CA Versailles, ch. com. 3-2, 31 mars 2026, n° 25/01249

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 31 MARS 2026

N° RG 25/01249 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XBGJ

AFFAIRE :

S.A.S. JEP

C/

Société CGL HUNGARY EU INVESTMENT MANAGEMENT KFT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Janvier 2025 par le TJ de [Localité 1]

N° chambre : 2

N° RG : 23/00258

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Christophe DEBRAY

Me Aurélie BERNARD-PIOCHOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

APPELANT :

S.A.S. JEP

n° siret 321 525 909 RCS [Localité 2]

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 25061

Plaidant : Me Florent VIGNY de la SELAS BREMENS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J133 -

****************

INTIME :

Société CGL HUNGARY EU INVESTMENT MANAGEMENT KFT société de droit étranger

Ayant son siège

[Adresse 3] I.ép.III. [Adresse 4] [Localité 4]

[Localité 5] / HONGRIE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : Me Aurélie BERNARD-PIOCHOT de l'AARPI ABC ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 578 - N° du dossier CGL -

Plaidant : Me Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0008

****************

Composition de la cour :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Janvier 2026, Monsieur Ronan GUERLOT, président ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Madame Véronique PITE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

EXPOSE DU LITIGE

Le 16 mars 2021, la société Second Euro Industrial Properties Eragny, aux droits de laquelle vient la société de droit hongrois CGL Hungary EU Investment Management KFT (le bailleur), a consenti à la société JEP (le preneur) un bail commercial sur un local dit " cellule C2 ", d'une surface de 6.010 m2, ainsi que 20 places de stationnement situés au [Adresse 5] à [Localité 6] et au [Adresse 6], pour une durée de 9 années à compter du 5 avril 2021, moyennant un loyer annuel de 288, 480 euros hors taxes..

Le 12 mai 2021, les sociétés JEP et CGL Hungary EU Investment Management KFT ont signé un avenant venant modifier les termes du bail qui porte désormais également sur la " cellule C1 " d'une surface de 7 792 m2. Le loyer annuel total à compter de cette date a été fixé à 690 928, 12 euros HT.

Le 14 septembre 2022, la société Workman Turnbull, gestionnaire immobilier, a adressé à la société JEP une lettre de mise en demeure de régler des loyers impayés.

Le 28 septembre 2022, il lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour avoir paiement de la somme de 611 953, 48 euros en principal, correspondant aux loyers et accessoires dus au 26 septembre 2022.

Le 6 janvier 2025, par jugement contradictoire, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

- débouté la société JEP de sa demande de dommages-intérêts ;

- constaté que le bail du 16 mars 2021, complété par l'avenant du 12 mai 2022, a été résilié de plein droit à la date du 28 octobre 2022 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;

- dit que la société JEP devra quitter les lieux occupés au [Adresse 7] au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

- condamné la société JEP à payer à la société CGL Hungary Eu Investment Management KFT les sommes suivantes :

- 750 397,14 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 2 avril 2024, terme de mars 2024 inclus ;

- 41 696, 08 euros au titré des intérêts de retard ;

- 20 000 euros au titre de la clause pénale ;

- autorisé la société JEP à s'acquitter de la somme totale de 812 093, 22 euros au moyen d'un premier versement de 162 418,64 euros dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, et le solde, soit 649 674, 58 euros en 11 mensualités de 59 061,32 euros le 1er jour de chaque mois suivant le premier versement ;

- dit toutefois qu'à défaut de versement d'une seule mensualité à bonne date, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, 15 jours après une mise en demeure restée sans effet ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné la société JEP à payer à la société CGL Hungary Eu Investment Management KFT la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société JEP aux dépens ;

- rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le 3 mars 2025, la société JEP a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 18 octobre 2022.

Par dernières conclusions du16 décembre 2025, elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 6 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'il :

- déboute la société JEP de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamne la société JEP à payer à la société CGL Hungary EU Investment Management KFT les sommes suivantes :

- 750 397, 14 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 2 avril 2024, terme de mars 2024 inclus ;

- 41 696, 08 euros au titre des intérêts de retard ;

- 20 000, 00 euros au titre de la clause pénale ;

- autorise la société JEP à s'acquitter de la somme totale de 812 093, 22 euros au moyen d'un premier versement de 162 418, 64 euros dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, et le solde, soit 649 674, 58 euros en 11 mensualités de 59 061, 32 euros le 1er jour de chaque mois suivant le premier versement ;

- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamne la société JEP à payer à la société CGL Hungary EU Investment Management KFT la somme de 15 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Et, statuant à nouveau,

- fixer la dette de loyers et charges impayés, en principal, à la somme de 508.640,26 euros, augmentée le cas échéant de la somme d'un euro symbolique au titre de la conservation du dépôt de garantie par le bailleur ;

- condamner la société CGL Hungary Managment Investment KFT à verser à la société JEP la somme de correspondant aux dommages-intérêts suivants, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir :

- remboursement de frais avancés par la société JEP pour le compte de société CGL Hungary EU Investment Management KFT : 10 898, 06 euros ;

- remboursement des frais de gardiennage indûment exposés : 570 106, 58 euros ;

- dommages-intérêts pour trouble de jouissance : 159 783, 77 euros ;

- ordonner la compensation judiciaire entre les sommes mises à la charge de la société CGL Hungary EU Investment Management KFT au profit de la société JEP, et celles mises à la charge de celle-ci au profit de celle-là ;

- Dans l'hypothèse d'un reliquat restant à la charge de la société JEP, ajuster en conséquence le montant, voir le nombre d'échéances de remboursement tels que fixés dans le jugement du 6 janvier 2025 ;

- débouter la société CGL Hungary EU Investment Management KFT de sa demande reconventionnelle et à tout le moins :

- sur les loyers, charges et intérêts : subsidiairement, ramener le montant réclamé à la somme de 543 967, 20 euros, très subsidiairement à la somme de 1 224 848, 48 euros, les intérêts contractuels devant être ajustés en conséquence ;

- sur la clause pénale : la modérer et la ramener à l'euro symbolique ;

- débouter la société CGL Hungary EU Investment Management KFT du surplus de ses demandes ;

- condamner la société CGL Hungary EU Investment Management KFT aux entiers dépens, ainsi qu'à verser à la société JEP une somme de 15 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions d'intimé et d'appelante incidente du7 janvier 2026, la société CGL Hungary EU Investment Management KFT demande à la cour de :

- déclarer recevable et bien fondée la société CGL Hungary EU Investment Management KFT en son appel incident de la décision rendue le 6 janvier 2025 ;

Y faisant droit,

- confirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise en date du 6 janvier 2025 en ce qu'il a :

- débouté la société JEP de sa demande de dommages et intérêts ;

- condamné la société JEP à payer sa dette locative ainsi qu'aux intérêts de retard, et la clause pénale (sauf sur le quantum) ;

- fixé le montant des intérêts contractuels à la somme de 41 696, 08 euros ;

- constaté que le bail du 16 mars 2021, complété par l'avenant du 12 mai 2022, a été résilié de plein droit à la date du 28 octobre 2022 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;

- intégré dans le décompte de la dette locative la conservation du dépôt de garantie à hauteur de 144 240, 00 euros ;

- En ce qu'il a accordé 12 mensualités pour le paiement de la dette locative, des intérêts de retard et la clause pénale,

- condamné la société JEP à payer à CGL Hungary EU Investment Management KFT la somme de

6 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- infirmer le jugement en ses autres dispositions, notamment en ce qu'il a :

- fixé le montant de la dette locative à 750 397,14 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 2 avril 2024, terme de mars inclus ;

- fixé le montant de la clause pénale à 20 000,00 euros ;

Et statuant à nouveau à titre principal,

- condamner la société JEP à payer à la société CGL Hungary EU Investment Management KFT la somme de 1 293 790, 14 euros représentant les loyers et charges dus, sauf à parfaire le jour de l'audience ;

- constater que la société JEP n'a payé que la somme de 693 970,52 euros sur la somme de 812 093, 22 euros qu'elle doit conformément aux dispositions du jugement de première instance ;

- condamner la société JEP à verser la somme de 80 000, 00 euros au titre de la clause pénale ;

- autoriser la société CGL Hungary EU Investment Management KFT à conserver le dépôt de garantie conformément aux termes du bail à hauteur de 144 240, 00 euros ;

et statuant à nouveau à titre subsidiaire,

- condamner la société JEP à payer à la société CGL Hungary EU Investment Management KFT la somme de 1 293 790,14 euros représentant les loyers et charges dus, sauf à parfaire le jour de l'audience ;

- condamner la société JEP à verser la somme de 80 000,00 euros au titre de la clause pénale, sauf à parfaire le jour de l'audience ;

- dire que la clause de conservation du dépôt de garantie si elle s'analyse en clause pénale n'est pas manifestement excessive ;

En conséquence,

- autoriser la société CGL Hungary EU Investment Management KFT à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 144 240, 00 euros ;

À titre infiniment subsidiaire,

Si par extraordinaire la cour d'appel jugeait la clause de conservation de dépôt de garantie comme une clause pénale et estimait qu'elle serait manifestement excessive, il sera demandé à la cour d'appel de Versailles de :

- condamner la société JEP à payer à la société CGL Hungary EU Investment Management KFT la somme de 1 293 790,14 euros représentant les loyers et charges dus, sauf à parfaire le jour de l'audience ;

- condamner la société JEP à verser la somme de 80 000, 00 euros au titre de la clause pénale, sauf à parfaire le jour de l'audience ;

- condamner la société JEP à conserver à minima 50 800, 00 euros au titre de la clause de conservation du dépôt de garantie ;

En tout état de cause,

- déclarer irrecevables les demandes de la société JEP ;

- débouter la société JEP de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner la société JEP à payer à la société CGL Hungary EU Investment Management KFT la somme de 20.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;

- condamner la société JEP aux entiers dépens de la présente procédure d'appel.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 janvier 2026.

