CA Paris, Pôle 1 - ch. 8, 17 avril 2026, n° 25/12129
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 17 AVRIL 2026
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/12129 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLVIC
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Juillet 2025 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n°
APPELANTE
S.A.R.L. [T] [S], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595
Ayant pour avocat plaidant Me Thomas MLICZAK; avocat au Barreau de Paris
INTIMÉE
Mme [R] [X] épouse [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Ténin BAMBA, avocat au barreau du Val de Marne, toque : PC 116
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 mars 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,
Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES
ARRÊT :
- Contradictoire
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par acte du 14 décembre 2018, Mme [M] a donné à bail commercial à la société Ommes [D] des locaux sis [Adresse 3], à [Localité 4] (Seine-et-Marne), moyennant un loyer annuel de 17.742,12 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.
Aux termes de l'article 5 du contrat intitulé 'Destination', les activités autorisées par le local commercial sont les suivantes : gestion et exploitation de fonds de commerce d'alimentation générale de fruits et légumes, vente d'alcool, cadeaux, articles de [Localité 5].
Par acte du 18 octobre 2019, la société Ommes [D] a cédé son fonds de commerce à la société [T] [S].
Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 juillet 2024, Mme [M] a mis en demeure la société [T] [S] de remettre en état les locaux et d'exercer son activité conformément aux dispositions du bail.
Par acte du 10 septembre 2024, Mme [M] a fait signifier à la société [T] [S] une sommation d'exécuter, visant la clause résolutoire, à laquelle était jointe les deux lettres de mise en demeure des 22 décembre 2020 et 26 juillet 2024.
Par acte du 17 janvier 2025, Mme [M] a fait assigner la société [T] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la défenderesse.
Par ordonnance contradictoire du 8 juillet 2025, le premier juge a :
rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la société [T] [S] ;
rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société [T] [S] ;
constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 octobre 2024 ;
ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société [T] [S] et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 3], à [Localité 4] (Seine-et-Marne), avec le concours de la force publique, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société [T] [S], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société [T] [S] à la payer ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle indemnitaire de la société [T] [S] ;
déclaré irrecevable la demande reconventionnelle d'amende civile ;
condamné la société [T] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
rejeté la demande formée par la société [T] [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la société [T] [S] à payer à Mme [M] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;
Par déclaration du 17 juillet 2025, la société [T] [S] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif, sauf en ce qu'il a été dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 mars 2026, la société [T] [S] demande à la cour de :
recevoir l'intégralité de ses demandes ;
infirmer l'ordonnance critiquée en toutes ses dispositions dont elle a relevé appel ;
En conséquence, statuant à nouveau,
juger que la sommation délivrée le 10 septembre 2024 présente des contestations sérieuses ;
rejeter la demande de Mme [M] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
rejeter la demande de Mme [M] tendant à voir ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef ;
débouter Mme [M] de l'ensemble de ses demandes ;
constater qu'aucune indemnité d'occupation n'est due dès lors que la clause résolutoire n'est pas applicable ;
l'autoriser à se maintenir dans les lieux loués ;
En tout état de cause,
condamner Mme [M] aux dépens d'appel et à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions remises et notifiées le 10 mars 2026, Mme [M] demande à la cour de :
débouter la société [T] [S] de l'ensemble de ses demandes ;
la recevoir en son appel incident de l'ordonnance critiquée ;
Y faisant droit,
infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :
fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société [T] [S], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société [T] [S] à la payer ;
Et statuant à nouveau,
condamner la société [T] [S] au paiement d'une somme de 163,27 euros par jour d'indemnité d'occupation du 12 octobre 2024 jusqu'à libération des lieux et remise des clefs ;
confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;
En tout état de cause,
condamner la société [T] [S] à lui verser la somme de 10.800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 mars 2026.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La mise en oeuvre des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce n'échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l'article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur. L'existence de la bonne foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
Pour solliciter l'infirmation de la décision, la société [T] [S] soutient qu'il existe des contestations sérieuses à l'acquisition de la clause résolutoire, tant relatives à son formalisme, qu'aux conditions de sa mise en oeuvre.
