CA Chambéry, 1re ch., 31 mars 2026, n° 23/00616
CHAMBÉRY
Autre
Autre
NH/SL
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 31 Mars 2026
N° RG 23/00616 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HHCN
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 26 Janvier 2023
Appelant
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ALBION représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE GAVARD, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représenté par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY
Intimés
M. [G] [A]
né le 25 Mai 1950 à , demeurant [Adresse 2]
Mme [X], [D], [W] [J] épouse [A]
née le 22 Mars 1957 à , demeurant [Adresse 3]
Représentés par la SELARL ANNE-LISE BARBIER, avocats au barreau de CHAMBERY
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Date de l'ordonnance de clôture : 24 Novembre 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 février 2026
Date de mise à disposition : 31 mars 2026
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Composition de la cour :
Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, en remplacement de Mme Nafhalie HACQUARD, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,
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Faits et procédure
L'ensemble immobilier [Adresse 4], édifié sur un terrain sis [Adresse 5] à [Localité 2] comprend plusieurs bâtiments comportant logements, garages et parties communes dont des espaces verts et une piscine.
L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 27 avril 1992, a voté une résolution visant à exonérer les propriétaires de garages des charges de piscine et à limiter l'accès de cet équipement aux seuls résidents.
Par acte en date du 26 juin 2019, M. [G] [A] et Mme [X] [R] épouse [A] ont fait l'acquisition d'un lot à usage de garage au sein de la copropriété L'Albion.
Les époux [O] ont revendiqué l'usage de la piscine auprès de l'agence Gavard, syndic de copropriété et ont obtenu une clé du portail d'accès qui leur a été remise le 15 novembre 2019.
Lors d'une assemblée générale du 02 septembre 2020, a été votée une résolution 11 réitérant que l'utilisation de la piscine est réservée aux seuls résidents du bâtiment d'habitation.
Suivant exploit d'huissier du 24 novembre 2020, les époux [A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL Gavard, devant le tribunal judiciaire de Chambéry en annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale des copropriétaires du 02 septembre 2020 et de la délibération de l'assemblée générale du 27 avril 1992.
Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Chambéry a :
- Dit que la résolution n°8 de l'assemblée générale en date du 27 avril 1992 est inopposable aux époux [A],
- Débouté les époux [A] de leur demande tendant à ce que la résolution n°8 de l'assemblée générale en date du 27 avril 1992 soit déclarée nulle et non écrite,
- Rejeté la demande des époux [A] tendant à l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020, pour défaut d'indication de la distribution des mandats,
- Rejeté la demande des époux [A] tendant à l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020, pour défaut de régularité
des mandats,
- Annulé la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020 pour non-respect des règles de majorité,
- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SARL Agence Gavard à payer aux époux [A] la somme de 800 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- Dit que les époux [A] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL Agence Gavard à payer aux époux [A] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SARL Agence Gavard de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL Agence Gavard aux entiers dépens de l'instance,
- Accordé à Maître Metier le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,
- Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,
- Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Le tribunal a notamment retenu que :
Sur la résolution n°8 votée lors de l'assemblée générale du 27 avril 1992
L'acte de vente signé entre les époux [A] et leurs vendeurs, ne fait pas mention de ce que compte tenu de cette résolution, ils n'auront pas accès à la piscine ; il en est de même du règlement de copropriété muet sur ce point et antérieur à la résolution litigieuse, et la résolution -non publiée-, qui n'a donc pas été portée à la connaissance des époux [A], leur est inopposable ;
La délibération n'a pas été contestée dans le délai de deux mois et l'action en contestation est ouverte aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants, ce qui n'est pas le cas des époux [A] qui n'étaient pas copropriétaires lorsque la résolution a été votée ;
La résolution n°8 n'a pas été intégrée au règlement de copropriété et ne peut donc être 'réputée non écrite' dans le dit règlement ;
Sur la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020
Il n'est pas justifié de ce que lors de l'assemblée litigieuse, des mandats sans indication de noms de mandataires et donc à redistribuer, aient été remis au syndic ;
Les époux [A] ne justifient nullement de ce que les règles relatives à la répartition des mandats ont été violées ;
Le vote à la majorité, au motif que la résolution ne ferait que confirmer une résolution antérieure, contourne les règles de droit dès lors que la résolution a pour effet de rendre opposable à certains copropriétaires, une résolution antérieurement votée, relevant de l'unanimité, et qui leur est inopposable, faute d'avoir été publiée et intégrée au règlement de copropriété avant l'acquisition.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 14 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a :
- Débouté les époux [A] de leur demande tendant à ce que la résolution n°8 de l'assemblée générale en date du 27 avril 1992 soit déclarée nulle et non écrite,
- Rejeté la demande des époux [A] tendant à l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020, pour défaut d'indication de la distribution des mandats,
- Rejeté la demande des époux [A] tendant à l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020, pour défaut de régularité des mandats,
Par ordonnance du 6 juin 2024, le conseiller de la mise en état, saisi par les intimés, a :
- enjoint au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] sis à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, de communiquer aux intimés la feuille de présence annexée au procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété en date du 2 septembre 2020,
- débouté [G] et [X] [A] du surplus de leurs prétentions,
- dit que les dépens de l'incident suivraient le sort des dépens au fond.
