CA Bordeaux, 2e ch. civ., 26 mars 2026, n° 23/01023

FAITS ET PROCÉDURE

1.Par la réitération le 27 octobre 2020, en la forme d'un acte authentique, du compromis de vente établi le 5 août 2020, Madame, [Y], [V] a fait l'acquisition auprès de Monsieur, [B], [E] des lots de copropriété numérotés 34, 153 et 189 de l'ensemble immobilier sis, [Adresse 4] à, [Localité 1], consistant en un cellier, une place de parking et un appartement situé au 7ème étage comprenant notamment deux balcons-loggia et une terrasse, ainsi que les parties communes afférentes, pour un prix de 349.000 euros

Madame, [V] reproche à M., [E] de ne pas l'avoir informée de l'existence d'une défaillance structurelle des balcons rendant leur utilisation impossible, ce qu'elle a appris par un courrier du syndic de copropriété en date du 18 novembre 2020.

2. Par acte du 21 juillet 2021, elle a assigné M., [E] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins principalement de voir annuler la vente, à défaut la résolution de la vente et subsidiairement ordonner la réduction du prix de vente et la réparation de son préjudice.

3. Par jugement du 17 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- rejeté l'intégralité des demandes de Mme, [V],

- condamné Mme, [V] à payer à M., [E] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme, [V] aux dépens,

- rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

4. Mme, [V] a relevé appel du jugement le 28 février 2023.

5. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 mai 2023, Mme, [V] demande à la cour, sur le fondement des articles 1104, 1112-1, 1137, 1352 et suivants, 1601 et 1641 du code civil, de :

- déclarer ses demandes recevables et fondées,

- réformer le jugement rendu par la 7ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 28 février 2023 en ce qu'il :

- a rejeté l'intégralité de ses demandes,

- l'a condamnée à payer à M., [E] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamnée aux dépens,

- a rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision,

Statuant de nouveau,

- condamner M., [E] à lui verser la somme, sauf à parfaire, de 36.402 euros à titre de dommages et intérêts,

- dire que cette somme portera à un intérêt au taux d'intérêt légal,

- condamner M., [E] sera condamné à lui verser la somme de 4.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel et en première instance ainsi qu'aux entiers dépens.

6. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 août 2023, M,.[E] demande à la cour, sur le fondement de l'article 9 du code de procédure civile, les articles 1112-1, 1604 et 1641 du code civil, de :

- confirmer en tout point le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 17 janvier 2023,

- condamner Mme, [V] au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme, [V] aux entiers dépens de l'instance.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2026.

MOTIFS

7. Sur la seule prétention de Mme, [V], maintenue devant la cour, au titre de la réduction du prix de vente de l'immeuble, Le tribunal a jugé que celle-ci ne faisait valoir aucun moyen de droit ou de fait, observant en outre que l'acte de vente comportait une clause de non garantie des vices cachés dont rien ne permettait d'écarter l'application, en l'absence de preuve d'une connaissance par le vendeur de l'impossibilité accéder aux balcons.

8. Mme, [V] fait fait notamment valoir que le prix d'acquisition du bien a été fixé compte tenu de l'existence et de l'accessibilité de ces balcons. Sa demande en paiement se fonde tant sur la garantie des vices cachés (article 1641 et suivant du code civil), que le défaut de délivrance conforme (article 1604 du code civil) et le défaut d'information contractuelle (article 1112-1 du code civil). Tout d'abord, sur le défaut de conformité, il ressort de l'acte authentique de vente que l'appartement était vendu avec deux balcons-loggia. Or ceux-ci sont inaccessibles de sorte que M., [E] a manqué à son obligation de délivrance conforme. Ensuite sur la garantie des vices cachés et le défaut d'information, il apparait que les problèmes structurels des balcons remplissent le critère de gravité. M., [E] a été destinataire le 15 juin 2020 d'un courrier avec accusé réception du syndic de copropriété l'informant des problèmes de solidité de la structure des balcons et de leur inaccessibilité. Celui-ci lui a été avisé mais il ne l'a pas récupéré. Dans sa réponse en date du 4 janvier 2021, il indique ne pas avoir eu connaissance de ce courrier et ajoute que ces désordres seraient liés à un incendie qui a frappé l'immeuble. Il pensait toutefois que son appartement n'étais pas concerné par les conséquences de ce sinistre. Cet incendie ainsi que ses conséquences sur la solidité et l'accessibilité des balcons n'ont jamais été portés à sa connaissance lors de la signature de l'acte avec M., [E]. Or cette information était déterminante à son consentement en ce qu'elle altérait la délivrance et la jouissance du bien vendu.

9. M., [E] réplique que Mme, [V] ne démontre pas sa connaissance de l'information relative au défaut de solidité des balcons. En effet, il affirme sans être contredit ne pas avoir reçu le courrier du syndic l'informant des désordres affectant les balcons et de leur inaccessibilité. Sur la garantie des vices cachés, il n'est pas démontré sa connaissance du vice. Au surplus, le défaut invoqué des balcons ne répond pas au critère de gravité compte tenu de l'accessibilité conservée de la terrasse.

Sur ce

Sur le défaut de délivrance conforme (art. 1604 C. civ.)

10. L'acte de vente mentionne expressément la présence de deux balcons-loggia. Leur inaccessibilité constitue un défaut de conformité du bien vendu.

11. Cependant, la cour relève que l'acte de vente comporte une clause de non garantie des vices cachés, valablement stipulée.

Cette clause, non contestée, limite la portée de l'obligation de délivrance conforme.

12. La jurisprudence récente rappelle que la clause de non garantie ne peut être écartée que si le vendeur a agi de mauvaise foi ou si le vice était connu de lui (Cass. 3e civ., 19 oct. 2023, n° 22-15.536 )

13. Or, Mme, [V] ne rapporte pas la preuve que M., [E] avait connaissance du vice au moment de la vente.

Sur la garantie des vices cachés (art. 1641 et s. C. civ.)

14. Mme, [V] allègue que M., [E] avait connaissance des désordres, au vu d'un courrier du syndic daté du 15 juin 2020.

Cependant, M., [E] affirme ne pas avoir reçu ce courrier, et cette allégation n'est pas contredite par Mme, [V].

15. En conséquence, la preuve de la connaissance du vice par le vendeur n'est donc pas rapportée.

16. La Cour de cassation a récemment précisé que la présomption de connaissance du vice ne s'applique qu'au vendeur professionnel, et que pour un vendeur particulier, la preuve de sa connaissance doit être apportée par l'acheteur (Cass. 3e civ., 3 sept. 2025, n° 24-11.383).

17. En l'espèce, M., [E] n'est pas un professionnel de l'immobilier, et aucune preuve ne démontre qu'il avait connaissance du vice.

18. Par ailleurs, la cour estime que l'inaccessibilité des balcons, bien que regrettable, ne constitue pas un vice caché d'une gravité telle qu'elle rende le bien impropre à sa destination, dès lors que la terrasse qui est également réservée à l'appartement litigieux reste utilisable alors que l'inaccessibilité des balcons est quant à elle préventive et provisoire .

19. Or, la jurisprudence exige que le vice soit suffisamment grave pour justifier la réduction du prix.

Sur le défaut d'information contractuelle (art. 1112-1 C. civ.)

20. Mme, [V] soutient que l'information sur l'inaccessibilité des balcons était déterminante pour son consentement.

21. Cependant, la cour rappelle qu'aucune preuve n'est apportée de la connaissance certaine de M., [E] de désordres affectant les balcons.

L'ignorance alléguée par ce dernier, non contredite, ne permet pas de retenir un manquement à son obligation d'information.

22. La jurisprudence a rappelé que l'obligation d'information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre partie (Cass. com., 14 mai 2025, n° 23-17.948).

23. En l'espèce, l'absence de preuve de la connaissance du vice par M., [E] empêche de retenir un manquement à cette obligation.

***

24. Mme, [V] succombant devant la cour sera condamnée aux dépens et à verser à M., [E] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédue civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris,

Condamne Mme, [Y], [V] aux dépens d'appel,

Condamne Mme, [Y], [V] à payer à M., [B], [E] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.