CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 17 avril 2026, n° 23/10804
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 17 AVRIL 2026
(n° 2026/ , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10804 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHZ6X
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mai 2023 -Tribunal de Commerce de PARIS RG n° 2021019430
APPELANTES
S.A.S. [Localité 1] immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 347 548 596, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée et assistée de Me Roland ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0371
S.C.I. SPN [Localité 4] immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°500 585 534, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée et assistée de Me Roland ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0371
INTIMEE
S.A.S. [D] [Z] immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 511 637 811, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée et assistée de Me Jacques MAZALTOV, avocat au barreau de PARIS, toque : E1021
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre
Madame Nathalie BRET, conseillère
Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 06 février 2026 prorogé au 13 mars 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Monsieur Alexandre DARJ, greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCEDURE
La SASU [D] [Z] (ci-après [D] [Z]), dont l'activité est l'ingénierie en logistique, étude, conseil, assistance, markéting et commissionnaire de transport, est spécialisée dans l'assistance commerciale aux sociétés de services transports et logistique.
La société par action simplifiée [Localité 1] (ci-après la société [Localité 1]) et la société civile SCI SPN Entrepôts (ci-après SCI SPN Entrepôts), propriétaires dans la zone industrielle du [Adresse 4] dans le Val d'Oise de bâtiments à usage d'entrepôts accueillant des entreprises aux activités diverses, ont pour activité la location de tous biens immobiliers. Elles sont spécialisées dans les activités de location d'entrepôts, stockage, logistique, manutention, grutage et fret.
Le 15 juillet 2013, la Société du Grand Paris et la SCI SPN Entrepôts ont conclu un contrat intitulé «bail commercial» portant sur un local d'une surface d'environ 1.100 mètres carrés constituant le lot 5 d'un bâtiment situé [Adresse 5], à usage de stockage uniquement, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 88 000 €.
Par acte du 30 juillet 2013 dénommé « contrat commercial », aux termes duquel les parties indiquaient que la société [D] [Z] avait présenté la Société du Grand Paris à la SCI SPN Entrepôts, cette dernière s'engageait à verser à la première une rémunération égale à 10% du chiffre d'affaires hors taxe réalisé par SCI SPN Entrepôts pour la prestations de location entrepôt/stockage, et 15 % du chiffre d'affaires hors taxe réalisé pour les prestations de manutention et de transports, au titre de l'exécution des prestations confiées par la Société du Grand Paris à SCI SPN Entrepôts en application du contrat du 15 juillet 2013, et ce durant toute la durée d'exécution des prestations au profit du client présente par [D] [Z].
Le 3 décembre 2015, la Société du Grand Paris a conclu avec la société [Localité 1] un contrat intitulé « bail commercial» portant sur une surface de stockage et deux bureaux représentant 869 m2 situés au [Adresse 6] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel de 69 520 euros hors taxes et hors charges.
Par acte du même jour, la société [Localité 1] et la société [D] [Z] ont conclu un nouveau « contrat commercial » précisant que la société [D] [Z] avait présenté la Société du Grand Paris à [Localité 1], et aux termes duquel cette dernière s'engageait à lui payer, en rémunération de cette présentation, une rémunération fixée selon les mêmes modalités et pour la même durée, au titre de l'exécution des prestations confiées par la Société du Grand Paris à SCI SPN Entrepôts en application du contrat du 3 décembre 2015.
La SCI SPN Entrepôts et la société [Localité 1] ont cessé de verser des commissions à [D] [Z] au motif de la résiliation des deux contrats de bail conclus avec la Société du Grand Paris à compter du 31 octobre 2019.
Estimant que les relations contractuelles entre SPN Entrepôts, [Localité 1] et la Société du Grand Paris continuaient directement ou indirectement via des sociétés s'urs et cousines, [D] [Z] a saisi le président du tribunal de commerce de Pontoise par requête du 30 octobre 2020 sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile afin de faire dresser un constat d'huissier en ce sens. Cette mesure d'instruction a été autorisée par ordonnance du 10 novembre 2020.
La SCP Torchausse, huissiers de justice, a procédé au constat le 7 décembre 2020 dans lequel il est relevé que la société SPN Entrepôts facture une prestation de locaux à la Société du Grand Paris suivant bail commercial du 30 août 2019, d'une durée ferme de 9 années, moyennant un loyer annuel de 220 000€ hors taxes.
Par acte extrajudiciaire du 12 avril 2021, la société [D] [Z] a fait assigner les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] devant le tribunal de commerce de Paris aux fins d'obtenir paiement des commissions qu'elle estime lui être dues, outre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la déloyauté et des dissimulations de ces sociétés.
Les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] ont opposé à titre principal la nullité contrats commerciaux signés avec la société [D] [Z] et par voie de conséquence, la nullité des commissions perçues, par application des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, et à titre subsidiaire le caractère infondé de la demande en paiement.
Par jugement en date du 15 mai 2023, le tribunal de commerce de Paris a :
- condamné la société civile SCI SPN [Localité 4] à verser à la SAS [D] [Z] la somme de 44 000 € au titre de sa commission avec capitalisation des intérêts, la déboutant du surplus de sa demande à ce titre ;
- condamné, in solidum, la SAS [Localité 1] et la Société Civile SCI SPN [Localité 4] à payer à la SAS [D] [Z] la somme de 10 000 € en indemnisation de son préjudice, la déboutant du surplus de sa demande à ce titre ;
- débouté la SAS [Localité 1] et la Société civile SCI SPN [Localité 4] de leur demande en restitution des commissions perçues par la SAS [D] [Z] à raison de la nullité des contrats d'entremise ;
- débouté la SAS [Localité 1] et la Société civile SCI SPN [Localité 4] de leur demande en paiement des sommes de 113 611,90 € et 35 382,74 € sur le fondement de la répétition de l'indu.
- débouté la SAS [Localité 1] et la Société civile SCI SPN [Localité 4] de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- condamné, in solidum, la SAS [Localité 1] et la Société Civile SCI SPN [Localité 4] à payer à la SAS [D] [Z] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
- condamné in solidum la SAS [Localité 1] et la Société civile SCI SPN [Localité 4] aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, Iiquidés à la somme de 90,93 € dont 14,94 € de TVA.
Les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] ont interjeté appel par déclaration du 16 juin 2023.
Par ordonnance du 23 mai 2024, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement de l'incident formé par l'intimée le 3 novembre 2023 aux fins de radiation.
PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions du 18 septembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] demandent à la cour de :
Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970
Vu le décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972
Vu les articles 1302, 1302-1 et 2224 du Code civil
- confirmer le jugement déféré en qu'il a considéré que la société [D] [Z] avait bien agi en qualité d'agent immobilier dans le cadre de ses opérations d'entremise réalisées avec les sociétés appelantes.
- pour le surplus, d'infirmer le jugement et statuant à nouveau :
1°- À TITRE PRINCIPAL
- déclarer nuls les contrats commerciaux litigieux et par voie de conséquence, de déclarer nulles les commissions perçues par la société [D] [Z] en violation des dispositions d'ordre public de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, nullité non susceptible de confirmation ou de ratification.
- dire et juger que les sociétés [Localité 1] et SPN Entrepôts ont indûment versé à la société [D] [Z] des commissions sur les loyers et charges réglés par la Société du Grand Paris et par une société Amada, également présentée par la société [D] [Z] ;
En conséquence :
S'agissant de la société [Localité 1] :
- condamner la société [D] [Z] à lui rembourser les commissions réglées dans la limite du délai de prescription, soit la somme de 113.611,90 € TTC
- condamner la société [D] [Z] à lui régler la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
- condamner la société [D] [Z] à lui régler la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
S'agissant de la société SPN Entrepôts :
- condamner la société [D] Transports à lui rembourser les commissions réglées dans la limite du délai de prescription, soit la somme de 35.382,74 € TTC
- condamner la société [D] [Z] à lui régler la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
- condamner la société [D] [Z] à lui régler la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
2°- À TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE
- De déclarer la société [D] [Z] mal fondée en sa demande en paiement de la somme de 198.000 € à titre de commissions calculées sur le loyer versé par la Société du Grand Paris en vertu du bail commercial signé le 30 août 2019.
- débouter purement et simplement la société [D] [Z] e l'ensemble de ses demandes
- condamner la société [D] [Z] à régler à chacune des sociétés appelantes la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 8.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner la société [D] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions du 16 novembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société [D] [Z] demande à la cour de :
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- condamné la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts à lui payer des dommages-intérêts,
- condamné la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts à lui payer 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts de leur demande d'annulation des contrats, restitution des commissions perçues et de dommages-intérêts,
Statuant à nouveau sur la commission et les dommages-intérêts à verser à la société [D] [Z],
Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,
Vu l'article 1134 du Code civil applicable au jour de la conclusion du contrat,
Condamner in solidum la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts à verser à la société [D] [Z] la somme de 198.000 euros au titre de sa commission ;
Condamner in solidum la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de la déloyauté et des dissimulations et en réparation des sujétions de la société [D] [Z] ;
Ordonner la capitalisation des intérêts ;
Débouter la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamner in solidum la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts à payer à la société [D] [Z] une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ;
Condamner in solidum la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025.
MOTIFS DE L'ARRET
I - Sur la demande principale en paiement de la somme de 198 000 € à titre de commission
Pour condamner la SCI SPN Entrepôts à payer à la société [D] [Z] la somme de 44 000 €, soit l'équivalent de la commission de 10% calculée sur deux années du montant du loyer annuel convenu aux termes du bail conclu entre la SCI SPN Entrepôts et la Société du Grand Paris le 30 août 2019, le tribunal a retenu que « il est constant que concernant SPN, il y a bien une continuité des contrats. En effet, le bail commercial du 15 juillet 2013 (SCI SPN [Localité 4]) résilié au 15 juillet 2019, a finalement été prorogé jusqu'au 31 octobre 2019. Concernant le bail commercial du 3 décembre 2015, à défaut d'information contraire, ledit contrat ayant été signé pour une durée minimum de 6 ans, ne pouvait pas avoir pris fin avant le 3 décembre 2021.
Il est constant qu'iI y a bien une continuation d'activité avec la Société du Grand Paris suivant bail commercial du 30 août 2019.
Or, les dispositions contractuelles mentionnent que [D] [Z] a présenté la Société du Grand Paris à SPN [Localité 4] et à [Localité 1] et que ces dernières doivent en contrepartie lui verser une commission de 10 % du chiffre d'affaires. SPN [Localité 4] devra être condamnée à la somme de 44 000€ au titre de la commission due à [D] [Z], soit : 220 000 € de loyers x 2 ans bail de bail x 10 % de commission. »
Au soutien de l'infirmation du jugement, la société [D] [Z] fait valoir que les sociétés SPN et [Localité 1] ont cumulé les man'uvres pour ne pas payer sa commission en prétendant d'une part que le bail commercial du 15 juillet 2013 était résilié au 15 juillet 2019, alors qu'il avait finalement été prorogé jusqu'au 31 octobre 2019, d'autre part que le bail commercial du 3 décembre 2015 était résilié, alors qu'ayant été signé pour une durée minimum de 6 ans, il ne pouvait y être mis fin avant le 3 décembre 2021, et enfin en dissimulant la continuation d'activité avec la Société du Grand Paris suivant bail commercial du 30 août 2019, et que SPN et [Localité 1], « sociétés cousines », sont redevables de sa commission en application des stipulations contractuelles parfaitement claires desquelles il ressort que [D] [Z] a présenté la Société du Grand Pavois à ces deux sociétés, qui doivent en conséquence lui verser une commission de 10% du chiffre d'affaires (220 000€ de loyers x bail ferme de 9 ans x 10% de commission calculée sur le loyer).
Au soutien de l'infirmation du jugement, les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] opposent à titre principal la nullité des contrats commerciaux litigieux au visa des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972,et à titre subsidiaire, concluent au rejet de la demande en paiement, aux motifs que la société [D] [Z] ne peut s'immiscer dans des relations contractuelles auxquelles elle est étrangère, quand bien même le locataire avec lequel elle a conclu un nouveau contrat lui aurait été présenté antérieurement par la société [D] [Z], que le développement exponentiel avec un doublement de ses effectifs en 2019 et le recrutement de plus de 300 employés en 2020 de la Société du Grand Paris, établissement public à caractère industriel et commercial composé de représentants de l'État et de collectivités territoriales, disposant d'une multitude de délégations et employant près de 1.000 salariés, explique sa recherche permanente de nouveaux locaux répondant à ses besoins, et que c'est dans ce cadre que le cabinet immobilier JONES LANG LASALLE a pris contact avec les sociétés [Localité 1] et SPN [Localité 4] pour leur faire part de ses besoins , ce qui a abouti à la signature d'un nouveau bail commercial portant sur de nouveaux locaux à usage d'activités et de bureaux d'une surface totale de 3.654 mètres carrés, soit le double des locaux précédemment loués séparément.
Réponse de la cour
La société [D] [Z] demande de condamner, in solidum, les sociétés intimées à lui payer la somme de 198 0000 €, soit un montant équivalent à 9 années de la commission de 10% du montant total du loyer convenu aux termes, non pas des baux commerciaux des 15 juillet 2013 et 3 décembre 2015 entre celles-ci et la Société du Grand Paris, mais du bail commercial conclu entre la SCI SPN Entrepôts et la Société du Grand Paris le 30 août 2019, en invoquant la notion de « continuation d'activités » entre ces sociétés, et en application des « contrats commerciaux » des 30 juillet 2013 et 3 décembre 2015, prévoyant sa rémunération par référence aux deux premiers baux commerciaux.
Il importe toutefois de rappeler qu'aux termes de l'article 1199 du code civil, le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties, et les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter.
En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que :
- le bail commercial conclu le 15 juillet 2013 entre la SCI SPN Entrepôts, bailleur, et la Société du Grand Paris, preneur, était consenti pour une durée de neuf années commençant à courir à la date de signature du contrat, et que le preneur renonçant expressément à signifier un congé à l'expiration de la première période triennale, le bail était conclu pour une durée ferme de six années, le preneur ayant la faculté de donner congé à l'expiration de la seconde période triennale en avisant le bailleur au plus tard six mois avant la date d'échéance par acte extrajudiciaire conformément à l'article L.145-9 du code de commerce (article 5) ;
- le bail commercial conclu le 3 décembre 2015 entre la société [Localité 1], bailleur, et la Société du Grand Paris, preneur, était également consenti pour une durée de neuf années commençant à courir à la date de signature du contrat, et que le preneur renonçant expressément à signifier un congé à l'expiration de la première période triennale, le bail était conclu pour une durée ferme de six années, le preneur ayant la faculté de donner congé à l'expiration de la seconde période triennale en avisant le bailleur au plus tard six mois avant la date d'échéance par acte extrajudiciaire conformément à l'article L.145-9 du code de commerce (article 5).
Il est constant que, par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 23 novembre 2018, la Société du Grand Paris a donné congé à la SCI SPN Entrepôts des locaux loués en vertu du bail du 15 juillet 2013, et ce pour le 15 juillet 2019, sans que la société [D] [Z], tiers par rapport à ce contrat, puisse se prévaloir d'une quelconque irrégularité formelle du congé ainsi donné.
Par acte du 30 août 2019, la Société du Grand Paris et la SCI SPN Entrepôts ont conclu un nouveau bail commercial à usage d'activités et de bureaux portant sur des locaux d'une surface totale de 3.654 m2 constituant les lots 7 à 10 du bâtiment situé [Adresse 5], moyennant un loyer annuel HT et HC de 220.000 €, à effet au 1er octobre 2019.
Par courriers du 2 septembre 2019, adressés à la SCI SPN Entrepôts et à Valnor, la Société du Grand Paris indiquait prendre acte de l'accord de cette dernière pour proroger les deux baux jusqu'au 31 octobre 2019, aux mêmes conditions que les baux initiaux.
Il n'est pas produit aux débats l'acte par lequel la Société du Grand Paris aurait donné congé à la société [Localité 1], mais seulement le courrier susvisé du 2 septembre 2019, mais il n'est pas contesté qu'il a été mis fin au bail du 3 décembre 2015 également à compter du 31 octobre 2019.
Dès lors, les deux baux commerciaux liant la Société du Grand Paris aux sociétés intimées ont pris fin le 31 octobre 2019.
Or, aux termes de l'article III du « contrat commercial » conclu le 30 juillet 2013 entre la société [D] [Z] et la SCI SPN Entrepôts, et de l'article III du « »contrat commercial » du 3 décembre 2015 entre [D] [Z] et la société [Localité 1], la rémunération prévue au profit de la première l'était certes en contrepartie de la présentation de la Société du Grand Paris, mais également et surtout « au titre de l'exécution des contrats et prestations confiées par le client aux tarifs fixés dans des conditions particulières (conformément au bail commercial signé entre SCI SPN [Localité 4] et la SOCIETE DU GRAND PARIS en date du 15/07/2013) », et « au titre de l'exécution des contrats et prestations confiées par le client aux tarifs fixés dans des conditions particulières (conformément au 2ème bail commercial signé entre [Localité 1] et la SOCIETE DU GRAND PARIS en date du 03/12/2015) ».
Il s'ensuit que la rémunération contractuellement fixée par les deux « contrats commerciaux » ne peut, en toute hypothèse être réclamée qu'autant que les baux commerciaux conclus par l'entremise de la société [D] [Z], étaient toujours en cours d'exécution, ce que rappelle l'article IV desdits contrats commerciaux « La présente convention prend effet au jour de sa signature, et durera tant que SCI SPN [Localité 4] exécutera des prestations au profit du client présente par [D] [Z]. »
Dès lors, la société [D] [Z] est infondée à réclamer le paiement d'une commission pour une période postérieure à la résiliation, par la société preneuse, des baux commerciaux des 15 juillet 2013 et 3 décembre 2015, de surcroît sur la base du montant du loyer résultant , non pas desdits baux, mais de celui conclu le 30 août 2019 entre la seule société SPN Entrepôts et la Société du Grand Paris, auquel elle est totalement étrangère, quand bien même elle aurait effectivement présenté ce locataire antérieurement à sa prise d'effet, les contrats conclus par son entremise et conditionnant sa rémunération ayant pris fin.
Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné la société SPN Entrepôts à payer la somme de 44 000 € à la société [D] [Z], et cette dernière déboutée de sa demande de condamner in solidum les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] au paiement de 198 000 €.
II - Sur la demande de « nullité » des rémunérations perçues par la société [D] [Z] par suite de la nullité des contrats des 30 juillet 2013 et 3 décembre 2015, et de restitution
Le tribunal, estimant être saisi d'une demande de nullité des contrats conclus les 30 juillet 2013 et 3 décembre 2015 entre la société [D] [Z] et les sociétés SCI SPN Entrepôts et [Localité 1], et par voie de conséquence de nullité des commissions payées, et de restitution dans la limite du délai de prescription, a retenu que si ces contrats entraient bien dans le champ d'application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dès lors qu'ils avaient pour finalité la recherche par [D] [Z] d'un locataire pour les locaux détenus par [Localité 1] et la conclusion d'un bail commercial, [D] [Z] ayant agi a minima à deux reprises en tant qu'agent immobilier, et donc de manière habituelle, les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] avaient exécuté volontairement ces deux contrats, et que cette confirmation leur interdisait de de prévaloir de la nullité, qualifiée de relative par le tribunal, à raison de l'absence de carte professionnelle de [D] [Z].
Ce faisant il n'a pas répondu à la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive qui était soulevée par la société [D] [Z], reprise à hauteur d'appel, au visa de l'article 2224 du code civil, laquelle doit être examinée avant le bien-fondé de cette demande.
La société [D] [Z] fait valoir que les commissions dont la restitution est demandée par les sociétés intimées l'ont été en exécution de contrats conclus les 30 juillet 2013 (SCI SPN [Localité 4]), 3 décembre 2015 ([Localité 1]) et 09 octobre 2007 (AMADA), de sorte que la demande de nullité formulée pour la première fois le 19 novembre 2021 est prescrite par application de l'article 2224 du code civil.
Les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] font valoir que la prescription de l'action en nullité n'éteint pas le droit d'opposer celle-ci comme exception en défense à une action principale, et que la nullité invoquée résultant de la violation par la société [D] [Z] de l'obligation d'être titulaire d'une carte professionnelle, qui a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et non pas la sauvegarde d'un intérêt privé, est une cause de nullité absolue à laquelle la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil ne saurait être opposée.
Réponse de la cour
Selon l'article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.
En tant que telle, elle est apte à faire l'objet d'un procès autonome, et peut, comme toute demande en justice, être atteinte par la prescription extinctive.
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Il est constant que depuis la réforme de la prescription opérée par la loi n° 2008- 561 du 17 juin 2008, l'action en nullité est prescrite par cinq années, quelle que soit la nature, relative ou absolue, de la nullité
.
L'article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose que :
« Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : 1° L'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; (...) »
Selon l'article 3 de la même loi, « Les activités visées à l'article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, délivrée, pour une durée et selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou par le président de la chambre de commerce et d'industrie départementale d'Ile-de-France, précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir. (...)
Par ailleurs, en application de l'article 92 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, les personnes visées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 doivent faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel, notamment le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle.
En l'espèce, la demande des sociétés intimées de déclarer nuls les contrats commerciaux litigieux et par voie de conséquence, les commissions perçues par la société [D] [Z], en raison de l'absence de détention par la société [D] [Z] de la carte professionnelle exigée par l'article 3 précité, et les demandes subséquentes de restitution dans la limite du délai de prescription, s'analysent, non en des moyens de défense à l'action principale en paiement, mais en des demandes reconventionnelles au sens de l'article 64 du code de procédure civile, en ce qu'elle tendent pour les sociétés intimées, défenderesses originaires, à obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de leur adversaire, soit en l'espèce la nullité des contrats devant entraîner selon elle celle des commissions versées en exécution desdits contrats et leur restitution.
Dès lors que la cause de nullité invoquée est l'absence de carte professionnelle, et qu'en application des dispositions de l'article 92, doivent figurer sur les contrats le numéro de la carte professionnelle et son lieu de délivrance, le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de la conclusion des contrats argués de nullité, sur lesquels lesdites mentions ne figuraient pas. En effet, c'est au jour de la conclusion des contrats qu'elles ont pu ou auraient dû avoir connaissance des faits leur permettant d'exercer l'action en nullité, à savoir l'absence de carte professionnelle, en l'absence des mentions obligatoires.
Par conséquent, les contrats ayant été conclus les 30 juillet 2013 et 3 décembre 2015, les demandes de nullité des ceux-ci, et par voie de conséquence, de nullité des commissions perçues par la société [D] [Z], et la demande subséquente de restitution des commissions, formulées par conclusions du 19 novembre 2021 étaient prescrites.
Par conséquent, il convient de les déclarer irrecevables.
III ' Sur l'action en répétition d'indu
Le tribunal a rejeté la demande de restitution des commissions aux motifs que la nullité des mandats d'entremise a été couverte par I'exécution volontaire des obligations stipulées dans les actes litigieux des 30 juillet 2013 et 3 décembre 2015, de sorte que les commissions perçues par [D] [Z] avaient un fondement contractuel, à savoir la créance de cette dernière à l'encontre de SPN Entrepôts et [Localité 1] et qu'il ne s'agit pas d'un paiement par erreur qui pourrait justifier une répétition.
Les sociétés [Localité 1] et SPN Entrepôts font valoir, au visa des articles 1302 et 1302-1 du code civil, qu'elles sont fondées en leur demande de restitution des commissions perçues en violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 dans la limite du délai de prescription quinquennale, dès lors que le caractère indu des commissions versées est indépendant de la nullité des contrats commerciaux signés avec la société [D] [Z], les opérations d'entremise visées à l'article 1er de la loi Hoguet ne pouvant donner lieu à aucune rémunération si son auteur n'est pas titulaire de la carte professionnelle en cours de validité.
La société [D] [Z] fait valoir qu'il n'y a pas lieu à répétition d'un indu, les commissions ayant été versées, pendant plusieurs années, volontairement, en exécution d'un contrat valable, et que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la relation contractuelle ayant existé entre les parties n'était pas soumise à la loi Hoguet. Elle considère ainsi qu'elle a agi dans le cadre d'opérations logistiques complexes afin de répondre aux besoins de prestations de location d'entrepôt/stockage/ manutention/transports de la Société du Grand Paris, que SPN Entrepôts et [Localité 1] ont ainsi notamment facturé chaque mois de la manutention, sur laquelle [D] [Z] percevait une commission, qu'elle l'a fait de manière occasionnelle et exceptionnelle, soit une seule opération en six ans de collaboration, en 2013 entre SPN Entrepôts et la Société du Grand Paris, client en partie transféré en 2015 à [Localité 1], et dans le cadre des alternances et répartition de sociétés entre [Localité 1] et SPN Entrepôts, qui relève de la seule décision de ces dernières. Elle précise que dans toute opération de logistique, il y a par définition de l'entreposage, à la palette, à l'unité, au m2, ou au rack, donc de I'immobilier, qui représente le coût le plus important au regard de l'immobilisation matérielle et financière, que la SCI SPN Entrepôts se définit elle-même contractuellement comme « spécialisée dans les activités de location d'entrepôt/stockage, logistique, manutention, grutage et fret, et relève donc bien d'une activité logistique comprenant des prestations hétérogènes.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1235 alinéa 1er ancien du code civil devenu l'article 1302 : « Tout paiement suppose une dette; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. ».
Il a été vu ci-avant que l'action en nullité des contrats des 30 juillet 2013 et 3 décembre 2015 en exécution desquels les commissions, dont la restitution est sollicitée, ont été payées est prescrite, de sorte que le paiement de ces commissions à la société [D] [Z] était fondé sur un droit de créance contractuel et ne peut être qualifié d'indu.
Il s'ensuit que, par ce seul motif, et sans qu'il soit besoin d'examiner si les relations contractuelles entre les parties relevaient du champ d'application de la loi du 2 janvier 1970, la demande des sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] en restitution des commissions payées à la société [D] [Z] doit être rejetée, par confirmation du jugement.
IV- Sur les demandes indemnitaires
1- de la société [D] [Z]
Pour condamner les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] à payer à la société [D] [Z] la somme de 10 000 € de dommages et intérêts sur le fondement de l'ancien article 1147 du code civil, le tribunal a considéré que « ll est établi que les sociétés défenderesses ont refusé de payer une commission à [D] [Z] à compter d'octobre 2019 alors que les relations contractuelles avec LA SOCIETE DU GRAND PARIS continuaient, ce qui caractérise une inexécution contractuelle. De ce fait, [D] [Z] n'a pu percevoir les commissions qui lui étaient dues, ce qui constitue un préjudice économique justifiant que la responsabilité contractuelle des défenderesses soit engagée. ».
La société [D] [Z] demande par infirmation du jugement, de condamner la SCI SPN Entrepôts et la société [Localité 1] à lui payer la somme de 20 000 euros pour le préjudice subi du fait de la déloyauté et des dissimulations de la SCI SPN Entrepôts et de la société [Localité 1], et en réparation des sujétions de la société [D] [Z].
Les sociétés intimées concluent au rejet de cette demande.
Réponse de la cour
Il résulte de l'analyse qui précède que les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] ont cessé de payer les commissions dues en exécution des contrats des 30 juillet 2013 et 3 décembre 2015, par suite de la résiliation par la société preneuse, la Société du Grand Paris, des baux commerciaux en date des 15 juillet 2013 et 3 décembre 2015 la liant à la société SPN Entrepôts et à la société [Localité 1], qui constituaient la cause du versement de ces commissions, de sorte que les contrats conditionnant le paiement des commissions ayant pris fin, c'est sans faute de leur part que les sociétés intimées ont cessé de verser les commissions.
Par conséquent, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] à payer à [D] [Z] des dommages et intérêts, cette dernière étant déboutée de cette demande.
2 Des sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1]
Comme l'a justement retenu le tribunal, les sociétés intimées ne rapportent pas la preuve d'une faute commise par [D] [Z] dans I'exercice de son action en justice de nature à la faire dégénérer en abus de droit, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il rejette cette demande.
V ' Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Chaque partie succombant en ses prétentions, elles seront condamnées pour moitié chacune aux dépens de première instance et d'appel et déboutées de toutes leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
DECLARE irrecevables comme étant prescrites les demandes de nullité des contrats en date des 30 juillet 203 et 3 décembre 2015, et de nullité des commissions perçues par la SAS [D] [Z] ;
INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 15 mai 2023, sauf en ce qu'il déboute la SASU [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts de leur demande en restitution des commissions perçues par la SAS [D] [Z] ;
Statuant de nouveau et y ajoutant,
DEBOUTE la société [D] [Z] de toutes ses demandes ;
DEBOUTE la SCI SPN Entrepôts et la SASU [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes ;
CONDAMNE pour moitié la SAS [D] [Z] et pour moitié la SCI SPN Entrepôts et la SAS [Localité 1], prises en semble, aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier, La présidente,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 17 AVRIL 2026
(n° 2026/ , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10804 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHZ6X
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mai 2023 -Tribunal de Commerce de PARIS RG n° 2021019430
APPELANTES
S.A.S. [Localité 1] immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 347 548 596, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée et assistée de Me Roland ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0371
S.C.I. SPN [Localité 4] immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°500 585 534, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée et assistée de Me Roland ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0371
INTIMEE
S.A.S. [D] [Z] immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 511 637 811, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée et assistée de Me Jacques MAZALTOV, avocat au barreau de PARIS, toque : E1021
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre
Madame Nathalie BRET, conseillère
Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 06 février 2026 prorogé au 13 mars 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Monsieur Alexandre DARJ, greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCEDURE
La SASU [D] [Z] (ci-après [D] [Z]), dont l'activité est l'ingénierie en logistique, étude, conseil, assistance, markéting et commissionnaire de transport, est spécialisée dans l'assistance commerciale aux sociétés de services transports et logistique.