Elle indique ainsi que la clause résolutoire n'est pas formellement régulière dès lors que la sommation du 10 septembre 2024 qui la vise n'est pas un commandement outre qu'elle n'énumère pas précisément les manquements reprochés au locataire, ni ne mentionne la volonté expresse de la bailleresse de se prévaloir de la clause résolutoire à défaut de respect du bail commercial sous un mois.
Par ailleurs, la société [T] [S] soutient que le premier juge n'a pas pris en considération le fait que l'utilisation de la cour commune n'était que temporaire et inhérente à l'exercice du commerce dans les lieux loués, de même que la persistance de son utilisation n'était pas démontrée notamment au jour de l'acquisition de la clause résolutoire, les constats produits à cette fin étant postérieurs à cette date outre que les clichés numériques versés aux débats sont dénués de force probante.
La société [T] [S] précise par ailleurs avoir transmis toutes les informations utiles pour les livraisons et la gestion du commerce à ses salariés et ses fournisseurs afin d'éviter tout manquement au contrat de bail. Enfin, la société [T] [S] fait valoir que Mme [M] instrumentalise la présente instance pour faire obstacle à la cession du fonds de commerce envisagée et qu'en tout état de cause, les manquements qui lui sont reprochés dépassent l'évidence du référé.
Mme [M], propriétaire bailleresse, sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise objectant que l'acquisition de la clause résolutoire est motivée par les violations graves et répétées du bail, notamment en l'état de l'occupation abusive de la cour commune de l'immeuble, la modification de la devanture du local sans son autorisation et la vente d'alcool consommée sur place par les clients alors que seule la vente à emporter est autorisée. Elle soutient donc qu'en l'état de ces manquements, le premier juge a constaté que la clause résolutoire avait été mise en oeuvre à bon droit outre que la procédure était régulière peu important que la sommation d'exécuter délivrée par acte de commissaire de justice le 10 septembre 2024 ne s'intitule pas ' commandement '.
Au cas présent, le bail conclu le 14 décembre 2018 prévoit que les locaux loués sont constitués par un local situé à droite au rez-de-chaussée de l'immeuble, de 81 mètres carrés de surface non pondérée, wc, lavabo, eau, chauffage central collectif.
L'article 23 du bail prévoit que 'le preneur devra occuper les locaux loués paisiblement et raisonnablement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil.
Il devra les utiliser conformément aux usages de sa profession et dans le respect de la destination contractuelle, de la destination de l'immeuble, des lois et règlements et, de manière générale, de toutes prescriptions légales ou réglementaires relatives à son activité, de façon que le bailleur ne puisse être inquiété ou recherché, ce dont il garantit ce dernier.
Il devra les tenir en état d'exploitation permanence et effective.
S'il existe ou s'il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l'immeuble, le preneur devra s'y conformer ; comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l'assemblée des copropriétaires dont le bailleur devra lui avoir donné connaissance.
En toute hypothèse, lui est interdit :
- d'embarrasser ou d'occuper : même temporairement, les parties d'immeuble non comprises dans la présente location.'
L'article 24 intitulé ' Respect des prescriptions administratives et autres' prévoit en outre que le preneur devra se conformer aux prescriptions, règlement et ordonnance en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité (...) et de manière générale toutes les prescriptions relatives à son activité, de façon à ce que le Bailleur ne puisse être ni inquiété ni recherché.
Enfin, l'article 31 intitulé 'Transformations et améliorations par le Preneur - Accession', dispose qu'en cas d'autorisation par le bailleur, les travaux devront être exécutés sous la surveillance de l'architecte du bailleur (...) Le preneur devra en outre exécuter les travaux à ses frais dans les règles de l'art et faire son affaire personnelle de l'obtention de toutes autorisations administratives éventuelles requises.'
Par ailleurs, la clause résolutoire mentionnée au bail énonce 'qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer (...), ou encore d'éxécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter délivré par acte extrajudiciaire resté sans effet et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur.'
