CA Pau, 2e ch - sect. 1, 30 avril 2026, n° 24/02428
PAU
Arrêt
Autre
LB/ S GH
Numéro 26/1309
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 30 AVRIL 2026
Dossier : N° RG 24/02428 - N° Portalis DBVV-V-B7I-I6AZ
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
Affaire :
S.A.R.L. GMT CONSEIL
C/
S.C.I. ALBIZZIA
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 16 décembre 2025, devant :
Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de M. MAGESTE, Greffier présent à l'appel des causes,
Madame Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PELLEFIGUES, Président
Madame BAYLAUCQ, Conseiller
Monsieur DARRACQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.A.R.L. GMT CONSEIL
société à responsabilité limitée au capital de 40 000 € immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 451 496 640, ayant son siège [Adresse 1], est représentée par ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Fabien LAPEYRE de la SELARL LAPEYRE AVOCAT, avocat au barreau de PAU
INTIMEE :
S.C.I. ALBIZZIA
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie-Emilie PHAN, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 09 JUILLET 2024
rendue par le Tribunal judiciaire de PAU
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié en date du 13 mars 2015, la société civile immobilière (SCI) Albizzia a consenti un bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) GMT Conseil portant sur un local commercial situé [Adresse 2], à Lescar (64230), pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er décembre 2014, moyennant un loyer annuel de 36 000 euros TTC, payable par fraction mensuelle de 3 000 euros TTC.
La SCI Albizzia a confié à la SARL Anta et fils des travaux de révision de la toiture de ce local commercial.
Par acte notarié du 13 mars 2015, la SCI Albizzia a signé une promesse unilatérale de vente avec la SARL GMT Conseil, de ce même local commercial, moyennant le prix de 170 000 euros.
La SARL GMT Conseil n'a pas levé l'option d'achat avant le 1er décembre 2017.
Constatant des infiltrations, la SCI Albizzia a, par acte en date du 25 février 2016, fait assigner en référé la SARL Anta et fils à l'effet d'obtenir la mise en 'uvre d'une mesure d'expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.
Par ordonnance de référé du 23 mars 2016, le président du tribunal de grande instance de Pau a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et a commis M. [Z] [R] pour y procéder.
Le rapport de l'expert judiciaire a été déposé le 4 février 2017.
Par acte sous seing privé du 11 juin 2019, la SCI Albizzia a consenti un avenant au bail commercial à la SARL GMT Conseil maintenant la durée du bail et fixant le loyer mensuel à 1200 euros hors taxes.
Le 4 mars 2021, la SARL GMT Conseil a adressé à la SCI Albizzia une déclaration de sinistre, avec un constat amiable de dégât des eaux.
Les 20 mai 2021 et 7 juillet 2022, la SARL GMT Conseil a fait dresser deux constats d'huissier de justice constatant la présence de fuites au niveau des zones électriques.
La SARL GMT Conseil a cessé de payer les loyers à compter du mois de janvier 2022.
Par acte en date du 3 mars 2022, la SCI Albizzia a fait signifier un commandement de payer à la SARL GMT Conseil visant la clause résolutoire.
Par acte du 8 juin 2022, la SCI Albizzia a fait assigner la SARL GMT Conseil devant le tribunal judiciaire de Pau en résiliation du bail commercial liant les parties, et en paiement sur le fondement des articles L. 145-41 du code de commerce, et 1134, 1152 et 1728 ancien du code civil.
Par jugement du 9 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Pau a :
- débouté la SARL GTM Conseil de l'ensemble de ses demandes ;
- constaté la résiliation du bail commercial conclu le 13 mars 2015 entre les parties aux torts de la SARL GTM Conseil ;
- ordonné la libération des lieux loués par la défenderesse et la remise des clés ;
- ordonné l'expulsion de la SARL GTM Conseil ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
- condamné la SARL GTM Conseil à verser à la SCI Albizzia :
* la somme de 6145,92 euros au titre des loyers impayés de janvier à avril 2022 avec intérêts au taux légal, majoré de 4 points, à compter de l'assignation du 8 juin 2022,
* une indemnité d'occupation de 1536,48 euros par mois à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la libération des lieux, assortie de l'intérêt au taux légal majoré de 4 points à compter du jugement,
* la somme de 4124 euros au titre des taxes foncières 2022 et 2023 assortie de l'intérêt au taux légal majoré de 4 points à compter du jugement ;
- dit que la SCI Albizzia conservera le dépôt de garantie ;
- condamné la SARL GTM Conseil à verser à la SCI Albizzia la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné la SARL GTM Conseil aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 mars 2022 ;
- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
Par déclaration en date du 20 août 2024, la société GMT Conseil a interjeté appel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2025.
***
Vu les conclusions notifiées le 15 février 2025 par la société GMT Conseil qui a demandé à la cour de :
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau en date du 9 juillet 2024,
Vu les articles 1108, 1116, 1184 et 1382 du code civil dans leur version applicable à l'époque des faits
Vu les articles 1229, 1719 et 1321-1 du Code civil
Vu l'article 700 du code de procédure civile
- réformer le jugement rendu par la première chambre civile du tribunal judiciaire de Pau en date du 9 juillet 2024 en ce qu'il a :
1°) Débouté la SARL GMT Conseil de l'ensemble de ses demandes, savoir, selon conclusions au dispositif de ses dernières conclusions de première instance : condamner la SCI Albizzia à réaliser les travaux de réfection de la toiture et ce, sous astreinte de 100 €, par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; autoriser la société GMT Conseil à séquestrer les loyers le temps de la réalisation définitive des travaux ; condamner la SCI Albizzia à payer à la société GMT Conseil la somme de 25 000 € en réparation du préjudice subi ; condamner la SCI Albizzia à payer à la société GMT Conseil la somme de 46 800 € ; condamner la SCI Albizzia à payer à la société GMT Conseil la somme de 20 968,98 € correspondant aux travaux engagés par la société GMT Conseil ; condamner la SCI Albizzia au paiement d'une indemnité de 3 500 € à la société GMT Conseil en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
2°) Constaté la résiliation du bail commercial conclu le 13 mars 2015 entre les parties aux torts de la SARL GMT Conseil
3°) Ordonné la libération des lieux loués par la défenderesse et la remise des clés
4°) Ordonné l'expulsion de la SARL GMT Conseil ainsi que tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique
5°) Condamné la SARL GMT Conseil à verser à la SCI Albizzia :
- la somme de 6 145,92 € au titre des loyers impayés de janvier à avril 2022 avec intérêts au taux légal, majoré de quatre points, à compter de l'assignation du 8 juin 2022
- une indemnité d'occupation de 1 536,48 € par mois à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la libération des lieux, assortie de l'intérêt au taux légal majoré de quatre points à compter du jugement
- la somme de 4 124 € au titre des taxes foncières 2022 et 2023 assortie de l'intérêt au taux légal majoré de quatre points à compter du jugement.
6°) Dit que la SCI Albizzia conservera le dépôt de garantie
7°) Condamné la SARL GMT Conseil à verser à la SCI Albizzia la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
8°) Débouté les parties du surplus de leurs demandes.
9°) Condamné la SARL GMT Conseil aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 mars 2022
10°) Rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
Statuant à nouveau,
- débouter la SCI Albizzia de l'ensemble de ses demandes.
A titre principal :
- prononcer tant la nullité du bail commercial que de la promesse de vente du 13 mars 2015
A titre subsidiaire :
- prononcer la résolution judiciaire du bail commercial du 13 mars 2015
En tout état de cause et en conséquence :
- condamner la SCI Albizzia à la somme de 90.000 € en restitution de la somme hors taxes versée par la SARL GMT Conseil par application de l'article :
1108 et 1116 de l'ancien Code civil pour nullité de la promesse unilatérale de vente
Et 1321-1 du Code civil pour nullité du contrat de bail en date du 13 mars 2015
- condamner la SCI Albizzia à la somme de 20.968,98 € au titre du remboursement des travaux d'électricité et de plomberie engagés dans le bien présentement loué par le locataire, la SARL GMT Conseil, et ce, par application de l'article 1371 et suivants anciens du code civil au titre de l'enrichissement sans cause.
- condamner la SCI Albizzia à la somme de 19.438,14 € au titre de frais engagés par la SARL GMT conseil quant au coût lié à l'externalisation de ses données informatiques par application de l'ancien article 1382 du code civil, outre la somme de 2.671,20 € quant à l'abonnement annuel conclu par la SARL GMT Conseil depuis 2017.
- fixer l'indemnité d'occupation due par la société GMT conseil à la somme de 600 € par mois hors-taxes en lieu et place de la somme de 1200 € hors-taxes pour la période du 11 juin 2019 à ce jour.
- condamner la SCI Albizzia à la somme de 37.800 € (600 € par mois d'occupation, soit du 11 juin 2019 au 31 août 2024) par application de l'ancien article 1382 du code civil.
- condamner la SCI Albizzia à la somme de 4.124 € en remboursement des taxes foncières 2022 et 2023 réglées par la SARL GMT Conseil par application de l'ancien article 1382 du code civil.
