CA Nîmes, 4e ch. com., 17 avril 2026, n° 23/02422
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/02422 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I4Q2
NR
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'AVIGNON
13 juin 2023
RG:20/02452
S.E.L.A.R.L. [K] [G] - [S] [A]
C/
S.C.I. LE MAJORQUE
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 17 AVRIL 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AVIGNON en date du 13 Juin 2023, N°20/02452
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie ROCCI, Présidente,
Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,
M. Yan MAITRAL, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision
MINISTERE PUBLIC :
Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée.
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.E.L.A.R.L. [K] [G] - [S] [A], représentée par Maître [S] [A] Société d'exercice libéral à responsabilité limitée au capital de 10 000 €, ayant son siège à [Adresse 1] [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nîmes sous le numéro 824 797 286,
Agissant en qualité de mandataire liquidateur de la SAS [O], nommé à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce d'AVIGNON du 08/09/2021, domicilié en son établissement secondaire sis
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Lionel FOUQUET de la SELARL PYXIS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
INTIMÉE :
S.C.I. LE MAJORQUE, Société civile immobilière, immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le n° 378 356 224, poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité en son siège social,
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Sonia GHERZOULI de la SELARL SG AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Mars 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 17 Avril 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ
Vu l'appel interjeté le 13 juillet 2023 par la SELARL Etude [G] représentée par Maître [S] [A] à l'encontre du jugement rendu le 13 juin 2023 par le tribunal de grande instance d'Avignon dans l'instance n° RG 20/02452 ;
Vu l'arrêt du 26 septembre 2025 rendu par la 4ème chambre commerciale de la cour d'appel de Nîmes (n° RG 23/02422) invitant la SAS [O], appelante, à se faire désigner un mandataire ad hoc, et disant que l'affaire sera renvoyée à l'audience de mise en état du 4 décembre 2025 pour justification des diligences accomplies par l'appelante, sous peine de radiation ;
Vu le jugement du 25 septembre 2023 rendu par le tribunal de commerce d'Avignon (n° RG 2022 009929) prononçant la clôture pour insuffisance d'actif des opérations de la liquidation judiciaire à l'encontre de la SAS [O], et disant notamment que le liquidateur judiciaire, la SELARL [K] [G], devra procéder à la reddition des comptes et que, dans les deux mois du présent jugement, le liquidateur devra déposer un compte rendu de fin de mission ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 3 juin 2024 par la SAS [O], représentée par la SELARL [K] [G], elle-même représentée par Maître [S] [A], ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS [O] suivant jugement du 8 septembre 2021 du tribunal de commerce d'Avignon, appelante à titre principale, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 21 mai 2025 par la SCI Le Majorque, intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les conclusions du ministère public transmises le 23 mai 2025 ;
Vu l'ordonnance du 4 décembre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 5 mars 2026 faisant suite à l'ordonnance du 14 février 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 12 juin 2025.
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Par acte sous seing privé du 30 décembre 2014, la société Le Majorque a donné à bail commercial à la société Hôtel [D] des locaux destinés exclusivement à l'exploitation d'un fonds de commerce d'hôtel, situés au [Adresse 7] à [Localité 2] au loyer annuel de 21.000 euros HT et pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2015.
Par acte sous seing privé du 13 janvier 2017, la société Hôtel [D] a cédé à la société [O] son fonds de commerce d'hôtel comprenant le droit au bail portant sur le bail commercial au prix de 150.000 euros.
La société [O] a pris possession des locaux le 1er février 2017 et le 06 février 2018, une fermeture administrative de l'établissement a été prononcée par arrêté municipal pour non-conformité des locaux lors du passage de la commission de sécurité.
La société [O] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon qui a ordonné une mesure d'expertise par ordonnance du 17 juillet 2017. L'expert a déposé son rapport le 03 décembre 2018.
Par exploit du 28 août 2017, la société [O] a fait assigner la société Hôtel [D] devant le tribunal de commerce d'Avignon, aux fins d'annulation de la vente pour réticence dolosive ayant vicié son consentement.
Le 11 juin 2018, la SCI Le Majorque a fait délivrer un commandement de payer à la société [O].
Par ordonnance du 03 décembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Avignon a notamment :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 30 décembre 2014;
- dit que la société [O] occupe sans droit ni titre le local commercial depuis le 12 juillet 2018 ;
- ordonné l'expulsion de la société [O] ;
- condamné la société [O] au paiement des loyers échus jusqu'au deuxième trimestre 2018 inclus, soit une somme de 12.862, 44 euros.
Parallèlement, par jugement du 14 décembre 2018, le tribunal de commerce d'Avignon considérant que les consentements étaient avertis et la vente parfaite, a débouté la société [O] de sa demande en annulation de la vente du fonds de commerce et a débouté les parties de toutes leurs demandes.
Par arrêt du 7 avril 2021, la cour d'appel de Nîmes a infirmé ce jugement et annulé la cession du fonds de commerce par acte du 13 janvier 2017, a dit que le fonds de commerce revient à la société Hôtel [D] et a condamné la société Hôtel [D] à rembourser à la société [O] la somme de 150 000 euros.
Le 15 janvier 2019, la SCI Le Majorque a fait délivrer un commandement de quitter les lieux à la société [O] et par jugement du 12 juillet 2019, confirmé par un arrêt du 19 décembre 2019, la société [O] a obtenu un délai de 24 mois pour quitter les lieux.
Par jugement du 08 septembre 2021, le tribunal de commerce d'Avignon a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société [O] et a désigné la société [K] [G], représentée par Maître [S] [A], en qualité de liquidateur judiciaire.
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Par acte du 13 février 2019, la société [O] a fait assigner la SCI Le Majorque devant le tribunal de grande instance d'Avignon aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 200 105, 12 euros au titre des travaux de réfection des locaux outre 143 000 euros au titre de son préjudice financier.
Par jugement du 13 juin 2023, le tribunal judiciaire d'Avignon a :
- déclaré irrecevables les demandes de la société [O]
- constaté l'interruption de l'instance sur la demande reconventionnelle de la société Majorque
- Constaté l'interruption de l'instance sur les demandes accessoires de la société Majorque
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La société [K] [G], représentée par Maître [S] [A], ès qualités, a relevé appel le 13 juillet 2023 de ce jugement du 13 juin 2023 pour le voir annuler et /ou infirmer, ou à tout le moins réformer en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la société [O].
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Par arrêt du 26 septembre 2025, la cour a invité la SAS [O], appelante, à se faire désigner un mandataire ad hoc, pour poursuivre la procédure d'appel en cours, a renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 4 décembre 2025 à 9 heures 30 pour justification des diligences accomplies par l'appelante, sous peine de radiation et a réservé les demandes des parties et les dépens.
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Dans ses dernières conclusions, la société [O], représentée par la société [K] [G], ès qualités, appelante à titre principal, intimée à titre incident, demande à la cour de :
« Déclarer recevable l'appel de la concluante, le dire juste et bien fondé,
Réformer la décision entreprise en statuant à nouveau,
Vu l'article 1240 du code civil
Vu la jurisprudence
Condamner la SCI Le Majorque payer à la SAS [O] la somme de 145.000 euros avec capitalisation des intérêts au taux légal à compter de la date d'introduction d'instance soit le 13 février 2019 ; au titre de son préjudice économique lié à la perte de son fonds de commerce
Condamner la SCI Le Majorque à payer à la SAS [O] la somme de 140.000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice financier constitué par la perte de chance d'exploiter pour l'avenir le fonds de commerce avec capitalisation des intérêts au taux légal à compter de la date d'introduction d'instance soit le 13 février 2019 ;
Condamner la SCI Le Majorque à payer à la SAS [O] la somme de 30.000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral subséquent à l'annulation de la cession du fonds de commerce avec capitalisation des intérêts au taux légal à compter de la date d'introduction d'instance soit le 13 février 2019 ;
Débouter la défenderesse de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
Condamner la société SCI Le Majorque à payer à la société [O] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamner aux entiers dépens. ».
Au soutien de ses prétentions, la société [O], représentée par la société [K] [G], ès qualités, expose que le cédant du fonds de commerce, [Adresse 8] a été condamné suivant arrêt de la Cour d'Appel de Nîmes du 07 avril 2021 à restituer le prix de cession par suite de l'annulation de l'acte de cession et de cet évènement découlent ses préjudices.
La société [O] soutient que la SCI Le Majorque a manqué à son obligation de délivrance, l'état de délabrement de l'immeuble ne lui ayant pas permis d'exploiter le bien.
Elle invoque la jurisprudence de la Cour de cassation, au visa de l'article 1710 du code civil, selon laquelle le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire, à la charge du bailleur. Et une clause contractuelle ayant pour objet d'exonérer le bailleur de la charge des travaux prescrits par l'autorité administrative peut être insérée dans le contrat de bail mais doit nécessairement être expresse. La clause prévoyant que le locataire doit se soumettre aux injonctions de la commission de sécurité ne suffit pas à exonérer le bailleur de son obligation de réaliser les travaux prescrits par l'autorité administrative.
S'agissant du lien de causalité, la SAS [O] expose que l'état de délabrement des locaux a été caractérisé par la cour dans son arrêt du 07.04.2021, comme étant constitutif d'une réticence dolosive, emportant nullité de l'acte de cession, de sorte qu'une faute contractuelle a été commise à l'égard du premier locataire qui a entrainé l'annulation de l'acte.
La société [O] représentée par son liquidateur cite un arrêt de la [Etablissement 1] de cassation du 24 juin 2009 en ce sens (cass.3ème civ. 24 juin 2009, n° 08-12.251).
Sur le préjudice, la Selarl [K] [G] retire sa demande d'exécution de travaux qui n'a plus d'intérêt pour la société [O] et fait valoir trois types de préjudices :
1°) l'exécution de la condamnation de Hôtel [D] à lui rembourser le prix de cession est compromise eu égard à la cessation totale d'activité de la société Hôtel [D] qui ne dispose ni de trésorerie, ni d'aucun autre fonds ou ressources. Elle demande en conséquence la somme de 145 000 euros en réparation de son préjudice économique lié à la perte de son fonds de commerce ;
2°) la perte de chance d'exploiter un fonds de commerce d'hôtellerie et de faire prospérer l'entreprise. Elle évalue ce préjudice à la somme de 140 000 euros sur la base du chiffre d'affaires HT de 52 604 euros réalisé du 1er février 2017 au 31 décembre 2017, considérant que cette base comptable permet d'estimer un chiffre d'affaires HT prévisionnel au moins doublé prévisionnel en l'état d'une exploitation pour une année complète de toutes les chambres ;
3°) le préjudice moral :
La Selarl [K] [G] invoque un préjudice moral de 30 000 euros en faisant valoir que la société [O] a été créée spécialement pour l'acquisition de ce fonds de commerce.
Sur la demande reconventionnelle de la SCI Le Majorque à lui payer un arriéré de loyers et de charges et une indemnité d'occupation, la Selarl [K] [G] expose que l'ouverture d'une procédure collective fait l'objet d'une publicité au Bodacc de sorte qu'il est vain pour la bailleresse de soutenir que la société [O] aurait eu l'intention frauduleuse de cacher la procédure collective dont elle était l'objet. Il lui appartenait pour protéger ses droits, de prendre les mesures de vigilance nécessaires.
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Dans ses dernières conclusions, la société Le Majorque, intimée à titre principal, appelante à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 31, 32, 123 du code de procédure civile, et de l'article 146 du code de procédure civile, de :
« Statuant sur l'appel formé par la SAS [O] représentée par son liquidateur, la SELARL [K] [G] prise en la personne de Maître [S] [A], à l'encontre du jugement rendu le 13 juin 2023 par le tribunal judiciaire d'Avignon,
Confirmer le jugement en ce qu'il a :
déclaré irrecevables les demandes de la SAS [O]
Déclarant recevable et bien fondé l'appel incident de la concluante,
Infirmer le jugement en ce qu'il a :
constaté l'interruption de l'instance sur la demande reconventionnelle de la société Le Majorque
constaté l'interruption de l'instance sur les demandes accessoires de la société Le Majorque
Statuer à nouveau :
Juger que la SAS [O] occupant sans droit ni titre de l'immeuble sis situé [Adresse 9] depuis le 12 juillet 2018, n'a ni qualité, ni intérêt à prétendre à la condamnation de la SCI Le Majorque,
En conséquence :
Juger irrecevable l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions de la SAS [O] représentée par son liquidateur la SELARL [K] [G] prise en la personne de Maître [S] [A], en raison de la fin de non-recevoir tirée de son défaut de droit d'agir,
Reconventionnellement :
Condamner la SAS [O] représentée par son liquidateur la SELARL [K] [G] prise en la personne de Maître [S] [A], à verser à la SCI Le Majorque la somme de 64 312,22 euros à titre de dommages et intérêts et réparation de son préjudice,
En tout état de cause :
Débouter la SAS [O] représentée par son liquidateur la SELARL [K] [G] prise en la personne de Maître [S] [A], de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.
Condamner la SAS [O] représentée par son liquidateur la SELARL [K] [G] prise en la personne de Maître [S] [A], à payer à la SCI Le Majorque, la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel. ».
Au soutien de ses prétentions, la société Le Majorque, expose que :
A titre principal : L'action reprise par Maître [A] est irrecevable faute de qualité et d'intérêt à agir de la société [O] à l'encontre de son ancien bailleur, le juge des référés ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire par ordonnance du 3 décembre 2018 et partant l'occupation sans droit ni titre des locaux par la société [O] depuis le 12 juillet 2018.
En effet, au jour de la demande introductive d'instance en date du 13 février 2019, la SAS [O] n'avait plus d'intérêt légitime à se prévaloir d'une condamnation de la SCI Majorque dès lors qu'elle occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12 juillet 2018.
Par ailleurs, la SAS [O] n'a jamais fait valoir l'exception d'inexécution de son obligation en paiement des loyers devant le juge.
