CA Rouen, ch. civ. et com., 16 avril 2026, n° 25/03435
ROUEN
Arrêt
Autre
N° RG 25/03435 - N° Portalis DBV2-V-B7J-KB7V
COUR D'APPEL DE ROUEN
CH. CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 16 AVRIL 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
25/00078
Ordonnace du président du tribunal judiciaire de Rouen du 12 août 2025
APPELANTE :
Société LE COMPTOIR D'[Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée et assistée par Me Baptiste MARTIN, avocat au barreau de ROUEN
INTIMEE :
S.C.I. ARENA
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN, et assistée par Me Anne sophie FINOCCHIARO de la SELAS FIDAL, avocat au barreau d'ANGERS substituée par Me Julia LEVEQUE, avocat au barreau d'ANGERS, plaidant.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 05 février 2026 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme VANNIER, présidente de chambre
M. URBANO, conseiller
Mme MENARD-GOGIBU, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme RIFFAULT, greffière
DEBATS :
A l'audience publique du 05 février 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 16 avril 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme VANNIER, présidente de chambre et par Mme RIFFAULT, greffière.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 14 novembre 2017, la S.C.I. Arena a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. Le Comptoir d'[Y] un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 19.540,08 euros, pour une durée de neuf années.
Le 5 septembre 2024, la société Arena a fait délivrer un commandement de payer de 12.966,27 euros à la société Le Comptoir d'[Y], au titre des loyers et charges arrêtés au 4 septembre 2024.
Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, la société Arena a fait assigner en référé la société Le Comptoir d'[Y] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et sa condamnation provisionnelle à une somme de 21.555,23 euros correspondant aux arriérés de loyer.
Par ordonnance de référé du 12 août 2025, le tribunal judiciaire de Rouen a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu le 14 novembre 2017 entre la société Arena et la société Le Comptoir d'[Y], portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;
- constaté en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 5 octobre 2024 ;
- ordonné l'expulsion de tout occupant, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- fixé l'indemnité d'occupation due par la société Le Comptoir d'[Y] à la somme mensuelle de 3.871,62 euros et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, et condamné à titre provisionnel la société Le Comptoir d'[Y] en tant que de besoin au paiement de cette somme au profit de la bailleresse ;
- condamné la société Le Comptoir d'[Y] aux dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;
- condamné la société Le Comptoir d'[Y] à payer à la société Arena la somme 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties.
La société Le Comptoir d'[Y] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 15 septembre 2025.
Par ordonnance de référé du 3 décembre 2025, la cour d'appel de Rouen a rejeté la demande d'arrêt d'exécution provisoire formée par la société Le Comptoir d'[Y].
EXPOSE DES PRETENTIONS
Vu les conclusions du 2 février 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société Le Comptoir d'[Y] qui demande à la cour de :
- recevoir l'appel de la société Le Comptoir d'[Y] ;
- dire et juger recevables les prétentions de la société Le Comptoir d'[Y] ;
- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 12 août 2025 dont appel.
En conséquence
- accorder à la société Le Comptoir d'[Y] des délais de paiement et dire qu'elle s'acquittera de sa condamnation en onze mensualités de 1.080 euros TTC chacune, le solde en une douzième mensualité de 1.086,27 euros TTC ;
- suspendre les effets de l'acquisition des clauses résolutoires du bail commercial, le temps des délais impartis au terme de la décision à intervenir ;
- rejeter l'ensemble des demandes de la société Arena ;
- condamner la société Arena au paiement à la société Le Comptoir d'[Y], d'une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
Vu les conclusions du 3 février 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société Arena qui demande à la cour de :
- juger irrecevable la demande formée par la société Le Comptoir d'[Y] tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial, s'agissant d'une demande nouvelle qui n'a pas été formée dans le cadre de la procédure de référé devant le tribunal judiciaire de Rouen ;
- confirmer l'ordonnance des référés en date du 12 août 2025 rendue par le président tribunal judiciaire de Rouen, en l'ensemble de ses dispositions.
En conséquence,
- débouter la société Le Comptoir d'[Y] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la société Le Comptoir d'[Y] au règlement, au profit de la société Arena, de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Le Comptoir d'[Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel que la S.E.L.A.R.L. Gray Scolan, Avocats associés, sera autorisée à recouvrer, pour ceux-là concernant, en vertu de l'article 699 du même code.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire
Moyens des parties
La société Arena soutient que :
* s'agissant d'une demande nouvelle formée en cause d'appel, la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial est irrecevable ;
* en cause d'appel, la société Le Comptoir d'[Y] procède par voie d'affirmation en déclarant que son conseil aurait soutenu oralement lors de l'audience plaidoirie sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement ;
* indépendamment du caractère oral ou écrit de la procédure en référé devant le président du tribunal judiciaire, la société Le Comptoir d'[Y] n'a jamais développé le moindre argumentaire, que ce soit oralement ou dans des écritures.
