CA Montpellier, 3e ch. civ., 26 mars 2026, n° 25/03292
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 26 MARS 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 25/03292 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QWRK
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 04 JUIN 2025
PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
N° RG 24/31509
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES UN, [Localité 1] CONFIDENTIEL représenté par son syndic en exercice la SAS ETHIGESTION IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social
,
[Adresse 1]
,
[Adresse 2]
,
[Localité 2]
Représentée par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l'audience par Me Agnès PROUZAT, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEES :
S.N.C. COGEDIM LANGUEDOC ROUSSILLON immatriculée au RCS de, [Localité 3] sous le n° 532.818.085, venant aux droits de la S.N.C., MONTPELLIER, [Localité 1] CONFIDENTIEL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social sis
,
[Adresse 3]
,
[Adresse 4]
,
[Localité 4]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l'audience par Me Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A.S. GP - CONSULTANT ENGINEERING prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social
,
[Adresse 5]
,
[Adresse 6]
,
[Localité 5]
Non représentée - Assignée le 11 juillet 2025 à personne habilitée
ABEILLE IARD ET SANTE en sa qualité d'assureur de la Société, LLARI, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis
,
[Adresse 7]
,
[Localité 6]
Représentée par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l'audience par Me Jérémy ROUSSEL, avocat au barreau de MONTPELLIER
SARL BBTP prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
,
[Adresse 8]
,
[Adresse 9]
,
[Localité 7]
et
S.A. SMABTP prise en la personne de son représentant légal en exercice ès qualités d'assureur de la SARL BBTP
,
[Adresse 10]
,
[Localité 8]
Représentées par Me Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A.S. COMET LANGUEDOC ROUSSILLON prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
,
[Adresse 11]
,
[Adresse 12]
,
[Localité 9]
et
S.A. ALLIANZ IARD SA immatriculée au RCS de, [Localité 10] sous le n° 542.110.291, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
,
[Adresse 13],
,
[Adresse 14],
,
[Localité 11]
Représentées par Me Simon LAMBERT de la SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A.S SEE, LLARI
,
[Adresse 15]
,
[Adresse 16]
,
[Localité 12]
Représentée par Me Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Célia VILANOVA, avocat au barreau de MONTPELLIER
Compagnie d'assurance GAN ASSURANCES
,
[Adresse 17]
,
[Localité 13]
Représentée par Me Celine ALCALDE de la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l'audience par Me Apolline JALAGUIER, avocat au barreau de NIMES
Ordonnance de clôture du 13 Janvier 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 janvier 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- réputé contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
La SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel, aux droits de laquelle vient la SNC Cogedim Languedoc Roussillon, a réalisé la construction d'un ensemble immobilier sis, [Adresse 18] à, [Localité 3] dans le cadre d'une opération de vente en l'état futur d'achèvement.
Dans le cadre de cette opération de construction, sont notamment intervenues :
- la SAS GP Consultant Engineering, assurée auprès de la SA Gan Assurance jusqu'en janvier 2018, puis auprès de la société l'Auxiliaire, au titre de la maîtrise d''uvre ;
- la SAS Comet Languedoc Roussillon, assurée auprès de la SA Allianz IARD, au titre du lot gros 'uvre ;
- la société SEE, [Z], assurée auprès de SA Abeille IARD & Santé, au titre du lot plomberie ;
- la SARL BBTP, assurée auprès de la SA SMABTP, au titre du lot VRD.
La livraison des parties communes est intervenue le 20 décembre 2018.
Se plaignant de l'absence de levées des réserves, le syndicat des copropriétaires 'un jardin confidentiel' a, par acte d'huissier de justice du 17 janvier 2020, assigné la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel aux fins d'expertise judiciaire.
Par ordonnance du 28 juillet 2020, le juge des référés a fait droit à la demande d'expertise et désigné Monsieur, [D], [M] pour y procéder.
Cette mesure d'expertise a ultérieurement été rendue commune et opposable aux sociétés intervenantes et à leurs assureurs respectifs.
L'expert a rendu son rapport le 2 février 2024.
Par actes de commissaire de justice des 28, 29, 30 et 31 octobre et 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires 'un jardin confidentiel' a assigné les sociétés intervenantes et leurs assureurs devant le juge des référés aux fins de provision.
Par ordonnance réputée contradictoire du 4 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 3] a dit n'y avoir lieu à référé, renvoyé les parties à mieux se pourvoir, débouté les parties des demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens sans qu'ils ne comprennent les frais d'expertise judiciaire.