A titre subsidiaire : la société [O] tente de lier l'instance l'ayant opposée à la société Hôtel [D] et la présente instance. Or, la SCI Le Majorque souligne qu'elle n'était pas partie à l'instance opposant les preneurs successifs de sorte qu'elle n'a pas pu se défendre des accusations portées à son encontre.
La SCI Le Majorque indique que la société Hôtel [D] a exploité son activité hôtelière depuis 2012 sans jamais lui demander de quelconques travaux de réparation et qu'elle a découvert l'état de son immeuble au terme des opérations d'expertise. Elle soutient que les défauts affectant l'immeuble résultent principalement d'un défaut d'entretien du précédent locataire, s'agissant notamment du plancher de l'immeuble.
La SCI Le Majorque ajoute que :
la SAS [O] est devenue locataire par substitution au droit au bail
elle a découvert que l'ancien locataire exploitait au sein de l'établissement un réseau de prostitution
l'ancien locataire n'a effectué aucun travaux d'entretien depuis 2012 et a laissé se dégrader un dégât des eaux
la naïveté de la SAS [O] qui a acquis un fonds de commerce sans état des lieux et sans connaitre la nature de la clientèle, interroge.
Elle fait valoir que l'arrêté municipal de fermeture de l'établissement du 6 février 2018 reprends les points soulevés au cours des différentes visites de la commission de sécurité contre l'incendie, lesquels n'ont pas été réglés par la société [O].
Elle conclut que l'arrêté de fermeture de l'établissement n'a pas été pris en raison de l'état de l'immeuble, mais en raison du non-respect des mesures de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans l'établissement, dont la responsabilité incombe à l'exploitant, de sorte que la SAS [O] ne peut plus lui opposer d'avoir causé la fermeture administrative de son établissement.
Elle tient la société [O] pour seule responsable de ses propres préjudices et entend rétablir la réalité, à savoir que la société [O] n'a jamais cessé d'exploiter son établissement, qu'elle a mis à la disposition d'un réseau de prostitution.
La SCI Le Majorque indique qu'elle a écrit au Procureur de la république d'Avignon pour dénoncer les dommages causés sur son immeuble et l'activité de prostitution.
Sur sa demande reconventionnelle, la SCI Le Majorque soutient qu'elle n'a pas pu régulariser sa déclaration de créances auprès de Maître [A] es qualités, dès lors que la société [O] a délibérément dissimulé la procédure collective dont elle faisait l'objet, et ce dans le seul but de faire échec à son droit de déclarer sa créance. Elle fait ainsi grief à la société [O] de lui avoir fait notifier en novembre 2021 puis le 18 mai 2022 par RPVA, des conclusions qui ne lui permettaient pas de connaître la situation juridique de la société [O]. La mention du liquidateur n'est intervenue que dans les conclusions récapitulatives notifiées le 15 juin 2022, soit après l'expiration des délais et voies de recours octroyés pour effectuer la déclaration de créance au passif de la société.
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Dans ses dernières conclusions du 23 mai 2025, le ministère public « s'en rapporte ».
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Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION
- Sur la recevabilité de l'action de la Selarl [K] [G], es qualités :
L'article 31 du Code de procédure civile énonce que « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».
L'article 32 du Code de procédure civile énonce qu' « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ».
Il est constant que la société [O] a été expulsé des locaux exploités [Adresse 7] à [Localité 2] suivant une ordonnance du juge des référés du 3 décembre 2018 qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 30 décembre 2014 et a dit la SAS [O] occupante sans droit ni titre depuis le 12 juillet 2018.
Les préjudices invoqués par la Selarl [K] [G], es qualités, sont cependant en lien avec la période d'exploitation antérieure qui a débuté le 1er février 2017, dés lors qu'il s'agit pour la société [O] d'obtenir la réparation, d'une part d'un préjudice économique, d'autre part, d'une perte de chance d'exploiter et de faire prospérer un fonds de commerce. Or, la perte de chance qui se définit comme la disparition de la probabilité d'un évènement favorable ne peut être constatée, le cas échéant, qu'après la mise en oeuvre de la clause résolutoire puisque ce poste de préjudice en serait la conséquence.
Dès lors, la société [O] représentée par la Selarl [K] [G], es qualités de liquidateur, en vertu du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire du 8 septembre 2021, a intérêt et qualité à agir au titre des préjudices économique, moral et de perte de chance invoqués.
La cour rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Le Majorque.
- Sur la faute imputée à la SCI Le Majorque
A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour a, dans son arrêt du 7 avril 2021, dans une instance opposant la SAS [O] à la Sarl Hôtel [D], retenu qu'il y avait eu une réticence dolosive de la part de la société Hôtel [D] ayant vicié le consentement du cessionnaire (SAS [O]), vice du consentement qui a entraîné l'annulation de la cession du fonds de commerce.
La cour s'est appuyée pour ce faire sur le rapport d'expertise confiée par le juge des référés d'[Localité 2] à M. [W], par ordonnance du 17 juillet 2017.
L'expert judiciaire a identifié les désordres suivants :
1°) des dégradations de la structure porteuse des planchers (pourrissement du bois des poutres porteuses), causées par un écoulement d'eau ancien et ayant duré dans le temps, provenant des douches des chambres. L'expert indique que les désordres affectant les planchers constituent un défaut d'entretien ancien, antérieur à l'acquisition de la SAS [O] ;
2°) le conduit de cheminée menaçant a occasionné des désordres sur les plaques d'everite de la toiture au 1er étage et doit être refait ;
3°) des dégradations des solins et gouttières de la toiture du R+1
4°) la présence de fissures : une fissure verticale sur le mur sud sous l'acrotère du toit de l'entresol et une fissure en escalier sur le mur ouest.
5°) la présence de traces d'humidité sur l'appui de la fenêtre de la chambre 5.
S'agissant des désordres 2, 3 4 et 5, l'expert indique qu'ils relèvent d'un défaut d'entretien incombant au propriétaire, conformément aux dispositions de l'article 606 du code civil ( et non du bail comme indiqué dans le rapport).
Enfin, l'arrêté municipal ordonnant la fermeture de l'établissement a été pris au visa des non-conformités suivantes :
1-Lever les observations contenues dans le rapport de vérification des installations électriques
2- Faire établir un diagnostic par un organisme agréé portant sur la stabilité au feu de l'édifice au droit des chambres n°3 et 8, établi sous forme d'un rapport de vérification réglementaire sur mise en demeure, Par ailleurs, une action portant sur la stabilité à froid est en cours par la Mairie
3- Déplacer l'armoire réfrigérante située devant la centrale du SSI de manière à pouvoir exploiter les signaux et commandes
4- Retirer le sapin de Noël disposé au RDC de la cage d'escalier
5- Disposer le mobilier dans la circulation menant à la sortie vers l'[Adresse 10] de manière à conserver en permanence une largeur d'au moins 0,90m ;
6- obligation de déposer au service urbanisme un dossier permettant de vérifier la conformité des aménagements projetés avec les règles de sécurité ;
7- Obligation de demander le passage de la Commission de sécurité à l'issue des travaux ( ').