La société Le Comptoir d'[Y] réplique que :
* lors de l'audience du 3 avril 2025, elle a présenté oralement ses prétentions aux fins d'octroi de délais de paiement et de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire qui ont été rappelées aux termes de sa note en délibéré ;
* si toutefois, ses prétentions venaient à être jugées comme nouvelles, il sera rappelé que tout preneur peut légitimement présenter une demande de délais de paiement pour la première fois en appel.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. »
Est recevable la demande du preneur formée pour la première fois en appel tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans un bail, qui tendent à faire écarter celle du bailleur en paiement et en constatation de la résiliation du contrat de location.
Il s'ensuit qu'il est inutile de rechercher si la société Le Comptoir d'[Y] a, en première instance, présenté une telle demande en tout état de cause recevable devant la cour.
L'exception d'irrecevabilité de la demande tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et sur les délais de paiement rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire
Moyens des parties
La société Le Comptoir d'[Y] soutient que :
* elle a rencontré de sévères difficultés en raison des crises successives qui ont provoqué une hausse brutale des coûts de l'approvisionnement en énergie, une augmentation du cours des matières premières et denrées alimentaires, un allongement des délais de règlement des clients ou encore une baisse de la consommation des ménages ;
* bien que son chiffre d'affaires au titre de l'exercice clos le 30 septembre 2024 soit légèrement en croissance par rapport à l'exercice précédent, son excédent brut d'exploitation s'est sensiblement dégradé et traduit un net recul de sa marge ;
* la SCI Arena lui a fait part en 2023 de son projet de démolition du bâtiment au sein duquel se situent les locaux donnés à bail lequel devait aboutir à une résiliation anticipée du bail commercial ; elle a volontairement réduit son activité afin de faciliter le déménagement prochain de son activité ; les négociations ont été rompues à la fin de l'année 2023 suite à un désaccord sur le montant de l'indemnité de résiliation ; la baisse de chiffre d'affaires liée à ce ralentissement de l'activité a généré des tensions de trésorerie ;
* elle a été victime de troubles anormaux de jouissance ayant perturbé l'exploitation de son activité en raison de coupures d'électricité en juillet et août 2024 dont la fourniture doit pourtant être assurée et garantie par la SCI Arena ;
* en gage de sa bonne foi, elle a d'elle-même proposé un échéancier à la SCI Arena dans les semaines qui ont suivi la délivrance du commandement de payer ce que l'intimée a délibérément choisi d'ignorer ; les parties ont échangé et le 8 juillet 2024, elle a payé 5000 euros le lendemain de la réception de la mise en demeure d'avoir à payer la somme de 9309,23 euros ;
* le seul retard dans le paiement des loyers n'est pas, par nature, constitutif d'une mauvaise foi imputable au preneur ; il lui est uniquement reproché de ne pas avoir été en mesure de régler une dette équivalente à un trimestre et demi de loyer, à l'exclusion de tout autre manquement ;
* la résiliation du bail commercial et son expulsion entraîneraient des conséquences irrémédiables sur la poursuite de son activité ;
* sa situation comptable arrêtée au 31 mars 2025 fait apparaître un résultat bénéficiaire ; elle est à jour du règlement de son loyer courant ; le bilan définitif de l'exercice clos le 30 septembre 2025 confirme l'amélioration de la situation ;
* les revenus locatifs du groupe BMG laissent difficilement à penser que la dette locative laissée impayée par la société Le Comptoir d'[Y] (12.966,27 euros ITC) a irrémédiablement fragilisé sa situation financière.
