CA Nancy, 1re ch., 30 mars 2026, n° 25/01700

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 5 octobre 2019, Monsieur, [X], [V] et Madame, [Z], [O] (ci-après désignés 'les consorts, [V] et, [O]') ont signé une offre d'achat auprès de la SAS Capi, portant sur une maison d'habitation sise, [Adresse 4] à, [Localité 3], au prix de 294000 euros.

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2019, établi par Maître, [W], [P], notaire au sein de la SCP, [W], [P] et, [J], [R], la SARL Sofia Invest, en qualité de vendeur, et les consorts, [V] et, [O], en qualité d'acquéreurs, ont conclu un compromis de vente portant sur la maison, moyennant le prix de 294000 euros.

Les consorts, [V] et, [O] ont versé un dépôt de garantie de 15000 euros à Maître, [P].

La vente était conclue sous les conditions suspensives de droit commun, ainsi que sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs d'un montant maximal de 340000 euros, outre deux autres conditions suspensives particulières.

La réitération de la vente par acte authentique était prévue le 31 janvier 2020, au plus tard, par le ministère de Maître, [P].

La réitération de la vente n'étant pas intervenue avant cette date, sur interrogation des consorts, [V] et, [O], Maître, [P] a, par courriel du 18 février 2020, informé ces derniers de plusieurs éléments impliquant le report de la signature de l'acte de vente, en ce que le président de la SARL Sofia Invest, Monsieur, [L], [N], avait lui-même acquis le bien, objet du compromis de vente, des légataires de, [B], [F], que sont le Secours Catholique, l'Association Diocésaine de, [Localité 3] et la Congrégation des Petites S'urs des Pauvres, selon un compromis qui n'avait pas encore pu être réitéré.

Maître, [P] précisait ainsi que l'acquisition auprès des trois légataires devait en réalité se faire par trois sociétés, à savoir la SARL Sofia Invest, la société Agapanthe et la société Lorraine Pierre Investissements, ce qui nécessitait la signature d'un nouveau compromis, et que plusieurs autres formalités devaient être accomplies, à savoir la délibération de l'Association Diocésaine de, [Localité 3] ainsi que l'obtention d'une nouvelle autorisation préfectorale nécessaire à la Congrégation des Petites S'urs des Pauvres pour vendre.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 février 2020, les consorts, [V] et, [O] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, notifié à la SARL Sofia Invest leur renoncement à l'acquisition compte tenu des nouveaux délais imposés par le vendeur, et l'ont mise en demeure de leur régler la pénalité de 29400 euros prévue au compromis.

Parallèlement, le même jour, les consorts, [V] et, [O] ont réclamé à Maître, [P] la restitution du dépôt de garantie de 15000 euros et ont informé la SAS Capi de leur décision.

Par courrier en réponse du 27 février 2020, la SARL Sofia Invest s'est opposée aux demandes des consorts, [V] et, [O], faisant valoir que le notaire n'était toujours pas en possession de l'offre de prêt prévue par la condition suspensive du compromis.

Par actes des 15 et 16 juin 2020, la SARL Sofia Invest, la société Lorraine Pierre Investissements et la société Agapanthe ont fait délivrer aux consorts, [O] et, [V] une sommation d'avoir à comparaître en l'étude de Maître, [P] le 24 juin 2020 pour la signature de l'acte authentique de vente.

Le 24 juin 2020, Maître, [P] a dressé un procès-verbal de carence à la requête des sociétés Sofia Invest, Lorraine Pierre Investissements et Agapanthe.

Par courrier du 26 juin 2020, Maître, [P] a transmis au conseil des consorts, [V] et, [O] une proposition amiable de ces trois sociétés pour procéder à la résiliation du compromis de vente du 8 novembre 2019, sans indemnité de part ni d'autre, ainsi qu'à la restitution du dépôt de garantie de 15000 euros aux acquéreurs.

Par actes des 23 décembre 2020 et 20 janvier 2021, les consorts, [V] et, [O] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nancy la SARL Sofia Invest, la SAS Capi et Maître, [P] en nullité du compromis du 8 novembre 2019 et en réparation de leur préjudice.

Par jugement contradictoire du 23 février 2024, le tribunal judiciaire de Nancy a :

- prononcé l'annulation du compromis de vente conclu le 8 novembre 2019 entre la SARL Sofia Invest et les consorts, [V] et, [O],

- ordonné en conséquence la restitution aux consorts, [V] et, [O] de l'acompte de 15000 euros séquestré entre les mains de Maître, [P],

- délivré injonction à Maître, [P] de restituer ladite somme de 15000 euros aux consorts, [V] et, [O], assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2020,

- dit n'y avoir lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte,

- condamné in solidum la SARL Sofia Invest et Maître, [P] à payer aux consorts, [V] et, [O] la somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts,

- débouté les consorts, [V] et, [O] de leur demande en réparation contre la SAS Capi,

- débouté la SAS Capi de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 29400 euros,

- condamné Maître, [P] à garantir la SARL Sofia Invest du paiement des condamnations prononcées à son encontre, en principal et au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à concurrence des deux tiers,

- condamné in solidum la SARL Sofia Invest et Maître, [P] à payer aux consorts, [V] et, [O] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SAS Capi de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la SARL Sofia Invest et Maître, [P] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Pour statuer ainsi le tribunal a relevé les éléments suivants :

- Sur la demande d'annulation du compromis de vente du 8 novembre 2019

* le courrier du 20 février 2020 adressé à la SARL Sofia Invest n'emportait aucunement renonciation des consorts, [V] et, [O] à invoquer la nullité du compromis de vente ; ils indiquaient en effet, être contraints de renoncer à l'acquisition compte tenu des nouveaux délais imposés par le vendeur, le mettant ainsi en demeure de leur régler le montant de la clause pénale, et précisaient qu'à défaut, ils saisiraient la juridiction aux fins de voir prononcer la nullité du compromis et d'obtenir réparation.

Ainsi, les juges ont retenu que ce courrier ne constituait aucunement un acte manifestant sans équivoque la volonté des consorts, [V] et, [O] de renoncer à se prévaloir de la nullité du compromis, au sens des dispositions de l'article 1182 du code civil.

* la SARL Sofia Invest était intervenue en qualité de vendeur au compromis de vente et elle s'était présentée aux consorts, [V] et, [O] comme étant propriétaire du bien au jour de la signature du compromis, ainsi qu'il ressort de la mention stipulée au titre de la fiscalité : ' l'immeuble est entré dans le patrimoine du vendeur '.

Or, le tribunal a relevé, qu'au jour de la signature du compromis, la SARL Sofia Invest n'était pas propriétaire du bien vendu et ne disposait pas d'un droit conditionnel sur ce bien puisque seul Monsieur, [N], gérant de la SARL Sofia Invest, disposait effectivement de ce droit en vertu de l'avant-contrat du 20 septembre 2019 ; que la SARL Sofia Invest n'avait acquis un droit conditionnel sur le bien qu'à compter du 20 février 2020, soit postérieurement au 8 novembre 2019, et que ce droit était détenu en indivision par la SARL Sofia Invest, la société Lorraine Pierre Investissements et la société Agapanthe.

En mentionnant expressément au compromis que le bien était entré dans son patrimoine, le tribunal a considéré que la SARL Sofia Invest avait procédé à une déclaration mensongère.

En outre, il a relevé que le compromis ne comportait aucune mention sur l'existence et la nature réelle des droits de la SARL Sofia Invest sur le bien ; que les consorts, [V] et, [O] n'avaient été pleinement informés de la situation juridique du bien et des délais de report de vente que par courriel du 18 février 2020 de Maître, [P], soit postérieurement à la signature du compromis et même postérieurement à la date prévue pour la réitération de la vente.

Ainsi, les juges ont considéré que les informations transmises par Maître, [P] le 18 février 2020, dissimulées aux consorts, [V] et, [O] au moment de la signature du compromis, étaient déterminantes de leur consentement dès lors que la réitération de la vente à leur profit se trouvait préalablement soumise à la réalisation de conditions suspensives d'acquisition du bien par leur propre vendeur ; que ces éléments étaient de nature à retarder et rendre parfaitement hypothétique une réitération fixée contractuellement au 31 janvier 2020.

En outre, ils ont ajouté que le compromis de vente excluait toute faculté de substitution au profit de l'acquéreur et ' au profit de qui que ce soit ', ce qui interdisait à la SARL Sofia Invest de se substituer pour partie la société Lorraine Pierre Investissements et la société Agapanthe sans l'accord préalable des acquéreurs.

Ainsi, en sa qualité de professionnelle marchand de biens, la SARL Sofia Invest avait l'obligation d'informer les consorts, [V] et, [O] de la situation juridique réelle du bien, notamment en insérant au compromis les conditions suspensives subordonnant sa propre acquisition du bien et en mentionnant clairement qu'elle entendait se réserver une faculté de substitution.

Dès lors, en ayant fait une déclaration mensongère et en ayant dissimulé, en toute connaissance de cause, des informations dont elle savait le caractère déterminant pour les acquéreurs, le tribunal a retenu que la SARL Sofia Invest avait commis un dol ayant vicié le consentement des consorts, [V] et, [O], au sens des dispositions des articles 1130 et 1137 du code civil.

En conséquence, en application des articles 1131 et 1599 du code civil, le tribunal a prononcé la nullité du compromis de vente et a ordonné la restitution aux consorts, [V] et, [O] de l'acompte de 15000 euros, séquestré entre les mains de Maître, [P], assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2020 (date de la première mise en demeure), et ce, sans assortir cette injonction d'une astreinte.

- Sur la demande principale en réparation

* S'agissant de la responsabilité de la SARL Sofia Invest, le tribunal ayant retenu l'existence d'un dol commis au préjudice des consorts, [V] et, [O], a déclaré la société entièrement responsable du préjudice subi du fait de l'échec de la vente.

* S'agissant de la responsabilité de la SAS Capi, le tribunal a relevé que son intervention se limitait à la recherche de clients et la négociation du prix en vertu d'un simple mandat d'entremise ; bien que cette dernière ait fait signer aux consorts, [V] et, [O] une offre d'achat en date du 25 octobre 2019, il a relevé qu'elle n'était aucunement rédactrice du compromis de vente, lequel avait été établi par Maître, [P].

Dès lors, le tribunal a considéré que les consorts, [V] et, [O] ne pouvaient valablement reprocher à la SAS Capi un manquement à l'obligation d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte ; qu'il ne lui appartenait pas, au stade de la recherche d'acquéreurs, de procéder à la vérification des titres de propriété du vendeur, d'autant plus que la rédaction du compromis incombait contractuellement à Maître, [P], de sorte qu'il lui incombait de s'assurer de la qualité de propriétaire du vendeur.

En conséquence, le tribunal a débouté les consorts, [V] et, [O] de leur demande en réparation formée à l'encontre de la SAS Capi.

* S'agissant de la responsabilité de Maître, [P]

Le tribunal a d'abord rappelé que Maître, [P], en sa qualité de rédacteur du compromis, était chargé de la vente initiale du bien appartenant en indivision aux trois associations légataires, ayant lui-même établi l'acte de notoriété du 27 mai 2019 dans le cadre de la succession de, [B], [F]. Il a ainsi successivement établi l'avant-contrat du 20 septembre 2019 conclu entre les associations et Monsieur, [N], puis un avenant à cet acte le 20 février 2020 au profit de la SARL Sofia Invest et ses partenaires, avant l'acte authentique de réitération le 29 mai 2020.

Ainsi, en application de l'article 1112-1 du code civil, le tribunal a estimé qu'il appartenait au notaire d'informer les consorts, [V] et, [O] de la situation juridique exacte du bien, notamment que la SARL Sofia Invest n'en était pas encore propriétaire au stade du compromis.

Or, les juges ont constaté que cet acte ne mentionnait ni l'avant-contrat avec sa faculté de substitution, ni la nécessité d'une réitération préalable de la vente par les associations, ni la nécessité d'une substitution de la SARL Sofia Invest à Monsieur, [N] lors de la réitération de la vente initiale. De plus, le compromis indiquait expressément que l'immeuble était déjà entré dans le patrimoine du vendeur, ce qui constituait une contrevérité que Maître, [P] avait cautionnée.

Ainsi, pour être valable, le compromis aurait dû être soumis à la condition suspensive de l'acquisition préalable du bien par la SARL Sofia Invest, impliquant qu'elle se substitue à Monsieur, [N], et reproduire les conditions de la vente initiale de septembre 2019.

En outre, le tribunal a relevé que l'acte excluait toute faculté de substitution, interdisant ainsi à la SARL Sofia Invest de se substituer pour partie la société Lorraine Pierre Investissements et la société Agapanthe, sans l'accord préalable des acquéreurs.

Dès lors, les premiers juges ont retenu que Maître, [P] avait manifestement manqué à son obligation de garantir la validité et l'efficacité de l'acte et à son devoir élémentaire d'information. En s'abstenant de transmettre ces éléments, il a privé les consorts, [V] et, [O] de toute certitude quant à la conclusion effective de la vente et aux délais de réitération.

La SARL Sofia Invest étant devenue propriétaire indivis du bien par acte du 29 mai 2020, soit quatre mois après la date prévue pour la réitération de la vente au profit des consorts, [V] et, [O], cela rendait impossible la signature de l'acte authentique avant le 24 juin 2020.

En conséquence, les juges ont considéré que ces manquements caractérisés engageaient la responsabilité quasi délictuelle de Maître, [P], au titre de l'article 1241 du code civil.

* S'agissant du préjudice des consorts, [V] et, [O]

Concernant le préjudice matériel, le tribunal a relevé que les consorts, [V] et, [O] projetaient de signer l'acte de réitération à une date proche du 31 janvier 2020, conformément aux stipulations du compromis. Dans cette perspective, ils avaient délivré congé de leurs logements respectifs, avant d'être contraints de les annuler suite à un courriel de Maître, [P] daté du 18 février 2020.

De plus, l'échec de la vente les avait ainsi obligés à maintenir le règlement d'un loyer mensuel cumulé de 1160 euros, tout en devant reprendre leurs recherches immobilières ; qu'ils avaient été privés de la somme de 15000 euros restée séquestrée, ne parvenant à concrétiser l'achat d'un autre bien qu'au mois de juillet 2022, soit deux ans et demi après l'échéance initialement prévue.

Enfin, le tribunal a considéré que les consorts, [V] et, [O] avaient également incontestablement subi un préjudice moral du fait du comportement dolosif de la SARL Sofia Invest et des fautes de Maître, [P].

Dès lors, fixant le préjudice total à 15000 euros, toutes causes confondues, le tribunal a condamné in solidum la SARL Sofia Invest et Maître, [P] au paiement de cette somme.

* Sur la demande reconventionnelle de la SARL Sofia Invest

Le tribunal a débouté la SARL Sofia Invest de sa demande de 29400 euros au titre de la clause pénale, l'annulation du compromis de vente entraînant de plein droit la nullité de ladite clause.

Au surplus, les juges ont relevé que les consorts, [V] et, [O] avaient effectivement rempli leurs obligations relatives à la condition suspensive d'obtention de prêt après avoir obtenu un accord dès le 19 décembre 2019 et en avoir informé le notaire le 21 décembre suivant quelle que soit la date à laquelle l'offre de prêt avait été formalisée (février 2020).

* Sur le recours en garantie de la SARL Sofia Invest contre Maître, [P]

Le tribunal a rappelé, qu'en sa qualité de professionnel rédacteur d'acte, il appartenait à Maître, [P] d'assurer la validité et l'efficacité du compromis ; qu'au regard des informations dont il disposait, il devait informer la SARL Sofia Invest de la nécessité de mentionner l'état d'avancement de la vente initiale et d'insérer les conditions suspensives indispensables, notamment celle relative à l'acquisition effective du bien par la SARL Sofia Invest en lieu et place de Monsieur, [N].

Si le tribunal a ainsi retenu un manquement de Maître, [P] à son devoir de conseil, il a toutefois précisé que cette faute n'absorbait pas le dol commis par la SARL Sofia Invest ; que la nécessité d'un avenant, ayant retardé le processus d'acquisition, était exclusivement imputable à Monsieur, [N] qui avait décidé en cours de projet de se substituer à la SARL Sofia Invest, la société Lorraine Pierre Investissements et la société Agapanthe.

Dans ces conditions, le tribunal a fait droit au recours en garantie de la SARL Sofia Invest à hauteur des deux tiers de la condamnation.

Par conséquent, la contribution à la dette a été fixée à un tiers pour la SARL Sofia Invest (5000 euros) et deux tiers (10000 euros) pour Maître, [P].

° ° ° ° ° °

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 21 mai 2024, Maître, [P] a relevé appel de ce jugement (RG n° 24/01011).

Par conclusions d'incident du 10 décembre 2024, les consorts, [V] et, [O] ont saisi le conseiller de la mise en état d'une demande de radiation du rôle de l'affaire sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile, outre la condamnation de l'appelant à leur verser 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance d'incident contradictoire du 15 janvier 2025, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Nancy a :

- ordonné la radiation du rôle de l'affaire,

- condamné Maître, [P] à payer aux consorts, [V] et, [O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Maître, [P] aux dépens.

Pour motiver sa décision, le conseiller s'est appuyé sur un extrait de compte CARPA du 9 décembre 2024, produit par les consorts, [V] et, [O] postérieurement à l'audience du 13 novembre 2024. Si ce document attestait du versement d'une somme de 27273,88 euros en exécution du jugement du 23 février 2024, Maître, [P] demeurait néanmoins débiteur de la somme de 3167,60 euros au titre des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2020 ; que l'exécution complète du jugement n'étant pas de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives pour Maître, [P], ce dernier ne justifiant d'aucune impossibilité d'exécution, il a prononcé la radiation du rôle de l'affaire.

Par soit-transmis du 30 juillet 2025, le greffe de la première chambre civile a informé les parties de la remise au rôle du dossier RG n° 24/01011 sous le RG n° 25/01700 et a invité Maître, [P] à transmettre les pièces justifiant de l'exécution du jugement de première instance.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 30 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Maître, [P] demande à la cour de :

- réinscrire l'instance au rôle des affaires en cours,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 23 février 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- débouter les consorts, [V] et, [O] de l'ensemble de leurs demandes,

- donner acte à Maître, [P] de ce qu'il procédera à la libération de la somme de 15000 euros séquestrée à titre de dépôt de garantie en application du jugement à intervenir,

- condamner in solidum les consorts, [V] et, [O] à payer à Maître, [P] la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum les consorts, [V] et, [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 13 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts, [V] et, [O] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1131, 1137 et 1240 du code civil, de :

A titre principal,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 23 février 2024 en toutes ses dispositions,

Subsidiairement, si la juridiction de céans ne prononçait pas la nullité du compromis,

- juger que la SARL Sofia Invest a manqué à ses obligations contractuelles,

- condamner la SARL Sofia Invest à payer aux consorts, [V] et, [O] la somme de 29400 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 23 février 2024 en ce qu'il a délivré injonction à Maître, [P] d'avoir à restituer aux consorts, [V] et, [O] la somme de 15000 euros qu'il conservait par devers lui au titre du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 février 2020,

- débouter Maître, [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- débouter la SARL Sofia Invest de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner in solidum la SARL Sofia Invest et Maître, [P] à payer la somme de 4000 euros aux consorts, [V] et, [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel,

- condamner in solidum la SARL Sofia Invest et Maître, [P] au paiement de l'intégralité des dépens.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 14 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Sofia Invest demande à la cour, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

- dire et juger Maître, [P] recevable en son appel principal,

- dire et juger la SARL Sofia Invest recevable et bien fondée en son appel incident,

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 23 février 2024 du tribunal judiciaire de Nancy,

Et statuant à nouveau,

- dire et juger les consorts, [V] et, [O] mal fondés en leur appel incident et en leurs demandes,

- les débouter de chacune d'elles,

- les condamner in solidum à régler à la SARL Sofia Invest la somme de 29400 euros,

- les condamner in solidum au paiement d'une indemnité de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel,

A titre subsidiaire, et pour autant que les condamnations prononcées au profit des consorts, [V] et, [O] soient confirmées,

- condamner Maître, [P] à relever et à garantir intégralement la SARL Sofia Invest de chacune des condamnations, en principal, frais et accessoires mises à sa charge,

Dans cette hypothèse,

- condamner Maître, [P] au paiement d'une indemnité de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2025.

L'audience de plaidoirie a été fixée au 12 janvier 2026 et le délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Maître, [P] le 30 juillet 2025 et par les consorts, [V] et, [O] le 13 août 2025 et par la SARL Sofia Invest le 14 novembre 2024 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 14 octobre 2025 ;

Il sera constaté que la demande portant sur la restitution du dépôt de garantie de 15000 euros par Maître, [P] est désormais sans objet, la restitution étant intervenue en cours de procédure d'appel.

Sur la responsabilité de Maître, [W], [P]

A l'appui de son recours, Maître, [W], [P] développe plusieurs moyens ;

En premier lieu il considère que ce sont Monsieur, [X], [V] et Madame, [S], [O] qui ont unilatéralement dénoncé le compromis de vente dans leur courrier du 20 février 2020, qui faisait suite au sien, les informant des difficultés à maintenir la date de la signature de l'acte de vente initialement fixée au 31 janvier 2020 ;

De plus, il relève qu'elle est intervenue sans mise en demeure préalable, donc non conforme aux dispositions de l'article 1223 du code civil et que partant, elle est fautive ce qui exclut la demande en nullité du compromis de vente et ses suites ;

En tout état de cause, il rappelle qu'une demande de nullité ne peut être retenue s'agissant d'un compromis déjà résilié ;

La société Sofia Invest soutient en revanche, la position inverse, considérant qu'aucune résiliation unilatérale ne résulte du courrier du 20 février 2020 pré-cité ; qu'en revanche, les consorts, [K] ont entendu renoncer à la nullité du compromis de vente, en réclamant une indemnisation fondée sur ce contrat ;

En deuxième lieu, il considère que Monsieur, [X], [V] et Madame, [S], [O] en s'abstenant de comparaître le 20 juin 2020, ont été à l'origine du procès-verbal de carence établi, lequel est la seule cause justifiant l'arrêt du processus de cession immobilière ;

En tout état de cause, ce sont eux qui ont manqué à leurs obligations relatives à la condition suspensive d'obtention du financement, justifié auprès de lui que le 25 février 2020 ;

En troisième lieu, il conteste tout dol commis par la société Sofia Invest dans la conclusion du compromis de vente, en affirmant que la qualité de propriétaire du vendeur doit s'apprécier au moment de la signature de l'acte authentique ; que la société venderesse s'était uniquement engagée à vendre le bien ; que les mentions du compromis de vente qu'il rédigé, relatives à la propriété du bien n'affirment pas le contraire ; pour le moins, la nature des droits et l'identité des propriétaires n'est pas une condition déterminante de la vente, en l'absence de contrat intuitu personae ;

La nullité de l'acte prononcée sera, par conséquent, infirmée ;

La société Sofia Invest soutient la même position ; elle affirme qu'elle disposait d'une obligation différée d'exécution du compromis ; que la mention de sa propriété figurant dans l'acte ne concerne qu'une question fiscale et non les relations entre les parties ; qu'elle n'a effectué aucune manoeuvre pour obtenir leur consentement à la vente ; qu'enfin l'erreur sur les qualités substantielles dans la vente, ne concerne pas ce type de contrat et au demeurant, les intimés ne lui ont jamais délivré de sommation de la réitérer alors qu'ils en avaient la possibilité ;

En quatrième lieu, Me, [P] prétend qu'il n'a pas commis de faute ayant entraîné un préjudice pour les acquéreurs futurs ; ils ne l'établissent pas alors que cela leur appartient ; il n'était pas tenu de les informer des opérations envisagées par Monsieur, [N], pour la société Sofia Invest afin de réunir la propriété du bien vendu, bénéficiant d'une condition suspensive ainsi qu'une faculté de substitution dans son propre compromis de vente ; cette information n'intéressait pas Monsieur, [X], [V] et Madame, [S], [O] en l'absence de lien avec le préjudice qu'ils allèguent ;

En cinquième et dernier lieu, il affirme que les conditions contractuelles présidant à la restitution du dépôt de garantie de 15000 euros versé par Monsieur, [X], [V] et Madame, [S], [O], n'étaient pas réunies ce qui explique qu'il n'a pas déféré à leur mise en demeure ; la somme a été restituée après le jugement dont appel ;

En réponse, Monsieur, [X], [V] et Madame, [S], [O] réclament la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a retenu la responsabilité du notaire, qui ne les a pas informés des risques de l'opération projetée et a rédigé le compromis de vente qui mentionnait de manière erronée, la qualité de propriétaire de l'immeuble de la société Sofia Invest, sans que les difficultés tenant à une propriété multiple ne leur soient expliquées ;

En effet, ils rappellent que ces éléments étaient connus du notaire, qui gérait la succession de, [B], [F], propriétaire initiale et qui avait rédigé le 20 septembre 2019, le compromis de vente entre les légataires de la de cujus (trois associations) et Monsieur, [N], représentant la société Sofia Invest ;

Enfin, la date de réitération de l'acte authentique le 31 janvier 2020, était dès la signature du compromis de vente, utopique compte tenu des autorisations et diligentées à effectuer avant de réunir la propriété du bien objet du compromis de vente ;

Monsieur, [N] et la société Sofia Invest n'étaient propriétaires de l'immeuble concerné, que sous condition suspensive, sans que cela n'ait été mentionné dans le compromis de vente , lequel par ailleurs, ne prévoyait aucune faculté de substitution ;

Il ressort de ces éléments tels que retenus par le premier juge, que la vente était totalement hypothétique tant dans sa réalisation que s'agissant de la date possible, dépendant d'une condition suspensive qu'ils ignoraient et sur laquelle ils n'avaient pas prise ;

* Sur le dol imputé à la société Sofia Invest

Les articles 1130 et 1131 du code civil énoncent :

'L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné' ;.

'Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat' ;

De plus, l'article 1137 du même code ajoute que 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation' ;

Il en ressort que l'omission volontaire ou la dissimulation intentionnelle d'une information, déterminante pour son co-contractant, constitue un dol ;

Par lettre du 20 février 2020, Monsieur, [X], [V] et Madame, [S], [O] constatant que la date prévue pour la réitération de l'acte authentique, soit le 31 janvier 2020 est échue, sans que cet acte n'ait été passé, ont mis en demeure la société Sofia Invest, de payer la somme de 29400 euros, montant de la clause pénale conventionnelle ;

Elle porte également à la connaissance de la partie venderesse, leur décision de saisir la juridiction pour obtenir la nullité du contrat pour dol ainsi que le paiement de dommages et intérêts (pièce 6 intimés) ;

Ce document n'emporte pas renonciation pour leurs auteurs, de se prévaloir de la nullité du compromis de vente, celle-ci ne se présumant pas, tel que rappelé par l'article 1182 du code civil ;

En outre, il était loisible pour Monsieur, [X], [V] et Madame, [S], [O] d'une part, de se prévaloir des sanctions conventionnelles du contrat, lesquelles résultent de l'absence d'exécution de ses causes et d'autre part, de conclure à le nullité du contrat pour dol, lors de sa formation, ces deux actions concernant des fautes distinctes dans leur définition et leur régime ainsi que s'agissant de la date de leur survenance ;

S'agissant de l'existence du dol, il résulte du courriel transmis le 18 février 2020 par Maître, [P], notaire, à Monsieur, [X], [V] et Madame, [S], [O] (pièce 5 intimés), que le vendeur, la société Sofia Invest, tenait ses droits sur l'immeuble en litige, d'un compromis de vente qu'elle avait signé avec trois associations, légataires de feue, [B], [F] ; que l'acte authentique devait intervenir en décembre 2019, après justification par la société acquéreur du financement, objet d'une condition suspensive habituelle ;

Il communique ensuite le nom des trois sociétés mentionnées dans le dossier de prêt qui lui a été adressé le 21 janvier 2020, en tant que co-acquéreurs et indique aux intimés, les diligences et autorisations requises avant de pouvoir réitérer l'acte authentique de vente, la transmission de la propriété du bien immobilier entre les trois associations et les trois sociétés futures co-indivisaires n'étant pas à ce jour intervenue ; qu'en outre le notaire indique ne pas être à même de leur donner une date de réitération probable ;

Il en résulte tel que retenu par les premiers juges dont le motifs seront adoptés, qu'au moment de la signature du compromis de vente, le bien vendu n'était pas dans le patrimoine de Monsieur, [N], signataire pour la société Sofia Invest ;

Mais plus encore, le contrat initial signé le 20 septembre 2019, avait fait l'objet d'un avenant le 20 février 2020, aux termes duquel les trois associations propriétaires se sont obligées à vendre l'immeuble aux trois sociétés acquéreurs, Monsieur, [N] renonçant à ses droits, résultant du premier contrat ; l'acte authentique n'a été signé entre les parties que le 29 mai 2020, soit 4 mois après la date prévue pour la réitération de la vente au profit de Monsieur, [X], [V] et Madame, [S], [O], dans le compromis de vente signé le 8 novembre 2019 ;

Aussi, la signataire de ce compromis de vente n'était pas propriétaire du bien qu'elle s'engageait à vendre aux intimés ; en outre, elle ne l'a jamais été en pleine propriété exclusive, dès lors que les propriétaires sont trois sociétés ayant des droits indivis sur le bien ;

Contrairement aux affirmations de la société Sofia Invest, ce mensonge a eu en l'espèce, un effet déterminant sur le consentement de Monsieur, [X], [V] et Madame, [S], [O], qui entendaient bénéficier d'un logement en commun de manière rapide et sûre, dans le cadre d'une recomposition familiale ;

Or il est évident, que les éléments juridiques et factuels présidant à cette vente, ne sont pas du tout identiques à ceux énoncés dans le compromis de vente et partant, rendaient l'effectivité de celle-ci hypothétique, subordonnée à de multiples conditions qui n'ont été réunies que le 29 mai 2020, date de la signature de l'acte authentique, soit plusieurs mois après la date fixée pour la réitération de leur propre acte authentique ; il y a lieu à cet égard, de se référer aux termes du courriel de Maître, [P], sus cité ;

Comme relevé dans le jugement déféré, ces éléments étaient déterminants s'agissant du consentement des acquéreurs, qui sans le savoir le 8 novembre 2019, se sont engagés à acquérir un bien immobilier avec une société qui n'en était pas propriétaire, nonobstant les mentions de l'acte et qui ne le sera jamais ; la réitération de l'acte authentique était de fait, conditionnée par de multiples conditions d'accord des personnes morales propriétaires, ainsi que d'une décision administrative, alors qu'aucune condition suspensive les concernant n'était mentionnée dans leur contrat ;

En conséquence, leur consentement a été donné au vu d'éléments erronés, sur des points déterminants comme la qualité et la situation juridique du vendeur ou plus encore, sur le fait que la société ait effectivement des droits acquis sur le bien vendu, qui s'ils avaient été dévoilés aux intimés, auraient influencé leur décision ;

Ces agissements sont constitutifs de dol, imputables à la société Sofia Invest et justifient le prononcé de la nullité du compromis de vente comme sollicité ;

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

* Sur la faute du notaire

Aux termes de l'article 1240 du code civil 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer' ;

Il en résulte s'agissant de la responsabilité notariale, que l'officier public doit « assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente »

Le notaire doit assurer aux signataires, l'utilité et l'efficacité de l'acte ; pour ce faire, il se doit de procéder aux vérifications factuelles et juridiques qui s'imposent, afin de rédiger un acte dénué de vices;

Il a également pour obligation d'informer et de conseiller les parties à l'acte qu'il dresse ;

Ces dispositions s'appliquent également en cas de ventes successives d'un même bien, par son ministère ;

En cas de manquements, sa responsabilité peut être recherchée à charge pour celui qui agit de démontrer l'existence d'une faute ayant entraîné le préjudice dont il demande l'indemnisation ;

En l'espèce, il est constant que Maître, [W], [P], a réglé la succession de, [B], [F] ;

que dans ce cadre il a établi l'avant-contrat passé entre ses légataires particulières (les trois associations sus énoncées) et Monsieur, [N] (le 20 septembre 2019) puis, l'avenant au profit des sociétés Sofia Invest, Lorraine Pierre Investissements et Agapanthe (le 20 février 2020) portant sur la cession d'un immeuble à, [Localité 3], [Adresse 5] ainsi que la renonciation par Monsieur, [N], des droits qu'il détenait de l'avant-contrat ;

En effet, le projet initial était l'acquisition par la société Sofia Invest de l'immeuble en pleine propriété ; elle n'a pas justifié de la réalisation de la clause de financement dans le délai conventionnel ; le premier projet a été abandonné et a généré un second projet résultant du dernier acte, aboutissant à une propriété indivise du bien ;

En l'espèce, Monsieur, [X], [V] et Madame, [Z], [O] recherchent la responsabilité de Maître, [W], [P], en ce qu'il a manqué à son devoir d'information et de conseil à leur égard, lors de la signature du compromis de vente par lui établi et en prévoyant la réitération de l'acte authentique le 30 janvier 2020, alors qu'il avait connaissance de l'absence de propriété effective de la SCI Sofia Invest à cette date ;

Ils considèrent également qu'il n'a pas assuré l'effectivité du compromis de vente par lui établi ;

Contrairement aux affirmations de la société Sofia Invest, aucune clause de substitution n'était prévue dans le compromis de vente, seuls les actes portant sur la cession du bien par les trois associations propriétaires, l'ayant mentionnée ; au demeurant, aucune information n'a été donnée par le notaire sur ce point aux acquéreurs finaux, avant le 18 février 2020 ;

Maître, [P] affirme que la propriété du bien immobilier vendu, devait être effective au jour de la réitération de l'acte authentique, soit en l'espèce le 31 janvier 2020 ; or il est constant que l'acte authentique portant cession du bien aux trois sociétés indivises, n'est intervenu que le 20 mai 2020, soit près de 4 mois après la date de réitération prévue dans le compromis de vente en litige ;

Avant cette date, la société Sofia Invest n'était titulaire d'aucun droit sur la maison, objet de la vente à Monsieur, [X], [V] et Madame, [Z], [O] ; seul Monsieur, [N] détenait un droit conditionnel sur elle, conformément aux termes de l'avant-contrat du 20 septembre 2019 ;

S'il est constant que le contrat de vente d'un bien immobilier, n'est pas intuitu personae, l'exécution de ses causes de bonne foi est requise ;

Ainsi en l'espèce, l'indication de la date de réitération de l'acte au 31 janvier 2020, était totalement hypothétique, compte tenu des développements précédents ; ces éléments factuels étaient connus de Maître, [P], qui n'en a informé les consorts, [K], que le 18 février 2020 ; cela constitue une faute ;

Les intimés ignoraient que des délibérations d'associations et autorisations préfectorales étaient requises pour permettre le transfert de la propriété à la société Sofia Invest, qui s'était engagée à leur céder le bien, sans aucune visibilité sur le calendrier qu'elle pourrait garantir ;

Maître, [P] était parfaitement instruit de tout ces éléments, dont il n'a pas informé les intimés ;

En outre, en ne matérialisant pas une condition suspensive au compromis de vente du 8 novembre 2018, l'appelant n'a pas respecté son obligation d'assurer la validité et l'efficacité de son acte ;

En effet, la signature du compromis de vente a force obligatoire et vaut vente ; ses mentions indiquent de manière erronée que la société Sofia Invest était propriétaire du bien vendu à Monsieur, [X], [V] et Madame, [Z], [O] ;

Il en résulte qu'en privant ces derniers de la communication de ces éléments, il leur a dissimulé les difficultés et incertitudes de cette opération, lesquelles étaient de nature à impacter leur décision ;

La faute de Maître, [P] pour ces motifs sera retenue, et ceux ajoutés du jugement déféré qui seront repris ;

Sa responsabilité délictuelle est engagée, pour les conséquences préjudiciables pour Monsieur, [X], [V] et Madame, [Z], [O], en résultant ;

Sur le préjudice de Monsieur, [X], [V] et Madame, [Z], [O]

Le compromis de vente du 8 novembre 2019 suivi d'une réitération rapide de l'acte authentique le 31 janvier 2020, devait permettre aux consorts, [K], de s'installer ensemble dans la maison en litige ;

Il est justifié de la dénonciation par chacun d'eux de leur contrat de bail, et de l'obligation dans laquelle ils se sont trouvés après le 18 février 2020, de 'négocier' un maintien dans les lieux chacun auprès de leur propriétaire ;

Ils ont également versé lors de la signature du compromis de vente, une somme de 15000 euros qui ne leur a pas été restituée avant la radiation prononcée par le conseiller de la mise en état le 15 janvier 2025 ;

Enfin ils ont nécessairement subi de ce fait, un préjudice moral résultant de l'abandon d'un projet immobilier quasiment achevé ainsi que de la reprise d'une recherche d'un bien à acheter, qui ne s'est concrétisée qu'en juillet 2022, après une période de location de près de 5 ans ;

Enfin, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a écarté toute faute imputable aux intimés, parce qu'ils n'ont pas déféré à la sommation de réitérer l'acte authentique de vente, le 24 juin 2020, les conditions et l'économie du compromis de vente étant changées ;

Il est en outre établi qu'ils ont respecté la condition suspensive relative au financement de leur achat, en transmettant au notaire le 21 décembre 2019, l'accord du CCM s'agissant de l'emprunt demandé, la date de la signature de celui-ci n'étant pas en litige, eu égard aux manquements précités ;

En conséquence et tel que motivé par le jugement déféré dont les termes seront repris, la responsabilité de Maître, [P] sera retenue, ainsi que celle de la société Sofia Invest ;

S'agissant de fautes distinctes ayant concouru au même préjudice au détriment des consorts, [K], la condamnation sera prononcée contre eux in solidum ;

Sur l'appel incident de la société Sofia Invest

L'appel incident porte sur le fait que le jugement déféré a laissé à sa charge un tiers des conséquences dommageables pour elle limitant la garantie de Maître, [P] aux deux tiers restant ;

Elle réclame la garantie de l'appelant pour la totalité des condamnations retenues contre elle, dans l'hypothèse où la décision de nullité du compromis de vente serait maintenue ;

Elle sollicite également l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande de paiement de la clause pénale conventionnelle ;

Sur le premier point, il résulte des développements précédents, que les fautes de Maître, [P] et de la société Sofia Invest sont caractérisées, au préjudice de Monsieur, [X], [V] et Madame, [Z], [O] ;

En l'absence d'éléments d'appréciation nouveaux, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a mis à la charge de cette dernière un tiers des condamnations, pour les motifs qui y sont énoncés et qui seront adoptés ;

Cette condamnation sera maintenue et appliquée aux nouvelles condamnations de la présente décision.

Sur le second point, en l'absence de résiliation unilatérale du compromis de vente par Monsieur, [X], [V] et Madame, [Z], [O], la demande en paiement de la clause pénale ne saurait prospérer ; le jugement déféré sera également confirmé sur ce point ;

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Maître, [W], [P], partie perdante, devra supporter les dépens ; en outre Maître, [W], [P] sera condamné à payer à Monsieur, [X], [V] et Madame, [S], [O] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance ; en revanche Maître, [W], [P] sera débouté de sa propre demande de ce chef ;

La société Sofia Invest sera également déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre Monsieur, [X], [V] et Madame, [Z], [O] ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Constate que la demande portant sur la restitution du dépôt de garantie de 15000 euros par Maître, [P] est désormais sans objet ;

Condamne in solidum Maître, [W], [P], notaire associé à la SCP, [W], [P] et, [J], [R] et la SARL Sofia Invest à payer à Monsieur, [X], [V] et Madame, [S], [O] la somme de 4000 euros (quatre mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Maître, [P] et la société Sofia Invest de leurs demandes faites au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Maître, [W], [P], notaire associé à la SCP, [W], [P] et, [J], [R] et la SARLSofia Invest aux dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.