CA Colmar, ch. 3 a, 30 mars 2026, n° 25/02245
COLMAR
Arrêt
Autre
MINUTE N° 26/
Copie exécutoire à :
- Me Patricia
CHEVALLIER-GASCHY
Copie conforme à :
- Me Thierry CAHN
- greffe civil TJ, [Localité 1]
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 30 Mars 2026
SUR OPPOSITION
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/02245
N° Portalis DBVW-V-B7J-IRTB
Décision déférée à la cour : arrêt rendu le 03 février 2025 par la cour d'appel de Colmar
DEMANDERESSE ' L'OPPOSITION :
S.C.I. ARISTOTE, prise en la personne de son représentant légal
,
[Adresse 1]
Représentée par Me Thierry CAHN de la SCP CAHN ET ASSOCIES, avocat au barreau de COLMAR
DEFENDEUR ' L'OPPOSITION :
SYNDICAT DE COPROPRIETE IMMEUBLE, [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal
Chez la SARL L'IMMOBILIERE BUECHER
,
[Adresse 3]
,
[Localité 2]
Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 janvier 2026, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Mme DESHAYES, conseillère
Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. BIERMANN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M.BIERMANN , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
La Sci Aristote est propriétaire d'un lot de copropriété dans l'immeuble situé, [Adresse 2] à Mulhouse.
Par jugement du 29 mai 2019 rendu sur opposition à injonction de payer, la Sci Aristote a été condamnée par le tribunal d'instance de Mulhouse à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] les sommes de 5 336,94 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er mars 2018, 449,22 euros au titre des frais de recouvrement, 200 euros à titre de dommages et intérêts et 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 25 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la Sci Aristote devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir condamner cette dernière à lui payer le montant de 8 689,79 euros au titre des charges et avances sur charges arrêtés au 21 novembre 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2022, outre 1 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de trésorerie causé par sa résistance abusive avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation, 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Elle sollicitait également de voir prononcer la capitalisation des intérêts, et dire et juger que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de cette créance justifiée seront imputés à la seule Sci Aristote en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à l'exclusion des autres copropriétaires, la demande en justice valant mise en demeure.
Par jugement contradictoire rendu le 30 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :
condamné la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 139,96 euros au titre des charges dues à la date du 9 décembre 2022, provisions de charges pour la période du 2ème appel de fonds 2021/2022 et régularisation des charges 2021/2022 incluses, ainsi que la somme de 203,32 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023,
ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
condamné la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la Sci Aristote aux entiers dépens de l'instance.
Pour se déterminer ainsi, le tribunal a constaté que le syndicat des copropriétaires justifiait, par la production d'un décompte, du contrat de syndic, des appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales tenues entre 2017 et 2022, de ce que la Sci Aristote n'avait pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges mais a relevé que celle-ci avait déjà été condamnée au titre d'une partie des charges impayées telle que visée par la condamnation du 29 mai 2019 et a en conséquence déduit de la somme réclamée de 8 689,79 euros, la somme concernée par cette condamnation soit 5 749,83 euros arrêtées au 1er mars 2018.
Il a par ailleurs exclu les frais de recouvrement non justifiés de 1 020 euros et 780 euros, et n'a pris en compte que la somme de 203,32 euros correspondant aux frais de la sommation de payer du 15 décembre 2022, seule produite.
Le premier juge a enfin écarté toute condamnation à dommages et intérêts, faute pour le syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve de la mauvaise foi de la défenderesse et d'un préjudice spécial, autre que celui indemnisé par les intérêts moratoires.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] a, par déclaration enregistrée le 27 décembre 2023, interjeté appel partiel de cette décision.
Par arrêt rendu par défaut le 3 février 2025, la cour de céans a :
- infirmé le jugement rendu le 30 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse uniquement en ce qu'il avait condamné la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] à Mulhouse la somme de 1 139,96 euros au titre des charges dues à la date du 9 décembre 2022, provisions de charges pour la période du 2e appel de fonds 2021/2022 et régularisation des charges 2021/2022 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 ;
statuant à nouveau du chef in'rmé,
- condamné la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] à Mulhouse la somme de 8 384,70 euros au titre des charges et provisions sur charges arrêtée au 1er janvier 2024 incluant les appels de fonds jusqu'au 3e appel de fonds 2023/2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 sur la somme de 6 469,46 euros et du 5 avril 2024 pour le surplus ;
y ajoutant,
- condamné la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] à Mulhouse la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de la procédure d'appel.
Pour ce faire, la cour a d'abord relevé qu'elle n'était saisie que de la contestation du montant réclamé au titre des appels de fonds des charges et provisions sur charges ; qu'il résultait de la comparaison des décomptes produits en première instance et en appel que l'arriéré de charges fixé par le jugement du 29 mai 2019 avait été apuré par les versements effectués entre avril 2020 et mai 2021 ; que le dernier décompte démontrait que la somme de 8 384,70 euros réclamée devant elle correspondait aux appels de fonds postérieurs au 1er mars 2018, outre les appels de fonds présentés entre novembre 2022 et décembre 2023 ; qu'au vu des pièces attestant du bien-fondé des sommes réclamées, la Sci Aristote devait être condamnée à leur paiement.
Par acte du 22 mai 2025, la Sci Aristote a formé opposition à l'encontre de cet arrêt.
Dans son acte d'opposition, la Sci Aristote demande à la cour de la recevoir en son opposition formée à l'encontre de l'arrêt rendu le 3 février 2025, la déclarer tant recevable que bien fondée, annuler purement et simplement l'arrêt entrepris, rejeter l'appel dirigé à l'encontre du jugement rendu le 30 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse, rejeter toutes demandes du syndicat de copropriété de l'immeuble, [Adresse 2], condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] aux entiers frais et dépens ainsi qu'au versement d'un montant de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de sa contestation, la Sci Aristote se prévaut du fait que l'assignation a été délivrée par application de l'article 659 du code de procédure civile, sans démonstration de recherche spécifique ou particulière du commissaire de justice et sans inviter l'appelant à signifier à nouveau, l'arrêt devant donc être frappé de nullité.
Elle critique également l'arrêt du 3 février 2025 en ce qu'il a partiellement réformé le jugement contesté quant au montant dû au titre des arriérés de charges et provisions sur charges, en faisant valoir qu'elle avait contacté à plusieurs reprises le syndic de copropriété sans avoir été rappelée par ce dernier, et que le syndicat des copropriétaires n'a jamais donné son accord au versement de l'acompte qu'elle a proposé à l'huissier, ce qui démontre sa volonté de nuire à la Sci Aristote.
Par conclusions en date du 25 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande à voir :
- déclarer l'opposition formée par la Sci Aristote mal fondée,
- déclarer irrecevable, sinon mal fondée, la demande d'annulation de l'arrêt rendu par la cour,
- juger que la cour est régulièrement saisie à l'égard de la Sci Aristote,
- déclarer l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] recevable et fondé,
y faisant droit,
- infirmer le jugement entrepris en tant qu'il limite la condamnation de la Sci Aristote envers le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à la somme de 1 139,96 euros au titre des charges dues à la date du 9 décembre 2022, provision de charges pour la période du 2e appel de fonds 2021/2022 et régularisation des charges 2021/2022 incluses, majorés des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023, et en tant qu'il déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, 'ns et conclusions,
statuant à nouveau,
- confirmer la condamnation de la Sci Aristote à la somme de 203,32 euros au titre des frais de recouvrement majorés des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023, et le surplus,
statuant à nouveau,
- condamner la Sci Aristote au paiement de la somme de 13 311,62 euros incluant les appels de fonds y compris ceux du 6 février 2025, 1er avril 2025, 1er juillet 2025 et tenant compte du règlement opéré le 1er avril 2025 à hauteur de 1 821,88 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6 751,95 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus,
- condamner la Sci Aristote aux entiers frais et dépens, ainsi qu'à une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code des procédures civiles,
- la débouter de l'ensemble de ses fins et conclusions,
- confirmer le jugement pour le surplus.
Le syndicat des copropriétaires conclut au mal-fondé de la nullité invoquée et souligne que l'assignation délivrée à la Sci Aristote selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile fait suite à des diligences précises et détaillées à l'acte, l'arrêt dont il est formé opposition ayant d'ailleurs été signifié à la même adresse. Il argue en outre que cette exception de nullité relève de la seule compétence du conseiller de la mise en état.
Sur le fond, il relève que la Sci Aristote ne formule aucune contestation utile, se contentant d'affirmations de principe non étayées, sans démontrer de quelconques règlements.
Le syndicat des copropriétaires insiste sur le fait que la Sci Aristote ne paye ses charges que contrainte et forcée et qu'elle a déjà obtenu une précédente décision à son encontre, sans toutefois que les montants concernés ne soient intégrés dans la nouvelle procédure, comme retenu à tort par le premier juge.
Il précise que la somme réclamée correspond aux impayés du 1er avril 2018 au 1er janvier 2024 et s'élevait au montant de 8 384,70 euros comme justifié par les décomptes produits, auquel il convient d'ajouter les appels de fonds postérieurs, faisant ressortir un montant total dû de 13 311,62 euros au jour des présentes conclusions.
Il précise que les sommes de 1 020 euros et 780 euros ont été expurgées du décompte produit même si elles étaient liées au recouvrement des créances dues par la Sci Aristote ; que les frais de contentieux portant sur les frais d'inscription de l'hypothèque légale et de mise en demeure, constituent des frais nécessaires au sens des articles 10-1 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 36 du décret du 17 mars 1967, tout comme les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté.
L'audience de plaidoiries a été fixée au 26 janvier 2026 pour une mise en délibéré au 30 mars 2025.
Par note en délibéré, autorisée par la cour, la Sci Aristote a indiqué retirer la requête présentée au conseiller de la mise en état en date du 14 novembre 2025.
MOTIFS
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu les pièces régulièrement communiquées ;
Sur l'opposition et la nullité de l'arrêt du 3 février 2025
L'opposition, formée selon les dispositions des articles 571 et suivants du code de procédure civile, sera déclarée régulière et recevable, pour avoir été formée le 22 mai 2025 par déclaration au greffe soit dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision intervenue le 24 avril 2025.
Conformément aux dispositions de l'article 572 de ce code, l'opposition remet en question, devant le même juge, les points jugés par défaut pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit, la décision ainsi frappée d'opposition étant anéantie par celle qui la rétracte.
Il en résulte que l'arrêt rendu le 3 février 2025 est, par le seul effet de l'opposition, rétracté, sans qu'il y ait lieu d'examiner une quelconque éventuelle nullité dudit arrêt résultant de l'assignation délivrée le 5 avril 2024.
Sur le fond
Il résulte des articles 562 et 954 du code de procédure civile que, dans la limite des chefs de jugement critiqués, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que le dispositif récapitule les prétentions et que la cour d'appel ne statue que sur les prétentions ainsi énoncées au dispositif.
Il ne suffit donc pas, pour que la cour soit saisie, de conclure à l'infirmation d'un chef de jugement mais il convient en outre de formuler expressément une prétention à cet égard dans le dispositif des écritures, étant précisé qu'une demande de rejet est considérée comme une prétention. A défaut, en l'absence de prétention relative au chef de jugement critiqué, la cour n'est saisie d'aucune demande.
En l'espèce, si l'appel tend à l'infirmation du jugement en tant qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires « du surplus de ses demandes, fins et conclusions », à savoir une partie des charges de copropriété sollicitées mais aussi une partie des frais de recouvrement, et les dommages et intérêts, la cour relève qu'aucune prétention n'est formée devant elle s'agissant de ces deux chefs de demande et que seul est en débat le montant réclamé au titre des appels de fonds des charges et provisions sur charges, la condamnation à paiement de la somme de 203,32 euros au titre des frais de recouvrement n'étant pas contestée est donc acquise.
S'agissant du montant des charges, il résulte de la comparaison du décompte produit devant le premier juge et de celui produit en pièce 14 à hauteur de cour que les fonds versés entre avril 2020 et mai 2021 ont été affectés à l'apurement de l'arriéré de charges fixé par le jugement du 29 mai 2019, les causes dudit jugement ayant ainsi été intégralement réglées comme en atteste le courrier de Me, [H] en date du 7 mai 2021.
Le syndicat des copropriétaires ne saurait toutefois reprocher au juge une mauvaise lecture de son décompte initial alors qu'il n'avait pas explicité son mode de présentation ni l'affectation des fonds encaissés.
Le nouveau décompte produit, qui porte exclusivement sur les charges de copropriété sans inclure les frais de recouvrement ni les sommes accordées à d'autres titres par les précédentes décisions (frais de recouvrement, dommages et intérêts et frais irrépétibles du jugement du 29 mai 2019, frais de recouvrement et frais irrépétibles du jugement du 30 novembre 2023), confirme que la somme désormais réclamée à hauteur de 8 384,70 euros correspond aux appels de fonds postérieurs au 1er mars 2018 et restés impayés, auxquels s'ajoutent les appels de fonds présentés entre novembre 2022 et décembre 2023.
Outre les pièces déjà produites en première instance et exactement listées par le premier juge quant aux appels de fonds relatifs aux années 2018-2022, l'appelant produit devant la cour :
le procès-verbal de l'assemblée générale tenue le 5 décembre 2023 portant approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2023, ajustement du budget prévisionnel 2023/2024 et vote du budget prévisionnel 2024/2025,
les appels de fonds pour la créance irrecouvrable de la Sci Aristote 3/3, le 4ème appel de fonds 2022/2023, les 1er au 3ème appels de fonds 2023/2024, le dernier appel de fonds de la procédure Mavim,
Il est ainsi suffisamment justifié de ce que l'arriéré de charges et avances sur charges s'établissait, au 1er janvier 2024, à la somme de 8 384,70 euros dont 6 469,46 euros réclamés devant le premier juge et 1 915,24 euros correspondant à des appels de fonds postérieurs.
L'appelante produit en outre désormais le procès-verbal de l'assemblée générale tenue le 5 février 2025 portant approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2024, ajustement du budget prévisionnel 2024/2025 et vote du budget prévisionnel 2024/2025, la répartition de l'exercice 2023/2024 faisant ressortir un solde en faveur de la Sci Aristote de 805,56 euros, le 4ème appel de fonds 2024/2025 et le 1er appel de fonds 2025/2026 à hauteur de 373,93 euros chacun et un dernier extrait de compte arrêté au 17 juillet 2025 faisant apparaître un solde de 13 311,62 euros après déduction d'un versement de 1 821,88 euros en date du 1er avril 2025.
La Sci Aristote, bien que déclarant contester les décomptes, ne précise pas en quoi ces derniers, qui retracent les appels de fonds dont elle ne conteste pas être redevable, seraient erronés. Elle ne soutient ni ne démontre qu'elle a effectué des versements qui n'auraient pas été pris en compte alors que la charge de la preuve de tels versements pèse sur elle conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil. Enfin, elle ne tire aucune conséquence ni même ne démontre aucune intention de lui nuire de la part du syndicat des copropriétaires, procédant seulement par voie d'affirmations non étayées.
Le jugement déféré sera en conséquence infirmé, uniquement en ce qui concerne le montant de la condamnation prononcée au titre des arriérés de charges et provisions sur charges.
La Sci Aristote sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 311,62 euros au titre des charges et provisions sur charges arrêtées au 17 juillet 2025 incluant les appels de fonds jusqu'au 1er appel de fonds 2025/2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 janvier 2023 sur la somme de 6 469,46 euros et du 25 août 2025 pour le surplus.
Sur les frais et dépens
La procédure judiciaire ayant été rendue nécessaire par la carence de la Sci Aristote dans ses obligations à paiement, elle sera condamnée aux dépens de l'appel et déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient, en équité et au vu de ce que la procédure d'appel aurait pu être évitée par une présentation plus claire des demandes et du décompte produit devant le premier juge, de réduire l'indemnité de procédure sollicitée par le syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile et de la limiter à la somme de 1 200 euros, étant également tenu compte de la nécessité pour le syndicat des copropriétaires de défendre en appel à deux reprises suite à l'opposition.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
DECLARE l'opposition recevable,
RETRACTE l'arrêt rendu par la cour de céans le 3 février 2025 ;
INFIRME, le jugement rendu le 30 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse uniquement en ce qu'il a condamné la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] à Mulhouse la somme de 1 139,96 euros au titre des charges dues à la date du 9 décembre 2022, provisions de charges pour la période du 2ème appel de fonds 2021/2022 et régularisation des charges 2021/2022 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
CONDAMNE la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] à Mulhouse la somme de 13 311,62 euros au titre des charges et provisions sur charges arrêtées au 17 juillet 2025 incluant les appels de fonds jusqu'au 1er appel de fonds 2025/2026, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 sur la somme de 6 469,46 euros et du 25 août 2025 pour le surplus ;
Y ajoutant,
DEBOUTE la Sci Aristote de sa demande en paiement d'une indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] à Mulhouse la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la Sci Aristote aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier La Présidente
Copie exécutoire à :
- Me Patricia
CHEVALLIER-GASCHY
Copie conforme à :
- Me Thierry CAHN
- greffe civil TJ, [Localité 1]
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 30 Mars 2026
SUR OPPOSITION
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/02245
N° Portalis DBVW-V-B7J-IRTB
Décision déférée à la cour : arrêt rendu le 03 février 2025 par la cour d'appel de Colmar
DEMANDERESSE ' L'OPPOSITION :
S.C.I. ARISTOTE, prise en la personne de son représentant légal
,
[Adresse 1]
Représentée par Me Thierry CAHN de la SCP CAHN ET ASSOCIES, avocat au barreau de COLMAR
DEFENDEUR ' L'OPPOSITION :
SYNDICAT DE COPROPRIETE IMMEUBLE, [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal
Chez la SARL L'IMMOBILIERE BUECHER
,
[Adresse 3]
,
[Localité 2]
Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 janvier 2026, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme FABREGUETTES, présidente de chambre
Mme DESHAYES, conseillère
Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : M. BIERMANN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M.BIERMANN , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
La Sci Aristote est propriétaire d'un lot de copropriété dans l'immeuble situé, [Adresse 2] à Mulhouse.
Par jugement du 29 mai 2019 rendu sur opposition à injonction de payer, la Sci Aristote a été condamnée par le tribunal d'instance de Mulhouse à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] les sommes de 5 336,94 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er mars 2018, 449,22 euros au titre des frais de recouvrement, 200 euros à titre de dommages et intérêts et 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le 25 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la Sci Aristote devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir condamner cette dernière à lui payer le montant de 8 689,79 euros au titre des charges et avances sur charges arrêtés au 21 novembre 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2022, outre 1 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de trésorerie causé par sa résistance abusive avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation, 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Elle sollicitait également de voir prononcer la capitalisation des intérêts, et dire et juger que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de cette créance justifiée seront imputés à la seule Sci Aristote en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à l'exclusion des autres copropriétaires, la demande en justice valant mise en demeure.
Par jugement contradictoire rendu le 30 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :
condamné la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 139,96 euros au titre des charges dues à la date du 9 décembre 2022, provisions de charges pour la période du 2ème appel de fonds 2021/2022 et régularisation des charges 2021/2022 incluses, ainsi que la somme de 203,32 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023,
ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
condamné la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la Sci Aristote aux entiers dépens de l'instance.
Pour se déterminer ainsi, le tribunal a constaté que le syndicat des copropriétaires justifiait, par la production d'un décompte, du contrat de syndic, des appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales tenues entre 2017 et 2022, de ce que la Sci Aristote n'avait pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges mais a relevé que celle-ci avait déjà été condamnée au titre d'une partie des charges impayées telle que visée par la condamnation du 29 mai 2019 et a en conséquence déduit de la somme réclamée de 8 689,79 euros, la somme concernée par cette condamnation soit 5 749,83 euros arrêtées au 1er mars 2018.
Il a par ailleurs exclu les frais de recouvrement non justifiés de 1 020 euros et 780 euros, et n'a pris en compte que la somme de 203,32 euros correspondant aux frais de la sommation de payer du 15 décembre 2022, seule produite.
Le premier juge a enfin écarté toute condamnation à dommages et intérêts, faute pour le syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve de la mauvaise foi de la défenderesse et d'un préjudice spécial, autre que celui indemnisé par les intérêts moratoires.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] a, par déclaration enregistrée le 27 décembre 2023, interjeté appel partiel de cette décision.
Par arrêt rendu par défaut le 3 février 2025, la cour de céans a :
- infirmé le jugement rendu le 30 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse uniquement en ce qu'il avait condamné la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] à Mulhouse la somme de 1 139,96 euros au titre des charges dues à la date du 9 décembre 2022, provisions de charges pour la période du 2e appel de fonds 2021/2022 et régularisation des charges 2021/2022 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 ;
statuant à nouveau du chef in'rmé,
- condamné la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] à Mulhouse la somme de 8 384,70 euros au titre des charges et provisions sur charges arrêtée au 1er janvier 2024 incluant les appels de fonds jusqu'au 3e appel de fonds 2023/2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 sur la somme de 6 469,46 euros et du 5 avril 2024 pour le surplus ;
y ajoutant,
- condamné la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] à Mulhouse la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de la procédure d'appel.
Pour ce faire, la cour a d'abord relevé qu'elle n'était saisie que de la contestation du montant réclamé au titre des appels de fonds des charges et provisions sur charges ; qu'il résultait de la comparaison des décomptes produits en première instance et en appel que l'arriéré de charges fixé par le jugement du 29 mai 2019 avait été apuré par les versements effectués entre avril 2020 et mai 2021 ; que le dernier décompte démontrait que la somme de 8 384,70 euros réclamée devant elle correspondait aux appels de fonds postérieurs au 1er mars 2018, outre les appels de fonds présentés entre novembre 2022 et décembre 2023 ; qu'au vu des pièces attestant du bien-fondé des sommes réclamées, la Sci Aristote devait être condamnée à leur paiement.
Par acte du 22 mai 2025, la Sci Aristote a formé opposition à l'encontre de cet arrêt.
Dans son acte d'opposition, la Sci Aristote demande à la cour de la recevoir en son opposition formée à l'encontre de l'arrêt rendu le 3 février 2025, la déclarer tant recevable que bien fondée, annuler purement et simplement l'arrêt entrepris, rejeter l'appel dirigé à l'encontre du jugement rendu le 30 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse, rejeter toutes demandes du syndicat de copropriété de l'immeuble, [Adresse 2], condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] aux entiers frais et dépens ainsi qu'au versement d'un montant de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de sa contestation, la Sci Aristote se prévaut du fait que l'assignation a été délivrée par application de l'article 659 du code de procédure civile, sans démonstration de recherche spécifique ou particulière du commissaire de justice et sans inviter l'appelant à signifier à nouveau, l'arrêt devant donc être frappé de nullité.
Elle critique également l'arrêt du 3 février 2025 en ce qu'il a partiellement réformé le jugement contesté quant au montant dû au titre des arriérés de charges et provisions sur charges, en faisant valoir qu'elle avait contacté à plusieurs reprises le syndic de copropriété sans avoir été rappelée par ce dernier, et que le syndicat des copropriétaires n'a jamais donné son accord au versement de l'acompte qu'elle a proposé à l'huissier, ce qui démontre sa volonté de nuire à la Sci Aristote.
Par conclusions en date du 25 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande à voir :
- déclarer l'opposition formée par la Sci Aristote mal fondée,
- déclarer irrecevable, sinon mal fondée, la demande d'annulation de l'arrêt rendu par la cour,
- juger que la cour est régulièrement saisie à l'égard de la Sci Aristote,
- déclarer l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] recevable et fondé,
y faisant droit,
- infirmer le jugement entrepris en tant qu'il limite la condamnation de la Sci Aristote envers le syndicat des copropriétaires de l'immeuble à la somme de 1 139,96 euros au titre des charges dues à la date du 9 décembre 2022, provision de charges pour la période du 2e appel de fonds 2021/2022 et régularisation des charges 2021/2022 incluses, majorés des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023, et en tant qu'il déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, 'ns et conclusions,
statuant à nouveau,
- confirmer la condamnation de la Sci Aristote à la somme de 203,32 euros au titre des frais de recouvrement majorés des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023, et le surplus,
statuant à nouveau,
- condamner la Sci Aristote au paiement de la somme de 13 311,62 euros incluant les appels de fonds y compris ceux du 6 février 2025, 1er avril 2025, 1er juillet 2025 et tenant compte du règlement opéré le 1er avril 2025 à hauteur de 1 821,88 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6 751,95 euros et à compter des présentes conclusions pour le surplus,
- condamner la Sci Aristote aux entiers frais et dépens, ainsi qu'à une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code des procédures civiles,
- la débouter de l'ensemble de ses fins et conclusions,
- confirmer le jugement pour le surplus.
Le syndicat des copropriétaires conclut au mal-fondé de la nullité invoquée et souligne que l'assignation délivrée à la Sci Aristote selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile fait suite à des diligences précises et détaillées à l'acte, l'arrêt dont il est formé opposition ayant d'ailleurs été signifié à la même adresse. Il argue en outre que cette exception de nullité relève de la seule compétence du conseiller de la mise en état.
Sur le fond, il relève que la Sci Aristote ne formule aucune contestation utile, se contentant d'affirmations de principe non étayées, sans démontrer de quelconques règlements.
Le syndicat des copropriétaires insiste sur le fait que la Sci Aristote ne paye ses charges que contrainte et forcée et qu'elle a déjà obtenu une précédente décision à son encontre, sans toutefois que les montants concernés ne soient intégrés dans la nouvelle procédure, comme retenu à tort par le premier juge.
Il précise que la somme réclamée correspond aux impayés du 1er avril 2018 au 1er janvier 2024 et s'élevait au montant de 8 384,70 euros comme justifié par les décomptes produits, auquel il convient d'ajouter les appels de fonds postérieurs, faisant ressortir un montant total dû de 13 311,62 euros au jour des présentes conclusions.
Il précise que les sommes de 1 020 euros et 780 euros ont été expurgées du décompte produit même si elles étaient liées au recouvrement des créances dues par la Sci Aristote ; que les frais de contentieux portant sur les frais d'inscription de l'hypothèque légale et de mise en demeure, constituent des frais nécessaires au sens des articles 10-1 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 36 du décret du 17 mars 1967, tout comme les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté.
L'audience de plaidoiries a été fixée au 26 janvier 2026 pour une mise en délibéré au 30 mars 2025.
Par note en délibéré, autorisée par la cour, la Sci Aristote a indiqué retirer la requête présentée au conseiller de la mise en état en date du 14 novembre 2025.
MOTIFS
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu les pièces régulièrement communiquées ;
Sur l'opposition et la nullité de l'arrêt du 3 février 2025
L'opposition, formée selon les dispositions des articles 571 et suivants du code de procédure civile, sera déclarée régulière et recevable, pour avoir été formée le 22 mai 2025 par déclaration au greffe soit dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision intervenue le 24 avril 2025.
Conformément aux dispositions de l'article 572 de ce code, l'opposition remet en question, devant le même juge, les points jugés par défaut pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit, la décision ainsi frappée d'opposition étant anéantie par celle qui la rétracte.
Il en résulte que l'arrêt rendu le 3 février 2025 est, par le seul effet de l'opposition, rétracté, sans qu'il y ait lieu d'examiner une quelconque éventuelle nullité dudit arrêt résultant de l'assignation délivrée le 5 avril 2024.
Sur le fond
Il résulte des articles 562 et 954 du code de procédure civile que, dans la limite des chefs de jugement critiqués, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que le dispositif récapitule les prétentions et que la cour d'appel ne statue que sur les prétentions ainsi énoncées au dispositif.
Il ne suffit donc pas, pour que la cour soit saisie, de conclure à l'infirmation d'un chef de jugement mais il convient en outre de formuler expressément une prétention à cet égard dans le dispositif des écritures, étant précisé qu'une demande de rejet est considérée comme une prétention. A défaut, en l'absence de prétention relative au chef de jugement critiqué, la cour n'est saisie d'aucune demande.
En l'espèce, si l'appel tend à l'infirmation du jugement en tant qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires « du surplus de ses demandes, fins et conclusions », à savoir une partie des charges de copropriété sollicitées mais aussi une partie des frais de recouvrement, et les dommages et intérêts, la cour relève qu'aucune prétention n'est formée devant elle s'agissant de ces deux chefs de demande et que seul est en débat le montant réclamé au titre des appels de fonds des charges et provisions sur charges, la condamnation à paiement de la somme de 203,32 euros au titre des frais de recouvrement n'étant pas contestée est donc acquise.
S'agissant du montant des charges, il résulte de la comparaison du décompte produit devant le premier juge et de celui produit en pièce 14 à hauteur de cour que les fonds versés entre avril 2020 et mai 2021 ont été affectés à l'apurement de l'arriéré de charges fixé par le jugement du 29 mai 2019, les causes dudit jugement ayant ainsi été intégralement réglées comme en atteste le courrier de Me, [H] en date du 7 mai 2021.
Le syndicat des copropriétaires ne saurait toutefois reprocher au juge une mauvaise lecture de son décompte initial alors qu'il n'avait pas explicité son mode de présentation ni l'affectation des fonds encaissés.
Le nouveau décompte produit, qui porte exclusivement sur les charges de copropriété sans inclure les frais de recouvrement ni les sommes accordées à d'autres titres par les précédentes décisions (frais de recouvrement, dommages et intérêts et frais irrépétibles du jugement du 29 mai 2019, frais de recouvrement et frais irrépétibles du jugement du 30 novembre 2023), confirme que la somme désormais réclamée à hauteur de 8 384,70 euros correspond aux appels de fonds postérieurs au 1er mars 2018 et restés impayés, auxquels s'ajoutent les appels de fonds présentés entre novembre 2022 et décembre 2023.
Outre les pièces déjà produites en première instance et exactement listées par le premier juge quant aux appels de fonds relatifs aux années 2018-2022, l'appelant produit devant la cour :
le procès-verbal de l'assemblée générale tenue le 5 décembre 2023 portant approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2023, ajustement du budget prévisionnel 2023/2024 et vote du budget prévisionnel 2024/2025,
les appels de fonds pour la créance irrecouvrable de la Sci Aristote 3/3, le 4ème appel de fonds 2022/2023, les 1er au 3ème appels de fonds 2023/2024, le dernier appel de fonds de la procédure Mavim,
Il est ainsi suffisamment justifié de ce que l'arriéré de charges et avances sur charges s'établissait, au 1er janvier 2024, à la somme de 8 384,70 euros dont 6 469,46 euros réclamés devant le premier juge et 1 915,24 euros correspondant à des appels de fonds postérieurs.
L'appelante produit en outre désormais le procès-verbal de l'assemblée générale tenue le 5 février 2025 portant approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2024, ajustement du budget prévisionnel 2024/2025 et vote du budget prévisionnel 2024/2025, la répartition de l'exercice 2023/2024 faisant ressortir un solde en faveur de la Sci Aristote de 805,56 euros, le 4ème appel de fonds 2024/2025 et le 1er appel de fonds 2025/2026 à hauteur de 373,93 euros chacun et un dernier extrait de compte arrêté au 17 juillet 2025 faisant apparaître un solde de 13 311,62 euros après déduction d'un versement de 1 821,88 euros en date du 1er avril 2025.
La Sci Aristote, bien que déclarant contester les décomptes, ne précise pas en quoi ces derniers, qui retracent les appels de fonds dont elle ne conteste pas être redevable, seraient erronés. Elle ne soutient ni ne démontre qu'elle a effectué des versements qui n'auraient pas été pris en compte alors que la charge de la preuve de tels versements pèse sur elle conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil. Enfin, elle ne tire aucune conséquence ni même ne démontre aucune intention de lui nuire de la part du syndicat des copropriétaires, procédant seulement par voie d'affirmations non étayées.
Le jugement déféré sera en conséquence infirmé, uniquement en ce qui concerne le montant de la condamnation prononcée au titre des arriérés de charges et provisions sur charges.
La Sci Aristote sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13 311,62 euros au titre des charges et provisions sur charges arrêtées au 17 juillet 2025 incluant les appels de fonds jusqu'au 1er appel de fonds 2025/2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 janvier 2023 sur la somme de 6 469,46 euros et du 25 août 2025 pour le surplus.
Sur les frais et dépens
La procédure judiciaire ayant été rendue nécessaire par la carence de la Sci Aristote dans ses obligations à paiement, elle sera condamnée aux dépens de l'appel et déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient, en équité et au vu de ce que la procédure d'appel aurait pu être évitée par une présentation plus claire des demandes et du décompte produit devant le premier juge, de réduire l'indemnité de procédure sollicitée par le syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile et de la limiter à la somme de 1 200 euros, étant également tenu compte de la nécessité pour le syndicat des copropriétaires de défendre en appel à deux reprises suite à l'opposition.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
DECLARE l'opposition recevable,
RETRACTE l'arrêt rendu par la cour de céans le 3 février 2025 ;
INFIRME, le jugement rendu le 30 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse uniquement en ce qu'il a condamné la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] à Mulhouse la somme de 1 139,96 euros au titre des charges dues à la date du 9 décembre 2022, provisions de charges pour la période du 2ème appel de fonds 2021/2022 et régularisation des charges 2021/2022 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
CONDAMNE la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] à Mulhouse la somme de 13 311,62 euros au titre des charges et provisions sur charges arrêtées au 17 juillet 2025 incluant les appels de fonds jusqu'au 1er appel de fonds 2025/2026, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 sur la somme de 6 469,46 euros et du 25 août 2025 pour le surplus ;
Y ajoutant,
DEBOUTE la Sci Aristote de sa demande en paiement d'une indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la Sci Aristote à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [Adresse 2] à Mulhouse la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la Sci Aristote aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier La Présidente