La société Arena réplique que :
* la locataire a fait preuve de mauvaise foi en ignorant les réclamations formées par son bailleur ; à l'audience du 3 avril 2025 devant le juge des référés, elle n'avait honoré aucun des loyers et charges dus depuis le mois de juillet 2024 ; elle s'est rendue débitrice d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer mensuel ;
* au début de l'année 2024, la locataire avait déjà cessé de régler les factures émises sans donner d'explications contraignant la SCI Arena à faire délivrer des commandements de payer; elle n'a pas davantage obtenu de réponses à ses courriers de mise en demeure ;
* lors de la crise sanitaire la SCI Arena a consenti des franchises de loyers pour soutenir la locataire dans ses difficultés ;
* la société Le Comptoir d'[Y] soutient que son chiffre d'affaires aurait été impacté par le projet de la SCI Arena tendant à la vente de l'immeuble sans en justifier et elle reconnaît même que son chiffre d'affaires au titre de l'exercice clos 2024 a progressé par rapport à l'exercice précédent ;
* à l'occasion des échanges sur le montant d'une éventuelle indemnité d'éviction, elle a constamment rappelé que la société Le Comptoir d'[Y] ne devait en aucun cas cesser son activité ; la locataire n'a jamais produit la moindre pièce pour prouver qu'une date de déménagement aurait été fixée ;
* la SCI Arena a sollicité la communication des éléments nécessaires à la prise en charge d'éventuels dommages en lien avec la coupure électrique sans qu'aucune réponse ne lui soit donnée ;
* le bilan comptable positif au titre de l'exercice clos 2025 achève de démontrer que l'appelante est en mesure de régler les condamnations prononcées à son encontre, et qu'elle cherche uniquement à gagner du temps ;
* si la SCI Arena appartient au Groupe BMG qui serait une foncière immobilière avec d'importants revenus locatifs cela n'autorise pas un preneur à s'exonérer du paiement des sommes dues en vertu d'un bail ;
* le règlement de la dette a eu lieu après l'audience et uniquement en réaction à la procédure judiciaire introduite ; elle avait alerté à de multiples reprises le gérant de la société Le Comptoir d'[Y] concernant la situation de ses impayés et celui-ci n'a jamais donné la moindre suite à ces courriers de mise en demeure et mails de juillet 2024 ;
* alors que la libération des locaux aurait permis à l'appelante d'économiser le paiement d'une indemnité d'occupation, celle-ci préfère se maintenir dans les lieux sans respecter les termes de l'ordonnance dont appel ;
* la société Le Comptoir d'[Y] n'apporte aucune garantie de nature à sécuriser le paiement de la dette.
Réponse de la cour
L'article 834 du code de procédure civile dispose que, « Dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du droit au bail.
L'article L 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.»
Aux termes de l'article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce : «Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.»
Par renvoi de ce texte aux dispositions de l'article 1343-5 du Code civil, ces délais peuvent être consentis en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, dans la limite de deux années.
Saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue et elle peut, saisie d'une demande de délais du preneur, les accorder même à titre rétroactif et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement visant ladite clause, celle-ci étant réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère dans les conditions fixées par la décision.
La discussion qui existe entre les parties sur une indemnité qui serait à verser à la société Le Comptoir d'[Y] en raison d'un projet de démolition de l'immeuble dans lequel se trouve le local occupé par l'appelante n'est pas l'objet du présent du litige de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte.
Le 5 septembre 2024, la société Arena a fait délivrer à la société Le Comptoir d'[Y] un commandement de payer la somme de 12.966,27 euros au titre de loyers et charges impayés arrêtés au 4 septembre 2024.
Il n'est pas discuté que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois imparti au locataire.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc effectivement réunies à la date du 5 octobre 2024 comme constaté à bon droit par le premier juge.
La dette locative de 12.966,27 euros visée par le commandement de payer et correspondant au solde des loyers et charges du 2ème trimestre 2024 et aux loyers et charges du 3ème trimestre 2024 a été réglée par virements des 17 et 18 avril 2025 soit pendant le délibéré qui a suivi l'audience du 3 avril 2025 devant le juge des référés qui a autorisé la société Le Comptoir d'[Y] à transmettre les justificatifs des paiements, cette dernière s'étant engagée à régler la totalité de sa dette locative.
En outre à ces mêmes dates la société Le Comptoir d'[Y] a réglé le solde de la taxe foncière 2024, le loyer et les charges du 1er trimestre 2025, le loyer et charges des mois d'avril et un acompte sur le loyer et charges du mois de mai 2025 soit au total la somme de 25 733,61 euros, celle de 12 966,27 euros visée par le commandement y étant comprise.
Ces paiements sont admis par la société Arena qui a, par note du 30 avril 2025 adressée au juge des référés, indiqué avoir bien reçu le paiement annoncé de 25 733,61 euros par virements des 17 et 22 avril 2025.
Contrairement à ce que soutient la bailleresse, à réception du commandement de payer du 5 septembre 2024, la société Le Comptoir d'[Y] s'est manifestée et a sollicité un étalement du paiement de la dette par un courrier du 30 septembre 2024 aux termes duquel elle a évoqué ses difficultés de paiements notamment en raison d'une coupure du réseau électrique le 25 juillet 2024 puis en août qui a eu pour effet la perte des denrées alimentaires périssables stockées dans ses installations frigorifiques, la société Le Comptoir d'[Y] évaluant son préjudice à 16 000 euros.
Ces coupures d'électricité sur le site, survenues en juillet et août 2024 qui ont perturbé l'activité de la société Le Comptoir d'[Y] ont été entièrement reconnues par la SCI Arena.
Ainsi par son courrier en réponse du 15 octobre 2024 la société Arena a sollicité de la locataire des informations et des justificatifs sur le préjudice subi, sans toutefois répondre à la demande de délais de paiement.
Il convient de relever la concomitance de ces troubles de jouissance (juillet/août 2024) et des difficultés dans le paiement des loyers visés par le commandement (mai/juin/juillet/août 2024).
Dans ce contexte, nonobstant la franchise de loyers qui lui a été accordée par le bailleur durant cinq mois en 2020 en raison de la crise sanitaire et de la délivrance d'un précédent commandement de payer délivré le 26 février 2024, la mauvaise foi prêtée à la société Le Comptoir d'[Y] dans son retard de paiement des loyers réclamés au titre des 2ème et 3ème trimestres 2024 n'est pas caractérisée, la cour relevant que dans la suite de la mise en demeure de payer datée 4 juillet 2024, le locataire a effectué un virement de 5000 euros le 8 juillet 2024.
Il ressort des pièces produites par la société Le Comptoir d'[Y], notamment son bilan de l'exercice clos le 30 septembre 2025 une amélioration de sa situation financière avec un résultat bénéficiaire de 12.424 euros alors qu'il était négatif le 30 septembre 2024 (- 6047 euros). Et elle justifie régler mensuellement la somme de 3219,74 euros au titre du loyer courant (trois virements de ce montant d'octobre à décembre 2025).
L'appelante démontre dès lors sa capacité à s'acquitter du loyer courant et des charges et elle a apuré sa dette locative réclamée par le commandement de payer du 5 septembre 2024 par virements dont le dernier réceptionné selon le bailleur le 22 avril 2025.
Ainsi les efforts consentis par la société Le Comptoir d'[Y] et la démonstration de sa capacité de paiement justifient que lui soient accordés des délais rétroactifs, suspensifs de la clause résolutoire du bail, qui sont possibles en la cause puisque la résiliation du bail n'a pas été constatée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.
Par conséquent, il convient d'accorder à la société Le Comptoir d'[Y] un délai de paiement rétroactif jusqu'au 22 avril 2025 et de constater que celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire n'a pas produit ses effets et est réputée ne pas avoir joué.
L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du contrat de bail commercial du fait de l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit, ordonné l'expulsion de la société Le Comptoir d'[Y] et condamné cette dernière à une indemnité d'occupation
Sur les dépens et frais irrépétibles
Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.
La société Le Comptoir d'[Y] qui n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti à l'origine de la procédure, supportera la charge des dépens d'appel.
Compte tenu des circonstances de l'affaire, il n'y a pas lieu à indemnisation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,
Confirme l'ordonnance rendue le 12 août 2025 en ce qu'elle constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 5 octobre 2024 et en ce qu'elle condamne la SARL Le Comptoir d'[Y] à payer à la SCI Arena la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
L'infirme en ses autres dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare recevable la demande de la SARL Le Comptoir d'[Y] tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire,
Accorde des délais rétroactifs jusqu'au 22 avril 2025 à la SARL Le Comptoir d'[Y] pour apurer les causes du commandement et ses suites ;
Dit que par l'effet des délais rétroactifs accordés jusqu'au 22 avril 2025 à la SARL Le Comptoir d'[Y] pour apurer les causes du commandement et ses suites, la clause résolutoire du bail est réputée n'avoir jamais joué,
Déboute en conséquence la SCI Arena de ses demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail commercial, à l'expulsion de la SARL Le Comptoir d'[Y], au paiement d'une indemnité d'occupation,
Condamne la SARL Le Comptoir d'[Y] aux dépens d'appel,
Déboute la SARL Le Comptoir d'[Y] et la SCI Arena de leurs demandes présentées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente,
COUR D'APPEL DE ROUEN
CH. CIVILE ET COMMERCIALE
ARRET DU 16 AVRIL 2026
DÉCISION DÉFÉRÉE :
25/00078
Ordonnace du président du tribunal judiciaire de Rouen du 12 août 2025
APPELANTE :
Société LE COMPTOIR D'[Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée et assistée par Me Baptiste MARTIN, avocat au barreau de ROUEN
INTIMEE :
S.C.I. ARENA
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN, et assistée par Me Anne sophie FINOCCHIARO de la SELAS FIDAL, avocat au barreau d'ANGERS substituée par Me Julia LEVEQUE, avocat au barreau d'ANGERS, plaidant.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 05 février 2026 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme VANNIER, présidente de chambre
M. URBANO, conseiller
Mme MENARD-GOGIBU, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme RIFFAULT, greffière
DEBATS :
A l'audience publique du 05 février 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 16 avril 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme VANNIER, présidente de chambre et par Mme RIFFAULT, greffière.