En l'espèce, il résulte de la sommation délivrée par commissaire de justice le 10 septembre 2024 à laquelle sont joints les courriers des 22 décembre 2020 et 26 juillet 2024 mettant notamment en demeure la société [T] [E] cesser d'occuper la cour, que celle-ci précise expressément 'qu'à défaut de respecter les clauses du bail et d'exécuter dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail' et que la clause résolutoire y est dûment reproduite.
Dans ces conditions, et peu important que la sommation délivrée le 10 septembre 2024 ne soit pas intitulée 'commandement', celle-ci doit être déclarée régulière dès lors qu'elle a été délivrée par commissaire de justice, que la clause résolutoire du bail y est expressément visée et qu'elle contient toutes les précisions utiles permettant au locataire de connaître la nature de ses obligations, et de s'y conformer dans le délai imparti précisement mentionné (un mois), à défaut de quoi la clause résolutoire serait acquise.
Mme [M] produit des constats de commissaire de justice des 26 novembre 2020, 16 juillet et 29 août 2024, établissant que le locataire a déposé l'ensemble de la vitrine et posé une devanture de couleur noire en dysharmonie avec les ouvrants de l'immeuble de couleur blanche, que la cour est encombrée de ' plusieurs palettes en bois, d'une poubelle, d'un diable, de deux chariots roulants sur lesquels reposent des sacs d'oignons (...) ', que la devanture vitrée du local présente plusieurs affiches de permis de vente de boisons alcoolisées la nuit délivrées par la chambre de commerce et de l'industrie de [Localité 5] en date du 7 avril 2017 concernant un autre local que celui dont s'agit et que les horaires d'ouverture du commerce inscrits au feutre sont en partie effacés.
Ces constats sont suffisants pour établir que l'exploitation des locaux par la [T] [S] est manifestement contraire aux stipulations contractuelles du bail s'agissant tout d'abord de la consistance des lieux loués, laquelle ne comprend aucune cour, mais également aux conditions d'occupation des lieux dès lors qu'aux termes de l'article 23 précité il est 'interdit au preneur d'embarrasser ou d'occuper : même temporairement, les parties d'immeuble non comprises dans la présente location.
Or, il est manifeste que la [T] [S] stocke ses marchandises et ses déchets dans la cour de l'immeuble et pratique 'sur place' la vente de boissons alcoolisées la nuit, en violation des règles de salubrité et de santé publique énoncées à la clause 24 du bail précitée relative au respect des prescriptions administratives, notamment en considération de la licence de vente d'alcool affichée sur la vitrine qui correspond à un autre local commercial que celui objet du contrat de bail et qui est une licence IV autorisant la vente d'alcool de plus de 18 degrés 'sur place', alors que la société [T] [S] n'est pas un débit de boissons et qu'elle n'est titulaire que d'une licence de vente de boissons alcoolisées 'à emporter' ainsi qu'il résulte de la déclaration du 6 novembre 2019.
C'est également vainement que la société [T] [S] soutient et produit pour en justifier des attestations de livreurs et de fournisseurs établies les 15 novembre 2025 et 7 octobre 2025, soit plus d'un an après la délivrance de la sommation, avoir dispensé à ces derniers des consignes pour le déchargement et le transport des marchandises afin 'de ne rien laisser trainer sur le trottoir', alors que l'encombrement dont s'agit concerne la cour de l'immeuble outre qu'en tout état de cause, ces recommandations ne seraient pas de nature à l'exonérer de ses obligations.
Par ailleurs, alors que Mme [M] justifie avoir rappelé à son locataire par courrier du10 janvier 2020, puis par lettre de mise en demeure établie par son conseil le 22 décembre 2020, les conditions requises pour le changement de la devanture du commerce, lequel est notamment soumis à autorisation préalable conjointe du bailleur et des services de l'urbanisme de [Localité 4], il apparaît que la devanture du local commercial a été changée sans aucune autorisation, en violation des dispositions de l'article 31 du bail précité.
