CA Rennes, 2e ch., 31 mars 2026, n° 25/02176
RENNES
Arrêt
Autre
2ème Chambre
N° RG 25/02176
N° Portalis DBVL-V-B7J-V35T
(Réf 1ère instance : 23/00026)
CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]-ATLANTI QUE ET DU CENTRE OUEST
C/
S.E.L.A.R.L. MJO PRISE EN LA PERSONNE DE ME [X] [F]
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IER 'LES ESPACES DU BOCAGE'
Copie exécutoire délivrée
le : 31/03/2026
à :
- Me SIROT
- Me CHAUDET
- Me LHERMITTE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 31 MARS 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,
Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,
Assesseur : Madame Valérie PICOT-POSTIC, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Ludivine BABIN, lors des débats et Mme Rozenn COURTEL lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Décembre 2025
devant Monsieur Jean-François POTHIER, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 31 Mars 2026, après prorogations, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Pierre SIROT de la SELARL RACINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉES :
S.E.L.A.R.L. MJO PRISE EN LA PERSONNE DE ME [X] [F] es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC DU BOCAGE
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me François-Xavier NIHOUARN, plaidant, avocat au barreau de NANTES
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER '[Adresse 3]' représenté par son syndic, la Société AVELIM S.A.S.
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Christophe MOUNET, plaidant, avocat au barreau de PARIS
EXPOSE DU LITIGE
Par jugement en date du 21 avril 2010, le tribunal de commerce de Nantes a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société France Littoral Construction. Par arrêt du 15 mars 2011 la cour d'appel de Rennes a réformé le jugement et placé la société en redressement judiciaire.
Par jugement en date du 22 mars 2011, le tribunal de commerce de Nantes a étendu la procédure de redressement judiciaire à l'encontre des sociétés du groupe, donc la SCI FLC du Bocage. La procédure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement en date du 5 octobre 2011.
Par ordonnance du 20 octobre 2021, le juge commissaire a autorisé la cession d'un lot de copropriété n°10 sis dans un ensemble immobilier à usage commercial situé à [Localité 4] au prix de 900 000 euros, puis par ordonnance du 1er décembre 2021, la cession des lots 8 et 11 au prix de 230 000 euros, le lot n°8 ayant été cédé au prix de 19 000 euros et le lot 11 au prix de 211 000 euros.
La société MJO a procédé, le 28 avril 2023, au dépôt de l'état de collocation.
Par requête du 9 juin 2023, la [Adresse 5] (la Caisse de Crédit Mutuel) a formé une contestation.
Par jugement du 28 mars 2025, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nantes a :
- Débouté la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du Centre Ouest de sa demande d'intégration dans l'état de collocation déposé par la société MJO de l'intégralité des intérêts conventionnels pour la somme de 229 361,45 euros ;
- Dit la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du [Adresse 6] bien fondée en sa contestation à l'encontre de l'état de collocation déposé par la société MJO, es qualité, en ce qu'il a fait primer la créance antérieure du syndicat des copropriétaires d'un montant de 19 411,03 euros, à caractère chirographaire, sur les autres créanciers, titulaires de privilèges ;
- Dit que la société MJO es qualité devra dresser un nouvel état de collocation ;
- Débouté la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du Centre Ouest de sa contestation relative à la créance du syndicat des copropriétaires colloquée, au titre du privilège de l'article L641-13 du code de commerce, pour la somme de 178 547,93 euros ;
- Déclaré le surplus des demandes des parties irrecevables ;
- Débouté la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du Centre Ouest de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du [Adresse 6] à payer à la société MJO, représentée par Me [F] [X], es qualité de mandataire liquidateur de la SCI FLC du Bocage la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Espaces du Bocage la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la [Adresse 5] aux dépens.
Par déclaration du 11 avril 2025, la société Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du Centre Ouest a relevé appel dudit jugement.
Par dernières conclusions en date du 6 novembre 2025, la [Adresse 5] demande à la cour de :
- Confirmer le jugement en ce qu'il a dit la société Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du Centre Ouest bien fondée en sa contestation de l'état de collocation de Me [F] [X] de la société MJO agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC du Bocage déposé au greffe le 25 avril 2023 (portant distribution des prix de cession des lots n°8, n°10 et n°11, cadastrés Préfixe 296 AB [Cadastre 1], AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3], d'un ensemble immobilier à usage commercial sis [Adresse 7], d'un montant de 19 000 euros, d'un montant de 210 000 euros et d'un montant de 900 000 euros) en ce qu'il a fait primer la créance antérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage d'un montant de 19 411,03 euros à caractère chirographaire sur les autres créanciers, titulaires de privilèges.
- Infirmer le jugement dont appel pour le surplus en ce qu'il a :
- Débouté le Crédit Mutuel de sa demande d'intégration dans l'état de collocation déposé par la société MJO ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC du Bocage portant distribution des prix de vent des lots n°8, 10 et 11 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] à Bressuire de 'l'intégralité des intérêts conventionnels pour la somme de 229 361,45 euros' ;
- Débouté le Crédit Mutuel de sa contestation relative à l'intégration dans l'état de collocation précité de la créance postérieure au jugement d'ouverture de la SCI FLC du Bocage du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage, colloquée au titre du privilège de l'article L641-13 du code de commerce, pour la somme de 178 547 euros ;
- Déclaré irrecevables les demandes formées par le CRCMLACO tendant à voir :
- Juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir fait opposition au paiement des prix de vente des lots cédés concernant notamment sa créance postérieure ;
- Juger que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir, concernant sa créance postérieure, du privilège édicté par l'article 2374 ancien du code civil qu'il n'a pas mis en oeuvre ;
- Juger que la créance postérieure du syndicat des copropriétaires comptabilisée dans l'état de collocation pour 178 547,93 euros, ne relève pas du privilège des créances postérieures édicté par l'article L643-11 dans sa rédaction en vigueur au 22 mars 2011 ;
- Juger que c'est à tort que la société MJO ès qualité a intégré, dans l'état de collocation litigieux, la créance postérieure du syndicat des copropriétaires à titre privilégié alors qu'elle est réputée chirographaire dans le cadre de la distribution des prix de vente des lots, et qu'elle a en outre été réglée sur les loyers reçus par les organes de la procédure collective de la SCI FLC du Bocage au cours de la période d'observation ;
- Juger que l'état de collocation déposé le 25 avril 2023 par la société MJO ès qualité est entaché d'irrégularités ;
- Ordonner à la société MJO ès qualité de justifier ès qualité du montant des loyers perçus au titre des biens susmentionnés reçus et du sort réservé à ces derniers ;
- Ordonner la distribution des prix de cession des lots tel que sollicité par le Crédit Mutuel ;
- Juger mal fondée la société MJO ès qualité en ses plus amples demandes, fins et prétentions et l'en débouter ;
- Juger mal fondé le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, en ses plus amples demandes, fins et prétentions et l'en débouter ;
- Condamner la société MJO ès qualité aux entiers dépens dont les frais exposés par le Crédit Mutuel pour lui dénoncer, ainsi qu'aux créanciers concernés, son recours et ses pièces par commissaire de justice, outre le coût des sommations interpellatives délivrées aux acquéreurs des lots afin d'obtenir communication de l'identité et des coordonnées de la société représentant en sa qualité de syndic le syndicat des copropriétaires.
- Jugé mal fondé le Crédit Mutuel en sa demande tendant à voir condamner la société MJO es qualité à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Jugé mal fondé le CRCMLACO en sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné le Crédit Mutuel à régler à la société MJO ès qualité la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné le Crédit Mutuel à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné le CRCMLACO aux entiers dépens.
Statuant de nouveau,
Concernant la créance antérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage comptabilisée dans l'état de collocation litigieux à titre privilégié à hauteur de la somme de 19 411,03 euros,
- Juger que le syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage ne justifie pas avoir fait opposition au paiement des prix de vente des lots susmentionnés cédés ;
- Juger que le syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage ne peut se prévaloir du privilège édicté par l'article 2374 ancien du code civil qu'il n'a pas mis en oeuvre ;
- Juger que la créance antérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage comptabilisée par la société MJO dans l'état de collocation litigieux, à titre privilégié, n'est pas éligible au privilège spécial de l'article 2374 du code civil ;
- Juger que c'est à tort que la société MJO ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC du Bocage a intégré, dans l'état de collocation litigieux, la créance antérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage, à titre privilégié, pour 19 411,03 euros ;
- Confirmer le jugement dont appel sur ce point.
Concernant la créance postérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage comptabilisée dans l'état de collocation litigieux, à titre privilégié, pour 178 547,93 euros,
- Juger que la créance postérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage a été réglée à son échéance sur les loyers reçus par la liquidation judiciaire de la SCI du Bocage ;
- Juger que le I de l'article L641-13 du code de commerce n'instaure aucun privilège au bénéfice des créances postérieures éligibles à ces dispositions mais exclusivement le droit d'être payé à leur échéance ;
- Juger en conséquence que la créance postérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage, réglée à son échéance, ne relève pas du privilège des créances postérieures instauré par le II de l'article L641-13 dans sa rédaction en vigueur au 22 mars 2011, date de la mise en redressement judiciaire de la société FLC du Bocage ;
- Juger que c'est à tort que la société MJO ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC du Bocage a intégré, dans l'état de collocation litigieux, la créance postérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage, réglée à son échéance sur les loyers reçus par la liquidation, à titre privilégié, pour 187 547,93 euros.
En tout état de cause,
- Juger que l'état de collocation précité déposé le 25 avril 2023 par Me [F] [X] de la société MJO est entaché d'irrégularités ;
- Juger mal fondée la société MJO es qualité en son appel incident ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes ;
- Juger mal fondé le syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage en son appel incident ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes ;
- Les en débouter ;
- Ordonner la société MJO de justifier ès qualité du montant des loyers perçus au titre des biens susmentionnés reçus et du sort réservé à ces derniers ;
- Ordonner la distribution des prix de cession des lots 8, 10 et 11 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 4] de la manière suivante :
- Total à répartir des prix de vente des lots : 1 130 000 euros
- A déduire successivement dans l'ordre suivant :
Tout d'abord au titre des frais de justice :
' Frais de levée des pièces hypothécaires
[Adresse 9] - 26 euros
' Frais E-MAIDIAD (diagnostics immobiliers) - 650 euros
' Société [O] [W] & Associés (honoraires) - 6 108 euros
' SCP [Adresse 10]
[Localité 5] - 286,17 euros
' Me [I] [T] - 12 349,60 euros
' Me [N] [R] - 2 927,80 euros
' Me [D] - 2 475,88 euros
Soit un sous total restant à répartir de 1 105 176,55 euros
Ensuite en règlement de la créance antérieure privilégiée et hypothécaire du Crédit Mutuel,
A savoir à la [Adresse 11] Ouest immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 870 800 299, dont le siège social est situé au [Adresse 12].
Une inscription hypothèse judiciaire provisoire prise en date du 22 octobre 2009 volume 2009 n°1082, confirmée par une inscription d'hypothèque judiciaire le 22 mars 2018 volume 2018 V 389 avec effet du 23 mars 2028, en renouvellement de l'inscription d'hypothèque provisoire en date du 22 octobre 2009 volume 2009 n°1082, pour sûreté de la somme en principal de 855 020,77 inscrite au service de la publicité foncière de [Localité 7].
' Capital - 750 000 euros
' Intérêts conventionnels hypothécaires
limités à 3 années - 83 193,67 euros
Soit un solde à répartir aux créanciers titulaires
de privilèges généraux 271 982,88 euros
Ensuite en règlement des créances des créanciers privilégiés suivant leur rang :
' Me [C] [J] (honoraires) - 22 523,92 euros
' Me [F] [X] pour ses honoraires provisionnés - 50 000 euros
' La société Barbin Montfort Maussion-Cassou (provision) - 1 500 euros
Solde à répartir entre les créanciers chirographaires
de la SCI FLC du Bocage au marc le franc 197 958,96 euros
A titre subsidiaire, s'il était fait droit à l'argumentation de la société MJO es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC le Bocage selon laquelle l'admission du caractère privilégié de la créancier du créancier conditionne son rang dans la distribution des prix de vente des lots précités :
- Juger que, en pareille hypothèse, il y aurait lieu d'intégrer, dans l'état de collocation litigieux, à titre privilégié et hypothécaire, l'intégralité des intérêts conventionnels dus au Crédit Mutuel à compter du 5 octobre 2011 jusqu'à complet paiement, admis judiciairement à titre privilégié et hypothécaire au passif de la SCI FLC du Bocage ;
- Ordonner la distribution des prix de cession des lots 8, 10 et 11 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 4] de la manière suivante :
Total à répartir des prix de vente des lots : 1 130 000 euros
- A déduire successivement dans l'ordre suivant :
Tout d'abord au titre des frais de justice :
' Frais de levée des pièces hypothécaires
[Adresse 9] - 26 euros
' Frais E-MAIDIAD (diagnostics immobiliers) - 650 euros
' Société [O] [W] & Associés (honoraires) - 6 108 euros
' SCP Guerin Bourgeac [Adresse 13]
[H] [S] [B] - 286,17 euros
' Me [I] [T] - 12 349,60 euros
' Me [N] [R] - 2 927,80 euros
' Me [D] - 2 475,88 euros
Soit un sous total restant à répartir de 1 105 176,55 euros
Ensuite en règlement de la créance antérieure privilégiée et hypothécaire du Crédit Mutuel,
A savoir à la [Adresse 11] Ouest immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 870 800 299, dont le siège social est situé au [Adresse 12].
Une inscription hypothèse judiciaire provisoire prise en date du 22 octobre 2009 volume 2009 n°1082, confirmée par une inscription d'hypothèque judiciaire le 22 mars 2018 volume 2018 V 389 avec effet du 23 mars 2028, en renouvellement de l'inscription d'hypothèque provisoire en date du 22 octobre 2009 volume 2009 n°1082, pour sûreté de la somme en principal de 855 020,77 inscrite au service de la publicité foncière de [Localité 7].
' Capital - 750 000 euros
' Intérêts conventionnels hypothécaires
à compter du 5 octobre 2011 - 229 361,45 euros
' Soit un solde à répartir aux créanciers titulaires
de privilèges généraux 125 816 euros
Ensuite en règlement des créances des créanciers privilégiés suivant leur rang :
' Me [C] [J] (honoraires) - 22 523,92 euros
' Me [F] [X] pour ses honoraires provisionnés - 50 000 euros
' La société Barbin Montfort Maussion-Cassou (provision) - 1 500 euros
Solde à répartir entre les créanciers chirographaires
de la SCI FLC du Bocage au marc le franc 51 792 euros
En toute hypothèse,
- Juger mal fondée la société MJO es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC du Bocage en ses plus amples demandes, fins et prétentions ;
- L'en débouter ;
- Juger mal fondé le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 3]' sis [Adresse 14], représenté par son syndic, la société BNP Paribas Real Estate, en ses plus amples demandes, fins et prétentions ;
- L'en débouter ;
- Condamner la société MJO ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC du Bocage à régler au Crédit Mutuel la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 3]' sis [Adresse 14], représenté par son syndic, la société BNP Paribas Real Estate, à lui régler la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société MJO ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC du Bocage aux entiers dépens dont les frais exposés par le Crédit Mutuel à l'effet de lui dénoncer, ainsi qu'aux créanciers concernés, son recours et ses pièces par commissaire de justice, outre le coût des sommations interpellatives délivrées aux acquéreurs des lots à l'effet d'obtenir la communication de l'identité et les coordonnées de la société représentant en sa qualité de syndic le syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage.
Par dernières conclusions en date du 10 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Espaces du Bocage' demande à la cour de :
- Déclarer recevable mais mal fondé le Crédit Mutuel en son appel ;
- Débouter le Crédit Mutuel de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage ;
- Déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage en son appel incident.
En conséquence,
- Infirmer le jugement prononcé par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nantes en date du 28 mars 2025 en ce qu'il a dit le Crédit Mutuel bien fondé en sa contestation à l'encontre de l'état de collocation déposé par la société MJO, ès qualité en ce qu'il a fait primer la créance antérieure du syndicat des copropriétaires d'un montant de 19 411,03 euros à caractère chirographaire, sur les autres créanciers, titulaires de privilèges et en ce qu'il a dit que la société MJO ès qualité devra dresser un nouvel état de collocation ;
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le Crédit Mutuel de ses demandes.
Et, statuant à nouveau,
- Juger que le caractère privilégié de la créance antérieure du Syndicat des copropriétaires résulte de la décision d'admission définitive de sa créance au passif de la société FLC du Bocage ;
- Débouter le Crédit Mutuel de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires.
En conséquence,
- Juger que la créance postérieure du syndicat des copropriétaires était éligible à l'article L641-13 I du code de commerce au motif qu'elle est née en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur postérieurement à son jugement d'ouverture ;
- Juger qu'elle bénéficie du traitement préférentiel instauré par le I autorisant son paiement à son échéance ;
- Juger que la société MJO était autorisée à régler au syndicat des copropriétaires sur les loyers qu'elle a reçu ès qualité, à leur échéance, les charges de copropriété exigibles postérieurement au jugement d'ouverture de la SCI FLC du Bocage, constitutives de la créance postérieure pour un montant de 178 547,33 euros ;
- Juger que les paiements effectués ne peuvent en aucune façon être remis en cause dans le cadre de la présente procédure ;
- Juger que le syndicat concluant s'en rapporte à justice quant à la parfaite régularité de l'état de collocation déposé par la société MJO, représentée par Me [F] [X] - mandataire judiciaire - ès qualité de mandataire liquidateur de la société FLC du Bocage à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
- Le Condamner aux entiers dépens d'appel.
Selon ses dernières conclusions en date du 8 septembre 2025, la société MJO demande à la cour de :
- Infirmer le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal de commerce de Nantes le 28 mars 2025 en ce qu'il dit que la société MJO ès qualité devra dresser un nouvel état de sa collocation.
Statuant à nouveau,
- Juger que la société MJO devra modifier l'état de collocation déposée le 28 avril 2023 selon les décisions de justice, passées en force de chose jugée, et statuant sur les contestations portées à l'encontre dudit état de collocation ;
- Confirmer le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal de commerce de Nantes le 28 mars 2025 pour le surplus.
En tout état de cause,
- Débouter le Crédit Mutuel de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner le Crédit Mutuel à verser à la société MJO, représentée par Me [F] [X] - mandataire judiciaire - ès qualité de mandataire liquidateur de la société FLC du Bocage la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision ainsi qu'aux dernières conclusions précitées, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 27 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes tendant à voir 'juger" qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu'elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.
L'état de collocation établi par la SELARL MJO ès qualité de liquidateur de la SCI FLC du bocage est contesté relativement au rang des créances du syndicat des copropriétaires les espaces du Bocage.
S'agissant de sa créance déclarée au passif de la liquidation pour la somme de 19 411,03 euros au titre des créances antérieure du syndicat, suivant l'état de collocation, cette créance a été admise à titre privilégié.
Le juge de l'exécution a fait droit aux contestations de la Caisse de Crédit Mutuel suivant lesquelles cette créance ne bénéficiait pas du privilège de l'article 2374 ancien du code civil.
Le syndicat des copropriétaires demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a admis la contestation de la Caisse de Crédit Mutuel faisant valoir que ce caractère privilégié résulte de l'admission définitive de sa créance à titre privilégié par le juge commissaire suivant son ordonnance d'admission du 24 avril 2011.
Mais la créance du syndicat des copropriétaires ne bénéficie pas du privilège de l'article 2374 ancien du code civil pour la totalité des sommes pouvant lui être dues mais dans les limites prévues à cet article.
Par application des dispositions des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967, le privilège du syndicat ne s'exerce que sur les sommes dues à la date de la mutation et à la condition que le syndicat forme opposition sur le prix dans les 15 jours dans les formes exigées par ces dispositions et particulièrement en fournissant de détail des sommes réclamées selon leur nature.
Le Syndicat de copropriété ne justifie ni n'allègue avoir formé opposition sur le paiement du prix de cession résultant de la vente des lots de copropriété en suite des ordonnances du juge commissaire des 20 octobre et 1er décembre 2021. C'est en conséquence à juste titre que le premier juge a retenu que le syndicat ne pouvait en l'absence d'opposition régulièrement formée prétendre au caractère privilégié de sa créance par application des dispositions de l'article 2374 ancien du code civil qui ne saurait ressortir de la seule ordonnance du juge commissaire rendue antérieurement à la cession.
Le jugement sera confirmé à ce titre, la SELARL MJO étant tenu de rectifier l'état de collocation en conséquence.
La Caisse de Crédit Mutuel conteste l'état de collocation en ce qu'il retient le Syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier 'les Espaces du bocage' en qualité de créancier bénéficiant d'un privilège général au titre des sommes payées postérieurement au jugement d'ouverture.
Elle fait valoir d'une part que ces sommes ont déjà été réglées au moyen des loyers versés par les locataires et qu'en tout état de cause la créance du syndicat au titre de cette créance ne dispose d'aucun privilège.
Suivant les énonciations de l'état de collocation dressé par le mandataire liquidateur le 25 avril 2023, le syndicat de copropriété Espaces du bocage est inscrit pour la somme de 178 547,93 euros sous la rubrique créanciers de privilèges généraux.
Il est constant que les sommes ainsi mentionnées correspondent aux charges de copropriété postérieures au jugement d'ouverture et afférentes aux lots propriétés de la SCI FLC du bocage objet de la vente. Il n'est pas discuté que ces charges ont pu être réglées à leur échéance par le liquidateur au moyen des loyers perçus.
Par application des dispositions de l'article R. 643-6 du code de commerce, le liquidateur dresse l'état de collocation 'au vu des inscriptions, des créances admises et de la liste des créances mentionnées à l'article L. 641-13.'
L'article L. 641-13 du code de commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce dispose que :
'Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisé en application de l'article L. 641-10 ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant ce maintien de l'activité.
En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l'article L. 622-17.
II.-Lorsqu'elles ne sont pas payées à l'échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances à l'exception de celles qui sont garanties par le privilège établi aux articles L. 143-10, L. 143-11, L. 742-6 et L. 751-15 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure, de celles qui sont garanties par le privilège établi par l'article L. 611-11 du présent code et de celles qui sont garanties par des sûretés immobilières ou par des sûretés mobilières spéciales assorties d'un droit de rétention ou constituées en application du chapitre V du titre II du livre V.'
Si la SELARL MJO expose qu'elle a réglé les charges de copropriété au moyens des fonds disponibles en contrepartie des prestations assurées par le syndicat des copropriétaires, il en résulte que les créances du syndicat ont été réglées à leur échéance de sorte qu'à la date de la vente, le syndicat n'avait aucune créance à faire valoir sur le prix de cession au titre des charges postérieures au jugement d'ouverture. Les créances du syndicat ayant été réglées à leur échéance, ne bénéficiaient pas du privilège de l'article L. 641-13 II réservé aux seules créances postérieures non payées à leur échéance.
En considération de ces éléments, c'est à bon droit que la Caisse de Crédit Mutuel fait valoir que c'est à tort qu'a été inscrit sur l'état de collocation litigieux une créance de 178 547,93 euros au profit du syndicat de copropriété les Espaces du bocage au titre des charges de copropriété postérieures au redressement judiciaire alors que la créance était éteinte.
Il convient d'ordonner la rectification en conséquence de l'état de collocation litigieux.
Le jugement sera confirmé en ses dispositions contestées, en ce qu'il a rejeté les contestations relatives à la fixation de la part des intérêts hypothécaires de la créance de la Caisse de Crédit Mutuel pouvant être colloqués.
C'est par de justes motifs que le premier juge a rappelé que la présente procédure n'a pas d'autre objet que de trancher les contestations portées à l'encontre de l'état de collocation, les formalités de rectification et de clôture de l'ordre en considération des rectifications ordonnées demeurant à la charge du liquidateur.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables le surplus des demandes.
La contestation formée par la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du [Adresse 6] étant fondée, le jugement sera infirmé en ce qu'il a mis à sa charge une indemnité au titre des frais irrépétibles.
La SELARL MJO ès qualité succombant, supportera les dépens de la procédure de première instance et d'appel et sera condamnée à payer la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 3]' une indemnité de 2 000 euros à chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Confirme le jugement en ce qu'il a :
Débouté la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du [Adresse 6] de sa demande d'intégration dans l'état de collocation déposé par la société MJO de l'intégralité des intérêts conventionnels pour la somme de 229 361,45 euros ;
Dit la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du Centre Ouest bien fondée en sa contestation à l'encontre de l'état de collocation déposé par la société MJO, es qualité, en ce qu'il a fait primer la créance antérieure du syndicat des copropriétaires d'un montant de 19 411,03 euros, à caractère chirographaire, sur les autres créanciers, titulaires de privilèges ;
Déclaré le surplus des demandes des parties irrecevables ;
Infirme le jugement pour le surplus,
Dit la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du [Adresse 6] bien fondée en sa contestation à l'encontre de l'état de collocation déposé par la société MJO, ès qualité, en ce qu'il a porté mention d'une créance d'un montant de 178 547,93 euros au profit du syndicat de copropriété les Espaces du bocage alors que cette créance est éteinte.
Dit qu'il appartient à la société MJO ès qualité de procéder aux rectifications de l'état de collocation dressé le 25 avril 2023.
Condamne la société MJO ès qualité, aux dépens de première instance et d'appel.
Condamne la société MJO ès qualité, à payer à la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du Centre Ouest et au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 3]' une indemnité de 2 000 euros à chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
'En conséquence,
La République Française,
Mande et ordonne, conformément au décret n° 47-1047 du 12 juin 1947 art. 1 modifié, à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.'
Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par Nous, directeur des services de greffe judiciaires de la cour d'appel de Rennes.
N° RG 25/02176
N° Portalis DBVL-V-B7J-V35T
(Réf 1ère instance : 23/00026)
CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]-ATLANTI QUE ET DU CENTRE OUEST
C/
S.E.L.A.R.L. MJO PRISE EN LA PERSONNE DE ME [X] [F]
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IER 'LES ESPACES DU BOCAGE'
Copie exécutoire délivrée
le : 31/03/2026
à :
- Me SIROT
- Me CHAUDET
- Me LHERMITTE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 31 MARS 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,
Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,
Assesseur : Madame Valérie PICOT-POSTIC, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Ludivine BABIN, lors des débats et Mme Rozenn COURTEL lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Décembre 2025
devant Monsieur Jean-François POTHIER, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 31 Mars 2026, après prorogations, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
CAISSE REGIONALE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]-ATLANTIQUE ET DU CENTRE OUEST
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Pierre SIROT de la SELARL RACINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉES :
S.E.L.A.R.L. MJO PRISE EN LA PERSONNE DE ME [X] [F] es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC DU BOCAGE
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me François-Xavier NIHOUARN, plaidant, avocat au barreau de NANTES
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER '[Adresse 3]' représenté par son syndic, la Société AVELIM S.A.S.
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Christophe MOUNET, plaidant, avocat au barreau de PARIS
EXPOSE DU LITIGE
Par jugement en date du 21 avril 2010, le tribunal de commerce de Nantes a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société France Littoral Construction. Par arrêt du 15 mars 2011 la cour d'appel de Rennes a réformé le jugement et placé la société en redressement judiciaire.
Par jugement en date du 22 mars 2011, le tribunal de commerce de Nantes a étendu la procédure de redressement judiciaire à l'encontre des sociétés du groupe, donc la SCI FLC du Bocage. La procédure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement en date du 5 octobre 2011.
Par ordonnance du 20 octobre 2021, le juge commissaire a autorisé la cession d'un lot de copropriété n°10 sis dans un ensemble immobilier à usage commercial situé à [Localité 4] au prix de 900 000 euros, puis par ordonnance du 1er décembre 2021, la cession des lots 8 et 11 au prix de 230 000 euros, le lot n°8 ayant été cédé au prix de 19 000 euros et le lot 11 au prix de 211 000 euros.
La société MJO a procédé, le 28 avril 2023, au dépôt de l'état de collocation.
Par requête du 9 juin 2023, la [Adresse 5] (la Caisse de Crédit Mutuel) a formé une contestation.
Par jugement du 28 mars 2025, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nantes a :
- Débouté la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du Centre Ouest de sa demande d'intégration dans l'état de collocation déposé par la société MJO de l'intégralité des intérêts conventionnels pour la somme de 229 361,45 euros ;
- Dit la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du [Adresse 6] bien fondée en sa contestation à l'encontre de l'état de collocation déposé par la société MJO, es qualité, en ce qu'il a fait primer la créance antérieure du syndicat des copropriétaires d'un montant de 19 411,03 euros, à caractère chirographaire, sur les autres créanciers, titulaires de privilèges ;
- Dit que la société MJO es qualité devra dresser un nouvel état de collocation ;
- Débouté la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du Centre Ouest de sa contestation relative à la créance du syndicat des copropriétaires colloquée, au titre du privilège de l'article L641-13 du code de commerce, pour la somme de 178 547,93 euros ;
- Déclaré le surplus des demandes des parties irrecevables ;
- Débouté la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du Centre Ouest de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du [Adresse 6] à payer à la société MJO, représentée par Me [F] [X], es qualité de mandataire liquidateur de la SCI FLC du Bocage la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Espaces du Bocage la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la [Adresse 5] aux dépens.
Par déclaration du 11 avril 2025, la société Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du Centre Ouest a relevé appel dudit jugement.
Par dernières conclusions en date du 6 novembre 2025, la [Adresse 5] demande à la cour de :
- Confirmer le jugement en ce qu'il a dit la société Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du Centre Ouest bien fondée en sa contestation de l'état de collocation de Me [F] [X] de la société MJO agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC du Bocage déposé au greffe le 25 avril 2023 (portant distribution des prix de cession des lots n°8, n°10 et n°11, cadastrés Préfixe 296 AB [Cadastre 1], AB [Cadastre 2] et AB [Cadastre 3], d'un ensemble immobilier à usage commercial sis [Adresse 7], d'un montant de 19 000 euros, d'un montant de 210 000 euros et d'un montant de 900 000 euros) en ce qu'il a fait primer la créance antérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage d'un montant de 19 411,03 euros à caractère chirographaire sur les autres créanciers, titulaires de privilèges.
- Infirmer le jugement dont appel pour le surplus en ce qu'il a :
- Débouté le Crédit Mutuel de sa demande d'intégration dans l'état de collocation déposé par la société MJO ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC du Bocage portant distribution des prix de vent des lots n°8, 10 et 11 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] à Bressuire de 'l'intégralité des intérêts conventionnels pour la somme de 229 361,45 euros' ;
- Débouté le Crédit Mutuel de sa contestation relative à l'intégration dans l'état de collocation précité de la créance postérieure au jugement d'ouverture de la SCI FLC du Bocage du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage, colloquée au titre du privilège de l'article L641-13 du code de commerce, pour la somme de 178 547 euros ;
- Déclaré irrecevables les demandes formées par le CRCMLACO tendant à voir :
- Juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir fait opposition au paiement des prix de vente des lots cédés concernant notamment sa créance postérieure ;
- Juger que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir, concernant sa créance postérieure, du privilège édicté par l'article 2374 ancien du code civil qu'il n'a pas mis en oeuvre ;
- Juger que la créance postérieure du syndicat des copropriétaires comptabilisée dans l'état de collocation pour 178 547,93 euros, ne relève pas du privilège des créances postérieures édicté par l'article L643-11 dans sa rédaction en vigueur au 22 mars 2011 ;
- Juger que c'est à tort que la société MJO ès qualité a intégré, dans l'état de collocation litigieux, la créance postérieure du syndicat des copropriétaires à titre privilégié alors qu'elle est réputée chirographaire dans le cadre de la distribution des prix de vente des lots, et qu'elle a en outre été réglée sur les loyers reçus par les organes de la procédure collective de la SCI FLC du Bocage au cours de la période d'observation ;
- Juger que l'état de collocation déposé le 25 avril 2023 par la société MJO ès qualité est entaché d'irrégularités ;
- Ordonner à la société MJO ès qualité de justifier ès qualité du montant des loyers perçus au titre des biens susmentionnés reçus et du sort réservé à ces derniers ;
- Ordonner la distribution des prix de cession des lots tel que sollicité par le Crédit Mutuel ;
- Juger mal fondée la société MJO ès qualité en ses plus amples demandes, fins et prétentions et l'en débouter ;
- Juger mal fondé le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, en ses plus amples demandes, fins et prétentions et l'en débouter ;
- Condamner la société MJO ès qualité aux entiers dépens dont les frais exposés par le Crédit Mutuel pour lui dénoncer, ainsi qu'aux créanciers concernés, son recours et ses pièces par commissaire de justice, outre le coût des sommations interpellatives délivrées aux acquéreurs des lots afin d'obtenir communication de l'identité et des coordonnées de la société représentant en sa qualité de syndic le syndicat des copropriétaires.
- Jugé mal fondé le Crédit Mutuel en sa demande tendant à voir condamner la société MJO es qualité à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Jugé mal fondé le CRCMLACO en sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné le Crédit Mutuel à régler à la société MJO ès qualité la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné le Crédit Mutuel à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné le CRCMLACO aux entiers dépens.
Statuant de nouveau,
Concernant la créance antérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage comptabilisée dans l'état de collocation litigieux à titre privilégié à hauteur de la somme de 19 411,03 euros,
- Juger que le syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage ne justifie pas avoir fait opposition au paiement des prix de vente des lots susmentionnés cédés ;
- Juger que le syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage ne peut se prévaloir du privilège édicté par l'article 2374 ancien du code civil qu'il n'a pas mis en oeuvre ;
- Juger que la créance antérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage comptabilisée par la société MJO dans l'état de collocation litigieux, à titre privilégié, n'est pas éligible au privilège spécial de l'article 2374 du code civil ;
- Juger que c'est à tort que la société MJO ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC du Bocage a intégré, dans l'état de collocation litigieux, la créance antérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage, à titre privilégié, pour 19 411,03 euros ;
- Confirmer le jugement dont appel sur ce point.
Concernant la créance postérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage comptabilisée dans l'état de collocation litigieux, à titre privilégié, pour 178 547,93 euros,
- Juger que la créance postérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage a été réglée à son échéance sur les loyers reçus par la liquidation judiciaire de la SCI du Bocage ;
- Juger que le I de l'article L641-13 du code de commerce n'instaure aucun privilège au bénéfice des créances postérieures éligibles à ces dispositions mais exclusivement le droit d'être payé à leur échéance ;
- Juger en conséquence que la créance postérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage, réglée à son échéance, ne relève pas du privilège des créances postérieures instauré par le II de l'article L641-13 dans sa rédaction en vigueur au 22 mars 2011, date de la mise en redressement judiciaire de la société FLC du Bocage ;
- Juger que c'est à tort que la société MJO ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC du Bocage a intégré, dans l'état de collocation litigieux, la créance postérieure du syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage, réglée à son échéance sur les loyers reçus par la liquidation, à titre privilégié, pour 187 547,93 euros.
En tout état de cause,
- Juger que l'état de collocation précité déposé le 25 avril 2023 par Me [F] [X] de la société MJO est entaché d'irrégularités ;
- Juger mal fondée la société MJO es qualité en son appel incident ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes ;
- Juger mal fondé le syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage en son appel incident ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes ;
- Les en débouter ;
- Ordonner la société MJO de justifier ès qualité du montant des loyers perçus au titre des biens susmentionnés reçus et du sort réservé à ces derniers ;
- Ordonner la distribution des prix de cession des lots 8, 10 et 11 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 4] de la manière suivante :
- Total à répartir des prix de vente des lots : 1 130 000 euros
- A déduire successivement dans l'ordre suivant :
Tout d'abord au titre des frais de justice :
' Frais de levée des pièces hypothécaires
[Adresse 9] - 26 euros
' Frais E-MAIDIAD (diagnostics immobiliers) - 650 euros
' Société [O] [W] & Associés (honoraires) - 6 108 euros
' SCP [Adresse 10]
[Localité 5] - 286,17 euros
' Me [I] [T] - 12 349,60 euros
' Me [N] [R] - 2 927,80 euros
' Me [D] - 2 475,88 euros
Soit un sous total restant à répartir de 1 105 176,55 euros
Ensuite en règlement de la créance antérieure privilégiée et hypothécaire du Crédit Mutuel,
A savoir à la [Adresse 11] Ouest immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 870 800 299, dont le siège social est situé au [Adresse 12].
Une inscription hypothèse judiciaire provisoire prise en date du 22 octobre 2009 volume 2009 n°1082, confirmée par une inscription d'hypothèque judiciaire le 22 mars 2018 volume 2018 V 389 avec effet du 23 mars 2028, en renouvellement de l'inscription d'hypothèque provisoire en date du 22 octobre 2009 volume 2009 n°1082, pour sûreté de la somme en principal de 855 020,77 inscrite au service de la publicité foncière de [Localité 7].
' Capital - 750 000 euros
' Intérêts conventionnels hypothécaires
limités à 3 années - 83 193,67 euros
Soit un solde à répartir aux créanciers titulaires
de privilèges généraux 271 982,88 euros
Ensuite en règlement des créances des créanciers privilégiés suivant leur rang :
' Me [C] [J] (honoraires) - 22 523,92 euros
' Me [F] [X] pour ses honoraires provisionnés - 50 000 euros
' La société Barbin Montfort Maussion-Cassou (provision) - 1 500 euros
Solde à répartir entre les créanciers chirographaires
de la SCI FLC du Bocage au marc le franc 197 958,96 euros
A titre subsidiaire, s'il était fait droit à l'argumentation de la société MJO es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC le Bocage selon laquelle l'admission du caractère privilégié de la créancier du créancier conditionne son rang dans la distribution des prix de vente des lots précités :
- Juger que, en pareille hypothèse, il y aurait lieu d'intégrer, dans l'état de collocation litigieux, à titre privilégié et hypothécaire, l'intégralité des intérêts conventionnels dus au Crédit Mutuel à compter du 5 octobre 2011 jusqu'à complet paiement, admis judiciairement à titre privilégié et hypothécaire au passif de la SCI FLC du Bocage ;
- Ordonner la distribution des prix de cession des lots 8, 10 et 11 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 4] de la manière suivante :
Total à répartir des prix de vente des lots : 1 130 000 euros
- A déduire successivement dans l'ordre suivant :
Tout d'abord au titre des frais de justice :
' Frais de levée des pièces hypothécaires
[Adresse 9] - 26 euros
' Frais E-MAIDIAD (diagnostics immobiliers) - 650 euros
' Société [O] [W] & Associés (honoraires) - 6 108 euros
' SCP Guerin Bourgeac [Adresse 13]
[H] [S] [B] - 286,17 euros
' Me [I] [T] - 12 349,60 euros
' Me [N] [R] - 2 927,80 euros
' Me [D] - 2 475,88 euros
Soit un sous total restant à répartir de 1 105 176,55 euros
Ensuite en règlement de la créance antérieure privilégiée et hypothécaire du Crédit Mutuel,
A savoir à la [Adresse 11] Ouest immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 870 800 299, dont le siège social est situé au [Adresse 12].
Une inscription hypothèse judiciaire provisoire prise en date du 22 octobre 2009 volume 2009 n°1082, confirmée par une inscription d'hypothèque judiciaire le 22 mars 2018 volume 2018 V 389 avec effet du 23 mars 2028, en renouvellement de l'inscription d'hypothèque provisoire en date du 22 octobre 2009 volume 2009 n°1082, pour sûreté de la somme en principal de 855 020,77 inscrite au service de la publicité foncière de [Localité 7].
' Capital - 750 000 euros
' Intérêts conventionnels hypothécaires
à compter du 5 octobre 2011 - 229 361,45 euros
' Soit un solde à répartir aux créanciers titulaires
de privilèges généraux 125 816 euros
Ensuite en règlement des créances des créanciers privilégiés suivant leur rang :
' Me [C] [J] (honoraires) - 22 523,92 euros
' Me [F] [X] pour ses honoraires provisionnés - 50 000 euros
' La société Barbin Montfort Maussion-Cassou (provision) - 1 500 euros
Solde à répartir entre les créanciers chirographaires
de la SCI FLC du Bocage au marc le franc 51 792 euros
En toute hypothèse,
- Juger mal fondée la société MJO es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC du Bocage en ses plus amples demandes, fins et prétentions ;
- L'en débouter ;
- Juger mal fondé le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 3]' sis [Adresse 14], représenté par son syndic, la société BNP Paribas Real Estate, en ses plus amples demandes, fins et prétentions ;
- L'en débouter ;
- Condamner la société MJO ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC du Bocage à régler au Crédit Mutuel la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 3]' sis [Adresse 14], représenté par son syndic, la société BNP Paribas Real Estate, à lui régler la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société MJO ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI FLC du Bocage aux entiers dépens dont les frais exposés par le Crédit Mutuel à l'effet de lui dénoncer, ainsi qu'aux créanciers concernés, son recours et ses pièces par commissaire de justice, outre le coût des sommations interpellatives délivrées aux acquéreurs des lots à l'effet d'obtenir la communication de l'identité et les coordonnées de la société représentant en sa qualité de syndic le syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage.
Par dernières conclusions en date du 10 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Les Espaces du Bocage' demande à la cour de :
- Déclarer recevable mais mal fondé le Crédit Mutuel en son appel ;
- Débouter le Crédit Mutuel de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage ;
- Déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires Les Espaces du Bocage en son appel incident.
En conséquence,
- Infirmer le jugement prononcé par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nantes en date du 28 mars 2025 en ce qu'il a dit le Crédit Mutuel bien fondé en sa contestation à l'encontre de l'état de collocation déposé par la société MJO, ès qualité en ce qu'il a fait primer la créance antérieure du syndicat des copropriétaires d'un montant de 19 411,03 euros à caractère chirographaire, sur les autres créanciers, titulaires de privilèges et en ce qu'il a dit que la société MJO ès qualité devra dresser un nouvel état de collocation ;
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le Crédit Mutuel de ses demandes.
Et, statuant à nouveau,
- Juger que le caractère privilégié de la créance antérieure du Syndicat des copropriétaires résulte de la décision d'admission définitive de sa créance au passif de la société FLC du Bocage ;
- Débouter le Crédit Mutuel de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre le syndicat des copropriétaires.
En conséquence,
- Juger que la créance postérieure du syndicat des copropriétaires était éligible à l'article L641-13 I du code de commerce au motif qu'elle est née en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur postérieurement à son jugement d'ouverture ;
- Juger qu'elle bénéficie du traitement préférentiel instauré par le I autorisant son paiement à son échéance ;
- Juger que la société MJO était autorisée à régler au syndicat des copropriétaires sur les loyers qu'elle a reçu ès qualité, à leur échéance, les charges de copropriété exigibles postérieurement au jugement d'ouverture de la SCI FLC du Bocage, constitutives de la créance postérieure pour un montant de 178 547,33 euros ;
- Juger que les paiements effectués ne peuvent en aucune façon être remis en cause dans le cadre de la présente procédure ;
- Juger que le syndicat concluant s'en rapporte à justice quant à la parfaite régularité de l'état de collocation déposé par la société MJO, représentée par Me [F] [X] - mandataire judiciaire - ès qualité de mandataire liquidateur de la société FLC du Bocage à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
- Le Condamner aux entiers dépens d'appel.
Selon ses dernières conclusions en date du 8 septembre 2025, la société MJO demande à la cour de :
- Infirmer le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal de commerce de Nantes le 28 mars 2025 en ce qu'il dit que la société MJO ès qualité devra dresser un nouvel état de sa collocation.
Statuant à nouveau,
- Juger que la société MJO devra modifier l'état de collocation déposée le 28 avril 2023 selon les décisions de justice, passées en force de chose jugée, et statuant sur les contestations portées à l'encontre dudit état de collocation ;
- Confirmer le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal de commerce de Nantes le 28 mars 2025 pour le surplus.
En tout état de cause,
- Débouter le Crédit Mutuel de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner le Crédit Mutuel à verser à la société MJO, représentée par Me [F] [X] - mandataire judiciaire - ès qualité de mandataire liquidateur de la société FLC du Bocage la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision ainsi qu'aux dernières conclusions précitées, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 27 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
À titre liminaire, il convient de rappeler que l'office de la cour d'appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes tendant à voir 'juger" qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu'elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.
L'état de collocation établi par la SELARL MJO ès qualité de liquidateur de la SCI FLC du bocage est contesté relativement au rang des créances du syndicat des copropriétaires les espaces du Bocage.
S'agissant de sa créance déclarée au passif de la liquidation pour la somme de 19 411,03 euros au titre des créances antérieure du syndicat, suivant l'état de collocation, cette créance a été admise à titre privilégié.
Le juge de l'exécution a fait droit aux contestations de la Caisse de Crédit Mutuel suivant lesquelles cette créance ne bénéficiait pas du privilège de l'article 2374 ancien du code civil.
Le syndicat des copropriétaires demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a admis la contestation de la Caisse de Crédit Mutuel faisant valoir que ce caractère privilégié résulte de l'admission définitive de sa créance à titre privilégié par le juge commissaire suivant son ordonnance d'admission du 24 avril 2011.