*
* *
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 14 novembre 2017, la S.C.I. Arena a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. Le Comptoir d'[Y] un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 19.540,08 euros, pour une durée de neuf années.
Le 5 septembre 2024, la société Arena a fait délivrer un commandement de payer de 12.966,27 euros à la société Le Comptoir d'[Y], au titre des loyers et charges arrêtés au 4 septembre 2024.
Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, la société Arena a fait assigner en référé la société Le Comptoir d'[Y] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et sa condamnation provisionnelle à une somme de 21.555,23 euros correspondant aux arriérés de loyer.
Par ordonnance de référé du 12 août 2025, le tribunal judiciaire de Rouen a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu le 14 novembre 2017 entre la société Arena et la société Le Comptoir d'[Y], portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;
- constaté en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 5 octobre 2024 ;
- ordonné l'expulsion de tout occupant, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- fixé l'indemnité d'occupation due par la société Le Comptoir d'[Y] à la somme mensuelle de 3.871,62 euros et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, et condamné à titre provisionnel la société Le Comptoir d'[Y] en tant que de besoin au paiement de cette somme au profit de la bailleresse ;
- condamné la société Le Comptoir d'[Y] aux dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;
- condamné la société Le Comptoir d'[Y] à payer à la société Arena la somme 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties.
La société Le Comptoir d'[Y] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 15 septembre 2025.
Par ordonnance de référé du 3 décembre 2025, la cour d'appel de Rouen a rejeté la demande d'arrêt d'exécution provisoire formée par la société Le Comptoir d'[Y].
EXPOSE DES PRETENTIONS
Vu les conclusions du 2 février 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société Le Comptoir d'[Y] qui demande à la cour de :
- recevoir l'appel de la société Le Comptoir d'[Y] ;
- dire et juger recevables les prétentions de la société Le Comptoir d'[Y] ;
- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 12 août 2025 dont appel.
En conséquence
- accorder à la société Le Comptoir d'[Y] des délais de paiement et dire qu'elle s'acquittera de sa condamnation en onze mensualités de 1.080 euros TTC chacune, le solde en une douzième mensualité de 1.086,27 euros TTC ;
- suspendre les effets de l'acquisition des clauses résolutoires du bail commercial, le temps des délais impartis au terme de la décision à intervenir ;
- rejeter l'ensemble des demandes de la société Arena ;
- condamner la société Arena au paiement à la société Le Comptoir d'[Y], d'une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
Vu les conclusions du 3 février 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société Arena qui demande à la cour de :
- juger irrecevable la demande formée par la société Le Comptoir d'[Y] tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial, s'agissant d'une demande nouvelle qui n'a pas été formée dans le cadre de la procédure de référé devant le tribunal judiciaire de Rouen ;
- confirmer l'ordonnance des référés en date du 12 août 2025 rendue par le président tribunal judiciaire de Rouen, en l'ensemble de ses dispositions.
En conséquence,
- débouter la société Le Comptoir d'[Y] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la société Le Comptoir d'[Y] au règlement, au profit de la société Arena, de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Le Comptoir d'[Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel que la S.E.L.A.R.L. Gray Scolan, Avocats associés, sera autorisée à recouvrer, pour ceux-là concernant, en vertu de l'article 699 du même code.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire
Moyens des parties
La société Arena soutient que :
* s'agissant d'une demande nouvelle formée en cause d'appel, la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial est irrecevable ;
* en cause d'appel, la société Le Comptoir d'[Y] procède par voie d'affirmation en déclarant que son conseil aurait soutenu oralement lors de l'audience plaidoirie sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement ;
* indépendamment du caractère oral ou écrit de la procédure en référé devant le président du tribunal judiciaire, la société Le Comptoir d'[Y] n'a jamais développé le moindre argumentaire, que ce soit oralement ou dans des écritures.
