CA Bordeaux, 2e ch. civ., 26 mars 2026, n° 23/01234

FAITS ET PROCÉDURE

1. Par acte du 9 janvier 2020, Monsieur, [G], [X] a promis unilatéralement de vendre à Monsieur, [I], [H], avec faculté de substitution, un appartement constituant le lot n°4 d'un immeuble collectif sis, [Adresse 4] à, [Localité 1] ( Gironde) moyennant le prix de 325.000 euros frais d'agence inclus, cet engagement expirant le 9 avril 2020.

Une indemnité d'immobilisation d'un montant de 32.500 euros assortie de conditions suspensives, était mise à la charge de M., [H] qui, en garantie de celle-ci, versait une somme de 16.500 euros entre les mains de Me, [L], notaire.

Figurait au titre des conditions suspensives la mention suivante : 'les titres de propriétés antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner'.

2. Considérant que la promesse avait été prorogée en raison de la crise sanitaire et que M., [X] avait manqué à son obligation d'information, M., [H] l'a assigné, par acte du 24 août 2021 devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'obtenir la résolution de la promesse de vente et que lui soit restituée la somme de 16.500 euros.

3. Par jugement du 14 février 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- débouté M., [H] de ses demandes de résolution de la promesse unilatérale de vente et de restitution de la somme de 16.500 euros détenue par Me, [L],

- condamné M., [H] à payer à M., [X] la somme de 32.500 euros à titre d'indemnité d'immobilisation,

- autorisé Me, [L], notaire à remettre à M., [X] la somme de 16.500 euros à valoir sur cette condamnation, sur justification de la signification à parties du présent jugement,

- rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisionnel,

- condamné M., [H] à payer à M., [X] une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné M., [H] aux dépens, qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile.

4. M., [H] a relevé appel de ce jugement, le 13 mars 2023.

5. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21décembre 2023, M., [H] demande à la cour, sur le fondement des articles 1112-1 et 1213 du code civil, de :

- déclarer recevable et bien fondé son appel à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 14 février 2023,

- infirmer le jugement rendu le 14 février 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- dire et juger que le terme initial du 9 avril 2020 pour lever l'option a été tacitement prorogé entre les parties,

- dire et juger que, compte tenu des informations portées à sa connaissance entre la signature de la promesse de vente et la réitération prévue par acte authentique, il pouvait légitimement renoncer à l'acquisition du fait de la non réalisation de l'une des conditions suspensives,

- prononcer la résolution de la promesse de vente du 9 janvier 2020,

En conséquence,

- dire et juger qu'il n'est pas redevable envers M., [X] de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 32.500 euros,

- dire et juger que maître, [Z], [L], notaire, devra lui remettre la somme de 16.500 euros correspondant à la moitié de l'indemnité d'immobilisation qu'elle détient, et ce à sa première demande,

- condamner M., [X] à lui verser une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M., [X] aux entiers dépens, avec pour ceux d'appel distraction au profit de Maître Foglia-Rapeau, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

6. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2025, M., [X] demande à la cour, sur le fondement des nouveaux articles 1103 et suivants, 1231-1 et suivant du code civil, de :

- confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

- condamner M., [H] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

7. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2026.

MOTIFS

8. Le tribunal a jugé que M., [H] n'avait pas levé l'option qui expirait le 9 avril 2020 si bien qu'à cette date, la promesse unilatérale était de plein droit devenue caduque en l'absence de prorogation expresse faute d'un avenant signé par les parties ou même d'une prorogation tacite, cette dernière ne pouvant résulter d'éléments équivoques. Le premier juge a ajouté que l'existence d'échanges postérieurs au terme n'était pas suffisante pour établir l'accord du vendeur pour accepter une telle prorogation. En outre, le tribunal a encore considéré que les vices révélés par l'avis technique de M., [Y] de 2017 étaient connus de M., [H] au jour de la promesse de vente si bien que ce dernier ne peut s'en prévaloir alors qu'en outre le second avis technique de M., [Y] de février 2020, faisant état d'une aggravation des désordres n'a pas été communiqué à M., [X] ou encore à M., [H] avant la caducité de la promesse si bien que cet élément ne permet pas de constater la défaillance d'une condition suspensive.

9. M., [H] fait valoir que les parties ont entendu proroger le contrat litigieux même si cette prorogation est postérieure à la durée de la promesse. Au surplus, la réitération de l'acte authentique, initialement prévue le 24 mars 2020, a été reportée au 2 juin 2020 en raison de la crise sanitaire. Or cet évènement est susceptible de caractériser une force majeure permettant de suspendre les obligations visées par un empêchement provisoire. D'autant que les échanges pour formaliser l'acte ont continué après cette date et que la renonciation au droit de préemption de, [Localité 1] Métropole n'a été reçue que le 11 mai 2020. Par ailleurs, c'est le 27 mai 2020 par la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2020 et la transmission de l'avis technique joint à cette convocation le 27 mai 2020, qu'il a été informé de l'aggravation des fissures présentes dans le logement et les parties communes. M., [X] n'a pas respecté son obligation d'information conformément aux termes de la promesse de vente et à l'article 1112-1 du code civil.

10. M., [X] réplique que l'indemnité d'immobilisation n'a été convenue que pour indemniser le promettant et non pour sanctionner le bénéficiaire de la promesse. M., [H] ne pouvait se délier de cette indemnité sans établir la preuve que le bien objet de la promesse était grevé, avant la signature de l'acte, d'un vice affectant sensiblement sa valeur ou le rendant impropre à sa destination. Or en l'espèce, M., [H] n'a pas levé l'option avant le terme extinctif convenu au 9 avril 2020. Aucun avenant ou prorogation tacite non équivoque ne sont intervenus avant ce terme. En outre, ultérieurement, M., [H] n'a fait que se rapprocher de l'agent immobilier aux fins de faire baisser le prix de vente initialement convenu puis a renoncé unilatéralement le 11 mai 2020 à la promesse, se portant acquéreur d'un autre bien. Enfin, le prétendu projet d'avenant pour prorogation du 15 avril 2020 n'est apparu qu'en cause d'appel et n'a jamais été reçu. Dès lors, la promesse était définitivement caduque au 9 avril 2020. En tout état de cause, les seuls échanges postérieurs à la date d'expiration de la promesse ne suffisent pas à établir un accord du promettant de proroger sa promesse.

Sur ce

Sur la prorogation tacite de la promesse

11. M., [H] invoque une prorogation tacite, en raison des échanges postérieurs au 9 avril 2020 et de la crise sanitaire.

La jurisprudence récente admet la validité d'une prorogation tacite, à condition qu'elle soit non équivoque et qu'elle caractérise une volonté claire des parties de proroger le contrat.

12. Cependant, la prorogation tacite ne peut résulter d'éléments équivoques et le silence ou des échanges postérieurs ne suffisent pas à établir un accord du promettant.

13. En l'espèce, aucun avenant ou comportement non équivoque ne permet de caractériser une prorogation tacite.

14. La promesse est donc devenue caduque au 9 avril 2020.

Sur la force majeure et la crise sanitaire

15. M., [H] soutient que la crise sanitaire constitue un cas de force majeure, suspendant ses obligations.

Toutefois, la force majeure ne peut être invoquée pour exonérer le débiteur de la non réalisation d'une condition suspensive.

16. En outre, il convient en l'espèce d'exclure la force majeure liée à des difficultés d'exécution, alors que M., [H] ne démontre pas un empêchement irrésistible et imprévisible d'agir avant le 9 avril 2020, alors que le premier confinement partiel n'a été décrété qu'à la mi-mars 2020.

17. En l'espèce, M., [H], créancier de la promesse, ne démontre pas que la crise sanitaire l'a empêché de lever l'option, alors que le premier confinement partiel n'a été décrété qu'à la mi-mars 2020.

18. En conséquence, la force majeure n'est donc pas caractérisée.

Sur la condition suspensive et l'obligation d'information

19. M., [H] allègue que la condition suspensive relative à l'absence de vices n'a pas été réalisée, en raison de l'aggravation des fissures révélée par l'avis technique de M., [Y] en mai 2020.

20. Toutefois, la charge de la preuve de la défaillance de la condition suspensive pèse sur le bénéficiaire, qui doit démontrer que le vice était inconnu au jour de la promesse et qu'il a empêché la réalisation de la condition.

21. En l'espèce, l'avis technique de 2017 était connu de M., [H], et l'aggravation alléguée en 2020 n'a pas été communiquée avant la caducité de la promesse.

22. M., [H] ne peut donc se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive.

Sur l'indemnité d'immobilisation

23. M., [X] demande la confirmation de la condamnation de M., [H] au paiement de l'indemnité d'immobilisation.

24. La cour d'appel rappelle que l'indemnité d'immobilisation est due lorsque le bénéficiaire n'a pas levé l'option dans le délai convenu, sauf à démontrer que la condition suspensive n'a pas été réalisée.

25. En l'espèce, M., [H] n'a pas levé l'option avant le 9 avril 2020 et n'a pas établi la défaillance de la condition suspensive.

26. En conséquence, le jugement entrepris est confirmé .

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

27. M., [H] qui succombe devant la cour sera condamné aux dépens d'appel et à verser à M., [X] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris,

Condamne M., [I], [H] à payer à M., [G], [X] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne M., [I], [H] aux dépens d'appel,

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.