- condamner la SCI Albizzia à verser une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu les conclusions notifiées le 9 octobre 2025 par la société Albizzia qui demande à la cour de :
Vu les anciens articles 564, 565, 566, 910-4, 122 du code de procédure civile, alors en vigueur,
Vu l'avis de la Cour de cassation du 11/10/2022 n°22-70.010,
Vu l'article L.145-41, L.145-60 du code de commerce,
Vu les articles 1134, 1152, 1728 anciens du code civil,
Vu l'article 2224 du Code civil,
- déclarer recevable et bien fondée la SCI Albizzia en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
A titre principal :
- déclarer irrecevable la SARL GMT Conseil de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire :
- débouter la SARL GMT Conseil de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
En tout état de cause :
- confirmer purement et simplement le jugement déféré du tribunal judiciaire de Pau en date du 9 juillet 2024 n° RG 22/01137.
- condamner la SARL GMT Conseil à la somme de 5 300 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel.
MOTIFS :
Sur la recevabilité des demandes de la société GMT Conseil
La SCI Albizzia soulève à titre principal l'irrecevabilité des demandes de la SARL GMT Conseil.
Elle fait valoir en premier lieu qu'il s'agit de prétentions nouvelles en cause d'appel qui sont irrecevables en application des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile.
Elle soutient qu'aucune des demandes de l'appelante en première instance n'était relative à l'anéantissement du contrat de bail du 13 mars 2015 et de la promesse de vente du 13 mars 2015. Elle explique que la société GMT Conseil sollicitait en effet en première instance de son bailleur une réparation de toiture et des indemnités pour des prétendus travaux réalisés, laissant subsister les contrats alors qu'elle sollicite désormais leur anéantissement.
Elle considère que les prétentions nouvelles de la société GMT Conseil ne se limitent pas à faire écarter la demande en résiliation du bail commercial en ce qu'elle sollicite l'anéantissement du bail qui n'était pas évoqué en première instance.
Elle ajoute que les demandes d'anéantissements rétroactifs des contrats de bail et de promesse de vente formulées en appel et les demandes accessoires en résultant ne tendent pas aux mêmes fins que celles de première instance car l'objectif de l'appelante est désormais de voir reconnaître que les relations contractuelles entre les parties n'ont jamais existé.
En outre elle fait valoir que ces demandes nouvelles ne constituent ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément de celles présentées devant le tribunal judiciaire au sens de l'article 566 du code de procédure civile car la société GMT ne demandait pas la nullité des contrats en première instance mais son exécution.
La SCI Albizzia avance également que l'intimée ne démontre pas la survenance ou la révélation d'un fait au sens de l'article 564 du code de procédure civile, son allégation à ce titre étant inventée et nullement prouvée.
La société GMT Conseil conclut à la recevabilité de ses demandes.
Elle explique que c'est à tort que la juridiction de première instance a qualifié le contrat signé entre les parties le 13 mars 2015 de bail commercial car il s'agit d'une contre-lettre et que son action tendant à voir prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente ainsi que celle du contrat de bail sont recevables sur le fondement de l'article 565 du code de procédure civile.
Elle soutient en outre au visa de l'article 564 du même code que l'invocation de la nullité de la promesse de vente et/ou du bail commercial ayant pour objet de faire écarter les prétentions adverses nées, tant de l'application de la promesse de vente que du bail commercial, est recevable pour la première fois en cause d'appel.
Elle avance que la SCI Albizzia a non seulement sollicité son expulsion du bien loué par application du jugement déféré mais a, en outre, mis à la vente le bien immobilier objet du présent litige après avoir, semble-t-il, fait rénover le bien.
Elle explique qu'une telle rénovation constitue un élément nouveau substantiel quant à la vétusté du local à la date où le juge a statué en première instance et qu'elle a, pour ces raisons, notifié à l'intimée une sommation de communiquer les factures des artisans intervenus depuis le jugement de première instance.
Elle soutient qu'en considération de cet élément nouveau intervenu postérieurement au jugement déféré, n'étant plus en possession des lieux, elle n'entend plus conclure sur une obligation de faire à l'encontre du bailleur, mais sur la résolution à titre subsidiaire, du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur.
Elle ajoute que ce moyen nouveau tendant à la résolution du contrat de bail est dès lors parfaitement recevable en cause d'appel.
* L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Selon les articles 565 et 566 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
En outre les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
En l'espèce, la société GMT Conseil sollicitait devant le tribunal judiciaire :
- qu'il déboute la SCI Albizzia de l'ensemble de ses demandes,
- qu'il condamne la SCI Alibizzia à réaliser les travaux de réfection de la toiture et ce sous astreinte,
- qu'il l'autorise à séquestrer les loyers le temps de la réalisation définitive des travaux,
- qu'il condamne la SCI Albizzia à lui payer les sommes suivantes :
* 25.000 euros en réparation du préjudice subi au titre des travaux de climatisation ainsi que ceux réalisés pour externaliser ses données de gestion et de développement du fait de la dégradation des locaux,
* 46.800 euros correspondant à un enrichissement sans cause du bailleur du fait de la surévaluation des loyers pendant trois ans du 1er décembre 2014 au 1er décembre 2017 car elle n'aurait jamais consenti devoir la somme mensuelle de 2500 euros HT sans l'option d'achat ;
* 20.968,98 euros correspondant au remboursement des travaux d'électricité et de plomberie qu'elle a engagés, ainsi que de la somme de 1188 euros pour le diagnostic établi par l'APAVE, frais qu'elle n'aurait pas engagé si elle avait su que la vente ne se réaliserait pas.
En appel la société GMT Conseil demande à titre principal de prononcer la nullité tant du bail commercial que de la promesse de vente du 13 mars 2015. Elle soutient que le bail commercial conclu avec la SCI Albizzia est une contre-lettre car il portait une dissimulation d'une partie du prix de vente du bien immobilier sur le fondement de l'article 1321-1 ancien du code civil.
Elle invoque également la nullité du bail en ce qu'il est l'accessoire de la promesse de vente pour dol car lorsque la SCI Albizzia a promis de lui vendre les locaux litigieux le 13 mars 2015, elle était informée des problèmes d'infiltrations d'eau du local qu'elle a sciemment dissimulés.
La société GMT Conseil sollicite à titre subsidiaire la résolution du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
En conséquence de la nullité du bail, ou de sa résolution demandée à titre subsidiaire, elle sollicite la restitution de la somme de 90.000 euros hors taxes versées non en paiement de loyers, mais à titre d'acompte sur la vente qui devait intervenir, une indemnité d'occupation sur la période du 11 juin 2019 à ce jour, la condamnation de la SCI Albizzia à lui payer la somme totale de 22.109,34 euros en remboursement des factures réglées pour assurer l'externalisation de ses données informatiques, et du contrat de maintenance des serveurs, ainsi que le remboursement des travaux de plomberie et d'électricité pour un montant de 20.968,98 euros qu'elle a engagés.
Il en résulte qu'en première instance, face à la demande de la SCI Albizzia tendant à voir constater la résiliation du bail, la société GMT Conseil ne sollicitait que son débouté, s'opposait à la résiliation du bail et formulait des demandes tendant au maintien des relations contractuelles avec l'indemnisation de divers préjudices.
Les demandes de la société GMT Conseil en nullité du bail commercial et de la promesse de vente du 13 mars 2015, comme celle tendant à la résolution du bail commercial formulées pour la première fois en cause d'appel constituent par conséquent des demandes nouvelles car elles ne tendent pas aux mêmes fins que celles formulées en première instance, son objectif étant désormais de voir juger que les relations contractuelles entre les parties n'ont jamais existé.
Est en effet irrecevable la demande tendant à mettre à néant un contrat formé pour la première fois en cause d'appel par une partie qui a en première instance formé une demande tendant à l'exécution de ce contrat.
En outre, la société GMT Conseil ne démontre pas son allégation selon laquelle la SCI Albizzia aurait mis à la vente les locaux litigieux après son expulsion ordonnée par le premier juge après l'avoir fait rénover, n'apportant aucune pièce pour corroborer ses dires.
Plus généralement elle ne rapporte pas la preuve qu'il y a lieu de juger des questions nées de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Les nouvelles prétentions tendant à la nullité ou à la résolution des contrats ne viennent pas par ailleurs opposer compensation, ne constituent pas une simple demande reconventionnelle, et ne se limitent pas à faire écarter les demandes adverses tendant à la résiliation du bail commercial en ce qu'elles tendent à l'anéantissement du dit bail, ainsi que de la promesse de vente conclue le même jour.
Il s'agit donc d'un nouveau litige porté en appel, privant la partie adverse du double degré de juridiction sur cette question distincte.
Par conséquent les demandes de la société GMT Conseil tendant à titre principal à voir prononcer la nullité du bail commercial et de la promesse de vente du 13 mars 2015 ainsi que les demandes formulées en conséquence de la nullité du bail, celle formulée à titre subsidiaire tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du bail commercial du 13 mars 2015 ainsi que les demandes formulées en conséquence de cette résolution, seront déclarées irrecevables.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La société GMT Conseil, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.
Il convient de condamner la société GMT Conseil à payer à la SCI Albizzia la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société GMT Conseil sera déboutée de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare irrecevables les demandes formulées par la société GMT Conseil ;
Condamne la société GMT Conseil aux dépens d'appel ;
Condamne la société GMT Conseil à payer à la SCI Albizzia la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société GMT Conseil de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Mme GABAIX-HIALE, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Numéro 26/1309
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 30 AVRIL 2026
Dossier : N° RG 24/02428 - N° Portalis DBVV-V-B7I-I6AZ
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
Affaire :
S.A.R.L. GMT CONSEIL
C/
S.C.I. ALBIZZIA
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 16 décembre 2025, devant :
Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de M. MAGESTE, Greffier présent à l'appel des causes,
Madame Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PELLEFIGUES, Président
Madame BAYLAUCQ, Conseiller
Monsieur DARRACQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.A.R.L. GMT CONSEIL
société à responsabilité limitée au capital de 40 000 € immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 451 496 640, ayant son siège [Adresse 1], est représentée par ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Fabien LAPEYRE de la SELARL LAPEYRE AVOCAT, avocat au barreau de PAU
INTIMEE :
S.C.I. ALBIZZIA
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Marie-Emilie PHAN, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 09 JUILLET 2024
rendue par le Tribunal judiciaire de PAU
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié en date du 13 mars 2015, la société civile immobilière (SCI) Albizzia a consenti un bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) GMT Conseil portant sur un local commercial situé [Adresse 2], à Lescar (64230), pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er décembre 2014, moyennant un loyer annuel de 36 000 euros TTC, payable par fraction mensuelle de 3 000 euros TTC.
La SCI Albizzia a confié à la SARL Anta et fils des travaux de révision de la toiture de ce local commercial.
Par acte notarié du 13 mars 2015, la SCI Albizzia a signé une promesse unilatérale de vente avec la SARL GMT Conseil, de ce même local commercial, moyennant le prix de 170 000 euros.
La SARL GMT Conseil n'a pas levé l'option d'achat avant le 1er décembre 2017.
Constatant des infiltrations, la SCI Albizzia a, par acte en date du 25 février 2016, fait assigner en référé la SARL Anta et fils à l'effet d'obtenir la mise en 'uvre d'une mesure d'expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.
Par ordonnance de référé du 23 mars 2016, le président du tribunal de grande instance de Pau a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et a commis M. [Z] [R] pour y procéder.
Le rapport de l'expert judiciaire a été déposé le 4 février 2017.
Par acte sous seing privé du 11 juin 2019, la SCI Albizzia a consenti un avenant au bail commercial à la SARL GMT Conseil maintenant la durée du bail et fixant le loyer mensuel à 1200 euros hors taxes.
Le 4 mars 2021, la SARL GMT Conseil a adressé à la SCI Albizzia une déclaration de sinistre, avec un constat amiable de dégât des eaux.
Les 20 mai 2021 et 7 juillet 2022, la SARL GMT Conseil a fait dresser deux constats d'huissier de justice constatant la présence de fuites au niveau des zones électriques.
La SARL GMT Conseil a cessé de payer les loyers à compter du mois de janvier 2022.
Par acte en date du 3 mars 2022, la SCI Albizzia a fait signifier un commandement de payer à la SARL GMT Conseil visant la clause résolutoire.
Par acte du 8 juin 2022, la SCI Albizzia a fait assigner la SARL GMT Conseil devant le tribunal judiciaire de Pau en résiliation du bail commercial liant les parties, et en paiement sur le fondement des articles L. 145-41 du code de commerce, et 1134, 1152 et 1728 ancien du code civil.
Par jugement du 9 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Pau a :
- débouté la SARL GTM Conseil de l'ensemble de ses demandes ;
- constaté la résiliation du bail commercial conclu le 13 mars 2015 entre les parties aux torts de la SARL GTM Conseil ;
- ordonné la libération des lieux loués par la défenderesse et la remise des clés ;
- ordonné l'expulsion de la SARL GTM Conseil ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
- condamné la SARL GTM Conseil à verser à la SCI Albizzia :
* la somme de 6145,92 euros au titre des loyers impayés de janvier à avril 2022 avec intérêts au taux légal, majoré de 4 points, à compter de l'assignation du 8 juin 2022,
* une indemnité d'occupation de 1536,48 euros par mois à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la libération des lieux, assortie de l'intérêt au taux légal majoré de 4 points à compter du jugement,
* la somme de 4124 euros au titre des taxes foncières 2022 et 2023 assortie de l'intérêt au taux légal majoré de 4 points à compter du jugement ;
- dit que la SCI Albizzia conservera le dépôt de garantie ;
- condamné la SARL GTM Conseil à verser à la SCI Albizzia la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné la SARL GTM Conseil aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 mars 2022 ;
- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
Par déclaration en date du 20 août 2024, la société GMT Conseil a interjeté appel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2025.
***
Vu les conclusions notifiées le 15 février 2025 par la société GMT Conseil qui a demandé à la cour de :
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau en date du 9 juillet 2024,
Vu les articles 1108, 1116, 1184 et 1382 du code civil dans leur version applicable à l'époque des faits
Vu les articles 1229, 1719 et 1321-1 du Code civil
Vu l'article 700 du code de procédure civile
- réformer le jugement rendu par la première chambre civile du tribunal judiciaire de Pau en date du 9 juillet 2024 en ce qu'il a :
1°) Débouté la SARL GMT Conseil de l'ensemble de ses demandes, savoir, selon conclusions au dispositif de ses dernières conclusions de première instance : condamner la SCI Albizzia à réaliser les travaux de réfection de la toiture et ce, sous astreinte de 100 €, par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; autoriser la société GMT Conseil à séquestrer les loyers le temps de la réalisation définitive des travaux ; condamner la SCI Albizzia à payer à la société GMT Conseil la somme de 25 000 € en réparation du préjudice subi ; condamner la SCI Albizzia à payer à la société GMT Conseil la somme de 46 800 € ; condamner la SCI Albizzia à payer à la société GMT Conseil la somme de 20 968,98 € correspondant aux travaux engagés par la société GMT Conseil ; condamner la SCI Albizzia au paiement d'une indemnité de 3 500 € à la société GMT Conseil en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
2°) Constaté la résiliation du bail commercial conclu le 13 mars 2015 entre les parties aux torts de la SARL GMT Conseil
3°) Ordonné la libération des lieux loués par la défenderesse et la remise des clés
4°) Ordonné l'expulsion de la SARL GMT Conseil ainsi que tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique
5°) Condamné la SARL GMT Conseil à verser à la SCI Albizzia :
- la somme de 6 145,92 € au titre des loyers impayés de janvier à avril 2022 avec intérêts au taux légal, majoré de quatre points, à compter de l'assignation du 8 juin 2022
- une indemnité d'occupation de 1 536,48 € par mois à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la libération des lieux, assortie de l'intérêt au taux légal majoré de quatre points à compter du jugement
- la somme de 4 124 € au titre des taxes foncières 2022 et 2023 assortie de l'intérêt au taux légal majoré de quatre points à compter du jugement.
6°) Dit que la SCI Albizzia conservera le dépôt de garantie
7°) Condamné la SARL GMT Conseil à verser à la SCI Albizzia la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
8°) Débouté les parties du surplus de leurs demandes.
9°) Condamné la SARL GMT Conseil aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 mars 2022
10°) Rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
Statuant à nouveau,
- débouter la SCI Albizzia de l'ensemble de ses demandes.
A titre principal :
- prononcer tant la nullité du bail commercial que de la promesse de vente du 13 mars 2015
A titre subsidiaire :
- prononcer la résolution judiciaire du bail commercial du 13 mars 2015
En tout état de cause et en conséquence :
- condamner la SCI Albizzia à la somme de 90.000 € en restitution de la somme hors taxes versée par la SARL GMT Conseil par application de l'article :
1108 et 1116 de l'ancien Code civil pour nullité de la promesse unilatérale de vente
Et 1321-1 du Code civil pour nullité du contrat de bail en date du 13 mars 2015
- condamner la SCI Albizzia à la somme de 20.968,98 € au titre du remboursement des travaux d'électricité et de plomberie engagés dans le bien présentement loué par le locataire, la SARL GMT Conseil, et ce, par application de l'article 1371 et suivants anciens du code civil au titre de l'enrichissement sans cause.
- condamner la SCI Albizzia à la somme de 19.438,14 € au titre de frais engagés par la SARL GMT conseil quant au coût lié à l'externalisation de ses données informatiques par application de l'ancien article 1382 du code civil, outre la somme de 2.671,20 € quant à l'abonnement annuel conclu par la SARL GMT Conseil depuis 2017.
- fixer l'indemnité d'occupation due par la société GMT conseil à la somme de 600 € par mois hors-taxes en lieu et place de la somme de 1200 € hors-taxes pour la période du 11 juin 2019 à ce jour.
- condamner la SCI Albizzia à la somme de 37.800 € (600 € par mois d'occupation, soit du 11 juin 2019 au 31 août 2024) par application de l'ancien article 1382 du code civil.
- condamner la SCI Albizzia à la somme de 4.124 € en remboursement des taxes foncières 2022 et 2023 réglées par la SARL GMT Conseil par application de l'ancien article 1382 du code civil.
- condamner la SCI Albizzia à verser une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu les conclusions notifiées le 9 octobre 2025 par la société Albizzia qui demande à la cour de :
Vu les anciens articles 564, 565, 566, 910-4, 122 du code de procédure civile, alors en vigueur,
Vu l'avis de la Cour de cassation du 11/10/2022 n°22-70.010,
Vu l'article L.145-41, L.145-60 du code de commerce,
Vu les articles 1134, 1152, 1728 anciens du code civil,
Vu l'article 2224 du Code civil,
- déclarer recevable et bien fondée la SCI Albizzia en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
A titre principal :
- déclarer irrecevable la SARL GMT Conseil de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire :
- débouter la SARL GMT Conseil de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
En tout état de cause :
- confirmer purement et simplement le jugement déféré du tribunal judiciaire de Pau en date du 9 juillet 2024 n° RG 22/01137.
- condamner la SARL GMT Conseil à la somme de 5 300 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel.
MOTIFS :
Sur la recevabilité des demandes de la société GMT Conseil
La SCI Albizzia soulève à titre principal l'irrecevabilité des demandes de la SARL GMT Conseil.
Elle fait valoir en premier lieu qu'il s'agit de prétentions nouvelles en cause d'appel qui sont irrecevables en application des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile.
Elle soutient qu'aucune des demandes de l'appelante en première instance n'était relative à l'anéantissement du contrat de bail du 13 mars 2015 et de la promesse de vente du 13 mars 2015. Elle explique que la société GMT Conseil sollicitait en effet en première instance de son bailleur une réparation de toiture et des indemnités pour des prétendus travaux réalisés, laissant subsister les contrats alors qu'elle sollicite désormais leur anéantissement.
Elle considère que les prétentions nouvelles de la société GMT Conseil ne se limitent pas à faire écarter la demande en résiliation du bail commercial en ce qu'elle sollicite l'anéantissement du bail qui n'était pas évoqué en première instance.
Elle ajoute que les demandes d'anéantissements rétroactifs des contrats de bail et de promesse de vente formulées en appel et les demandes accessoires en résultant ne tendent pas aux mêmes fins que celles de première instance car l'objectif de l'appelante est désormais de voir reconnaître que les relations contractuelles entre les parties n'ont jamais existé.
En outre elle fait valoir que ces demandes nouvelles ne constituent ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément de celles présentées devant le tribunal judiciaire au sens de l'article 566 du code de procédure civile car la société GMT ne demandait pas la nullité des contrats en première instance mais son exécution.
La SCI Albizzia avance également que l'intimée ne démontre pas la survenance ou la révélation d'un fait au sens de l'article 564 du code de procédure civile, son allégation à ce titre étant inventée et nullement prouvée.
La société GMT Conseil conclut à la recevabilité de ses demandes.
Elle explique que c'est à tort que la juridiction de première instance a qualifié le contrat signé entre les parties le 13 mars 2015 de bail commercial car il s'agit d'une contre-lettre et que son action tendant à voir prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente ainsi que celle du contrat de bail sont recevables sur le fondement de l'article 565 du code de procédure civile.
Elle soutient en outre au visa de l'article 564 du même code que l'invocation de la nullité de la promesse de vente et/ou du bail commercial ayant pour objet de faire écarter les prétentions adverses nées, tant de l'application de la promesse de vente que du bail commercial, est recevable pour la première fois en cause d'appel.
Elle avance que la SCI Albizzia a non seulement sollicité son expulsion du bien loué par application du jugement déféré mais a, en outre, mis à la vente le bien immobilier objet du présent litige après avoir, semble-t-il, fait rénover le bien.
Elle explique qu'une telle rénovation constitue un élément nouveau substantiel quant à la vétusté du local à la date où le juge a statué en première instance et qu'elle a, pour ces raisons, notifié à l'intimée une sommation de communiquer les factures des artisans intervenus depuis le jugement de première instance.
Elle soutient qu'en considération de cet élément nouveau intervenu postérieurement au jugement déféré, n'étant plus en possession des lieux, elle n'entend plus conclure sur une obligation de faire à l'encontre du bailleur, mais sur la résolution à titre subsidiaire, du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur.
Elle ajoute que ce moyen nouveau tendant à la résolution du contrat de bail est dès lors parfaitement recevable en cause d'appel.
* L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Selon les articles 565 et 566 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
En outre les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
En l'espèce, la société GMT Conseil sollicitait devant le tribunal judiciaire :
- qu'il déboute la SCI Albizzia de l'ensemble de ses demandes,
- qu'il condamne la SCI Alibizzia à réaliser les travaux de réfection de la toiture et ce sous astreinte,
- qu'il l'autorise à séquestrer les loyers le temps de la réalisation définitive des travaux,
- qu'il condamne la SCI Albizzia à lui payer les sommes suivantes :
* 25.000 euros en réparation du préjudice subi au titre des travaux de climatisation ainsi que ceux réalisés pour externaliser ses données de gestion et de développement du fait de la dégradation des locaux,
* 46.800 euros correspondant à un enrichissement sans cause du bailleur du fait de la surévaluation des loyers pendant trois ans du 1er décembre 2014 au 1er décembre 2017 car elle n'aurait jamais consenti devoir la somme mensuelle de 2500 euros HT sans l'option d'achat ;
* 20.968,98 euros correspondant au remboursement des travaux d'électricité et de plomberie qu'elle a engagés, ainsi que de la somme de 1188 euros pour le diagnostic établi par l'APAVE, frais qu'elle n'aurait pas engagé si elle avait su que la vente ne se réaliserait pas.
En appel la société GMT Conseil demande à titre principal de prononcer la nullité tant du bail commercial que de la promesse de vente du 13 mars 2015. Elle soutient que le bail commercial conclu avec la SCI Albizzia est une contre-lettre car il portait une dissimulation d'une partie du prix de vente du bien immobilier sur le fondement de l'article 1321-1 ancien du code civil.
Elle invoque également la nullité du bail en ce qu'il est l'accessoire de la promesse de vente pour dol car lorsque la SCI Albizzia a promis de lui vendre les locaux litigieux le 13 mars 2015, elle était informée des problèmes d'infiltrations d'eau du local qu'elle a sciemment dissimulés.
La société GMT Conseil sollicite à titre subsidiaire la résolution du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
En conséquence de la nullité du bail, ou de sa résolution demandée à titre subsidiaire, elle sollicite la restitution de la somme de 90.000 euros hors taxes versées non en paiement de loyers, mais à titre d'acompte sur la vente qui devait intervenir, une indemnité d'occupation sur la période du 11 juin 2019 à ce jour, la condamnation de la SCI Albizzia à lui payer la somme totale de 22.109,34 euros en remboursement des factures réglées pour assurer l'externalisation de ses données informatiques, et du contrat de maintenance des serveurs, ainsi que le remboursement des travaux de plomberie et d'électricité pour un montant de 20.968,98 euros qu'elle a engagés.
Il en résulte qu'en première instance, face à la demande de la SCI Albizzia tendant à voir constater la résiliation du bail, la société GMT Conseil ne sollicitait que son débouté, s'opposait à la résiliation du bail et formulait des demandes tendant au maintien des relations contractuelles avec l'indemnisation de divers préjudices.
Les demandes de la société GMT Conseil en nullité du bail commercial et de la promesse de vente du 13 mars 2015, comme celle tendant à la résolution du bail commercial formulées pour la première fois en cause d'appel constituent par conséquent des demandes nouvelles car elles ne tendent pas aux mêmes fins que celles formulées en première instance, son objectif étant désormais de voir juger que les relations contractuelles entre les parties n'ont jamais existé.
Est en effet irrecevable la demande tendant à mettre à néant un contrat formé pour la première fois en cause d'appel par une partie qui a en première instance formé une demande tendant à l'exécution de ce contrat.
En outre, la société GMT Conseil ne démontre pas son allégation selon laquelle la SCI Albizzia aurait mis à la vente les locaux litigieux après son expulsion ordonnée par le premier juge après l'avoir fait rénover, n'apportant aucune pièce pour corroborer ses dires.
Plus généralement elle ne rapporte pas la preuve qu'il y a lieu de juger des questions nées de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Les nouvelles prétentions tendant à la nullité ou à la résolution des contrats ne viennent pas par ailleurs opposer compensation, ne constituent pas une simple demande reconventionnelle, et ne se limitent pas à faire écarter les demandes adverses tendant à la résiliation du bail commercial en ce qu'elles tendent à l'anéantissement du dit bail, ainsi que de la promesse de vente conclue le même jour.
Il s'agit donc d'un nouveau litige porté en appel, privant la partie adverse du double degré de juridiction sur cette question distincte.
Par conséquent les demandes de la société GMT Conseil tendant à titre principal à voir prononcer la nullité du bail commercial et de la promesse de vente du 13 mars 2015 ainsi que les demandes formulées en conséquence de la nullité du bail, celle formulée à titre subsidiaire tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du bail commercial du 13 mars 2015 ainsi que les demandes formulées en conséquence de cette résolution, seront déclarées irrecevables.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La société GMT Conseil, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.
Il convient de condamner la société GMT Conseil à payer à la SCI Albizzia la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société GMT Conseil sera déboutée de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déclare irrecevables les demandes formulées par la société GMT Conseil ;
Condamne la société GMT Conseil aux dépens d'appel ;
Condamne la société GMT Conseil à payer à la SCI Albizzia la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société GMT Conseil de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Mme GABAIX-HIALE, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,