CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 7 mai 2026, n° 25/08370
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 07 MAI 2026
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/08370 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLKPR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juin 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 22/01452
APPELANTE
S.A.S. CHEZ FLEUR
ayant son siège social : [Adresse 1]
Représentée par Me Nicolas SCHBATH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0177
INTIMES
Monsieur [S] [Z] [P]
[Adresse 2]
Représenté par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Représenté par Me Nafissa BENAISSA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1884
Madame [J] [N] [O]
[Adresse 2]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
PARTIE INTERVENANTE :
Société SELAS MJS PARTNERS
prise en la personne de Maître [X] [T], ès qualité de mandataire liquidateur de la société CHEZ FLEUR
[Adresse 3]
Représentée par Me Nicolas SCHBATH de la SELASU CABINET SCHBATH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0177
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le mercredi 21 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport.
Mme Nathalie RECOULES a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
- Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre
- Mme Stéphanie DUPONT, conseillère
- Mme Marie GIROUSSE, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Najma EL FARISSI
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Yulia.TREFILOVA, greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 23 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant les sociétés Chez Fleur et MJS Partners prise en la personne de Maître [X] [T], ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur, appelantes, à M. [S] [Z] [P] et Mme [J] [N] [O], intimés.
Le litige à l'origine de cette décision porte sur la contestation d'un congé pour motif grave et légitime et la demande en paiement d'une indemnité d'éviction.
Par acte sous seing privé avec effet au 1er janvier 2012, M. [P] et Mme [O], propriétaires, ont renouvelé le bail commercial consenti à M. [W] [R] et son épouse Mme [H] [R] née [V] sur un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1], moyennant un loyer principal annuel hors taxes et hors charges de 16.107,76 euros payables en quatre termes égaux, au début de chaque trimestre et pour une durée de neuf années entières et consécutives, pour se terminer le 31 décembre 2020.
Les lieux loués sont exclusivement destinés « à l'exploitation d'un fonds de commerce de vins, liqueurs, restaurant, traiteur et à l'habitation des exploitants de ce commerce ».
Par acte du 28 février 2017, M. [W] [R], agissant pour lui-même ainsi que pour le compte de l'indivision successorale résultant du décès de son épouse, a cédé son fonds de commerce à Mme [I] [B] et M. [K] [F], associés fondateurs de la société Chez Fleur en cours de formation, exerçant une activité de restauration.
Faisant suite à plusieurs désordres au sein du local, la société Chez Fleur a sollicité du tribunal judiciaire de Bobigny la désignation d'un expert. Par ordonnance de référé en date du 6 juillet 2020, M. [A] [L] a été désigné. A ce jour, le rapport d'expertise n'a pas été déposé.
Par exploit d'huissier en date du 28 décembre 2020, les bailleurs ont fait délivrer à la société Chez Fleur un congé pour le 30 juin 2021, avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction, pour motif grave et légitime.
Par acte introductif d'instance du 16 février 2021, la société Chez Fleur a saisi le tribunal judiciaire de demandes visant en substance à juger que le congé délivré le 28 décembre 2020 n'est pas régulier et qu'il a en conséquence ouvert droit à une indemnité d'éviction à son profit, à déterminer le montant de cette indemnité d'éviction et à prononcer son maintien dans les lieux jusqu'à parfait paiement de l'indemnité d'éviction.
Par jugement en date du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
dit que le congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction est valable ;
débouté la société Chez Fleur de sa demande d'indemnité d'éviction ;
dit que la société Chez Fleur devra quitter les locaux susvisés dès la signification de la présente décision ;
dit qu'à défaut de départ volontaire, la société Chez Fleur pourra être expulsée à la requête de M. [P] et Mme [O], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
rejeté la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local commercial ;
condamné la société Chez Fleur à régler à M. [P] et Mme [O] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, outre les charges, à compter du 1er juillet 2021 ;
condamné la société Chez Fleur aux dépens de l'instance ;
condamné la société Chez Fleur à payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté le surplus des demandes ;
rappelé que l'exécution par provision de la présente décision est de droit en toutes ses dispositions.
Par acte en date du 28 octobre 2022 remis au greffe de la cour d'appel de céans, la société Chez Fleur a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions notifiées le 3 janvier 2023, les intimés ont relevé appel incident.
Par ordonnance du 7 juin 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation du rôle de la présente procédure pour défaut d'exécution, par la société Chez Fleur, de la décision de première instance assortie de l'exécution provisoire.
Par jugement en date du 6 février 2025, la société Chez Fleur a été placée en liquidation judiciaire et la société MJS Partners, prise en la personne de Maître [X] [T] a été désignée en qualité de mandataire liquidateur, en suite de quoi, après avoir sollicité le ré-enrôlement de l'affaire, réinscrite le 15 mai 2025, la société Chez Fleur a quitté les locaux en cause.
La clôture de l'instance a été prononcée par ordonnance du 3 décembre 2025 et l'affaire appelée à l'audience du 21 janvier 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2025, l'appelante demande à la cour de :
ordonner le ré-enrôlement de ce dossier ;
reformer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
juger que la société Chez Fleur est recevable en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
juger que le refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction sont mal fondés en ce que le congé n'a pas été précédé d'une mise en demeure et faute de motif grave et légitime ;
juger que la société Chez Fleur est donc bien fondée à solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction auprès de M. [P] et Mme [O], afin de l'indemniser du préjudice subi ;
juger que la société Chez Fleur pourra se maintenir dans les lieux jusqu'au parfait paiement de l'indemnité d'éviction par les bailleurs, aux termes et conditions du contrat de bail ;
condamner solidairement M. [P] et Mme [O] à verser à la société Chez Fleur la somme de 325.148 euros, outre les frais de licenciements éventuels et de déménagement au titre de l'indemnité d'éviction ;
débouter les époux [P] de leurs demandes, fins et conclusions ;
condamner solidairement M. [P] et Mme [O] à payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens générés dans le cadre de la présente instance, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 janvier 2026, les intimés demandent à la cour de :
recevoir M. [P] et Mme [O] dans l'ensemble de leurs demandes, fins et moyens et les déclarer bien fondés ;
A titre liminaire, sur les pièces adverses n°14 à n°18 communiquées le 20 janvier 2026 :
à titre principal, écarter des débats les pièces n°14 à n°18, ainsi que tout moyen ou prétention qui serait fondé sur elles ;
à titre subsidiaire, révoquer l'ordonnance de clôture et renvoyer l'affaire à la mise en état afin de permettre d'en prendre connaissance utilement et d'y répondre ;
à titre infiniment subsidiaire, autoriser M. [O] et M. [P] à adresser une note en délibéré pour y répondre ;
Sur le fond :
débouter la société Chez Fleur et la MJS Partners, ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens ;
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
jugé valable le congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction délivré le 28 décembre 2020, pour motifs graves et légitimes ;
débouté la société Chez Fleur de sa demande d'indemnité d'éviction ;
ordonné l'expulsion de la société Chez Fleur ainsi que de toute personne occupant les lieux de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;
jugé que la société Chez Fleur devra quitter les locaux dès le prononcé de la décision à intervenir et qu'à défaut de départ volontaire, elle pourra être expulsée à la requête des bailleurs, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
condamné la société Chez Fleur à régler à M. [P] et Mme [O] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, outre les charges, à compter du 1er juillet 2021 ;
condamné la société Chez Fleur aux dépens de l'instance, et à la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
infirmer le jugement en ce qu'il a:
rejeté la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local commercial ;
rejeté le surplus des demandes de M. [P] et Mme [O] ;
Et statuant à nouveau,
ordonner en cas de besoin la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira à M. [P] et Mme [O], aux frais, risques et périls de la société Chez Fleur et la MJS Partners ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur ;
fixer la créance de M. [P] et Mme [O] au passif de la liquidation judiciaire de la société Chez Fleur à la somme de 48.500.33 euros TTC, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au jour de la liquidation judiciaire de la société Chez Fleur ;
A titre subsidiaire : sur l'indemnité d'éviction et la désignation d'un expert judicaire
Si par extraordinaire, la cour devait infirmer le jugement rendu et condamner les bailleurs au paiement de principe d'une indemnité d'éviction ;
débouter la société Chez Fleur et la MJS Partners ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur de leur demande de paiement d'une indemnité d'éviction à hauteur de 325.148 euros ;
désigner le cas échéant tout expert judiciaire aux frais avancés des appelants afin de déterminer le montant d'une éventuelle indemnité d'éviction au regard des circonstances de fait évoquées ;
désigner tel expert qu'il plaira à la cour, avec pour mission de :
convoquer les parties, visiter les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 1], et les décrire ;
se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles dans l'accomplissement de sa mission ;
entendre tout sachant ;
se faire assister par tout sapiteur de son choix si besoin est ;
évaluer, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, des éléments comptables de la société Chez Fleur, de la réalité de son activité et de tous éléments pertinents, le montant d'une éventuelle indemnité d'éviction, tant en cas de perte du fonds que de transfert ;
évaluer le montant de l'indemnité d'occupation qui sera due par la société Chez Fleur à compter du 30 juin 2021, dans l'hypothèse où elle se maintenait dans les locaux ;
juger que l'expert désigné devra déposer son rapport au greffe de la cour de céans dans les 3 mois de la consignation de la provision à valoir sur ses frais et honoraires ;
fixer la somme à consigner au titre de la provision à valoir sur la provision de l'expert à telle somme qui plaira à la cour ;
mettre à la charge de la société Chez Fleur et la MJS Partners ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, ou, a minima, la partager entre les parties ;
A titre infiniment subsidiaire : sur la limitation du montant de l'indemnité d'éviction
Si par extraordinaire la cour s'opposait à la demande de désignation d'un expert :
limiter toute indemnité d'éviction au montant fixé par le cabinet Robine & Associes, soit la somme de 75.000 euros maximum ;
En tout état de cause :
débouter la société Chez Fleur et la MJS Partners ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur de toutes demandes contraires au présent dispositif ;
fixer la créance de M. [P] et Mme [O] au passif de la liquidation judiciaire de la société Chez Fleur à la somme de 48 500.33 euros TTC, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au jour de la liquidation judiciaire de la société Chez Fleur ;
condamner la société Chez Fleur et la MJS Partners ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur à payer à M. [P] et Mme [O] la somme 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Chez Fleur et la MJS Partners ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur aux entiers dépens.
La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1) Sur la demande de rejet des pièces communiquées tardivement
Moyens des intimés
A titre liminaire, les intimés sollicitent :
- à titre principal que soient écartées des débats les pièces n°14 à n°18, ainsi que tout moyen ou prétention qui serait fondé sur elles ;
- à titre subsidiaire, la révocation de l'ordonnance de clôture et le renvoi de l'affaire afin de leur permettre d'en prendre connaissance utilement et d'y répondre ;
- à titre infiniment subsidiaire, l'autorisation d'adresser une note en délibéré pour pouvoir y répondre, si la cour devait retenir ces éléments.
Réponse de la cour
En droit, aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utiles les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
En l'espèce, les pièces communiquées le 20 janvier 2026 par la locataire consistent principalement en un arrêté du 20 avril 2017 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des établissement recevant du public, une décision de la Cour de Cassation rendue le 7 mars 2012 relative au refus de renouvellement pour motif grave et légitime accompagnée d'un commentaire, une attestation sur l'honneur de M. [U] [M] sur la nature des travaux réalisés dans les locaux loués et un procès-verbal de difficulté en date du 25 octobre 2022 dressé dans le cadre de la procédure d'expulsion de la locataire. Il appert que les pièces sont anciennes or la tardiveté de leur communication, postérieure à l'ordonnance de clôture, viole le principe du contradictoire.
En conséquence, il sera fait doit à la demande de rejet de ces pièces n° 14 à 18.
2) Sur l'indemnité d'éviction
Sur la prescription invoquée par l'appelante
Moyens des parties
L'appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir, à titre liminaire, que :
- les motifs graves et légitimes invoqués par les intimés sont prescrits par la prescription biennale, laquelle débute à la date où il est démontré que le bailleur avait eu connaissance du motif grave et légitime invoqué au soutien de son congé ;
- les bailleurs étaient informés de la situation, à savoir la cession du fonds de commerce exploité dans les lieux loués à leur bénéfice et la réalisation de travaux de leur part dès leur entrée dans les lieux, pour l'avoir fait constater dans un procès-verbal en date du 14 mars 2017 et ont accepté pendant trois ans cet état de fait sans la contester ;
- la tolérance dont ils ont fait preuve doit dès lors s'apprécier comme une acceptation sans réserve de la situation et ils ne peuvent aujourd'hui s'en prévaloir pour tenter d'opposer à la locataire en place des faits prescrits.
Les intimés répondent que :
- la délivrance par le bailleur d'un congé avec refus de renouvellement ne constitue pas une action au sens de l'article 30 du code de procédure civile ;
- le motif tiré de la prescription biennale prévue à l'article L.145-60 du code de commerce est en conséquence inopérant et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a estimé que les motifs avancés par les bailleurs au soutien de leur congé ne sont pas prescrits.
Réponse de la cour
En droit, aux termes de l'article 30 du code de procédure civile, l'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.
L'article L.145-60 du code de commerce dispose que toutes actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.
En l'espèce, s'il est admis de manière constante que le délai de prescription de l'action en rétractation de l'offre de renouvellement d'un bail commercial pour motif grave et légitime, court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l'infraction qui fonde son refus, il est inopérant de la part de la locataire de revendiquer l'application de cette jurisprudence en l'occurrence et de soutenir que les bailleurs ne pouvaient se prévaloir de faits antérieurs de plus de deux ans pour fonder leur refus de renouvellement, car, contrairement à l'action en rétractation de l'offre de renouvellement, le refus de renouvellement en lui-même ne constitue pas une action au sens de l'article 30 susvisé, de sorte que les bailleurs pouvaient valablement se prévaloir desdits motifs au soutien du congé adressé à la locataire, sans encourir le grief de prescription.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
Sur les motifs invoqués par les bailleurs à l'appui du congé
Moyens des parties
L'appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :
- l'affirmation du tribunal selon laquelle elle échouait à démontrer que les travaux réalisés dans les lieux loués relevaient de travaux d'entretien, est une inversion de la charge de la preuve, car au contraire, il incombe en premier lieu au bailleur de démontrer que la réalisation des travaux en cause constitue un motif grave et légitime au sens de l'article L.145-17 du code de commerce ;
- les travaux réalisés relèvent de travaux d'entretien et de mise en conformité nécessaires à la poursuite de l'activité. Leur réalisation en l'absence d'autorisation du bailleur ne constitue dès lors pas un motif grave et légitime au sens de l'article L.145-17 du code de commerce ;
- d'autre part, l'absence de signification de la cession de fonds de commerce ne saurait être regardée comme un motif grave et légitime de non renouvellement, dès lors que la situation était connue des bailleurs qui délivraient quittance des loyers acquittés par la société cessionnaire du fonds de commerce.
Les intimés répondent que :
- le congé délivré est bien fondé sur deux motifs graves et légitimes ;
- concernant les travaux réalisés par la locataire, contrairement à ce que soutient cette dernière, la question n'est pas de savoir quelle est la nature des travaux réalisés, mais de savoir si des travaux, tels que visés au point 4 de l'article « Charges et condition » du bail, ont été ou non réalisés dans le respect du formalisme prescrit par le bail, à savoir une demande d'autorisation et une réalisation sous contrôle de son architecte ;
- il est établi que des travaux de percement et de démolition dont l'abattage d'une cloison ont été réalisés et ce, de l'aveu même de la locataire, sans demande d'autorisation et sans l'intervention de son architecte. Dans ces conditions, la réalisation des travaux en violation des stipulations du bail constitue un motif grave et légitime de congé sans renouvellement ni indemnité d'éviction, au sens de l'article L.145-17 du code de commerce ;
- le manquement de la société preneuse à bail à son obligation contractuelle de notifier toute cession du fonds de commerce constitue également un motif grave et légitime dans la mesure où elle ne respecte par l'article 13 du contrat de bail, lequel fait obligation au locataire de notifier au bailleur un exemplaire de l'acte de cession portant mention de son enregistrement, ce qui n'a pas été fait une fois encore de l'aveu même de la locataire, et l'encaissement des loyers par les bailleurs, ainsi que sa connaissance de la cession survenue, ne sont pas de nature à délier la locataire de cette obligation.
Réponse de la cour
En droit, il ressort de l'article L.145-17 alinéa 1, 1° du code de commerce, que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité, s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.
Il est admis de manière constante que la réalisation, par le locataire, de travaux de démolition et de transformation des lieux sans autorisation du bailleur, mais également que l'infraction à la clause soumettant la cession du fonds de commerce à l'information ou à l'accord préalable du bailleur, sont de nature à constituer des motifs graves et légitimes de non renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction.
Il est en outre constant que la charge de la preuve de l'existence d'un motif grave et légitime repose sur le bailleur.
Sur l'absence d'acceptation des travaux réalisés par la locataire
En l'espèce, contrairement à ce que soutient la locataire, c'est sans inverser la charge de la preuve que le premier juge a considéré qu'elle échouait à démontrer que les travaux constituaient de simples travaux d'entretien, dans la mesure où elle reconnait dans ses écritures et dans plusieurs dires versés aux débats et adressés dans le cadre de l'expertise en cours, avoir procédé dans les lieux loués à la démolition d'un mur et à la reconstruction de toilettes pour les mettre aux normes PMR, et ce au mépris de ses obligations contractuelles consistant, selon le point 4 de la clause « Charges et conditions », à « ne pouvoir faire aucun changement de distribution, aucune démolition ou construction, aucun percement dans les lieux loués (') sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur ».
C'est donc à juste titre que les bailleurs soutiennent que la question n'est pas de savoir quelle était la teneur ou la nature des travaux réalisés par la locataire, mais celle de savoir si cette dernière avait ou non respecté la procédure prévue au bail et préalable à tout démarrage de travaux de démolition, consistant à obtenir l'autorisation du bailleur.
En l'occurrence il n'est pas contesté par la locataire qu'elle n'a pas respecté cette procédure et que les bailleurs ignoraient la nature des travaux en cours, ce qui les a conduits à procéder à un constat d'huissier en date du 14 mars 2017, à défaut d'information de la part de la locataire. Il ressort donc des éléments du dossier que les bailleurs démontrent suffisamment, non seulement la réalité du motif de non renouvellement tiré du non-respect de la procédure préalable à tout travaux de démolition, sans que l'on puisse donc soutenir qu'il y a eu inversement de la charge de la preuve, mais encore que leur méconnaissance de la nature exacte de ces travaux avant le constat d'huissier intervenu en 2017, démontre qu'ils n'ont pas pu en accepter le principe au préalable, même implicitement, contrairement à ce que soutient à tort la locataire.
Sur l'absence de notification de la cession de fonds de commerce aux bailleurs
En l'espèce il n'est pas contesté par la locataire qu'elle n'a pas délivré aux bailleurs copie de l'acte enregistré de la cession de fonds de commerce dont elle a bénéficié, contrairement à ce qu'impose pourtant le point 13 de la clause « Charges et condition » du bail, qui stipule que le preneur peut céder son droit au bail à son successeur dans son commerce, mais qu'« un exemplaire de l'acte de cession portant mention de l'enregistrement sera délivré, sans frais, au propriétaire ou à son mandataire », de sorte qu'elle s'est rendue de nouveau coupable d'un manquement aux dispositions contractuelles.
Il sera simplement précisé que le fait pour les bailleurs de ne pas s'être opposés à une situation de fait connue, notamment en acceptant le paiement des loyers de la part de la cessionnaire du fonds de commerce, en lui délivrant des quittances et en lui adressant régulièrement des courriers, ne saurait pallier l'absence de notification de la cession aux bailleurs, exigée par les termes du bail.
En conséquence et compte tenu des éléments qui précèdent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a considéré que les manquements de la locataire aux stipulations du bail la liant aux bailleurs, étaient établis.
Sur l'absence de mise en demeure préalable
Moyens des parties
L'appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :
- elle n'a été destinataire d'aucune mise en demeure préalable au refus de renouvellement délivré par les bailleurs, contrairement à ce qu'exige la loi ;
- c'est en vain que les bailleurs soutiennent que les infractions alléguées sont irréversibles et que de ce fait toute mise en demeure était inutile ;
- en conséquence, elle a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement d'une indemnité d'éviction.
Les intimés répondent que :
- les deux infractions justifiant le refus de renouvellement ne sont pas susceptibles d'être régularisées a posteriori ;
- elles sont donc irréversibles et le motif tiré du défaut de mise en demeure préalable soutenu par la locataire est par conséquent inopérant, de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.
Réponse de la cour
En droit, l'article L.145-17 alinéa 1, 1° du code précité dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité d'éviction s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant à condition, s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, que l'infraction commise par le locataire se soit poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.
Il est constant que l'absence de mise en demeure laisse subsister le congé, mais ouvre droit pour le preneur au paiement d'une indemnité d'éviction ainsi qu'au maintien dans les lieux jusqu'à ce paiement.
Il est admis de manière toute aussi constante que la mise en demeure est inutile lorsque l'infraction commise a un caractère irréversible.
En l'espèce, pour fonder le congé sans renouvellement et sans indemnité d'éviction adressé à la locataire le 28 décembre 2020, les bailleurs se prévalent de motifs tirés de deux inexécutions contractuelles.
Il est n'est pas contesté par les bailleurs que ce congé n'a pas été précédé de mises en demeure, contrairement à ce que prévoit le texte susvisé. Néanmoins, les deux motifs que sont l'absence de notification au bailleur d'un exemplaire enregistré de l'acte de cession de fonds de commerce et la démolition d'un mur dans les locaux suivi d'une reconstruction, sans aucune autorisation préalable des bailleurs ni contrôle de leur architecte, constituent des infractions irréversibles en ce sens qu'elles ne peuvent être « couvertes » a posteriori. De fait, la cession de fonds de commerce et donc du bail qui en fait partie est d'ores et déjà intervenue sans notification de l'acte enregistré aux bailleurs et les travaux de démolition d'un mur sont advenus sans autorisation des bailleurs, sans qu'il soit possible de remédier à ces deux carences, rendant ainsi inutile toute mise en demeure.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a considéré que le défaut de mise en demeure ne peut être de nature à rendre inopérant les manquements du preneur, dès lors que les travaux ont été réalisés et que la cession a été faite, sans l'avis des bailleurs.
Il résulte des éléments qui précèdent que le congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction est valable. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré qui a débouté la société Chez Fleur de sa demande d'indemnité d'éviction et de maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette dernière, ordonné en conséquence à celle-ci de quitter les lieux dès la signification de la décision et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, outre les charges, à compter du 1er juillet 2021.
Le congé sans renouvellement ni indemnité d'éviction signifié à la locataire par les bailleurs le 28 décembre 2020 étant suffisamment justifié par les motifs visés dans l'acte, il n'y a pas lieu d'étudier l'objet de l'appel incident formé de manière surabondante par les bailleurs, relatif à des infractions commises et/ou découvertes postérieurement à la délivrance du congé. Il n'y a pas lieu non plus de statuer sur la demande visant à déterminer le quantum de l'indemnité d'éviction sollicitée par la locataire.
3) Sur la fixation de la créance des bailleurs
Les intimés concluent à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :
- il convient de fixer à la somme de 48.500,33 euros leur créance au passif de la locataire, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au 6 février 2025, date de la liquidation judiciaire de la société Chez Fleur ;
- à toutes fins utiles, cette somme a d'ores et déjà fait l'objet d'une déclaration de créance à la liquidation judiciaire de la locataire ;
- ils sollicitent donc l'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle a rejeté le surplus de leurs demandes.
L'appelante sollicite uniquement le débouté des bailleurs de toutes leurs demandes.
Réponse de la cour
En l'espèce, contrairement à ce que soutiennent les intimés dans leurs conclusions, le montant de leur demande, n'est pas corroborée par les pièces versées aux débats.
En effet, le « décompte à jour de la créance » joint à la déclaration faite auprès du liquidateur judiciaire de la locataire le 3 mars 2025 n'est pas versé aux débats en pièce n°9 de sorte que la cour ne peut en apprécier le montant. Il en va de même de la pièce n° 45, visée dans les conclusions des bailleurs, censée faire état d'une créance de 37.151,63 euros en leur faveur au 31 mars 2023, laquelle n'est pas non plus versée aux débats.
En revanche, il résulte des pièces figurant au dossier et plus précisément de la pièce n° 8, l'existence, à la fin de l'année 2020, d'une créance non contestée d'un montant de 18.109,63 euros correspondante aux loyers impayés des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2020, ainsi que les taxes d'ordures ménagères des années 2017 à 2020 inclus.
En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré de ce chef et de fixer la créance des bailleurs à la somme de 18.109,63 euros.
4) Sur la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les meubles qui seraient laissés dans le local commercial
Dans le dispositif de leurs conclusions, les bailleurs demandent l'infirmation du jugement attaqué en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les meubles qui seraient laissés dans le local commercial et sollicitent que soit ordonnée en cas de besoin la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il leur plaira, aux frais, risques et périls des sociétés Chez Fleur et MJS Partners ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur, sans développer de moyen particulier de ce chef.
Réponse de la cour
En droit, l'article R.433-5 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que : « Si les biens laissés sur place ou déposés en un lieu approprié ont une valeur marchande, il est procédé à leur vente forcée comme en matière de saisie-vente.
Le produit de la vente, après déduction des frais et s'il y a lieu du montant de la créance du bailleur, est consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations au profit de la personne expulsée qui en est informée par l'officier ministériel chargé de la vente au moyen d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à sa demeure actuelle ou, si celle-ci est inconnue, au lieu de son dernier domicile. »
L'article R.433-6 du même code ajoute que « Les biens n'ayant aucune valeur marchande sont réputés abandonnés, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice.
Avis en est donné à la personne expulsée, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article R. 433-5. »
En l'espèce, il est constant que la locataire a quitté les lieux.
En absence de moyen particulier développé par les bailleurs au soutien de leur prétention, le sort des meubles suivra le régime légal rappelé ci-dessus.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
5) Sur les demandes accessoires
Le jugement déféré étant principalement confirmé, il y a lieu de le confirmer également en ses dispositions relatives aux frais de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.
La société Chez Fleur succombant principalement en appel, elle sera condamnée, ainsi que la société MJS Partners, prise en la personne de M. [T], ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur, à payer aux bailleurs la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
ECARTE des débats les pièces n° 14 à 18 versées par la société Chez Fleur ;
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 23 juin 2022 (RG 21/02135) en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. [P] et Mme [O] de leur demande de fixation de leur créance au passif de la liquidation de la société Chez Fleur à la somme de 48.50,33 euros et en ce qu'il a rejeté la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local commercial ;
Statuant à nouveau et y ajoutant
FIXE la créance de M. [P] et Mme [O] au passif de la liquidation judiciaire de la société Chez Fleur à la somme de 18.109,63 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au jour de la liquidation ;
DIT que le sort des meubles suivra les dispositions des articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE la société Chez Fleur et la société MJS Partners prise en la personne de Maître [X] [T], ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Fleur à payer à M. [P] et Mme [O] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
DÉBOUTE la société Chez Fleur et la société MJS Partners prise en la personne de Maître [X] [T], ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Fleur de leurs demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société Chez Fleur et la société MJS Partners prise en la personne de Maître [X] [T], ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur aux entiers dépens d'appel.
Le greffier La présidente
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 07 MAI 2026
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/08370 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLKPR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juin 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 22/01452
APPELANTE
S.A.S. CHEZ FLEUR
ayant son siège social : [Adresse 1]
Représentée par Me Nicolas SCHBATH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0177
INTIMES
Monsieur [S] [Z] [P]
[Adresse 2]
Représenté par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Représenté par Me Nafissa BENAISSA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1884
Madame [J] [N] [O]
[Adresse 2]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
PARTIE INTERVENANTE :
Société SELAS MJS PARTNERS
prise en la personne de Maître [X] [T], ès qualité de mandataire liquidateur de la société CHEZ FLEUR
[Adresse 3]
Représentée par Me Nicolas SCHBATH de la SELASU CABINET SCHBATH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0177
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le mercredi 21 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport.
Mme Nathalie RECOULES a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
- Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre
- Mme Stéphanie DUPONT, conseillère
- Mme Marie GIROUSSE, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Najma EL FARISSI
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Yulia.TREFILOVA, greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 23 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans une affaire opposant les sociétés Chez Fleur et MJS Partners prise en la personne de Maître [X] [T], ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur, appelantes, à M. [S] [Z] [P] et Mme [J] [N] [O], intimés.
Le litige à l'origine de cette décision porte sur la contestation d'un congé pour motif grave et légitime et la demande en paiement d'une indemnité d'éviction.
Par acte sous seing privé avec effet au 1er janvier 2012, M. [P] et Mme [O], propriétaires, ont renouvelé le bail commercial consenti à M. [W] [R] et son épouse Mme [H] [R] née [V] sur un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1], moyennant un loyer principal annuel hors taxes et hors charges de 16.107,76 euros payables en quatre termes égaux, au début de chaque trimestre et pour une durée de neuf années entières et consécutives, pour se terminer le 31 décembre 2020.
Les lieux loués sont exclusivement destinés « à l'exploitation d'un fonds de commerce de vins, liqueurs, restaurant, traiteur et à l'habitation des exploitants de ce commerce ».
Par acte du 28 février 2017, M. [W] [R], agissant pour lui-même ainsi que pour le compte de l'indivision successorale résultant du décès de son épouse, a cédé son fonds de commerce à Mme [I] [B] et M. [K] [F], associés fondateurs de la société Chez Fleur en cours de formation, exerçant une activité de restauration.
Faisant suite à plusieurs désordres au sein du local, la société Chez Fleur a sollicité du tribunal judiciaire de Bobigny la désignation d'un expert. Par ordonnance de référé en date du 6 juillet 2020, M. [A] [L] a été désigné. A ce jour, le rapport d'expertise n'a pas été déposé.
Par exploit d'huissier en date du 28 décembre 2020, les bailleurs ont fait délivrer à la société Chez Fleur un congé pour le 30 juin 2021, avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction, pour motif grave et légitime.
Par acte introductif d'instance du 16 février 2021, la société Chez Fleur a saisi le tribunal judiciaire de demandes visant en substance à juger que le congé délivré le 28 décembre 2020 n'est pas régulier et qu'il a en conséquence ouvert droit à une indemnité d'éviction à son profit, à déterminer le montant de cette indemnité d'éviction et à prononcer son maintien dans les lieux jusqu'à parfait paiement de l'indemnité d'éviction.
Par jugement en date du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
dit que le congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction est valable ;
débouté la société Chez Fleur de sa demande d'indemnité d'éviction ;
dit que la société Chez Fleur devra quitter les locaux susvisés dès la signification de la présente décision ;
dit qu'à défaut de départ volontaire, la société Chez Fleur pourra être expulsée à la requête de M. [P] et Mme [O], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
rejeté la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local commercial ;
condamné la société Chez Fleur à régler à M. [P] et Mme [O] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, outre les charges, à compter du 1er juillet 2021 ;
condamné la société Chez Fleur aux dépens de l'instance ;
condamné la société Chez Fleur à payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté le surplus des demandes ;
rappelé que l'exécution par provision de la présente décision est de droit en toutes ses dispositions.
Par acte en date du 28 octobre 2022 remis au greffe de la cour d'appel de céans, la société Chez Fleur a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions notifiées le 3 janvier 2023, les intimés ont relevé appel incident.
Par ordonnance du 7 juin 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation du rôle de la présente procédure pour défaut d'exécution, par la société Chez Fleur, de la décision de première instance assortie de l'exécution provisoire.
Par jugement en date du 6 février 2025, la société Chez Fleur a été placée en liquidation judiciaire et la société MJS Partners, prise en la personne de Maître [X] [T] a été désignée en qualité de mandataire liquidateur, en suite de quoi, après avoir sollicité le ré-enrôlement de l'affaire, réinscrite le 15 mai 2025, la société Chez Fleur a quitté les locaux en cause.
La clôture de l'instance a été prononcée par ordonnance du 3 décembre 2025 et l'affaire appelée à l'audience du 21 janvier 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2025, l'appelante demande à la cour de :
ordonner le ré-enrôlement de ce dossier ;
reformer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
juger que la société Chez Fleur est recevable en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
juger que le refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction sont mal fondés en ce que le congé n'a pas été précédé d'une mise en demeure et faute de motif grave et légitime ;
juger que la société Chez Fleur est donc bien fondée à solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction auprès de M. [P] et Mme [O], afin de l'indemniser du préjudice subi ;
juger que la société Chez Fleur pourra se maintenir dans les lieux jusqu'au parfait paiement de l'indemnité d'éviction par les bailleurs, aux termes et conditions du contrat de bail ;
condamner solidairement M. [P] et Mme [O] à verser à la société Chez Fleur la somme de 325.148 euros, outre les frais de licenciements éventuels et de déménagement au titre de l'indemnité d'éviction ;
débouter les époux [P] de leurs demandes, fins et conclusions ;
condamner solidairement M. [P] et Mme [O] à payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens générés dans le cadre de la présente instance, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 janvier 2026, les intimés demandent à la cour de :
recevoir M. [P] et Mme [O] dans l'ensemble de leurs demandes, fins et moyens et les déclarer bien fondés ;
A titre liminaire, sur les pièces adverses n°14 à n°18 communiquées le 20 janvier 2026 :
à titre principal, écarter des débats les pièces n°14 à n°18, ainsi que tout moyen ou prétention qui serait fondé sur elles ;
à titre subsidiaire, révoquer l'ordonnance de clôture et renvoyer l'affaire à la mise en état afin de permettre d'en prendre connaissance utilement et d'y répondre ;
à titre infiniment subsidiaire, autoriser M. [O] et M. [P] à adresser une note en délibéré pour y répondre ;
Sur le fond :
débouter la société Chez Fleur et la MJS Partners, ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens ;
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
jugé valable le congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction délivré le 28 décembre 2020, pour motifs graves et légitimes ;
débouté la société Chez Fleur de sa demande d'indemnité d'éviction ;
ordonné l'expulsion de la société Chez Fleur ainsi que de toute personne occupant les lieux de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu ;
jugé que la société Chez Fleur devra quitter les locaux dès le prononcé de la décision à intervenir et qu'à défaut de départ volontaire, elle pourra être expulsée à la requête des bailleurs, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
condamné la société Chez Fleur à régler à M. [P] et Mme [O] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, outre les charges, à compter du 1er juillet 2021 ;
condamné la société Chez Fleur aux dépens de l'instance, et à la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
infirmer le jugement en ce qu'il a:
rejeté la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local commercial ;
rejeté le surplus des demandes de M. [P] et Mme [O] ;
Et statuant à nouveau,
ordonner en cas de besoin la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira à M. [P] et Mme [O], aux frais, risques et périls de la société Chez Fleur et la MJS Partners ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur ;
fixer la créance de M. [P] et Mme [O] au passif de la liquidation judiciaire de la société Chez Fleur à la somme de 48.500.33 euros TTC, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au jour de la liquidation judiciaire de la société Chez Fleur ;
A titre subsidiaire : sur l'indemnité d'éviction et la désignation d'un expert judicaire
Si par extraordinaire, la cour devait infirmer le jugement rendu et condamner les bailleurs au paiement de principe d'une indemnité d'éviction ;
débouter la société Chez Fleur et la MJS Partners ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur de leur demande de paiement d'une indemnité d'éviction à hauteur de 325.148 euros ;
désigner le cas échéant tout expert judiciaire aux frais avancés des appelants afin de déterminer le montant d'une éventuelle indemnité d'éviction au regard des circonstances de fait évoquées ;
désigner tel expert qu'il plaira à la cour, avec pour mission de :
convoquer les parties, visiter les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 1], et les décrire ;
se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles dans l'accomplissement de sa mission ;
entendre tout sachant ;
se faire assister par tout sapiteur de son choix si besoin est ;
évaluer, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, des éléments comptables de la société Chez Fleur, de la réalité de son activité et de tous éléments pertinents, le montant d'une éventuelle indemnité d'éviction, tant en cas de perte du fonds que de transfert ;
évaluer le montant de l'indemnité d'occupation qui sera due par la société Chez Fleur à compter du 30 juin 2021, dans l'hypothèse où elle se maintenait dans les locaux ;
juger que l'expert désigné devra déposer son rapport au greffe de la cour de céans dans les 3 mois de la consignation de la provision à valoir sur ses frais et honoraires ;
fixer la somme à consigner au titre de la provision à valoir sur la provision de l'expert à telle somme qui plaira à la cour ;
mettre à la charge de la société Chez Fleur et la MJS Partners ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, ou, a minima, la partager entre les parties ;
A titre infiniment subsidiaire : sur la limitation du montant de l'indemnité d'éviction
Si par extraordinaire la cour s'opposait à la demande de désignation d'un expert :
limiter toute indemnité d'éviction au montant fixé par le cabinet Robine & Associes, soit la somme de 75.000 euros maximum ;
En tout état de cause :
débouter la société Chez Fleur et la MJS Partners ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur de toutes demandes contraires au présent dispositif ;
fixer la créance de M. [P] et Mme [O] au passif de la liquidation judiciaire de la société Chez Fleur à la somme de 48 500.33 euros TTC, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au jour de la liquidation judiciaire de la société Chez Fleur ;
condamner la société Chez Fleur et la MJS Partners ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur à payer à M. [P] et Mme [O] la somme 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Chez Fleur et la MJS Partners ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur aux entiers dépens.
La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1) Sur la demande de rejet des pièces communiquées tardivement
Moyens des intimés
A titre liminaire, les intimés sollicitent :
- à titre principal que soient écartées des débats les pièces n°14 à n°18, ainsi que tout moyen ou prétention qui serait fondé sur elles ;
- à titre subsidiaire, la révocation de l'ordonnance de clôture et le renvoi de l'affaire afin de leur permettre d'en prendre connaissance utilement et d'y répondre ;
- à titre infiniment subsidiaire, l'autorisation d'adresser une note en délibéré pour pouvoir y répondre, si la cour devait retenir ces éléments.
Réponse de la cour
En droit, aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utiles les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
En l'espèce, les pièces communiquées le 20 janvier 2026 par la locataire consistent principalement en un arrêté du 20 avril 2017 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des établissement recevant du public, une décision de la Cour de Cassation rendue le 7 mars 2012 relative au refus de renouvellement pour motif grave et légitime accompagnée d'un commentaire, une attestation sur l'honneur de M. [U] [M] sur la nature des travaux réalisés dans les locaux loués et un procès-verbal de difficulté en date du 25 octobre 2022 dressé dans le cadre de la procédure d'expulsion de la locataire. Il appert que les pièces sont anciennes or la tardiveté de leur communication, postérieure à l'ordonnance de clôture, viole le principe du contradictoire.
En conséquence, il sera fait doit à la demande de rejet de ces pièces n° 14 à 18.
2) Sur l'indemnité d'éviction
Sur la prescription invoquée par l'appelante
Moyens des parties
L'appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir, à titre liminaire, que :
- les motifs graves et légitimes invoqués par les intimés sont prescrits par la prescription biennale, laquelle débute à la date où il est démontré que le bailleur avait eu connaissance du motif grave et légitime invoqué au soutien de son congé ;
- les bailleurs étaient informés de la situation, à savoir la cession du fonds de commerce exploité dans les lieux loués à leur bénéfice et la réalisation de travaux de leur part dès leur entrée dans les lieux, pour l'avoir fait constater dans un procès-verbal en date du 14 mars 2017 et ont accepté pendant trois ans cet état de fait sans la contester ;
- la tolérance dont ils ont fait preuve doit dès lors s'apprécier comme une acceptation sans réserve de la situation et ils ne peuvent aujourd'hui s'en prévaloir pour tenter d'opposer à la locataire en place des faits prescrits.
Les intimés répondent que :
- la délivrance par le bailleur d'un congé avec refus de renouvellement ne constitue pas une action au sens de l'article 30 du code de procédure civile ;
- le motif tiré de la prescription biennale prévue à l'article L.145-60 du code de commerce est en conséquence inopérant et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a estimé que les motifs avancés par les bailleurs au soutien de leur congé ne sont pas prescrits.
Réponse de la cour
En droit, aux termes de l'article 30 du code de procédure civile, l'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.
L'article L.145-60 du code de commerce dispose que toutes actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.
En l'espèce, s'il est admis de manière constante que le délai de prescription de l'action en rétractation de l'offre de renouvellement d'un bail commercial pour motif grave et légitime, court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l'infraction qui fonde son refus, il est inopérant de la part de la locataire de revendiquer l'application de cette jurisprudence en l'occurrence et de soutenir que les bailleurs ne pouvaient se prévaloir de faits antérieurs de plus de deux ans pour fonder leur refus de renouvellement, car, contrairement à l'action en rétractation de l'offre de renouvellement, le refus de renouvellement en lui-même ne constitue pas une action au sens de l'article 30 susvisé, de sorte que les bailleurs pouvaient valablement se prévaloir desdits motifs au soutien du congé adressé à la locataire, sans encourir le grief de prescription.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
Sur les motifs invoqués par les bailleurs à l'appui du congé
Moyens des parties
L'appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :
- l'affirmation du tribunal selon laquelle elle échouait à démontrer que les travaux réalisés dans les lieux loués relevaient de travaux d'entretien, est une inversion de la charge de la preuve, car au contraire, il incombe en premier lieu au bailleur de démontrer que la réalisation des travaux en cause constitue un motif grave et légitime au sens de l'article L.145-17 du code de commerce ;
- les travaux réalisés relèvent de travaux d'entretien et de mise en conformité nécessaires à la poursuite de l'activité. Leur réalisation en l'absence d'autorisation du bailleur ne constitue dès lors pas un motif grave et légitime au sens de l'article L.145-17 du code de commerce ;
- d'autre part, l'absence de signification de la cession de fonds de commerce ne saurait être regardée comme un motif grave et légitime de non renouvellement, dès lors que la situation était connue des bailleurs qui délivraient quittance des loyers acquittés par la société cessionnaire du fonds de commerce.
Les intimés répondent que :
- le congé délivré est bien fondé sur deux motifs graves et légitimes ;
- concernant les travaux réalisés par la locataire, contrairement à ce que soutient cette dernière, la question n'est pas de savoir quelle est la nature des travaux réalisés, mais de savoir si des travaux, tels que visés au point 4 de l'article « Charges et condition » du bail, ont été ou non réalisés dans le respect du formalisme prescrit par le bail, à savoir une demande d'autorisation et une réalisation sous contrôle de son architecte ;
- il est établi que des travaux de percement et de démolition dont l'abattage d'une cloison ont été réalisés et ce, de l'aveu même de la locataire, sans demande d'autorisation et sans l'intervention de son architecte. Dans ces conditions, la réalisation des travaux en violation des stipulations du bail constitue un motif grave et légitime de congé sans renouvellement ni indemnité d'éviction, au sens de l'article L.145-17 du code de commerce ;
- le manquement de la société preneuse à bail à son obligation contractuelle de notifier toute cession du fonds de commerce constitue également un motif grave et légitime dans la mesure où elle ne respecte par l'article 13 du contrat de bail, lequel fait obligation au locataire de notifier au bailleur un exemplaire de l'acte de cession portant mention de son enregistrement, ce qui n'a pas été fait une fois encore de l'aveu même de la locataire, et l'encaissement des loyers par les bailleurs, ainsi que sa connaissance de la cession survenue, ne sont pas de nature à délier la locataire de cette obligation.
Réponse de la cour
En droit, il ressort de l'article L.145-17 alinéa 1, 1° du code de commerce, que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité, s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.
Il est admis de manière constante que la réalisation, par le locataire, de travaux de démolition et de transformation des lieux sans autorisation du bailleur, mais également que l'infraction à la clause soumettant la cession du fonds de commerce à l'information ou à l'accord préalable du bailleur, sont de nature à constituer des motifs graves et légitimes de non renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction.
Il est en outre constant que la charge de la preuve de l'existence d'un motif grave et légitime repose sur le bailleur.
Sur l'absence d'acceptation des travaux réalisés par la locataire
En l'espèce, contrairement à ce que soutient la locataire, c'est sans inverser la charge de la preuve que le premier juge a considéré qu'elle échouait à démontrer que les travaux constituaient de simples travaux d'entretien, dans la mesure où elle reconnait dans ses écritures et dans plusieurs dires versés aux débats et adressés dans le cadre de l'expertise en cours, avoir procédé dans les lieux loués à la démolition d'un mur et à la reconstruction de toilettes pour les mettre aux normes PMR, et ce au mépris de ses obligations contractuelles consistant, selon le point 4 de la clause « Charges et conditions », à « ne pouvoir faire aucun changement de distribution, aucune démolition ou construction, aucun percement dans les lieux loués (') sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur ».
C'est donc à juste titre que les bailleurs soutiennent que la question n'est pas de savoir quelle était la teneur ou la nature des travaux réalisés par la locataire, mais celle de savoir si cette dernière avait ou non respecté la procédure prévue au bail et préalable à tout démarrage de travaux de démolition, consistant à obtenir l'autorisation du bailleur.
En l'occurrence il n'est pas contesté par la locataire qu'elle n'a pas respecté cette procédure et que les bailleurs ignoraient la nature des travaux en cours, ce qui les a conduits à procéder à un constat d'huissier en date du 14 mars 2017, à défaut d'information de la part de la locataire. Il ressort donc des éléments du dossier que les bailleurs démontrent suffisamment, non seulement la réalité du motif de non renouvellement tiré du non-respect de la procédure préalable à tout travaux de démolition, sans que l'on puisse donc soutenir qu'il y a eu inversement de la charge de la preuve, mais encore que leur méconnaissance de la nature exacte de ces travaux avant le constat d'huissier intervenu en 2017, démontre qu'ils n'ont pas pu en accepter le principe au préalable, même implicitement, contrairement à ce que soutient à tort la locataire.
Sur l'absence de notification de la cession de fonds de commerce aux bailleurs
En l'espèce il n'est pas contesté par la locataire qu'elle n'a pas délivré aux bailleurs copie de l'acte enregistré de la cession de fonds de commerce dont elle a bénéficié, contrairement à ce qu'impose pourtant le point 13 de la clause « Charges et condition » du bail, qui stipule que le preneur peut céder son droit au bail à son successeur dans son commerce, mais qu'« un exemplaire de l'acte de cession portant mention de l'enregistrement sera délivré, sans frais, au propriétaire ou à son mandataire », de sorte qu'elle s'est rendue de nouveau coupable d'un manquement aux dispositions contractuelles.
Il sera simplement précisé que le fait pour les bailleurs de ne pas s'être opposés à une situation de fait connue, notamment en acceptant le paiement des loyers de la part de la cessionnaire du fonds de commerce, en lui délivrant des quittances et en lui adressant régulièrement des courriers, ne saurait pallier l'absence de notification de la cession aux bailleurs, exigée par les termes du bail.
En conséquence et compte tenu des éléments qui précèdent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a considéré que les manquements de la locataire aux stipulations du bail la liant aux bailleurs, étaient établis.
Sur l'absence de mise en demeure préalable
Moyens des parties
L'appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :
- elle n'a été destinataire d'aucune mise en demeure préalable au refus de renouvellement délivré par les bailleurs, contrairement à ce qu'exige la loi ;
- c'est en vain que les bailleurs soutiennent que les infractions alléguées sont irréversibles et que de ce fait toute mise en demeure était inutile ;
- en conséquence, elle a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement d'une indemnité d'éviction.
Les intimés répondent que :
- les deux infractions justifiant le refus de renouvellement ne sont pas susceptibles d'être régularisées a posteriori ;
- elles sont donc irréversibles et le motif tiré du défaut de mise en demeure préalable soutenu par la locataire est par conséquent inopérant, de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.
Réponse de la cour
En droit, l'article L.145-17 alinéa 1, 1° du code précité dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité d'éviction s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant à condition, s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, que l'infraction commise par le locataire se soit poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.
Il est constant que l'absence de mise en demeure laisse subsister le congé, mais ouvre droit pour le preneur au paiement d'une indemnité d'éviction ainsi qu'au maintien dans les lieux jusqu'à ce paiement.
Il est admis de manière toute aussi constante que la mise en demeure est inutile lorsque l'infraction commise a un caractère irréversible.
En l'espèce, pour fonder le congé sans renouvellement et sans indemnité d'éviction adressé à la locataire le 28 décembre 2020, les bailleurs se prévalent de motifs tirés de deux inexécutions contractuelles.
Il est n'est pas contesté par les bailleurs que ce congé n'a pas été précédé de mises en demeure, contrairement à ce que prévoit le texte susvisé. Néanmoins, les deux motifs que sont l'absence de notification au bailleur d'un exemplaire enregistré de l'acte de cession de fonds de commerce et la démolition d'un mur dans les locaux suivi d'une reconstruction, sans aucune autorisation préalable des bailleurs ni contrôle de leur architecte, constituent des infractions irréversibles en ce sens qu'elles ne peuvent être « couvertes » a posteriori. De fait, la cession de fonds de commerce et donc du bail qui en fait partie est d'ores et déjà intervenue sans notification de l'acte enregistré aux bailleurs et les travaux de démolition d'un mur sont advenus sans autorisation des bailleurs, sans qu'il soit possible de remédier à ces deux carences, rendant ainsi inutile toute mise en demeure.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a considéré que le défaut de mise en demeure ne peut être de nature à rendre inopérant les manquements du preneur, dès lors que les travaux ont été réalisés et que la cession a été faite, sans l'avis des bailleurs.
Il résulte des éléments qui précèdent que le congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction est valable. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré qui a débouté la société Chez Fleur de sa demande d'indemnité d'éviction et de maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette dernière, ordonné en conséquence à celle-ci de quitter les lieux dès la signification de la décision et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, outre les charges, à compter du 1er juillet 2021.
Le congé sans renouvellement ni indemnité d'éviction signifié à la locataire par les bailleurs le 28 décembre 2020 étant suffisamment justifié par les motifs visés dans l'acte, il n'y a pas lieu d'étudier l'objet de l'appel incident formé de manière surabondante par les bailleurs, relatif à des infractions commises et/ou découvertes postérieurement à la délivrance du congé. Il n'y a pas lieu non plus de statuer sur la demande visant à déterminer le quantum de l'indemnité d'éviction sollicitée par la locataire.
3) Sur la fixation de la créance des bailleurs
Les intimés concluent à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :
- il convient de fixer à la somme de 48.500,33 euros leur créance au passif de la locataire, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au 6 février 2025, date de la liquidation judiciaire de la société Chez Fleur ;
- à toutes fins utiles, cette somme a d'ores et déjà fait l'objet d'une déclaration de créance à la liquidation judiciaire de la locataire ;
- ils sollicitent donc l'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle a rejeté le surplus de leurs demandes.
L'appelante sollicite uniquement le débouté des bailleurs de toutes leurs demandes.
Réponse de la cour
En l'espèce, contrairement à ce que soutiennent les intimés dans leurs conclusions, le montant de leur demande, n'est pas corroborée par les pièces versées aux débats.
En effet, le « décompte à jour de la créance » joint à la déclaration faite auprès du liquidateur judiciaire de la locataire le 3 mars 2025 n'est pas versé aux débats en pièce n°9 de sorte que la cour ne peut en apprécier le montant. Il en va de même de la pièce n° 45, visée dans les conclusions des bailleurs, censée faire état d'une créance de 37.151,63 euros en leur faveur au 31 mars 2023, laquelle n'est pas non plus versée aux débats.
En revanche, il résulte des pièces figurant au dossier et plus précisément de la pièce n° 8, l'existence, à la fin de l'année 2020, d'une créance non contestée d'un montant de 18.109,63 euros correspondante aux loyers impayés des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2020, ainsi que les taxes d'ordures ménagères des années 2017 à 2020 inclus.
En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré de ce chef et de fixer la créance des bailleurs à la somme de 18.109,63 euros.
4) Sur la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les meubles qui seraient laissés dans le local commercial
Dans le dispositif de leurs conclusions, les bailleurs demandent l'infirmation du jugement attaqué en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les meubles qui seraient laissés dans le local commercial et sollicitent que soit ordonnée en cas de besoin la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il leur plaira, aux frais, risques et périls des sociétés Chez Fleur et MJS Partners ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur, sans développer de moyen particulier de ce chef.
Réponse de la cour
En droit, l'article R.433-5 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que : « Si les biens laissés sur place ou déposés en un lieu approprié ont une valeur marchande, il est procédé à leur vente forcée comme en matière de saisie-vente.
Le produit de la vente, après déduction des frais et s'il y a lieu du montant de la créance du bailleur, est consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations au profit de la personne expulsée qui en est informée par l'officier ministériel chargé de la vente au moyen d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à sa demeure actuelle ou, si celle-ci est inconnue, au lieu de son dernier domicile. »
L'article R.433-6 du même code ajoute que « Les biens n'ayant aucune valeur marchande sont réputés abandonnés, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice.
Avis en est donné à la personne expulsée, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l'article R. 433-5. »
En l'espèce, il est constant que la locataire a quitté les lieux.
En absence de moyen particulier développé par les bailleurs au soutien de leur prétention, le sort des meubles suivra le régime légal rappelé ci-dessus.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
5) Sur les demandes accessoires
Le jugement déféré étant principalement confirmé, il y a lieu de le confirmer également en ses dispositions relatives aux frais de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.
La société Chez Fleur succombant principalement en appel, elle sera condamnée, ainsi que la société MJS Partners, prise en la personne de M. [T], ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur, à payer aux bailleurs la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
ECARTE des débats les pièces n° 14 à 18 versées par la société Chez Fleur ;
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 23 juin 2022 (RG 21/02135) en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté M. [P] et Mme [O] de leur demande de fixation de leur créance au passif de la liquidation de la société Chez Fleur à la somme de 48.50,33 euros et en ce qu'il a rejeté la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local commercial ;
Statuant à nouveau et y ajoutant
FIXE la créance de M. [P] et Mme [O] au passif de la liquidation judiciaire de la société Chez Fleur à la somme de 18.109,63 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au jour de la liquidation ;
DIT que le sort des meubles suivra les dispositions des articles R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE la société Chez Fleur et la société MJS Partners prise en la personne de Maître [X] [T], ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Fleur à payer à M. [P] et Mme [O] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
DÉBOUTE la société Chez Fleur et la société MJS Partners prise en la personne de Maître [X] [T], ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Fleur de leurs demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société Chez Fleur et la société MJS Partners prise en la personne de Maître [X] [T], ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Chez Fleur aux entiers dépens d'appel.
Le greffier La présidente