Par conclusions du 8 janvier 2026, la société JEP demande à la cour de :

- Ecarter les conclusions n°3 et la pièce n°21 signifiées le 7 janvier 2026 par la société CGL Hungary Eu Investment Management Kft.

- Débouter la société CGL Hungary Eu Investment Management Kft de l'ensemble de ses demandes, en considération de la tardiveté de la notification de ses conclusions et de sa pièce numéro 21 au mépris de la loyauté des débats et du principe du procès équitable.

- Condamner la société CGL Hungary Eu Investment Management Kft à payer à la société JEP la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- Condamner la société CGL Hungary Eu Investment Management Kft en tous dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusion du 13 janvier 2026, la société CGL Hungary Eu Investment Management Kft demande à la cour :

- Débouter la société JEP de l'intégralité de ses demandes,

- D'accepter ses conclusions n°3 et la pièce 21 ;

- Condamner la société JEP à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et tous les dépens au titre de l'article 699 du Code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS

Aucune des parties ne critique le chef du jugement qui a constaté que le bail du 16 mars 2021, complété par l'avenant du 12 mai 2022, a été résilié de plein droit à la date du 28 octobre 2022 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire.

- Sur le rejet des conclusions n°3 et de la pièce n°21 du bailleur

Le preneur explique que le bailleur a signifié ses conclusions n°3 le 7 janvier 2026 à 18h55 alors que la clôture de l'instruction était prévue le lendemain. Il fait observer que l'intimé a attendu la veille de la clôture pour répliquer à ses propres conclusions du 16 décembre 2025. Il en déduit que les conclusions du bailleur sont tardives et fait valoir que faute de report de la clôture, il n'a pas pu y répondre. Il estime que le bailleur était conscient de la tardiveté de ses écritures puisqu'il avait demandé au conseiller de la mise en état un report de la clôture. Il explique qu'il avait également sollicité un tel report. Il soutient que l'intimé a violé les principes de loyauté et de contradiction.

L'intimé s'oppose à cette demande et fait observer que le seul critère temporel est insuffisant pour justifier d'un rejet de pièces ou conclusions ; que la nature de la pièce considérée et le contenu des conclusions doivent être appréciés. Il soutient que la tardiveté n'est pas ainsi sanctionnée lorsque la pièce ne comporte que de simples précisions ou vise des éléments connus de la partie adverse. Au cas présent, il considère que ses conclusions n°3 ne comportent aucun élément inconnu du moment qu'elles se limitent à préciser l'ajout de la pièce n°21 ; que cette pièce ne constitue que des factures déjà identifiées dans le décompte produit auparavant en pièce n°20. Il estime que son comportement n'est pas déloyal puisqu'il n'a pas notifié ses conclusions et pièce le jour de la clôture mais la veille tout ne s'opposant pas au rabat de l'ordonnance de clôture.

Réponse de la cour

Selon l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

Selon l'article 16, alinéa 1er, du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Les conclusions déposées le jour de la clôture ne sont pas nécessairement irrecevables. La Cour de cassation a retenu qu'une cour d'appel doit, pour les écarter, caractériser l'atteinte portée aux droits de la défense en recherchant si ces conclusions soulevaient des prétentions ou des moyens nouveaux appelant une réponse (3e Civ., 12 juin 2002, n° 01-01.233, publié ; 2e Civ., 11 janvier 2006, n° 04-14.305, publié).

Il a été jugé sur le fondement de ce texte que " ne fait qu'assurer le respect des droits de la défense la cour d'appel qui, non tenue de révoquer l'ordonnance de clôture, rejette des débats des conclusions déposées par une partie après l'expiration des délais qui lui avaient été accordés à deux reprises par le conseiller de la mise en état, et la veille de l'ordonnance de clôture qui était également celle de l'audience, mettant ainsi la partie adverse dans l'impossibilité de répondre (2e Civ., 27 avril 1981, n° 79-16.950, publié).

Une cour d'appel a été approuvée d'avoir écarté des débats une pièce communiquée quelques instants avant la clôture alors qu'elle la détenait depuis plusieurs mois. La Cour de cassation a retenu dans cette hypothèse que " c'est à bon droit [que cette] cour d'appel, ayant ainsi caractérisé un comportement contraire à la loyauté des débats, a écarté ladite pièce " (2e Civ., 2 décembre 2004, n° 02-20.194, publié).

Au présent cas, l'ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2026.

Une précédente clôture avait été fixée le 4 décembre 2025 et reportée le 8 janvier 2026 avec une injonction à l'appelant de conclure avant le 17 décembre 2025. Ce dernier a conclu le 16 décembre 2025 (conclusions d'appelant n°2).

L'intimée y a répliqué par ses conclusions n°3 notifiées par RPVA le 7 janvier 2026, soit la veille de la clôture.

Ces conclusions présentent peu de modifications par rapport aux précédentes et se limitent à faire référence à la pièce 21, qui a été ajoutée avec les nouvelles conclusions. L'ajout des conclusions n°3 dont il est demandé le rejet avec la pièce n°21 est ainsi libellé : " [Le bailleur] verse tous les justificatifs à l'appui du décompte [pièce n°20] (pièce n°21). "

La nouvelle pièce n°21 de l'intimée correspond à des factures relatives à des provisions de charges, de loyer, d'honoraires de gestion ou de taxes (refacturation de la taxe de bureau et de la taxe annuelle de surface de stationnement). Elles sont datées de novembre 2022, de juin 2023, de février, avril 2024, mai, juillet, octobre, novembre, décembre 2024 et de juillet 2025.

Hormis la première, les factures produites en pièce 21 correspondent à celles référencées dans le décompte (" décompte en date du 2 décembre 2025) produit en pièce 20 et qui avait été communiqué avec les conclusions n° 2 du bailleur, notifiées par RPVA le 2 décembre 2025.

Dans ces conclusions n° 3 du 16 novembre 2025, l'appelante conteste ces factures et fait observer que le bailleur ne lui a jamais communiqué " le moindre état récapitulatif incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, ni au 30 septembre 2024 pour celles de 2023, ni au 30 septembre 2025 pour celles de 2024 ".

Si les ajouts des conclusions n°3 de l'intimée sont très limités, la cour relève que les factures dont il est question datent pour les plus anciennes de novembre 2022 et pour les plus récentes de juillet 2025 de sorte que le bailleur devait les détenir depuis plusieurs mois et en tout cas avant la première date de clôture.

Bien que l'appelante admette avoir repris les références des factures du décompte du bailleur dans sa pièce 48 a dont il résulte que les parties divergent soit sur le montant des factures, soit sur leur existence, la cour retient qu'en ne les communiquant en pièce 21 que la veille de la clôture, qui avait été reportée une première fois, l'intimé a eu un comportement déloyal justifiant que soient écartées tant sa pièce 21 que ses conclusions n°3.

La demande de rejet de ces pièces et conclusion sera donc accueillie.

- Sur la demande pécuniaire du bailleur présentée pour la première fois en appel au titre des charges d'avril à décembre 2024

Pour le preneur, cette demande visant à le voir condamner à lui payer la somme de 543 393 euros qui s'ajouterait à la demande initiale de 750 397,14 euros de sorte que la créance du bailleur s'élèverait à près 1,2 million d'euros, est irrecevable. Il fait observer que le bailleur avait l'opportunité d'actualiser sa créance jusqu'au délibéré du tribunal et que ces nouvelles prétentions visent en réalité à palier son oubli de solliciter une indemnité d'occupation à la suite de l'acquisition le 28 octobre 2022 de la clause résolutoire.

Subsidiairement, il soutient que les montants réclamés ne sont justifiés par aucune pièce. Il estime en outre qu'aucune somme ne saurait lui être réclamée au titre de la reddition des charges au motif que méconnaissant l'article 11-2 du bail et l'article R. 145-36 du code de commerce, le bailleur ne lui a adressé aucun état récapitulatif incluant la régularisation des comptes de charges, ni au 30 septembre 2024 pour celles de 2023, ni au 30 septembre 2025 pour celles de 2025. Il ajoute que les factures sollicitées et récapitulées dans le décompte constitué par la pièce 20 du bailleur n'ont pour certaines jamais été reçues et qu'en tout cas, il s'est acquitté des factures qu'il avait reçues et qui étaient justifiées.

Il plaide plus subsidiairement pour la réduction des sommes réclamées dont il doit être déduit les redditions de charges 2023 et 2024 (soit 155 912,63 euros) ainsi que pour la réduction de la clause pénale qu'il juge manifestement excessive.

L'intimé ne conclut pas sur l'irrecevabilité soulevée par le preneur.

Sur le fond, il explique que le premier juge n'a statué que sur un décompte arrêté à fin mars 2024 et que le preneur n'a quitté les lieux que le 31 décembre 2024. Il admet que si le preneur a acquitté les loyers d'avril à décembre 2024, il n'a pas réglé l'intégralité des charges pour un montant de 543 393 euros. Il en déduit que cette créance s'ajoute à celle retenue par le tribunal (750 397,14 euros) de sorte qu'il est en droit d'obtenir le paiement de la somme globale de 1 293 790,14 euros.

Réponse de la cour

- Sur la recevabilité des demandes en paiement du bailleur

. Sur la recevabilité de la demande nouvelle en paiement

Selon l'article 564 du même code, " à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. "

Selon l'article 565 du même code, " les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. "

Selon l'article 566 du même code, " les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

A l'instar de son interprétation de l'article 565, la Cour de cassation adopte une conception large de l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire et censure les juges du fond qui écartent une demande nouvelle sans vérifier qu'elle ne constitue pas l'accessoire, la conséquence ou le complément de la demande initiale (1re Civ., 28 sept 2022, n° 21-10.786).