La société par action simplifiée [Localité 1] (ci-après la société [Localité 1]) et la société civile SCI SPN Entrepôts (ci-après SCI SPN Entrepôts), propriétaires dans la zone industrielle du [Adresse 4] dans le Val d'Oise de bâtiments à usage d'entrepôts accueillant des entreprises aux activités diverses, ont pour activité la location de tous biens immobiliers. Elles sont spécialisées dans les activités de location d'entrepôts, stockage, logistique, manutention, grutage et fret.
Le 15 juillet 2013, la Société du Grand Paris et la SCI SPN Entrepôts ont conclu un contrat intitulé «bail commercial» portant sur un local d'une surface d'environ 1.100 mètres carrés constituant le lot 5 d'un bâtiment situé [Adresse 5], à usage de stockage uniquement, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 88 000 €.
Par acte du 30 juillet 2013 dénommé « contrat commercial », aux termes duquel les parties indiquaient que la société [D] [Z] avait présenté la Société du Grand Paris à la SCI SPN Entrepôts, cette dernière s'engageait à verser à la première une rémunération égale à 10% du chiffre d'affaires hors taxe réalisé par SCI SPN Entrepôts pour la prestations de location entrepôt/stockage, et 15 % du chiffre d'affaires hors taxe réalisé pour les prestations de manutention et de transports, au titre de l'exécution des prestations confiées par la Société du Grand Paris à SCI SPN Entrepôts en application du contrat du 15 juillet 2013, et ce durant toute la durée d'exécution des prestations au profit du client présente par [D] [Z].
Le 3 décembre 2015, la Société du Grand Paris a conclu avec la société [Localité 1] un contrat intitulé « bail commercial» portant sur une surface de stockage et deux bureaux représentant 869 m2 situés au [Adresse 6] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel de 69 520 euros hors taxes et hors charges.
Par acte du même jour, la société [Localité 1] et la société [D] [Z] ont conclu un nouveau « contrat commercial » précisant que la société [D] [Z] avait présenté la Société du Grand Paris à [Localité 1], et aux termes duquel cette dernière s'engageait à lui payer, en rémunération de cette présentation, une rémunération fixée selon les mêmes modalités et pour la même durée, au titre de l'exécution des prestations confiées par la Société du Grand Paris à SCI SPN Entrepôts en application du contrat du 3 décembre 2015.
La SCI SPN Entrepôts et la société [Localité 1] ont cessé de verser des commissions à [D] [Z] au motif de la résiliation des deux contrats de bail conclus avec la Société du Grand Paris à compter du 31 octobre 2019.
Estimant que les relations contractuelles entre SPN Entrepôts, [Localité 1] et la Société du Grand Paris continuaient directement ou indirectement via des sociétés s'urs et cousines, [D] [Z] a saisi le président du tribunal de commerce de Pontoise par requête du 30 octobre 2020 sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile afin de faire dresser un constat d'huissier en ce sens. Cette mesure d'instruction a été autorisée par ordonnance du 10 novembre 2020.
La SCP Torchausse, huissiers de justice, a procédé au constat le 7 décembre 2020 dans lequel il est relevé que la société SPN Entrepôts facture une prestation de locaux à la Société du Grand Paris suivant bail commercial du 30 août 2019, d'une durée ferme de 9 années, moyennant un loyer annuel de 220 000€ hors taxes.
Par acte extrajudiciaire du 12 avril 2021, la société [D] [Z] a fait assigner les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] devant le tribunal de commerce de Paris aux fins d'obtenir paiement des commissions qu'elle estime lui être dues, outre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la déloyauté et des dissimulations de ces sociétés.
Les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] ont opposé à titre principal la nullité contrats commerciaux signés avec la société [D] [Z] et par voie de conséquence, la nullité des commissions perçues, par application des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, et à titre subsidiaire le caractère infondé de la demande en paiement.
Par jugement en date du 15 mai 2023, le tribunal de commerce de Paris a :
- condamné la société civile SCI SPN [Localité 4] à verser à la SAS [D] [Z] la somme de 44 000 € au titre de sa commission avec capitalisation des intérêts, la déboutant du surplus de sa demande à ce titre ;
- condamné, in solidum, la SAS [Localité 1] et la Société Civile SCI SPN [Localité 4] à payer à la SAS [D] [Z] la somme de 10 000 € en indemnisation de son préjudice, la déboutant du surplus de sa demande à ce titre ;
- débouté la SAS [Localité 1] et la Société civile SCI SPN [Localité 4] de leur demande en restitution des commissions perçues par la SAS [D] [Z] à raison de la nullité des contrats d'entremise ;
- débouté la SAS [Localité 1] et la Société civile SCI SPN [Localité 4] de leur demande en paiement des sommes de 113 611,90 € et 35 382,74 € sur le fondement de la répétition de l'indu.
- débouté la SAS [Localité 1] et la Société civile SCI SPN [Localité 4] de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- condamné, in solidum, la SAS [Localité 1] et la Société Civile SCI SPN [Localité 4] à payer à la SAS [D] [Z] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
- condamné in solidum la SAS [Localité 1] et la Société civile SCI SPN [Localité 4] aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, Iiquidés à la somme de 90,93 € dont 14,94 € de TVA.
Les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] ont interjeté appel par déclaration du 16 juin 2023.
Par ordonnance du 23 mai 2024, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement de l'incident formé par l'intimée le 3 novembre 2023 aux fins de radiation.
PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières conclusions du 18 septembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] demandent à la cour de :
Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970
Vu le décret d'application n°72-678 du 20 juillet 1972
Vu les articles 1302, 1302-1 et 2224 du Code civil
- confirmer le jugement déféré en qu'il a considéré que la société [D] [Z] avait bien agi en qualité d'agent immobilier dans le cadre de ses opérations d'entremise réalisées avec les sociétés appelantes.
- pour le surplus, d'infirmer le jugement et statuant à nouveau :
1°- À TITRE PRINCIPAL
- déclarer nuls les contrats commerciaux litigieux et par voie de conséquence, de déclarer nulles les commissions perçues par la société [D] [Z] en violation des dispositions d'ordre public de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, nullité non susceptible de confirmation ou de ratification.
- dire et juger que les sociétés [Localité 1] et SPN Entrepôts ont indûment versé à la société [D] [Z] des commissions sur les loyers et charges réglés par la Société du Grand Paris et par une société Amada, également présentée par la société [D] [Z] ;
En conséquence :
S'agissant de la société [Localité 1] :
- condamner la société [D] [Z] à lui rembourser les commissions réglées dans la limite du délai de prescription, soit la somme de 113.611,90 € TTC
- condamner la société [D] [Z] à lui régler la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
- condamner la société [D] [Z] à lui régler la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
S'agissant de la société SPN Entrepôts :
- condamner la société [D] Transports à lui rembourser les commissions réglées dans la limite du délai de prescription, soit la somme de 35.382,74 € TTC
- condamner la société [D] [Z] à lui régler la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
- condamner la société [D] [Z] à lui régler la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
2°- À TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE
- De déclarer la société [D] [Z] mal fondée en sa demande en paiement de la somme de 198.000 € à titre de commissions calculées sur le loyer versé par la Société du Grand Paris en vertu du bail commercial signé le 30 août 2019.
- débouter purement et simplement la société [D] [Z] e l'ensemble de ses demandes
- condamner la société [D] [Z] à régler à chacune des sociétés appelantes la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 8.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner la société [D] [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions du 16 novembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société [D] [Z] demande à la cour de :
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- condamné la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts à lui payer des dommages-intérêts,
- condamné la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts à lui payer 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts de leur demande d'annulation des contrats, restitution des commissions perçues et de dommages-intérêts,
Statuant à nouveau sur la commission et les dommages-intérêts à verser à la société [D] [Z],
Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,
Vu l'article 1134 du Code civil applicable au jour de la conclusion du contrat,
Condamner in solidum la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts à verser à la société [D] [Z] la somme de 198.000 euros au titre de sa commission ;
Condamner in solidum la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de la déloyauté et des dissimulations et en réparation des sujétions de la société [D] [Z] ;
Ordonner la capitalisation des intérêts ;
Débouter la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamner in solidum la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts à payer à la société [D] [Z] une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ;
Condamner in solidum la société [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025.
MOTIFS DE L'ARRET
I - Sur la demande principale en paiement de la somme de 198 000 € à titre de commission
Pour condamner la SCI SPN Entrepôts à payer à la société [D] [Z] la somme de 44 000 €, soit l'équivalent de la commission de 10% calculée sur deux années du montant du loyer annuel convenu aux termes du bail conclu entre la SCI SPN Entrepôts et la Société du Grand Paris le 30 août 2019, le tribunal a retenu que « il est constant que concernant SPN, il y a bien une continuité des contrats. En effet, le bail commercial du 15 juillet 2013 (SCI SPN [Localité 4]) résilié au 15 juillet 2019, a finalement été prorogé jusqu'au 31 octobre 2019. Concernant le bail commercial du 3 décembre 2015, à défaut d'information contraire, ledit contrat ayant été signé pour une durée minimum de 6 ans, ne pouvait pas avoir pris fin avant le 3 décembre 2021.
Il est constant qu'iI y a bien une continuation d'activité avec la Société du Grand Paris suivant bail commercial du 30 août 2019.
Or, les dispositions contractuelles mentionnent que [D] [Z] a présenté la Société du Grand Paris à SPN [Localité 4] et à [Localité 1] et que ces dernières doivent en contrepartie lui verser une commission de 10 % du chiffre d'affaires. SPN [Localité 4] devra être condamnée à la somme de 44 000€ au titre de la commission due à [D] [Z], soit : 220 000 € de loyers x 2 ans bail de bail x 10 % de commission. »
Au soutien de l'infirmation du jugement, la société [D] [Z] fait valoir que les sociétés SPN et [Localité 1] ont cumulé les man'uvres pour ne pas payer sa commission en prétendant d'une part que le bail commercial du 15 juillet 2013 était résilié au 15 juillet 2019, alors qu'il avait finalement été prorogé jusqu'au 31 octobre 2019, d'autre part que le bail commercial du 3 décembre 2015 était résilié, alors qu'ayant été signé pour une durée minimum de 6 ans, il ne pouvait y être mis fin avant le 3 décembre 2021, et enfin en dissimulant la continuation d'activité avec la Société du Grand Paris suivant bail commercial du 30 août 2019, et que SPN et [Localité 1], « sociétés cousines », sont redevables de sa commission en application des stipulations contractuelles parfaitement claires desquelles il ressort que [D] [Z] a présenté la Société du Grand Pavois à ces deux sociétés, qui doivent en conséquence lui verser une commission de 10% du chiffre d'affaires (220 000€ de loyers x bail ferme de 9 ans x 10% de commission calculée sur le loyer).
Au soutien de l'infirmation du jugement, les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] opposent à titre principal la nullité des contrats commerciaux litigieux au visa des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972,et à titre subsidiaire, concluent au rejet de la demande en paiement, aux motifs que la société [D] [Z] ne peut s'immiscer dans des relations contractuelles auxquelles elle est étrangère, quand bien même le locataire avec lequel elle a conclu un nouveau contrat lui aurait été présenté antérieurement par la société [D] [Z], que le développement exponentiel avec un doublement de ses effectifs en 2019 et le recrutement de plus de 300 employés en 2020 de la Société du Grand Paris, établissement public à caractère industriel et commercial composé de représentants de l'État et de collectivités territoriales, disposant d'une multitude de délégations et employant près de 1.000 salariés, explique sa recherche permanente de nouveaux locaux répondant à ses besoins, et que c'est dans ce cadre que le cabinet immobilier JONES LANG LASALLE a pris contact avec les sociétés [Localité 1] et SPN [Localité 4] pour leur faire part de ses besoins , ce qui a abouti à la signature d'un nouveau bail commercial portant sur de nouveaux locaux à usage d'activités et de bureaux d'une surface totale de 3.654 mètres carrés, soit le double des locaux précédemment loués séparément.
Réponse de la cour
La société [D] [Z] demande de condamner, in solidum, les sociétés intimées à lui payer la somme de 198 0000 €, soit un montant équivalent à 9 années de la commission de 10% du montant total du loyer convenu aux termes, non pas des baux commerciaux des 15 juillet 2013 et 3 décembre 2015 entre celles-ci et la Société du Grand Paris, mais du bail commercial conclu entre la SCI SPN Entrepôts et la Société du Grand Paris le 30 août 2019, en invoquant la notion de « continuation d'activités » entre ces sociétés, et en application des « contrats commerciaux » des 30 juillet 2013 et 3 décembre 2015, prévoyant sa rémunération par référence aux deux premiers baux commerciaux.
Il importe toutefois de rappeler qu'aux termes de l'article 1199 du code civil, le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties, et les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter.
En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que :
- le bail commercial conclu le 15 juillet 2013 entre la SCI SPN Entrepôts, bailleur, et la Société du Grand Paris, preneur, était consenti pour une durée de neuf années commençant à courir à la date de signature du contrat, et que le preneur renonçant expressément à signifier un congé à l'expiration de la première période triennale, le bail était conclu pour une durée ferme de six années, le preneur ayant la faculté de donner congé à l'expiration de la seconde période triennale en avisant le bailleur au plus tard six mois avant la date d'échéance par acte extrajudiciaire conformément à l'article L.145-9 du code de commerce (article 5) ;
- le bail commercial conclu le 3 décembre 2015 entre la société [Localité 1], bailleur, et la Société du Grand Paris, preneur, était également consenti pour une durée de neuf années commençant à courir à la date de signature du contrat, et que le preneur renonçant expressément à signifier un congé à l'expiration de la première période triennale, le bail était conclu pour une durée ferme de six années, le preneur ayant la faculté de donner congé à l'expiration de la seconde période triennale en avisant le bailleur au plus tard six mois avant la date d'échéance par acte extrajudiciaire conformément à l'article L.145-9 du code de commerce (article 5).
Il est constant que, par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 23 novembre 2018, la Société du Grand Paris a donné congé à la SCI SPN Entrepôts des locaux loués en vertu du bail du 15 juillet 2013, et ce pour le 15 juillet 2019, sans que la société [D] [Z], tiers par rapport à ce contrat, puisse se prévaloir d'une quelconque irrégularité formelle du congé ainsi donné.
Par acte du 30 août 2019, la Société du Grand Paris et la SCI SPN Entrepôts ont conclu un nouveau bail commercial à usage d'activités et de bureaux portant sur des locaux d'une surface totale de 3.654 m2 constituant les lots 7 à 10 du bâtiment situé [Adresse 5], moyennant un loyer annuel HT et HC de 220.000 €, à effet au 1er octobre 2019.
Par courriers du 2 septembre 2019, adressés à la SCI SPN Entrepôts et à Valnor, la Société du Grand Paris indiquait prendre acte de l'accord de cette dernière pour proroger les deux baux jusqu'au 31 octobre 2019, aux mêmes conditions que les baux initiaux.
Il n'est pas produit aux débats l'acte par lequel la Société du Grand Paris aurait donné congé à la société [Localité 1], mais seulement le courrier susvisé du 2 septembre 2019, mais il n'est pas contesté qu'il a été mis fin au bail du 3 décembre 2015 également à compter du 31 octobre 2019.
Dès lors, les deux baux commerciaux liant la Société du Grand Paris aux sociétés intimées ont pris fin le 31 octobre 2019.
Or, aux termes de l'article III du « contrat commercial » conclu le 30 juillet 2013 entre la société [D] [Z] et la SCI SPN Entrepôts, et de l'article III du « »contrat commercial » du 3 décembre 2015 entre [D] [Z] et la société [Localité 1], la rémunération prévue au profit de la première l'était certes en contrepartie de la présentation de la Société du Grand Paris, mais également et surtout « au titre de l'exécution des contrats et prestations confiées par le client aux tarifs fixés dans des conditions particulières (conformément au bail commercial signé entre SCI SPN [Localité 4] et la SOCIETE DU GRAND PARIS en date du 15/07/2013) », et « au titre de l'exécution des contrats et prestations confiées par le client aux tarifs fixés dans des conditions particulières (conformément au 2ème bail commercial signé entre [Localité 1] et la SOCIETE DU GRAND PARIS en date du 03/12/2015) ».
Il s'ensuit que la rémunération contractuellement fixée par les deux « contrats commerciaux » ne peut, en toute hypothèse être réclamée qu'autant que les baux commerciaux conclus par l'entremise de la société [D] [Z], étaient toujours en cours d'exécution, ce que rappelle l'article IV desdits contrats commerciaux « La présente convention prend effet au jour de sa signature, et durera tant que SCI SPN [Localité 4] exécutera des prestations au profit du client présente par [D] [Z]. »
Dès lors, la société [D] [Z] est infondée à réclamer le paiement d'une commission pour une période postérieure à la résiliation, par la société preneuse, des baux commerciaux des 15 juillet 2013 et 3 décembre 2015, de surcroît sur la base du montant du loyer résultant , non pas desdits baux, mais de celui conclu le 30 août 2019 entre la seule société SPN Entrepôts et la Société du Grand Paris, auquel elle est totalement étrangère, quand bien même elle aurait effectivement présenté ce locataire antérieurement à sa prise d'effet, les contrats conclus par son entremise et conditionnant sa rémunération ayant pris fin.
Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a condamné la société SPN Entrepôts à payer la somme de 44 000 € à la société [D] [Z], et cette dernière déboutée de sa demande de condamner in solidum les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] au paiement de 198 000 €.
II - Sur la demande de « nullité » des rémunérations perçues par la société [D] [Z] par suite de la nullité des contrats des 30 juillet 2013 et 3 décembre 2015, et de restitution
Le tribunal, estimant être saisi d'une demande de nullité des contrats conclus les 30 juillet 2013 et 3 décembre 2015 entre la société [D] [Z] et les sociétés SCI SPN Entrepôts et [Localité 1], et par voie de conséquence de nullité des commissions payées, et de restitution dans la limite du délai de prescription, a retenu que si ces contrats entraient bien dans le champ d'application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dès lors qu'ils avaient pour finalité la recherche par [D] [Z] d'un locataire pour les locaux détenus par [Localité 1] et la conclusion d'un bail commercial, [D] [Z] ayant agi a minima à deux reprises en tant qu'agent immobilier, et donc de manière habituelle, les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] avaient exécuté volontairement ces deux contrats, et que cette confirmation leur interdisait de de prévaloir de la nullité, qualifiée de relative par le tribunal, à raison de l'absence de carte professionnelle de [D] [Z].
Ce faisant il n'a pas répondu à la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive qui était soulevée par la société [D] [Z], reprise à hauteur d'appel, au visa de l'article 2224 du code civil, laquelle doit être examinée avant le bien-fondé de cette demande.
La société [D] [Z] fait valoir que les commissions dont la restitution est demandée par les sociétés intimées l'ont été en exécution de contrats conclus les 30 juillet 2013 (SCI SPN [Localité 4]), 3 décembre 2015 ([Localité 1]) et 09 octobre 2007 (AMADA), de sorte que la demande de nullité formulée pour la première fois le 19 novembre 2021 est prescrite par application de l'article 2224 du code civil.
Les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] font valoir que la prescription de l'action en nullité n'éteint pas le droit d'opposer celle-ci comme exception en défense à une action principale, et que la nullité invoquée résultant de la violation par la société [D] [Z] de l'obligation d'être titulaire d'une carte professionnelle, qui a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et non pas la sauvegarde d'un intérêt privé, est une cause de nullité absolue à laquelle la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil ne saurait être opposée.
Réponse de la cour
Selon l'article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.
En tant que telle, elle est apte à faire l'objet d'un procès autonome, et peut, comme toute demande en justice, être atteinte par la prescription extinctive.
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Il est constant que depuis la réforme de la prescription opérée par la loi n° 2008- 561 du 17 juin 2008, l'action en nullité est prescrite par cinq années, quelle que soit la nature, relative ou absolue, de la nullité
.
L'article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose que :
« Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : 1° L'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis ; (...) »
Selon l'article 3 de la même loi, « Les activités visées à l'article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, délivrée, pour une durée et selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou par le président de la chambre de commerce et d'industrie départementale d'Ile-de-France, précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir. (...)
Par ailleurs, en application de l'article 92 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, les personnes visées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 doivent faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel, notamment le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle.
En l'espèce, la demande des sociétés intimées de déclarer nuls les contrats commerciaux litigieux et par voie de conséquence, les commissions perçues par la société [D] [Z], en raison de l'absence de détention par la société [D] [Z] de la carte professionnelle exigée par l'article 3 précité, et les demandes subséquentes de restitution dans la limite du délai de prescription, s'analysent, non en des moyens de défense à l'action principale en paiement, mais en des demandes reconventionnelles au sens de l'article 64 du code de procédure civile, en ce qu'elle tendent pour les sociétés intimées, défenderesses originaires, à obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de leur adversaire, soit en l'espèce la nullité des contrats devant entraîner selon elle celle des commissions versées en exécution desdits contrats et leur restitution.
Dès lors que la cause de nullité invoquée est l'absence de carte professionnelle, et qu'en application des dispositions de l'article 92, doivent figurer sur les contrats le numéro de la carte professionnelle et son lieu de délivrance, le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour de la conclusion des contrats argués de nullité, sur lesquels lesdites mentions ne figuraient pas. En effet, c'est au jour de la conclusion des contrats qu'elles ont pu ou auraient dû avoir connaissance des faits leur permettant d'exercer l'action en nullité, à savoir l'absence de carte professionnelle, en l'absence des mentions obligatoires.
Par conséquent, les contrats ayant été conclus les 30 juillet 2013 et 3 décembre 2015, les demandes de nullité des ceux-ci, et par voie de conséquence, de nullité des commissions perçues par la société [D] [Z], et la demande subséquente de restitution des commissions, formulées par conclusions du 19 novembre 2021 étaient prescrites.
Par conséquent, il convient de les déclarer irrecevables.
III ' Sur l'action en répétition d'indu
Le tribunal a rejeté la demande de restitution des commissions aux motifs que la nullité des mandats d'entremise a été couverte par I'exécution volontaire des obligations stipulées dans les actes litigieux des 30 juillet 2013 et 3 décembre 2015, de sorte que les commissions perçues par [D] [Z] avaient un fondement contractuel, à savoir la créance de cette dernière à l'encontre de SPN Entrepôts et [Localité 1] et qu'il ne s'agit pas d'un paiement par erreur qui pourrait justifier une répétition.
Les sociétés [Localité 1] et SPN Entrepôts font valoir, au visa des articles 1302 et 1302-1 du code civil, qu'elles sont fondées en leur demande de restitution des commissions perçues en violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 dans la limite du délai de prescription quinquennale, dès lors que le caractère indu des commissions versées est indépendant de la nullité des contrats commerciaux signés avec la société [D] [Z], les opérations d'entremise visées à l'article 1er de la loi Hoguet ne pouvant donner lieu à aucune rémunération si son auteur n'est pas titulaire de la carte professionnelle en cours de validité.
La société [D] [Z] fait valoir qu'il n'y a pas lieu à répétition d'un indu, les commissions ayant été versées, pendant plusieurs années, volontairement, en exécution d'un contrat valable, et que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la relation contractuelle ayant existé entre les parties n'était pas soumise à la loi Hoguet. Elle considère ainsi qu'elle a agi dans le cadre d'opérations logistiques complexes afin de répondre aux besoins de prestations de location d'entrepôt/stockage/ manutention/transports de la Société du Grand Paris, que SPN Entrepôts et [Localité 1] ont ainsi notamment facturé chaque mois de la manutention, sur laquelle [D] [Z] percevait une commission, qu'elle l'a fait de manière occasionnelle et exceptionnelle, soit une seule opération en six ans de collaboration, en 2013 entre SPN Entrepôts et la Société du Grand Paris, client en partie transféré en 2015 à [Localité 1], et dans le cadre des alternances et répartition de sociétés entre [Localité 1] et SPN Entrepôts, qui relève de la seule décision de ces dernières. Elle précise que dans toute opération de logistique, il y a par définition de l'entreposage, à la palette, à l'unité, au m2, ou au rack, donc de I'immobilier, qui représente le coût le plus important au regard de l'immobilisation matérielle et financière, que la SCI SPN Entrepôts se définit elle-même contractuellement comme « spécialisée dans les activités de location d'entrepôt/stockage, logistique, manutention, grutage et fret, et relève donc bien d'une activité logistique comprenant des prestations hétérogènes.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1235 alinéa 1er ancien du code civil devenu l'article 1302 : « Tout paiement suppose une dette; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. ».
Il a été vu ci-avant que l'action en nullité des contrats des 30 juillet 2013 et 3 décembre 2015 en exécution desquels les commissions, dont la restitution est sollicitée, ont été payées est prescrite, de sorte que le paiement de ces commissions à la société [D] [Z] était fondé sur un droit de créance contractuel et ne peut être qualifié d'indu.
Il s'ensuit que, par ce seul motif, et sans qu'il soit besoin d'examiner si les relations contractuelles entre les parties relevaient du champ d'application de la loi du 2 janvier 1970, la demande des sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] en restitution des commissions payées à la société [D] [Z] doit être rejetée, par confirmation du jugement.
IV- Sur les demandes indemnitaires
1- de la société [D] [Z]
Pour condamner les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] à payer à la société [D] [Z] la somme de 10 000 € de dommages et intérêts sur le fondement de l'ancien article 1147 du code civil, le tribunal a considéré que « ll est établi que les sociétés défenderesses ont refusé de payer une commission à [D] [Z] à compter d'octobre 2019 alors que les relations contractuelles avec LA SOCIETE DU GRAND PARIS continuaient, ce qui caractérise une inexécution contractuelle. De ce fait, [D] [Z] n'a pu percevoir les commissions qui lui étaient dues, ce qui constitue un préjudice économique justifiant que la responsabilité contractuelle des défenderesses soit engagée. ».
La société [D] [Z] demande par infirmation du jugement, de condamner la SCI SPN Entrepôts et la société [Localité 1] à lui payer la somme de 20 000 euros pour le préjudice subi du fait de la déloyauté et des dissimulations de la SCI SPN Entrepôts et de la société [Localité 1], et en réparation des sujétions de la société [D] [Z].
Les sociétés intimées concluent au rejet de cette demande.
Réponse de la cour
Il résulte de l'analyse qui précède que les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] ont cessé de payer les commissions dues en exécution des contrats des 30 juillet 2013 et 3 décembre 2015, par suite de la résiliation par la société preneuse, la Société du Grand Paris, des baux commerciaux en date des 15 juillet 2013 et 3 décembre 2015 la liant à la société SPN Entrepôts et à la société [Localité 1], qui constituaient la cause du versement de ces commissions, de sorte que les contrats conditionnant le paiement des commissions ayant pris fin, c'est sans faute de leur part que les sociétés intimées ont cessé de verser les commissions.
Par conséquent, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1] à payer à [D] [Z] des dommages et intérêts, cette dernière étant déboutée de cette demande.
2 Des sociétés SPN Entrepôts et [Localité 1]
Comme l'a justement retenu le tribunal, les sociétés intimées ne rapportent pas la preuve d'une faute commise par [D] [Z] dans I'exercice de son action en justice de nature à la faire dégénérer en abus de droit, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il rejette cette demande.
V ' Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Chaque partie succombant en ses prétentions, elles seront condamnées pour moitié chacune aux dépens de première instance et d'appel et déboutées de toutes leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
DECLARE irrecevables comme étant prescrites les demandes de nullité des contrats en date des 30 juillet 203 et 3 décembre 2015, et de nullité des commissions perçues par la SAS [D] [Z] ;
INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 15 mai 2023, sauf en ce qu'il déboute la SASU [Localité 1] et la SCI SPN Entrepôts de leur demande en restitution des commissions perçues par la SAS [D] [Z] ;
Statuant de nouveau et y ajoutant,
DEBOUTE la société [D] [Z] de toutes ses demandes ;
DEBOUTE la SCI SPN Entrepôts et la SASU [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes ;
CONDAMNE pour moitié la SAS [D] [Z] et pour moitié la SCI SPN Entrepôts et la SAS [Localité 1], prises en semble, aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier, La présidente,