La société Le Comptoir d'[Y] réplique que :
* lors de l'audience du 3 avril 2025, elle a présenté oralement ses prétentions aux fins d'octroi de délais de paiement et de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire qui ont été rappelées aux termes de sa note en délibéré ;
* si toutefois, ses prétentions venaient à être jugées comme nouvelles, il sera rappelé que tout preneur peut légitimement présenter une demande de délais de paiement pour la première fois en appel.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. »
Est recevable la demande du preneur formée pour la première fois en appel tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans un bail, qui tendent à faire écarter celle du bailleur en paiement et en constatation de la résiliation du contrat de location.
Il s'ensuit qu'il est inutile de rechercher si la société Le Comptoir d'[Y] a, en première instance, présenté une telle demande en tout état de cause recevable devant la cour.
L'exception d'irrecevabilité de la demande tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et sur les délais de paiement rétroactifs et la suspension des effets de la clause résolutoire
Moyens des parties
La société Le Comptoir d'[Y] soutient que :
* elle a rencontré de sévères difficultés en raison des crises successives qui ont provoqué une hausse brutale des coûts de l'approvisionnement en énergie, une augmentation du cours des matières premières et denrées alimentaires, un allongement des délais de règlement des clients ou encore une baisse de la consommation des ménages ;
* bien que son chiffre d'affaires au titre de l'exercice clos le 30 septembre 2024 soit légèrement en croissance par rapport à l'exercice précédent, son excédent brut d'exploitation s'est sensiblement dégradé et traduit un net recul de sa marge ;
* la SCI Arena lui a fait part en 2023 de son projet de démolition du bâtiment au sein duquel se situent les locaux donnés à bail lequel devait aboutir à une résiliation anticipée du bail commercial ; elle a volontairement réduit son activité afin de faciliter le déménagement prochain de son activité ; les négociations ont été rompues à la fin de l'année 2023 suite à un désaccord sur le montant de l'indemnité de résiliation ; la baisse de chiffre d'affaires liée à ce ralentissement de l'activité a généré des tensions de trésorerie ;
* elle a été victime de troubles anormaux de jouissance ayant perturbé l'exploitation de son activité en raison de coupures d'électricité en juillet et août 2024 dont la fourniture doit pourtant être assurée et garantie par la SCI Arena ;
* en gage de sa bonne foi, elle a d'elle-même proposé un échéancier à la SCI Arena dans les semaines qui ont suivi la délivrance du commandement de payer ce que l'intimée a délibérément choisi d'ignorer ; les parties ont échangé et le 8 juillet 2024, elle a payé 5000 euros le lendemain de la réception de la mise en demeure d'avoir à payer la somme de 9309,23 euros ;
* le seul retard dans le paiement des loyers n'est pas, par nature, constitutif d'une mauvaise foi imputable au preneur ; il lui est uniquement reproché de ne pas avoir été en mesure de régler une dette équivalente à un trimestre et demi de loyer, à l'exclusion de tout autre manquement ;
* la résiliation du bail commercial et son expulsion entraîneraient des conséquences irrémédiables sur la poursuite de son activité ;
* sa situation comptable arrêtée au 31 mars 2025 fait apparaître un résultat bénéficiaire ; elle est à jour du règlement de son loyer courant ; le bilan définitif de l'exercice clos le 30 septembre 2025 confirme l'amélioration de la situation ;
* les revenus locatifs du groupe BMG laissent difficilement à penser que la dette locative laissée impayée par la société Le Comptoir d'[Y] (12.966,27 euros ITC) a irrémédiablement fragilisé sa situation financière.
La société Arena réplique que :
* la locataire a fait preuve de mauvaise foi en ignorant les réclamations formées par son bailleur ; à l'audience du 3 avril 2025 devant le juge des référés, elle n'avait honoré aucun des loyers et charges dus depuis le mois de juillet 2024 ; elle s'est rendue débitrice d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer mensuel ;
* au début de l'année 2024, la locataire avait déjà cessé de régler les factures émises sans donner d'explications contraignant la SCI Arena à faire délivrer des commandements de payer; elle n'a pas davantage obtenu de réponses à ses courriers de mise en demeure ;
* lors de la crise sanitaire la SCI Arena a consenti des franchises de loyers pour soutenir la locataire dans ses difficultés ;
* la société Le Comptoir d'[Y] soutient que son chiffre d'affaires aurait été impacté par le projet de la SCI Arena tendant à la vente de l'immeuble sans en justifier et elle reconnaît même que son chiffre d'affaires au titre de l'exercice clos 2024 a progressé par rapport à l'exercice précédent ;
* à l'occasion des échanges sur le montant d'une éventuelle indemnité d'éviction, elle a constamment rappelé que la société Le Comptoir d'[Y] ne devait en aucun cas cesser son activité ; la locataire n'a jamais produit la moindre pièce pour prouver qu'une date de déménagement aurait été fixée ;
* la SCI Arena a sollicité la communication des éléments nécessaires à la prise en charge d'éventuels dommages en lien avec la coupure électrique sans qu'aucune réponse ne lui soit donnée ;
* le bilan comptable positif au titre de l'exercice clos 2025 achève de démontrer que l'appelante est en mesure de régler les condamnations prononcées à son encontre, et qu'elle cherche uniquement à gagner du temps ;
* si la SCI Arena appartient au Groupe BMG qui serait une foncière immobilière avec d'importants revenus locatifs cela n'autorise pas un preneur à s'exonérer du paiement des sommes dues en vertu d'un bail ;
* le règlement de la dette a eu lieu après l'audience et uniquement en réaction à la procédure judiciaire introduite ; elle avait alerté à de multiples reprises le gérant de la société Le Comptoir d'[Y] concernant la situation de ses impayés et celui-ci n'a jamais donné la moindre suite à ces courriers de mise en demeure et mails de juillet 2024 ;
* alors que la libération des locaux aurait permis à l'appelante d'économiser le paiement d'une indemnité d'occupation, celle-ci préfère se maintenir dans les lieux sans respecter les termes de l'ordonnance dont appel ;
* la société Le Comptoir d'[Y] n'apporte aucune garantie de nature à sécuriser le paiement de la dette.
Réponse de la cour
L'article 834 du code de procédure civile dispose que, « Dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du droit au bail.
L'article L 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.»
Aux termes de l'article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce : «Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.»
Par renvoi de ce texte aux dispositions de l'article 1343-5 du Code civil, ces délais peuvent être consentis en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, dans la limite de deux années.
Saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel, la cour doit examiner la situation au jour où elle statue et elle peut, saisie d'une demande de délais du preneur, les accorder même à titre rétroactif et suspendre les effets de la clause résolutoire en les subordonnant au règlement des causes du commandement visant ladite clause, celle-ci étant réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère dans les conditions fixées par la décision.
La discussion qui existe entre les parties sur une indemnité qui serait à verser à la société Le Comptoir d'[Y] en raison d'un projet de démolition de l'immeuble dans lequel se trouve le local occupé par l'appelante n'est pas l'objet du présent du litige de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte.
Le 5 septembre 2024, la société Arena a fait délivrer à la société Le Comptoir d'[Y] un commandement de payer la somme de 12.966,27 euros au titre de loyers et charges impayés arrêtés au 4 septembre 2024.
Il n'est pas discuté que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois imparti au locataire.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc effectivement réunies à la date du 5 octobre 2024 comme constaté à bon droit par le premier juge.
La dette locative de 12.966,27 euros visée par le commandement de payer et correspondant au solde des loyers et charges du 2ème trimestre 2024 et aux loyers et charges du 3ème trimestre 2024 a été réglée par virements des 17 et 18 avril 2025 soit pendant le délibéré qui a suivi l'audience du 3 avril 2025 devant le juge des référés qui a autorisé la société Le Comptoir d'[Y] à transmettre les justificatifs des paiements, cette dernière s'étant engagée à régler la totalité de sa dette locative.
En outre à ces mêmes dates la société Le Comptoir d'[Y] a réglé le solde de la taxe foncière 2024, le loyer et les charges du 1er trimestre 2025, le loyer et charges des mois d'avril et un acompte sur le loyer et charges du mois de mai 2025 soit au total la somme de 25 733,61 euros, celle de 12 966,27 euros visée par le commandement y étant comprise.
Ces paiements sont admis par la société Arena qui a, par note du 30 avril 2025 adressée au juge des référés, indiqué avoir bien reçu le paiement annoncé de 25 733,61 euros par virements des 17 et 22 avril 2025.
Contrairement à ce que soutient la bailleresse, à réception du commandement de payer du 5 septembre 2024, la société Le Comptoir d'[Y] s'est manifestée et a sollicité un étalement du paiement de la dette par un courrier du 30 septembre 2024 aux termes duquel elle a évoqué ses difficultés de paiements notamment en raison d'une coupure du réseau électrique le 25 juillet 2024 puis en août qui a eu pour effet la perte des denrées alimentaires périssables stockées dans ses installations frigorifiques, la société Le Comptoir d'[Y] évaluant son préjudice à 16 000 euros.
Ces coupures d'électricité sur le site, survenues en juillet et août 2024 qui ont perturbé l'activité de la société Le Comptoir d'[Y] ont été entièrement reconnues par la SCI Arena.
Ainsi par son courrier en réponse du 15 octobre 2024 la société Arena a sollicité de la locataire des informations et des justificatifs sur le préjudice subi, sans toutefois répondre à la demande de délais de paiement.
Il convient de relever la concomitance de ces troubles de jouissance (juillet/août 2024) et des difficultés dans le paiement des loyers visés par le commandement (mai/juin/juillet/août 2024).
Dans ce contexte, nonobstant la franchise de loyers qui lui a été accordée par le bailleur durant cinq mois en 2020 en raison de la crise sanitaire et de la délivrance d'un précédent commandement de payer délivré le 26 février 2024, la mauvaise foi prêtée à la société Le Comptoir d'[Y] dans son retard de paiement des loyers réclamés au titre des 2ème et 3ème trimestres 2024 n'est pas caractérisée, la cour relevant que dans la suite de la mise en demeure de payer datée 4 juillet 2024, le locataire a effectué un virement de 5000 euros le 8 juillet 2024.
Il ressort des pièces produites par la société Le Comptoir d'[Y], notamment son bilan de l'exercice clos le 30 septembre 2025 une amélioration de sa situation financière avec un résultat bénéficiaire de 12.424 euros alors qu'il était négatif le 30 septembre 2024 (- 6047 euros). Et elle justifie régler mensuellement la somme de 3219,74 euros au titre du loyer courant (trois virements de ce montant d'octobre à décembre 2025).
L'appelante démontre dès lors sa capacité à s'acquitter du loyer courant et des charges et elle a apuré sa dette locative réclamée par le commandement de payer du 5 septembre 2024 par virements dont le dernier réceptionné selon le bailleur le 22 avril 2025.
Ainsi les efforts consentis par la société Le Comptoir d'[Y] et la démonstration de sa capacité de paiement justifient que lui soient accordés des délais rétroactifs, suspensifs de la clause résolutoire du bail, qui sont possibles en la cause puisque la résiliation du bail n'a pas été constatée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.
Par conséquent, il convient d'accorder à la société Le Comptoir d'[Y] un délai de paiement rétroactif jusqu'au 22 avril 2025 et de constater que celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire n'a pas produit ses effets et est réputée ne pas avoir joué.
L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du contrat de bail commercial du fait de l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit, ordonné l'expulsion de la société Le Comptoir d'[Y] et condamné cette dernière à une indemnité d'occupation
Sur les dépens et frais irrépétibles
Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.
La société Le Comptoir d'[Y] qui n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti à l'origine de la procédure, supportera la charge des dépens d'appel.
Compte tenu des circonstances de l'affaire, il n'y a pas lieu à indemnisation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,
Confirme l'ordonnance rendue le 12 août 2025 en ce qu'elle constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 5 octobre 2024 et en ce qu'elle condamne la SARL Le Comptoir d'[Y] à payer à la SCI Arena la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
L'infirme en ses autres dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare recevable la demande de la SARL Le Comptoir d'[Y] tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire,
Accorde des délais rétroactifs jusqu'au 22 avril 2025 à la SARL Le Comptoir d'[Y] pour apurer les causes du commandement et ses suites ;
Dit que par l'effet des délais rétroactifs accordés jusqu'au 22 avril 2025 à la SARL Le Comptoir d'[Y] pour apurer les causes du commandement et ses suites, la clause résolutoire du bail est réputée n'avoir jamais joué,
Déboute en conséquence la SCI Arena de ses demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail commercial, à l'expulsion de la SARL Le Comptoir d'[Y], au paiement d'une indemnité d'occupation,
Condamne la SARL Le Comptoir d'[Y] aux dépens d'appel,
Déboute la SARL Le Comptoir d'[Y] et la SCI Arena de leurs demandes présentées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente,