CA Limoges, ch. soc., 7 mai 2026, n° 25/00663
LIMOGES
Arrêt
Autre
ARRET N° .
N° RG 25/00663 - N° Portalis DBV6-V-B7J-BIWZF
AFFAIRE :
S.A.S. [Localité 1] IMMO agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié de droit audit siège
C/
Société CCM [Localité 2] OUEST Anciennement dénommée CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 2] VAL DE L'AURENCE et dont le siège social était auparavant [Adresse 1].
MP
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
Grosse délivrée à Me Philippe CHABAUD, Me Emmanuel RAYNAL, le 07-05-2026
COUR D'APPEL DE LIMOGES
Chambre sociale
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ARRET DU 07 MAI 2026
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Le SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX la chambre économique et sociale a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe:
ENTRE :
S.A.S. [Localité 1] IMMO agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié de droit audit siège, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTE d'une décision rendue le 11 SEPTEMBRE 2025 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES
ET :
Société CCM [Localité 2] OUEST Anciennement dénommée CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 2] VAL DE L'AURENCE et dont le siège social était auparavant [Adresse 1], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Emmanuel RAYNAL de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocat au barreau de LIMOGES
INTIMEE
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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 16 Mars 2026. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2026.
La Cour étant composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Marianne PLENACOSTE et de Madame Marie-Anne VALERY, Conseillers, assistées de Mme Sophie MAILLANT, Greffier. A cette audience, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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LA COUR
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FAITS ET PROCÉDURE :
La société [Localité 1] Immo, immatriculée au RCS de Brive, exerce une activité de d'acquisition, gestion, et exploitation d'actifs immobiliers. Elle est présidée par la société Wall Street, immatriculée au RCS de Brive, elle-même gérée par M. [J] [Q].
La société CCM [Localité 2] Ouest, anciennement dénommée Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 2] Val de Laurence (ci-après la société CCM), inscrite au RCS de Limoges, exerce une activité de banque coopérative.
Le 20 avril 2015, la SCI [Localité 2] [Localité 1] a donné à bail à la société CCM des locaux commerciaux (lots n° 550 et 613) situés dans la galerie marchande du centre commercial [Etablissement 1] à [Localité 2], pour une durée de 12 années expirant le 19 avril 2027.
Ce bail faisait suite à un bail consenti le 20 mars 2003 sur les mêmes locaux à la société CCM par l'association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial de [Localité 1], à laquelle s'était substituée la SCI [Localité 2] [Localité 1], expirant au 28 mars 2016.
Le contrat, divisé en quatre titres, dont un titre I intitulé 'Stipulations Générales' et un titre III ' Dérogations au titre I 'Stipulations Générales', prévoyait en son titre II une prévalence des stipulations particulières sur les stipulations générales du bail.
Il contenait, en son Titre I :
- un article 2.2 intitulé 'Congé du Preneur', prévoyant que le preneur devait respecter un préavis de douze mois par exploit d'huissier pour poser congé,
- un article 2.3 intitulé 'Renouvellement - refus de renouvellement du bail', stipulant que tout renouvellement à expiration du bail interviendrait pour une durée de douze années, et qu'en cas de refus de renouvellement par le bailleur, le preneur s'obligeait à se maintenir dans les locaux loués jusqu'à perception de l'indemnité d'éviction, en contrepartie d'une indemnité d'occupation.
Et son titre III :
- un article 2.3 'Congé du Preneur', mentionnant 'Par dérogation aux dispositions de l'article 2.3 du Titre I du bail, le préavis de douze mois est ramené à six mois à charge de prévenir le Bailleur par exploit d'huissier'.
En cours de bail, la société [Localité 1] Immo s'est substituée à la SCI [Localité 2] [Localité 1] en qualité de bailleur suite à l'acquisition des locaux loués et en a informé la société CCM par courrier du 1er décembre 2018.
Par exploit du 11 octobre 2023, la société CCM a donné congé au bailleur pour le 19 avril 2024, date d'expiration de la prochaine période triennale du bail, en faisant référence aux dispositions contractuelles ainsi qu'à l'article L.145-4 du code du commerce.
La société [Localité 1] Immo a contesté les conditions de délivrance du congé estimant que la société CCM aurait dû respecter un délai de préavis de douze mois, en application de l'article 2.2 du Titre I.
La société CCM affirmait n'être tenue qu'à un préavis de six mois, en application de l'article 2.3 du Titre III, portant dérogation aux stipulations générales en leur article 2.2.
Le 19 avril 2024, la société CCM a mandaté un commissaire de justice afin de réaliser un état des lieux de sortie et la remise des clefs.
Par exploit du 30 mai 2024, la société [Localité 1] Immo a saisi le tribunal judiciaire de [Localité 2] aux fins d'obtenir la condamnation de la société CCM à lui payer les loyers restants dûs jusqu'au terme du bail en raison de l'irrégularité du congé délivré le 11 octobre 2023, soit la somme de 194.825,65 euros outre 23.463,78 euros de taxes foncières, 42.958,71 euros de charges de copropriété, et 8.767,15 euros d'honoraires de gestion.
Par jugement du 11 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Limoges a :
- Dit que le congé délivré le 11 octobre 2023 par la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 2] Val de Laurence à la société [Localité 1] Immo est régulier,
- Constaté que le bail commercial conclu le 20 avril 2015 a pris fin le 19 avril 2024,
- En conséquence, Débouté la société [Localité 1] Immo de l'ensemble de ses demandes,
- Condamné la société [Localité 1] Immo à payer à la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 2] Val de Laurence la somme de 13.954,50 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- Rejeté les autres demandes,
- Rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
- Condamné la société [Localité 1] Immo aux entiers dépens et à payer à la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 2] Val de Laurence la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le tribunal a retenu pour statuer sur la régularité du congé délivré par le preneur qu' après examen des dispositions générales et des dispositions dérogatoires du contrat de bail, la commune intention des parties lors de l'établissement du contrat a bien été de déroger à la durée de préavis de 12 mois prévue à l'article 2.2 et de ramener cette durée à six mois, retenant une erreur matérielle dans la référence à l'article 2.3 au lieu de 2.2 dans les dispositions dérogatoires relatives au congé du preneur.
Par déclaration du 07 octobre 2025, la société [Localité 1] Immo a interjeté appel de ce jugement.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 mars 2026, la société [Localité 1] Immo demande à la cour de :
- Faire droit à son appel déclaré recevable,
- Infirmer intégralement le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
- Déclarer non valable pour un départ au 19 avril 2024, le congé délivré le 11 octobre 2023,
- Condamner la Société CCM [Localité 2] OUEST à lui payer une somme de 194.825,65 euros correspondant aux 36 mois de loyers restant dus,
- Condamner la Société CCM [Localité 2] OUEST à lui payer une somme de 23.463,78 euros au titre des trois années de taxes foncières restant dues à la charge du preneur,
- Condamner la Société CCM [Localité 2] OUEST à lui payer une somme de 42.958,71 euros au titre des charges de copropriétés estimées sur trois ans,
- Condamner la Société CCM [Localité 2] OUEST à lui payer une somme de 8.767,15 euros correspondant aux honoraires de gestion de 4,5% du loyer annuel sur trois années,
- Condamner la même à lui payer une indemnité de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner, enfin, la Société CCM [Localité 2] OUEST, aux entiers dépens de première instance et d'appel, en accordant pour ces derniers à Maître Philippe CHABAUD, Avocat, le bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
- Dire qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par l'arrêt à intervenir et en cas d'exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire, en application des dispositions de l'article 10 du décret du 08/03/2001 devront être supportées par le défendeur, en plus de l'indemnité mise à sa charge, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Au soutien de ses prétentions, la société [Localité 1] Immo fait valoir que les conditions contractuelles de délivrance du congé par le preneur n'ont pas été respectées alors que ce congé a été délivré à l'expiration d'une période triennale (article 2.2 du titre I) et qu'aucune dérogation n'est prévue dans le contrat de bail quant à la durée du préavis, qui est ainsi de 12 mois. Elle indique que la réduction du délai de préavis à six mois prévue à l'article 2.3 du titre III du bail ne concerne que le cas d'un congé ou renouvellement formulé en fin de bail. Elle soutient que la rédaction du contrat de bail est claire et ne nécessite aucune interprétation pour déterminer la volonté des parties et la durée du préavis applicable, d'autant que l'article 2.2 titre I a été expressément adapté pour le bail conclu avec la société CCM et ne souffre ainsi d'aucune ambiguïté.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2026, la société CCM demande à la cour de :
- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :
- Dit que le congé délivré le 11 octobre 2023 par la Société Caisse de Crédit mutuel de [Localité 2] Val de l'Aurence à la Société [Localité 1] Immo était régulier ;
- Constaté que le bail commercial conclu le 20 avril 2015 avait pris fin le 19 avril 2024;
- Débouté la Société [Localité 1] Immo de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamné la Société [Localité 1] Immo à payer à la Société Caisse de Crédit mutuel de [Localité 2] Val de l'Aurence la somme de 13.954,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
- Rejeté les autres demandes ;
- Condamné la Société [Localité 1] Immo aux entiers dépens et à payer à la Société Caisse de Crédit mutuel de [Localité 2] Val de l'Aurence la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Statuant à nouveau,
- Débouter la société [Localité 1] Immo de l'ensemble des demandes, conclusions et fins,
- Interpréter l'article 2.3 au sein des dérogations aux stipulations générales du contrat de bail, d'après la commune intention des parties et non pas au sens littéral de ses termes,
- Juger que l'article 2.3 au sein des dérogations aux stipulations générales du contrat de bail comporte une erreur matérielle ou rédactionnelle ne correspondant pas à l'intention des parties,
- Juger que la commune intention des parties était de rédiger l'article 2.3 au sein des dérogations aux stipulations générales du contrat de bail, de la façon suivante :
2.2. Congé du Preneur
Par dérogation aux dispositions de l'article 2.2 du Titre I du Bail, le préavis de douze mois est ramené à six mois à charge de prévenir le Bailleur par exploit d'huissier.
En lieu et place de la rédaction suivante :
2.3. Congé du Preneur
Par dérogation aux dispositions de l'article 2.3 du Titre I du Bail, le préavis de douze mois est ramené à six mois à charge de prévenir le Bailleur par exploit d'huissier.
- Juger que la commune intention des parties était de conférer au preneur la faculté de donner congé en respectant un délai de préavis de six mois à l'expiration de chaque période triennale de bail,
- Juger que le contrat de bail du 20 avril 2015 a pris fin à la date du 19 avril 2024 après délivrance d'un congé en date du 11 octobre 2023 à la requête de la Société CCM et signifié par l'intermédiaire d'un Commissaire de Justice,
- Condamner la société [Localité 1] Immo à lui restituer le montant du dépôt de garantie d'un montant de 13.954,50 euros conformément à l'article 5.1 des stipulations générales du contrat de bail,
- Condamner la société [Localité 1] Immo à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la société [Localité 1] Immo aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société CCM fait valoir qu'elle a respecté la durée de préavis de six mois prévue au contrat de bail. Elle soutient qu'une erreur purement rédactionnelle affecte l'article 2.3 du Titre III intitulé 'Congé du preneur' et qui mentionne faire dérogation à l'article 2.3 du Titre I, concernant le 'renouvellement' du bail, plutôt qu'à son article 2.2 du Titre I'Congé du Preneur'. Elle indique que l'erreur matérielle n'est pas sérieusement contestable au regard de la numérotation des articles du bail, identiques pour les stipulations générales et les stipulations dérogatoires, mais également l'objet de l'article 2.3 du titre I qui porte sur la durée du renouvellement et non la durée de préavis. Elle ajoute que l'application du contrat selon les termes affectés de l'erreur rédactionnelle aboutirait à un non sens juridique et ne correspondrait pas à la réelle intention des parties.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité du congé délivré le 11 octobre 2023 par la société CCM
Dans le cadre d'un bail commercial, le congé délivré par le preneur doit respecter les formes des articles L. 145-9 et L. 145-4 du Code de commerce, étant précisé qu'il convient de distinguer le congé délivré à l'issue d'une période triennale du congé délivré en fin de bail ou pendant la période de tacite prolongation de celui-ci.
En l'espèce, l'article 2.2 intitulé 'Congé du Preneur' du titre I ('Stipulations Générales')
prévoit que 'le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale du bail, pour son terme contractuel ou en cours de tacite prorogation, à charge de prévenir le bailleur par exploit d'huissier signifié au moins douze mois à l'avance, les parties souhaitant déroger expressément à la durée du préavis de six mois, et à la faculté de donner congé sous forme d'une notification par lettre recommandée avec accusé de réception, stipulées l'article L145-9 du code de commerce. En conséquence, tout congé donné en la forme de lettre recommandée avec accusé de réception et/ou sans respecter le délai de préavis de douze mois sera considéré comme non valable'.
Le contrat de bail comporte un titre III ' Dérogations au titre I 'Stipulations Générales'
qui prévoit en son article 2.3 intitulé 'Congé du Preneur' que 'par dérogation aux dispositions de l'article 2.3 du Titre I du bail, le préavis de douze mois est ramené à six mois à charge de prévenir le bailleur par exploit d'huissier'.
L'article 2.3 du titre I est toutefois intitulé 'Renouvellement - refus de renouvellement du bail' et prévoit qu'il est convenu qu'à l'expiration du bail, en cas de renouvellement, celui-ci interviendra pour une durée de douze années par dérogation aux dispositions de l'article L145-12 du code de commerce et qu'il en sera de même pour les renouvellements successifs. Cet article prévoit également les modalités en cas de refus de renouvellement comportant offre d'indemnité d'éviction, délivré par le bailleur pour la fin du bail ou de ses éventuels renouvellements ou en cours de tacite prorogation (conditions de maintien dans les lieux du preneur, indemnité d'occupation due).
Cet article porte ainsi uniquement sur la durée du bail en cas de renouvellement et le refus de renouvellement à l'initiative du bailleur. Il ne comporte aucune mention relative à un congé à l'initiative du preneur ou un préavis de douze mois, tel que mentionné à l'article 2.3 du titre III.
Il existe ainsi une ambiguïté résultant de la contradiction entre l'intitulé et le contenu de l'article 2.3 au titre des dispositions dérogatoires ('congé du preneur') et la référence à l'article 2.3 du titre I qui ne porte pas sur le congé du preneur mais sur le "Renouvellement - refus de renouvellement du bail".
Conformément aux dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Les articles 1188 à 1192 du même code définissent les règles d'interprétation du contrat par le juge.
L'article 1188 dispose que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. L'article 1189 dispose également que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci.
Enfin, l'article 1192 dispose que l'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.
Comme mentionné précédemment, s'agissant de la forme et durée du préavis à respecter par le preneur pour donner congé, le contrat de bail commercial conclu entre la société CCM et le société [Localité 1] Immo comporte une contradiction entre les dispositions générales et les dispositions dérogatoires.
Alors que l'intitulé de l'article 2.3 des dispositions dérogatoires est relatif au congé du preneur, que le contenu de cet article fait référence à des modalités de préavis, que l'article 2.2 des dispositions générales, intitulé de manière identique 'congé du preneur', mentionne des modalités de préavis, que l'article 2.3 des dispositions générales ne les mentionnent pas et porte exclusivement sur le renouvellement du bail, il sera retenu que la référence à l'article 2.3 du titre I résulte d'une erreur matérielle et que la dérogation doit être interprétée comme portant sur l'article 2.2 du titre I.
Les deux contrats de baux commerciaux conclus par la société [Localité 1] Immo avec deux autres sociétés, portant sur des locaux situés dans le même centre commercial, ne sont pas de nature à remettre en cause cette interprétation, définissant au contraire les mêmes conditions quant à la faculté pour le preneur de donner congé.
En effet, les dispositions dérogatoires de l'un des contrats de bail prévoient que le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale en prévenant le bailleur par exploit d'huissier signifié au moins six mois avant l'expiration de chacune des périodes triennales (contrat avec la société France Telecom). Les dispositions générales de l'autre contrat prévoient la faculté pour le preneur de donner congé à l'expiration de chaque période triennale du bail, pour son terme contractuel ou en cours de tacite prorogation, conformément aux dispositions de l'article L145-4 du code de commerce, soit au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (contrat avec la société Armand Thierry).
Le délai de préavis à respecter par la société CCM pour donner congé était ainsi de six mois. Le préavis ayant été délivré le 11 octobre 2023 pour le 19 avril 2024, date d'expiration de la prochaine période triennale du bail, le congé a été régulièrement délivré par la société CCM.
Le jugement de première instance sera ainsi confirmé sur ce point, ainsi qu'en ce qu'il a débouté la société [Localité 1] Immo de sa demande en paiement des loyers et charges dus jusqu'au terme de la dernière période triennale.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
La restitution du dépôt de garantie est prévue à l'article 5.1 'dépôt de garantie' des dispositions générales. Cet article mentionne que le dépôt de garantie sera restitué au preneur à la fin du bail après remise des clés, transmission de son chiffre d'affaires et paiement de tous les loyers, charges et accessoires, et de manière générale de toutes sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur.
Il n'est pas contesté que la remise des clés est intervenue le 19 avril 2024 et la société [Localité 1] Immo ne fait valoir aucun moyen s'opposant à la restitution du dépôt de garantie à la société CCM. Le montant du dépôt de garantie n'est pas davantage discuté.
Le jugement de première instance sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné la société [Localité 1] Immo à payer à la société CCM la somme de 13.954,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La société [Localité 1] Immo succombant à l'instance, elle doit être condamnée aux dépens.
Il est équitable de la condamner à payer à la société CCM la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS
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La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement du 11 septembre 2025 du tribunal judiciaire de Limoges ;
CONDAMNE la société [Localité 1] Immo à verser à la société CCM [Localité 2] Ouest la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société [Localité 1] Immo aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.
N° RG 25/00663 - N° Portalis DBV6-V-B7J-BIWZF
AFFAIRE :
S.A.S. [Localité 1] IMMO agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié de droit audit siège
C/
Société CCM [Localité 2] OUEST Anciennement dénommée CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 2] VAL DE L'AURENCE et dont le siège social était auparavant [Adresse 1].
MP
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
Grosse délivrée à Me Philippe CHABAUD, Me Emmanuel RAYNAL, le 07-05-2026
COUR D'APPEL DE LIMOGES
Chambre sociale
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ARRET DU 07 MAI 2026
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Le SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX la chambre économique et sociale a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe:
ENTRE :
S.A.S. [Localité 1] IMMO agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié de droit audit siège, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTE d'une décision rendue le 11 SEPTEMBRE 2025 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES
ET :
Société CCM [Localité 2] OUEST Anciennement dénommée CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 2] VAL DE L'AURENCE et dont le siège social était auparavant [Adresse 1], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Emmanuel RAYNAL de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocat au barreau de LIMOGES
INTIMEE
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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 16 Mars 2026. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2026.
La Cour étant composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Marianne PLENACOSTE et de Madame Marie-Anne VALERY, Conseillers, assistées de Mme Sophie MAILLANT, Greffier. A cette audience, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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LA COUR
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FAITS ET PROCÉDURE :
La société [Localité 1] Immo, immatriculée au RCS de Brive, exerce une activité de d'acquisition, gestion, et exploitation d'actifs immobiliers. Elle est présidée par la société Wall Street, immatriculée au RCS de Brive, elle-même gérée par M. [J] [Q].
La société CCM [Localité 2] Ouest, anciennement dénommée Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 2] Val de Laurence (ci-après la société CCM), inscrite au RCS de Limoges, exerce une activité de banque coopérative.
Le 20 avril 2015, la SCI [Localité 2] [Localité 1] a donné à bail à la société CCM des locaux commerciaux (lots n° 550 et 613) situés dans la galerie marchande du centre commercial [Etablissement 1] à [Localité 2], pour une durée de 12 années expirant le 19 avril 2027.
Ce bail faisait suite à un bail consenti le 20 mars 2003 sur les mêmes locaux à la société CCM par l'association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial de [Localité 1], à laquelle s'était substituée la SCI [Localité 2] [Localité 1], expirant au 28 mars 2016.
Le contrat, divisé en quatre titres, dont un titre I intitulé 'Stipulations Générales' et un titre III ' Dérogations au titre I 'Stipulations Générales', prévoyait en son titre II une prévalence des stipulations particulières sur les stipulations générales du bail.
Il contenait, en son Titre I :
- un article 2.2 intitulé 'Congé du Preneur', prévoyant que le preneur devait respecter un préavis de douze mois par exploit d'huissier pour poser congé,
- un article 2.3 intitulé 'Renouvellement - refus de renouvellement du bail', stipulant que tout renouvellement à expiration du bail interviendrait pour une durée de douze années, et qu'en cas de refus de renouvellement par le bailleur, le preneur s'obligeait à se maintenir dans les locaux loués jusqu'à perception de l'indemnité d'éviction, en contrepartie d'une indemnité d'occupation.
Et son titre III :
- un article 2.3 'Congé du Preneur', mentionnant 'Par dérogation aux dispositions de l'article 2.3 du Titre I du bail, le préavis de douze mois est ramené à six mois à charge de prévenir le Bailleur par exploit d'huissier'.
En cours de bail, la société [Localité 1] Immo s'est substituée à la SCI [Localité 2] [Localité 1] en qualité de bailleur suite à l'acquisition des locaux loués et en a informé la société CCM par courrier du 1er décembre 2018.
Par exploit du 11 octobre 2023, la société CCM a donné congé au bailleur pour le 19 avril 2024, date d'expiration de la prochaine période triennale du bail, en faisant référence aux dispositions contractuelles ainsi qu'à l'article L.145-4 du code du commerce.
La société [Localité 1] Immo a contesté les conditions de délivrance du congé estimant que la société CCM aurait dû respecter un délai de préavis de douze mois, en application de l'article 2.2 du Titre I.
La société CCM affirmait n'être tenue qu'à un préavis de six mois, en application de l'article 2.3 du Titre III, portant dérogation aux stipulations générales en leur article 2.2.
Le 19 avril 2024, la société CCM a mandaté un commissaire de justice afin de réaliser un état des lieux de sortie et la remise des clefs.
Par exploit du 30 mai 2024, la société [Localité 1] Immo a saisi le tribunal judiciaire de [Localité 2] aux fins d'obtenir la condamnation de la société CCM à lui payer les loyers restants dûs jusqu'au terme du bail en raison de l'irrégularité du congé délivré le 11 octobre 2023, soit la somme de 194.825,65 euros outre 23.463,78 euros de taxes foncières, 42.958,71 euros de charges de copropriété, et 8.767,15 euros d'honoraires de gestion.
Par jugement du 11 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Limoges a :
- Dit que le congé délivré le 11 octobre 2023 par la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 2] Val de Laurence à la société [Localité 1] Immo est régulier,
- Constaté que le bail commercial conclu le 20 avril 2015 a pris fin le 19 avril 2024,
- En conséquence, Débouté la société [Localité 1] Immo de l'ensemble de ses demandes,
- Condamné la société [Localité 1] Immo à payer à la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 2] Val de Laurence la somme de 13.954,50 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- Rejeté les autres demandes,
- Rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
- Condamné la société [Localité 1] Immo aux entiers dépens et à payer à la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 2] Val de Laurence la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le tribunal a retenu pour statuer sur la régularité du congé délivré par le preneur qu' après examen des dispositions générales et des dispositions dérogatoires du contrat de bail, la commune intention des parties lors de l'établissement du contrat a bien été de déroger à la durée de préavis de 12 mois prévue à l'article 2.2 et de ramener cette durée à six mois, retenant une erreur matérielle dans la référence à l'article 2.3 au lieu de 2.2 dans les dispositions dérogatoires relatives au congé du preneur.
Par déclaration du 07 octobre 2025, la société [Localité 1] Immo a interjeté appel de ce jugement.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 mars 2026, la société [Localité 1] Immo demande à la cour de :
- Faire droit à son appel déclaré recevable,
- Infirmer intégralement le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
- Déclarer non valable pour un départ au 19 avril 2024, le congé délivré le 11 octobre 2023,
- Condamner la Société CCM [Localité 2] OUEST à lui payer une somme de 194.825,65 euros correspondant aux 36 mois de loyers restant dus,
- Condamner la Société CCM [Localité 2] OUEST à lui payer une somme de 23.463,78 euros au titre des trois années de taxes foncières restant dues à la charge du preneur,
- Condamner la Société CCM [Localité 2] OUEST à lui payer une somme de 42.958,71 euros au titre des charges de copropriétés estimées sur trois ans,
- Condamner la Société CCM [Localité 2] OUEST à lui payer une somme de 8.767,15 euros correspondant aux honoraires de gestion de 4,5% du loyer annuel sur trois années,
- Condamner la même à lui payer une indemnité de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner, enfin, la Société CCM [Localité 2] OUEST, aux entiers dépens de première instance et d'appel, en accordant pour ces derniers à Maître Philippe CHABAUD, Avocat, le bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
- Dire qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par l'arrêt à intervenir et en cas d'exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire, en application des dispositions de l'article 10 du décret du 08/03/2001 devront être supportées par le défendeur, en plus de l'indemnité mise à sa charge, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Au soutien de ses prétentions, la société [Localité 1] Immo fait valoir que les conditions contractuelles de délivrance du congé par le preneur n'ont pas été respectées alors que ce congé a été délivré à l'expiration d'une période triennale (article 2.2 du titre I) et qu'aucune dérogation n'est prévue dans le contrat de bail quant à la durée du préavis, qui est ainsi de 12 mois. Elle indique que la réduction du délai de préavis à six mois prévue à l'article 2.3 du titre III du bail ne concerne que le cas d'un congé ou renouvellement formulé en fin de bail. Elle soutient que la rédaction du contrat de bail est claire et ne nécessite aucune interprétation pour déterminer la volonté des parties et la durée du préavis applicable, d'autant que l'article 2.2 titre I a été expressément adapté pour le bail conclu avec la société CCM et ne souffre ainsi d'aucune ambiguïté.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2026, la société CCM demande à la cour de :
- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :
- Dit que le congé délivré le 11 octobre 2023 par la Société Caisse de Crédit mutuel de [Localité 2] Val de l'Aurence à la Société [Localité 1] Immo était régulier ;
- Constaté que le bail commercial conclu le 20 avril 2015 avait pris fin le 19 avril 2024;
- Débouté la Société [Localité 1] Immo de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamné la Société [Localité 1] Immo à payer à la Société Caisse de Crédit mutuel de [Localité 2] Val de l'Aurence la somme de 13.954,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
- Rejeté les autres demandes ;
- Condamné la Société [Localité 1] Immo aux entiers dépens et à payer à la Société Caisse de Crédit mutuel de [Localité 2] Val de l'Aurence la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Statuant à nouveau,
- Débouter la société [Localité 1] Immo de l'ensemble des demandes, conclusions et fins,
- Interpréter l'article 2.3 au sein des dérogations aux stipulations générales du contrat de bail, d'après la commune intention des parties et non pas au sens littéral de ses termes,
- Juger que l'article 2.3 au sein des dérogations aux stipulations générales du contrat de bail comporte une erreur matérielle ou rédactionnelle ne correspondant pas à l'intention des parties,
- Juger que la commune intention des parties était de rédiger l'article 2.3 au sein des dérogations aux stipulations générales du contrat de bail, de la façon suivante :
2.2. Congé du Preneur
Par dérogation aux dispositions de l'article 2.2 du Titre I du Bail, le préavis de douze mois est ramené à six mois à charge de prévenir le Bailleur par exploit d'huissier.
En lieu et place de la rédaction suivante :
2.3. Congé du Preneur
Par dérogation aux dispositions de l'article 2.3 du Titre I du Bail, le préavis de douze mois est ramené à six mois à charge de prévenir le Bailleur par exploit d'huissier.
- Juger que la commune intention des parties était de conférer au preneur la faculté de donner congé en respectant un délai de préavis de six mois à l'expiration de chaque période triennale de bail,
- Juger que le contrat de bail du 20 avril 2015 a pris fin à la date du 19 avril 2024 après délivrance d'un congé en date du 11 octobre 2023 à la requête de la Société CCM et signifié par l'intermédiaire d'un Commissaire de Justice,
- Condamner la société [Localité 1] Immo à lui restituer le montant du dépôt de garantie d'un montant de 13.954,50 euros conformément à l'article 5.1 des stipulations générales du contrat de bail,
- Condamner la société [Localité 1] Immo à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la société [Localité 1] Immo aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société CCM fait valoir qu'elle a respecté la durée de préavis de six mois prévue au contrat de bail. Elle soutient qu'une erreur purement rédactionnelle affecte l'article 2.3 du Titre III intitulé 'Congé du preneur' et qui mentionne faire dérogation à l'article 2.3 du Titre I, concernant le 'renouvellement' du bail, plutôt qu'à son article 2.2 du Titre I'Congé du Preneur'. Elle indique que l'erreur matérielle n'est pas sérieusement contestable au regard de la numérotation des articles du bail, identiques pour les stipulations générales et les stipulations dérogatoires, mais également l'objet de l'article 2.3 du titre I qui porte sur la durée du renouvellement et non la durée de préavis. Elle ajoute que l'application du contrat selon les termes affectés de l'erreur rédactionnelle aboutirait à un non sens juridique et ne correspondrait pas à la réelle intention des parties.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité du congé délivré le 11 octobre 2023 par la société CCM
Dans le cadre d'un bail commercial, le congé délivré par le preneur doit respecter les formes des articles L. 145-9 et L. 145-4 du Code de commerce, étant précisé qu'il convient de distinguer le congé délivré à l'issue d'une période triennale du congé délivré en fin de bail ou pendant la période de tacite prolongation de celui-ci.
En l'espèce, l'article 2.2 intitulé 'Congé du Preneur' du titre I ('Stipulations Générales')
prévoit que 'le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale du bail, pour son terme contractuel ou en cours de tacite prorogation, à charge de prévenir le bailleur par exploit d'huissier signifié au moins douze mois à l'avance, les parties souhaitant déroger expressément à la durée du préavis de six mois, et à la faculté de donner congé sous forme d'une notification par lettre recommandée avec accusé de réception, stipulées l'article L145-9 du code de commerce. En conséquence, tout congé donné en la forme de lettre recommandée avec accusé de réception et/ou sans respecter le délai de préavis de douze mois sera considéré comme non valable'.
Le contrat de bail comporte un titre III ' Dérogations au titre I 'Stipulations Générales'
qui prévoit en son article 2.3 intitulé 'Congé du Preneur' que 'par dérogation aux dispositions de l'article 2.3 du Titre I du bail, le préavis de douze mois est ramené à six mois à charge de prévenir le bailleur par exploit d'huissier'.
L'article 2.3 du titre I est toutefois intitulé 'Renouvellement - refus de renouvellement du bail' et prévoit qu'il est convenu qu'à l'expiration du bail, en cas de renouvellement, celui-ci interviendra pour une durée de douze années par dérogation aux dispositions de l'article L145-12 du code de commerce et qu'il en sera de même pour les renouvellements successifs. Cet article prévoit également les modalités en cas de refus de renouvellement comportant offre d'indemnité d'éviction, délivré par le bailleur pour la fin du bail ou de ses éventuels renouvellements ou en cours de tacite prorogation (conditions de maintien dans les lieux du preneur, indemnité d'occupation due).
Cet article porte ainsi uniquement sur la durée du bail en cas de renouvellement et le refus de renouvellement à l'initiative du bailleur. Il ne comporte aucune mention relative à un congé à l'initiative du preneur ou un préavis de douze mois, tel que mentionné à l'article 2.3 du titre III.
Il existe ainsi une ambiguïté résultant de la contradiction entre l'intitulé et le contenu de l'article 2.3 au titre des dispositions dérogatoires ('congé du preneur') et la référence à l'article 2.3 du titre I qui ne porte pas sur le congé du preneur mais sur le "Renouvellement - refus de renouvellement du bail".
Conformément aux dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Les articles 1188 à 1192 du même code définissent les règles d'interprétation du contrat par le juge.
L'article 1188 dispose que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. L'article 1189 dispose également que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci.
Enfin, l'article 1192 dispose que l'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.
Comme mentionné précédemment, s'agissant de la forme et durée du préavis à respecter par le preneur pour donner congé, le contrat de bail commercial conclu entre la société CCM et le société [Localité 1] Immo comporte une contradiction entre les dispositions générales et les dispositions dérogatoires.
Alors que l'intitulé de l'article 2.3 des dispositions dérogatoires est relatif au congé du preneur, que le contenu de cet article fait référence à des modalités de préavis, que l'article 2.2 des dispositions générales, intitulé de manière identique 'congé du preneur', mentionne des modalités de préavis, que l'article 2.3 des dispositions générales ne les mentionnent pas et porte exclusivement sur le renouvellement du bail, il sera retenu que la référence à l'article 2.3 du titre I résulte d'une erreur matérielle et que la dérogation doit être interprétée comme portant sur l'article 2.2 du titre I.
Les deux contrats de baux commerciaux conclus par la société [Localité 1] Immo avec deux autres sociétés, portant sur des locaux situés dans le même centre commercial, ne sont pas de nature à remettre en cause cette interprétation, définissant au contraire les mêmes conditions quant à la faculté pour le preneur de donner congé.
En effet, les dispositions dérogatoires de l'un des contrats de bail prévoient que le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale en prévenant le bailleur par exploit d'huissier signifié au moins six mois avant l'expiration de chacune des périodes triennales (contrat avec la société France Telecom). Les dispositions générales de l'autre contrat prévoient la faculté pour le preneur de donner congé à l'expiration de chaque période triennale du bail, pour son terme contractuel ou en cours de tacite prorogation, conformément aux dispositions de l'article L145-4 du code de commerce, soit au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (contrat avec la société Armand Thierry).
Le délai de préavis à respecter par la société CCM pour donner congé était ainsi de six mois. Le préavis ayant été délivré le 11 octobre 2023 pour le 19 avril 2024, date d'expiration de la prochaine période triennale du bail, le congé a été régulièrement délivré par la société CCM.
Le jugement de première instance sera ainsi confirmé sur ce point, ainsi qu'en ce qu'il a débouté la société [Localité 1] Immo de sa demande en paiement des loyers et charges dus jusqu'au terme de la dernière période triennale.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
La restitution du dépôt de garantie est prévue à l'article 5.1 'dépôt de garantie' des dispositions générales. Cet article mentionne que le dépôt de garantie sera restitué au preneur à la fin du bail après remise des clés, transmission de son chiffre d'affaires et paiement de tous les loyers, charges et accessoires, et de manière générale de toutes sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur.
Il n'est pas contesté que la remise des clés est intervenue le 19 avril 2024 et la société [Localité 1] Immo ne fait valoir aucun moyen s'opposant à la restitution du dépôt de garantie à la société CCM. Le montant du dépôt de garantie n'est pas davantage discuté.
Le jugement de première instance sera ainsi confirmé en ce qu'il a condamné la société [Localité 1] Immo à payer à la société CCM la somme de 13.954,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La société [Localité 1] Immo succombant à l'instance, elle doit être condamnée aux dépens.
Il est équitable de la condamner à payer à la société CCM la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS
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La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement du 11 septembre 2025 du tribunal judiciaire de Limoges ;
CONDAMNE la société [Localité 1] Immo à verser à la société CCM [Localité 2] Ouest la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société [Localité 1] Immo aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.