Enfin, la [T] [S] ne saurait invoquer la mauvaise foi du bailleur de nature à l'empêcher d'exploiter le fonds de commerce faisant obstacle à l'exploitation du fonds de commerce en arguant de sa volonté de faire échec à un projet de cession qu'elle avait soumis à son appréciation, alors même que ce projet n'a été évoqué par le preneur que le 25 mars 2025, soit postérieurement à la sommation d'exécuter du 10 septembre 2024.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Mme [M] justifie de la violation manifeste et persistante des stipulations contractuelles par la société [T] [S] dans l'exécution du bail et que cette dernière ne justifie d'aucune contestation sérieuse de nature à faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire.
La société [T] [S] n'ayant pas déféré, dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance de la sommation d'exploiter les lieux conformément aux conditions du bail, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 11 octobre 2024 et ordonné l'expulsion de la société [T] [S] , devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.
Mme [M] sollicite l'application de l'article 36 du contrat prévoyant une majoration de 150% pour le calcul de l'indemnité d'occupation et la condamnation en conséquence de la société [T] [S] à lui payer la somme de 163,27 euros par jour d'indemnité d'occupation depuis le 12 octobre 2024 jusqu'à libération des lieux et remise des clefs, en raison de son maintien dans les lieux loués.
Toutefois, cette majoration constitue une clause pénale, laquelle est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse, telle que prévue à l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile.
Aussi convient-il de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société [T] [S] au paiement, à titre provisionnel, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du dernier loyer majoré des charges.
Enfin, la demande de la société [T] [S] tendant à être autorisée à rester dans les lieux est sans objet du fait de l'expulsion ordonnée.
Sur les autres demandes
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en ses prétentions, la société [T] [S] supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à Mme [M] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le pourvoi susceptible d'être formé contre le présent arrêt n'étant pas suspensif d'exécution, la demande de l'intimée relative à l'exécution provisoire ne donnera lieu à aucune mention au dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ;
Y ajoutant,
Condamne la société [T] [S] aux dépens d'appel et à payer à Mme [M] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 17 AVRIL 2026
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/12129 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLVIC
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Juillet 2025 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n°
APPELANTE
S.A.R.L. [T] [S], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595
Ayant pour avocat plaidant Me Thomas MLICZAK; avocat au Barreau de Paris
INTIMÉE
Mme [R] [X] épouse [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Ténin BAMBA, avocat au barreau du Val de Marne, toque : PC 116
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 mars 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,
Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES
ARRÊT :
- Contradictoire
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par acte du 14 décembre 2018, Mme [M] a donné à bail commercial à la société Ommes [D] des locaux sis [Adresse 3], à [Localité 4] (Seine-et-Marne), moyennant un loyer annuel de 17.742,12 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.
Aux termes de l'article 5 du contrat intitulé 'Destination', les activités autorisées par le local commercial sont les suivantes : gestion et exploitation de fonds de commerce d'alimentation générale de fruits et légumes, vente d'alcool, cadeaux, articles de [Localité 5].
Par acte du 18 octobre 2019, la société Ommes [D] a cédé son fonds de commerce à la société [T] [S].
Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 juillet 2024, Mme [M] a mis en demeure la société [T] [S] de remettre en état les locaux et d'exercer son activité conformément aux dispositions du bail.
Par acte du 10 septembre 2024, Mme [M] a fait signifier à la société [T] [S] une sommation d'exécuter, visant la clause résolutoire, à laquelle était jointe les deux lettres de mise en demeure des 22 décembre 2020 et 26 juillet 2024.
Par acte du 17 janvier 2025, Mme [M] a fait assigner la société [T] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la défenderesse.
Par ordonnance contradictoire du 8 juillet 2025, le premier juge a :
rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la société [T] [S] ;
rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société [T] [S] ;
constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 octobre 2024 ;
ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société [T] [S] et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 3], à [Localité 4] (Seine-et-Marne), avec le concours de la force publique, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société [T] [S], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société [T] [S] à la payer ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle indemnitaire de la société [T] [S] ;
déclaré irrecevable la demande reconventionnelle d'amende civile ;
condamné la société [T] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
rejeté la demande formée par la société [T] [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la société [T] [S] à payer à Mme [M] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;
Par déclaration du 17 juillet 2025, la société [T] [S] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif, sauf en ce qu'il a été dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 mars 2026, la société [T] [S] demande à la cour de :
recevoir l'intégralité de ses demandes ;
infirmer l'ordonnance critiquée en toutes ses dispositions dont elle a relevé appel ;
En conséquence, statuant à nouveau,
juger que la sommation délivrée le 10 septembre 2024 présente des contestations sérieuses ;
rejeter la demande de Mme [M] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
rejeter la demande de Mme [M] tendant à voir ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef ;
débouter Mme [M] de l'ensemble de ses demandes ;
constater qu'aucune indemnité d'occupation n'est due dès lors que la clause résolutoire n'est pas applicable ;
l'autoriser à se maintenir dans les lieux loués ;
En tout état de cause,
condamner Mme [M] aux dépens d'appel et à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions remises et notifiées le 10 mars 2026, Mme [M] demande à la cour de :
débouter la société [T] [S] de l'ensemble de ses demandes ;
la recevoir en son appel incident de l'ordonnance critiquée ;
Y faisant droit,
infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :
fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société [T] [S], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société [T] [S] à la payer ;
Et statuant à nouveau,
condamner la société [T] [S] au paiement d'une somme de 163,27 euros par jour d'indemnité d'occupation du 12 octobre 2024 jusqu'à libération des lieux et remise des clefs ;
confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;
En tout état de cause,
condamner la société [T] [S] à lui verser la somme de 10.800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 mars 2026.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La mise en oeuvre des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce n'échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l'article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur. L'existence de la bonne foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
Pour solliciter l'infirmation de la décision, la société [T] [S] soutient qu'il existe des contestations sérieuses à l'acquisition de la clause résolutoire, tant relatives à son formalisme, qu'aux conditions de sa mise en oeuvre.
Elle indique ainsi que la clause résolutoire n'est pas formellement régulière dès lors que la sommation du 10 septembre 2024 qui la vise n'est pas un commandement outre qu'elle n'énumère pas précisément les manquements reprochés au locataire, ni ne mentionne la volonté expresse de la bailleresse de se prévaloir de la clause résolutoire à défaut de respect du bail commercial sous un mois.
Par ailleurs, la société [T] [S] soutient que le premier juge n'a pas pris en considération le fait que l'utilisation de la cour commune n'était que temporaire et inhérente à l'exercice du commerce dans les lieux loués, de même que la persistance de son utilisation n'était pas démontrée notamment au jour de l'acquisition de la clause résolutoire, les constats produits à cette fin étant postérieurs à cette date outre que les clichés numériques versés aux débats sont dénués de force probante.
La société [T] [S] précise par ailleurs avoir transmis toutes les informations utiles pour les livraisons et la gestion du commerce à ses salariés et ses fournisseurs afin d'éviter tout manquement au contrat de bail. Enfin, la société [T] [S] fait valoir que Mme [M] instrumentalise la présente instance pour faire obstacle à la cession du fonds de commerce envisagée et qu'en tout état de cause, les manquements qui lui sont reprochés dépassent l'évidence du référé.
Mme [M], propriétaire bailleresse, sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise objectant que l'acquisition de la clause résolutoire est motivée par les violations graves et répétées du bail, notamment en l'état de l'occupation abusive de la cour commune de l'immeuble, la modification de la devanture du local sans son autorisation et la vente d'alcool consommée sur place par les clients alors que seule la vente à emporter est autorisée. Elle soutient donc qu'en l'état de ces manquements, le premier juge a constaté que la clause résolutoire avait été mise en oeuvre à bon droit outre que la procédure était régulière peu important que la sommation d'exécuter délivrée par acte de commissaire de justice le 10 septembre 2024 ne s'intitule pas ' commandement '.
Au cas présent, le bail conclu le 14 décembre 2018 prévoit que les locaux loués sont constitués par un local situé à droite au rez-de-chaussée de l'immeuble, de 81 mètres carrés de surface non pondérée, wc, lavabo, eau, chauffage central collectif.
L'article 23 du bail prévoit que 'le preneur devra occuper les locaux loués paisiblement et raisonnablement, conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil.
Il devra les utiliser conformément aux usages de sa profession et dans le respect de la destination contractuelle, de la destination de l'immeuble, des lois et règlements et, de manière générale, de toutes prescriptions légales ou réglementaires relatives à son activité, de façon que le bailleur ne puisse être inquiété ou recherché, ce dont il garantit ce dernier.
Il devra les tenir en état d'exploitation permanence et effective.
S'il existe ou s'il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l'immeuble, le preneur devra s'y conformer ; comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise par l'assemblée des copropriétaires dont le bailleur devra lui avoir donné connaissance.
En toute hypothèse, lui est interdit :
- d'embarrasser ou d'occuper : même temporairement, les parties d'immeuble non comprises dans la présente location.'
L'article 24 intitulé ' Respect des prescriptions administratives et autres' prévoit en outre que le preneur devra se conformer aux prescriptions, règlement et ordonnance en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, la sécurité (...) et de manière générale toutes les prescriptions relatives à son activité, de façon à ce que le Bailleur ne puisse être ni inquiété ni recherché.
Enfin, l'article 31 intitulé 'Transformations et améliorations par le Preneur - Accession', dispose qu'en cas d'autorisation par le bailleur, les travaux devront être exécutés sous la surveillance de l'architecte du bailleur (...) Le preneur devra en outre exécuter les travaux à ses frais dans les règles de l'art et faire son affaire personnelle de l'obtention de toutes autorisations administratives éventuelles requises.'
Par ailleurs, la clause résolutoire mentionnée au bail énonce 'qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer (...), ou encore d'éxécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter délivré par acte extrajudiciaire resté sans effet et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur.'
En l'espèce, il résulte de la sommation délivrée par commissaire de justice le 10 septembre 2024 à laquelle sont joints les courriers des 22 décembre 2020 et 26 juillet 2024 mettant notamment en demeure la société [T] [E] cesser d'occuper la cour, que celle-ci précise expressément 'qu'à défaut de respecter les clauses du bail et d'exécuter dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail' et que la clause résolutoire y est dûment reproduite.
Dans ces conditions, et peu important que la sommation délivrée le 10 septembre 2024 ne soit pas intitulée 'commandement', celle-ci doit être déclarée régulière dès lors qu'elle a été délivrée par commissaire de justice, que la clause résolutoire du bail y est expressément visée et qu'elle contient toutes les précisions utiles permettant au locataire de connaître la nature de ses obligations, et de s'y conformer dans le délai imparti précisement mentionné (un mois), à défaut de quoi la clause résolutoire serait acquise.
Mme [M] produit des constats de commissaire de justice des 26 novembre 2020, 16 juillet et 29 août 2024, établissant que le locataire a déposé l'ensemble de la vitrine et posé une devanture de couleur noire en dysharmonie avec les ouvrants de l'immeuble de couleur blanche, que la cour est encombrée de ' plusieurs palettes en bois, d'une poubelle, d'un diable, de deux chariots roulants sur lesquels reposent des sacs d'oignons (...) ', que la devanture vitrée du local présente plusieurs affiches de permis de vente de boisons alcoolisées la nuit délivrées par la chambre de commerce et de l'industrie de [Localité 5] en date du 7 avril 2017 concernant un autre local que celui dont s'agit et que les horaires d'ouverture du commerce inscrits au feutre sont en partie effacés.
Ces constats sont suffisants pour établir que l'exploitation des locaux par la [T] [S] est manifestement contraire aux stipulations contractuelles du bail s'agissant tout d'abord de la consistance des lieux loués, laquelle ne comprend aucune cour, mais également aux conditions d'occupation des lieux dès lors qu'aux termes de l'article 23 précité il est 'interdit au preneur d'embarrasser ou d'occuper : même temporairement, les parties d'immeuble non comprises dans la présente location.
Or, il est manifeste que la [T] [S] stocke ses marchandises et ses déchets dans la cour de l'immeuble et pratique 'sur place' la vente de boissons alcoolisées la nuit, en violation des règles de salubrité et de santé publique énoncées à la clause 24 du bail précitée relative au respect des prescriptions administratives, notamment en considération de la licence de vente d'alcool affichée sur la vitrine qui correspond à un autre local commercial que celui objet du contrat de bail et qui est une licence IV autorisant la vente d'alcool de plus de 18 degrés 'sur place', alors que la société [T] [S] n'est pas un débit de boissons et qu'elle n'est titulaire que d'une licence de vente de boissons alcoolisées 'à emporter' ainsi qu'il résulte de la déclaration du 6 novembre 2019.
C'est également vainement que la société [T] [S] soutient et produit pour en justifier des attestations de livreurs et de fournisseurs établies les 15 novembre 2025 et 7 octobre 2025, soit plus d'un an après la délivrance de la sommation, avoir dispensé à ces derniers des consignes pour le déchargement et le transport des marchandises afin 'de ne rien laisser trainer sur le trottoir', alors que l'encombrement dont s'agit concerne la cour de l'immeuble outre qu'en tout état de cause, ces recommandations ne seraient pas de nature à l'exonérer de ses obligations.
Par ailleurs, alors que Mme [M] justifie avoir rappelé à son locataire par courrier du10 janvier 2020, puis par lettre de mise en demeure établie par son conseil le 22 décembre 2020, les conditions requises pour le changement de la devanture du commerce, lequel est notamment soumis à autorisation préalable conjointe du bailleur et des services de l'urbanisme de [Localité 4], il apparaît que la devanture du local commercial a été changée sans aucune autorisation, en violation des dispositions de l'article 31 du bail précité.
Enfin, la [T] [S] ne saurait invoquer la mauvaise foi du bailleur de nature à l'empêcher d'exploiter le fonds de commerce faisant obstacle à l'exploitation du fonds de commerce en arguant de sa volonté de faire échec à un projet de cession qu'elle avait soumis à son appréciation, alors même que ce projet n'a été évoqué par le preneur que le 25 mars 2025, soit postérieurement à la sommation d'exécuter du 10 septembre 2024.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Mme [M] justifie de la violation manifeste et persistante des stipulations contractuelles par la société [T] [S] dans l'exécution du bail et que cette dernière ne justifie d'aucune contestation sérieuse de nature à faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire.
La société [T] [S] n'ayant pas déféré, dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance de la sommation d'exploiter les lieux conformément aux conditions du bail, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 11 octobre 2024 et ordonné l'expulsion de la société [T] [S] , devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.
Mme [M] sollicite l'application de l'article 36 du contrat prévoyant une majoration de 150% pour le calcul de l'indemnité d'occupation et la condamnation en conséquence de la société [T] [S] à lui payer la somme de 163,27 euros par jour d'indemnité d'occupation depuis le 12 octobre 2024 jusqu'à libération des lieux et remise des clefs, en raison de son maintien dans les lieux loués.
Toutefois, cette majoration constitue une clause pénale, laquelle est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse, telle que prévue à l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile.
Aussi convient-il de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société [T] [S] au paiement, à titre provisionnel, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du dernier loyer majoré des charges.
Enfin, la demande de la société [T] [S] tendant à être autorisée à rester dans les lieux est sans objet du fait de l'expulsion ordonnée.
Sur les autres demandes
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en ses prétentions, la société [T] [S] supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à Mme [M] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le pourvoi susceptible d'être formé contre le présent arrêt n'étant pas suspensif d'exécution, la demande de l'intimée relative à l'exécution provisoire ne donnera lieu à aucune mention au dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ;
Y ajoutant,
Condamne la société [T] [S] aux dépens d'appel et à payer à Mme [M] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT