par la SCI FF a défailli, faute de réalisation à la date butoir convenue entre les parties, soit le 31 janvier 2020.
Elles invoquent en conséquence les dispositions de l'article 1304-6 alinéa 3 du code civil, prévoyant qu''en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé', pour se prévaloir de la caducité du compromis de vente.
Elles précisent, s'agissant de la première condition afférente à l'obtention d'un prêt, qu'aucune stipulation ne vient mentionner l'obligation d'information de la non réalisation d'une condition suspensive. Elles ajoutent que le compromis précise qu''au cas où l'une des conditions suspensives ne serait pas réalisée, les présentes seraient réputées nulles et non avenues'.
M. et Mme, [I] objectent que la condition afférente à la vente préalable d'immeubles appartenant à l'acquéreur est nulle en raison de son caractère potestatif, et ajoutent que les intimées ne démontrent par ailleurs pas qu'un prêt ne pouvait être obtenu à hauteur des sommes visées dans la condition suspensive.
L'article 1304-2 du code civil dispose qu''est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause'.
Par ailleurs, selon l'article 1304-3 alinéa 2 du même code, 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.'
Dans la mesure où la réalisation des deux ventes immobilières ne dépendait pas de la seule volonté de la SCI FF, d'autant que les biens étaient déjà 'sous compromis', les époux, [I] ne peuvent être suivis en leur argumentation concernant le caractère potestatif de la condition.
Il convient en revanche de rappeler que, selon les explications des intimées, Mme, [F] était légataire de 126 parts sur les 127 que compte le capital de la SCI FF, mais que le legs de son défunt conjoint n'avait toujours pas été délivré par ses héritiers réservataires, de sorte qu'elle ne pouvait régulièrement réitérer les ventes sans l'aval de la famille de feu, [C], matérialisé soit par une décision de l'assemblée générale des associés de la SCI FF l'autorisant à procéder aux cessions, soit par le consentement des héritiers à la libération du legs.
Mme, [F] précise que son ancien notaire, manquant à son obligation de conseil, ne l'avait pas informée de ce problème de droit, et ajoute qu'en dépit de ses efforts, la situation n'a pas pu se dénouer avec la famille, [C] avant le 31 janvier 2020.
Il sera toutefois observé que la non réalisation de la condition suspensive peut, dans les conditions ainsi décrites, être considérée comme imputable à Mme, [F], qui est responsable de l'échec des deux ventes, à défaut de s'être préalablement assurée que la SCI FF était juridiquement en capacité de procéder à ces aliénations.
En outre, les intimées ne produisent aucun justificatif de leurs démarches aux fins d'obtenir le prêt visé dans la première condition suspensive.
Or, si la caducité du compromis était encourue en cas de non réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives, il n'en demeure pas moins que les acquéreurs étaient tenus de réaliser les démarches nécessaires à la levée de l'ensemble des conditions visées dans le compromis.
Par ailleurs, même si aucune stipulation ne prévoit l'obligation d'information de la non réalisation d'une condition suspensive, l'acquéreur doit être en mesure, en cas de contestation, de justifier des démarches entreprises aux fins de satisfaire à ses engagements.
En conséquence, le défaut d'accomplissement des conditions suspensives étant imputable aux manquements des intimées, ces conditions sont réputées réalisées, conformément aux dispositions de l'article 1304-3 du code civil.
- Sur l'application de la clause pénale
Le compromis de vente stipule en page 12 que 'si pour un motif autre que la non réalisation des conditions suspensives, l'une des parties refusait la réitération par acte authentique des présentes, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit. Toutefois, la partie non défaillante pourra choisir de prendre acte du refus de l'autre partie et invoquer la résolution de la vente, moyennant 10 % du prix principal à titre d'indemnisation de son préjudice.'
En l'espèce, M. et Mme, [I] ont fait le choix de ne pas poursuivre l'exécution forcée du compromis mais, prenant acte de la résolution de la vente, sollicitent une somme de 25 800 euros au titre de l'application de la clause pénale susvisée.
Dans la mesure où, les conditions suspensives étant réputées accomplies, Mme, [F] et la SCI FF n'ont pas procédé à la réitération de la vente par acte authentique, la prétention des appelants est fondée dans son principe.
Il sera en conséquence fait droit à leur demande, sauf à limiter le montant de l'indemnité à la somme de 25 700 euros, correspondant à 10 % du prix de vente tel que mentionné en toutes lettres dans le compromis.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2020, date de la lettre de mise en demeure adressée à Mme, [F] par le conseil des époux, [I].
Sur les frais de procès
Mme, [F] et la SCI FF, parties succombantes, seront tenues in solidum aux dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Elles seront en outre condamnées in solidum à payer à M. et Mme, [I] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers en première instance et en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par un arrêt contradictoire,
- Infirme le jugement du 30 mai 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de Mme, [F] et la SCI FF tendant l'annulation du compromis de vente signé le 28 septembre 2019,
Statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmés,
- Condamne Mme, [F] et la SCI FF solidairement à payer à M. et Mme, [I] la somme de 25 700 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2020,
- Condamne Mme, [F] et la SCI FF in solidum aux dépens de première instance et d'appel,
- Condamne Mme, [F] et la SCI FF in solidum à payer à M. et Mme, [I] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le présiden,t
,
[K], [I]
C/
,
[G], [F]
S.C.I.. FF
S.C.P. BTSG²
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
1re chambre civile
ARRÊT DU 24 MARS 2026
N° RG 23/01020 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GHXW
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : jugement du 30 mai 2023,
rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 21/00813
APPELANTS :
Madame, [S],, [M], [O] épouse, [I]
née le 01 Janvier 1938 à, [Localité 1] (69)
,
[Adresse 1]
,
[Localité 2]
Monsieur, [K],, [N], [I]
né le 30 Juin 1951 à, [Localité 3] (69)
,
[Adresse 1]
,
[Localité 2]
Représentés par Me Florian LOUARD, avocat au barreau de MACON
INTIMÉES :
Madame, [G], [F]
née le 13 Avril 1963 à, [Localité 4] (92)
,
[Adresse 2]
,
[Localité 5]
S.C.I. FF
,
[Adresse 2]
,
[Localité 5]
S.C.P. BTSG² représentée par Maître, [Q], [Y] et Maître, [Z], [U], es qualités de représentant légal de la SCP BTSG², mandataires judiciaires à la procédure de redressement judiciaire de la SCI FF ouverte par jugement du tribunal Judiciaire de Chambéry le 5 janvier 2022
,
[Adresse 3]
,
[Localité 5]
Représentées par Me Géraldine GRAS-COMTET, avocat au barreau de MACON
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 février 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Olivier MANSION, Président de chambre,
Leslie CHARBONNIER, Conseiller,
Bénédicte KUENTZ, Conseiller,
Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 24 Mars 2026,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Selon acte sous seing privé du 28 septembre 2019, M., [K], [I] et Mme, [S], [O] épouse, [I], d'une part, et la SCI FF et Mme, [G], [F], d'autre part, ont régularisé un compromis de vente portant sur une maison d'habitation située ,'[Adresse 1]' à Artaix (71110).
Il était stipulé que l'acte authentique serait établi par Maître, [E], notaire à, [Localité 6], au plus tard le 31 janvier 2020.
Considérant que le compromis était devenu caduc, Mme, [F] a avisé le notaire, par lette du 27 mars 2020, que la SCI FF n'entendait pas poursuivre la vente.
Suivant lettre recommandée du 8 avril 2020, M. et Mme, [I] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, mis en demeure Mme, [F] de les informer de son intention et de respecter ses engagements.
Par acte du 15 novembre 2021, M. et Mme, [I] ont fait attraire la SCI FF et Mme, [F] devant le tribunal judiciaire de Mâcon, aux fins de les voir condamner à leur payer la somme de 25 800 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente.
Le 5 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SCI FF, et a désigné la SCP BTSG2 en qualité de mandataire judiciaire.
Par acte du 13 mai 2022, M. et Mme, [I] ont fait assigner la SCP BTSG2 en intervention forcée.
Cette procédure a été jointe à l'instance initiale par une ordonnance du 30 mai 2022.
Par un jugement du 30 mai 2023, le tribunal judiciaire de Mâcon a :
- débouté Mme, [G], [F] et la SCI FF de leur demande de nullité du compromis de vente signé le 28 novembre 2019 entre Mme, [G], [F], gérante de la SCI FF, et les époux, [I],
- déclaré le compromis de vente signé le 28 novembre 2019 entre Mme, [G], [F], gérante de la SCI FF, et les époux, [I] valable, mais caduc pour non-réalisation des conditions suspensives,
- débouté Mme, [O] épouse, [I], [S] et M., [I], [K], [N] de l'intégralité de leurs demandes,
- condamné Mme, [O] épouse, [I], [S] et M., [I], [K], [N] à régler à la SCI FF et à Mme, [F] la somme de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme, [O] épouse, [I], [S] et M., [I], [K], [N] aux entiers dépens.
Le 2 août 2023, M. et Mme, [I] ont relevé appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 19 février 2025, M. et Mme, [I] demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1170 [ancien] du code civil, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la validité du compromis de vente entre Mme, [G], [F] et eux-mêmes,
- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la SCI FF non tenue de payer l'indemnisation, et déclaré le compromis de vente caduc,
Et statuant à nouveau,
- juger que la SCI FF est tenue de payer une indemnisation, le compromis de vente l'engageant et,
- juger que le compromis de vente n'est pas caduc,
En conséquence,
- condamner Mme, [G], [F], la SCI FF et la SCP BTSG es-qualités solidairement à leur payer la somme de 25 800 euros outre intérêts à compter du 8 avril 2020,
Dans l'hypothèse, où la cour retiendrait que le compromis de vente est caduc, retenant la responsabilité de Mme, [G], [F],
- condamner Mme, [G], [F] à leur payer la somme de 25 800 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, au titre de l'immobilisation du bien,
- condamner Mme, [G], [F], la SCI FF et la SCP BTSG es-qualités solidairement à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme, [G], [F], la SCI FF et la SCP BTSG es-qualités solidairement aux entiers dépens d'appel et de première instance.
En leurs dernières écritures notifiées le 29 octobre 2024, la SCI FF, la SCP BTSG2 et Mme, [F] demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1170 [ancien] et 1304-6 du code civil, de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu la validité du compromis de vente entre Mme, [G], [F] et les époux, [I],
- et, statuant à nouveau sur ce point, déclarer nul le compromis de vente signé le 28 septembre 2019,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré le compromis de vente caduc compte tenu de la non-levée des conditions suspensives, et débouté Mme, [S], [O] épouse, [I] et M., [K], [N], [I] de l'intégralité de leurs demandes,
Par conséquent,
- rejeter la demande de condamnation de Mme, [G], [F], la SCI FF et la SCP BTSG es qualités solidairement à payer aux époux, [I] la somme de 25 800 euros avec intérêts,
- rejeter la demande de condamnation de Mme, [G], [F] à payer aux époux, [I] la somme de 25 800 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,
- rejeter la demande de condamnation de Madame, [G], [F], la SCI FF et la SCP BTSG es qualités solidairement à payer aux époux, [I] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme, [S], [O] épouse, [I] et M., [K], [N], [I] à régler à la SCI FF et à Mme, [F] la somme de 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
Y ajoutant,
- condamner M. et Mme, [I] à régler à la SCI FF et à Mme, [F] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- condamner les mêmes aux entiers dépens d'appel.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.
MOTIFS
Sur la détermination des personnes engagées par le compromis de vente en qualité d'acquéreur
En application de l'article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.
Mme, [F] fait valoir en l'espèce que c'est la seule SCI FF qui devait se porter acquéreur du bien litigieux, ainsi que cela ressort d'ailleurs d'un courriel adressé au notaire le 20 novembre 2019, précisant que sa situation ne lui permettait pas de faire un tel achat à titre personnel.
M. et Mme, [I] considèrent au contraire que Mme, [F] bien est engagée par l'opération, et qu'en outre, contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, la SCI FF l'est également.
Le compromis de vente du 28 septembre 2019 désigne, en qualité d'acquéreur, la 'SCI F.F [...] et Madame, [T], [G] [...] Dénommé(s) ci-après ' L'ACQUEREUR , agissant s'ils sont deux ou plusieurs conjointement et solidairement'.
Ainsi, Mme, [F] ne saurait prétendre qu'elle ne s'est pas portée personnellement acquéreur de l'immeuble, et qu'elle n'aurait signé le compromis qu'en sa qualité de gérante de la SCI FF, alors même que son engagement résulte expressément dudit acte.
L'échange de courriels avec le notaire des 20 novembre 2019 et 30 janvier 2020 ne démontre pas une intention contraire, cette correspondance portant sur des précisions quant aux modalités d'acquisition par la SCI FF, qui ne sont pas incompatibles avec une acquisition solidaire par Mme, [F].
Par ailleurs, le tribunal ne pouvait valablement considérer que le compromis n'engageait pas la SCI FF pour n'avoir pas été signé par cette dernière, et pour défaut d'accord des associés. Il n'est en effet pas contesté que Mme, [F] était la gérante de la SCI FF, de sorte que, au vu des énonciations susvisées, sa signature l'engageait à titre personnel, mais aussi en cette qualité de représentante légale de la SCI.
Il sera en outre précisé que la SCI FF, dont les statuts ne sont pas produits, ne justifie nullement qu'elle ne pouvait être valablement engagée, pour l'acquisition en cause, par la signature de sa gérante.
En conséquence, il convient de retenir que Mme, [F] et la SCI FF sont tenues solidairement par les termes du compromis de vente du 28 septembre 2019.
Sur la validité du compromis de vente
L'article 1137 du code civil dispose en ses deux premiers alinéas que 'le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'.
Les intimées font en l'espèce valoir que leur consentement à la vente a été vicié par le dol des vendeurs, qui leur ont caché une information déterminante, à savoir, l'importance d'une fuite affectant le pont jouxtant la propriété, rendue visible par le récent débroussaillage du terrain par le personnel des VNF.
Il n'est toutefois produit aucune pièce concernant la fuite en question, de nature à renseigner la cour notamment sur son importance, sa localisation et ses conséquences sur l'usage du bien litigieux, afin de permettre d'apprécier l'effet de sa dissimulation alléguée sur le consentement des acquéreurs.
En outre, M. et Mme, [I] versent aux débats plusieurs attestations du maire d,'[Localité 7] et de riverains, faisant état de l'ancienneté de la fuite affectant le canal, et précisant que les écoulements d'eau n'ont pas connu d'évolution depuis de nombreuses années.
En conséquence, c'est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande d'annulation de l'acte pour dissimulation d'une information importante.
Mme, [F] et la SCI FF invoquent par ailleurs la nullité du compromis en raison des multiples erreurs affectant cet acte.
Il sera toutefois relevé que :
- l'erreur de plume sur la page de garde du compromis n'affecte en rien la validité de cet acte, M., [J] n'étant pas mentionné en qualité d'acquéreur en page 2, ni signataire du compromis,
- il en va de même s'agissant de la discordance entre la mention du prix en chiffres (258 000 euros) et en lettres (deux cent cinquante sept mille euros), qui amène tout au plus à considérer que l'acquéreur n'est engagé qu'à concurrence du montant le moins élevé,
- le projet d'acte définitif n'a jamais été signé, de sorte qu'il est inopérant de souligner que les parties qui y sont mentionnées diffèrent des parties signataires du compromis.
Le jugement mérite donc confirmation en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du compromis de vente.
Sur la demande en paiement de M. et Mme, [I]
- Sur la réalisation des conditions suspensives stipulées dans le compromis
Le compromis de vente soumet la réalisation de la vente à plusieurs conditions suspensives, et notamment :
- l'obtention par l'acquéreur d'un ou plusieurs prêts d'un montant total de 110 000 euros, l'acquéreur s'obligeant à déposer deux demandes simultanées de prêts d'une durée minimum de 14 ans et d'un taux maximum de 1,5 % auprès notamment du CIC de, [Localité 6] et de la Société Générale de, [Localité 8], ladite condition devant être réalisée avant le 15 novembre 2019,
- la 'vente d'un appartement sous compromis, [Adresse 4] au prix de 180 000 euros' et la 'vente d'un studio sous compromis ,'[Adresse 5] (38) au prix de 19 500 euros'.
Mme, [F] et la SCI FF font valoir que la condition suspensive des cessions de ses appartements par la SCI FF a défailli, faute de réalisation à la date butoir convenue entre les parties, soit le 31 janvier 2020.
Elles invoquent en conséquence les dispositions de l'article 1304-6 alinéa 3 du code civil, prévoyant qu''en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé', pour se prévaloir de la caducité du compromis de vente.
Elles précisent, s'agissant de la première condition afférente à l'obtention d'un prêt, qu'aucune stipulation ne vient mentionner l'obligation d'information de la non réalisation d'une condition suspensive. Elles ajoutent que le compromis précise qu''au cas où l'une des conditions suspensives ne serait pas réalisée, les présentes seraient réputées nulles et non avenues'.
M. et Mme, [I] objectent que la condition afférente à la vente préalable d'immeubles appartenant à l'acquéreur est nulle en raison de son caractère potestatif, et ajoutent que les intimées ne démontrent par ailleurs pas qu'un prêt ne pouvait être obtenu à hauteur des sommes visées dans la condition suspensive.
L'article 1304-2 du code civil dispose qu''est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause'.
Par ailleurs, selon l'article 1304-3 alinéa 2 du même code, 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.'
Dans la mesure où la réalisation des deux ventes immobilières ne dépendait pas de la seule volonté de la SCI FF, d'autant que les biens étaient déjà 'sous compromis', les époux, [I] ne peuvent être suivis en leur argumentation concernant le caractère potestatif de la condition.
Il convient en revanche de rappeler que, selon les explications des intimées, Mme, [F] était légataire de 126 parts sur les 127 que compte le capital de la SCI FF, mais que le legs de son défunt conjoint n'avait toujours pas été délivré par ses héritiers réservataires, de sorte qu'elle ne pouvait régulièrement réitérer les ventes sans l'aval de la famille de feu, [C], matérialisé soit par une décision de l'assemblée générale des associés de la SCI FF l'autorisant à procéder aux cessions, soit par le consentement des héritiers à la libération du legs.
Mme, [F] précise que son ancien notaire, manquant à son obligation de conseil, ne l'avait pas informée de ce problème de droit, et ajoute qu'en dépit de ses efforts, la situation n'a pas pu se dénouer avec la famille, [C] avant le 31 janvier 2020.
Il sera toutefois observé que la non réalisation de la condition suspensive peut, dans les conditions ainsi décrites, être considérée comme imputable à Mme, [F], qui est responsable de l'échec des deux ventes, à défaut de s'être préalablement assurée que la SCI FF était juridiquement en capacité de procéder à ces aliénations.
En outre, les intimées ne produisent aucun justificatif de leurs démarches aux fins d'obtenir le prêt visé dans la première condition suspensive.
Or, si la caducité du compromis était encourue en cas de non réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives, il n'en demeure pas moins que les acquéreurs étaient tenus de réaliser les démarches nécessaires à la levée de l'ensemble des conditions visées dans le compromis.
Par ailleurs, même si aucune stipulation ne prévoit l'obligation d'information de la non réalisation d'une condition suspensive, l'acquéreur doit être en mesure, en cas de contestation, de justifier des démarches entreprises aux fins de satisfaire à ses engagements.
En conséquence, le défaut d'accomplissement des conditions suspensives étant imputable aux manquements des intimées, ces conditions sont réputées réalisées, conformément aux dispositions de l'article 1304-3 du code civil.
- Sur l'application de la clause pénale
Le compromis de vente stipule en page 12 que 'si pour un motif autre que la non réalisation des conditions suspensives, l'une des parties refusait la réitération par acte authentique des présentes, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit. Toutefois, la partie non défaillante pourra choisir de prendre acte du refus de l'autre partie et invoquer la résolution de la vente, moyennant 10 % du prix principal à titre d'indemnisation de son préjudice.'
En l'espèce, M. et Mme, [I] ont fait le choix de ne pas poursuivre l'exécution forcée du compromis mais, prenant acte de la résolution de la vente, sollicitent une somme de 25 800 euros au titre de l'application de la clause pénale susvisée.
Dans la mesure où, les conditions suspensives étant réputées accomplies, Mme, [F] et la SCI FF n'ont pas procédé à la réitération de la vente par acte authentique, la prétention des appelants est fondée dans son principe.
Il sera en conséquence fait droit à leur demande, sauf à limiter le montant de l'indemnité à la somme de 25 700 euros, correspondant à 10 % du prix de vente tel que mentionné en toutes lettres dans le compromis.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2020, date de la lettre de mise en demeure adressée à Mme, [F] par le conseil des époux, [I].
Sur les frais de procès
Mme, [F] et la SCI FF, parties succombantes, seront tenues in solidum aux dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Elles seront en outre condamnées in solidum à payer à M. et Mme, [I] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par ces derniers en première instance et en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par un arrêt contradictoire,
- Infirme le jugement du 30 mai 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de Mme, [F] et la SCI FF tendant l'annulation du compromis de vente signé le 28 septembre 2019,
Statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmés,
- Condamne Mme, [F] et la SCI FF solidairement à payer à M. et Mme, [I] la somme de 25 700 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2020,
- Condamne Mme, [F] et la SCI FF in solidum aux dépens de première instance et d'appel,
- Condamne Mme, [F] et la SCI FF in solidum à payer à M. et Mme, [I] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le présiden,t