Si la SCI Le Majorque soutient qu'elle n'était pas partie à l'instance opposant la SAS [O] à la Sarl Hôtel [D] (jugement du 14 décembre 2018 du tribunal de commerce d'Avignon et arrêt de cette cour du 7 avril 2021), en revanche, l'expertise judiciaire lui est opposable dès lors que par exploit du 28 avril 2017, la société [O] a fait assigner la SCI bailleresse Le Majorque devant le juge des référés. Ainsi la SCI Le Majorque, représentée par son conseil aux réunions d'accedit, a participé pleinement aux opérations d'expertise, et a pu faire valoir des dires.
La Selarl [K] [G], es qualités, prétend engager la responsabilité délictuelle de la SCI Le Majorque en invoquant le manquement contractuel de cette dernière à son obligation de délivrance à l'égard de la société Hôtel [D].
Il est constant que cette cour a annulé la cession du fonds de commerce par la société Hôtel [D] à la société [O] au motif que la société Hôtel [D] s'était rendue coupable,d'une réticence dolosive sur l'état de l'immeuble.
A la lecture du rapport d'expertise sus-visé, il apparaît que les désordres imputables à un défaut d'entretien incombant à la bailleresse ne sont pas les désordres les plus graves et ne sont en tout état de cause, pas de nature à compromettre l'exploitation de l'immeuble, s'agissant de traces d'humidité sur un appui de fenêtre, de fissures dont il n'est pas indiqué qu'elles porteraient atteinte à la solidité de l'immeuble, de solins ou d'un conduit de cheminée dégradés. En revanche le désordre le plus grave, soit la dégradation de la structure porteuse des planchers (pourrissement du bois des poutres porteuses), a été causé par un écoulement d'eau ancien, provenant des douches et qui a duré dans le temps sans que la société bailleresse ait été alertée par la société Hôtel [D] de l'existence d'un dégât des eaux persistant, ni qu'une demande d'intervention pour y remédier ait été formulée auprès de la SCI Le Majorque. Ce désordre qui résulte de la négligence du preneur du bail commercial, relève par conséquent d'un défaut d'entretien imputable à la société locataire Hôtel [D].
Et la cour observe que le choix par la société [O], de faire assigner la seule société Hôtel [D] en annulation de la cession du fonds de commerce, sans engager la responsabilité du bailleur en réparation de son préjudice économique, procède de la même analyse du rapport d'expertise et des responsabilités encourues.
Dans ces conditions, le manquement de la SCI Le Majorque à son obligation de délivrance conforme ne résulte pas des débats.
En tout état de cause, s'agissant du préjudice économique lié à la perte du fonds de commerce du fait de l'annulation de la cession, force est de constater que la société [O] a déjà obtenu la prise en compte de son préjudice puisque la société Hôtel [D] a été condamnée à lui restituer le prix de cession du fonds de commerce.Invoquer l'impécuniosité de la société Hôtel [D] ou l'incapacité de cette dernière à faire face aux condamnation mises à sa charge, n'autorise par la Selarl [K] [G], es qualités, à exiger une seconde indemnisation pour un même préjudice.
S'agissant de la perte de chance d'exploiter le fonds de commerce acquis, la cour rappelle que la société [O] a perdu la jouissance du bail commercial qui lui a transféré par la société Hôtel [D], par le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 30 décembre 2014 et la décision du juge des référés la désignant comme occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 12 juillet 2018 en raison du défaut de paiement des loyers.
Or, ainsi que le souligne la société bailleresse à juste titre, la société [O] n'a jamais invoqué l'exception d'inexécution lui permettant de justifier la rétention des loyers échus. Et la Cour de cassation juge que l'exception d'inexécution ne peut être invoquée par le locataire qu'en cas d'impossibilité totale d'occuper les locaux (Cass.civ.3ème 10/10/2024i, n°22-24.395). En l'espèce, cette indisponibilité totale des locaux loués ne résulte pas des débats. Au contraire, la Selarl [K] [G] fait valoir pour l'évaluation de son préjudice de perte de chance, le résultat de son exploitation de l'hôtel pour la période 1er février 2017 au 31 décembre 2017, soit un chiffre d'affaires hors taxe de 52 604 euros.
Enfin, la société [O] qui a été condamnée par ordonnance du 3 décembre 2018 à payer l'équivalent de sept mois de loyers, a, de fait, bénéficier, par le non-paiement des loyers, d'une trésorerie indue.
Il en résulte qu'elle est seule responsable de la perte de chance d'exploiter son fonds de commerce, qui résulte de l'application de la clause résolutoire du bail commercial, laquelle est antérieure à la décision d'annulation de la cession du fonds de commerce.
La cour déboute par conséquent la Selarl [K] [G], es qualités, de ses demandes d'indemnisation tant au titre du préjudice économique et de la perte de chance d'exploiter un fonds de commerce, que du préjudice moral.
Sur la demande reconventionnelle de la SCI Le Majorque :
Invoquant la dissimulation délibérée de la procédure collective dont elle était l'objet par la société [O], et l'impossibilité pour elle de procéder à sa déclaration de créance au titre de l'arriéré de loyers d'un montant de 12 862, 44 euros et de l'indemnité d'occupation à hauteur de 51 449, 76 euros, la SCI Le Majorque demande une indemnité de 64 312, 22 euros à titre de dommages-intérêts.
Il résulte des dispositions de l'article R. 621-19 du code de commerce que « le mandataire judiciaire prend toute mesure pour informer et consulter les créanciers.
Les créanciers qui ont font la demande par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au mandataire judiciaire sont tenus informés par celui-ci des étapes essentielles de la procédure au fur et à meure du déroulement de celle-ci ».
La société [O] oppose à cette demande, la publication au Bodacc du jugement d'ouverture de la procédure collective, sans justifier cependant d'une quelconque démarche de sa part ou de son mandataire judiciaire pour informer ses créanciers, dont la SCI Le Majorque, information qui aurait dû porter non seulement sur l'ouverture de la procédure collective, mais sur les délais impartis pour procéder à la déclaration des créances, ainsi que sur les sanctions encourues en cas de carence des créanciers.
La publication du jugement d'ouverture de la procédure collective n'exonère par le mandataire judiciaire de ses obligations, en sorte que le manquement de la Selar Etude [G] est caractérisé.
Tel qu'il est énoncé, le préjudice invoqué par la SCI Le Majorque s'analyse comme la perte d'une chance d'avoir pu procéder à la déclaration de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société [O]. Or, compte tenu de la clôture de la procédure collective intervenue pour insuffisance d'actif, la chance pour la bailleresse d'obtenir le paiement de sa dette de loyers et d'indemnité d'occupation est nulle, de sorte que son préjudice est inexistant et qu'elle doit être déboutée de sa demande d'indemnisation à ce titre.
Sur les frais de l'instance :
Compte tenu de l'issue du litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
L'équité et la situation respective des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions
Statuant à nouveau et y ajoutant
Dit que l'action de la société [O] représentée par la Selarl [K] [G], est recevable
Déboute la société [O] représentée par la Selarl [K] [G] de ses demandes d'indemnisation de ses préjudices économiques, de perte de chance et préjudice moral
Déboute la SCI Le Majorque de sa demande de dommages-intérêts
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/02422 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I4Q2
NR
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'AVIGNON
13 juin 2023
RG:20/02452
S.E.L.A.R.L. [K] [G] - [S] [A]
C/
S.C.I. LE MAJORQUE
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 17 AVRIL 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AVIGNON en date du 13 Juin 2023, N°20/02452
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie ROCCI, Présidente,
Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,
M. Yan MAITRAL, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision
MINISTERE PUBLIC :
Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée.