Mais la créance du syndicat des copropriétaires ne bénéficie pas du privilège de l'article 2374 ancien du code civil pour la totalité des sommes pouvant lui être dues mais dans les limites prévues à cet article.
Par application des dispositions des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967, le privilège du syndicat ne s'exerce que sur les sommes dues à la date de la mutation et à la condition que le syndicat forme opposition sur le prix dans les 15 jours dans les formes exigées par ces dispositions et particulièrement en fournissant de détail des sommes réclamées selon leur nature.
Le Syndicat de copropriété ne justifie ni n'allègue avoir formé opposition sur le paiement du prix de cession résultant de la vente des lots de copropriété en suite des ordonnances du juge commissaire des 20 octobre et 1er décembre 2021. C'est en conséquence à juste titre que le premier juge a retenu que le syndicat ne pouvait en l'absence d'opposition régulièrement formée prétendre au caractère privilégié de sa créance par application des dispositions de l'article 2374 ancien du code civil qui ne saurait ressortir de la seule ordonnance du juge commissaire rendue antérieurement à la cession.
Le jugement sera confirmé à ce titre, la SELARL MJO étant tenu de rectifier l'état de collocation en conséquence.
La Caisse de Crédit Mutuel conteste l'état de collocation en ce qu'il retient le Syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier 'les Espaces du bocage' en qualité de créancier bénéficiant d'un privilège général au titre des sommes payées postérieurement au jugement d'ouverture.
Elle fait valoir d'une part que ces sommes ont déjà été réglées au moyen des loyers versés par les locataires et qu'en tout état de cause la créance du syndicat au titre de cette créance ne dispose d'aucun privilège.
Suivant les énonciations de l'état de collocation dressé par le mandataire liquidateur le 25 avril 2023, le syndicat de copropriété Espaces du bocage est inscrit pour la somme de 178 547,93 euros sous la rubrique créanciers de privilèges généraux.
Il est constant que les sommes ainsi mentionnées correspondent aux charges de copropriété postérieures au jugement d'ouverture et afférentes aux lots propriétés de la SCI FLC du bocage objet de la vente. Il n'est pas discuté que ces charges ont pu être réglées à leur échéance par le liquidateur au moyen des loyers perçus.
Par application des dispositions de l'article R. 643-6 du code de commerce, le liquidateur dresse l'état de collocation 'au vu des inscriptions, des créances admises et de la liste des créances mentionnées à l'article L. 641-13.'
L'article L. 641-13 du code de commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce dispose que :
'Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisé en application de l'article L. 641-10 ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant ce maintien de l'activité.
En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l'article L. 622-17.
II.-Lorsqu'elles ne sont pas payées à l'échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances à l'exception de celles qui sont garanties par le privilège établi aux articles L. 143-10, L. 143-11, L. 742-6 et L. 751-15 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure, de celles qui sont garanties par le privilège établi par l'article L. 611-11 du présent code et de celles qui sont garanties par des sûretés immobilières ou par des sûretés mobilières spéciales assorties d'un droit de rétention ou constituées en application du chapitre V du titre II du livre V.'
Si la SELARL MJO expose qu'elle a réglé les charges de copropriété au moyens des fonds disponibles en contrepartie des prestations assurées par le syndicat des copropriétaires, il en résulte que les créances du syndicat ont été réglées à leur échéance de sorte qu'à la date de la vente, le syndicat n'avait aucune créance à faire valoir sur le prix de cession au titre des charges postérieures au jugement d'ouverture. Les créances du syndicat ayant été réglées à leur échéance, ne bénéficiaient pas du privilège de l'article L. 641-13 II réservé aux seules créances postérieures non payées à leur échéance.
En considération de ces éléments, c'est à bon droit que la Caisse de Crédit Mutuel fait valoir que c'est à tort qu'a été inscrit sur l'état de collocation litigieux une créance de 178 547,93 euros au profit du syndicat de copropriété les Espaces du bocage au titre des charges de copropriété postérieures au redressement judiciaire alors que la créance était éteinte.
Il convient d'ordonner la rectification en conséquence de l'état de collocation litigieux.
Le jugement sera confirmé en ses dispositions contestées, en ce qu'il a rejeté les contestations relatives à la fixation de la part des intérêts hypothécaires de la créance de la Caisse de Crédit Mutuel pouvant être colloqués.
C'est par de justes motifs que le premier juge a rappelé que la présente procédure n'a pas d'autre objet que de trancher les contestations portées à l'encontre de l'état de collocation, les formalités de rectification et de clôture de l'ordre en considération des rectifications ordonnées demeurant à la charge du liquidateur.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables le surplus des demandes.
La contestation formée par la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du [Adresse 6] étant fondée, le jugement sera infirmé en ce qu'il a mis à sa charge une indemnité au titre des frais irrépétibles.
La SELARL MJO ès qualité succombant, supportera les dépens de la procédure de première instance et d'appel et sera condamnée à payer la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 3]' une indemnité de 2 000 euros à chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Confirme le jugement en ce qu'il a :
Débouté la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du [Adresse 6] de sa demande d'intégration dans l'état de collocation déposé par la société MJO de l'intégralité des intérêts conventionnels pour la somme de 229 361,45 euros ;
Dit la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du Centre Ouest bien fondée en sa contestation à l'encontre de l'état de collocation déposé par la société MJO, es qualité, en ce qu'il a fait primer la créance antérieure du syndicat des copropriétaires d'un montant de 19 411,03 euros, à caractère chirographaire, sur les autres créanciers, titulaires de privilèges ;
Déclaré le surplus des demandes des parties irrecevables ;
Infirme le jugement pour le surplus,
Dit la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du [Adresse 6] bien fondée en sa contestation à l'encontre de l'état de collocation déposé par la société MJO, ès qualité, en ce qu'il a porté mention d'une créance d'un montant de 178 547,93 euros au profit du syndicat de copropriété les Espaces du bocage alors que cette créance est éteinte.
Dit qu'il appartient à la société MJO ès qualité de procéder aux rectifications de l'état de collocation dressé le 25 avril 2023.
Condamne la société MJO ès qualité, aux dépens de première instance et d'appel.
Condamne la société MJO ès qualité, à payer à la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de [Localité 1]-Atlantique et du Centre Ouest et au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 3]' une indemnité de 2 000 euros à chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
'En conséquence,
La République Française,
Mande et ordonne, conformément au décret n° 47-1047 du 12 juin 1947 art. 1 modifié, à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.'
Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par Nous, directeur des services de greffe judiciaires de la cour d'appel de Rennes.