Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-15.417

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Caen, 15 juin 2023), la société civile immobilière Skyros (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société ContiTrade France (la locataire), à usage de contrôle technique, station-service et réparation automobile, lui a notifié une offre de renouvellement du bail, moyennant un nouveau loyer, puis l'a assignée en fixation du prix du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa seconde branche

2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. La locataire fait grief à l'arrêt de dire qu'il n'y a pas lieu à plafonnement du loyer du bail renouvelé, alors « que des locaux commerciaux donnés à bail présentent un caractère monovalent, permettant un déplafonnement du loyer du bail renouvelé, lorsqu'ils ont été construits ou sont aménagés en vue d'une seule utilisation et qu'ils ne peuvent être affectés à une autre activité sans des travaux importants et coûteux, à condition, toutefois, que la charge financière de ces travaux soit susceptible de peser sur le bailleur ; que les travaux de dépollution d'une installation classée pour la protection de l'environnement incombe au dernier exploitant ; qu'il suit de là que, comme le faisait valoir la société ContiTrade dans ses conclusions d'appel, le coût de la dépollution des locaux loués à cette dernière par la SCI Skyros, affectés à une activité de contrôle technique, de station-service et de réparation automobile, n'était pas susceptible de peser sur la bailleresse et ne devait donc pas être pris en considération pour apprécier le caractère monovalent ou non des locaux ; que la cour d'appel, pour regarder les locaux comme monovalents et dire en conséquence n'y avoir lieu à plafonnement du loyer du bail renouvelé, a cependant tenu compte du coût de cette dépollution, en considérant que, « la nécessité d'une dépollution du site en cas de changement d'affectation des locaux loués étant établie au regard de la nature de l'activité actuellement exploitée, il [était] indifférent que le coût d'une telle dépollution [fût] à la charge du bailleur ou du preneur » ; qu'en statuant ainsi, quand le caractère monovalent des locaux loués, permettant un déplafonnement du loyer du bail renouvelé, ne pouvait pas résulter du coût de travaux qui incombaient exclusivement au dernier exploitant et dont la charge financière était insusceptible de peser sur la bailleresse, la cour d'appel a violé les articles L. 145-34, L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a, d'abord, énoncé, à bon droit, que la règle du plafonnement n'était pas applicable aux baux portant sur des locaux monovalents, soumis à l'article R. 145-10 du code de commerce, et qu'étaient monovalents les locaux qu'il n'était pas possible d'affecter à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses.

5. Elle a, ensuite, relevé qu'il ressortait des permis de construire des bâtiments loués, de leur description dans le bail, des rapports d'expertise amiable produits par les deux parties et du devis établi le 4 janvier 2023 que les locaux loués avaient été construits et aménagés à l'effet de servir à un seul type d'exploitation, à savoir l'activité de contrôle technique, de station-service et de réparation automobile, et souverainement retenu qu'ils ne pouvaient être transformés en vue d'une utilisation différente sans réalisation de travaux importants et coûteux, consistant notamment en le démontage des pistes, de l'auvent de la station-service, la purge, l'enlèvement et le comblement des cuves de carburants et du séparateur d'hydrocarbures enterrés, du réseau d'alimentation des pompes, le comblement des fosses, la transformation des portes sectionnelles spécialement aménagées pour permettre l'accès des poids lourds et engins agricoles et en la dépollution du site, le fait que le coût d'une telle dépollution soit à la charge du bailleur ou du preneur étant indifférent.

6. Elle en a exactement déduit qu'il n'y avait pas lieu à plafonnement du loyer du bail renouvelé.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société ContiTrade France aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société ContiTrade France et la condamne à payer à la société civile immobilière Skyros la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.