CA Montpellier, 4e ch. civ., 26 mars 2026, n° 25/00475
MONTPELLIER
Arrêt
Confirmation
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président :
M. Soubeyran
Conseillers :
M. Bruey, Mme Franco
Avocats :
Me Le Targat, Me Fabre
FAITS ET PROCÉDURE
1- Le 30 août 2018, M., [X], [B] et Mme, [A], [G] (les consorts, [J]) ont acquis une maison d'habitation à, [Localité 1] auprès de M., [M], [D] et Mme, [K], [I], épouse, [D] (les époux, [D]).
2- A la suite d'orages, les consorts, [J] se sont plaints de venues d'eaux usées et ont sollicité une expertise amiable, puis une mesure d'expertise judiciaire.
3- Par ordonnance du 1er octobre 2020, le juge des référés a désigné M., [O] en qualité d'expert, qui a déposé son rapport le 25 août 2021.
4- C'est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice du 21 septembre 2022, les consorts, [J] ont assigné les époux, [D] devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices pour vice caché.
5- Par jugement du 17 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a :
- Débouté les consorts, [J] de leur demande tendant à la condamnation des époux, [D] à leur payer la somme de 18 872,10 euros en réparation de leurs préjudices;
- Débouté les consorts, [J] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum les consorts, [J] à payer aux époux, [D] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum les consorts, [J] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- Admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
6- Les consorts, [J] ont relevé appel de ce jugement le 22 janvier 2025.
PRÉTENTIONS
7- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 1er septembre 2025, les consorts, [J] demandent en substance à la cour, au visa des articles 1112-1 et 1641 et suivants du code civil de :
- Recevoir l'appel comme régulier, en la forme.
- Au fond, y faire droit.
- Infirmer le jugement du 17 décembre 2024 en ce qu'il a :
- Débouté les consorts, [J] de leur demande tendant à la condamnation des époux, [D] à leur payer la somme de 18 872,10 euros en réparation de leurs préjudices;
- Débouté les consorts, [J] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum les consorts, [J] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
Statuant à nouveau :
- Condamner les époux, [D] au paiement de la somme de 18 872,10 euros en réparation des préjudices subis du fait de l'absence d'information fournie préalablement à la vente sur l'absence de respect des préconisations du réglement sanitaire sur les installations privées d'eaux usées de la maison et l'absence de pose d'un clapet anti-retour (article 47 du règlement assainissement de la métropole), au titre du devoir d'information,
- Rejeter toute demandes, fins et conclusions contraires comme injustes et, en toute hypothèse, mal fondées.
A titre subsidiaire,
- Condamner les époux, [D] au paiement de la somme de 18 872,10 euros en réparation des préjudices subis du fait de l'absence d'information fournie préalablement à la vente sur l'absence de respect des préconisations du réglement sanitaire sur les installations privées d'eaux usées de la maison et l'absence de pose d'un clapet anti-retour (article 47 du règlement assainissement de la métropole), au titre de la garantie des vices cachés d'une vente,
- Rejeter toute demandes, fins et conclusions contraires comme injustes et, en toute hypothèse, mal fondées.
En toutes hypothèses
- Condamner les époux, [D] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ceux compris les frais d'expertise.
8- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 11 novembre 2025, les époux, [D] demandent en substance à la cour, au visa des articles 1112-1 et 1641-1 et suivants du code civil, de :
- Confirmer purement et simplement le jugement dont appel,
- Débouter purement et simplement les consorts, [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- à titre infiniment subsidiaire, débouter les consorts, [J] de leurs demandes d'indemnisation dirigées à l'encontre des époux, [D], les préjudices motivant cette demande ne leur incombant pas,
En toutes hypothèses,
- Condamner solidairement les consorts, [J] à payer aux époux, [D], ensemble, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Les condamner aux entiers dépens d'appel,
9- Vu l'ordonnance de clôture en date du 12 novembre 2025.
Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
10- Les consorts, [J] agissent de première part sur le fondement du manquement à l'obligation pré-contractuelle telle qu'énoncée à l'article 1112-1 du code civil. Ils agissent subsidiairement sur le fondement de la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil, le tout pour obtenir réparations de divers préjudices.
11- Il leur appartient sur le premier fondement de démontrer que les époux, [D], sachant que l'installation du clapet anti retour était obligatoire, leur ont dissimulé cette information dont l'importance était déterminante de leur consentement à l'achat de la maison.
12- Ils ne le font pas :
d'une part, les époux, [D] propriétaires à l'époque des deux ténements dont celui vendu en 2018 aux consorts, [J], avaient subi un sinistre ancien puisque datant de 2014 qui n'apparaissait pas d'évidence à signaler lors de l'acte du 30 août 2018 dès lors que le technicien Veolia, entendu en qualité de sachant par l'expert, s'il a indiqué avoir alerté les époux, [D] sur la non-conformité des installations ne comportant pas de clapet anti retour, ne leur a jamais signalé l'obligation réglementaire résultant du règlement sanitaire départemental sur laquelle les consorts, [J] s'arcboutent, évoquant plutôt une préconisation ;
d'autre part, à supposer que les vendeurs, [D] aient eu connaissance de l'obligation réglementaire d'installer un clapet anti refoulement en raison de la configuration des lieux, rien ne démontre qu'une information de ce chef ait été déterminante du consentement des acquéreurs au moment où il a été donné, au regard d'un coût à exposer, révélé de 3456€, valeur décembre 2019, pour acquérir un bien immobilier, [Adresse 3] à, [Localité 1].
13- C'est donc à juste titre et par des motifs pertinents que le premier juge a pu retenir que les époux, [D] pouvaient ignorer au jour de la vente, non seulement que leur installation n'était pas conforme à la réglementation mais également que la parcelle vendue était exposée à des riques accrus de reflux des eaux usées, la cour ajoutant que l,'[Adresse 3] entre 2014 et 2019 a nécessité des aménagements des réseaux publics par rapport à l'extension de l'habitat collectif.
14- S'agissant de la garantie des vices cachés, le premier juge a pertinement relevé qu'était insérée à l'acte de vente une clause d'exclusion des vices cachés au profit des vendeurs, sauf s'il était démontré que ceux-ci avaient connaissance de ces vices. La connaissance ancienne qu'avaient pu avoir les époux, [D] de la préconisation d'avoir à installer un clapet anti-retour ne leur a jamais fait acquérir la connaissance de l'existence du vice réglementaire affectant au jour de la vente le réseau d'écoulement des eaux usées du ténement vendu.
15- Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
16- Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, les consorts, [J] supporteront les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Condamne les consorts, [J] aux dépens d'appel.
Condamne les consorts, [J] à payer aux époux, [D] la somme de 2500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
1- Le 30 août 2018, M., [X], [B] et Mme, [A], [G] (les consorts, [J]) ont acquis une maison d'habitation à, [Localité 1] auprès de M., [M], [D] et Mme, [K], [I], épouse, [D] (les époux, [D]).
2- A la suite d'orages, les consorts, [J] se sont plaints de venues d'eaux usées et ont sollicité une expertise amiable, puis une mesure d'expertise judiciaire.
3- Par ordonnance du 1er octobre 2020, le juge des référés a désigné M., [O] en qualité d'expert, qui a déposé son rapport le 25 août 2021.
4- C'est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice du 21 septembre 2022, les consorts, [J] ont assigné les époux, [D] devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices pour vice caché.
5- Par jugement du 17 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a :
- Débouté les consorts, [J] de leur demande tendant à la condamnation des époux, [D] à leur payer la somme de 18 872,10 euros en réparation de leurs préjudices;
- Débouté les consorts, [J] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum les consorts, [J] à payer aux époux, [D] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum les consorts, [J] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- Admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
6- Les consorts, [J] ont relevé appel de ce jugement le 22 janvier 2025.
PRÉTENTIONS
7- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 1er septembre 2025, les consorts, [J] demandent en substance à la cour, au visa des articles 1112-1 et 1641 et suivants du code civil de :
- Recevoir l'appel comme régulier, en la forme.
- Au fond, y faire droit.
- Infirmer le jugement du 17 décembre 2024 en ce qu'il a :
- Débouté les consorts, [J] de leur demande tendant à la condamnation des époux, [D] à leur payer la somme de 18 872,10 euros en réparation de leurs préjudices;
- Débouté les consorts, [J] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum les consorts, [J] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
Statuant à nouveau :
- Condamner les époux, [D] au paiement de la somme de 18 872,10 euros en réparation des préjudices subis du fait de l'absence d'information fournie préalablement à la vente sur l'absence de respect des préconisations du réglement sanitaire sur les installations privées d'eaux usées de la maison et l'absence de pose d'un clapet anti-retour (article 47 du règlement assainissement de la métropole), au titre du devoir d'information,
- Rejeter toute demandes, fins et conclusions contraires comme injustes et, en toute hypothèse, mal fondées.