Puis, cette décision n'ayant pas été exécutée spontanément, les époux [A] ont saisi le conseiller de la mise en état d'une demande d'astreinte et, par ordonnance en date du 6 mars 2025, le conseiller de la mise en état a constaté que, le syndicat des copropriétaires s'étant exécuté, la demande d'astreinte était sans objet mais a condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] aux dépens de l'incident et à payer à M. [G] [A] et Mme [X] [A], ensemble, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 19 décembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] demande à la cour de :
- Infirmer le jugement rendu le 26 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu'il a :
- dit que la résolution n°8 de l'assemblée générale en date du 27 avril 1992 est inopposable à M. [G] [A] et Mme [X] [J] épouse [A],
- annulé la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020 pour non-respect des règles de majorité,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SARL Agence Gavard à payer aux époux [A] la somme de 800 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- dit que les époux [A] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL Agence Gavard à payer aux époux [A] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SARL Agence Gavard de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL Agence Gavard aux entiers dépens de l'instance,
- accordé à Maître Metier le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties
- Le confirmer pour le surplus,
Statuant à nouveau,
- Dire et juger que la résolution adoptée par procès-verbal d'assemblée générale du 27 avril 1992 a limité l'accès de la piscine aux seuls résidents, débiteurs de charges de copropriété à ce titre ;
- Dire et juger que la résolution adoptée par procès-verbal d'assemblée générale du 27 avril 1992 est insusceptible de recours et opposable aux consorts [A] ;
En conséquence,
- Dire et juger l'action et les demandes des époux [A], irrecevables, faute d'intérêt à agir et en tout état de cause infondées ;
- Débouter M. [G] [A] et Mme [X] [D] [W] [J], épouse [A], de l'ensemble de leurs demandes ;
A titre subsidiaire,
- Dire et juger que la résolution n°11 adoptée lors de l'assemblée générale du 2 septembre 2020 n'encourt aucune nullité ;
- Dire et juger que les époux [A] n'ont subi aucun préjudice,
- Débouter en conséquence M. [G] [A] et Mme [X] [D] [W] [J], épouse [A], de l'ensemble de leurs demandes ;
En tout état de cause,
- Condamner M. [G] [A] et Mme [X] [D] [W] [J], épouse [A] à régler la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7][Localité 3] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner M. [G] [A] et Mme [X] [D] [W] [J], épouse [A] aux entiers dépens d'instance.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] fait notamment valoir que :
Sur la résolution n°8 de l'assemblée générale du 27 avril 1992
La résolution du 27 avril 1992 tendant à modifier la répartition des charges de piscine pour en exonérer les propriétaires des garages a été prise à la majorité requise des copropriétaires et n'a pas été contestée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal ; elle est donc parfaitement existante et est d'ailleurs appliquée aux époux [A] qui ne se sont jamais vus réclamer de charges pour l'entretien de la piscine ;
Cette résolution est opposable aux époux [A], quand bien même ils n'étaient pas copropriétaires au moment du vote, dès lors que toutes les décisions prises en assemblée générale s'imposent aux copropriétaires successifs ultérieurs, sans qu'il soit nécessaire pour cela de leur notifier le procès-verbal ; elle s'impose à eux tant que la nullité n'en a pas été judiciairement prononcée ;
En signant l'acte d'achat, les époux [O] ont accepté le règlement de copropriété existant ainsi que toutes les délibérations antérieures dont il appartenait au notaire de les informer ;
La qualité de propriétaire d'un garage utilisé régulièrement ne fait pas des époux [A] des 'occupants' au sens de la résolution qui ne souffre aucune ambiguïté ;
L'action en contestation de la délibération de l'assemblée générale du 27 avril 1992 n'est pas ouverte aux époux [A].
Sur l'assemblée générale du 02 septembre 2020
Alors que la preuve pèse sur eux, les époux [A] ne démontrent pas que des mandats en blanc auraient été distribués et auraient en conséquence dus être mentionnés dans le procès-verbal ;
Celui-ci est par ailleurs conforme aux exigences légales dès lors qu'une fiche de présence lui est annexée ;
Les époux [A] n'apportent pas non plus la preuve de l'irrégularité des mandats ;
Sans qu'aucune fraude soit établie, la résolution adoptée ne visait nullement à modifier la base de répartition des charges qui est demeurée la même mais seulement à confirmer la décision prise par l'assemblée générale du 27 avril 1992 selon laquelle l'utilisation de la piscine était réservée aux seuls résidents du bâtiment d'habitation, de sorte que l'unanimité n'était pas nécessaire ;
La piscine n'est pas incluse dans les parties communes générales, celle-ci étant réservée à l'usage exclusif des occupants de la résidence qui payent seuls les charges afférentes, depuis l'adoption à l'unanimité de la résolution non contestée du 27 avril 1992, désormais insusceptible de recours, et dont le procès verbal fait foi ;
La modification du règlement de copropriété avait déjà fait l'objet d'un vote le 27 avril 1992 et aucune nouvelle modification n'était donc nécessaire suite à l'adoption de la résolution n°11 ;
La résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020 ne saurait être annulée pour abus de majorité dès lors que seuls les intérêts personnels des époux [A] ont été contrariés ;
Les époux [A] ne justifient en tout état de cause d'aucun préjudice.
Par dernières écritures du 7 novembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [A] demandent à la cour de :
A titre principal,
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 26 janvier 2023 en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire,
Si, par extraordinaire, la Cour d'appel ne confirmait pas l'inopposabilité de la résolution d'assemblée générale du 27 avril 1992 et la nullité de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020 pour non-respect des règles de majorité,
- Infirmer le jugement rendu par le tribunal de judiciaire de Chambéry le 26 janvier 2023, uniquement en ce qu'il a :
- rejeté la demande de M. [G] [A] et Mme [X] [J] épouse [A] tendant à l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020, pour défaut d'indication de la distribution des mandats,
- rejeté la demande de M. [G] [A] et Mme [X] [J] épouse [A] tendant à l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020, pour défaut de régularité des mandats,
Statuant de nouveau sur ces points et confirmant le jugement attaqué sur les autres points,
- Annuler la résolution n°11 de l'assemblée générale du 2 septembre 2020 pour défaut d'indication de la distribution des mandats, défaut de régularité des mandats, méconnaissance des articles 3, 4, 6- 4 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, absence de modification préalable du règlement de copropriété et abus de majorité ;
En tout état de cause,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à payer la somme complémentaire de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.
Au soutien de leurs prétentions, les époux [A] font notamment valoir que :
Sur la résolution n°8 de l'assemblée générale du 27 avril 1992
N'ayant jamais été publiée, la délibération de l'assemblée générale du 27 avril 1992 leur est inopposable à défaut de figurer dans leur acte d'acquisition et le règlement de copropriété n'ayant jamais été modifié, de sorte qu'ils ne pouvaient adhérer à ces dispositions ;
Ils sont bien fondés à réclamer le rétablissement de la répartition des charges selon les critères définis par le règlement de copropriété, dès lors qu'une action en contestation de la non-conformité d'une clause de répartition des charges n'est pas subordonnée à la contestation préalable de l'assemblée générale ;
Si la cour retenait que la résolution leur est opposable, ils ne seraient cependant pas exclus de la jouissance de la piscine dès lors que leur garage est utilisé en toutes saisons et de manière régulière, qu'ils répondent donc aux exigences posées par la résolution tenant à limiter l'accès de la piscine aux 'occupants effectifs' et que la piscine n'a pas été érigée en partie commune spéciale par l'assemblée générale de 1992 ;
Sur la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020
La résolution n'est pas un simple rappel de celle de 1992 dont elle modifie d'ailleurs les termes, mais tend bien à une modification de la répartition des charges et ne pouvait donc être adoptée qu'à l'unanimité des copropriétaires, ce qui n'a pas été le cas ; elle tend par ailleurs à limiter l'usage et la jouissance de la piscine, partie commune, et relève donc également de la double majorité prévue par le règlement de copropriété, qui n'est pas davantage acquise en l'espèce ;
Le procès-verbal de l'assemblée générale du 02 septembre 2020 ne donne aucune indication sur la distribution des mandats, ce qui est de nature à entraîner la nullité de la résolution contestée dès lors que des mandats en blanc n'auraient pas été redistribués ;
Si un grand nombre de mandats ont été délivrés à des copropriétaires mandataires, rien ne permet de vérifier qu'ils ont été établis en bonne et due forme ;
Les parties communes d'un immeuble doivent être affectées à l'usage de tous les copropriétaires sans distinction, à défaut de distinction entre les copropriétaires dans le règlement de copropriété et en l'absence de partie commune spéciale et le règlement de copropriété énonce en l'espèce que la piscine relève d'une partie commune générale, de sorte qu'ils ne peuvent être valablement exclus ni du paiement des charges afférentes à la piscine, ni de la jouissance de cet équipement ; ils s'acquittent d'ailleurs de charges afférentes à l'entretien de la piscine en participant pleinement à la rémunération du concierge de l'immeuble, ainsi que de charges afférentes aux aménagements en lien avec la piscine (haie, accès) ;
L'objet même de la résolution n°11 litigieuse impliquait une modification du règlement de copropriété, prévoyant la création d'une partie commune spéciale, modification qui n'a nullement été mise à l'ordre du jour et n'a donc pas été votée, sans que cette carence puisse être palliée par la référence à la résolution de 1992, différente dans ses termes et par ailleurs non publiée ;
Les intérêts collectifs de copropriétaires ne sont par ailleurs pas respectés par cette résolution qui spolient certains d'entre eux et réduit en outre l'assiette des contributions au paiement des charges de fonctionnement de la piscine et les travaux qui la concernent ;
La résolution n°11 contrevient clairement au droit absolu qu'ils tirent des dispositions précitées puisqu'elle limite aux seuls résidents du bâtiment d'habitation, le droit de voter les travaux concernant la piscine, au mépris de leur propre droit alors qu'aucune partie commune spéciale n'a été créée.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 24 novembre 2025 et l'affaire a été retenue à l'audience du 17 février 2026.
Motifs de la décision
I - Sur la résolution n°8 de l'assemblée générale du 27 avril 1992
Il sera relevé à titre liminaire que le chef du dispositif du jugement qui 'Déboute les époux [A] de leur demande tendant à ce que la résolution n°8 de l'assemblée générale en date du 27 avril 1992 soit déclarée nulle et non écrite', est définitif en l'absence d'appel principal ou incident sollicitant son infirmation.
Seule la question de l'opposabilité de cette résolution aux époux [A] est donc soumise à la cour, sans que l'opposabilité se confonde avec l'existence même de cette résolution, laquelle n'est pas en débat et n'a jamais été contestée.
Aucun motif d'irrecevabilité ne s'oppose à la demande tendant à voir déclarer la résolution litigieuse inopposable.
Il est acquis que les époux [A] ne sont devenus propriétaires au sein de la copropriété l'Albion que le 26 juin 2019 et ne l'étaient pas, loin s'en faut, à la date de l'assemblée générale du 27 avril 1992.
L'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 qui n'a pas fait l'objet de modification, énonce que 'le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.'.
L'article 4 du décret du 17 mars 1967, pris en application de ce texte, dispose :
'Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.'
En l'espèce, l'acte de vente signé entre M. [I], vendeur et M. et Mme [A] le 26 juin 2019, énonce en pages 3 et 4 que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division- règlement de copropriété, le 21 avril 1980, publié au service de la publicité foncière le 29 avril 1980, puis modifié par actes notariés successifs des 17 mai 1984, 2 mars 1985, 22 février et 1er mars 1986 et 6 avril 1992, systématiquement publiés au service de la publicité foncière. L'acte de vente précise en outre en page 6 que l'acquéreur s'est vu communiquer 'le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés' et les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années.
Le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété tel que modifié en date du 17 mai 1984, antérieur de près de 8 ans à la résolution litigieuse et qui ne peut donc naturellement en faire état. En tout état de cause, quand bien même le règlement issu de la dernière modification aurait été communiqué aux acquéreurs, la modification étant intervenue le 6 avril 1992, ce règlement ne pouvait faire état de la restriction de l'usage de la piscine qui ne sera votée en assemblée générale que plusieurs semaines plus tard.
Enfin, l'acte de vente lui-même n'apporte aucune précision sur l'usage de la piscine et la restriction qui s'appliquerait à certains copropriétaires.
Il est ainsi acquis que les époux [A] n'ont pas eu connaissance de la résolution litigieuse lors de la vente puisqu'elle ne figurait sur aucun des règlements de copropriété-états descriptifs de division publiés à la date de l'acquisition.
Cette résolution n'a par ailleurs à aucun moment donné lieu à la moindre modification du règlement de copropriété et partant, à la moindre publication. Elle n'a pas été mentionnée à l'acte de vente, pas plus que ses conséquences concrètes en termes d'usage de la piscine, élément collectif.
C'est dès lors à juste titre que le premier juge a retenu que la résolution n°8 adoptée par l'assemblée générale du 27 avril 1992, était inopposable aux époux [A] en application des dispositions précitées et le jugement doit être confirmé de ce chef.
II - Sur la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020
Il n'est pas contesté que les époux [A], qui ont agi en nullité de la résolution susvisée à laquelle ils se sont opposés, dans les 2 mois de sa notification conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sont recevables à agir.
Ils fondent leur demande de nullité au principal sur le non respect des règles de majorité, ainsi que l'a retenu le premier juge, leurs demandes fondées sur le non respect des règles en matière de mandats n'étant que subsidiaires.
L'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que 'Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.'
La résolution litigieuse est ainsi libellée :
'11° RESERVATION DE L'USAGE DE LA PISCINE DE LA COPROPRIETE AUX SEULS RESIDENTS DE L'IMMEUBLE D'HABITATION
Cette résolution est portée à l'ordre du jour car des non résidents de L'Albion utilisent la piscine alors qu'ils ne participent pas aux 'charges spéciales piscines'
La piscine est un service collectif réservé aux occupants du bâtiment et son accès ainsi que les frais afférents à son entretien concernent seulement les lots du bâtiment 'habitation'
Résolution :
Après en avoir délibéré l'assemblée générale confirme que l'utilisation de la piscine est réservée aux seuls résidents du bâtiment habitation.
En contrepartie les copropriétaires du bâtiment d'habitation sont seuls à voter les travaux afférents à la piscine et à payer les charges afférentes à la piscine.
Mandat est donné au syndic pour faire publier cette décision'.
Elle a été adoptée à la majorité simple de 5091 voix sur 10035.
Il ne peut être contesté que cette résolution est en lien avec la répartition des charges mais le syndicat des copropriétaires soutient qu'elle ne fait que confirmer la résolution adoptée en avril 1992 et mise en oeuvre puisqu'aucune charge n'est facturée aux époux [A] pour ce qui concerne la piscine, de sorte qu'elle n'opère pas de modification requérant l'unanimité.
La résolution numéro 8 de l'assemblée générale du 27 avril 1992, adoptée à l'unanimité des voix, énonce que ' l'assemblée générale décide d'exonérer de charges de piscine à compter du 1er janvier 1992, les copropriétaires de garages, de réserver l'usage de la piscine aux occupants effectifs de locaux dans le bâtiment principal et d'adjoindre au règlement de copropriété l'article suivant :
ARTICLE 33 BIS PISCINE : L'usage de la piscine sera réservé aux occupants effectifs des locaux du bâtiment principal
ARTICLE 48 BIS : Les charges concernant la piscine seront réparties uniquement entre les lots du bâtiment principal, proportionnellement aux tantièmes de bâtiment de chacun de ces lots. Les garages et emplacements de parking en seront exonérés.'
Il est acquis que cette résolution n'est pas opposable aux époux [A] faute d'avoir été effectivement traduite dans un règlement de copropriété modifié et publié ou mentionnée dans leur acte d'acquisition.
Comme l'a retenu le premier juge, la résolution votée en avril 1992 ne saurait sans que cela constitue un contournement des dispositions d'ordre public de l'article 11 précité, devenir opposable aux époux [A] et aux copropriétaires qui se trouveraient dans une situation identique, par le seul effet d'une résolution valant 'réitération / confirmation' votée à la simple majorité. Le procédé adopté par le syndicat des copropriétaires relève de la fraude à ces dispositions et ne peut être validé.
La décision querellée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a annulé la résolution numéro 11 de l'assemblée générale du 2 septembre 2020, sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres motifs de nullité invoqués par les époux [A].
III - Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance
L'article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
En l'espèce, alors qu'il a été jugé ci dessus que la réservation de la piscine à certaines catégories de copropriétaires était inopposable aux époux [A], il est justifié de l'impossibilité pour ces derniers d'accéder à la piscine au cours de la période d'été 2019 et des démarches qui ont été nécessaires pour obtenir une clé à une date où la baignade n'était plus envisageable. Le préjudice de jouissance est dès lors avéré et n'est pas compensé par l'absence de contribution aux charges d'entretien.
La décision querellée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a alloué aux intimés la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
IV - Sur les mesures accessoires
Le syndicat des copropriétaires qui succombe en son appel, supportera la charge des dépens et versera aux époux [A] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les intimés seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires pour la présente instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, cette dispense opérant y-compris sans demande de la part du copropriétaire concerné.
