CA Pau, 2e ch - sect. 1, 31 mars 2026, n° 24/02002
PAU
Arrêt
Autre
PhD/RP
Numéro 26/00944
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 31 Mars 2026
Dossier :
N° RG 24/02002
N° Portalis DBVV-V-B7I-I4Z6
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
Affaire :
S.A..R.L. BJ AGENCEMENT
C/
S.A.R.L. IMMOBILIERE DE [Localité 1]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 31 Mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 03 Février 2026, devant :
Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de M. MAGESTE, Greffier, présent à l'appel des causes,
Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PELLEFIGUES, Président
Monsieur DARRACQ, Conseiller
Madame BAYLAUCQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.A..R.L. BJ AGENCEMENT
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 502 004 880
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Maître Arnaud SABIN de la SELARL PYRENEES AVOCATS, avocat au barreau de PAU
INTIMEE :
S.A.R.L. IMMOBILIERE DE [Localité 1]
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 572 723 328
dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par son administrateur judiciaire provisoire la Société FHB, prise en la personne de Maître [P] [Y] - [Adresse 3]
Représentée par la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 03 JUIN 2024
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE
FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES
Par acte sous-seing privé en date du 2 décembre 2010, la «'société [Localité 1]'» (sarl) a donné à bail commercial à la société [D] des locaux situés à [Localité 4], [Adresse 4], destiné à l'exploitation d'un commerce de brocante, antiquités, décoration de la maison, tissus d'ameublement, atelier de restauration de meuble.
Le bail a été consenti pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er décembre 2010 pour se terminer le 30 novembre 2019.
Par acte sous seing privé du 29 juin 2018, la société [D] a cédé le droit au bail à la sarl BJ agencement.
Par exploit du 1er août 2018, la cessionnaire a notifié à la bailleresse l'acte de cession du droit au bail à son profit.
Par exploit du 4 mars 2020, la société BJ agencement a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er décembre 2019.
Par lettre officielle de son avocat, en date du 21 avril 2020, la bailleresse a dénié le droit au renouvellement pour défaut d'exploitation effective du fonds pendant trois années à la date de la demande de renouvellement ou au 1er décembre 2019, en application de l'article L145-8 du code de commerce.
Par exploit en date du 15 février 2022, la société immobilière [Localité 1] a fait assigner la société BJ agencement par devant le tribunal judiciaire de Bayonne en dénégation du droit au renouvellement et expulsion.
Par jugement contradictoire du 3 juin 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a':
constaté que la société BJ agencement est occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la société immobilière de [Localité 1] depuis le terme du bail au 31 mars 2020,
ordonné l'expulsion de la société BJ agencement et toute personne et objet de son chef, sous peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard, qui commencera à courir à compter d'un mois après la signification du présent jugement, et pendant une durée de trois mois, à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué par le juge compétent, et si besoin est avec le concours de la force publique,
fixé l'indemnité d'occupation due par la société BJ agencement à la somme de 2.043 euros HT à compter du 1er avril 2020, outre les charges prévues au bail et ce jusqu'à libération complète des lieux,
condamné la société BJ agencement à payer à la société immobilière [Localité 1] la somme mensuelle de 2.043 euros HT au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2020, outre les charges prévues au bail et ce jusqu'à libération complète des lieux,
débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
condamné la société BJ agencement à payer à la société immobilière [Localité 1] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société BJ agencement aux dépens,
dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration faite au greffe de la cour le 10 juillet 2024, la sarl BJ agencement a relevé appel de ce jugement.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 janvier 2026.
A l'ouverture des débats, et par mention au dossier, la cour a révoqué l'ordonnance de
clôture et fixé la clôture au 3 février 2026 à la demande des parties, l'intimée ayant indiqué qu'elle n'entendait pas répliquer aux dernières conclusions du 28 janvier 2026.
* * *
Vu les dernières conclusions notifiées le 28 janvier 2026 par la société BJ agencement qui a demandé à la cour de':
Vu l'article 1103 du code civil,
Vu les articles l 145-33 et l 145-34 du code de commerce
Vu le bail concédé et sa clause de renouvellement du bail,
Vu la jurisprudence constante,
déclarer recevable et bien fondé son appel à l'encontre du jugement rendu le 03 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Bayonne,
[révoquer l'ordonnance de clôture]
réformer le jugement rendu le 03 juin 2024 en ce qu'il :
- constate que la société BJ agencement est occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la société immobilière de [Localité 1] depuis le terme du bail au 31 mars 2020
- ordonne l'expulsion de la société BJ agencement et toute personne et objet de son chef, sous peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard, qui commencera à courir à compter d'un mois après la signification du présent jugement, et pendant une durée de trois mois, à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué par le juge compétent, et si besoin est avec le concours de la force publique
- fixe l'indemnité d'occupation due par la société BJ agencement à la somme de 2.043 euros HT à compter du 1er avril 2020, outre les charges prévues au bail et ce jusqu'à libération complète des lieux
- condamne la société BJ agencement à payer à la société immobilière de [Localité 1] la somme mensuelle de 2.043 euros HT au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2020, outre les charges prévues au bail et ce jusqu'à libération complète des lieux,
- déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
- condamne la société BJ agencement à payer à la société immobilière de [Localité 1] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la société BJ agencement aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
et statuant à nouveau':
constater que le bail commercial concédé par la société immobilière de [Localité 1] dispose d'une clause de renouvellement automatique à effet du 30 novembre 2019,
juger que le bail commercial dont bénéficie la société BJ agencement a, par conséquent, été renouvelé en date du 30 novembre 2019,
constater que la société immobilière de [Localité 1] ne rapporte pas la preuve d'une modification notable des éléments 1° à 4 ° de l'article l 145-34 du commerce,
constater que le mécanisme du plafonnement s'applique et que le contrat de bail est renouvelé pour une durée de 9 années entières et consécutives avec une fixation du loyer de renouvellement, au maximum, au dernier montant du loyer contractuel,
débouter en conséquence la société immobilière de [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire, si la cour venait à considérer l'absence de motif de dénégation mais que le bail n'a pas été renouvelé :
condamner la société immobilière de [Localité 1] au paiement de la somme de 330.000 euros à titre d'indemnité d'éviction,
débouter la société immobilière de [Localité 1] de sa demande d'irrecevabilité de la demande subsidiaire en paiement de l'indemnité d'éviction.
A titre subsidiaire, si la cour venait à considérer l'absence de promesse de renouvellement et l'absence de refus de renouvellement :
juger que le bail commercial dont bénéficie la société BJ agencement a par conséquent été renouvelé en date du 1er janvier 2020,
débouter en conséquence la société immobilière de [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
condamner la société immobilière de [Localité 1] à verser à la société BJ agencement la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d'appel,
condamner la société immobilière de [Localité 1] aux entiers dépens.
* * *
Vu les dernières conclusions notifiées le 15 janvier 2026 par la Société immobilière [Localité 1] qui a demandé à la cour de :
Vu les dispositions des articles 914-4 du code de procédure civile
Vu les dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile
[révoquer l'ordonnnance de clôture].
Vu l'article 910-4 du code de procédure civile
Vu l'article 564 du code de procédure civile
juger irrecevable la nouvelle prétention de la société BJ agencement suivante telle que présentée pour la 1ère fois dans ses conclusions du 13 janvier 2025,
« à titre subsidiaire, si la cour venait à considérer l'absence de motif de dénégation mais que le bail n'a pas été renouvelé :
' condamner la société [Localité 1] au paiement de la somme de 330.000 € à titre d'indemnité d'éviction ; »
rejeter toutes prétentions, fins et conclusions adverses,
A titre principal
confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Bayonne,
Subsidiairement':
juger que le bail commercial ne peut être renouvelé ni à la date du 30 novembre 2019, ni à celle du 1er janvier 2020, ni à celle du 1er avril 2020.
Très subsidiairement :
Dans l'hypothèse où le droit au renouvellement du bail serait reconnu à la société BJ agencement':
fixer le loyer du bail renouvelé au 30 novembre 2019 ou au 1er janvier 2020 ou au 1er avril 2020 à la somme de 45.900,00 euros / an ht + tva outre les charges, soit 3.825,00 euros / mois ht + tva outre les charges, sauf à parfaite à dire d'expert,
condamner la société BJ agencement au paiement de l'arriéré du loyer ainsi fixé depuis le 30 novembre 2019 ou le 1er janvier 2020 ou le 1er avril 2020,
Encore plus subsidiairement, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé,
ordonner une expertise et désigner tel expert qu'il plairait avec pour mission de :
- entendre les parties en leurs explications,
- se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier, déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l'application d'un coefficient de pondération,
- procéder à l'examen des faits allégués par les parties et à celui des éléments mentionnés aux articles L 145-33, l 145-34 et R 145-2 et suivants du code de commerce,
- rechercher les prix dans le voisinage en rapportant les éléments essentiels des références données : situation, état d'entretien / vétusté, date du bail, du renouvellement, de la prise d'effet, pas de porte payé, destination, charges particulières, '
- faire application de toute méthode de calcul permettant de déterminer la valeur locative annuelle des lieux,
- établir un pré-rapport de ses opérations puis, après avoir recueilli les dires des parties, déposer son rapport au greffe du tribunal,
- fixer la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert,
- dire que l'expert pourra se faire assister en tant que de besoin par tout sapiteur de son choix, dans une spécialité ne relevant pas de la sienne,
- dire qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance par le juge en charge du contrôle des expertises,
- dire que le loyer provisionnel, dans l'attente de sa fixation définitive, sera maintenu à son montant actuel,
Dans tous les cas :
condamner la société BJ agencement à payer à la Société immobilière [Localité 1] une indemnité de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la socité BJ agencement aux entiers dépens de la procédure.
MOTIFS
Sur le renouvellement automatique du bail
L'appelante fait grief au jugement entrepris d'avoir retenu que la clause du bail intitulée «'renouvellement du bail'», précisant que le «'renouvellement du bail aura lieu le 30 novembre 2019'», n'est pas une clause de renouvellement automatique du bail alors que, selon l'appelante, sa rédaction grammaticale au futur et l'accord formé sur la provision sur charges atteste de la volonté des parties de voir le bail se renouveler automatiquement à son échéance sans autre formalité.
Selon l'intimée, cette clause n'est qu'une prévision sur la date du prochain renouvellement et certainement pas une promesse de renouveler le bail.
Cela posé, l'article L 145-9 du code de commerce dispose que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement, et que, à défaut, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.
Dès lors, si les parties peuvent convenir d'une clause de renouvellement automatique du bail, celle-ci doit exprimer, au moins tacitement, la volonté claire et non équivoque du bailleur de renoncer à son droit de délivrer un congé et de dispenser le locataire de demander le renouvellement du bail.
En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause intitulée «'renouvellement de bail'», qui suit la clause «'loyer'», et précède la clause «'durée'»', celle-ci rappelant notamment la clause liminaire selon laquelle le bail commence à courir le 1er décembre 2010 pour se terminer le 30 novembre 2019.
L'intégralité de la clause litigieuse énonce que': «'Le renouvellement aura lieu le 30 novembre 2019. En outre chaque mois avec le loyer sera réglé un acompte sur les charges locatives de 42,60 euros.'»
Il y a lieu de constater que l'intitulé de la clause est neutre, le droit au renouvellement étant de l'essence du bail ici conclu par les parties, et que son objet se limite à une précision temporelle correspondant au terme fixé dans le bail reprise par le groupe verbal «'le renouvellement aura lieu'» .
En l'état de sa rédaction sommaire, la clause n'exprime aucune volonté des parties de déroger aux dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce pour convenir d'un renouvellement automatique du bail qui s'opérerait à l'échéance du bail dont au surplus les conditions et modalités ne sont pas précisées, la précision relative au montant de la provision sur charges, égale à la provision du bail écoulé, n'apportant aucun éclairage, et alors même qu'il n'est allégué aucune circonstance particulière qui aurait pu justifier l'octroi d'un droit automatique au renouvellement du bail.
La clause de renouvellement du bail apparaît comme une simple prévision temporelle, non créatrice de droits et d'obligations dérogatoires aux dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce.
La société BJ agencement n'a d'ailleurs jamais considéré, avant le litige, qu'elle bénéficiait d'un droit au renouvellement automatique alors que l'acte de cession du droit au bail ne fait aucune mention d'un tel droit et qu'elle a formé une demande de renouvellement du bail en date du 4 mars 2020 rappelant que le bail «'s'est poursuivi par tacite reconduction'» et que, «'en application des dispositions du code de commerce'», elle entendait demander le renouvellement du bail à compter du 1er décembre 2019.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, l'indication du 1er décembre 2019 ne procède pas d'une revendication de l'automaticité du renouvellement du bail, ce qui n'a pas de sens avec une demande de renouvellement, mais procède d'une application manifestement erronée de loi en considérant que le bail se renouvelle à la date de l'échéance contractuelle du bail, indépendamment de sa tacite prolongation.
Par conséquent, le moyen tiré de l'existence d'une clause de renouvellement automatique du bail au 1er décembre 2019 est infondé.
Au surplus, serait-elle même regardée comme une clause de renouvellement automatique, celle-ci n'a pas pour effet d'interdire au bailleur de dénier le bénéfice du statut pour non-exploitation du fonds de commerce pendant les trois années précédant la fin du bail.
Sur la dénégation du statut
La demande de renouvellement du 4 mars 2020 faite pour une date erronée n'en produit pas moins ses effets légaux, de sorte que, en application des articles L145-9 et L 145-12 du code de commerce, elle a mis fin au bail tacitement prolongé au 1er avril 2020.
La Société immobilière [Localité 1] agit en dénégation du statut pour non-exploitation du fonds de commerce pendant les trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation, en application de l'article L 145-8 du code de commerce, en faisant valoir que la société BJ agencement, cessionnaire du droit au bail isolé, n'exploite pas le même fonds de commerce que celui du cédant.
L'appelante fait grief au jugement entrepris d'avoir accueilli la dénégation du statut alors que, selon elle':
- le refus de renouvellement pour dénégation du statut est soumis aux formes des articles L 145-9 et L 145-10 du code de commerce, depuis un revirement de jurisprudence de 2003 (Civ 3ème 1er octobre 2003 n° 02-10.381), de sorte que la lettre de l'avocat ne satisfait pas à cette exigence, ce dont elle déduit que le bailleur a tacitement accepté le renouvellement du bail au plus tard le 1er avril 2020, et n'est plus fondé à soutenir une dénégation du statut
- la non-exploitation effective du fonds de commerce pendant trois ans n'est pas caractérisée dès lors que le bailleur a accepté, par anticipation, la cession du droit au bail «'pour tous commerces'», et qu'elle poursuit la même activité que celle du cédant, de sorte que c'est toujours le même fonds de commerce qui est exploité dans les lieux.
Mais, cela posé, sur la dénégation du statut, l'intimée objecte, à bon droit, que la non-exploitation effective du fonds de commerce pendant les trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation n'est assujettie à aucune forme.
En outre, la dénégation du statut peut être formée à tout moment de la procédure de renouvellement, y compris après l'acceptation du principe du renouvellement par le bailleur.
La jurisprudence citée par l'appelante, qui n'opère pas un revirement puisqu'elle avait été précédée d'une décision allant dans le même sens rendue dès 1997 (Civ 3ème 1er octobre 1997 n° 95-15.842), concerne le congé donné par le bailleur, lequel doit respecter le formalisme légal pour mettre fin au bail, même en cas de dénégation du statut.
En l'espèce, c'est la demande de renouvellement du 4 mars 2020 qui a mis fin au bail tacitement prolongé le 1er avril 2020.
Quand bien même le bailleur aurait tacitement accepté le principe du renouvellement, cette circonstance serait sans emport sur son droit d'opposer, sans aucune forme, et d'agir en dénégation du statut (voir en ce sens 3ème Civ. 18 décembre 2012, pourvoi n° 11-25.088).
Par conséquent, la Société immobilière [Localité 1] est recevable à opposer et à agir en dénégation du statut.
S'agissant de la condition relative à la durée d'exploitation, il résulte de l'article L 145-8 du code de commerce que le droit au renouvellement du bail est subordonné à la constatation d'une exploitation effective du fonds de commerce au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation telle que prévue à l'article L 145-9.
Il est de jurisprudence constante que, pour compléter la durée de l'exploitation, le cessionnaire peut se prévaloir de la durée d'exploitation du cédant s'il y a eu cession du fonds de commerce de ce dernier en même temps que celle du bail (3ème Civ. 6 octobre 1981 n° 80-10.964).
Il est également admis que, sous la même double condition d'une cession du fonds de commerce et du droit au bail, le cessionnaire peut joindre la durée d'exploitation du fonds de commerce cédé et la durée d'exploitation de la nouvelle activité autorisée par le bailleur au cours du bail (3ème Civ. 10 février 1988 n° 86-17.178).
En revanche, lorsqu'il s'agit d'une cession de droit au bail isolée, il ne peut y avoir jonction des durées d'exploitation, car il ne s'agit pas du même fonds, même en présence d'une clause tous commerces (3ème Civ, 4 mai 1994 n° 91-21.587 ) et même si le cessionnaire poursuit la même activité (3ème Civ. 19 juillet 1995, pourvoi n° 93-20.315).
La seule possibilité qui reste au cessionnaire est d'obtenir du cédant une promesse de renouvellement ou de renonciation à se prévaloir de la non-exploitation du fonds de commerce pendant trois ans.
En l'espèce, il est constant que la société BJ agencement a fait l'acquisition du droit au bail, à l'exclusion du fonds de commerce de la cédante, l'acte de cession précisant à cet égard que «'la cession de bail ici réalisée n'a pas pour objet de permettre au cessionnaire de continuer l'activité du cédant. L'activité qui était exercée par le cédant dans les lieux donnés à bail sera cessée et celui-ci se fera radier du registre du commerce et des sociétés. [...]. En conséquence, et puisque la cession du droit au bail exclut toute cession de clientèle, il n'y a pas lieu de procéder aux formalités de publicité prévues par l'article L141-12 du code de commerce [...].'»
La clause relative à la cession du droit au bail «'tous commerces'» n'autorise pas la société BJ agencement à joindre la durée d'exploitation du cédant à celle d'exploitation de son propre fonds de commerce, peu important même l'identité d'activité des deux exploitants.
Il s'ensuit que la société BJ agencement, qui a acquis le droit au bail le 29 juin 2018, ne remplit pas la condition statutaire d'une exploitation effective de son fonds de commerce pendant trois années à la date d'expiration du bail tacitement prolongé auquel elle a mis fin prématurément.
La solution est identique dans l'hypothèse du renouvellement automatique au 30 novembre 2019, la rédaction de la clause litigieuse n'emportant pas, par elle-même, renonciation du bailleur aux conditions statutaires requises pour le bénéfice du droit au renouvellement.
Il suit de l'ensemble des considérations qui précèdent que le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions, y compris sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation mensuelle, à l'exception de la mesure d'astreinte qui n'est pas nécessaire en la cause.
Infirmant de ce chef, il sera dit n'y avoir lieu à assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte, étant rappelé que cette mesure relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
L'appelante sera condamnée aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant assorti la mesure d'expulsion d'une astreinte de 100 jours de retard,
DIT n'y avoir lieu à assortir l'expulsion de la société BJ agencement d'une astreinte provisoire,
CONDAMNE la société BJ agencement aux dépens d'appel,
CONDAMNE la société BJ agencement à payer à la Société immobilière [Localité 1] une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,
Numéro 26/00944
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 31 Mars 2026
Dossier :
N° RG 24/02002
N° Portalis DBVV-V-B7I-I4Z6
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
Affaire :
S.A..R.L. BJ AGENCEMENT
C/
S.A.R.L. IMMOBILIERE DE [Localité 1]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 31 Mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
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APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 03 Février 2026, devant :
Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de M. MAGESTE, Greffier, présent à l'appel des causes,
Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PELLEFIGUES, Président
Monsieur DARRACQ, Conseiller
Madame BAYLAUCQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.A..R.L. BJ AGENCEMENT
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 502 004 880
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Maître Arnaud SABIN de la SELARL PYRENEES AVOCATS, avocat au barreau de PAU
INTIMEE :
S.A.R.L. IMMOBILIERE DE [Localité 1]
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 572 723 328
dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par son administrateur judiciaire provisoire la Société FHB, prise en la personne de Maître [P] [Y] - [Adresse 3]
Représentée par la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 03 JUIN 2024
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE
FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES
Par acte sous-seing privé en date du 2 décembre 2010, la «'société [Localité 1]'» (sarl) a donné à bail commercial à la société [D] des locaux situés à [Localité 4], [Adresse 4], destiné à l'exploitation d'un commerce de brocante, antiquités, décoration de la maison, tissus d'ameublement, atelier de restauration de meuble.
Le bail a été consenti pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er décembre 2010 pour se terminer le 30 novembre 2019.
Par acte sous seing privé du 29 juin 2018, la société [D] a cédé le droit au bail à la sarl BJ agencement.
Par exploit du 1er août 2018, la cessionnaire a notifié à la bailleresse l'acte de cession du droit au bail à son profit.
Par exploit du 4 mars 2020, la société BJ agencement a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er décembre 2019.
Par lettre officielle de son avocat, en date du 21 avril 2020, la bailleresse a dénié le droit au renouvellement pour défaut d'exploitation effective du fonds pendant trois années à la date de la demande de renouvellement ou au 1er décembre 2019, en application de l'article L145-8 du code de commerce.
Par exploit en date du 15 février 2022, la société immobilière [Localité 1] a fait assigner la société BJ agencement par devant le tribunal judiciaire de Bayonne en dénégation du droit au renouvellement et expulsion.
Par jugement contradictoire du 3 juin 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a':
constaté que la société BJ agencement est occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la société immobilière de [Localité 1] depuis le terme du bail au 31 mars 2020,
ordonné l'expulsion de la société BJ agencement et toute personne et objet de son chef, sous peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard, qui commencera à courir à compter d'un mois après la signification du présent jugement, et pendant une durée de trois mois, à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué par le juge compétent, et si besoin est avec le concours de la force publique,
fixé l'indemnité d'occupation due par la société BJ agencement à la somme de 2.043 euros HT à compter du 1er avril 2020, outre les charges prévues au bail et ce jusqu'à libération complète des lieux,
condamné la société BJ agencement à payer à la société immobilière [Localité 1] la somme mensuelle de 2.043 euros HT au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2020, outre les charges prévues au bail et ce jusqu'à libération complète des lieux,
débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
condamné la société BJ agencement à payer à la société immobilière [Localité 1] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société BJ agencement aux dépens,
dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration faite au greffe de la cour le 10 juillet 2024, la sarl BJ agencement a relevé appel de ce jugement.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 janvier 2026.
A l'ouverture des débats, et par mention au dossier, la cour a révoqué l'ordonnance de
clôture et fixé la clôture au 3 février 2026 à la demande des parties, l'intimée ayant indiqué qu'elle n'entendait pas répliquer aux dernières conclusions du 28 janvier 2026.
* * *
Vu les dernières conclusions notifiées le 28 janvier 2026 par la société BJ agencement qui a demandé à la cour de':
Vu l'article 1103 du code civil,
Vu les articles l 145-33 et l 145-34 du code de commerce
Vu le bail concédé et sa clause de renouvellement du bail,
Vu la jurisprudence constante,
déclarer recevable et bien fondé son appel à l'encontre du jugement rendu le 03 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Bayonne,
[révoquer l'ordonnance de clôture]
réformer le jugement rendu le 03 juin 2024 en ce qu'il :
- constate que la société BJ agencement est occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la société immobilière de [Localité 1] depuis le terme du bail au 31 mars 2020
- ordonne l'expulsion de la société BJ agencement et toute personne et objet de son chef, sous peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard, qui commencera à courir à compter d'un mois après la signification du présent jugement, et pendant une durée de trois mois, à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué par le juge compétent, et si besoin est avec le concours de la force publique
- fixe l'indemnité d'occupation due par la société BJ agencement à la somme de 2.043 euros HT à compter du 1er avril 2020, outre les charges prévues au bail et ce jusqu'à libération complète des lieux
- condamne la société BJ agencement à payer à la société immobilière de [Localité 1] la somme mensuelle de 2.043 euros HT au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2020, outre les charges prévues au bail et ce jusqu'à libération complète des lieux,
- déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
- condamne la société BJ agencement à payer à la société immobilière de [Localité 1] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la société BJ agencement aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
et statuant à nouveau':
constater que le bail commercial concédé par la société immobilière de [Localité 1] dispose d'une clause de renouvellement automatique à effet du 30 novembre 2019,
juger que le bail commercial dont bénéficie la société BJ agencement a, par conséquent, été renouvelé en date du 30 novembre 2019,
constater que la société immobilière de [Localité 1] ne rapporte pas la preuve d'une modification notable des éléments 1° à 4 ° de l'article l 145-34 du commerce,
constater que le mécanisme du plafonnement s'applique et que le contrat de bail est renouvelé pour une durée de 9 années entières et consécutives avec une fixation du loyer de renouvellement, au maximum, au dernier montant du loyer contractuel,
débouter en conséquence la société immobilière de [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire, si la cour venait à considérer l'absence de motif de dénégation mais que le bail n'a pas été renouvelé :
condamner la société immobilière de [Localité 1] au paiement de la somme de 330.000 euros à titre d'indemnité d'éviction,
débouter la société immobilière de [Localité 1] de sa demande d'irrecevabilité de la demande subsidiaire en paiement de l'indemnité d'éviction.
A titre subsidiaire, si la cour venait à considérer l'absence de promesse de renouvellement et l'absence de refus de renouvellement :
juger que le bail commercial dont bénéficie la société BJ agencement a par conséquent été renouvelé en date du 1er janvier 2020,
débouter en conséquence la société immobilière de [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
condamner la société immobilière de [Localité 1] à verser à la société BJ agencement la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d'appel,
condamner la société immobilière de [Localité 1] aux entiers dépens.
* * *
Vu les dernières conclusions notifiées le 15 janvier 2026 par la Société immobilière [Localité 1] qui a demandé à la cour de :
Vu les dispositions des articles 914-4 du code de procédure civile
Vu les dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile
[révoquer l'ordonnnance de clôture].
Vu l'article 910-4 du code de procédure civile
Vu l'article 564 du code de procédure civile
juger irrecevable la nouvelle prétention de la société BJ agencement suivante telle que présentée pour la 1ère fois dans ses conclusions du 13 janvier 2025,
« à titre subsidiaire, si la cour venait à considérer l'absence de motif de dénégation mais que le bail n'a pas été renouvelé :
' condamner la société [Localité 1] au paiement de la somme de 330.000 € à titre d'indemnité d'éviction ; »
rejeter toutes prétentions, fins et conclusions adverses,
A titre principal
confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Bayonne,
Subsidiairement':
juger que le bail commercial ne peut être renouvelé ni à la date du 30 novembre 2019, ni à celle du 1er janvier 2020, ni à celle du 1er avril 2020.
Très subsidiairement :
Dans l'hypothèse où le droit au renouvellement du bail serait reconnu à la société BJ agencement':
fixer le loyer du bail renouvelé au 30 novembre 2019 ou au 1er janvier 2020 ou au 1er avril 2020 à la somme de 45.900,00 euros / an ht + tva outre les charges, soit 3.825,00 euros / mois ht + tva outre les charges, sauf à parfaite à dire d'expert,
condamner la société BJ agencement au paiement de l'arriéré du loyer ainsi fixé depuis le 30 novembre 2019 ou le 1er janvier 2020 ou le 1er avril 2020,
Encore plus subsidiairement, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé,
ordonner une expertise et désigner tel expert qu'il plairait avec pour mission de :
- entendre les parties en leurs explications,
- se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier, déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l'application d'un coefficient de pondération,
- procéder à l'examen des faits allégués par les parties et à celui des éléments mentionnés aux articles L 145-33, l 145-34 et R 145-2 et suivants du code de commerce,
- rechercher les prix dans le voisinage en rapportant les éléments essentiels des références données : situation, état d'entretien / vétusté, date du bail, du renouvellement, de la prise d'effet, pas de porte payé, destination, charges particulières, '
- faire application de toute méthode de calcul permettant de déterminer la valeur locative annuelle des lieux,
- établir un pré-rapport de ses opérations puis, après avoir recueilli les dires des parties, déposer son rapport au greffe du tribunal,
- fixer la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert,
- dire que l'expert pourra se faire assister en tant que de besoin par tout sapiteur de son choix, dans une spécialité ne relevant pas de la sienne,
- dire qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance par le juge en charge du contrôle des expertises,
- dire que le loyer provisionnel, dans l'attente de sa fixation définitive, sera maintenu à son montant actuel,
Dans tous les cas :
condamner la société BJ agencement à payer à la Société immobilière [Localité 1] une indemnité de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la socité BJ agencement aux entiers dépens de la procédure.
MOTIFS
Sur le renouvellement automatique du bail
L'appelante fait grief au jugement entrepris d'avoir retenu que la clause du bail intitulée «'renouvellement du bail'», précisant que le «'renouvellement du bail aura lieu le 30 novembre 2019'», n'est pas une clause de renouvellement automatique du bail alors que, selon l'appelante, sa rédaction grammaticale au futur et l'accord formé sur la provision sur charges atteste de la volonté des parties de voir le bail se renouveler automatiquement à son échéance sans autre formalité.
Selon l'intimée, cette clause n'est qu'une prévision sur la date du prochain renouvellement et certainement pas une promesse de renouveler le bail.
Cela posé, l'article L 145-9 du code de commerce dispose que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement, et que, à défaut, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.
Dès lors, si les parties peuvent convenir d'une clause de renouvellement automatique du bail, celle-ci doit exprimer, au moins tacitement, la volonté claire et non équivoque du bailleur de renoncer à son droit de délivrer un congé et de dispenser le locataire de demander le renouvellement du bail.
En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause intitulée «'renouvellement de bail'», qui suit la clause «'loyer'», et précède la clause «'durée'»', celle-ci rappelant notamment la clause liminaire selon laquelle le bail commence à courir le 1er décembre 2010 pour se terminer le 30 novembre 2019.
L'intégralité de la clause litigieuse énonce que': «'Le renouvellement aura lieu le 30 novembre 2019. En outre chaque mois avec le loyer sera réglé un acompte sur les charges locatives de 42,60 euros.'»
Il y a lieu de constater que l'intitulé de la clause est neutre, le droit au renouvellement étant de l'essence du bail ici conclu par les parties, et que son objet se limite à une précision temporelle correspondant au terme fixé dans le bail reprise par le groupe verbal «'le renouvellement aura lieu'» .
En l'état de sa rédaction sommaire, la clause n'exprime aucune volonté des parties de déroger aux dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce pour convenir d'un renouvellement automatique du bail qui s'opérerait à l'échéance du bail dont au surplus les conditions et modalités ne sont pas précisées, la précision relative au montant de la provision sur charges, égale à la provision du bail écoulé, n'apportant aucun éclairage, et alors même qu'il n'est allégué aucune circonstance particulière qui aurait pu justifier l'octroi d'un droit automatique au renouvellement du bail.
La clause de renouvellement du bail apparaît comme une simple prévision temporelle, non créatrice de droits et d'obligations dérogatoires aux dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce.
La société BJ agencement n'a d'ailleurs jamais considéré, avant le litige, qu'elle bénéficiait d'un droit au renouvellement automatique alors que l'acte de cession du droit au bail ne fait aucune mention d'un tel droit et qu'elle a formé une demande de renouvellement du bail en date du 4 mars 2020 rappelant que le bail «'s'est poursuivi par tacite reconduction'» et que, «'en application des dispositions du code de commerce'», elle entendait demander le renouvellement du bail à compter du 1er décembre 2019.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, l'indication du 1er décembre 2019 ne procède pas d'une revendication de l'automaticité du renouvellement du bail, ce qui n'a pas de sens avec une demande de renouvellement, mais procède d'une application manifestement erronée de loi en considérant que le bail se renouvelle à la date de l'échéance contractuelle du bail, indépendamment de sa tacite prolongation.
Par conséquent, le moyen tiré de l'existence d'une clause de renouvellement automatique du bail au 1er décembre 2019 est infondé.
Au surplus, serait-elle même regardée comme une clause de renouvellement automatique, celle-ci n'a pas pour effet d'interdire au bailleur de dénier le bénéfice du statut pour non-exploitation du fonds de commerce pendant les trois années précédant la fin du bail.
Sur la dénégation du statut
La demande de renouvellement du 4 mars 2020 faite pour une date erronée n'en produit pas moins ses effets légaux, de sorte que, en application des articles L145-9 et L 145-12 du code de commerce, elle a mis fin au bail tacitement prolongé au 1er avril 2020.
La Société immobilière [Localité 1] agit en dénégation du statut pour non-exploitation du fonds de commerce pendant les trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation, en application de l'article L 145-8 du code de commerce, en faisant valoir que la société BJ agencement, cessionnaire du droit au bail isolé, n'exploite pas le même fonds de commerce que celui du cédant.
L'appelante fait grief au jugement entrepris d'avoir accueilli la dénégation du statut alors que, selon elle':
- le refus de renouvellement pour dénégation du statut est soumis aux formes des articles L 145-9 et L 145-10 du code de commerce, depuis un revirement de jurisprudence de 2003 (Civ 3ème 1er octobre 2003 n° 02-10.381), de sorte que la lettre de l'avocat ne satisfait pas à cette exigence, ce dont elle déduit que le bailleur a tacitement accepté le renouvellement du bail au plus tard le 1er avril 2020, et n'est plus fondé à soutenir une dénégation du statut
- la non-exploitation effective du fonds de commerce pendant trois ans n'est pas caractérisée dès lors que le bailleur a accepté, par anticipation, la cession du droit au bail «'pour tous commerces'», et qu'elle poursuit la même activité que celle du cédant, de sorte que c'est toujours le même fonds de commerce qui est exploité dans les lieux.
Mais, cela posé, sur la dénégation du statut, l'intimée objecte, à bon droit, que la non-exploitation effective du fonds de commerce pendant les trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation n'est assujettie à aucune forme.
En outre, la dénégation du statut peut être formée à tout moment de la procédure de renouvellement, y compris après l'acceptation du principe du renouvellement par le bailleur.
La jurisprudence citée par l'appelante, qui n'opère pas un revirement puisqu'elle avait été précédée d'une décision allant dans le même sens rendue dès 1997 (Civ 3ème 1er octobre 1997 n° 95-15.842), concerne le congé donné par le bailleur, lequel doit respecter le formalisme légal pour mettre fin au bail, même en cas de dénégation du statut.
En l'espèce, c'est la demande de renouvellement du 4 mars 2020 qui a mis fin au bail tacitement prolongé le 1er avril 2020.
Quand bien même le bailleur aurait tacitement accepté le principe du renouvellement, cette circonstance serait sans emport sur son droit d'opposer, sans aucune forme, et d'agir en dénégation du statut (voir en ce sens 3ème Civ. 18 décembre 2012, pourvoi n° 11-25.088).
Par conséquent, la Société immobilière [Localité 1] est recevable à opposer et à agir en dénégation du statut.
S'agissant de la condition relative à la durée d'exploitation, il résulte de l'article L 145-8 du code de commerce que le droit au renouvellement du bail est subordonné à la constatation d'une exploitation effective du fonds de commerce au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation telle que prévue à l'article L 145-9.
Il est de jurisprudence constante que, pour compléter la durée de l'exploitation, le cessionnaire peut se prévaloir de la durée d'exploitation du cédant s'il y a eu cession du fonds de commerce de ce dernier en même temps que celle du bail (3ème Civ. 6 octobre 1981 n° 80-10.964).
Il est également admis que, sous la même double condition d'une cession du fonds de commerce et du droit au bail, le cessionnaire peut joindre la durée d'exploitation du fonds de commerce cédé et la durée d'exploitation de la nouvelle activité autorisée par le bailleur au cours du bail (3ème Civ. 10 février 1988 n° 86-17.178).
En revanche, lorsqu'il s'agit d'une cession de droit au bail isolée, il ne peut y avoir jonction des durées d'exploitation, car il ne s'agit pas du même fonds, même en présence d'une clause tous commerces (3ème Civ, 4 mai 1994 n° 91-21.587 ) et même si le cessionnaire poursuit la même activité (3ème Civ. 19 juillet 1995, pourvoi n° 93-20.315).
La seule possibilité qui reste au cessionnaire est d'obtenir du cédant une promesse de renouvellement ou de renonciation à se prévaloir de la non-exploitation du fonds de commerce pendant trois ans.
En l'espèce, il est constant que la société BJ agencement a fait l'acquisition du droit au bail, à l'exclusion du fonds de commerce de la cédante, l'acte de cession précisant à cet égard que «'la cession de bail ici réalisée n'a pas pour objet de permettre au cessionnaire de continuer l'activité du cédant. L'activité qui était exercée par le cédant dans les lieux donnés à bail sera cessée et celui-ci se fera radier du registre du commerce et des sociétés. [...]. En conséquence, et puisque la cession du droit au bail exclut toute cession de clientèle, il n'y a pas lieu de procéder aux formalités de publicité prévues par l'article L141-12 du code de commerce [...].'»
La clause relative à la cession du droit au bail «'tous commerces'» n'autorise pas la société BJ agencement à joindre la durée d'exploitation du cédant à celle d'exploitation de son propre fonds de commerce, peu important même l'identité d'activité des deux exploitants.
Il s'ensuit que la société BJ agencement, qui a acquis le droit au bail le 29 juin 2018, ne remplit pas la condition statutaire d'une exploitation effective de son fonds de commerce pendant trois années à la date d'expiration du bail tacitement prolongé auquel elle a mis fin prématurément.
La solution est identique dans l'hypothèse du renouvellement automatique au 30 novembre 2019, la rédaction de la clause litigieuse n'emportant pas, par elle-même, renonciation du bailleur aux conditions statutaires requises pour le bénéfice du droit au renouvellement.
Il suit de l'ensemble des considérations qui précèdent que le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions, y compris sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation mensuelle, à l'exception de la mesure d'astreinte qui n'est pas nécessaire en la cause.
Infirmant de ce chef, il sera dit n'y avoir lieu à assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte, étant rappelé que cette mesure relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
L'appelante sera condamnée aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant assorti la mesure d'expulsion d'une astreinte de 100 jours de retard,
DIT n'y avoir lieu à assortir l'expulsion de la société BJ agencement d'une astreinte provisoire,
CONDAMNE la société BJ agencement aux dépens d'appel,
CONDAMNE la société BJ agencement à payer à la Société immobilière [Localité 1] une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,