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 Avril 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.E.L.A.R.L. [K] [G] - [S] [A], représentée par Maître [S] [A] Société d'exercice libéral à responsabilité limitée au capital de 10 000 €, ayant son siège à [Adresse 1] [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nîmes sous le numéro 824 797 286,
Agissant en qualité de mandataire liquidateur de la SAS [O], nommé à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce d'AVIGNON du 08/09/2021, domicilié en son établissement secondaire sis
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Lionel FOUQUET de la SELARL PYXIS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
INTIMÉE :
S.C.I. LE MAJORQUE, Société civile immobilière, immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le n° 378 356 224, poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité en son siège social,
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Sonia GHERZOULI de la SELARL SG AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Mars 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 17 Avril 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ
Vu l'appel interjeté le 13 juillet 2023 par la SELARL Etude [G] représentée par Maître [S] [A] à l'encontre du jugement rendu le 13 juin 2023 par le tribunal de grande instance d'Avignon dans l'instance n° RG 20/02452 ;
Vu l'arrêt du 26 septembre 2025 rendu par la 4ème chambre commerciale de la cour d'appel de Nîmes (n° RG 23/02422) invitant la SAS [O], appelante, à se faire désigner un mandataire ad hoc, et disant que l'affaire sera renvoyée à l'audience de mise en état du 4 décembre 2025 pour justification des diligences accomplies par l'appelante, sous peine de radiation ;
Vu le jugement du 25 septembre 2023 rendu par le tribunal de commerce d'Avignon (n° RG 2022 009929) prononçant la clôture pour insuffisance d'actif des opérations de la liquidation judiciaire à l'encontre de la SAS [O], et disant notamment que le liquidateur judiciaire, la SELARL [K] [G], devra procéder à la reddition des comptes et que, dans les deux mois du présent jugement, le liquidateur devra déposer un compte rendu de fin de mission ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 3 juin 2024 par la SAS [O], représentée par la SELARL [K] [G], elle-même représentée par Maître [S] [A], ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS [O] suivant jugement du 8 septembre 2021 du tribunal de commerce d'Avignon, appelante à titre principale, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 21 mai 2025 par la SCI Le Majorque, intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les conclusions du ministère public transmises le 23 mai 2025 ;
Vu l'ordonnance du 4 décembre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 5 mars 2026 faisant suite à l'ordonnance du 14 février 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 12 juin 2025.
***
Par acte sous seing privé du 30 décembre 2014, la société Le Majorque a donné à bail commercial à la société Hôtel [D] des locaux destinés exclusivement à l'exploitation d'un fonds de commerce d'hôtel, situés au [Adresse 7] à [Localité 2] au loyer annuel de 21.000 euros HT et pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2015.
Par acte sous seing privé du 13 janvier 2017, la société Hôtel [D] a cédé à la société [O] son fonds de commerce d'hôtel comprenant le droit au bail portant sur le bail commercial au prix de 150.000 euros.
La société [O] a pris possession des locaux le 1er février 2017 et le 06 février 2018, une fermeture administrative de l'établissement a été prononcée par arrêté municipal pour non-conformité des locaux lors du passage de la commission de sécurité.
La société [O] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon qui a ordonné une mesure d'expertise par ordonnance du 17 juillet 2017. L'expert a déposé son rapport le 03 décembre 2018.
Par exploit du 28 août 2017, la société [O] a fait assigner la société Hôtel [D] devant le tribunal de commerce d'Avignon, aux fins d'annulation de la vente pour réticence dolosive ayant vicié son consentement.
Le 11 juin 2018, la SCI Le Majorque a fait délivrer un commandement de payer à la société [O].
Par ordonnance du 03 décembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Avignon a notamment :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 30 décembre 2014;
- dit que la société [O] occupe sans droit ni titre le local commercial depuis le 12 juillet 2018 ;
- ordonné l'expulsion de la société [O] ;
- condamné la société [O] au paiement des loyers échus jusqu'au deuxième trimestre 2018 inclus, soit une somme de 12.862, 44 euros.
Parallèlement, par jugement du 14 décembre 2018, le tribunal de commerce d'Avignon considérant que les consentements étaient avertis et la vente parfaite, a débouté la société [O] de sa demande en annulation de la vente du fonds de commerce et a débouté les parties de toutes leurs demandes.
Par arrêt du 7 avril 2021, la cour d'appel de Nîmes a infirmé ce jugement et annulé la cession du fonds de commerce par acte du 13 janvier 2017, a dit que le fonds de commerce revient à la société Hôtel [D] et a condamné la société Hôtel [D] à rembourser à la société [O] la somme de 150 000 euros.
Le 15 janvier 2019, la SCI Le Majorque a fait délivrer un commandement de quitter les lieux à la société [O] et par jugement du 12 juillet 2019, confirmé par un arrêt du 19 décembre 2019, la société [O] a obtenu un délai de 24 mois pour quitter les lieux.
Par jugement du 08 septembre 2021, le tribunal de commerce d'Avignon a prononcé l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société [O] et a désigné la société [K] [G], représentée par Maître [S] [A], en qualité de liquidateur judiciaire.
***
Par acte du 13 février 2019, la société [O] a fait assigner la SCI Le Majorque devant le tribunal de grande instance d'Avignon aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 200 105, 12 euros au titre des travaux de réfection des locaux outre 143 000 euros au titre de son préjudice financier.
Par jugement du 13 juin 2023, le tribunal judiciaire d'Avignon a :
- déclaré irrecevables les demandes de la société [O]
- constaté l'interruption de l'instance sur la demande reconventionnelle de la société Majorque
- Constaté l'interruption de l'instance sur les demandes accessoires de la société Majorque
***
La société [K] [G], représentée par Maître [S] [A], ès qualités, a relevé appel le 13 juillet 2023 de ce jugement du 13 juin 2023 pour le voir annuler et /ou infirmer, ou à tout le moins réformer en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la société [O].
***
Par arrêt du 26 septembre 2025, la cour a invité la SAS [O], appelante, à se faire désigner un mandataire ad hoc, pour poursuivre la procédure d'appel en cours, a renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 4 décembre 2025 à 9 heures 30 pour justification des diligences accomplies par l'appelante, sous peine de radiation et a réservé les demandes des parties et les dépens.