Par déclaration au greffe du 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires 'un jardin confidentiel' a régulièrement interjeté appel de cette ordonnance.
Par ses conclusions enregistrées au greffe le 2 janvier 2026, il demande à la cour d'appel d'infirmer l'ordonnance dont appel et de condamner par provision :
- la SNC Cogedim, [Localité 3], Jardin Confidentiel représentée par son mandataire ad'hoc Cogedim Languedoc Roussillon à lui payer la somme de 2 290,20 euros toutes taxes comprises au titre des lisses métalliques et du trou sans protection, avec actualisation sur la base de l'indice BT01 en ce qui concerne la somme de 2 290,20 euros entre le dépôt du rapport d'expertise et l'arrêt à intervenir ;
- in solidum la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel et les sociétés, [Z] et BBTP à lui payer la somme de 572,50 euros au titre de l'inondation du hall B ;
- in solidum les sociétés SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel, Comet LR et GPCE avec leurs assureurs respectifs Allianz (assureur de Comet LR) et GAN (assureur de GPCE) à lui payer la somme de 11 000,80 euros toutes taxes comprises au titre des entrées d'eau directes des eaux de pluie avec actualisation sur la base de l'indice BT01 depuis 16 juin 2023 date du devis Comet LR et jusqu'à l'arrêt à intervenir ;
- in solidum les sociétés SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel,, [Z] et GPCE avec les assureurs respectifs de ces deux dernières Abeille IARD & Sante et GAN à lui payer la somme de 1 874,70 € toutes taxes comprises au titre des évacuations de trop plein de la chaufferie, avec actualisation sur la base de l'indice BT01 à compter du 16 juin 2023 date du devis Comet LR et jusqu'à l'arrêt à intervenir ;
- in solidum les sociétés SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel et Comet LR avec son assureur Allianz, à lui payer la somme de 3 600 euros toutes taxes comprises au titre des stagnations d'eau dues aux contre-pentes du caniveau central, avec actualisation de cette somme depuis le dépôt du rapport et jusqu'à l'arrêt à intervenir ;
- in solidum les sociétés SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel et, [Z] avec son assureur Abeille IARD & Sante à lui payer la somme de 1 265 euros toutes taxes comprises, au titre des stagnations d'eau dues dysfonctionnement des installations de relevage, avec actualisation de cette somme depuis le dépôt du rapport d'expertise sur la base de l'indice BT01 et jusqu'à l'arrêt à intervenir ;
- la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel à lui payer la somme de 915,20 euros toutes taxes comprises au titre des pierres de façade avec actualisation de cette somme depuis le dépôt du rapport d'expertise sur la base de l'indice BT01 jusqu'à l'arrêt à intervenir ;
- la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel à lui payer la somme de 605 euros toutes taxes comprises correspondant à la reprise du bandeau laissé brut ;
- la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel à lui payer la somme de 3 850 euros toutes taxes comprises au titre des fissures sur dallage avec actualisation de cette somme depuis le dépôt du rapport d'expertise sur la base de l'indice BT01 jusqu'à l'arrêt à intervenir ;
- la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel à lui payer la somme de 7 348,32 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel à lui payer une provision de 2 277,52 euros (1894,72 + 382,72) au titre des frais engagés.
Elle demande en outre la condamnation des intimés aux dépens du référé initial et du présent référé, en ce compris les frais d'expertise exposés par le syndicat, soit la somme de 10 000 euros.
Vu les conclusions de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon enregistrées au greffe le 3 novembre 2025 ;
Vu les conclusions de la SA Allianz IARD et de la SAS Comet Languedoc Roussillon enregistrées au greffe le 16 octobre 2025 ;
Vu les conclusions de la SA SMABTP et de la SARL BBTP enregistrées au greffe le 11 septembre 2025 ;
Vu les conclusions de la SAS SEE, [Z] enregistrées au greffe le 5 août 2025 ;
Vu les conclusions de la SA Abeille IARD et Santé enregistrées au greffe le 6 novembre 2025 ;
Vu les conclusions de la SA Gan Assurances enregistrées au greffe le 13 janvier 2026 ;
L'ordonnance de clôture en date du 13 janvier 2026 a fait l'objet d'un rabat à l'audience du 20 janvier 2026. La clôture de la procédure a finalement été prononcée par ordonnance en date du 20 janvier 2026.
Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.
MOTIFS
Le juge des référés a considéré que les demandes formulées (10 désordres, 8 parties, rapport de 78 pages hors annexes comprenant 19 dires, demandes importantes au titre des frais irrépétibles et demande d'arbitrer la charge finale des frais d'expertise), notamment en ce qu'elles étaient contestées, ne relevaient manifestement pas du juge des référés.
Il convient cependant de déterminer si, au sens de l'article 835 du code de procédure civile, les obligations sont ou non sérieusement contestables et non uniquement contestées.
Sur les obligations de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon venant aux droits de la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel à l'égard du syndicat des copropriétaires 'un jardin confidentiel'
En sa qualité de vendeur en l'état futur d'achèvement, la SNC Cogedim Languedoc Roussillon est susceptible d'engager sa responsabilité sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil ainsi que sur le fondement de l'article 1646-1 du code civil.
Sur la hauteur des garde-corps autour d'un escalier situé dans les espaces verts et le conduit au pied du muret
S'agissant du conduit, la notion d'ouvrage peut être discutée, de sorte que les obligations de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon n'apparaissent pas à ce stade établies de manière certaine.
S'agissant des garde-corps, qui doivent être qualifiés d'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, leur installation post-réception est sans incidence sur la mise en 'uvre de la garantie décennale dès lors que les désordres constatés l'ont été dans le délai décennal. L'expert ayant noté sans être utilement contredit une hauteur de protection insuffisante présentant 'un risque pour la sécurité des personnes de nature à rendre les ouvrages impropres à leur destination', la responsabilité décennale de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon ne souffre pas de contestation sérieuse.
Eu égard au chiffrage retenu par l'expert et non contesté par les parties, la SNC Cogedim Languedoc Roussillon devra dans ces conditions être condamnée à une provision correspondant au coût des travaux de reprise pour un montant de 1 907,40 euros TTC.
Sur les inondations du hall B
L'expert a relevé que de l'eau s'infiltrait dans les parties communes du bâtiment et les sociétés, [Z], BBTP et GPCE ont reconnu leurs responsabilités et effectué les réparations nécessaires.
La responsabilité décennale de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon n'apparaît pas contestable s'agissant de désordres d'infiltration dans une partie habitée (partie commune) dont l'expert souligne d'un point de vue technique l'impropriété à destination. Elle n'est d'ailleurs pas contestée.
Il reste à indemniser le syndicat des copropriétaires au titre de la franchise restée à charge à la suite du sinistre d'octobre 2019 (380 euros) et pour les remises en peinture, chiffrées par l'expert à la somme de 192,50 euros TTC, ce chiffrage n'étant pas contesté par les parties.
Cette obligation d'indemnisation à la charge de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon n'apparaissant pas contestable du fait du caractère décennal des désordres, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 572,50 euros à titre de provision.
Sur les inondations en sous-sol
S'agissant d'une présence d'eau dans une partie non habitable, ce point nécessite une analyse approfondie des conséquences des désordres sur un plan juridique et il y a lieu, dans ces conditions, de constater qu'il souffre en l'état au stade de la procédure de référé, d'une contestation sérieuse.
Sur les pierres cassées ou fendues en façade
L'expert retient l'existence d'un désordre de nature esthétique, sauf pour l'une des pierres dont la stabilité pourrait être remise en cause 'avec un risque potentiel pour la sécurité des passants'.
Dans ce contexte, la responsabilité décennale du vendeur d'une part ne peut être recherchée que pour une seule pierre, d'autre part, s'agissant de cette pierre, s'avère en l'espèce sérieusement contestable dans la mesure où, au vu des éléments du dossier, l'apparition du désordre dans le délai décennal peut être discutée.
S'agissant de la responsabilité de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon au titre des dispositions de l'article 1646-1 du code civil, elle se heurte, au vu des éléments du dossier, à une difficulté potentielle de forclusion et au fait que l'expert considère qu'il n'est pas démontré que la prestation était due.
Dans ces conditions, la contestation sérieuse est avérée.
Sur le porche
Si l'expert a noté un désaffleur sur le carrelage extérieur susceptible d'entraîner un risque de chute, pour autant l'impropriété à destination n'est pas certaine, l'importance dudit désaffleur et ses conséquences potentielles méritant d'être discutées au fond.
Dans ces conditions, la demande se heurte à l'existence d'une contestation sérieuse.
Sur les autres demandes
Les frais exposés par le syndicat des copropriétaires sont relatifs à des travaux effectués lors de l'expertise judiciaire concernant les infiltrations en sous-sol, pour lesquelles la responsabilité décennale apparaît devoir être discutée au fond.
S'agissant de la prise en charge des travaux de rebouchage du conduit, il existe une contestation sérieuse liée à la qualification de la notion d'ouvrage.
Ces demandes devront par conséquent faire l'objet d'un rejet au stade de la présente procédure de référé.
Sur les obligations des autres parties
Les obligations des autres parties ne seront examinées que concernant les deux désordres pour lesquels la responsabilité de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon est apparue non sérieusement contestable, à savoir la hauteur insuffisante des garde-corps et les inondations au niveau du hall B.
Concernant la hauteur insuffisante des garde-corps
Les éléments du dossier soumis au juge des référés ne permettent pas de déterminer l'éventuelle part de responsabilité de la SAS GP - Consultant Engineering.
Dans ces conditions, au stade de la présente procédure de référé, la condamnation provisionnelle ne concernera que la SNC Cogedim Languedoc Roussillon.
Concernant les inondations au niveau du hall B
Eu égard aux éléments techniques du dossier, au chiffrage non contesté retenu par l'expert, à l'absence de contestation du principe des responsabilités des entreprises concernées en ce qui concerne la SEE, [Z] et la SARL BBTP, à l'imputation technique des responsabilités effectuée par l'expert (45 % SEE, [Z], 45 % SARL BBTP et 10 % GPCE) et à l'absence de contestation de garantie des assureurs de la SEE, [Z] (SA Abeille IARD et Santé) et de la SARL BBTP (la SA SMABTP), le montant des travaux d'embellissement, de 192,50 euros, apparaît incontestablement devoir être réparti à titre provisionnel de la manière suivante : 45 % SEE, [Z] et SA Abeille IARD et Santé, 45 % SARL BBTP et SA SMABTP et 10 % GPCE.
Ainsi, eu égard aux demandes, à l'égard du syndicat des copropriétaires, la SNC Cogedim Languedoc Roussillon, la SARLSEE, [Z] et la SARL BBTP seront condamnées in solidum à payer à titre de provision la somme de 192,50 euros, et il sera dit que cette somme de 192,50 euros sera au final supportée à hauteur de 45 % par la SEE, [Z] et la SA Abeille IRAD et Santé et à hauteur de 45 % par la SARL BBTP et la SA SMABTP.
S'agissant de la franchise de 380 euros demeurée à la charge du syndicat des copropriétaires, son imputation suppose une analyse du dossier relevant du juge du fond. Dans ces conditions, l'obligation, à ce stade, n'apparaît incontestable que pour la, [Etablissement 1] Cogedim Languedoc Roussillon qui sera seule condamnée à payer cette somme à titre provisionnel.
Sur les demandes accessoires
Eu égard à l'issue de la présente procédure, l'ordonnance déférée sera infirmée et la SNC Cogedim Languedoc Roussillon, qui succombe en partie, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Les parties seront déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à l'exception du syndicat des copropriétaires.
Eu égard au caractère non contestable de certaines de ces obligations, la SNC Cogedim Languedoc Roussillon sera condamnée à payer au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires 'un jardin confidentiel' la somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur les sommes allouées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, par arrêt contradictoire,
Confirme l'ordonnance rendue le 4 juin 2025 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Montpellier sauf concernant les sommes sollicitées au titre des lisses métalliques et de l'inondation du hall B, les dépens et les frais irrépétibles non compris dans les dépens ;
Statuant des chefs infirmés,
Condamne la SNC Cogedim Languedoc Roussillon à payer au syndicat des copropriétaires 'un jardin confidentiel' à titre de provision la somme de 1 907,40 euros concernant les lisses métalliques ;
Condamne in solidum la SNC Cogedim Languedoc Roussillon, la SAS SEE, [Z] et la SARL BBTP à payer au syndicat des copropriétaires ,'[Adresse 19]' à titre de provision la somme de 192,50 euros concernant les inondations du hall B (travaux d'embellissement);
Dit que cette somme de 192,50 euros sera au final supportée à hauteur de 45 % par la SAS SEE, [Z] et la SA Abeille IRAD et Santé et à hauteur de 45 % par la SARL BBTP et la SA SMABTP;
Condamne la SNC Cogedim Languedoc Roussillon à payer au syndicat des copropriétaires ,'[Adresse 19]' à titre de provision la somme de 380 euros au titre de l'inondation du hall B (franchise restée à charge) ;
Condamne la SNC Cogedim Languedoc Roussillon à payer au syndicat des copropriétaires 'un jardin confidentiel' à titre de provision la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SNC Cogedim Languedoc Roussillon aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Le greffier, Le président,
3e chambre civile
ARRET DU 26 MARS 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 25/03292 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QWRK
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 04 JUIN 2025
PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
N° RG 24/31509
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES UN, [Localité 1] CONFIDENTIEL représenté par son syndic en exercice la SAS ETHIGESTION IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social
,
[Adresse 1]
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[Adresse 2]
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[Localité 2]
Représentée par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l'audience par Me Agnès PROUZAT, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEES :
S.N.C. COGEDIM LANGUEDOC ROUSSILLON immatriculée au RCS de, [Localité 3] sous le n° 532.818.085, venant aux droits de la S.N.C., MONTPELLIER, [Localité 1] CONFIDENTIEL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social sis
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[Adresse 3]
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[Adresse 4]
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[Localité 4]
Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l'audience par Me Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A.S. GP - CONSULTANT ENGINEERING prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social
,
[Adresse 5]
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[Adresse 6]
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[Localité 5]
Non représentée - Assignée le 11 juillet 2025 à personne habilitée
ABEILLE IARD ET SANTE en sa qualité d'assureur de la Société, LLARI, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis
,
[Adresse 7]
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[Localité 6]
Représentée par Me Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l'audience par Me Jérémy ROUSSEL, avocat au barreau de MONTPELLIER
SARL BBTP prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
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[Adresse 8]
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[Adresse 9]
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[Localité 7]
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S.A. SMABTP prise en la personne de son représentant légal en exercice ès qualités d'assureur de la SARL BBTP
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[Adresse 10]
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[Localité 8]
Représentées par Me Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A.S. COMET LANGUEDOC ROUSSILLON prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
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[Adresse 11]
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[Adresse 12]
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[Localité 9]
et
S.A. ALLIANZ IARD SA immatriculée au RCS de, [Localité 10] sous le n° 542.110.291, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
,
[Adresse 13],
,
[Adresse 14],
,
[Localité 11]
Représentées par Me Simon LAMBERT de la SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER
S.A.S SEE, LLARI
,
[Adresse 15]
,
[Adresse 16]
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[Localité 12]
Représentée par Me Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Célia VILANOVA, avocat au barreau de MONTPELLIER
Compagnie d'assurance GAN ASSURANCES
,
[Adresse 17]
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[Localité 13]
Représentée par Me Celine ALCALDE de la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l'audience par Me Apolline JALAGUIER, avocat au barreau de NIMES
Ordonnance de clôture du 13 Janvier 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 janvier 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- réputé contradictoire,
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
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EXPOSE DU LITIGE
La SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel, aux droits de laquelle vient la SNC Cogedim Languedoc Roussillon, a réalisé la construction d'un ensemble immobilier sis, [Adresse 18] à, [Localité 3] dans le cadre d'une opération de vente en l'état futur d'achèvement.
Dans le cadre de cette opération de construction, sont notamment intervenues :
- la SAS GP Consultant Engineering, assurée auprès de la SA Gan Assurance jusqu'en janvier 2018, puis auprès de la société l'Auxiliaire, au titre de la maîtrise d''uvre ;
- la SAS Comet Languedoc Roussillon, assurée auprès de la SA Allianz IARD, au titre du lot gros 'uvre ;
- la société SEE, [Z], assurée auprès de SA Abeille IARD & Santé, au titre du lot plomberie ;
- la SARL BBTP, assurée auprès de la SA SMABTP, au titre du lot VRD.
La livraison des parties communes est intervenue le 20 décembre 2018.
Se plaignant de l'absence de levées des réserves, le syndicat des copropriétaires 'un jardin confidentiel' a, par acte d'huissier de justice du 17 janvier 2020, assigné la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel aux fins d'expertise judiciaire.
Par ordonnance du 28 juillet 2020, le juge des référés a fait droit à la demande d'expertise et désigné Monsieur, [D], [M] pour y procéder.
Cette mesure d'expertise a ultérieurement été rendue commune et opposable aux sociétés intervenantes et à leurs assureurs respectifs.
L'expert a rendu son rapport le 2 février 2024.
Par actes de commissaire de justice des 28, 29, 30 et 31 octobre et 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires 'un jardin confidentiel' a assigné les sociétés intervenantes et leurs assureurs devant le juge des référés aux fins de provision.
Par ordonnance réputée contradictoire du 4 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 3] a dit n'y avoir lieu à référé, renvoyé les parties à mieux se pourvoir, débouté les parties des demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens sans qu'ils ne comprennent les frais d'expertise judiciaire.
Par déclaration au greffe du 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires 'un jardin confidentiel' a régulièrement interjeté appel de cette ordonnance.
Par ses conclusions enregistrées au greffe le 2 janvier 2026, il demande à la cour d'appel d'infirmer l'ordonnance dont appel et de condamner par provision :
- la SNC Cogedim, [Localité 3], Jardin Confidentiel représentée par son mandataire ad'hoc Cogedim Languedoc Roussillon à lui payer la somme de 2 290,20 euros toutes taxes comprises au titre des lisses métalliques et du trou sans protection, avec actualisation sur la base de l'indice BT01 en ce qui concerne la somme de 2 290,20 euros entre le dépôt du rapport d'expertise et l'arrêt à intervenir ;
- in solidum la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel et les sociétés, [Z] et BBTP à lui payer la somme de 572,50 euros au titre de l'inondation du hall B ;
- in solidum les sociétés SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel, Comet LR et GPCE avec leurs assureurs respectifs Allianz (assureur de Comet LR) et GAN (assureur de GPCE) à lui payer la somme de 11 000,80 euros toutes taxes comprises au titre des entrées d'eau directes des eaux de pluie avec actualisation sur la base de l'indice BT01 depuis 16 juin 2023 date du devis Comet LR et jusqu'à l'arrêt à intervenir ;
- in solidum les sociétés SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel,, [Z] et GPCE avec les assureurs respectifs de ces deux dernières Abeille IARD & Sante et GAN à lui payer la somme de 1 874,70 € toutes taxes comprises au titre des évacuations de trop plein de la chaufferie, avec actualisation sur la base de l'indice BT01 à compter du 16 juin 2023 date du devis Comet LR et jusqu'à l'arrêt à intervenir ;
- in solidum les sociétés SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel et Comet LR avec son assureur Allianz, à lui payer la somme de 3 600 euros toutes taxes comprises au titre des stagnations d'eau dues aux contre-pentes du caniveau central, avec actualisation de cette somme depuis le dépôt du rapport et jusqu'à l'arrêt à intervenir ;
- in solidum les sociétés SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel et, [Z] avec son assureur Abeille IARD & Sante à lui payer la somme de 1 265 euros toutes taxes comprises, au titre des stagnations d'eau dues dysfonctionnement des installations de relevage, avec actualisation de cette somme depuis le dépôt du rapport d'expertise sur la base de l'indice BT01 et jusqu'à l'arrêt à intervenir ;
- la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel à lui payer la somme de 915,20 euros toutes taxes comprises au titre des pierres de façade avec actualisation de cette somme depuis le dépôt du rapport d'expertise sur la base de l'indice BT01 jusqu'à l'arrêt à intervenir ;
- la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel à lui payer la somme de 605 euros toutes taxes comprises correspondant à la reprise du bandeau laissé brut ;
- la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel à lui payer la somme de 3 850 euros toutes taxes comprises au titre des fissures sur dallage avec actualisation de cette somme depuis le dépôt du rapport d'expertise sur la base de l'indice BT01 jusqu'à l'arrêt à intervenir ;
- la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel à lui payer la somme de 7 348,32 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel à lui payer une provision de 2 277,52 euros (1894,72 + 382,72) au titre des frais engagés.
Elle demande en outre la condamnation des intimés aux dépens du référé initial et du présent référé, en ce compris les frais d'expertise exposés par le syndicat, soit la somme de 10 000 euros.
Vu les conclusions de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon enregistrées au greffe le 3 novembre 2025 ;
Vu les conclusions de la SA Allianz IARD et de la SAS Comet Languedoc Roussillon enregistrées au greffe le 16 octobre 2025 ;
Vu les conclusions de la SA SMABTP et de la SARL BBTP enregistrées au greffe le 11 septembre 2025 ;
Vu les conclusions de la SAS SEE, [Z] enregistrées au greffe le 5 août 2025 ;
Vu les conclusions de la SA Abeille IARD et Santé enregistrées au greffe le 6 novembre 2025 ;
Vu les conclusions de la SA Gan Assurances enregistrées au greffe le 13 janvier 2026 ;
L'ordonnance de clôture en date du 13 janvier 2026 a fait l'objet d'un rabat à l'audience du 20 janvier 2026. La clôture de la procédure a finalement été prononcée par ordonnance en date du 20 janvier 2026.
Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.
MOTIFS
Le juge des référés a considéré que les demandes formulées (10 désordres, 8 parties, rapport de 78 pages hors annexes comprenant 19 dires, demandes importantes au titre des frais irrépétibles et demande d'arbitrer la charge finale des frais d'expertise), notamment en ce qu'elles étaient contestées, ne relevaient manifestement pas du juge des référés.
Il convient cependant de déterminer si, au sens de l'article 835 du code de procédure civile, les obligations sont ou non sérieusement contestables et non uniquement contestées.
Sur les obligations de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon venant aux droits de la SNC, [Localité 3], Jardin Confidentiel à l'égard du syndicat des copropriétaires 'un jardin confidentiel'
En sa qualité de vendeur en l'état futur d'achèvement, la SNC Cogedim Languedoc Roussillon est susceptible d'engager sa responsabilité sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil ainsi que sur le fondement de l'article 1646-1 du code civil.
Sur la hauteur des garde-corps autour d'un escalier situé dans les espaces verts et le conduit au pied du muret
S'agissant du conduit, la notion d'ouvrage peut être discutée, de sorte que les obligations de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon n'apparaissent pas à ce stade établies de manière certaine.
S'agissant des garde-corps, qui doivent être qualifiés d'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, leur installation post-réception est sans incidence sur la mise en 'uvre de la garantie décennale dès lors que les désordres constatés l'ont été dans le délai décennal. L'expert ayant noté sans être utilement contredit une hauteur de protection insuffisante présentant 'un risque pour la sécurité des personnes de nature à rendre les ouvrages impropres à leur destination', la responsabilité décennale de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon ne souffre pas de contestation sérieuse.
Eu égard au chiffrage retenu par l'expert et non contesté par les parties, la SNC Cogedim Languedoc Roussillon devra dans ces conditions être condamnée à une provision correspondant au coût des travaux de reprise pour un montant de 1 907,40 euros TTC.
Sur les inondations du hall B
L'expert a relevé que de l'eau s'infiltrait dans les parties communes du bâtiment et les sociétés, [Z], BBTP et GPCE ont reconnu leurs responsabilités et effectué les réparations nécessaires.
La responsabilité décennale de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon n'apparaît pas contestable s'agissant de désordres d'infiltration dans une partie habitée (partie commune) dont l'expert souligne d'un point de vue technique l'impropriété à destination. Elle n'est d'ailleurs pas contestée.
Il reste à indemniser le syndicat des copropriétaires au titre de la franchise restée à charge à la suite du sinistre d'octobre 2019 (380 euros) et pour les remises en peinture, chiffrées par l'expert à la somme de 192,50 euros TTC, ce chiffrage n'étant pas contesté par les parties.
Cette obligation d'indemnisation à la charge de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon n'apparaissant pas contestable du fait du caractère décennal des désordres, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 572,50 euros à titre de provision.
Sur les inondations en sous-sol
S'agissant d'une présence d'eau dans une partie non habitable, ce point nécessite une analyse approfondie des conséquences des désordres sur un plan juridique et il y a lieu, dans ces conditions, de constater qu'il souffre en l'état au stade de la procédure de référé, d'une contestation sérieuse.
Sur les pierres cassées ou fendues en façade
L'expert retient l'existence d'un désordre de nature esthétique, sauf pour l'une des pierres dont la stabilité pourrait être remise en cause 'avec un risque potentiel pour la sécurité des passants'.
Dans ce contexte, la responsabilité décennale du vendeur d'une part ne peut être recherchée que pour une seule pierre, d'autre part, s'agissant de cette pierre, s'avère en l'espèce sérieusement contestable dans la mesure où, au vu des éléments du dossier, l'apparition du désordre dans le délai décennal peut être discutée.
S'agissant de la responsabilité de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon au titre des dispositions de l'article 1646-1 du code civil, elle se heurte, au vu des éléments du dossier, à une difficulté potentielle de forclusion et au fait que l'expert considère qu'il n'est pas démontré que la prestation était due.
Dans ces conditions, la contestation sérieuse est avérée.
Sur le porche
Si l'expert a noté un désaffleur sur le carrelage extérieur susceptible d'entraîner un risque de chute, pour autant l'impropriété à destination n'est pas certaine, l'importance dudit désaffleur et ses conséquences potentielles méritant d'être discutées au fond.
Dans ces conditions, la demande se heurte à l'existence d'une contestation sérieuse.
Sur les autres demandes
Les frais exposés par le syndicat des copropriétaires sont relatifs à des travaux effectués lors de l'expertise judiciaire concernant les infiltrations en sous-sol, pour lesquelles la responsabilité décennale apparaît devoir être discutée au fond.
S'agissant de la prise en charge des travaux de rebouchage du conduit, il existe une contestation sérieuse liée à la qualification de la notion d'ouvrage.
Ces demandes devront par conséquent faire l'objet d'un rejet au stade de la présente procédure de référé.
Sur les obligations des autres parties
Les obligations des autres parties ne seront examinées que concernant les deux désordres pour lesquels la responsabilité de la SNC Cogedim Languedoc Roussillon est apparue non sérieusement contestable, à savoir la hauteur insuffisante des garde-corps et les inondations au niveau du hall B.
Concernant la hauteur insuffisante des garde-corps
Les éléments du dossier soumis au juge des référés ne permettent pas de déterminer l'éventuelle part de responsabilité de la SAS GP - Consultant Engineering.
Dans ces conditions, au stade de la présente procédure de référé, la condamnation provisionnelle ne concernera que la SNC Cogedim Languedoc Roussillon.
Concernant les inondations au niveau du hall B
Eu égard aux éléments techniques du dossier, au chiffrage non contesté retenu par l'expert, à l'absence de contestation du principe des responsabilités des entreprises concernées en ce qui concerne la SEE, [Z] et la SARL BBTP, à l'imputation technique des responsabilités effectuée par l'expert (45 % SEE, [Z], 45 % SARL BBTP et 10 % GPCE) et à l'absence de contestation de garantie des assureurs de la SEE, [Z] (SA Abeille IARD et Santé) et de la SARL BBTP (la SA SMABTP), le montant des travaux d'embellissement, de 192,50 euros, apparaît incontestablement devoir être réparti à titre provisionnel de la manière suivante : 45 % SEE, [Z] et SA Abeille IARD et Santé, 45 % SARL BBTP et SA SMABTP et 10 % GPCE.
Ainsi, eu égard aux demandes, à l'égard du syndicat des copropriétaires, la SNC Cogedim Languedoc Roussillon, la SARLSEE, [Z] et la SARL BBTP seront condamnées in solidum à payer à titre de provision la somme de 192,50 euros, et il sera dit que cette somme de 192,50 euros sera au final supportée à hauteur de 45 % par la SEE, [Z] et la SA Abeille IRAD et Santé et à hauteur de 45 % par la SARL BBTP et la SA SMABTP.
S'agissant de la franchise de 380 euros demeurée à la charge du syndicat des copropriétaires, son imputation suppose une analyse du dossier relevant du juge du fond. Dans ces conditions, l'obligation, à ce stade, n'apparaît incontestable que pour la, [Etablissement 1] Cogedim Languedoc Roussillon qui sera seule condamnée à payer cette somme à titre provisionnel.
Sur les demandes accessoires
Eu égard à l'issue de la présente procédure, l'ordonnance déférée sera infirmée et la SNC Cogedim Languedoc Roussillon, qui succombe en partie, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Les parties seront déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à l'exception du syndicat des copropriétaires.
Eu égard au caractère non contestable de certaines de ces obligations, la SNC Cogedim Languedoc Roussillon sera condamnée à payer au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires 'un jardin confidentiel' la somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur les sommes allouées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, par arrêt contradictoire,
Confirme l'ordonnance rendue le 4 juin 2025 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Montpellier sauf concernant les sommes sollicitées au titre des lisses métalliques et de l'inondation du hall B, les dépens et les frais irrépétibles non compris dans les dépens ;
Statuant des chefs infirmés,
Condamne la SNC Cogedim Languedoc Roussillon à payer au syndicat des copropriétaires 'un jardin confidentiel' à titre de provision la somme de 1 907,40 euros concernant les lisses métalliques ;
Condamne in solidum la SNC Cogedim Languedoc Roussillon, la SAS SEE, [Z] et la SARL BBTP à payer au syndicat des copropriétaires ,'[Adresse 19]' à titre de provision la somme de 192,50 euros concernant les inondations du hall B (travaux d'embellissement);
Dit que cette somme de 192,50 euros sera au final supportée à hauteur de 45 % par la SAS SEE, [Z] et la SA Abeille IRAD et Santé et à hauteur de 45 % par la SARL BBTP et la SA SMABTP;
Condamne la SNC Cogedim Languedoc Roussillon à payer au syndicat des copropriétaires ,'[Adresse 19]' à titre de provision la somme de 380 euros au titre de l'inondation du hall B (franchise restée à charge) ;
Condamne la SNC Cogedim Languedoc Roussillon à payer au syndicat des copropriétaires 'un jardin confidentiel' à titre de provision la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SNC Cogedim Languedoc Roussillon aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Le greffier, Le président,