Il résulte des articles 70, 564 à 567 du code de procédure civile qu'une cour d'appel, saisie d'une fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité, devant elle, de prétentions nouvelles ou la relevant d'office, est tenue de l'examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile (par exemple en matière de baux, 3e Civ., 8 juin 2023, n° 22-11.663). Il a été jugé que la demande de paiement d'un arriéré locatif était l'accessoire d'une demande résiliation d'un bail (3e Civ., 4 mars 2021, n° 19-18.680). Est recevable la demande du bailleur en paiement d'une indemnité d'occupation, dès lors qu'elle est l'accessoire de l'action en résiliation de bail et expulsion (3e Civ., 13 juin 2001, n° 99-18.415)

Devant le premier juge, le bailleur a sollicité notamment la condamnation du preneur à lui payer la somme de 766 423,99 euros au titre des loyers " arrêtés " au 2 avril 2024, la somme de 878 645,87 euros au des intérêts contractuels.

Il n'a pas formé d'autres demandes relatives à des loyers ou charges.

A hauteur de cour, il forme une demande complémentaire d'un montant de 543 393 euros au titre de " nombreuses charges ".

S'il s'agit d'une demande nouvelle en appel, elle est toutefois complémentaire puisqu'elle porte notamment sur des loyers, charges et taxes se rapportant en partie à des périodes identiques à celles pour lesquelles la condamnation du preneur était poursuivie en première instance.

Elle poursuit en tout cas la même fin que sa demande initiale en paiement de loyers et charges et en constitue le complément nécessaire au sens de l'article 566 susvisé.

Elle sera dès lors déclarée recevable.

. Sur le bien-fondé de la demande en paiement

L'article 1353 du code civil dispose :

Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 11-2 du bail intitulé " régularisation des provisions sur charges ", le bailleur doit établir le compte de charges de fonctionnement par année civile, adresser au preneur un décompte.

Pour justifier de sa demande nouvelle, contestée, à hauteur de 543 393 euros, le bailleur verse aux débats en pièce 20 un tableau listant des factures se rapportant à des loyers, charges, taxes sur les bureaux ou foncières, honoraires de gestion qu'il estime partiellement ou totalement impayées par le preneur.

Pour sa part, le preneur verse aux débats en pièce 48 a un tableau récapitulatif des mêmes factures.

Il ressort de ces deux tableaux les éléments suivants :

Factures

Position du bailleur :

Paiements du preneur

Position du preneur

Paiements allégués

N°39 : 82 393 euros (nov 2022)

0

82 392,51

N°52 : 86 859 euros (juin 2023)

82 393

84 319,5

N°52 : 86 859 euros (juin 2023)

82 393

84 319,5

N°69 : 86 859 euros (fév 2024)

40 416

86 858,54

N°71 : 90 414 euros (avril 2024)

86 859

90 414,47

N°72 : 90 941 euros (mai 2024)

90 414

90 941,27

N°79 : 187 076 euros (juillet 2024)

162 419

169 419

N° 88 : 192 093 euros (oct 2024)

11 029

11 029

N° 84 : 90 941 euros (nov 2024)

56 061

90 941,27

N°85 : 90 941 (déc 2024)

69 061

90 941,27

N°33 : 64 170 euros

0

Facture non reçue

N°32 : 69 470 euros

0

Facture non reçue

N°34 : 20 907 euros

0

Facture non reçue

N° 36 : 27 335 euros

0

Facture non reçue

N° 37 : 27 940 euros

0

Facture non reçue

N°38 : 7 050 euros (07/2025)

0

Facture non reçue

Total : 1 241 528 euros

636 652 euros

790 256,83 euros

Il résulte de ce tableau que le preneur admet avoir reçu les factures n° 39, 52, 69, 71, 72, 70, 88, 84 et 85 qu'il a acquittées totalement ou partiellement, selon le cas.

Il résulte de sa pièce 43 (relevés bancaires compte Banque Populaire Rives de Paris couvrant la période d'avril 2024 à décembre 2024) que le preneur justifie des paiements suivants au profit du bailleur :

- 10 avril 2024 : Un virement de 86 858,54 € (Référence 37000053) ;

- 7 juin 2024 : Un virement de 86 858,54 € (Référence 37000054 SEPTEMBRE 23) ;

- 1er juillet 2024 : Un virement de 114 193,10 € (Référence 370000/63-370000/81) ;

- 31 juillet 2024 : Un virement de 172 144,56 € (Référence 34-64-65-A66-LOYER DIFF 46443 + 68) ;

- 30 août 2024 : Un virement de 86 858,54 € (Référence 370000/69) ;

- 30 septembre 2024 : Un virement de 86 858,54 € (Référence 370000/70 MARS 2024) ;

- 31 octobre 2024 : Un virement de 90 414,47 € (Référence 370000/71) ;

- 29 novembre 2024 : Un virement de 90 941,27 € (Référence 370000/72) ;

- 31 décembre 2024 : Un virement de 90 941,27 € (Référence 370000/73).

Soit un total de 906 068,83 euros sur la période couverte par le relevé de compte.

La cour relève que seuls certains de ces paiements correspondent pas aux factures du décompte du bailleur et du tableau du preneur constitué par sa pièce 48 ; qu'on ne trouve de correspondance entre le montant des paiements mentionnés dans le relevé bancaire et le tableau produit en pièce 48 et les factures n° 69, 71 et 72.

Elle relève que le preneur indique, sans être contredit, que ces paiements ont été faits à la suite du jugement entrepris pour le paiement des loyers d'avril à décembre 2024 (voir pièce 46 " historique des factures et des règlements JEP CGL ").

Le preneur conteste les montants suivants :

- Taxe foncière 2023 : 187 076,02 € (soit contestation de la facture 79) ;

- Taxe foncière 2024 : 192 093,20 € (soit contestation de la facture 88) ;

- Taxe bureau et taxe sur les surfaces de stationnement 2024 : 27 334,80 € (soit contestation de la facture 37),

- Loyers, provisions sur charges et honoraires de gestion pour les mois d'octobre, novembre et décembre 2024 (3 x 90 941,27 euros), soit contestations des factures 84 (novembre) et 85 (décembre) ; la facture d'octobre n'est pas mentionnée expressément dans le tableau constitué par la pièce 20 du bailleur

- Consommation d'électricité d'août 2024 : 1 453,45 euros; ce montant n'est pas individualisé dans le tableau du bailleur ;

- Reddition de charges 2023 : 81 047,81 euros, ce montant ne correspond pas à une somme réclamée par le bailleur dans sa pièce 20 ;

- Reddition de charges 2024 : 74 864,82 euros ; même observation.

Certaines de ces contestations peuvent être rapprochées des factures litigieuses (factures 79, 88, 84 et 85). D'autres portent sur des montants différents de sorte qu'il n'est pas possible à la lecture des tableaux des pièces 20 du bailleur et 48 du preneur de comprendre à quelles factures, ils se rapportent.

S'agissant des contestations des factures 79, 88, 84 et 85, la cour relève que le preneur précise en page 28 de ses conclusions qu'elles ont été réceptionnées et payées lorsqu'elles ont été justifiées.

Mais aucun justificatif n'est versé aux débats par le bailleur (ni avis d'impôt, ni compte de charges, ni facture, la pièce 21 ayant été écartée).

Dès lors, la demande en paiement du bailleur à hauteur 1 293 790,13 euros (soit 750 397,14 euros représentant la dette locative demandée en première instance + 543 393 euros au titre de la demande nouvelle en appel) ne peut être accueillie. Son quantum sera fixé ci-dessous compte tenu des contestations du preneur sur la clause pénale.

- Sur la demande portant sur les loyers échus au 2 avril 2024 et la clause attributive de dépôt de garantie

Le tribunal a condamné la société JEP à payer au bailleur la somme globale de 750 397,14 euros au titre des loyers et charges échus au 2 avril 2024 ainsi qu'à la somme de 41 669,08 euros au titre des intérêts de retard.

Le preneur considère que le tribunal aurait dû déduire le montant de ses deux dépôts de garantie, soit 97 516,88 + 144 240, conservés par le bailleur en application de l'article 9 du bail. Il en déduit que sa dette locative doit être limitée à 508 640,26 euros.

Il soutient que la clause d'attribution du dépôt de garantie est une clause pénale ; que le montant cumulé des dépôts de garantie (soit 241 756,88 euros) correspondant à près de la moitié du montant de sa dette locative et en plaide le caractère manifestement excessif.

Le bailleur fait valoir que les dépôts de garantie ne sont pas des avances de loyer ouvrant droit à une compensation ; que la clause d'attribution du dépôt de garantie s'applique en cas de jeu de la clause de résolutoire, ce qui est le cas en l'espèce. Il prétend que l'enjeu financier important, savoir un loyer annuel de plus de 600 000 euros, justifie un mécanisme garantissant que le preneur paiera ses loyers et charges. Il conteste que la clause constitue une charge excessive et l'estime au contraire proportionnée à l'enjeu financier.

Subsidiairement, il expose que le caractère excessif d'une clause pénale s'apprécie en mettant en balance le préjudice subi avec le montant forfaitaire de la sanction et plaide qu'au regard d'une dette locative de près de 500 000 euros, la clause ne présente aucun caractère excessif par rapport au dommage qu'elle subit. Sinon, elle conclut à sa réduction maximale de 10 %.

Réponse de la cour

L'article 1231-5 du code civil dispose :

Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Selon une jurisprudence bien assise, constitue une clause pénale, au sens de l'article 1152, devenu 1231-5, toute stipulation par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance, dans un but comminatoire ou indemnitaire, l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractuelle.

La clause selon laquelle le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur en cas d'acquisition de la clause résolutoire peut être qualifiée de clause pénale (par exemple : 3è Civ., 20 novembre 2025, n° 24-16.763 ).

Le montant de la dette locative de la société JEP arrêtée au 2 avril 2024, de 508 640,26 euros, n'est pas contesté.