***
Dans ses dernières conclusions, la société [O], représentée par la société [K] [G], ès qualités, appelante à titre principal, intimée à titre incident, demande à la cour de :
« Déclarer recevable l'appel de la concluante, le dire juste et bien fondé,
Réformer la décision entreprise en statuant à nouveau,
Vu l'article 1240 du code civil
Vu la jurisprudence
Condamner la SCI Le Majorque payer à la SAS [O] la somme de 145.000 euros avec capitalisation des intérêts au taux légal à compter de la date d'introduction d'instance soit le 13 février 2019 ; au titre de son préjudice économique lié à la perte de son fonds de commerce
Condamner la SCI Le Majorque à payer à la SAS [O] la somme de 140.000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice financier constitué par la perte de chance d'exploiter pour l'avenir le fonds de commerce avec capitalisation des intérêts au taux légal à compter de la date d'introduction d'instance soit le 13 février 2019 ;
Condamner la SCI Le Majorque à payer à la SAS [O] la somme de 30.000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral subséquent à l'annulation de la cession du fonds de commerce avec capitalisation des intérêts au taux légal à compter de la date d'introduction d'instance soit le 13 février 2019 ;
Débouter la défenderesse de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
Condamner la société SCI Le Majorque à payer à la société [O] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La condamner aux entiers dépens. ».
Au soutien de ses prétentions, la société [O], représentée par la société [K] [G], ès qualités, expose que le cédant du fonds de commerce, [Adresse 8] a été condamné suivant arrêt de la Cour d'Appel de Nîmes du 07 avril 2021 à restituer le prix de cession par suite de l'annulation de l'acte de cession et de cet évènement découlent ses préjudices.
La société [O] soutient que la SCI Le Majorque a manqué à son obligation de délivrance, l'état de délabrement de l'immeuble ne lui ayant pas permis d'exploiter le bien.
Elle invoque la jurisprudence de la Cour de cassation, au visa de l'article 1710 du code civil, selon laquelle le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Les travaux prescrits par l'autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire, à la charge du bailleur. Et une clause contractuelle ayant pour objet d'exonérer le bailleur de la charge des travaux prescrits par l'autorité administrative peut être insérée dans le contrat de bail mais doit nécessairement être expresse. La clause prévoyant que le locataire doit se soumettre aux injonctions de la commission de sécurité ne suffit pas à exonérer le bailleur de son obligation de réaliser les travaux prescrits par l'autorité administrative.
S'agissant du lien de causalité, la SAS [O] expose que l'état de délabrement des locaux a été caractérisé par la cour dans son arrêt du 07.04.2021, comme étant constitutif d'une réticence dolosive, emportant nullité de l'acte de cession, de sorte qu'une faute contractuelle a été commise à l'égard du premier locataire qui a entrainé l'annulation de l'acte.
La société [O] représentée par son liquidateur cite un arrêt de la [Etablissement 1] de cassation du 24 juin 2009 en ce sens (cass.3ème civ. 24 juin 2009, n° 08-12.251).
Sur le préjudice, la Selarl [K] [G] retire sa demande d'exécution de travaux qui n'a plus d'intérêt pour la société [O] et fait valoir trois types de préjudices :
1°) l'exécution de la condamnation de Hôtel [D] à lui rembourser le prix de cession est compromise eu égard à la cessation totale d'activité de la société Hôtel [D] qui ne dispose ni de trésorerie, ni d'aucun autre fonds ou ressources. Elle demande en conséquence la somme de 145 000 euros en réparation de son préjudice économique lié à la perte de son fonds de commerce ;
2°) la perte de chance d'exploiter un fonds de commerce d'hôtellerie et de faire prospérer l'entreprise. Elle évalue ce préjudice à la somme de 140 000 euros sur la base du chiffre d'affaires HT de 52 604 euros réalisé du 1er février 2017 au 31 décembre 2017, considérant que cette base comptable permet d'estimer un chiffre d'affaires HT prévisionnel au moins doublé prévisionnel en l'état d'une exploitation pour une année complète de toutes les chambres ;
3°) le préjudice moral :
La Selarl [K] [G] invoque un préjudice moral de 30 000 euros en faisant valoir que la société [O] a été créée spécialement pour l'acquisition de ce fonds de commerce.
Sur la demande reconventionnelle de la SCI Le Majorque à lui payer un arriéré de loyers et de charges et une indemnité d'occupation, la Selarl [K] [G] expose que l'ouverture d'une procédure collective fait l'objet d'une publicité au Bodacc de sorte qu'il est vain pour la bailleresse de soutenir que la société [O] aurait eu l'intention frauduleuse de cacher la procédure collective dont elle était l'objet. Il lui appartenait pour protéger ses droits, de prendre les mesures de vigilance nécessaires.
***
Dans ses dernières conclusions, la société Le Majorque, intimée à titre principal, appelante à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 31, 32, 123 du code de procédure civile, et de l'article 146 du code de procédure civile, de :
« Statuant sur l'appel formé par la SAS [O] représentée par son liquidateur, la SELARL [K] [G] prise en la personne de Maître [S] [A], à l'encontre du jugement rendu le 13 juin 2023 par le tribunal judiciaire d'Avignon,
Confirmer le jugement en ce qu'il a :
déclaré irrecevables les demandes de la SAS [O]
Déclarant recevable et bien fondé l'appel incident de la concluante,
Infirmer le jugement en ce qu'il a :
constaté l'interruption de l'instance sur la demande reconventionnelle de la société Le Majorque
constaté l'interruption de l'instance sur les demandes accessoires de la société Le Majorque
Statuer à nouveau :
Juger que la SAS [O] occupant sans droit ni titre de l'immeuble sis situé [Adresse 9] depuis le 12 juillet 2018, n'a ni qualité, ni intérêt à prétendre à la condamnation de la SCI Le Majorque,
En conséquence :
Juger irrecevable l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions de la SAS [O] représentée par son liquidateur la SELARL [K] [G] prise en la personne de Maître [S] [A], en raison de la fin de non-recevoir tirée de son défaut de droit d'agir,
Reconventionnellement :
Condamner la SAS [O] représentée par son liquidateur la SELARL [K] [G] prise en la personne de Maître [S] [A], à verser à la SCI Le Majorque la somme de 64 312,22 euros à titre de dommages et intérêts et réparation de son préjudice,
En tout état de cause :
Débouter la SAS [O] représentée par son liquidateur la SELARL [K] [G] prise en la personne de Maître [S] [A], de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.
Condamner la SAS [O] représentée par son liquidateur la SELARL [K] [G] prise en la personne de Maître [S] [A], à payer à la SCI Le Majorque, la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel. ».
Au soutien de ses prétentions, la société Le Majorque, expose que :
A titre principal : L'action reprise par Maître [A] est irrecevable faute de qualité et d'intérêt à agir de la société [O] à l'encontre de son ancien bailleur, le juge des référés ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire par ordonnance du 3 décembre 2018 et partant l'occupation sans droit ni titre des locaux par la société [O] depuis le 12 juillet 2018.
En effet, au jour de la demande introductive d'instance en date du 13 février 2019, la SAS [O] n'avait plus d'intérêt légitime à se prévaloir d'une condamnation de la SCI Majorque dès lors qu'elle occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12 juillet 2018.
Par ailleurs, la SAS [O] n'a jamais fait valoir l'exception d'inexécution de son obligation en paiement des loyers devant le juge.
A titre subsidiaire : la société [O] tente de lier l'instance l'ayant opposée à la société Hôtel [D] et la présente instance. Or, la SCI Le Majorque souligne qu'elle n'était pas partie à l'instance opposant les preneurs successifs de sorte qu'elle n'a pas pu se défendre des accusations portées à son encontre.
La SCI Le Majorque indique que la société Hôtel [D] a exploité son activité hôtelière depuis 2012 sans jamais lui demander de quelconques travaux de réparation et qu'elle a découvert l'état de son immeuble au terme des opérations d'expertise. Elle soutient que les défauts affectant l'immeuble résultent principalement d'un défaut d'entretien du précédent locataire, s'agissant notamment du plancher de l'immeuble.
La SCI Le Majorque ajoute que :
la SAS [O] est devenue locataire par substitution au droit au bail
elle a découvert que l'ancien locataire exploitait au sein de l'établissement un réseau de prostitution
l'ancien locataire n'a effectué aucun travaux d'entretien depuis 2012 et a laissé se dégrader un dégât des eaux
la naïveté de la SAS [O] qui a acquis un fonds de commerce sans état des lieux et sans connaitre la nature de la clientèle, interroge.
Elle fait valoir que l'arrêté municipal de fermeture de l'établissement du 6 février 2018 reprends les points soulevés au cours des différentes visites de la commission de sécurité contre l'incendie, lesquels n'ont pas été réglés par la société [O].
Elle conclut que l'arrêté de fermeture de l'établissement n'a pas été pris en raison de l'état de l'immeuble, mais en raison du non-respect des mesures de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans l'établissement, dont la responsabilité incombe à l'exploitant, de sorte que la SAS [O] ne peut plus lui opposer d'avoir causé la fermeture administrative de son établissement.
Elle tient la société [O] pour seule responsable de ses propres préjudices et entend rétablir la réalité, à savoir que la société [O] n'a jamais cessé d'exploiter son établissement, qu'elle a mis à la disposition d'un réseau de prostitution.
La SCI Le Majorque indique qu'elle a écrit au Procureur de la république d'Avignon pour dénoncer les dommages causés sur son immeuble et l'activité de prostitution.
Sur sa demande reconventionnelle, la SCI Le Majorque soutient qu'elle n'a pas pu régulariser sa déclaration de créances auprès de Maître [A] es qualités, dès lors que la société [O] a délibérément dissimulé la procédure collective dont elle faisait l'objet, et ce dans le seul but de faire échec à son droit de déclarer sa créance. Elle fait ainsi grief à la société [O] de lui avoir fait notifier en novembre 2021 puis le 18 mai 2022 par RPVA, des conclusions qui ne lui permettaient pas de connaître la situation juridique de la société [O]. La mention du liquidateur n'est intervenue que dans les conclusions récapitulatives notifiées le 15 juin 2022, soit après l'expiration des délais et voies de recours octroyés pour effectuer la déclaration de créance au passif de la société.
***
Dans ses dernières conclusions du 23 mai 2025, le ministère public « s'en rapporte ».
***
Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION
- Sur la recevabilité de l'action de la Selarl [K] [G], es qualités :
L'article 31 du Code de procédure civile énonce que « L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».
L'article 32 du Code de procédure civile énonce qu' « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ».
Il est constant que la société [O] a été expulsé des locaux exploités [Adresse 7] à [Localité 2] suivant une ordonnance du juge des référés du 3 décembre 2018 qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 30 décembre 2014 et a dit la SAS [O] occupante sans droit ni titre depuis le 12 juillet 2018.
Les préjudices invoqués par la Selarl [K] [G], es qualités, sont cependant en lien avec la période d'exploitation antérieure qui a débuté le 1er février 2017, dés lors qu'il s'agit pour la société [O] d'obtenir la réparation, d'une part d'un préjudice économique, d'autre part, d'une perte de chance d'exploiter et de faire prospérer un fonds de commerce. Or, la perte de chance qui se définit comme la disparition de la probabilité d'un évènement favorable ne peut être constatée, le cas échéant, qu'après la mise en oeuvre de la clause résolutoire puisque ce poste de préjudice en serait la conséquence.
Dès lors, la société [O] représentée par la Selarl [K] [G], es qualités de liquidateur, en vertu du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire du 8 septembre 2021, a intérêt et qualité à agir au titre des préjudices économique, moral et de perte de chance invoqués.
La cour rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Le Majorque.
- Sur la faute imputée à la SCI Le Majorque
A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour a, dans son arrêt du 7 avril 2021, dans une instance opposant la SAS [O] à la Sarl Hôtel [D], retenu qu'il y avait eu une réticence dolosive de la part de la société Hôtel [D] ayant vicié le consentement du cessionnaire (SAS [O]), vice du consentement qui a entraîné l'annulation de la cession du fonds de commerce.
La cour s'est appuyée pour ce faire sur le rapport d'expertise confiée par le juge des référés d'[Localité 2] à M. [W], par ordonnance du 17 juillet 2017.
L'expert judiciaire a identifié les désordres suivants :
1°) des dégradations de la structure porteuse des planchers (pourrissement du bois des poutres porteuses), causées par un écoulement d'eau ancien et ayant duré dans le temps, provenant des douches des chambres. L'expert indique que les désordres affectant les planchers constituent un défaut d'entretien ancien, antérieur à l'acquisition de la SAS [O] ;
2°) le conduit de cheminée menaçant a occasionné des désordres sur les plaques d'everite de la toiture au 1er étage et doit être refait ;
3°) des dégradations des solins et gouttières de la toiture du R+1
4°) la présence de fissures : une fissure verticale sur le mur sud sous l'acrotère du toit de l'entresol et une fissure en escalier sur le mur ouest.
5°) la présence de traces d'humidité sur l'appui de la fenêtre de la chambre 5.
S'agissant des désordres 2, 3 4 et 5, l'expert indique qu'ils relèvent d'un défaut d'entretien incombant au propriétaire, conformément aux dispositions de l'article 606 du code civil ( et non du bail comme indiqué dans le rapport).
Enfin, l'arrêté municipal ordonnant la fermeture de l'établissement a été pris au visa des non-conformités suivantes :
1-Lever les observations contenues dans le rapport de vérification des installations électriques
2- Faire établir un diagnostic par un organisme agréé portant sur la stabilité au feu de l'édifice au droit des chambres n°3 et 8, établi sous forme d'un rapport de vérification réglementaire sur mise en demeure, Par ailleurs, une action portant sur la stabilité à froid est en cours par la Mairie
3- Déplacer l'armoire réfrigérante située devant la centrale du SSI de manière à pouvoir exploiter les signaux et commandes
4- Retirer le sapin de Noël disposé au RDC de la cage d'escalier
5- Disposer le mobilier dans la circulation menant à la sortie vers l'[Adresse 10] de manière à conserver en permanence une largeur d'au moins 0,90m ;
6- obligation de déposer au service urbanisme un dossier permettant de vérifier la conformité des aménagements projetés avec les règles de sécurité ;
7- Obligation de demander le passage de la Commission de sécurité à l'issue des travaux ( ').
Si la SCI Le Majorque soutient qu'elle n'était pas partie à l'instance opposant la SAS [O] à la Sarl Hôtel [D] (jugement du 14 décembre 2018 du tribunal de commerce d'Avignon et arrêt de cette cour du 7 avril 2021), en revanche, l'expertise judiciaire lui est opposable dès lors que par exploit du 28 avril 2017, la société [O] a fait assigner la SCI bailleresse Le Majorque devant le juge des référés. Ainsi la SCI Le Majorque, représentée par son conseil aux réunions d'accedit, a participé pleinement aux opérations d'expertise, et a pu faire valoir des dires.
La Selarl [K] [G], es qualités, prétend engager la responsabilité délictuelle de la SCI Le Majorque en invoquant le manquement contractuel de cette dernière à son obligation de délivrance à l'égard de la société Hôtel [D].
Il est constant que cette cour a annulé la cession du fonds de commerce par la société Hôtel [D] à la société [O] au motif que la société Hôtel [D] s'était rendue coupable,d'une réticence dolosive sur l'état de l'immeuble.
A la lecture du rapport d'expertise sus-visé, il apparaît que les désordres imputables à un défaut d'entretien incombant à la bailleresse ne sont pas les désordres les plus graves et ne sont en tout état de cause, pas de nature à compromettre l'exploitation de l'immeuble, s'agissant de traces d'humidité sur un appui de fenêtre, de fissures dont il n'est pas indiqué qu'elles porteraient atteinte à la solidité de l'immeuble, de solins ou d'un conduit de cheminée dégradés. En revanche le désordre le plus grave, soit la dégradation de la structure porteuse des planchers (pourrissement du bois des poutres porteuses), a été causé par un écoulement d'eau ancien, provenant des douches et qui a duré dans le temps sans que la société bailleresse ait été alertée par la société Hôtel [D] de l'existence d'un dégât des eaux persistant, ni qu'une demande d'intervention pour y remédier ait été formulée auprès de la SCI Le Majorque. Ce désordre qui résulte de la négligence du preneur du bail commercial, relève par conséquent d'un défaut d'entretien imputable à la société locataire Hôtel [D].
Et la cour observe que le choix par la société [O], de faire assigner la seule société Hôtel [D] en annulation de la cession du fonds de commerce, sans engager la responsabilité du bailleur en réparation de son préjudice économique, procède de la même analyse du rapport d'expertise et des responsabilités encourues.
Dans ces conditions, le manquement de la SCI Le Majorque à son obligation de délivrance conforme ne résulte pas des débats.
En tout état de cause, s'agissant du préjudice économique lié à la perte du fonds de commerce du fait de l'annulation de la cession, force est de constater que la société [O] a déjà obtenu la prise en compte de son préjudice puisque la société Hôtel [D] a été condamnée à lui restituer le prix de cession du fonds de commerce.Invoquer l'impécuniosité de la société Hôtel [D] ou l'incapacité de cette dernière à faire face aux condamnation mises à sa charge, n'autorise par la Selarl [K] [G], es qualités, à exiger une seconde indemnisation pour un même préjudice.
S'agissant de la perte de chance d'exploiter le fonds de commerce acquis, la cour rappelle que la société [O] a perdu la jouissance du bail commercial qui lui a transféré par la société Hôtel [D], par le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 30 décembre 2014 et la décision du juge des référés la désignant comme occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 12 juillet 2018 en raison du défaut de paiement des loyers.
Or, ainsi que le souligne la société bailleresse à juste titre, la société [O] n'a jamais invoqué l'exception d'inexécution lui permettant de justifier la rétention des loyers échus. Et la Cour de cassation juge que l'exception d'inexécution ne peut être invoquée par le locataire qu'en cas d'impossibilité totale d'occuper les locaux (Cass.civ.3ème 10/10/2024i, n°22-24.395). En l'espèce, cette indisponibilité totale des locaux loués ne résulte pas des débats. Au contraire, la Selarl [K] [G] fait valoir pour l'évaluation de son préjudice de perte de chance, le résultat de son exploitation de l'hôtel pour la période 1er février 2017 au 31 décembre 2017, soit un chiffre d'affaires hors taxe de 52 604 euros.
Enfin, la société [O] qui a été condamnée par ordonnance du 3 décembre 2018 à payer l'équivalent de sept mois de loyers, a, de fait, bénéficier, par le non-paiement des loyers, d'une trésorerie indue.
Il en résulte qu'elle est seule responsable de la perte de chance d'exploiter son fonds de commerce, qui résulte de l'application de la clause résolutoire du bail commercial, laquelle est antérieure à la décision d'annulation de la cession du fonds de commerce.
La cour déboute par conséquent la Selarl [K] [G], es qualités, de ses demandes d'indemnisation tant au titre du préjudice économique et de la perte de chance d'exploiter un fonds de commerce, que du préjudice moral.
Sur la demande reconventionnelle de la SCI Le Majorque :
Invoquant la dissimulation délibérée de la procédure collective dont elle était l'objet par la société [O], et l'impossibilité pour elle de procéder à sa déclaration de créance au titre de l'arriéré de loyers d'un montant de 12 862, 44 euros et de l'indemnité d'occupation à hauteur de 51 449, 76 euros, la SCI Le Majorque demande une indemnité de 64 312, 22 euros à titre de dommages-intérêts.
Il résulte des dispositions de l'article R. 621-19 du code de commerce que « le mandataire judiciaire prend toute mesure pour informer et consulter les créanciers.
Les créanciers qui ont font la demande par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au mandataire judiciaire sont tenus informés par celui-ci des étapes essentielles de la procédure au fur et à meure du déroulement de celle-ci ».
La société [O] oppose à cette demande, la publication au Bodacc du jugement d'ouverture de la procédure collective, sans justifier cependant d'une quelconque démarche de sa part ou de son mandataire judiciaire pour informer ses créanciers, dont la SCI Le Majorque, information qui aurait dû porter non seulement sur l'ouverture de la procédure collective, mais sur les délais impartis pour procéder à la déclaration des créances, ainsi que sur les sanctions encourues en cas de carence des créanciers.
La publication du jugement d'ouverture de la procédure collective n'exonère par le mandataire judiciaire de ses obligations, en sorte que le manquement de la Selar Etude [G] est caractérisé.
Tel qu'il est énoncé, le préjudice invoqué par la SCI Le Majorque s'analyse comme la perte d'une chance d'avoir pu procéder à la déclaration de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société [O]. Or, compte tenu de la clôture de la procédure collective intervenue pour insuffisance d'actif, la chance pour la bailleresse d'obtenir le paiement de sa dette de loyers et d'indemnité d'occupation est nulle, de sorte que son préjudice est inexistant et qu'elle doit être déboutée de sa demande d'indemnisation à ce titre.
Sur les frais de l'instance :
Compte tenu de l'issue du litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
L'équité et la situation respective des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions
Statuant à nouveau et y ajoutant
Dit que l'action de la société [O] représentée par la Selarl [K] [G], est recevable
Déboute la société [O] représentée par la Selarl [K] [G] de ses demandes d'indemnisation de ses préjudices économiques, de perte de chance et préjudice moral
Déboute la SCI Le Majorque de sa demande de dommages-intérêts
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,