Par ces motifs,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,
Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions,
Ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], sis [Adresse 9] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, de toutes ses demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], sis [Adresse 9] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], sis [Adresse 9] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [G] [A] et Mme [X] [J] épouse [A], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Rappelle qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [G] [A] et Mme [X] [J] épouse [A] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires pour la présente instance.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 31 Mars 2026
N° RG 23/00616 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HHCN
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 26 Janvier 2023
Appelant
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier l'ALBION représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE GAVARD, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représenté par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY
Intimés
M. [G] [A]
né le 25 Mai 1950 à , demeurant [Adresse 2]
Mme [X], [D], [W] [J] épouse [A]
née le 22 Mars 1957 à , demeurant [Adresse 3]
Représentés par la SELARL ANNE-LISE BARBIER, avocats au barreau de CHAMBERY
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Date de l'ordonnance de clôture : 24 Novembre 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 février 2026
Date de mise à disposition : 31 mars 2026
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Composition de la cour :
Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, en remplacement de Mme Nafhalie HACQUARD, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,
Et lors du délibéré, par :
- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Faits et procédure
L'ensemble immobilier [Adresse 4], édifié sur un terrain sis [Adresse 5] à [Localité 2] comprend plusieurs bâtiments comportant logements, garages et parties communes dont des espaces verts et une piscine.
L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 27 avril 1992, a voté une résolution visant à exonérer les propriétaires de garages des charges de piscine et à limiter l'accès de cet équipement aux seuls résidents.
Par acte en date du 26 juin 2019, M. [G] [A] et Mme [X] [R] épouse [A] ont fait l'acquisition d'un lot à usage de garage au sein de la copropriété L'Albion.
Les époux [O] ont revendiqué l'usage de la piscine auprès de l'agence Gavard, syndic de copropriété et ont obtenu une clé du portail d'accès qui leur a été remise le 15 novembre 2019.
Lors d'une assemblée générale du 02 septembre 2020, a été votée une résolution 11 réitérant que l'utilisation de la piscine est réservée aux seuls résidents du bâtiment d'habitation.
Suivant exploit d'huissier du 24 novembre 2020, les époux [A] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL Gavard, devant le tribunal judiciaire de Chambéry en annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale des copropriétaires du 02 septembre 2020 et de la délibération de l'assemblée générale du 27 avril 1992.
Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Chambéry a :
- Dit que la résolution n°8 de l'assemblée générale en date du 27 avril 1992 est inopposable aux époux [A],
- Débouté les époux [A] de leur demande tendant à ce que la résolution n°8 de l'assemblée générale en date du 27 avril 1992 soit déclarée nulle et non écrite,
- Rejeté la demande des époux [A] tendant à l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020, pour défaut d'indication de la distribution des mandats,
- Rejeté la demande des époux [A] tendant à l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020, pour défaut de régularité
des mandats,
- Annulé la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020 pour non-respect des règles de majorité,
- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SARL Agence Gavard à payer aux époux [A] la somme de 800 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- Dit que les époux [A] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL Agence Gavard à payer aux époux [A] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SARL Agence Gavard de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL Agence Gavard aux entiers dépens de l'instance,
- Accordé à Maître Metier le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,
- Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,
- Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Le tribunal a notamment retenu que :
Sur la résolution n°8 votée lors de l'assemblée générale du 27 avril 1992
L'acte de vente signé entre les époux [A] et leurs vendeurs, ne fait pas mention de ce que compte tenu de cette résolution, ils n'auront pas accès à la piscine ; il en est de même du règlement de copropriété muet sur ce point et antérieur à la résolution litigieuse, et la résolution -non publiée-, qui n'a donc pas été portée à la connaissance des époux [A], leur est inopposable ;
La délibération n'a pas été contestée dans le délai de deux mois et l'action en contestation est ouverte aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants, ce qui n'est pas le cas des époux [A] qui n'étaient pas copropriétaires lorsque la résolution a été votée ;
La résolution n°8 n'a pas été intégrée au règlement de copropriété et ne peut donc être 'réputée non écrite' dans le dit règlement ;
Sur la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020
Il n'est pas justifié de ce que lors de l'assemblée litigieuse, des mandats sans indication de noms de mandataires et donc à redistribuer, aient été remis au syndic ;
Les époux [A] ne justifient nullement de ce que les règles relatives à la répartition des mandats ont été violées ;
Le vote à la majorité, au motif que la résolution ne ferait que confirmer une résolution antérieure, contourne les règles de droit dès lors que la résolution a pour effet de rendre opposable à certains copropriétaires, une résolution antérieurement votée, relevant de l'unanimité, et qui leur est inopposable, faute d'avoir été publiée et intégrée au règlement de copropriété avant l'acquisition.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 14 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a :
- Débouté les époux [A] de leur demande tendant à ce que la résolution n°8 de l'assemblée générale en date du 27 avril 1992 soit déclarée nulle et non écrite,
- Rejeté la demande des époux [A] tendant à l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020, pour défaut d'indication de la distribution des mandats,
- Rejeté la demande des époux [A] tendant à l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020, pour défaut de régularité des mandats,
Par ordonnance du 6 juin 2024, le conseiller de la mise en état, saisi par les intimés, a :
- enjoint au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] sis à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, de communiquer aux intimés la feuille de présence annexée au procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété en date du 2 septembre 2020,
- débouté [G] et [X] [A] du surplus de leurs prétentions,
- dit que les dépens de l'incident suivraient le sort des dépens au fond.
Puis, cette décision n'ayant pas été exécutée spontanément, les époux [A] ont saisi le conseiller de la mise en état d'une demande d'astreinte et, par ordonnance en date du 6 mars 2025, le conseiller de la mise en état a constaté que, le syndicat des copropriétaires s'étant exécuté, la demande d'astreinte était sans objet mais a condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] aux dépens de l'incident et à payer à M. [G] [A] et Mme [X] [A], ensemble, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 19 décembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] demande à la cour de :
- Infirmer le jugement rendu le 26 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu'il a :
- dit que la résolution n°8 de l'assemblée générale en date du 27 avril 1992 est inopposable à M. [G] [A] et Mme [X] [J] épouse [A],
- annulé la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020 pour non-respect des règles de majorité,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SARL Agence Gavard à payer aux époux [A] la somme de 800 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- dit que les époux [A] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL Agence Gavard à payer aux époux [A] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SARL Agence Gavard de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL Agence Gavard aux entiers dépens de l'instance,
- accordé à Maître Metier le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,
- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties
- Le confirmer pour le surplus,
Statuant à nouveau,
- Dire et juger que la résolution adoptée par procès-verbal d'assemblée générale du 27 avril 1992 a limité l'accès de la piscine aux seuls résidents, débiteurs de charges de copropriété à ce titre ;
- Dire et juger que la résolution adoptée par procès-verbal d'assemblée générale du 27 avril 1992 est insusceptible de recours et opposable aux consorts [A] ;
En conséquence,
- Dire et juger l'action et les demandes des époux [A], irrecevables, faute d'intérêt à agir et en tout état de cause infondées ;
- Débouter M. [G] [A] et Mme [X] [D] [W] [J], épouse [A], de l'ensemble de leurs demandes ;
A titre subsidiaire,
- Dire et juger que la résolution n°11 adoptée lors de l'assemblée générale du 2 septembre 2020 n'encourt aucune nullité ;
- Dire et juger que les époux [A] n'ont subi aucun préjudice,
- Débouter en conséquence M. [G] [A] et Mme [X] [D] [W] [J], épouse [A], de l'ensemble de leurs demandes ;
En tout état de cause,
- Condamner M. [G] [A] et Mme [X] [D] [W] [J], épouse [A] à régler la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 7][Localité 3] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner M. [G] [A] et Mme [X] [D] [W] [J], épouse [A] aux entiers dépens d'instance.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 8] fait notamment valoir que :
Sur la résolution n°8 de l'assemblée générale du 27 avril 1992
La résolution du 27 avril 1992 tendant à modifier la répartition des charges de piscine pour en exonérer les propriétaires des garages a été prise à la majorité requise des copropriétaires et n'a pas été contestée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal ; elle est donc parfaitement existante et est d'ailleurs appliquée aux époux [A] qui ne se sont jamais vus réclamer de charges pour l'entretien de la piscine ;
Cette résolution est opposable aux époux [A], quand bien même ils n'étaient pas copropriétaires au moment du vote, dès lors que toutes les décisions prises en assemblée générale s'imposent aux copropriétaires successifs ultérieurs, sans qu'il soit nécessaire pour cela de leur notifier le procès-verbal ; elle s'impose à eux tant que la nullité n'en a pas été judiciairement prononcée ;
En signant l'acte d'achat, les époux [O] ont accepté le règlement de copropriété existant ainsi que toutes les délibérations antérieures dont il appartenait au notaire de les informer ;
La qualité de propriétaire d'un garage utilisé régulièrement ne fait pas des époux [A] des 'occupants' au sens de la résolution qui ne souffre aucune ambiguïté ;
L'action en contestation de la délibération de l'assemblée générale du 27 avril 1992 n'est pas ouverte aux époux [A].
Sur l'assemblée générale du 02 septembre 2020
Alors que la preuve pèse sur eux, les époux [A] ne démontrent pas que des mandats en blanc auraient été distribués et auraient en conséquence dus être mentionnés dans le procès-verbal ;
Celui-ci est par ailleurs conforme aux exigences légales dès lors qu'une fiche de présence lui est annexée ;
Les époux [A] n'apportent pas non plus la preuve de l'irrégularité des mandats ;
Sans qu'aucune fraude soit établie, la résolution adoptée ne visait nullement à modifier la base de répartition des charges qui est demeurée la même mais seulement à confirmer la décision prise par l'assemblée générale du 27 avril 1992 selon laquelle l'utilisation de la piscine était réservée aux seuls résidents du bâtiment d'habitation, de sorte que l'unanimité n'était pas nécessaire ;
La piscine n'est pas incluse dans les parties communes générales, celle-ci étant réservée à l'usage exclusif des occupants de la résidence qui payent seuls les charges afférentes, depuis l'adoption à l'unanimité de la résolution non contestée du 27 avril 1992, désormais insusceptible de recours, et dont le procès verbal fait foi ;
La modification du règlement de copropriété avait déjà fait l'objet d'un vote le 27 avril 1992 et aucune nouvelle modification n'était donc nécessaire suite à l'adoption de la résolution n°11 ;
La résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020 ne saurait être annulée pour abus de majorité dès lors que seuls les intérêts personnels des époux [A] ont été contrariés ;
Les époux [A] ne justifient en tout état de cause d'aucun préjudice.
Par dernières écritures du 7 novembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [A] demandent à la cour de :
A titre principal,
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 26 janvier 2023 en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire,
Si, par extraordinaire, la Cour d'appel ne confirmait pas l'inopposabilité de la résolution d'assemblée générale du 27 avril 1992 et la nullité de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020 pour non-respect des règles de majorité,
- Infirmer le jugement rendu par le tribunal de judiciaire de Chambéry le 26 janvier 2023, uniquement en ce qu'il a :
- rejeté la demande de M. [G] [A] et Mme [X] [J] épouse [A] tendant à l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020, pour défaut d'indication de la distribution des mandats,
- rejeté la demande de M. [G] [A] et Mme [X] [J] épouse [A] tendant à l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020, pour défaut de régularité des mandats,
Statuant de nouveau sur ces points et confirmant le jugement attaqué sur les autres points,
- Annuler la résolution n°11 de l'assemblée générale du 2 septembre 2020 pour défaut d'indication de la distribution des mandats, défaut de régularité des mandats, méconnaissance des articles 3, 4, 6- 4 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, absence de modification préalable du règlement de copropriété et abus de majorité ;
En tout état de cause,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à payer la somme complémentaire de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.
Au soutien de leurs prétentions, les époux [A] font notamment valoir que :
Sur la résolution n°8 de l'assemblée générale du 27 avril 1992
N'ayant jamais été publiée, la délibération de l'assemblée générale du 27 avril 1992 leur est inopposable à défaut de figurer dans leur acte d'acquisition et le règlement de copropriété n'ayant jamais été modifié, de sorte qu'ils ne pouvaient adhérer à ces dispositions ;
Ils sont bien fondés à réclamer le rétablissement de la répartition des charges selon les critères définis par le règlement de copropriété, dès lors qu'une action en contestation de la non-conformité d'une clause de répartition des charges n'est pas subordonnée à la contestation préalable de l'assemblée générale ;
Si la cour retenait que la résolution leur est opposable, ils ne seraient cependant pas exclus de la jouissance de la piscine dès lors que leur garage est utilisé en toutes saisons et de manière régulière, qu'ils répondent donc aux exigences posées par la résolution tenant à limiter l'accès de la piscine aux 'occupants effectifs' et que la piscine n'a pas été érigée en partie commune spéciale par l'assemblée générale de 1992 ;
Sur la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020
La résolution n'est pas un simple rappel de celle de 1992 dont elle modifie d'ailleurs les termes, mais tend bien à une modification de la répartition des charges et ne pouvait donc être adoptée qu'à l'unanimité des copropriétaires, ce qui n'a pas été le cas ; elle tend par ailleurs à limiter l'usage et la jouissance de la piscine, partie commune, et relève donc également de la double majorité prévue par le règlement de copropriété, qui n'est pas davantage acquise en l'espèce ;
Le procès-verbal de l'assemblée générale du 02 septembre 2020 ne donne aucune indication sur la distribution des mandats, ce qui est de nature à entraîner la nullité de la résolution contestée dès lors que des mandats en blanc n'auraient pas été redistribués ;
Si un grand nombre de mandats ont été délivrés à des copropriétaires mandataires, rien ne permet de vérifier qu'ils ont été établis en bonne et due forme ;
Les parties communes d'un immeuble doivent être affectées à l'usage de tous les copropriétaires sans distinction, à défaut de distinction entre les copropriétaires dans le règlement de copropriété et en l'absence de partie commune spéciale et le règlement de copropriété énonce en l'espèce que la piscine relève d'une partie commune générale, de sorte qu'ils ne peuvent être valablement exclus ni du paiement des charges afférentes à la piscine, ni de la jouissance de cet équipement ; ils s'acquittent d'ailleurs de charges afférentes à l'entretien de la piscine en participant pleinement à la rémunération du concierge de l'immeuble, ainsi que de charges afférentes aux aménagements en lien avec la piscine (haie, accès) ;
L'objet même de la résolution n°11 litigieuse impliquait une modification du règlement de copropriété, prévoyant la création d'une partie commune spéciale, modification qui n'a nullement été mise à l'ordre du jour et n'a donc pas été votée, sans que cette carence puisse être palliée par la référence à la résolution de 1992, différente dans ses termes et par ailleurs non publiée ;
Les intérêts collectifs de copropriétaires ne sont par ailleurs pas respectés par cette résolution qui spolient certains d'entre eux et réduit en outre l'assiette des contributions au paiement des charges de fonctionnement de la piscine et les travaux qui la concernent ;
La résolution n°11 contrevient clairement au droit absolu qu'ils tirent des dispositions précitées puisqu'elle limite aux seuls résidents du bâtiment d'habitation, le droit de voter les travaux concernant la piscine, au mépris de leur propre droit alors qu'aucune partie commune spéciale n'a été créée.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 24 novembre 2025 et l'affaire a été retenue à l'audience du 17 février 2026.
Motifs de la décision
I - Sur la résolution n°8 de l'assemblée générale du 27 avril 1992
Il sera relevé à titre liminaire que le chef du dispositif du jugement qui 'Déboute les époux [A] de leur demande tendant à ce que la résolution n°8 de l'assemblée générale en date du 27 avril 1992 soit déclarée nulle et non écrite', est définitif en l'absence d'appel principal ou incident sollicitant son infirmation.
Seule la question de l'opposabilité de cette résolution aux époux [A] est donc soumise à la cour, sans que l'opposabilité se confonde avec l'existence même de cette résolution, laquelle n'est pas en débat et n'a jamais été contestée.
Aucun motif d'irrecevabilité ne s'oppose à la demande tendant à voir déclarer la résolution litigieuse inopposable.
Il est acquis que les époux [A] ne sont devenus propriétaires au sein de la copropriété l'Albion que le 26 juin 2019 et ne l'étaient pas, loin s'en faut, à la date de l'assemblée générale du 27 avril 1992.
L'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 qui n'a pas fait l'objet de modification, énonce que 'le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.'.
L'article 4 du décret du 17 mars 1967, pris en application de ce texte, dispose :
'Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.'
En l'espèce, l'acte de vente signé entre M. [I], vendeur et M. et Mme [A] le 26 juin 2019, énonce en pages 3 et 4 que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division- règlement de copropriété, le 21 avril 1980, publié au service de la publicité foncière le 29 avril 1980, puis modifié par actes notariés successifs des 17 mai 1984, 2 mars 1985, 22 février et 1er mars 1986 et 6 avril 1992, systématiquement publiés au service de la publicité foncière. L'acte de vente précise en outre en page 6 que l'acquéreur s'est vu communiquer 'le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés' et les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années.
Le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété tel que modifié en date du 17 mai 1984, antérieur de près de 8 ans à la résolution litigieuse et qui ne peut donc naturellement en faire état. En tout état de cause, quand bien même le règlement issu de la dernière modification aurait été communiqué aux acquéreurs, la modification étant intervenue le 6 avril 1992, ce règlement ne pouvait faire état de la restriction de l'usage de la piscine qui ne sera votée en assemblée générale que plusieurs semaines plus tard.
Enfin, l'acte de vente lui-même n'apporte aucune précision sur l'usage de la piscine et la restriction qui s'appliquerait à certains copropriétaires.
Il est ainsi acquis que les époux [A] n'ont pas eu connaissance de la résolution litigieuse lors de la vente puisqu'elle ne figurait sur aucun des règlements de copropriété-états descriptifs de division publiés à la date de l'acquisition.
Cette résolution n'a par ailleurs à aucun moment donné lieu à la moindre modification du règlement de copropriété et partant, à la moindre publication. Elle n'a pas été mentionnée à l'acte de vente, pas plus que ses conséquences concrètes en termes d'usage de la piscine, élément collectif.
C'est dès lors à juste titre que le premier juge a retenu que la résolution n°8 adoptée par l'assemblée générale du 27 avril 1992, était inopposable aux époux [A] en application des dispositions précitées et le jugement doit être confirmé de ce chef.
II - Sur la résolution n°11 de l'assemblée générale du 02 septembre 2020
Il n'est pas contesté que les époux [A], qui ont agi en nullité de la résolution susvisée à laquelle ils se sont opposés, dans les 2 mois de sa notification conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sont recevables à agir.
Ils fondent leur demande de nullité au principal sur le non respect des règles de majorité, ainsi que l'a retenu le premier juge, leurs demandes fondées sur le non respect des règles en matière de mandats n'étant que subsidiaires.
L'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que 'Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.'
La résolution litigieuse est ainsi libellée :
'11° RESERVATION DE L'USAGE DE LA PISCINE DE LA COPROPRIETE AUX SEULS RESIDENTS DE L'IMMEUBLE D'HABITATION
Cette résolution est portée à l'ordre du jour car des non résidents de L'Albion utilisent la piscine alors qu'ils ne participent pas aux 'charges spéciales piscines'
La piscine est un service collectif réservé aux occupants du bâtiment et son accès ainsi que les frais afférents à son entretien concernent seulement les lots du bâtiment 'habitation'
Résolution :
Après en avoir délibéré l'assemblée générale confirme que l'utilisation de la piscine est réservée aux seuls résidents du bâtiment habitation.
En contrepartie les copropriétaires du bâtiment d'habitation sont seuls à voter les travaux afférents à la piscine et à payer les charges afférentes à la piscine.
Mandat est donné au syndic pour faire publier cette décision'.
Elle a été adoptée à la majorité simple de 5091 voix sur 10035.
Il ne peut être contesté que cette résolution est en lien avec la répartition des charges mais le syndicat des copropriétaires soutient qu'elle ne fait que confirmer la résolution adoptée en avril 1992 et mise en oeuvre puisqu'aucune charge n'est facturée aux époux [A] pour ce qui concerne la piscine, de sorte qu'elle n'opère pas de modification requérant l'unanimité.
La résolution numéro 8 de l'assemblée générale du 27 avril 1992, adoptée à l'unanimité des voix, énonce que ' l'assemblée générale décide d'exonérer de charges de piscine à compter du 1er janvier 1992, les copropriétaires de garages, de réserver l'usage de la piscine aux occupants effectifs de locaux dans le bâtiment principal et d'adjoindre au règlement de copropriété l'article suivant :
ARTICLE 33 BIS PISCINE : L'usage de la piscine sera réservé aux occupants effectifs des locaux du bâtiment principal
ARTICLE 48 BIS : Les charges concernant la piscine seront réparties uniquement entre les lots du bâtiment principal, proportionnellement aux tantièmes de bâtiment de chacun de ces lots. Les garages et emplacements de parking en seront exonérés.'
Il est acquis que cette résolution n'est pas opposable aux époux [A] faute d'avoir été effectivement traduite dans un règlement de copropriété modifié et publié ou mentionnée dans leur acte d'acquisition.
Comme l'a retenu le premier juge, la résolution votée en avril 1992 ne saurait sans que cela constitue un contournement des dispositions d'ordre public de l'article 11 précité, devenir opposable aux époux [A] et aux copropriétaires qui se trouveraient dans une situation identique, par le seul effet d'une résolution valant 'réitération / confirmation' votée à la simple majorité. Le procédé adopté par le syndicat des copropriétaires relève de la fraude à ces dispositions et ne peut être validé.
La décision querellée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a annulé la résolution numéro 11 de l'assemblée générale du 2 septembre 2020, sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres motifs de nullité invoqués par les époux [A].
III - Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance
L'article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
En l'espèce, alors qu'il a été jugé ci dessus que la réservation de la piscine à certaines catégories de copropriétaires était inopposable aux époux [A], il est justifié de l'impossibilité pour ces derniers d'accéder à la piscine au cours de la période d'été 2019 et des démarches qui ont été nécessaires pour obtenir une clé à une date où la baignade n'était plus envisageable. Le préjudice de jouissance est dès lors avéré et n'est pas compensé par l'absence de contribution aux charges d'entretien.
La décision querellée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a alloué aux intimés la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
IV - Sur les mesures accessoires
Le syndicat des copropriétaires qui succombe en son appel, supportera la charge des dépens et versera aux époux [A] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les intimés seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires pour la présente instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, cette dispense opérant y-compris sans demande de la part du copropriétaire concerné.
Par ces motifs,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,
Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions,
Ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], sis [Adresse 9] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, de toutes ses demandes,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], sis [Adresse 9] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], sis [Adresse 9] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, à payer à M. [G] [A] et Mme [X] [J] épouse [A], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Rappelle qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [G] [A] et Mme [X] [J] épouse [A] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires pour la présente instance.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,