Les parties ne discutent que l'application de la clause d'attribution du dépôt de garantie prévue par l'article 9 intitulé " dépôt de garantie - garantie bancaire à première demande " du contrat de bail conclu le 16 mars 2021.(pièce 1, appelante).

Selon le paragraphe 1 de cet article, " le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts dans toutes les hypothèses de résiliation judiciaire du bail pour faute du preneur ou par le jeu de la clause résolutoire, et ce indépendamment des loyers, des charges et accessoires dus. "

Il n'est pas contesté que la clause résolutoire a été mise en 'uvre, le premier juge ayant constaté son acquisition.

Il n'est pas discuté que la somme de 144 240 euros a été acquittée par le preneur à titre de dépôt de garantie au titre du bail initial (pièce 27, appelante) et qu'un dépôt de garantie complémentaire d'un montant de 97 516,88 euros a été versé par ce dernier à la suite de l'avenant conclu le 12 mai 2022 (pièce 2, appelant), étant relevé que l'article 5 intitulé " termes du bail " de l'avenant renvoie aux stipulations du bail initial en dehors des modifications apportées par l'avenant.

La clause stipulée à l'article 9 paragraphe 1 précitée constitue à l'évidence une clause pénale puisqu'elle a pour effet d'autoriser de plein droit le bailleur à conserver le montant du dépôt de garantie à titre indemnitaire en cas de violation de ses obligations contractuelles par le preneur.

Le montant cumulé des dépôts de garantie détenus par le bailleur représente la somme globale de 144 240 euros + 97 516,88 euros = 241 756,88 euros soit près de 47 % de la dette locative globale et correspond à près de 35 % du montant du loyer global. La cour relève de surcroît que le bailleur ne chiffre pas son préjudice à la suite de l'acquisition de la clause résolutoire.

Au regard de ces éléments, la cour retiendra que la clause d'attribution du dépôt de garantie à la suite du jeu de la clause résolutoire présente un caractère manifestement excessif et qu'il convient de réduire la pénalité stipulée à la somme de 25 000 euros.

En conséquence, par voie d'infirmation, le preneur sera condamné à payer au bailleur la somme de 508 640,26 + 25 000 = 533 640,26 euros.

- Sur la clause pénale de 20 000 euros

Le tribunal a retenu le caractère manifestement excessif de la clause stipulée à l'article 13 du bail au motif qu'elle se cumule avec un taux d'intérêt contractuel largement supérieur au taux légal.

Le preneur sollicite l'infirmation du jugement qui a seulement réduit la clause pénale à 20 000 euros et sollicite qu'elle soit ramenée à un euro symbolique.

Le bailleur soutient que la clause pénale n'est pas manifestement excessive au motif qu'elle n'a pas qu'une vocation punitive mais également réparatrice en ce qu'elle vise à compenser les retards de paiement du preneur, les relances faites par le bailleur, la mobilisation d'un avocat et la baisse de trésorerie. Il ajoute que cette clause était clairement stipulée dans le bail et sollicite la condamnation du preneur à lui payer la somme de 80 000 euros.

Réponse de la cour

L'article 13 du bail intitulé " intérêt de retard - clause pénale " stipule en son paragraphe 4 :

" A défaut de paiement de toute somme due en vertu des présentes à son échéance, et sept jours calendaires après l'envoi d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou la signification au preneur d'un acte extrajudiciaire, resté sans effet, valant mise en demeure, une majoration de dix pour cent (10 %) des sommes dues sera appliquée de plein droit, à titre d'indemnité destinée à compenser les frais occasionnés par ce recouvrement tardif. Cette majoration sera portée à quinze (15 %), si le recouvrement devait être poursuivi judiciairement. "

Le caractère pénal de la clause n'est pas discuté par le bailleur qui explique que contrairement à ce que le premier juge a retenu, la clause litigieuse a un double objectif punitif et indemnitaire.

Son montant peut donc être réduit par le juge en application de l'article 1231-5 du code civil rappelé ci-dessus, si elle est manifestement excessive.

La cour relève que devant le premier juge, le bailleur a sollicité la somme de 114 963,60 euros au titre de la clause pénale et qu'il ne demande plus que désormais 80 000 euros.

C'est par une juste appréciation des faits que le premier juge a retenu que le montant de la clause litigieuse était manifestement excessif et l'a réduite à 20 000 euros à laquelle sera condamnée le preneur.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

- Sur les intérêts de retard d'un montant de 41 696,08 euros

Le premier juge a condamné le preneur à payer au bailleur la somme de 41 696,08 euros en lieu et place des 878 645,87 euros demandés.

Il a retenu que cette demande relevait d'une erreur manifeste en relevant que ce montant figurant au décompte arrêté au 2 avril 2024 correspondait à la somme du principal et des intérêts ; que les intérêts s'élèvent en réalité à 43 125,46 euros dont doit être déduite la somme de 1 429,38 euros correspondant à des intérêts d'une somme non retenue, de sorte que les intérêts de retard s'élèvent à 41 696,08 euros.

Le bailleur demande la confirmation de ce chef.

Le preneur en sollicite l'infirmation sans toutefois présenter de moyen de sorte qu'en application de l'article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, ce chef ne peut qu'être confirmé.

- Sur les demandes pécuniaires du preneur

L'article 1719 du code civil dispose :

" Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée (') ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (') "

L'article 1720, alinéa 2, du code civil dispose :

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l'article 1726 de ce code, si le locataire a été troublé dans sa jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, il a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire.

- Sur le remboursement de la somme de 10 898,06 euros au titre de charges non justifiées

Le premier juge a rejeté cette demande en estimant qu'aucun justificatif n'était versé aux débats et qu'aucune explication n'était donnée sur la cause de ces charges dont le remboursement est demandé par le preneur.

Le preneur fait valoir qu'il avait produit devant le tribunal une facture de 3 480 euros correspondant à des travaux d'électricité réalisés par la société Engineering qu'il a payés pour le compte du bailleur. Il conteste que ces travaux entrent dans la catégorie des charges locatives.

Il invoque également une refacturation de 5 161,93 euros correspondant à des travaux urgents d'électricité réalisés également pour le compte du bailleur.

Le bailleur sollicite la confirmation du jugement sur ce point estimant que le remboursement sollicité vise en réalité à lui imputer des frais en méconnaissance des stipulations du bail sur les charges.

Il explique que les travaux d'électricité sur le compteur réalisés par la société Engineering ont été commandés par le mandataire du bailleur ; qu'il n'a pris connaissance de la seconde facture qu'à hauteur d'appel ; que selon le bail, ces frais sont à la charge du preneur.

Réponse de la cour

L'article R. 145-35 du code de commerce prévoit les dépenses qui ne peuvent pas être imputées au locataire.

Selon l'article 11-1 du bail, le bailleur conserve à sa charge les dépenses relatives aux grosses réparations telles que limitativement mentionnées à l'article 606 du code civil, les honoraires relatifs à ces réparations, conformément à l'article R. 145-35.

Selon l'article 15 du bail, " le preneur réalisera et supportera les coûts de tous travaux, réparations, remplacement et mise en conformité des lieux loués et de leurs équipements ('), quelle qu'en soit la nature et dès qu'ils s'avèreront nécessaires pour quelle que cause que ce soit, y compris ceux relevant de l'article 605 du code civil à l'exception de ceux requis par le fait de la vétusté et de la force majeure en application de l'article 1755 du code civil (sauf si les travaux sont dus à un manquement avéré du preneur à ses obligations de maintenance et d'entretien)' "

Selon l'annexe 4 intitulée " liste des charges des bâtiments logistiques ", " la vérification des installations électriques extérieures, la vérification des installations électriques PC sécurité / poste de garde ; la vérification des installations des bâtiments (bureaux et cellules " et le contrôle des installations par thermographie " relèvent du bailleur pour ce qui concerne de la " responsabilité de l'exécution " et du preneur quant aux " frais et dépenses ".

La cour relève que le preneur évoque la somme de 10 895,06 euros au titre d'avances de diverses charges faites pour le compte du bailleur alors que la somme des montants des deux factures versées aux débats (3 480 +5 162,93) s'élève à 8 641,93 euros.

Selon la facture du 25 février 2022 d'un montant de 3 480 euros, la société Engineering a effectué une intervention urgente ainsi libellée : " fourniture disjoncteur reconditionné, fourniture de cosse, mise en place, mise en [sic] par un technicien d'astreinte, ajout de 15 m de câbles en 70 mm² ". Dans la case " note ", il est indiqué " bon pour accord [M] [E] ", ce dernier étant le gestionnaire du bailleur.

Le bailleur précise dans ses conclusions que les travaux ont été commandés par le " mandataire du bailleur ".

La cour retiendra que le remplacement d'un disjoncteur entre dans les travaux de l'article 15 précité devant être supportés par le preneur. Ces travaux constituent bien un remplacement d'un élément d'équipement des locaux loués au sens de l'article 15 précité. La demande de remboursement sera donc rejetée.

En ce qui concerne la demande de remboursement de la somme de 5 161,93 euros qualifiés par le preneur de travaux électriques réalisés en urgence, la cour relève que cette demande est fondée sur une facture n° 2209106 établie par le preneur lui-même.

Elle vise divers travaux réalisés en juin et juillet 2022 (" reprise de plusieurs portes ; remplacement d'un contacteur et d'une minuterie ; recherche d'une panne d'alimentation électrique ; intervention d'un technicien pour la vérification et le remplacement d'un radar zone 27 protection de local chargeur suite défaut ").

Il n'est cependant justifié d'aucune facture de prestataires ayant exécuté ces travaux. Au demeurant, la cour considère au vu des mentions indiquées dans la facture et des stipulations du bail qu'ils entrent également dans les travaux dont la charge au reste au preneur. Cette demande de remboursement sera également rejetée.

