CA Basse-Terre, 2e ch., 30 mars 2026, n° 25/00056
BASSE-TERRE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
2ème CHAMBRE CIVILE
ARRET N° 172 DU 30 MARS 2026
N° RG 25/00056 -
N° Portalis DBV7-V-B7J-DYND
Décision attaquée : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre du 14 novembre 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 23/00696
APPELANTE :
SARL Super 7 Alimentation
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Fabiola JULAN de la SELARL AJM AVOCATS, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMEE :
SCI [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Charles NATHEY de la SELARL JURINAT, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 janvier 2026, en audience publique, devant Madame Annabelle Clédat, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Frank Robail, président de chambre,
Mme Annabelle Clédat, conseillère,
Mme Aurélia Bryl,conseillère.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 30 mars 2026.
GREFFIER
Lors des débats et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.
ARRET :
- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 24 juillet 2008, à effet du 1er juillet 2008, la SCI La Colline a donné à bail commercial à la 'SARL Super 7" un local situé sur la commune de Goyave, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros.
Le 24 novembre 2023, au visa d'un bail commercial 'du 27 juillet 2017", la SCI La Colline a fait délivrer à la société Super 7 un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le règlement de trois mois de d'arriéré locatif, soit 6.000 euros, ainsi que la production de son attestation d'assurance.
Par acte du 7 décembre 2023, la société 'Super 7 Alimentation' a assigné la SCI La Colline devant le tribunal judiciaire de Basse-Terre afin de voir annuler le commandement de payer et d'obtenir la condamnation de la défenderesse au paiement d'une somme de 61.758,22 euros au titre d'un trop-perçu de loyers, outre 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.
En réponse, la SCI La Colline a demandé au tribunal de constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de la société Super 7 et de la condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 2.000 euros de décembre 2023 jusqu'à la libération des lieux, outre une somme de 4.000 euros au titre de l'arriéré locatif.
Par jugement du 14 novembre 2024, après avoir retenu que les parties avaient conclu, après le bail du 24 juillet 2008, un second bail commercial le 27 juillet 2017 portant sur les mêmes locaux mais fixant un loyer mensuel de 1.500 euros, le tribunal a :
- constaté la résiliation du bail commercial signé le 27 juillet 2017 par la SCI La Colline et la SARL Super 7 Alimentation,
- ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux tels que désignés dans le bail, l'expulsion de la SCI La Colline et de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, l'assistance du commissaire de police ou d'un officier de police judiciaire, ainsi que d'un serrurier,
- condamné 'la SCI La Colline à payer à la SARL Super 7 Alimentation, jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation provisionnelle s'élevant, chaque mois, au montant du loyer mensuel contractuellement prévu, et ce à compter de la résiliation du bail,'
- rejeté le surplus des demandes, ce chef de jugement incluant le rejet des demandes d'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire, de remboursement d'un trop perçu, de condamnation au paiement d'un arriéré locatif et de dommages-intérêts,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL Super 7 Alimentation aux dépens.
La société Super 7 Alimentation a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 20 janvier 2025, en indiquant que son appel portait expressément sur chacun des chefs de jugement.
La procédure a fait l'objet d'une orientation à la mise en état.
Le 16 avril 2025, suite à l'avis d'avoir à signifier qui lui avait été adressé par le greffe le 19 mars 2025, l'appelante a fait signifier la déclaration d'appel et ses conclusions remises au greffe le 15 avril 2025 à la SCI La Colline, qui a régularisé sa constitution d'intimée par voie électronique le 23 avril 2025, mais n'a jamais conclu.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 octobre 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience du 26 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026.
PRETENTIONS ET MOYENS
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 15 avril 2025 et signifiées le 16 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SARL Super 7 Alimentation demande à la cour :
- d'infirmer dans sa totalité le jugement rendu le 14 novembre 2024,
- statuant à nouveau :
- de prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 24 novembre 2023,
- de condamner la SCI La Colline au paiement de la somme de 61.758,22 euros au titre de l'indu,
- en tout état de cause :
- de condamner la SCI La Colline à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,
- de condamner la SCI La Colline à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
- de 'réserver les dépens'.
Conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la SCI La Colline, qui n'a pas conclu, est réputée s'approprier les motifs du jugement dont appel.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur la recevabilité de l'appel :
Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d'appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d'un mois en matière contentieuse.
En l'espèce, la société Super 7 Alimentation a interjeté appel le 20 janvier 2025 du jugement rendu le 14 novembre 2024, sans qu'aucun élément ne permette d'établir que cette décision lui aurait préalablement été signifiée.
Son appel doit en conséquence être déclaré recevable.
Sur l'annulation du commandement de payer :
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Cependant, la mise en oeuvre de la clause résolutoire n'échappe pas à la règle énoncée par l'article 1104 du code civil, selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi.
En conséquence, une mise en demeure qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivrée de mauvaise foi par le bailleur, ne peut produire d'effets, sans toutefois être nulle. La mauvaise foi est appréciée souverainement par les juges du fond.
En l'espèce, la société Super 7 Alimentation soutient que le commandement de payer qui lui a été signifié le 24 novembre 2023 a été délivré de mauvaise foi par la SCI La Colline, et qu'il ne respectait pas le formalisme prévu par l'article L.145-41 précité.
Dans la mesure où la violation du formalisme, à la différence de la délivrance de mauvaise foi, constitue une cause de nullité du commandement lorsqu'elle cause un grief au locataire, ce moyen doit être examiné en premier lieu.
A ce titre, la société Super 7 Alimentation reproche au bailleur d'avoir visé dans le commandement de payer un bail et un montant de loyer erronés.
Cependant, l'appelante ne développe aucune argumentation de nature à remettre en cause les constatations faites par le tribunal, qui a retenu que la SCI La Colline avait produit en première instance un nouveau bail conclu entre les parties le 27 juillet 2017, qui correspondait donc bien au bail visé dans le commandement de payer.
S'agissant du loyer, l'article L.145-41 n'impose pas que le commandement mentionne le montant du loyer à peine de nullité. Par ailleurs, il est constant qu'un commandement fait pour une somme supérieure à celle effectivement due demeure valable à hauteur de cette dernière somme.
Dans ces conditions, quand bien même la SCI La Colline n'a pas été en mesure de prouver, en première instance, l'existence d'une révision du loyer ayant permis de le porter à 2.000 euros par mois, cette mention, qui peut donc être qualifiée d'erronée, n'est pas de nature à entraîner l'annulation du commandement.
En ce qui concerne la mauvaise foi alléguée du bailleur, l'appelante verse aux débats deux courriers adressés par son nouveau gérant à M. [G] [B], gérant de la SCI La Colline, les 31 octobre 2023 et 20 novembre 2023, soit quelques jours avant la délivrance, le 24 novembre suivant, du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Aux termes du premier, dont le destinataire a signé l'accusé de réception le 7 novembre 2023, le nouveau gérant de la société Super 7 Alimentation demandait au bailleur de lui garantir la jouissance paisible du local. Il lui demandait plus précisément de laisser tranquille une dénommée [Z] [X], qui se serait installée dans une partie des locaux loués à compter du 1er août 2022 avec l'accord de l'ancienne gérante et le consentement du bailleur, à laquelle ce dernier aurait demandé de régler la somme de 5.000 euros si elle souhaitait rester dans les lieux, puis, face à son refus, à qui il aurait demandé de restituer les clés. Le gérant de la société Super 7 Alimentation demandait en outre au bailleur de lui adresser les pièces nécessaires à la régularisation du dossier et de ne pas remplacer les serrures du local, sous peine d'action judiciaire.
Aux termes du second courrier, dont la SCI La Colline a signé l'accusé de réception le 22 novembre 2023, le nouveau gérant de la société Super 7 Alimentation rappelait au bailleur qu'il n'avait pas répondu à ses précédentes demandes concernant la régularisation du dossier. Il lui a également indiqué qu'à partir des informations dont il disposait, c'est-à-dire le bail de 2008 et les règlements effectués jusqu'au 30 septembre 2023, une projection jusqu'au 30 décembre 2023 mettait en évidence un trop versé de loyers de 61.758,22 euros. Il lui indiquait en conséquence : 'Sans preuve contraire de votre part par la présentation des pièces demandées dans notre courrier du 31/10/2023, nous enregistrons un crédit de 61.758,22 euros à notre profit, imputable sur les loyers à venir'.
Par ailleurs, le gérant de la société Super 7 Alimentation se plaignait de la dégradation du bâtiment et demandait au bailleur de réaliser des travaux d'entretien (murs, étanchéité, peinture, électricité).
Enfin, il rappelait au bailleur qu'alors que la société Super 7 Alimentation avait reçu un avis à tiers détenteur (ATD) de la part des impôts le concernant, l'ancienne gérante avait mis en place illégalement un règlement en espèces du loyer, dépassant les seuils autorisés, pour contourner son obligation de paiement. Il demandait en conséquence à M. [B] de lui adresser la mainlevée de cet ATD, à défaut de quoi, dès épuisement du crédit de loyer, les sommes dues seraient reversées aux impôts.
Dès le 24 novembre 2023, soit deux jours après la réception de ce dernier courrier qui pointait plusieurs anomalies, la SCI La Colline a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Super 7 Alimentation en lui demandant de régler un arriéré locatif de 6.000 euros correspondant aux loyers de septembre, octobre et novembre 2023, et de justifier de son attestation d'assurance.
Cependant, il ressort des énonciations non contestées du jugement dont appel que le dernier bail liant la SCI La Colline et la société Super 7 Alimentation ne prévoyait qu'un loyer mensuel de 1.500 euros et que la bailleresse n'avait produit en première instance aucune preuve d'une révision du loyer ayant permis de le porter à 2.000 euros par mois.
Si le gérant de la société Super 7 Alimentation semblait ignorer l'existence de ce bail, il avait justement demandé au bailleur de lui communiquer les éléments nécessaires à la mise à jour de son dossier.
Or, sans répondre à cette demande, mais au contraire dans l'évidente volonté de mettre un terme au plus vite au bail le liant à un locataire devenu subitement exigeant sur le plan réglementaire, le bailleur lui a fait délivrer, 48 heures après le dernier courrier de réclamation, un commandement de payer des loyers impayés dont le montant ne correspondait pas aux stipulations contractuelles.
Dans ces conditions, la clause résolutoire insérée dans le bail, qui a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur, ne saurait produire le moindre effet.
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a, sur le fondement de ce commandement, constaté la résiliation du bail commercial, ordonné l'expulsion de la société Super 7 Alimentation et condamné cette dernière, malgré une erreur matérielle liée à l'inversion des noms, à payer à la SCI La Colline une indemnité d'occupation. Statuant à nouveau, la cour déboutera la SCI La Colline de toutes ses demandes de ces chefs.
Sur la demande de remboursement d'un indu :
Aux termes de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
L'article 1302-1 précise quant à lui que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.
Sur le fondement de ces textes, la société Super 7 Alimentation demande à la cour de condamner la SCI La Colline à lui rembourser la somme de 61.758,22 euros, qu'elle considère avoir versée indûment.
Cependant, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Or, au soutien de sa demande, la société Super 7 Alimentation se contente de produire un décompte, établi par ses soins, joint à son courrier du 20 novembre 2023, dans lequel elle fait état des montants qui auraient été réglés au bailleur depuis 2008.
Néanmoins, ce document ne revêt aucune valeur probante dans la mesure où le nouveau gérant de la société Super 7 Alimentation a lui-même évoqué des règlements en espèces par l'ancienne gérante et une absence de pièces justificatives. Il n'est donc pas démontré que la société se serait réellement acquittée de toutes les sommes mentionnées dans ce décompte.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de toute demande à ce titre.
Sur la demande de dommages-intérêts :
Sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil, la société Super 7 Alimentation sollicite la condamnation de la SCI Les collines à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, au motif qu'elle a manqué à son obligation de bonne foi en invoquant un loyer mensuel de 2.000 euros alors qu'il n'était en réalité que de 1.100 euros.
Cependant, l'argumentation de la société Super 7 Alimentation ne tient pas compte de la signature d'un nouveau bail, conclu le 27 juillet 2017, qui a porté le loyer à 1.500 euros mensuels.
Si le premier juge a considéré que la SCI La Colline n'avait produit aucune preuve d'une révision du loyer ayant permis de le porter à 2.000 euros par mois, les relations à tout le moins informelles ayant existé entre les parties jusqu'à l'arrivée du nouveau gérant de la société Super 7 Alimentation ne permettent pas d'affirmer que la SCI La Colline aurait délibérément invoqué un montant de loyer qu'elle savait erroné.
Par ailleurs, la SCI La Colline ne précise pas quel préjudice lui aurait causé cette situation, au-delà de l'engagement des frais irrépétibles dont elle demande le remboursement en cause d'appel.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande à ce titre.
Sur la confirmation du rejet de la demande formée au titre de l'arriéré locatif :
Aux termes de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
Par ailleurs, l'article 954 rappelle que l'appelant indique dans ses conclusions s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement. Il énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et récapitule ses prétentions, la cour ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions et n'examinant les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l'espèce, alors que, dans ses dernières écritures, elle a sollicité l'infirmation de tous les chefs de jugement, la société Super 7 Alimentation n'a formé aucune prétention au titre du rejet de la demande formée par la SCI La Colline qui tendait à obtenir sa condamnation au paiement d'une somme de 4.000 euros au titre d'un arriéré locatif.
Ce chef de jugement sera donc confirmé.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée, d'une part, aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie et, d'autre part, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, en équité, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l'espèce, la SCI La Colline, qui succombe dans ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le jugement déféré sera donc réformé s'agissant des dépens de première instance.
Il sera en revanche confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles de première instance par la SCI La Colline, mais réformé s'agissant du rejet de la demande formée au même titre par la société Super 7 Alimentation, des considérations tenant à l'équité commandant de condamner la SCI La Colline à payer à la société Super 7 Alimentation la somme globale de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare recevable l'appel interjeté par la SARL Super 7 Alimentation,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- rejeté le surplus des demandes,
- rejeté la demande formée au titre l'article 700 du code de procédure civile par la SCI La Colline,
Infirme pour le surplus le jugement déféré et, statuant à nouveau,
Dit que le commandement de payer signifié le 24 novembre 2023 à la SARL Super 7 Alimentation par la SCI La Colline a été délivré de mauvaise foi et n'a donc produit aucun effet,
Déboute la SCI La Colline de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail du 27 juillet 2017, ordonner l'expulsion de la SARL Super 7 Alimentation et obtenir sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation,
Condamne la SCI La Colline aux entiers dépens de première instance,
Y ajoutant,
Condamne la SCI La Colline à payer à la SARL Super 7 Alimentation la somme globale de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Condamne la SCI La Colline aux entiers dépens de l'instance d'appel.
Et ont signé,
La greffière, Le président
2ème CHAMBRE CIVILE
ARRET N° 172 DU 30 MARS 2026
N° RG 25/00056 -
N° Portalis DBV7-V-B7J-DYND
Décision attaquée : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre du 14 novembre 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 23/00696
APPELANTE :
SARL Super 7 Alimentation
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Fabiola JULAN de la SELARL AJM AVOCATS, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMEE :
SCI [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Charles NATHEY de la SELARL JURINAT, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 janvier 2026, en audience publique, devant Madame Annabelle Clédat, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Frank Robail, président de chambre,
Mme Annabelle Clédat, conseillère,
Mme Aurélia Bryl,conseillère.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 30 mars 2026.
GREFFIER
Lors des débats et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.
ARRET :
- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 24 juillet 2008, à effet du 1er juillet 2008, la SCI La Colline a donné à bail commercial à la 'SARL Super 7" un local situé sur la commune de Goyave, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros.
Le 24 novembre 2023, au visa d'un bail commercial 'du 27 juillet 2017", la SCI La Colline a fait délivrer à la société Super 7 un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le règlement de trois mois de d'arriéré locatif, soit 6.000 euros, ainsi que la production de son attestation d'assurance.
Par acte du 7 décembre 2023, la société 'Super 7 Alimentation' a assigné la SCI La Colline devant le tribunal judiciaire de Basse-Terre afin de voir annuler le commandement de payer et d'obtenir la condamnation de la défenderesse au paiement d'une somme de 61.758,22 euros au titre d'un trop-perçu de loyers, outre 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.
En réponse, la SCI La Colline a demandé au tribunal de constater l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner l'expulsion de la société Super 7 et de la condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 2.000 euros de décembre 2023 jusqu'à la libération des lieux, outre une somme de 4.000 euros au titre de l'arriéré locatif.
Par jugement du 14 novembre 2024, après avoir retenu que les parties avaient conclu, après le bail du 24 juillet 2008, un second bail commercial le 27 juillet 2017 portant sur les mêmes locaux mais fixant un loyer mensuel de 1.500 euros, le tribunal a :
- constaté la résiliation du bail commercial signé le 27 juillet 2017 par la SCI La Colline et la SARL Super 7 Alimentation,
- ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux tels que désignés dans le bail, l'expulsion de la SCI La Colline et de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, l'assistance du commissaire de police ou d'un officier de police judiciaire, ainsi que d'un serrurier,
- condamné 'la SCI La Colline à payer à la SARL Super 7 Alimentation, jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation provisionnelle s'élevant, chaque mois, au montant du loyer mensuel contractuellement prévu, et ce à compter de la résiliation du bail,'
- rejeté le surplus des demandes, ce chef de jugement incluant le rejet des demandes d'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire, de remboursement d'un trop perçu, de condamnation au paiement d'un arriéré locatif et de dommages-intérêts,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL Super 7 Alimentation aux dépens.
La société Super 7 Alimentation a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 20 janvier 2025, en indiquant que son appel portait expressément sur chacun des chefs de jugement.
La procédure a fait l'objet d'une orientation à la mise en état.
Le 16 avril 2025, suite à l'avis d'avoir à signifier qui lui avait été adressé par le greffe le 19 mars 2025, l'appelante a fait signifier la déclaration d'appel et ses conclusions remises au greffe le 15 avril 2025 à la SCI La Colline, qui a régularisé sa constitution d'intimée par voie électronique le 23 avril 2025, mais n'a jamais conclu.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 octobre 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience du 26 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026.
PRETENTIONS ET MOYENS
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 15 avril 2025 et signifiées le 16 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SARL Super 7 Alimentation demande à la cour :
- d'infirmer dans sa totalité le jugement rendu le 14 novembre 2024,
- statuant à nouveau :
- de prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 24 novembre 2023,
- de condamner la SCI La Colline au paiement de la somme de 61.758,22 euros au titre de l'indu,
- en tout état de cause :
- de condamner la SCI La Colline à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,
- de condamner la SCI La Colline à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
- de 'réserver les dépens'.
Conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la SCI La Colline, qui n'a pas conclu, est réputée s'approprier les motifs du jugement dont appel.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur la recevabilité de l'appel :
Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d'appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d'un mois en matière contentieuse.
En l'espèce, la société Super 7 Alimentation a interjeté appel le 20 janvier 2025 du jugement rendu le 14 novembre 2024, sans qu'aucun élément ne permette d'établir que cette décision lui aurait préalablement été signifiée.
Son appel doit en conséquence être déclaré recevable.
Sur l'annulation du commandement de payer :
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Cependant, la mise en oeuvre de la clause résolutoire n'échappe pas à la règle énoncée par l'article 1104 du code civil, selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi.
En conséquence, une mise en demeure qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivrée de mauvaise foi par le bailleur, ne peut produire d'effets, sans toutefois être nulle. La mauvaise foi est appréciée souverainement par les juges du fond.
En l'espèce, la société Super 7 Alimentation soutient que le commandement de payer qui lui a été signifié le 24 novembre 2023 a été délivré de mauvaise foi par la SCI La Colline, et qu'il ne respectait pas le formalisme prévu par l'article L.145-41 précité.
Dans la mesure où la violation du formalisme, à la différence de la délivrance de mauvaise foi, constitue une cause de nullité du commandement lorsqu'elle cause un grief au locataire, ce moyen doit être examiné en premier lieu.
A ce titre, la société Super 7 Alimentation reproche au bailleur d'avoir visé dans le commandement de payer un bail et un montant de loyer erronés.
Cependant, l'appelante ne développe aucune argumentation de nature à remettre en cause les constatations faites par le tribunal, qui a retenu que la SCI La Colline avait produit en première instance un nouveau bail conclu entre les parties le 27 juillet 2017, qui correspondait donc bien au bail visé dans le commandement de payer.
S'agissant du loyer, l'article L.145-41 n'impose pas que le commandement mentionne le montant du loyer à peine de nullité. Par ailleurs, il est constant qu'un commandement fait pour une somme supérieure à celle effectivement due demeure valable à hauteur de cette dernière somme.
Dans ces conditions, quand bien même la SCI La Colline n'a pas été en mesure de prouver, en première instance, l'existence d'une révision du loyer ayant permis de le porter à 2.000 euros par mois, cette mention, qui peut donc être qualifiée d'erronée, n'est pas de nature à entraîner l'annulation du commandement.
En ce qui concerne la mauvaise foi alléguée du bailleur, l'appelante verse aux débats deux courriers adressés par son nouveau gérant à M. [G] [B], gérant de la SCI La Colline, les 31 octobre 2023 et 20 novembre 2023, soit quelques jours avant la délivrance, le 24 novembre suivant, du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Aux termes du premier, dont le destinataire a signé l'accusé de réception le 7 novembre 2023, le nouveau gérant de la société Super 7 Alimentation demandait au bailleur de lui garantir la jouissance paisible du local. Il lui demandait plus précisément de laisser tranquille une dénommée [Z] [X], qui se serait installée dans une partie des locaux loués à compter du 1er août 2022 avec l'accord de l'ancienne gérante et le consentement du bailleur, à laquelle ce dernier aurait demandé de régler la somme de 5.000 euros si elle souhaitait rester dans les lieux, puis, face à son refus, à qui il aurait demandé de restituer les clés. Le gérant de la société Super 7 Alimentation demandait en outre au bailleur de lui adresser les pièces nécessaires à la régularisation du dossier et de ne pas remplacer les serrures du local, sous peine d'action judiciaire.
Aux termes du second courrier, dont la SCI La Colline a signé l'accusé de réception le 22 novembre 2023, le nouveau gérant de la société Super 7 Alimentation rappelait au bailleur qu'il n'avait pas répondu à ses précédentes demandes concernant la régularisation du dossier. Il lui a également indiqué qu'à partir des informations dont il disposait, c'est-à-dire le bail de 2008 et les règlements effectués jusqu'au 30 septembre 2023, une projection jusqu'au 30 décembre 2023 mettait en évidence un trop versé de loyers de 61.758,22 euros. Il lui indiquait en conséquence : 'Sans preuve contraire de votre part par la présentation des pièces demandées dans notre courrier du 31/10/2023, nous enregistrons un crédit de 61.758,22 euros à notre profit, imputable sur les loyers à venir'.
Par ailleurs, le gérant de la société Super 7 Alimentation se plaignait de la dégradation du bâtiment et demandait au bailleur de réaliser des travaux d'entretien (murs, étanchéité, peinture, électricité).
Enfin, il rappelait au bailleur qu'alors que la société Super 7 Alimentation avait reçu un avis à tiers détenteur (ATD) de la part des impôts le concernant, l'ancienne gérante avait mis en place illégalement un règlement en espèces du loyer, dépassant les seuils autorisés, pour contourner son obligation de paiement. Il demandait en conséquence à M. [B] de lui adresser la mainlevée de cet ATD, à défaut de quoi, dès épuisement du crédit de loyer, les sommes dues seraient reversées aux impôts.
Dès le 24 novembre 2023, soit deux jours après la réception de ce dernier courrier qui pointait plusieurs anomalies, la SCI La Colline a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Super 7 Alimentation en lui demandant de régler un arriéré locatif de 6.000 euros correspondant aux loyers de septembre, octobre et novembre 2023, et de justifier de son attestation d'assurance.
Cependant, il ressort des énonciations non contestées du jugement dont appel que le dernier bail liant la SCI La Colline et la société Super 7 Alimentation ne prévoyait qu'un loyer mensuel de 1.500 euros et que la bailleresse n'avait produit en première instance aucune preuve d'une révision du loyer ayant permis de le porter à 2.000 euros par mois.
Si le gérant de la société Super 7 Alimentation semblait ignorer l'existence de ce bail, il avait justement demandé au bailleur de lui communiquer les éléments nécessaires à la mise à jour de son dossier.
Or, sans répondre à cette demande, mais au contraire dans l'évidente volonté de mettre un terme au plus vite au bail le liant à un locataire devenu subitement exigeant sur le plan réglementaire, le bailleur lui a fait délivrer, 48 heures après le dernier courrier de réclamation, un commandement de payer des loyers impayés dont le montant ne correspondait pas aux stipulations contractuelles.
Dans ces conditions, la clause résolutoire insérée dans le bail, qui a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur, ne saurait produire le moindre effet.
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a, sur le fondement de ce commandement, constaté la résiliation du bail commercial, ordonné l'expulsion de la société Super 7 Alimentation et condamné cette dernière, malgré une erreur matérielle liée à l'inversion des noms, à payer à la SCI La Colline une indemnité d'occupation. Statuant à nouveau, la cour déboutera la SCI La Colline de toutes ses demandes de ces chefs.
Sur la demande de remboursement d'un indu :
Aux termes de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
L'article 1302-1 précise quant à lui que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.
Sur le fondement de ces textes, la société Super 7 Alimentation demande à la cour de condamner la SCI La Colline à lui rembourser la somme de 61.758,22 euros, qu'elle considère avoir versée indûment.
Cependant, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Or, au soutien de sa demande, la société Super 7 Alimentation se contente de produire un décompte, établi par ses soins, joint à son courrier du 20 novembre 2023, dans lequel elle fait état des montants qui auraient été réglés au bailleur depuis 2008.
Néanmoins, ce document ne revêt aucune valeur probante dans la mesure où le nouveau gérant de la société Super 7 Alimentation a lui-même évoqué des règlements en espèces par l'ancienne gérante et une absence de pièces justificatives. Il n'est donc pas démontré que la société se serait réellement acquittée de toutes les sommes mentionnées dans ce décompte.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de toute demande à ce titre.
Sur la demande de dommages-intérêts :
Sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil, la société Super 7 Alimentation sollicite la condamnation de la SCI Les collines à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, au motif qu'elle a manqué à son obligation de bonne foi en invoquant un loyer mensuel de 2.000 euros alors qu'il n'était en réalité que de 1.100 euros.
Cependant, l'argumentation de la société Super 7 Alimentation ne tient pas compte de la signature d'un nouveau bail, conclu le 27 juillet 2017, qui a porté le loyer à 1.500 euros mensuels.
Si le premier juge a considéré que la SCI La Colline n'avait produit aucune preuve d'une révision du loyer ayant permis de le porter à 2.000 euros par mois, les relations à tout le moins informelles ayant existé entre les parties jusqu'à l'arrivée du nouveau gérant de la société Super 7 Alimentation ne permettent pas d'affirmer que la SCI La Colline aurait délibérément invoqué un montant de loyer qu'elle savait erroné.
Par ailleurs, la SCI La Colline ne précise pas quel préjudice lui aurait causé cette situation, au-delà de l'engagement des frais irrépétibles dont elle demande le remboursement en cause d'appel.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande à ce titre.
Sur la confirmation du rejet de la demande formée au titre de l'arriéré locatif :
Aux termes de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
Par ailleurs, l'article 954 rappelle que l'appelant indique dans ses conclusions s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement. Il énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et récapitule ses prétentions, la cour ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions et n'examinant les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l'espèce, alors que, dans ses dernières écritures, elle a sollicité l'infirmation de tous les chefs de jugement, la société Super 7 Alimentation n'a formé aucune prétention au titre du rejet de la demande formée par la SCI La Colline qui tendait à obtenir sa condamnation au paiement d'une somme de 4.000 euros au titre d'un arriéré locatif.
Ce chef de jugement sera donc confirmé.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée, d'une part, aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie et, d'autre part, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, en équité, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l'espèce, la SCI La Colline, qui succombe dans ses prétentions, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le jugement déféré sera donc réformé s'agissant des dépens de première instance.
Il sera en revanche confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles de première instance par la SCI La Colline, mais réformé s'agissant du rejet de la demande formée au même titre par la société Super 7 Alimentation, des considérations tenant à l'équité commandant de condamner la SCI La Colline à payer à la société Super 7 Alimentation la somme globale de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare recevable l'appel interjeté par la SARL Super 7 Alimentation,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- rejeté le surplus des demandes,
- rejeté la demande formée au titre l'article 700 du code de procédure civile par la SCI La Colline,
Infirme pour le surplus le jugement déféré et, statuant à nouveau,
Dit que le commandement de payer signifié le 24 novembre 2023 à la SARL Super 7 Alimentation par la SCI La Colline a été délivré de mauvaise foi et n'a donc produit aucun effet,
Déboute la SCI La Colline de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail du 27 juillet 2017, ordonner l'expulsion de la SARL Super 7 Alimentation et obtenir sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation,
Condamne la SCI La Colline aux entiers dépens de première instance,
Y ajoutant,
Condamne la SCI La Colline à payer à la SARL Super 7 Alimentation la somme globale de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Condamne la SCI La Colline aux entiers dépens de l'instance d'appel.
Et ont signé,
La greffière, Le président