A titre subsidiaire,
- Condamner les époux, [D] au paiement de la somme de 18 872,10 euros en réparation des préjudices subis du fait de l'absence d'information fournie préalablement à la vente sur l'absence de respect des préconisations du réglement sanitaire sur les installations privées d'eaux usées de la maison et l'absence de pose d'un clapet anti-retour (article 47 du règlement assainissement de la métropole), au titre de la garantie des vices cachés d'une vente,
- Rejeter toute demandes, fins et conclusions contraires comme injustes et, en toute hypothèse, mal fondées.
En toutes hypothèses
- Condamner les époux, [D] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ceux compris les frais d'expertise.
8- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 11 novembre 2025, les époux, [D] demandent en substance à la cour, au visa des articles 1112-1 et 1641-1 et suivants du code civil, de :
- Confirmer purement et simplement le jugement dont appel,
- Débouter purement et simplement les consorts, [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- à titre infiniment subsidiaire, débouter les consorts, [J] de leurs demandes d'indemnisation dirigées à l'encontre des époux, [D], les préjudices motivant cette demande ne leur incombant pas,
En toutes hypothèses,
- Condamner solidairement les consorts, [J] à payer aux époux, [D], ensemble, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Les condamner aux entiers dépens d'appel,
9- Vu l'ordonnance de clôture en date du 12 novembre 2025.
Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
10- Les consorts, [J] agissent de première part sur le fondement du manquement à l'obligation pré-contractuelle telle qu'énoncée à l'article 1112-1 du code civil. Ils agissent subsidiairement sur le fondement de la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil, le tout pour obtenir réparations de divers préjudices.
11- Il leur appartient sur le premier fondement de démontrer que les époux, [D], sachant que l'installation du clapet anti retour était obligatoire, leur ont dissimulé cette information dont l'importance était déterminante de leur consentement à l'achat de la maison.
12- Ils ne le font pas :
d'une part, les époux, [D] propriétaires à l'époque des deux ténements dont celui vendu en 2018 aux consorts, [J], avaient subi un sinistre ancien puisque datant de 2014 qui n'apparaissait pas d'évidence à signaler lors de l'acte du 30 août 2018 dès lors que le technicien Veolia, entendu en qualité de sachant par l'expert, s'il a indiqué avoir alerté les époux, [D] sur la non-conformité des installations ne comportant pas de clapet anti retour, ne leur a jamais signalé l'obligation réglementaire résultant du règlement sanitaire départemental sur laquelle les consorts, [J] s'arcboutent, évoquant plutôt une préconisation ;
d'autre part, à supposer que les vendeurs, [D] aient eu connaissance de l'obligation réglementaire d'installer un clapet anti refoulement en raison de la configuration des lieux, rien ne démontre qu'une information de ce chef ait été déterminante du consentement des acquéreurs au moment où il a été donné, au regard d'un coût à exposer, révélé de 3456€, valeur décembre 2019, pour acquérir un bien immobilier, [Adresse 3] à, [Localité 1].
13- C'est donc à juste titre et par des motifs pertinents que le premier juge a pu retenir que les époux, [D] pouvaient ignorer au jour de la vente, non seulement que leur installation n'était pas conforme à la réglementation mais également que la parcelle vendue était exposée à des riques accrus de reflux des eaux usées, la cour ajoutant que l,'[Adresse 3] entre 2014 et 2019 a nécessité des aménagements des réseaux publics par rapport à l'extension de l'habitat collectif.
14- S'agissant de la garantie des vices cachés, le premier juge a pertinement relevé qu'était insérée à l'acte de vente une clause d'exclusion des vices cachés au profit des vendeurs, sauf s'il était démontré que ceux-ci avaient connaissance de ces vices. La connaissance ancienne qu'avaient pu avoir les époux, [D] de la préconisation d'avoir à installer un clapet anti-retour ne leur a jamais fait acquérir la connaissance de l'existence du vice réglementaire affectant au jour de la vente le réseau d'écoulement des eaux usées du ténement vendu.
15- Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
16- Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, les consorts, [J] supporteront les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Condamne les consorts, [J] aux dépens d'appel.
Condamne les consorts, [J] à payer aux époux, [D] la somme de 2500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.