Le surplus n'étant pas justifié, ne peut donner lieu à remboursement.

- Sur les frais de gardiennage

Le preneur explique qu'il a exposé des frais de gardiennage en raison des dysfonctionnements du portail d'accès à son site alors que son entretien relève contractuellement du bailleur.

Il conteste l'allégation de celui-ci selon laquelle il a mis en place un système de rondes 7 jours sur 7 pour pallier le dysfonctionnement du portail et explique que ces rondes ne concernaient que l'extérieur et non son site et qu'en tout, il s'agissait de prestations complémentaires à la surveillance qu'il a souscrite personnellement et non équivalentes comme l'a retenu à tort le tribunal.

Il ajoute que malgré sa réparation, le portail est resté dysfonctionnel jusqu'au constat de sortie car il ne s'ouvrait plus automatiquement mais manuellement en raison d'un défaut du système de télécommande dont le changement incombait au bailleur.

Il conteste encore l'allégation de ce dernier selon laquelle un accident avec un véhicule d'un transporteur serait à l'origine de la détérioration du portail.

Il ajoute que les clôtures étaient en mauvais état, altérant ainsi la sécurité des lieux loués.

Il fait observer qu'il a dû assurer l'exploitation de son activité en étant confronté à une insécurité se manifestant par des intrusions de gens du voyage occupant irrégulièrement le terrain limitrophe et que dans ces circonstances, il a été contraint de souscrire un contrat de gardiennage lorsque le bailleur a mis un terme au contrat qu'il avait lui-même souscrit.

Il en déduit qu'il est en droit de réclamer au bailleur le remboursement des frais de gardiennage à hauteur de 570 109,58 euros.

Le bailleur conteste avoir manqué à ses obligations concernant l'entretien de la télésurveillance et des systèmes d'accès au site loué. Il explique avoir mis en place un système de ronde 7 jours sur 7; que le procès-verbal d'état des lieux du 17 mars 2021 n'a pas révélé de dysfonctionnement du portail ; que son dysfonctionnement résulte des détériorations dues à l'action de sous-traitants du preneur de sorte que l'appelant ne peut donc pas lui imputer aucuns frais de gardiennage.

Il conteste au reste le lien entre la conclusion du contrat de gardiennage par le preneur et le dysfonctionnement du portail et souligne qu'en 2021, le preneur ne s'était pas plaint d'un tel dysfonctionnement.

Il rappelle l'article 37-1 du bail prévoyant un gardiennage à la charge du bailleur du début du bail jusqu'en juillet 2021 et plaide la liberté du preneur de souscrire après cette date un contrat de gardiennage pour les besoins de son activité.

Il ajoute que pour assurer la sécurité du site, il a mis en place un système de ronde sur l'ensemble du site à la fin 2021 ; que compte tenu de la présence de gens du voyage sur le terrain voisin, il a fait installer des blocs anti-intrusion ; qu'il a initié une procédure d'expulsion et qu'il ne saurait être tenu responsable d'une voie de fait commise par des tiers.

Réponse de la cour

Le bailleur ne conteste pas que la maintenance du système de télésurveillance et de contrôle d'accès soit à sa charge ; l'article 15-2 du bail prévoit à cet égard que le bailleur souscrit tous les contrats d'entretien et de maintenance nécessaires et l'annexe précise qu'il doit entretenir le portail (soit effectuer les réparations ponctuelles, maintenir la télésurveillance et le système de contrôle des accès, vérifier les portails et barrières extérieures automatiques et manuelles').

Au cas présent, le preneur sollicite la condamnation du bailleur à lui rembourser l'intégralité des frais de gardiennage qu'il a engagés entre octobre 2021 et avril 2024 à hauteur de 570 109,58 euros dont il justifie par la production des factures de son prestataire MGE Sécurité Privée et des des relevés de ses comptes bancaires (pièces 17 et 18).

Les factures du prestataire ne décrivent pas précisément les prestations réalisées et se limitent à indiquer dans leur rubrique " description " " heures normales " ou le cas échéant, " heures fériées. "

L'état des lieux d'entrée établi par un huissier de justice le 17 mars 2021 ne fait pas état d'un dysfonctionnement du portail. Il indique que des blocs de bétons sont disposés en bordure du parking. La photo, page 195, montrent des blocs alignés le long de la clôture.

Il indique en outre en page 196 que " la clôture grillagée de couleur verte est ouverte à plusieurs endroits ". Ce constat est illustré par plusieurs photos où l'on peut voir sur l'une d'entre elles un bloc de béton le long du grillage et un grillage présentant des trous.

Il ressort toutefois des échanges entre le preneur et le gestionnaire que le portail présentait des dysfonctionnements depuis 2022 malgré plusieurs réparations. Il est également établi qu'il avait subi en février 2022 un dommage causé par un sous-traitant du preneur.

Ainsi, dans une lettre recommandée avec avis de réception du 20 septembre 2022, le preneur se plaint du fonctionnement de l'ouverture du portail et indique que nonobstant des réparations, le portail demeure non fonctionnel, " faute de changement du système de télécommande ".

Dans cette lettre, le preneur précise en outre " 'le gardiennage du site a été rendu nécessaire par le dysfonctionnement du portail (') Dès lors, le coût de ce gardiennage exceptionnel, compte tenu des circonstances décrites ci-dessus, rentre dans la catégorie des prestations spécifiques et doit de ce fait être pris en charge par le bailleur. "

A ce courrier, sont jointes plusieurs factures de refacturation au bailleur de prestations mensuelles de maître-chien couvrant la période d'octobre 2021 à août 2022.

Ces difficultés ainsi que le mauvais état de la clôture sont corroborés par le constat d'huissier du 6 octobre 2023 établi à la requête du preneur.

Il y est indiqué que grillage séparant les deux terrains sont en bon état et surmontés de barbelés (étant observé que selon les indications du preneur lors de l'état des lieux de sortie, les barbelés ont été installés par ce dernier) et que " sur la partie donnant sur la rue, le grillage séparant le terrain de la requérante de l'avenue est troué ".

Ce constat atteste également que sont stationnés sur le terrain voisin des gens du voyage. Sur ce point, le procès-verbal fait état du stationnement de " plusieurs caravanes, fourgonnettes, voitures et camping-car ".

Le constat de restitution des lieux établi le 31 décembre 2024 précise : " le portail coulissant était à actionnement électrique sur les déclarations de la preneuse, mais s'ouvre désormais manuellement en raison de son dysfonctionnement et de son défaut de réparation par le bailleur. Madame [I] [H] [dirigeante du preneur] m'indique toutefois avoir refait le rail de circulation du portail électrique dans la mesure où le portail déraillait systématiquement. Je note que le rail métallique du portail coulissant présente un bon état. Par ailleurs, je relève la présence d'un boîtier technique à proximité immédiate du portail coulissant, lequel est ouvert. "

Pour la clôture, il mentionne : "Je note qu'une clôture ferme la parcelle, cette dernière étant pourvue d'un grillage présentant un état d'usure avancée. Le grillage est affaissé à certains endroits. Des barbelés et des séparations sont installés dans le fond de la zone où se situent les quais de chargement, en limite avec l'entrepôt voisin. Des caravanes sont stationnées sur le parking de l'entrepôt voisin. Madame [I] [H] me déclare que les barbelés et les séparations ont été mis en place par sa société. "

Le bailleur conteste être responsable des dysfonctionnements du portail en soutenant que ces dysfonctionnements sont imputables à l'accident causé par un transporteur ayant endommagé le portail.

Si le constat amiable d'accident automobile du 30 juin 2022 (pièce 6 du bailleur) confirme que le portail a été endommagé par un camion d'un transporteur en ce qu'il indique notamment : " muret + portail + câbles électriques arrachés ", ces dommages étant confirmés par les photographies versées en pièce 7, ils ont toutefois été réparés comme cela résulte de l'état des lieux de sortie.

La cour relève qu'aucun élément versé aux débats n'établit précisément la période durant laquelle le portail est resté endommagé à la suite de l'accident. La réparation n'est toutefois pas contestée par le preneur qui évoque surtout l'absence de remplacement par le bailleur d'un boitier permettant l'ouverture automatique du portail.

Le courrier du bailleur du 27 octobre 2022, répondant à la mise en demeure du preneur par lettre précitée du 22 septembre 2022, précise s'agissant de la réparation du portail que des prestataires sont intervenues plusieurs fois pour remettre le portail en fonction.

La nature de ces interventions n'est pas précisée.

Mentionnant par ailleurs le refus du bailleur de prendre à sa charge les frais de gardiennage souscrit depuis 2021 dès lors que cette prestation vise à assurer la protection des locaux privatifs du preneur et non de l'ensemble du site, ce courrier précise que les dysfonctionnements du portail n'interdisent pas sa fermeture, ce qui rend inutile " un gardiennage posté ". Il rappelle la mise en place 7 jours sur 7 de rondes par le bailleur.

On peut notamment y lire :

" Le système de contrôle d'accès n'a pas été remplacé, mais cette situation n'empêche pas de verrouiller manuellement le portail afin de sécuriser le site. Par ailleurs, nous avons constaté lors de notre visite du 15 septembre 2022 que suite à un choc avec un de vos transporteurs le portail n'avait pas été réparé par soins' "

Si les dysfonctionnements ont manifestement créé un trouble de jouissance comme le montrent les attestations versées aux débats en pièce 21 par le preneur, il ne peut cependant pas en être déduit, en l'état de la possibilité de fermer et verrouiller manuellement le portail, de problème de sécurité justifiant la mise en place d'un gardiennage d'autant que le contrat de gardiennage a été souscrit par le preneur dès octobre 2021, soit avant les dysfonctionnements dénoncés du portail.

En outre sur la question de la fermeture du portail, le bailleur affirme sans l'établir en page 13 de ses conclusions qu'un verrouillage manuel ne peut être considéré comme offrant des garanties équivalentes en termes de sécurité.

La cour relève que les attestations produites par le preneur ne permettent pas de déduire des dysfonctionnements du portail un problème de sécurité du site. En effet, les témoins ne font état que d'une perte de temps liée à la manipulation du portail.

Dès lors, l'argument du dysfonctionnement du portail ne peut justifier en soi de mettre à la charge du bailleur les frais de gardiennage engagés par le preneur.

Mais ces dysfonctionnements ne sont pas l'unique justification avancée par le preneur de la mise en place du gardiennage. Comme indiqué ci-dessus, le preneur met en avant le mauvais état de la clôture grillagée.

L'existence de trous dans le grillage de clôture est établie, en particulier par le constat d'huissier susvisé et cette question est abordée à plusieurs reprises par le preneur dans ses échanges avec le gestionnaire qui est interpellé sur ce point et les conséquences sécuritaires de l'état de la clôture.

Plus largement, le preneur affirme avoir dû souscrire un contrat de gardiennage à la suite de la cessation du contrat de gardiennage conclu par le bailleur en application de l'article 37-1 du bail.

Selon l'article 37-1 du bail, le bailleur devait maintenir à ses frais un contrat de gardiennage du début du bail jusqu'à juin 2021 et prévoit qu'après cette date, " le preneur pourra, si bon lui semble, mettre en place à ses frais et sous sa propre responsabilité un système de gardiennage des lieux loués''.

Les prestations de surveillance mises en place par le bailleur en application de cette stipulation ne sont pas contestées.

Mais il ressort notamment de factures produites par le bailleur que cette surveillance a été prolongée aux frais de ce dernier au-delà du terme prévu par l'article 37-1. Si le prolongement de la surveillance aux frais du bailleur est établi par les factures de la société Artemis Mobile Security, (pièce 10), la cour ne dispose pas toutefois des contrats de gardiennage et n'est donc pas en mesure d'apprécier la nature des prestations effectuées jusqu'en juillet 2021.

Ce prolongement au-delà de juillet 2021 est au reste attesté par des échanges entre le preneur et le gestionnaire puisque le gestionnaire, interrogé en octobre 2021 par le preneur qui s'étonnait de constater à ce moment l'absence du maître-chien, a fait état au preneur de la décision du bailleur d'arrêter cette prestation.

Ainsi, la lettre recommandée avec AR du 2 novembre 2021, de mise en demeure du bailleur de réparer le portail et la clôture, est ainsi libellée :

" En conséquence, vous avez décidé de mettre en place un maître-chien jour et nuit afin de protéger les installations. Toutefois, ni le portail, ni le grillage ont été remis en état.

Le lundi 11 octobre 2021, nous avons remarqué l'absence de maître-chien, vous nous avez alors notifié que le propriétaire avait pris la décision de suspendre cette prestation' "

Cette suspension est confirmée par un message du gestionnaire (courriel de M. [E] du 11 octobre 2021, pièce 25 du preneur).

La cour relève toutefois que les factures de la société d'Artemis Mobile Security précitées démontrent que la surveillance payée par le bailleur a ensuite repris et a couvert les mois de novembre et décembre 2021 puis les mois de septembre à décembre 2022 et enfin les mois de janvier à mai 2023.

Selon ces factures, les prestations consistaient en des rondes diurnes ou nocturnes (parfois une seule ronde aléatoire), ces rondes n'étant pas organisées tous les jours.

Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que le bailleur a mis en place une surveillance de novembre à décembre 2021 et de septembre 2022 à mai 2023. Il s'ensuit qu'il a donc pris en compte les problèmes de sécurité du site, même s'il n'établit pas avoir fait réparer la clôture malgré les mises en demeure du preneur.

Il importe peu à cet égard que les prestations de surveillance souscrites par le bailleur aient été moins étendues que celles souscrites par le preneur, ce dernier étant libre de prendre les mesures de sécurités lui paraissant appropriées pour assurer la surveillance de ces locaux, ce qu'il a fait dès octobre 2021.

La cour relève par ailleurs que l'installation de blocs anti-intrusion par le bailleur n'est pas contestée ; de même que la procédure d'expulsion diligentée à l'encontre des gens du voyage dont il ne saurait être reproché au bailleur l'inefficacité immédiate.

Si ces éléments montrent que le bailleur a pris certaines mesures pour assurer la jouissance tranquille de son locataire, les constats réalisés montrent qu'il n'a pas rempli complètement ses obligations en laissant une clôture en mauvais état, ce qui a justifié la surveillance souscrite par le preneur. En conséquence, le bailleur sera condamné par voie d'infirmation, à en supporter une partie des frais de gardiennage. Le préjudice du preneur sera justement évalué à 100 000 euros.

- Sur les troubles de jouissance

Le preneur allègue plusieurs troubles de jouissance (chauffage de l'entrepôt, alimentation en eau chaude, trouble résultant d'un branchement sauvage sur son installation électrique) et fait valoir que ces troubles ont conduit à la perte de l'un de ses principaux clients, la société Immac.

Il chiffre au dispositif de ses conclusions les préjudices qu'il prétend avoir subi au titre du chauffage (43 272 euros), de l'absence d'eau chaude en raison de la défectuosité du ballon d'eau chaude (104 511,77 euros) et du trouble de jouissance né d'un branchement sauvage sur son compteur électrique (12 000 euros) soit un montant total de 159 783,77 euros.

Le bailleur conteste la carence qui lui est reproché dans l'exécution de ses obligations contractuelle et en tout cas toute causalité entre les troubles allégués et la perte du client. Il fait observer que le client en question a résilié son contrat avec le preneur en raison d'une réorientation de sa stratégie. Il ajoute que l'appelant ne démontre pas son préjudice financier.

Sur les troubles de jouissance liés au chauffage et à l'absence d'eau chaude, le tribunal a considéré la demande du preneur sans objet constatant que ce dernier sollicitait de voir juger qu'il ne saurait être tenu aux travaux de réparation des locaux en lieu et place du bailleur alors qu'aucune demande de prise en charge de tels travaux n'était formée.

- Sur les troubles liés au chauffage

Sur ce point, le preneur rappelle que le bail met à la charge du bailleur l'entretien des installations de chauffage PC sécurité et poste de garde, la maintenance et l'entretien de la chaufferie et de la chaudière, la maintenance et l'entretien des réseaux aérothermes.

Il expose que son entrepôt a été privé de chauffage pendant la première partie de la période hivernale en 2021 alors que le bailleur a été relancé à plusieurs reprises sur ce point.

Il conteste que la prise des locaux " en l'état " délie le bailleur de toute responsabilité alors qu'il est usuel de ne pas tester le chauffage lors de la signature du bail.

Il prétend que ses salariés, qui ont dû travailler dans le froid, ont perdu en productivité et que malgré sa défaillance à lui fournir du chauffage, le bailleur a continué à lui facturer des provisions sur charges de chauffage.

Il en déduit qu'il est fondé à réclamer pour la période courant du 1er octobre 2021 au 28 février 2022 une réfaction de loyer de 30 % soit 43 272 euros.

Le bailleur conteste avoir ignoré le problème de chauffage. Il expose au contraire qu'il a su prendre les mesures nécessaires ; que le preneur ne peut pas prétendre avoir perdu un client du fait du dysfonctionnement du chauffage ; qu'il n'a pas délivré de commandement visant la clause résolutoire en rétorsion mais en raison de l'inexécution par le preneur de ses obligations liées au bail.

Il conteste être de mauvaise foi et fait observer que le preneur a, aux termes du bail déclaré, avoir une parfaite connaissance des locaux et les avoir acceptés dans l'état où ils se trouvaient.

Réponse de la cour

L'article 15-2 du bail stipule que " le bailleur souscrira tous les contrats d'entretien et de maintenance nécessaires et fera procéder par des organismes agréés au contrôle périodique du bon fonctionnement des équipements et installations loués (') ainsi que de leur conformité aux normes en vigueur' "

L'annexe 4 précité du bail dans sa rubrique " chauffage et équipements de productions / distribution " met à la charge du bailleur la responsabilité de l'exécution de l'entretien des installations de chauffage électrique, la maintenance et l'entretien de la chaufferie et de la chaudière.

Le bailleur ne discute pas l'existence des problèmes de chauffage de l'entrepôt mais conteste seulement ne pas s'en être préoccupé dès l'interpellation du preneur.

La question du chauffage est circonscrite à l'entrepôt ; il n'est pas allégué qu'elle concernait d'autres locaux, tels que les bureaux.

Plusieurs échanges de courriels sont intervenus avec le gestionnaire du bailleur dès octobre 2021 au sujet du chauffage.

Le premier du 19 octobre 2021 visait à demander " la marche à suivre " pour allumer les aérothermes à gaz de l'entrepôt (pièce 3) ; le deuxième échange (notamment courriels des 3 et 6 décembre 2021) concerne la programmation d'une intervention de la société Pézant pour réaliser une modification du système de mise en marche des aérothermes (pièce 4) ; le troisième du 22 décembre 2021 est ainsi libellé : " les températures négatives rendent les conditions de travail de nos équipes très compliquées entre le manque d'eau chaude et l'absence de chauffage. Avez-vous un retour du propriétaire quant au devis de chauffage' "

Il résulte ensuite du procès-verbal de constat du 13 janvier 2022 qu'après avoir relevé l'existence d'un système de chauffage dans l'entrepôt, l'huissier a constaté une température " ressentie dans ces entrepôts très faible, mais également une humidité qui est notoirement perceptible " ; que plusieurs personnes travaillaient dans l'entrepôt au moment du constat ; qu'il lui a été indiqué que les salariés sont obligés de faire plusieurs pauses pour se réchauffer ; que du matériel, notamment informatique est stocké ; que la partie des cartons d'emballage à l'air libre est " extrêmement froide " ; que des cartons de stockage s'affaissent alors que ce n'était pas le cas du temps où l'entrepôt était chauffé, selon ce qui est rapporté à l'huissier.

Le conseil du preneur a en outre mis en demeure le bailleur de se conformer à son obligation de délivrance par lettre du 31 janvier 2022, en particulier concernant le chauffage (pièce 8, preneur).

Le preneur interpellait à nouveau, par courriel du 14 mars 2022, le gestionnaire sur la réalisation de réparation sur le chauffage (pièce 10). Ce dernier évoquait en réponse une " intervention sur le secondaire " (mail du 14 mars 2022).

Un mail du preneur adressé au gestionnaire le 20 avril 2022 est ainsi libellé : " réalisation des essais de chauffage : ces essais auront lieu courant juin après les travaux que le fournisseur doit réaliser pour passer en basse pression. "

Deux attestations de salariés du preneur (pièce 21) soulignent " les soucis de chauffage " sur le site qui n'ont pas pu être résolus malgré le passage de professionnels qui ont eu, selon les témoins des répercussions sur " la santé " et " la productivité " des salariés.

De ces éléments, il résulte qu'entre octobre 2021 et juin 2022, le chauffage de l'entrepôt était manifestement défaillant.

Pour sa part, le gestionnaire du bailleur a écrit au preneur le 27 octobre 2022 pour lui répondre sur les troubles de jouissance liés à la défaillance du chauffage (pièce 3 du bailleur). Il y indique que le bailleur a réalisé divers travaux dans la sous-station de chauffage " par le remplacement d'équipements ".

Pour le détail des travaux, le courrier renvoie à un message précité du 14 mars 2022 du gestionnaire où l'on peut lire :

" Concernant l'intervention sur le secondaire, plusieurs interventions ont eu lieu avec les constructeurs jeudi dernier et d'autres ont lieu aujourd'hui. Un devis pour le remplacement de petit matériel doit m'être transmis. / Concernant la fuite sur le primaire, le fournisseur lors de son déplacement a constaté plusieurs fuites dont une fuite enterrée. A l'heure actuelle, ce dernier [a] fermé les vannes d'alimentions en vapeur de la sous-station, un autre rendez-vous a été fixé au mardi 15 mars 2022. A la suite de celui-ci, le fournisseur décidera des suites à donner à notre réclamation. "

Le courrier du 27 octobre précité fait état d'une visite par le bailleur des locaux loués le 15 septembre 2022. Il est indiqué " nous avons constaté que les travaux fournisseur n'étaient pas terminés et une nouvelle intervention devait avoir lieu. Normalement une visite commune doit être réalisée avec le fournisseur lorsque les travaux seront terminés. "

Si le bailleur n'a pas ignoré les réclamations du preneur et a fait réaliser des travaux permettant la réparation du chauffage, ce que le preneur admet dans un courrier du 20 septembre 2022 adressé au gestionnaire (pièce 11, preneur), il résulte de ce qui précède que durant la période hivernale 2021 - 2022, le preneur a été privé de chauffage dans l'entrepôt de stockage. Il est d'ailleurs indiqué que des essais de chauffage ne devaient être réalisés qu'en septembre 2022.

Le bailleur a donc manqué à son obligation de délivrance et il ne peut pas se retrancher derrière la clause selon laquelle le preneur a pris les locaux en l'état après les avoir visités. Cette faute est en lien direct avec le préjudice subi par le preneur.

Ce préjudice est constitué essentiellement par la dégradation des conditions de travail des salariés du preneur et des conditions de chauffage qui sont suffisamment établies par les éléments exposés ci-dessus. En revanche, le caractère très vague du mail écrit le 24 novembre 2023 par Mme [N] dont la qualité n'est pas précisée à M. [Z] ne permet de retenir que les problèmes de chauffage et de sécurité ont entraîné la perte d'un client. Au reste, le bailleur fait état d'une lettre de résiliation de ce client du 17 mai 2024, qui explique cette résiliation par une volonté de sa stratégie et une évaluation approfondie de ses besoins logistiques. Le preneur n'apporte pas de réponse sur ce point.

En conséquence, la cour accueillera la demande du preneur à hauteur de la somme de 43 272 euros à laquelle le bailleur sera condamné.

- Sur l'absence d'eau chaude

Il résulte des pièces produites que l'absence d'eau chaude a été signalée au bailleur dès décembre 2021 et que cette difficulté a perduré au moins jusqu'en septembre 2022.

Ainsi, le preneur écrivait au gestionnaire (courriel du 14 décembre 2021) que " suite à l'intervention de notre plombier sur site ce jour qui n'a pas relevé de dysfonctionnement au niveau du ballon d'eau chaude mais un accès à la chaufferie est nécessaire pour vérifier les raccordements " (pièce 4, preneur). Par courriel du 22 décembre 2021, il demandait au gestionnaire de permettre à son plombier d'accéder à la chaufferie " pour le problème lié à l'eau chaude. " (pièce 5, preneur). Le même jour, le gestionnaire répondait que l'eau chaude n'était fournie que par le ballon d'eau chaude installé dans les locaux loués et non par la chaufferie (pièce 6, preneur).

Il est établi que ce problème a perduré entre janvier et septembre 2022 comme le montrent le courrier du 31 janvier 2022 par lequel le conseil du preneur a mis en demeure le bailleur de procéder aux réparations nécessaires pour rétablir l'eau chaude (pièce 8, preneur) et le second courrier de mise en demeure du 20 septembre 2022, où le preneur signalait encore au bailleur le défaut d'eau chaude, l'absence de travaux de réparation alors qu'un devis aurait été établi (pièce 11, preneur).

De la même manière, selon le constat du 13 janvier 2022 réalisé à la demande du preneur (pièce 7, du preneur), l'huissier a relevé le dysfonctionnement de la robinetterie et l'absence totale de production d'eau chaude. Il a constaté que " seule de l'eau froide s'écoule de la robinetterie " au niveau des vasques et des éviers, et que certains mitigeurs automatiques ne fonctionnent pas.

Si les parties admettent que l'absence d'eau chaude provient non d'un dysfonctionnement de la chaufferie mais en réalité de l'état d'entartage du ballon d'eau chaude, elles s'opposent sur la responsabilité de cet état de l'équipement de production d'eau chaude sanitaire.

Le preneur affirme pour sa part que cet état préexistait à son entrée dans les lieux en avril 2021 et explique ne l'avoir découvert que tardivement au motif que le système entre l'état des lieux d'entrée (17 mars 2021) et la date de sa demande de remise en état (le 31 janvier 2022) n'a pas été testé.

Le bailleur conteste cette analyse et affirme que le preneur ne démontre pas que le ballon n'était pas fonctionnel lors de l'entrée dans les lieux.

Il renvoie le preneur à son obligation d'entretien ainsi que le montre le courriel du gestionnaire du 14 mars 2022) qui est ainsi libellé :

"Concernant votre demande d'eau chaude ; comme précédemment stipulé, et confirmé par le fournisseur et le prestataire en charge des travaux, votre eau chaude sanitaire n'est en aucun cas reliée à la chaufferie. Toutefois, je demande au prestataire, afin de démontrer notre bonne volonté, de diagnostiquer votre installation d'eau chaude sanitaire. S'il s'avère que celle-ci est indépendante, il vous appartiendra de régler la facture et de procéder aux travaux de remise en état conformément aux termes de votre bail ci-dessous " Suit un extrait du bail, notamment l'article 15-1 relatif à l'obligation d'entretien du preneur.

La cour relève que le constat d'état des lieux d'entrée s'est borné à relever que le ballon d'eau chaude se trouvait dans un placard des sanitaires ; qu'il était " de marque Ariston " et qu'il était " en bon état " (cf. page 175). Il n'en ressort donc aucune indication sur l'écoulement de l'eau chaude.

Il s'ensuit que le fonctionnement du système de production d'eau chaude n'a pas été vérifié.

Dès lors, aucune conclusion ne peut être tirée de ce constat qui, comme l'indique justement le preneur n'a porté que sur l'état apparent du ballon.

Le constat d'état des lieux de restitution des locaux du 31 décembre 2024 ne comporte pas plus d'indications sur le fonctionnement des robinets et plus généralement sur la distribution d'eau chaude et établit seulement un constat de l'état général des sanitaires.

En tout état de cause, il appartenait au bailleur de fournir des équipements en état de fonctionnement.

Or, aucun élément n'est produit sur l'entretien du ballon avant l'entrée du preneur dans les lieux. Aucun élément n'est fourni sur la réalisation de travaux ou sur le remplacement du ballon.

Le rapport d'audit de juin 2021 de la chaufferie produit par le bailleur en pièce 4 n'apporte aucun éclairage utile tant sur la question de l'eau chaude que du chauffage.

Au regard de ces éléments, la cour retiendra que le bailleur n'a pas satisfait à son obligation de délivrance ce qui a causé un préjudice au preneur. Il sera donc alloué une somme de à 50 000 euros.

- Sur le trouble de jouissance résultant d'un branchement électrique

Le preneur sollicite la somme de 12 000 euros. Il explique avoir subi un départ de feu dans ses locaux le 16 février 2022 qui serait consécutif " à un branchement sauvage " réalisé par les gens du voyage installés sur un terrain voisin ; que l'intervention d'Enedis a imposé une coupure de courant de deux jours engendrant une perte de chiffre d'affaires de 7 600 euros ; qu'il avait portant signalé au bailleur dès le 4 octobre 2021 diverses dégradations en particulier le local électrique fracturé ; que le bailleur n'a ensuite fait procéder à aucune réparation ce qui a facilité le branchement sauvage ultérieur alors que la remise en état du local lui incombait. Il en déduit que le bailleur doit lui rembourser l'électricité consommée par les gens du voyage et l'indemniser de sa perte de chiffre d'affaires. Il conteste en outre l'argument du fait du tiers invoqué par le bailleur et estime que son préjudice ne s'apparente pas à un aléa d'exploitation ou à un risque économique à la charge du preneur.

Le bailleur conteste être responsable des conséquences du départ de feu lié à un branchement électrique sauvage. Il soutient sur le fondement de l'article 1725 du code civil et du bail ne pas être responsable du fait de tiers ; qu'en tout état de cause, dès l'intrusion des gens du voyage sur son terrain, il a engagé des procédures pour les faire expulser en obtenant une décision en ce sens le 29 novembre 2023. Il ajoute qu'une clause de non-recours est expressément prévue au bail ; qu'il est faux d'affirmer que les gens du voyage ont désorganisé l'activité du preneur puisqu'ils n'ont jamais occupé le terrain loué ; que le preneur ne démontre par aucune plainte ses allégations d'insécurité ; que les intrusions ne résultent pas d'un mauvais entretien du portail mais du comportement de tiers non maîtrisable. Il conteste la conséquence de baisse de productivité des salariés du preneur, qui n'est étayée par aucun élément.

Réponse de la cour

L'article 1725 du code civil dispose :

Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Selon ce texte, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que les tiers apportent par voie de fait à sa jouissance (par exemple, 3e Civ., 10 novembre 1987, n° 86-13.254, publié ; Civ 3è, 28 juin 2000, n° 98-20.406. Seule une faute du bailleur dans ses obligations pourrait empêcher celui-ci de se prévaloir de cette exonération de garantie (3e Civ., 28 février 1990, n° 88-14.028, publié).

Le preneur peut seulement agir directement contre les tiers dans les conditions du droit commun des articles 1240 et suivants du code civil, ou sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Selon la jurisprudence bien assise le bailleur doit garantir le preneur contre les prétentions des tiers à un droit sur la chose louée, alors qu'il ne doit aucune garantie au locataire lorsque le trouble est de fait et que les tiers ne prétendent à aucun titre sur le bien loué "

L'article 19 " clause de non-recours contre le bailleur "

" Compte tenu de l'article 18-3 du Bail, le Preneur renonce en particulier expressément à tous recours en responsabilité contre le Bailleur, ainsi qu'à poursuivre la résiliation du Bail ou à invoquer l'exception d'inexécution pour interrompre le paiement des loyers :

- En cas de vol, tentative de vol, cambriolage ou toute autre acte délictueux ou criminel ou toute autre voie de fait dont le Preneur pourrait être victime dans les Lieux Loués ou les parties communes de l'Immeuble dont dépendent des Lieux Loués. Il devra faire son affaire personnelle de la garde et la surveillance de ses locaux ".

La présence de " gens du voyage " sur le terrain voisin des locaux loués n'est pas discutée. Elle est attestée notamment par le constat d'huissier du 6 octobre 2023 (pièce 16, preneur).

Le bailleur justifie avoir engagé une procédure judiciaire d'expulsion. Il est ainsi versé en pièce 16 un procès-verbal de tentative d'expulsion du 12 janvier 2024 fondé sur une ordonnance du 29 novembre 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire de Pontoise.

Il est établi par ses courriers aux débats que le preneur avait averti le bailleur de dégradations d'une armoire EDF en octobre 2021 et d'un départ de feu provenant du local " TGBT " en février 2022.

Ainsi, selon la lettre de mise en demeure du 2 novembre 2021, le preneur a signalé au gestionnaire qu'un local EDF a été fracturé le 4 octobre 2021 et que le gardien du site a fait état le 28 octobre 2021 d'une nouvelle tentative d'intrusion des gens du voyage en le soudoyant (pièce 16).

Par courrier du 24 février 2022, le preneur a signalé au gestionnaire avoir constaté l'absence totale d'électricité dans le bâtiment le 16 février 2022 au matin ; qu'une odeur de brûlé s'échappait du local " TGBT " ; que le technicien Enedis a constaté qu'un sinistre a eu lieu " après compteur ".

Le courrier est ensuite ainsi libellé : " Par ailleurs, il a été également constaté qu'il semblerait qu'un branchement sauvage ait été réalisé et serait de toute vraisemblance à l'origine du départ du feu. De plus, ce raccordement abusif a été fait après compteur et de ce fait, les consommations liées à ce raccordement sont mêlées aux nôtres et nous serons donc facturées (') D'autre part, JEP a connu une perte de chiffre d'affaires consécutives au sinistre de 7 600 euros HT sur la période du 16 au 17 février 2022 pendant laquelle l'électricité était coupée (') Par la présente, nous vous demandons de bien vouloir appliquer une répartition des consommations d'électricité sur la base des mois précédant l'occupation des gens du voyage ; de bien vouloir procéder au remboursement lié à la perte de chiffre d'affaires' "

Il résulte de ce qui a été retenu précédemment que l'incident allégué s'est produit à une période où le bailleur n'avait pas organisé de surveillance, ce qui n'est pas le cas du preneur qui justifie qu'une surveillance de ses locaux était active en février 2022.

Toutefois, l'incendie ou sa cause alléguée n'est établi par aucun élément tel qu'un rapport d'Enedis, une plainte ou une enquête.

A supposer que l'incendie ait été la conséquence d'une intrusion d'un tiers ayant ensuite réalisé un branchement électrique, le bailleur démontre par la procédure qu'il a engagée ne pas avoir négligé le risque d'intrusion provenant de l'occupation irrégulière du terrain voisin, même s'il ne justifie pas de la réparation du grillage, comme mentionné précédemment. En outre, selon l'article 1733 du code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Au reste, la cour relève que la surveillance mise en place par le preneur n'a pas empêché le dommage allégué.

Il en résulte que le bailleur ne peut être tenu de garantir le preneur du préjudice supposément causé par une intrusion des gens du voyage installés sur le terrain voisin.

En tout état de cause, l'existence du préjudice allégué n'est établie par aucune pièce.

Dès lors, la demande d'indemnisation à hauteur de 12 000 euros ne peut être accueillie. Le jugement sera confirmé.

- Sur la compensation

Estimant que sa créance contre le bailleur est certaine, liquide et exigible comme celle du bailleur à son encontre, le preneur sollicite l'infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de compensation et que celle-ci soit ordonnée entre les créances réciproques des parties.

Contestant les demandes pécuniaires du preneur, le bailleur s'oppose à la compensation et considère qu'il n'existe pas de dettes connexes.

Réponse de la cour

L'article 1347 du code civil dispose :

La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L'article 1347-1 du même code prévoit :

Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Il a été retenu précédemment que le bailleur disposait à l'encontre du preneur d'une créance ainsi composée :

- 508 640,26 + 25 000 = 533 640,26 euros au titre de la dette locative arrêtée à avril 2024 et de la clause d'attribution des dépôts de garantie dont le montant a été réduit par la cour ;

- 20 000 euros au titre de la clause pénale de l'article 13 du bail ;

- 41 696,08 euros au titre des intérêts de retard.

Total : 595 336,31 euros.

Il a été en outre retenu que le preneur disposait d'une créance à l'encontre du bailleur ainsi composée :

- 43 272 euros (chauffage) ;

- 50 000 euros (eau chaude) ;

Total : 93 272 euros.

Il y a lieu d'ordonner la compensation entre ces créances.

En conséquence, le preneur sera condamné, par voie d'infirmation, à payer au bailleur la somme de 595 336,31 - 93 272 = 502 062,31 euros.

- Sur les délais de paiement

Subsidiairement, dans le cas où subsisterait un reliquat en faveur du bailleur, le preneur demande à ce que le montant et le cas échéant, le nombre des échéances fixées par les premiers juges soit réévalué.

Le bailleur sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a accordé 12 mensualités pour le paiement de la dette locative, des intérêts de retard et la clause pénale.

Réponse de la cour

Tout comme en première instance, la société JEP ne communique à hauteur de cour aucun élément sur sa situation financière.

Cependant, à l'instar de ce que le premier juge a relevé, la cour observe que l'intimé ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement selon les modalités prévues par le jugement.

La cour accordera en conséquence au preneur la possibilité d'apurer sa dette en 12 mensualités dans les conditions prévues au dispositif.

- Sur les demandes accessoires

L'appelant sollicite la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles et l'intimé la somme de 20 000 euros.

Chacune des parties ayant succombé partiellement sur ses prétentions, la cour rejettera les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement,

Ecarte des débats les conclusions n°3 de l'appelant notifiées le 7 janvier 2026 à 18 h 55 ainsi que sa pièce n°21 ;

Dit recevable la demande nouvelle de la société CGL Hungary Investment tendant à augmenter sa demande de condamnation pécuniaire de 750 397,14 euros formée devant le premier juge à 1 293 790,14 euros ;

Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné la société JEP à payer à la société CGL Hungary Investment la somme de 750 397,14 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 2 avril 2024, terme de mars inclus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé ;

Dit que la clause attributive de dépôt de garantie est manifestement excessive et dit qu'elle est réduite à 25 000 euros ;

Condamne la société JEP à payer à la société CGL Hungary Investment la somme de 533 640,26 euros ;

Condamne la société CGL Hungary Investment à payer à la société JEP les sommes de 43 272 euros et 50 000 euros soit la somme globale de 93 272 euros

Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties à concurrence de la moindre des sommes;

Autorise la société JEP à s'acquitter du reliquat après compensation , soit la somme de 502 062,31 euros en 12 mensualités, les 11 premières de 41 840 euros et la 12ème de 41 822,31 euros ;

Dit que le premier versement interviendra dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que les autres versements interviendront le 1er jour de chaque mois suivant le premier paiement ;

Dit toutefois qu'à défaut de versement d'une seule mensualité à la bonne date, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, 15 jours après une mise en demeure restée sans effet ;

Rejette les autres demandes des parties ;

Condamne la société JEP aux dépens d'appel ;

Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT,