CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 7 mai 2026, n° 22/09638
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 07 MAI 2026
(n° , 17 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09638 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF2W2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX - RG n° 20/02342
APPELANTE
S.A.S. CAOUTCHOUCS INDUSTRIELS ET ELASTOMERES (C.I.E.P.), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au R.C.S. de Meaux sous le numéro 950 040 899
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Nathalie CUSIN-MICHELETTI, avocat au barreau de PARIS, D1546
INTIMEE
S.C.I. DE LA TOUR, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au R.C.S. de Meaux sous le numéro 338 172 414
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Benjamin BEAULIER de l'AARPI AMBRE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, R118
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Madame Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 5-3,
- Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère,
- Madame Marie GIROUSSE, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Wendy PANG FOU
ARRET :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 5-3, et par Yulia TREFILOVA, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 8 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Meaux dans une affaire opposant la société Caoutchoucs industriels et elastomères (ci-après la société C.I.E.P. ) et la société S.C.I de la Tour (ci-après la SCI de la Tour).
Par acte sous seing privé du 20 décembre 2010, la SCI de la Tour a donné à bail commercial en renouvellement à la société C.I.E.P. des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de 9 ans, du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2019, moyennant un loyer annuel de 70 000 euros hors taxes.
La destination des locaux loués stipulée au bail est : usage de bureaux et atelier d'usinage, de transformation et de fabrication de matériaux souples liés à l'étanchéité.
Par actes extrajudiciaires des 27 mai 2019 et 6 juin 2019, la société C.I.E.P. a sollicité le renouvellement du bail.
Par acte extrajudiciaire du 21 août 2019, la SCI de la Tour a accepté le principe du renouvellement du bail"aux mêmes charges et conditions que le bail conclu en date du 20/12/2010 auquel il convient de rajouter, en plus de la taxe bureau, la prise en charge de l'intégralité de la taxe foncière" en précisant que "cette acceptation est faite sous la condition que l'ensemble des travaux incombant à votre société soit réalisé, notamment ceux énumérés dans le courrier recommandé en date du 30/07/2018" et qu'il sera à la charge de la locataire "de payer les frais de renouvellement dus au notaire choisi par le bailleur et accepté que soit établi, à frais partagés, un état des lieux par huissier".
Par acte d'huissier de justice du 8 juin 2020, la société C.I.E.P. a fait assigner la SCI de la Tour devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir constater le renouvellement du bail commercial et préciser les conditions de celui-ci.
Par le jugement attaqué, le tribunal judiciaire de Meaux a statué en ces termes :
- dit que le bail commercial signé entre les parties le 20 décembre 2010 s'est renouvelé à l'identique, sous réserve des dispositions d'ordre public en contradiction avec les stipulations contractuelles, pour une durée de neuf années et que par conséquent les parties sont actuellement liées par ce bail renouvelé aux mêmes conditions pour la période du 1 octobre 2019 au 30 septembre 2028, la taxe foncière n'étant pas à la charge de la preneuse à bail ;
- rappelle néanmoins aux parties que les dispositions d'ordre public de l'article R. 145-35 du code de commerce sont applicables au seul bail renouvelé et viennent en conséquence limiter pour l'avenir la portée des stipulations contractuelles qui avaient antérieurement plein effet, en particulier quant aux travaux antérieurement à la charge de la seule preneuse à bail quelle que soit leur nature ou la cause les ayant nécessités ;
- rejette la demande de la SAS CIEP d'ordonner sous astreinte la signature d'un bail commercial sous seing privé dans la mesure ou la SCI De la Tour s'y oppose par principe en s'en remettant au tribunal et où aucun texte n'impose un écrit à titre de validité du bail commercial ;
- rappelle néanmoins aux parties qu'elles peuvent d'un commun accord signer un nouveau bail commercial aux stipulations, identiques sous réserve des stipulations en contradiction des dispositions d'ordre public applicables au seul bail renouvelé au 30 septembre 2019, éventuellement librement renégociées entre elles ;
- rejette la demande de la SAS CIEP de condamner sous astreinte la SCI De la Tour à effectuer des travaux afférents à la toiture, aux chéneaux et gouttières, au remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière et au remplacement des volets roulants, dans la mesure où ces travaux, qui étaient déjà nécessaires avant le 30 septembre 2019, terme du bail signé le 20 décembre 2010 entre les parties, et qui en conséquence incombent à la SAS CIEP en application des stipulations contractuelles dudit bail afférentes à la nature et à la charge des travaux ;
- dit que les travaux actuellement nécessités par la vétusté, l'usure, les travaux de ravalement ou afférents à la structure ou encore au système de chauffage sont tous à la charge de la SAS CIEP en ce qu'ils étaient déjà nécessaires sous l'empire du bail signé le 10 décembre 2010, avant son renouvellement le 30 septembre 2019 et dont les stipulations alors applicables mettaient à la charge de la preneuse à bail, de façon générale, tous types de travaux nécessités par l'état de l'immeuble ;
- rejette en conséquence la demande de la SAS CIEP de condamner la SCI De la Tour à prendre en charge tous les travaux présents de réparations imputables à la vétusté des installations et au ravalement de façade conformément au contrat de bail de 2010 ;
- condamné en outre la SAS CIEP à effectuer les travaux suivants :
-« Remédier à la fuite à droite de la gouttière sur la façade nord
- Remédier aux tâches d'humidité importantes (voire infiltrations éventuelles), coulure à droite sur la façade nord
- Remise en état de la façade ouest afin de la refaire à l'identique, compris la remise en état du rideau métallique (endommagé par les transporteurs)
- Remise en état de la résine sur le chainage en IPV (Poutre d'étanchéité)
- Remise en état des portails
- Remise en état des espaces verts
- Rebouchage des deux trous au-dessus des chenaux dans le mur en parpaing » ;
- rejette partiellement les demandes de condamnation à l'entretien des portails et à l'entretien régulier de la totalité des espaces verts pour leur part correspondant aux dégradations qui interviendraient postérieurement à leur remise en état, ces dernières étant à ce jour trop hypothétique pour faire l'objet d'une condamnation en justice ;
- dit qu'une fois les lieux remis en parfait état par la SAS CIEP, la vétusté ou l'usage futures ne seront plus à la charge de cette dernière dans la mesure où les dispositions de l'article R. 145-35 du code de commerce sont applicables au bail renouvelé et viennent dès lors modifier pour l'avenir la réparation quant à la charge des travaux, cet article dispose en effet :
« Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, des lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble : toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du cout des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2º celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le cout du remplacement à l'identique ».
- rejette néanmoins la demande de la SAS CIEP de condamner la SCI De la Tour à prendre en charge tous les travaux « à venir de réparations imputables à la vétusté des installations et au ravalement de façade » en ce que les dommages qui surviendraient postérieurement à la remise en état des lieux par la SAS CIEP sont trop lointain et trop hypothétiques pour faire l'objet d'une condamnation judiciaire à ce jour ;
- rejette la demande de la SCI De la Tour de condamnation sous astreinte de la SAS CIEP à lui donner accès aux locaux faute de preuve d'un obstacle opposé à cet accès et dans la mesure où les travaux invoqués qui étaient nécessaires avant le 30 septembre 2019, sont à la charge de la SAS CIEP preneuse à bail en application des stipulations contractuelles du bail commercial signé le 20 décembre 2010 entre les parties ;
- rejette la demande de la SAS CIEP au titre de ses frais de première assignation, ces derniers étant compris dans les dépens ;
- rejette la demande de la SAS CIEP au titre de ses frais de conseil antérieurement à la présente instance, en l'absence d'une faute de la SCI De la Tour du fait de ses inquiétudes légitimes quant à l'inexécution des travaux incombant à la preneuse à bail pour remédier à la vétusté et à l'usure des lieux ;
- rejette la demande de la SAS CIEP au titre de ses frais de conseil antérieurement à la présente instance, en l'absence d'une faute de la SCI De la Tour du fait de ses inquiétudes légitimes quant à l'inexécution des travaux incombant à la preneuse à bail pour remédier à la vétusté et à l'usure des lieux ;
- rejette la demande de la SAS CIEP de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de confiance en l'absence d'une faute de la SCI De la Tour qui serait en lien avec ce préjudice allégué et non prouvé au demeurant ;
- condamne la SAS CIEP aux dépens d'instance ;
- condamne la SAS CIEP à payer à la SCI De la Tour 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Par déclaration du 16 mai 2022, la société C.I.E.P. a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs du dispositif à l'exception de :
- celui qui a dit que le bail commercial s'était renouvelé à l'identique, sous réserve des dispositions d'ordre public en contradiction avec les stipulations contractuelles, à compter du 1er octobre 2019,
- celui qui a rejeté les demandes de condamnation à l'entretien des portails et à l'entretien régulier de la totalité des espaces verts pour leur part correspondant aux dégradations qui interviendraient postérieurement à leur remise en état,
- celui qui a rejeté la demande de la SCI de la tour de condamnation sous astreinte de la société C.I.E.P. à lui donner accès aux locaux.
La SCI de la Tour a constitué avocat et formé appel incident par conclusions déposées et notifiées le 28 octobre 2022.
La clôture a été prononcée le 17 septembre 2025 et l'affaire appelée à l'audience du 28 janvier 2026.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions déposées et notifiées le 18 février 2025, la société C.I.E.P. demande à la cour de :
A titre principal :
- confimer le renouvellement du bail du 20 décembre 2010 à compter du 1er octobre 2019 aux mêmes conditions que le bail expiré à l'exception des dispositions d'ordre public de la loi Pinel,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- dit que les travaux nécessités par la vétusté, l'usure, les travaux de ravalement ou afférents à la structure ou encore au système de chauffage sont tous à la charge de la société CIEP sous l'empire du bail signé le 20 décembre 2010 ;
- condamné la société CIEP à effectuer les travaux suivants :
- Remédier à la fuite à droite de la gouttière sur la façade nord
- Remédier aux tâches d'humidité importantes (voire infiltrations éventuelles), coulure à droite sur la façade nord
- Remise en état de la façade ouest afin de la refaire à l'identique, y compris la remise en état du rideau mécanique (endommagé par les transporteurs)
- Remise en état de la résine sur le chaînage en IPN (Poutre d'étanchéité)
- Remise en état des portails
- Remise en état des espaces verts
- Rebouchage des deux trous au-dessus des chenaux dans le mur en parpaing.
- rejeté la demande de la société CIEP au titre des frais engagés par celle-ci pour faire valoir son droit au renouvellement et le contrat renouvelé correspondant,
- rejeté la demande de la SAS CIEP de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral dit « de confiance » pour absence de faute de la SCI de la Tour;
- condamne la SAS CIEP aux dépens d'instance ;
- condamne la SAS CIEP à payer à la SCI de la Tour 2500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
- juger qu'afin de respecter les dispositions de la loi Pinel et dans un objectif de sécurité juridique, le bail renouvelé doit être établi sous la forme d'un contrat sous seing privé entre les parties afin que le bailleur honore les obligations mises à sa charge par la loi Pinel et le code de la construction et de l'habitation afin que le preneur soit parfaitement informé au jour de la signature du bail renouvelé ;
- juger que les travaux de réparations imputables à la vétusté des installations et au ravalement de façade étaient à la charge de la SCI de la Tour sous l'empire du contrat du 20 décembre 2010 et le sont encore dans le cadre du bail renouvelé ;
- juger infondés les travaux exigés par le bailleur et notamment les suivants :
- Remédier à la fuite à droite de la gouttière sur la façade nord ;
- Remédier aux tâches d'humidité importantes (voire infiltrations éventuelles), coulure à droite sur la façade nord ;
- Remise en état de la façade ouest afin de la refaire à l'identique, y compris la remise en état du rideau mécanique (endommagé par les transporteurs) ;
- Remise en état de la résine sur le chaînage en IPN (Poutre d'étanchéité) ;
- Remise en état des portails ;
- Remise en état des espaces verts ;
- Rebouchage des deux trous au-dessus des chenaux dans le mur en parpaing ;
En ce qu'ils sont fondés sur des dommages ou détériorations inexistants ;
- juger que la mauvaise foi de la SCI de la Tour dans l'exécution du contrat de bail est parfaitement caractérisée en ce qu'elle a demandé des travaux infondés et a omis de remettre au preneur depuis 3 ans les documents imposés par la loi PINEL à l'occasion du renouvellement du bail commercial ;
En conséquence,
- ordonner à la SCI de la Tour sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification de décision à intervenir de remplir ses obligations de bailleur et remettre à la société C.I.E.P. l'ensemble des informations impératives que la loi exige à l'occasion de l'établissement du bail renouvelé jusqu'à la signature par les parties du bail renouvelé.
- ordonner à la SCI de la Tour de remplir ses obligations de bailleur et de prendre à sa charge tous les travaux inhérents à la vétusté des installations et comprenant la remise en état de la toiture, le remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière et le remplacement des volets roulants ;
- condamner la SCI de la Tour au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par la société CIEP ;
- condamner la SCI de la Tour au paiement de la somme de 5.000 euros à la société CIEP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI De la Tour aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nathalie Cusin-Micheletti, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées et notifiées le 18 février 2025, la SCI de la tour demande à la cour de :
- recevoir la SCI de la Tour en son appel incident, et la déclarer bien fondée ;
- juger ne pas être saisie des demandes formées par la société CIEP, tendant à obtenir la condamnation sous astreinte de la SCI de la Tour à exécuter des travaux en raison de vétusté et de remplir ses obligations de bailleur ;
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux en date du 8 mars 2020 en ce que celui-ci a jugé régulier le renouvellement du bail commercial conclu en date du 20 décembre 2010, à effet du 1er octobre 2019, et qu'il ne peut être imposé aux parties une forme particulièrement de renouvellement de bail ;
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux en date du 8 mars 2020 en ce que celui-ci a condamné la société CIEP à prendre en charge l'ensemble des travaux d'entretien et de réparation ;
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux en date du 8 mars 2020 en ce que celui-ci a débouté pour le surplus la société CIEP, de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux en date du 8 mars 2020 en ce que celui-ci a débouté la SCI de la Tour de sa demande de condamnation sous astreinte formée à l'encontre de la société CIEP au titre de la communication des devis et factures de réparation des travaux ;
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux en date du 8 mars 2020 en ce que celui-ci a débouté la SCI De la Tour de sa demande de condamnation sous astreinte formée à l'encontre de la société CIEP au titre de l'accès au sein des locaux exploités pour la réalisation d'un devis ;
statuant a nouveau :
- enjoindre la société CIEP, sous astreinte de cent euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de communiquer à la SCI de la Tour l'ensemble des devis et factures visés au sein de la mise en demeure lui ayant été signifiée selon exploit en date du 29 janvier 2020 ;
- enjoindre la société CIEP, sous astreinte de cent euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de permettre à la SCI de la Tour d'accéder au sein des locaux donnés à bail, afin que celle-ci fasse réaliser un devis des travaux de maçonnerie à accomplir ;
- condamner la société CIEP à payer à la SCI de la Tour la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile ;
- condamner la société CIEP à payer à la SCI de la Tour la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société CIEP aux entiers dépens.
La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir "constater" ou de "juger", lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.
Sur la demande de la société C.I.E.P. tendant à ce qu'il soit jugé que le bail renouvelé doit être établi par écrit
Moyens des parties
La société C.I.E.P. fait valoir :
- que l'article L.145-40-2 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi Pinel, impose au bailleur de remettre des documents importants au preneur lors de la conclusion du bail ou de son renouvellement ;
- que l'article L.126-23 du code de la construction et de l'habitat impose au bailleur de procéder à des diagnostics obligatoires en cas de renouvellement du bail ;
- que l'établissement d'un acte écrit sous seing privé est indispensable pour que les droits du preneur soient respectés.
La SCI de la Tour répond :
- que l'appelante ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de formalisation du renouvellement du bail par un acte sous seing privé ; que cette demande d'infirmation ne saurait être déduite de celle tendant à faire condamner l'intimée à communiquer les éléments supposément requis pour la formalisation d'un bail par acte sous seing privé.
Réponse de la cour
Etant rappelé que la société C.I.E.P. critiquait dans sa déclaration d'appel le chef du dispositif du jugement de première instance qui l'a déboutée de sa demande d'ordonner la signature du bail commercial renouvelé par acte sous seing privé, qu'elle n'est pas tenue de reprendre dans le dispositif de ses conclusions les chefs de dispositif du jugement attaqué dont elle demande l'infirmation (2e Civ., 3 mars 2022, pourvoi n° 20-20.017) et qu'elle a formé une prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions, il apparait que la cour est régulièrement saisie de la demande de la société C.I.E.P. tendant à ce qu'il soit dit que le bail commercial renouvelé doit être établi par écrit.
C'est à raison que le tribunal a jugé qu'aucune disposition légale ou règlementaire n'impose la rédaction d'un écrit lors du renouvellement d'un bail commercial, pas même les dispositions des articles L.145-40-2 du code de commerce et L.126-23 du code de la construction et de l'habitat invoquées par la société C.I.E.P.
D'ailleurs, il peut être rappelé que le bail, en vertu des dispositions de l'article 1714 du code civil dont l'application n'est pas exclue par le statut des baux commerciaux, peut être verbal.
Dans ces conditions, le fait qu'il soit préférable pour les parties d'établir un écrit ne permet pas au juge, en cas de désaccord entre celles-ci, de leur imposer la rédaction d'un acte sous seing privé pour établir le renouvellement du bail qui les lie.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande de la société C.I.E.P. d'ordonner sous astreinte la signature d'un bail commercial sous seing privé.
Sur la demande de la société C.I.E.P. de condamnation sous astreinte de la SCI de la Tour à lui remettre les informations impératives exigées par la loi à l'occasion de l'établissement du bail renouvelé.
Moyens des parties
La société C.I.E.P. fait valoir :
- que la SCI de la Tour ne lui a pas remis les diagnostics obligatoires prévus par les articles L.126-23 et suivants du code de la construction et de l'habitat ;
- que la SCI de la Tour ne lui a pas remis l'inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et l'annexe travaux prévus par les articles L.145-40-2 et R.145-37 du code de commerce.
La SCI de la Tour fait valoir :
- que l'appelante s'est dispensée au dispositif de ses conclusions de solliciter l'infirmation du jugement attaqué de ce chef de sorte que le jugement attaqué ne peut qu'être confirmé de ce chef ;
- que la demande de la société C.I.E.P. est imprécise ;
- que la SCI de la Tour n'a pas expressément refusé de fournir à la locataire les documents demandés ;
- qu'elle reste elle-même en attente des justificatifs des travaux d'entretien qui incombent à la locataire et de l'autorisation de se rendre sur place afin de pouvoir établir les devis nécessaires.
Réponse de la cour
A titre liminaire, la cour observe que le tribunal a considéré que cette demande était trop imprécise pour le saisir valablement et en conséquence n'y a pas répondu.
Dans ces conditions, il ne saurait être tiré argument de ce que la société C.I.E.P. n'a pas sollicité l'infirmation du jugement attaqué de ce chef alors qu'il n'a pas été statué sur cette demande en première instance.
Selon l'article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte :
- un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant lui-même leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Lors de la conclusions du bail, le bailleur doit également communiquer au locataire :
- un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
- un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Ces dispositions s'appliquent tant lors de la conclusion initiale du bail que lors de son renouvellement. Elles s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 en vertu des dispositions de l'article 8 du Décret n°2014-1317.
En l'espèce, sans preuve de la remise par la SCI de la Tour à la société C.I.E.P. des documents prévus par l'article L.145-40-2 du code de commerce, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par la bailleresse, il convient d'ordonner à la SCI de la Tour de remettre à la société C.I.E.P. les documents mentionnés à l'article L.145-40-2 du code de commerce selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
En revanche, l'astreinte ne parait pas nécessaire à l'exécution de cette décision.
L'article L. 126-23 du code de la construction et de l'habitat, sur lequel la société C.I.E.P. fonde également sa demande, a été créé par l'ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020, soit postérieurement au renouvellement du bail. Ces dispositions ne sont donc pas applicables en l'espèce, sans qu'il appartienne à la cour de rechercher d'autres dispositions applicables aux "diagnostics" évoqués par la locataire dans ses conclusions, sans précision sur la nature desdits diagnostics.
En conséquence, il convient de rejeter le surplus de la demande de la société C.I.E.P.
Sur la demande de la SCI de la Tour de condamnation de la société C.I.E.P. à effectuer divers travaux
Le tribunal a condamné la société C.I.E.P. a effectué les travaux suivants :
- Remédier à la fuite à droite de la gouttière sur la façade nord,
- Remédier aux tâches d'humidité importantes (voire infiltrations éventuelles), coulure à droite sur la façade nord,
- Remise en état de la façade ouest afin de la refaire à l'identique, compris la remise en état du rideau métallique (endommagé par les transporteurs),
- Remise en état de la résine sur le chainage en IPV (Poutre d'étanchéité),
- Remise en état des portails,
- Remise en état des espaces verts,
- Rebouchage des deux trous au-dessus des chenaux dans le mur en parpaing.
La SCI de la Tour demande la confirmation de ce chef du dispositif et la société C.I.E.P. son infirmation ainsi que le rejet de la demande de la bailleresse.
Moyens des parties
La SCI de la Tour fait valoir :
- qu'elle a enjoint à la société C.I.E.P. d'effectuer des travaux de réparations et d'entretien sur les locaux dès le mois de juillet 2018 ;
- que ces travaux incombent à la société C.I.E.P. en vertu de l'article 4-1 du bail qui stipule que "le preneur prendra l'ensemble du bien loué, dans l'état où le tout se trouvera lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir faire aucune réclamation à ce sujet au bailleur, ni exiger de lui aucun travail préalable de réparation et de remise en état" et que "les parties conviennent de ne pas procéder à un état des lieux, les parties connaissant bien les lieux loués" ;
- que la SCI de la Tour a réitéré sa demande de travaux auprès de la société C.I.E.P. à plusieurs reprises, en vain, y compris au moyen d'une mise en demeure signifiée le 29 janvier 2020 ;
- que le procès-verbal de constat d'huissier du 23 juin 2022 produit par la société C.I.E.P. n'est ni la preuve de l'absence de dégradations ni la preuve que la société C.I.E.P. a exécuté son obligation d'entretien ;
- que la société C.I.E.P. produit des documents épars pour justifier de l'entretien des locaux, lesdits documents ne contenant aucune indication sur l'état des locaux et de leurs installations ;
- que la société C.I.E.P. ne justifie pas de la vétusté qu'elle allègue ; que les locaux souffrent en réalité d'un défaut d'entretien ;
- que la société C.I.E.P. avait, au titre du bail du 20 décembre 2010, l'exécution des travaux de toute nature y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, ce qui inclut les travaux de remise en état des locaux, l'usure et la vétusté.
La société C.I.E.P. répond, sur le fondement de l'article 1353 du code civil :
- que la SCI de la Tour exige des travaux dont la nécessité n'est pas prouvée ; que le premier juge a condamné la société C.I.E.P. à effectuer ces travaux sur la seule base des affirmations de la SCI de la Tour ; que postérieurement au jugement attaqué, la société C.I.E.P. a fait constater par un huissier de justice l'inexistence des dommages invoqués par la SCI de la Tour ;
- qu'en tentant de faire admettre l'existence de dégradations antérieures au renouvellement du bail, la SCI de la Tour cherche à différer la mise en oeuvre des obligations légales issues de la loi Pinel.
Réponse de la cour
En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L'article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que récoproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la lettre adressée le 30 juillet 2018 par la SCI de la Tour à la société C.I.E.P. ainsi que les mises en demeure adressées le 3 septembre 2018, le 17 décembre 2019, le 27 décembre 2019 et le 29 janvier 2020 par la SCI de la Tour à la société C.I.E.P., la dernière mise en demeure ayant été signifiée à la locataire par acte d'huissier de justice, ne sont pas la preuve des travaux d'entretien et de réparation à effectuer par la locataire. Ces actes ne sont que l'affirmation par la bailleresse de sa position quant aux travaux à effectuer par sa locataire dans les locaux loués.
A l'appui de sa demande de travaux, la SCI de la Tour produit :
- un devis du 4 mars 2018 pour "des travaux de remplacement d'éléments PVC sur une gouttière fuyarde, créant des dégâts sur le ravalement du bâtiment à cause de l'entretien non réalisé (herbage terrain)",
- le rapport de la société Attila du 18 juillet 2018, que lui a adressé sa locataire le 19 juillet 2018, qui fait état de problèmes relatifs à la toiture : chéneau engorgé par des déchets végétaux, présence d'une palette en toiture, présence de deux trous en parpaing au dessus du chéneau, plusieurs joints d'étanchéité défectueux, présence de corrosion sur le chainage en IPN ;
- un devis de la compagnie des toits du 1 juillet 2020 portant sur la réparation de gouttières PVC, la reprise des jonctions de chéneaux et sur l'application de joint mastic,
- des photos de l'extérieur des locaux.
Or, il résulte des pièces produites aux débats par la société C.I.E.P. les éléments suivants :
- la locataire a fait entretenir la toiture par la société Attila suivant facture du 18 octobre 2018,
- la locataire a fait entretenir la toiture par la société la compagnie des toits suivant facture du 7 novembre 2019,
- la locataire a fait entretenir la toiture par la société la compagnie des toits suivant rapport de visite du 24 novembre 2020, lequel fait état de la reprise d'un point fuyard dans une gouttière en PVC et de la pose d'un mastic d'étanchéité sur un IPN,
- la locataire a fait entretenir la toiture par la société la compagnie des toits suivant rapport de visite du 26 novembre 2021,
- la locataire a fait entretenir la toiture par la société la compagnie des toits suivant rapport de visite du 7 novembre 2022.
La société C.I.E.P. justifie également avoir souscrit un contrat d'entretien des dispositifs de fermeture auprès de la société Claude Mathez pour la période du 1er novembre 2019 au 30 octobre 2022.
Par ailleurs, la société C.I.E.P. a fait dresser un procès-verbal de constat par un huissier de justice le 23 juin 2022 duquel il ressort les éléments suivants :
- tous les portails sont en bon état d'usage et d'entretien, ils ne sont pas dégradés et fonctionnent à l'ouverture comme à la fermeture ;
- les haies, qui constituent les seuls espaces verts, sont entretenues ;
- le rideau métallique de la façade ouest est en état d'usage, il n'est pas cabossé, s'ouvre et se ferme normalement,
- le revêtement de la façade ouest est en bon état d'usage et d'entretien ;
- la façade nord ne comporte ni tâches d'humidité ni traces de coulure, son revêtement est en bon état d'usage et d'entretien ;
- les seules perforations dans les murs en parpaing sont constituées de deux grilles d'aération qui sont les seules sources d'aération de la pièce dépourvue de fenêtre.
Après examen de l'ensemble de ces éléments, il apparait :
- qu'il n'est pas apporté la preuve d'un défaut d'entretien par la locataire ou de dégradations à sa charge nécessitant la remise en état des espaces verts, la remise en état des portails, la remise en état du rideau métallique sur la façade ouest, la réfection de tâches d'humidité et de coulures sur la façade nord, la remise en état de la façade ouest ;
- qu'il n'est pas apporté la preuve de la persistance de la fuite à droite de la gouttière sur la façade nord et de la nécessité de remettre en état la résine sur le chaînage en IPN après l'intervention de la société la compagnie des toits le 24 novembre 2020 ;
- qu'il n'est pas apporté la preuve que "les deux trous au-dessus des cheneaux dans le mur en parpaing" aient été faits par la société C.I.E.P. et qu'ils constituent des dégradations alors qu'ils assurent l'aération de la pièce sur laquelle ils donnent.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société C.I.E.P. a effectuer les travaux listés en début de paragraphe et, statuant à nouveau, de débouter la SCI de la Tour de cette demande.
Sur la charge des travaux de réparations imputables à la vétusté des installations et au ravalement des façades et sur la demande de la société C.I.E.P. de condamnation de la SCI de la Tour à remplir ses obligations de bailleur et à prendre à sa charge les travaux inhérents à la vétusté des installations et comprenant la remise en état de la toiture, le remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière et le remplacement des volets roulants.
Moyens des parties
La SCI de la Tour fait valoir :
- que la société C.I.E.P. ne sollicite pas l'infirmation du chef du dispositif du jugement attaqué qui l'a déboutée de sa demande de condamnation de la SCI de la Tour sous astreinte au titre de travaux sur la toiture, le remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière et le remplacement des volets roulants ; que la cour n'est donc pas saisie de cette demande.
La société C.I.E.P. répond :
- que selon l'article 1755 du code civil, les réparations locatives ne sont pas à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; que la vétusté est un état de détérioration produit par le temps ;
- que l'article 1720 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et à y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ;
- que s'il est possible de déroger à ces dispositions dans le bail, cette dérogation doit être expresse et mentionnée très précisement dans le contrat ;
- que pour les baux conclus ou renouvelés après l'entrée en vigueur de la loi Pinel, l'article R.145-35 du code de commerce interdit de mettre à la charge du locataire certains travaux incombant au bailleur et notamment les travaux liés à la vétusté ;
- que l'article 4.3 du bail ne met pas expressément la vétusté à la charge du preneur, de sorte que le contrat s'interprétant en faveur du preneur en vertu de l'ancien article 1162 du code civil, elle est à la charge du bailleur ;
- que les travaux afférents à la toiture, à la vétusté et au ravalement des façades constituent des travaux à la charge du bailleur au titre de son obligation de délivrance des lieux loués ;
- que l'article 4.1 du bail relatif à l'état des lieux ne s'analyse pas comme un clause dérogeant à l'article 1755 du code civil ;
- que les rapports rendus par la société Attila révèlent que les toitures sont abîmées et sont usées avec le temps ;
- que l'huissier a constaté que les fenêtres du côté ouest de la façade sont en état de vétusté.
Réponse de la cour
A titre liminaire, il convient de rappeler que la société C.I.E.P. critiquait dans sa déclaration d'appel le chef du dispositif du jugement de première instance qui l'a déboutée de sa demande de condamnation de la SCI de la Tour sous astreinte à effectuer des travaux afférents à la toiture, aux chéneaux et gouttières, au remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière et au remplacement des volets roulants, qu'elle n'est pas tenue de reprendre dans le dispositif de ses conclusions les chefs de dispositif du jugement attaqué dont elle demande l'infirmation (2e Civ., 3 mars 2022, pourvoi n° 20-20.017) et qu'elle a formé une prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions.
La cour observe également que sa saisine quant à l'infirmation du chef du dispositif du jugement attaqué selon lequel il a été "dit que les travaux actuellement nécessités par la vétusté, l'usure, les travaux de ravalement ou afférents à la structure ou encore au système de chauffage sont tous à la charge de la SAS CIEP", qui fonde le rejet par le tribunal de la demande de travaux formulée par la société C.I.E.P., n'est pas remise en cause par la SCI de la Tour.
Dans ces conditions, il apparait que la cour est régulièrement saisie de la demande de la société C.I.E.P. tendant à ce qu'il soit ordonné à la SCI de la Tour de prendre à sa charge tous les travaux inhérents à la vétusté des installations et comprenant la remise en état de la toiture, le remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière et le remplacement des volets roulants.
Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Quant au preneur, il est tenu, en vertu des articles 1754 et 1755 du code civil, des réparations locatives ou de menu entretien sauf lorsqu'elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Il est constant que les parties à un contrat de bail peuvent déroger à ces règles qui ne sont pas d'ordre public. Ainsi, les réparations autres que locatives qui incombent au bailleur peuvent, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, être transférées à la charge du preneur (3e Civ., 16 mars 2023, pourvoi n° 21-25.106).
Néanmoins, aucune clause ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance relativement aux vices affectant la structure de l'immeuble (3 Civ., 9 juillet 2008, pourvoi n° 07-14.631) et transférer au preneur les travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble (3e Civ., 24 novembre 2021, pourvoi n° 20-15.814).
Il doit en outre être précisé que dans les contrats conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014, l'article R.145-35 du code de commerce interdit de transférer au preneur, notamment :
- les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
- les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
- dans un ensemble immobilier, le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
En l'espèce, l'article 4.3 du bail, intitulé "entretien-réparations" stipule :
"La charge de l'entretien, des réparations et travaux, y compris ceux relatifs à la conservation des lieux, dans leur intégralité incombe au preneur. En conséquence, le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien visés à l'article 1754 du code civil.
Les autres réparations et travaux, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, seront effectués par le preneur, dès que nécessaire ou à défaut, dans le mois d'une injonction qui lui sera faite par le bailleur, le tout de telle sorte que le bailleur n'ait à faire effectuer et à supporter la charge d'aucun travaux d'aucune sorte concernant les lieux loués.
En toute hypothèse, le preneur devra souffrir et laisser faire les réparations que le bailleur jugerait nécessaire d'entreprendre et ce, quelles qu'en soient la durée, la nature, l'inconvénient, alors même que la durée desdits travaux excéderait quarante jours, sans pouvoir prétendre pour autant à une indemnisation ou diminution du prix du loyer ainsi que des charges.
Il est expressément prévu que le preneur supportera la charge des travaux rendus nécessaires par l'application de la réglementation actuelle et future, concernant les normes et obligations de sécurité, hygiène, salubrité et conformité des lieux, ce qu'il reconnaît et accepte. Tous travaux liés à la mise en conformité des lieux seront effectués à l'initiative du preneur, après accord express et préalable du bailleur pour les travaux qui toucheraient à la structure-même des locaux et/ou de l'immeuble.
Quant aux réparations autres que celles énumérées aux articles énumérés aux articles 606 et 1754 du code civil, elles seront faites du consentement et sous l'autorité du bailleur, mais le preneur en supportera la charge financière.
Si de telles réparations deviennent nécessaires au cours du bail, le preneur sera tenu d'en informer le bailleur.
En cas de refus du bailleur de faire exécuter les travaux lui incombant à l'expiration d'un délai de 30 jours suivant la sommation faite par huissier et rappelant la présente clause, le preneur pourra se faire autoriser par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation des biens, statuant en référé, à procéder lui-même à l'exécution desdites réparations.'
Ces stipulations générales, qui ne mentionnent pas expressément la vétusté dont la charge incombe normalement au bailleur en vertu de l'article 1755 du code civil, ne sont pas suffisamment claires et précises pour avoir transféré au preneur la charge des travaux rendus nécessaires par la vétusté, étant néanmoins rappelé que le preneur peut être retenu de prendre en charge une part des réparations lorsque le défaut d'entretien ou l'usage anormal des lieux a accéléré ou aggravé les effets de la vétusté.
Ces stipulations, qui ne mentionnent pas non plus expressément les travaux de ravalement de façade qui incombent normalement au bailleur pour ne pas être des reparations locatives (3e Civ., 6 mars 2013, pourvoi n° 11-27.331), ne sont pas suffisamment claires et précises pour avoir transféré la charge des travaux de ravalement de façade au preneur.
En outre, il doit être rappelé qu'aucune clause ne permet de transférer au preneur les travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a " dit que les travaux actuellement nécessités par la vétusté, l'usure, les travaux de ravalement ou afférents à la structure ou encore au système de chauffage sont tous à la charge de la SAS CIEP en ce qu'ils étaient déjà nécessaires sous l'empire du bail signé le 10 décembre 2010, avant son renouvellement le 30 septembre 2019 et dont les stipulations alors applicables mettaient à la charge de la preneuse à bail, de façon générale, tous types de travaux nécessités par l'état de l'immeuble."
Il convient de ne pas statuer à nouveau de ce chef qui ne constituait pas une prétention des parties en première instance et n'était en réalité que la reprise des motifs du jugement attaqué.
A hauteur d'appel, la demande de la société C.I.E.P. tendant à voir "juger que les travaux de réparations imputables à la vétusté des installations et au ravalement de façade étaient à la charge de la SCI de la Tour sous l'empire du contrat du 20 décembre 2010 et le sont encore dans le cadre du bail renouvelé" ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile de sorte que la cour n'a pas à statuer sur cette demande.
La demande de la société C.I.E.P. portant sur la remise en état de la toiture est particulièrement imprécise, étant observé que les travaux sollicités ne concernent manifestement pas la réfection intégrale de ladite toiture. Les rapports d'entretien de la toiture produits aux débats, établis par la société Attila et la société la compagnie des toits, sont insuffisants à établir que les réparations préconisées dans ces rapports trouvent leur origine dans la vétusté de la toiture.
La société C.I.E.P. ne motive pas sa demande de "remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière". Il n'est pas établi ni même soutenu que le système de chauffage ne fonctionne pas.
Si l'huissier de justice constate, dans son procès-verbal du 23 juin 2022, que les fenêtres sont à "simple vitrage avec store intégré au châssis de fenêtre" et qu'elles "sont en état de vétusté", il ne mentionne pas que les volets roulants ne fonctionnent plus. En outre, l'huissier de justice n'est pas un technicien capable d'apprécier l'origine éventuelle d'un défaut de fonctionnement des volets roulants.
Après examen de ces éléments, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société C.I.E.P. de sa demande de condamnation de la SCI de la Tour à effectuer des travaux afférents à la toiture, au remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière et au remplacement des volets roulants.
Sur la demande de la société C.I.E.P. de dommages et intérêts
Moyens des parties
La SCI de la Tour fait valoir :
- qu'elle n'a commis aucune faute et qu'elle n'est pas de mauvaise foi ;
- que la société C.I.E.P. n'a subi aucun préjudice ; que la société C.I.E.P. ne justifie pas que montant du préjudice qu'elle réclame.
La société C.I.E.P. fait valoir :
- que la SCI de la Tour a manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi contractuelle en retardant le renouvellement du bail qu'il a initialement soumis à la réalisation de conditions suspensives, en invoquant la non-exécution par le preneur de ses obligations contractuelles au titre du bail de 2010 ;
- que la SCI de la Tour n'a pas fait réaliser les diagnostics prévus par l'article L. 126-23 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;
- que la SCI de la Tour ne lui a pas remis l'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail renouvelé et l'annexe travaux prévus par l'article L.145-40-2 du code de commerce ;
- que l'ensemble de ces fautes lui a causé un préjudice moral caractérisé par le sentiment d'avoir été trompée par le bailleur sur les travaux à effectuer, par l'insécurité juridique ainsi créée ;
- que ce préjudice peut être évaluée à 555 euros par salarié, soit un montant total pour 9 salariés de 5.000 euros.
Réponse de la cour
La société C.I.E.P. ne démontre pas l'existence du préjudice moral qu'elle dit avoir subi. Les modalités selon lesquelles elle évalue son préjudice moral établissent qu'elle confond l'éventuelle préjudice de ses salariés et le sien.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société C.I.E.P.
Sur la demande de la SCI de la Tour de condamnation sous astreinte de la société C.I.E.P. à lui communiquer les devis et factures de réparation des travaux visés dans la mise en demeure du 29 janvier 2020.
Moyens des parties
La SCI de la Tour fait valoir :
- qu'il est nécessaire que la SCI de la Tour puisse s'assurer de l'état actuel des réparations qui auraient été entreprises par la société C.I.E.P.
Réponse de la cour
La cour a jugé, au vu des pièces produites aux débats, que les travaux visés dans la mise en demeure du 29 janvier 2020 et sollicités par la SCI de la Tour n'étaient pas justifiés.
Dans ces conditions, la demande de communication des devis et factures de réparation des travaux visés dans la mise en demeure du 29 janvier 2020 ne peut qu'être rejetée, étant observé que la SCI de la Tour, grâce à la présente instance, dispose des rapports d'entretien de la toiture des années 2019 à 2023.
En conséquence, étant observé que le tribunal avait considéré qu'il n'était pas valablement saisi de cette demande et n'y avait donc pas répondu, il convient de débouter la SCI de la Tour de cette demande.
Sur la demande de la SCI de la Tour de condamnation sous astreinte de la société C.I.E.P. à la laisser accéder aux locaux loués
Moyens des parties
La SCI de la Tour fait valoir :
- qu'elle doit accèder aux locaux pour faire procéder à l'établissement d'un devis relatifs à des travaux de maçonnerie dans les locaux, lesquels sont visés au sein du devis établis par la société Attila- La Compagnie du toit.
Réponse de la cour
Le devis de la société la compagnie des toits ne mentionne pas de travaux de maçonnerie à effectuer à l'intérieur des lieux loués.
En outre, il n'est pas établi que la société C.I.E.P. aurait refusé à sa bailleresse de pénétrer dans les lieux loués.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI de la Tour de condamnation de la société C.I.E.P. à lui donner accès aux locaux loués.
Sur la demande de la SCI de la Tour de dommages et intérêts
Moyens des parties
La SCI de la Tour fait valoir, sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile :
- que la société C.I.E.P. s'est acharnée contre elle à l'occasion de la présente procédure alors qu'elle n'a fait preuve d'aucune résistance abusive face à la demande de renouvellement du bail de la locataire,
- qu'elle a respecté les obligations lui incombant en tant que bailleur.
Réponse de la cour
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Par ailleurs, l'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros dans préjudice des dommages-intérêts qui seront réclamés.
En l'espèce, l'introduction de l'instance par la société C.I.E.P. a été rendue nécessaire par l'acceptation de la SCI de la Tour de la demande de renouvellement de sa locataire sous condition. L'instance, même si elle démontre un manque de communication entre les parties, n'a pas été introduite par la société C.I.E.P. pour nuire à la SCI de la Tour.
Sans preuve d'un abus de la société C.I.E.P. dans son droit d'agir en justice, il convient de débouter la SCI de la Tour de sa demande formulée pour la première fois à hauteur d'appel.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La première instance a été introduite par la société C.I.E.P. compte-tenu de l'ambiguïté de la SCI de la Tour qui avait accepté le renouvellement du bail sous condition de la réalisation de l'ensemble des travaux énumérés dans la lettre qu'elle avait adressée à la locataire le 30 juillet 2018 qu'elle estimait incomber à sa locataire.
Compte-tenu de l'infirmation partielle prononcée à hauteur d'appel, il apparapit que c'est la SCI de la Tour qui succombe tant en première instance qu'en appel.
Dans ces conditions, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société C.I.E.P. aux dépens ainsi qu'à payer à la SCI de la Tour la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau, il convient de condamner la SCI de la Tour aux dépens de première instance et d'appel.
L'équité commande de débouter les parties de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
INFIRME le jugement du 8 mars 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Meaux en ce qu'il a :
- dit que les travaux actuellement nécessités par la vétusté, l'usure, les travaux de ravalement ou afférents à la structure ou encore au système de chauffage sont tous à la charge de la SAS CIEP en ce qu'ils étaient déjà nécessaires sous l'emprise du bail signé le 10 septembre 2010, avant son renouvellement le 30 septembre 2019 et dont les stipulations alors applicables mettaient à la charge de la preneuse à bail, de façon générale, tous types de travaux nécessités par l'état de l'immeuble,
- condamné la société C.I.E.P. à effectuer les travaux suivants :
o Remédier à la fuite à droite de la gouttière sur la façade nord
o Remédier aux tâches d'humidité importantes (voire infiltrations éventuelles), coulure à droite sur la façade nord
o Remise en état de la façade ouest afin de la refaire à l'identique, compris la remise en état du rideau métallique (endommagé par les transporteurs)
o Remise en état de la résine sur le chainage en IPV (Poutre d'étanchéité)
o Remise en état des portails
o Remise en état des espaces verts
o Rebouchage des deux trous au-dessus des chenaux dans le mur en parpaing,
- condamné la société C.I.E.P. aux dépens de première instance,
- condamné la société C.I.E.P. à payer à la SCI de la Tour la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
DÉBOUTE la SCI de la Tour de sa demande de condamnation de la société C.I.E.P. à procéder aux travaux énumérés dans la mise en demeure signifiée le 29 janvier 2020,
ORDONNE à la SCI de la Tour de remettre à la société C.I.E.P., dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail qui lie les parties, un état prévisionnel des travaux qu'elle envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel et un état récapitulatif des travaux qu'elle a réalisés dans les trois années précédents précisant leur coût,
DÉBOUTE la société C.I.E.P. de sa demande d'astreinte,
DÉBOUTE la société C.I.E.P. du surplus de sa demande de communication,
DÉBOUTE la SCI de la Tour de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SCI de la Tour aux dépens de première instance et d'appel,
DÉBOUTE la SCI de la Tour et la société C.I.E.P. de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière La Présidente
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 07 MAI 2026
(n° , 17 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09638 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF2W2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX - RG n° 20/02342
APPELANTE
S.A.S. CAOUTCHOUCS INDUSTRIELS ET ELASTOMERES (C.I.E.P.), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au R.C.S. de Meaux sous le numéro 950 040 899
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Nathalie CUSIN-MICHELETTI, avocat au barreau de PARIS, D1546
INTIMEE
S.C.I. DE LA TOUR, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au R.C.S. de Meaux sous le numéro 338 172 414
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Benjamin BEAULIER de l'AARPI AMBRE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, R118
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Madame Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 5-3,
- Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère,
- Madame Marie GIROUSSE, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Wendy PANG FOU
ARRET :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 5-3, et par Yulia TREFILOVA, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 8 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Meaux dans une affaire opposant la société Caoutchoucs industriels et elastomères (ci-après la société C.I.E.P. ) et la société S.C.I de la Tour (ci-après la SCI de la Tour).
Par acte sous seing privé du 20 décembre 2010, la SCI de la Tour a donné à bail commercial en renouvellement à la société C.I.E.P. des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de 9 ans, du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2019, moyennant un loyer annuel de 70 000 euros hors taxes.
La destination des locaux loués stipulée au bail est : usage de bureaux et atelier d'usinage, de transformation et de fabrication de matériaux souples liés à l'étanchéité.
Par actes extrajudiciaires des 27 mai 2019 et 6 juin 2019, la société C.I.E.P. a sollicité le renouvellement du bail.
Par acte extrajudiciaire du 21 août 2019, la SCI de la Tour a accepté le principe du renouvellement du bail"aux mêmes charges et conditions que le bail conclu en date du 20/12/2010 auquel il convient de rajouter, en plus de la taxe bureau, la prise en charge de l'intégralité de la taxe foncière" en précisant que "cette acceptation est faite sous la condition que l'ensemble des travaux incombant à votre société soit réalisé, notamment ceux énumérés dans le courrier recommandé en date du 30/07/2018" et qu'il sera à la charge de la locataire "de payer les frais de renouvellement dus au notaire choisi par le bailleur et accepté que soit établi, à frais partagés, un état des lieux par huissier".
Par acte d'huissier de justice du 8 juin 2020, la société C.I.E.P. a fait assigner la SCI de la Tour devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir constater le renouvellement du bail commercial et préciser les conditions de celui-ci.
Par le jugement attaqué, le tribunal judiciaire de Meaux a statué en ces termes :
- dit que le bail commercial signé entre les parties le 20 décembre 2010 s'est renouvelé à l'identique, sous réserve des dispositions d'ordre public en contradiction avec les stipulations contractuelles, pour une durée de neuf années et que par conséquent les parties sont actuellement liées par ce bail renouvelé aux mêmes conditions pour la période du 1 octobre 2019 au 30 septembre 2028, la taxe foncière n'étant pas à la charge de la preneuse à bail ;
- rappelle néanmoins aux parties que les dispositions d'ordre public de l'article R. 145-35 du code de commerce sont applicables au seul bail renouvelé et viennent en conséquence limiter pour l'avenir la portée des stipulations contractuelles qui avaient antérieurement plein effet, en particulier quant aux travaux antérieurement à la charge de la seule preneuse à bail quelle que soit leur nature ou la cause les ayant nécessités ;
- rejette la demande de la SAS CIEP d'ordonner sous astreinte la signature d'un bail commercial sous seing privé dans la mesure ou la SCI De la Tour s'y oppose par principe en s'en remettant au tribunal et où aucun texte n'impose un écrit à titre de validité du bail commercial ;
- rappelle néanmoins aux parties qu'elles peuvent d'un commun accord signer un nouveau bail commercial aux stipulations, identiques sous réserve des stipulations en contradiction des dispositions d'ordre public applicables au seul bail renouvelé au 30 septembre 2019, éventuellement librement renégociées entre elles ;
- rejette la demande de la SAS CIEP de condamner sous astreinte la SCI De la Tour à effectuer des travaux afférents à la toiture, aux chéneaux et gouttières, au remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière et au remplacement des volets roulants, dans la mesure où ces travaux, qui étaient déjà nécessaires avant le 30 septembre 2019, terme du bail signé le 20 décembre 2010 entre les parties, et qui en conséquence incombent à la SAS CIEP en application des stipulations contractuelles dudit bail afférentes à la nature et à la charge des travaux ;
- dit que les travaux actuellement nécessités par la vétusté, l'usure, les travaux de ravalement ou afférents à la structure ou encore au système de chauffage sont tous à la charge de la SAS CIEP en ce qu'ils étaient déjà nécessaires sous l'empire du bail signé le 10 décembre 2010, avant son renouvellement le 30 septembre 2019 et dont les stipulations alors applicables mettaient à la charge de la preneuse à bail, de façon générale, tous types de travaux nécessités par l'état de l'immeuble ;
- rejette en conséquence la demande de la SAS CIEP de condamner la SCI De la Tour à prendre en charge tous les travaux présents de réparations imputables à la vétusté des installations et au ravalement de façade conformément au contrat de bail de 2010 ;
- condamné en outre la SAS CIEP à effectuer les travaux suivants :
-« Remédier à la fuite à droite de la gouttière sur la façade nord
- Remédier aux tâches d'humidité importantes (voire infiltrations éventuelles), coulure à droite sur la façade nord
- Remise en état de la façade ouest afin de la refaire à l'identique, compris la remise en état du rideau métallique (endommagé par les transporteurs)
- Remise en état de la résine sur le chainage en IPV (Poutre d'étanchéité)
- Remise en état des portails
- Remise en état des espaces verts
- Rebouchage des deux trous au-dessus des chenaux dans le mur en parpaing » ;
- rejette partiellement les demandes de condamnation à l'entretien des portails et à l'entretien régulier de la totalité des espaces verts pour leur part correspondant aux dégradations qui interviendraient postérieurement à leur remise en état, ces dernières étant à ce jour trop hypothétique pour faire l'objet d'une condamnation en justice ;
- dit qu'une fois les lieux remis en parfait état par la SAS CIEP, la vétusté ou l'usage futures ne seront plus à la charge de cette dernière dans la mesure où les dispositions de l'article R. 145-35 du code de commerce sont applicables au bail renouvelé et viennent dès lors modifier pour l'avenir la réparation quant à la charge des travaux, cet article dispose en effet :
« Ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, des lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble : toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du cout des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2º celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le cout du remplacement à l'identique ».
- rejette néanmoins la demande de la SAS CIEP de condamner la SCI De la Tour à prendre en charge tous les travaux « à venir de réparations imputables à la vétusté des installations et au ravalement de façade » en ce que les dommages qui surviendraient postérieurement à la remise en état des lieux par la SAS CIEP sont trop lointain et trop hypothétiques pour faire l'objet d'une condamnation judiciaire à ce jour ;
- rejette la demande de la SCI De la Tour de condamnation sous astreinte de la SAS CIEP à lui donner accès aux locaux faute de preuve d'un obstacle opposé à cet accès et dans la mesure où les travaux invoqués qui étaient nécessaires avant le 30 septembre 2019, sont à la charge de la SAS CIEP preneuse à bail en application des stipulations contractuelles du bail commercial signé le 20 décembre 2010 entre les parties ;
- rejette la demande de la SAS CIEP au titre de ses frais de première assignation, ces derniers étant compris dans les dépens ;
- rejette la demande de la SAS CIEP au titre de ses frais de conseil antérieurement à la présente instance, en l'absence d'une faute de la SCI De la Tour du fait de ses inquiétudes légitimes quant à l'inexécution des travaux incombant à la preneuse à bail pour remédier à la vétusté et à l'usure des lieux ;
- rejette la demande de la SAS CIEP au titre de ses frais de conseil antérieurement à la présente instance, en l'absence d'une faute de la SCI De la Tour du fait de ses inquiétudes légitimes quant à l'inexécution des travaux incombant à la preneuse à bail pour remédier à la vétusté et à l'usure des lieux ;
- rejette la demande de la SAS CIEP de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de confiance en l'absence d'une faute de la SCI De la Tour qui serait en lien avec ce préjudice allégué et non prouvé au demeurant ;
- condamne la SAS CIEP aux dépens d'instance ;
- condamne la SAS CIEP à payer à la SCI De la Tour 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Par déclaration du 16 mai 2022, la société C.I.E.P. a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs du dispositif à l'exception de :
- celui qui a dit que le bail commercial s'était renouvelé à l'identique, sous réserve des dispositions d'ordre public en contradiction avec les stipulations contractuelles, à compter du 1er octobre 2019,
- celui qui a rejeté les demandes de condamnation à l'entretien des portails et à l'entretien régulier de la totalité des espaces verts pour leur part correspondant aux dégradations qui interviendraient postérieurement à leur remise en état,
- celui qui a rejeté la demande de la SCI de la tour de condamnation sous astreinte de la société C.I.E.P. à lui donner accès aux locaux.
La SCI de la Tour a constitué avocat et formé appel incident par conclusions déposées et notifiées le 28 octobre 2022.
La clôture a été prononcée le 17 septembre 2025 et l'affaire appelée à l'audience du 28 janvier 2026.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions déposées et notifiées le 18 février 2025, la société C.I.E.P. demande à la cour de :
A titre principal :
- confimer le renouvellement du bail du 20 décembre 2010 à compter du 1er octobre 2019 aux mêmes conditions que le bail expiré à l'exception des dispositions d'ordre public de la loi Pinel,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- dit que les travaux nécessités par la vétusté, l'usure, les travaux de ravalement ou afférents à la structure ou encore au système de chauffage sont tous à la charge de la société CIEP sous l'empire du bail signé le 20 décembre 2010 ;
- condamné la société CIEP à effectuer les travaux suivants :
- Remédier à la fuite à droite de la gouttière sur la façade nord
- Remédier aux tâches d'humidité importantes (voire infiltrations éventuelles), coulure à droite sur la façade nord
- Remise en état de la façade ouest afin de la refaire à l'identique, y compris la remise en état du rideau mécanique (endommagé par les transporteurs)
- Remise en état de la résine sur le chaînage en IPN (Poutre d'étanchéité)
- Remise en état des portails
- Remise en état des espaces verts
- Rebouchage des deux trous au-dessus des chenaux dans le mur en parpaing.
- rejeté la demande de la société CIEP au titre des frais engagés par celle-ci pour faire valoir son droit au renouvellement et le contrat renouvelé correspondant,
- rejeté la demande de la SAS CIEP de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral dit « de confiance » pour absence de faute de la SCI de la Tour;
- condamne la SAS CIEP aux dépens d'instance ;
- condamne la SAS CIEP à payer à la SCI de la Tour 2500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
- juger qu'afin de respecter les dispositions de la loi Pinel et dans un objectif de sécurité juridique, le bail renouvelé doit être établi sous la forme d'un contrat sous seing privé entre les parties afin que le bailleur honore les obligations mises à sa charge par la loi Pinel et le code de la construction et de l'habitation afin que le preneur soit parfaitement informé au jour de la signature du bail renouvelé ;
- juger que les travaux de réparations imputables à la vétusté des installations et au ravalement de façade étaient à la charge de la SCI de la Tour sous l'empire du contrat du 20 décembre 2010 et le sont encore dans le cadre du bail renouvelé ;
- juger infondés les travaux exigés par le bailleur et notamment les suivants :
- Remédier à la fuite à droite de la gouttière sur la façade nord ;
- Remédier aux tâches d'humidité importantes (voire infiltrations éventuelles), coulure à droite sur la façade nord ;
- Remise en état de la façade ouest afin de la refaire à l'identique, y compris la remise en état du rideau mécanique (endommagé par les transporteurs) ;
- Remise en état de la résine sur le chaînage en IPN (Poutre d'étanchéité) ;
- Remise en état des portails ;
- Remise en état des espaces verts ;
- Rebouchage des deux trous au-dessus des chenaux dans le mur en parpaing ;
En ce qu'ils sont fondés sur des dommages ou détériorations inexistants ;
- juger que la mauvaise foi de la SCI de la Tour dans l'exécution du contrat de bail est parfaitement caractérisée en ce qu'elle a demandé des travaux infondés et a omis de remettre au preneur depuis 3 ans les documents imposés par la loi PINEL à l'occasion du renouvellement du bail commercial ;
En conséquence,
- ordonner à la SCI de la Tour sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification de décision à intervenir de remplir ses obligations de bailleur et remettre à la société C.I.E.P. l'ensemble des informations impératives que la loi exige à l'occasion de l'établissement du bail renouvelé jusqu'à la signature par les parties du bail renouvelé.
- ordonner à la SCI de la Tour de remplir ses obligations de bailleur et de prendre à sa charge tous les travaux inhérents à la vétusté des installations et comprenant la remise en état de la toiture, le remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière et le remplacement des volets roulants ;
- condamner la SCI de la Tour au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par la société CIEP ;
- condamner la SCI de la Tour au paiement de la somme de 5.000 euros à la société CIEP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI De la Tour aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nathalie Cusin-Micheletti, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées et notifiées le 18 février 2025, la SCI de la tour demande à la cour de :
- recevoir la SCI de la Tour en son appel incident, et la déclarer bien fondée ;
- juger ne pas être saisie des demandes formées par la société CIEP, tendant à obtenir la condamnation sous astreinte de la SCI de la Tour à exécuter des travaux en raison de vétusté et de remplir ses obligations de bailleur ;
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux en date du 8 mars 2020 en ce que celui-ci a jugé régulier le renouvellement du bail commercial conclu en date du 20 décembre 2010, à effet du 1er octobre 2019, et qu'il ne peut être imposé aux parties une forme particulièrement de renouvellement de bail ;
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux en date du 8 mars 2020 en ce que celui-ci a condamné la société CIEP à prendre en charge l'ensemble des travaux d'entretien et de réparation ;
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux en date du 8 mars 2020 en ce que celui-ci a débouté pour le surplus la société CIEP, de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux en date du 8 mars 2020 en ce que celui-ci a débouté la SCI de la Tour de sa demande de condamnation sous astreinte formée à l'encontre de la société CIEP au titre de la communication des devis et factures de réparation des travaux ;
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux en date du 8 mars 2020 en ce que celui-ci a débouté la SCI De la Tour de sa demande de condamnation sous astreinte formée à l'encontre de la société CIEP au titre de l'accès au sein des locaux exploités pour la réalisation d'un devis ;
statuant a nouveau :
- enjoindre la société CIEP, sous astreinte de cent euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de communiquer à la SCI de la Tour l'ensemble des devis et factures visés au sein de la mise en demeure lui ayant été signifiée selon exploit en date du 29 janvier 2020 ;
- enjoindre la société CIEP, sous astreinte de cent euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de permettre à la SCI de la Tour d'accéder au sein des locaux donnés à bail, afin que celle-ci fasse réaliser un devis des travaux de maçonnerie à accomplir ;
- condamner la société CIEP à payer à la SCI de la Tour la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile ;
- condamner la société CIEP à payer à la SCI de la Tour la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société CIEP aux entiers dépens.
La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir "constater" ou de "juger", lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.
Sur la demande de la société C.I.E.P. tendant à ce qu'il soit jugé que le bail renouvelé doit être établi par écrit
Moyens des parties
La société C.I.E.P. fait valoir :
- que l'article L.145-40-2 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi Pinel, impose au bailleur de remettre des documents importants au preneur lors de la conclusion du bail ou de son renouvellement ;
- que l'article L.126-23 du code de la construction et de l'habitat impose au bailleur de procéder à des diagnostics obligatoires en cas de renouvellement du bail ;
- que l'établissement d'un acte écrit sous seing privé est indispensable pour que les droits du preneur soient respectés.
La SCI de la Tour répond :
- que l'appelante ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de formalisation du renouvellement du bail par un acte sous seing privé ; que cette demande d'infirmation ne saurait être déduite de celle tendant à faire condamner l'intimée à communiquer les éléments supposément requis pour la formalisation d'un bail par acte sous seing privé.
Réponse de la cour
Etant rappelé que la société C.I.E.P. critiquait dans sa déclaration d'appel le chef du dispositif du jugement de première instance qui l'a déboutée de sa demande d'ordonner la signature du bail commercial renouvelé par acte sous seing privé, qu'elle n'est pas tenue de reprendre dans le dispositif de ses conclusions les chefs de dispositif du jugement attaqué dont elle demande l'infirmation (2e Civ., 3 mars 2022, pourvoi n° 20-20.017) et qu'elle a formé une prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions, il apparait que la cour est régulièrement saisie de la demande de la société C.I.E.P. tendant à ce qu'il soit dit que le bail commercial renouvelé doit être établi par écrit.
C'est à raison que le tribunal a jugé qu'aucune disposition légale ou règlementaire n'impose la rédaction d'un écrit lors du renouvellement d'un bail commercial, pas même les dispositions des articles L.145-40-2 du code de commerce et L.126-23 du code de la construction et de l'habitat invoquées par la société C.I.E.P.
D'ailleurs, il peut être rappelé que le bail, en vertu des dispositions de l'article 1714 du code civil dont l'application n'est pas exclue par le statut des baux commerciaux, peut être verbal.
Dans ces conditions, le fait qu'il soit préférable pour les parties d'établir un écrit ne permet pas au juge, en cas de désaccord entre celles-ci, de leur imposer la rédaction d'un acte sous seing privé pour établir le renouvellement du bail qui les lie.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande de la société C.I.E.P. d'ordonner sous astreinte la signature d'un bail commercial sous seing privé.
Sur la demande de la société C.I.E.P. de condamnation sous astreinte de la SCI de la Tour à lui remettre les informations impératives exigées par la loi à l'occasion de l'établissement du bail renouvelé.
Moyens des parties
La société C.I.E.P. fait valoir :
- que la SCI de la Tour ne lui a pas remis les diagnostics obligatoires prévus par les articles L.126-23 et suivants du code de la construction et de l'habitat ;
- que la SCI de la Tour ne lui a pas remis l'inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et l'annexe travaux prévus par les articles L.145-40-2 et R.145-37 du code de commerce.
La SCI de la Tour fait valoir :
- que l'appelante s'est dispensée au dispositif de ses conclusions de solliciter l'infirmation du jugement attaqué de ce chef de sorte que le jugement attaqué ne peut qu'être confirmé de ce chef ;
- que la demande de la société C.I.E.P. est imprécise ;
- que la SCI de la Tour n'a pas expressément refusé de fournir à la locataire les documents demandés ;
- qu'elle reste elle-même en attente des justificatifs des travaux d'entretien qui incombent à la locataire et de l'autorisation de se rendre sur place afin de pouvoir établir les devis nécessaires.
Réponse de la cour
A titre liminaire, la cour observe que le tribunal a considéré que cette demande était trop imprécise pour le saisir valablement et en conséquence n'y a pas répondu.
Dans ces conditions, il ne saurait être tiré argument de ce que la société C.I.E.P. n'a pas sollicité l'infirmation du jugement attaqué de ce chef alors qu'il n'a pas été statué sur cette demande en première instance.
Selon l'article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte :
- un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant lui-même leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Lors de la conclusions du bail, le bailleur doit également communiquer au locataire :
- un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
- un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Ces dispositions s'appliquent tant lors de la conclusion initiale du bail que lors de son renouvellement. Elles s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 en vertu des dispositions de l'article 8 du Décret n°2014-1317.
En l'espèce, sans preuve de la remise par la SCI de la Tour à la société C.I.E.P. des documents prévus par l'article L.145-40-2 du code de commerce, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par la bailleresse, il convient d'ordonner à la SCI de la Tour de remettre à la société C.I.E.P. les documents mentionnés à l'article L.145-40-2 du code de commerce selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
En revanche, l'astreinte ne parait pas nécessaire à l'exécution de cette décision.
L'article L. 126-23 du code de la construction et de l'habitat, sur lequel la société C.I.E.P. fonde également sa demande, a été créé par l'ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020, soit postérieurement au renouvellement du bail. Ces dispositions ne sont donc pas applicables en l'espèce, sans qu'il appartienne à la cour de rechercher d'autres dispositions applicables aux "diagnostics" évoqués par la locataire dans ses conclusions, sans précision sur la nature desdits diagnostics.
En conséquence, il convient de rejeter le surplus de la demande de la société C.I.E.P.
Sur la demande de la SCI de la Tour de condamnation de la société C.I.E.P. à effectuer divers travaux
Le tribunal a condamné la société C.I.E.P. a effectué les travaux suivants :
- Remédier à la fuite à droite de la gouttière sur la façade nord,
- Remédier aux tâches d'humidité importantes (voire infiltrations éventuelles), coulure à droite sur la façade nord,
- Remise en état de la façade ouest afin de la refaire à l'identique, compris la remise en état du rideau métallique (endommagé par les transporteurs),
- Remise en état de la résine sur le chainage en IPV (Poutre d'étanchéité),
- Remise en état des portails,
- Remise en état des espaces verts,
- Rebouchage des deux trous au-dessus des chenaux dans le mur en parpaing.
La SCI de la Tour demande la confirmation de ce chef du dispositif et la société C.I.E.P. son infirmation ainsi que le rejet de la demande de la bailleresse.
Moyens des parties
La SCI de la Tour fait valoir :
- qu'elle a enjoint à la société C.I.E.P. d'effectuer des travaux de réparations et d'entretien sur les locaux dès le mois de juillet 2018 ;
- que ces travaux incombent à la société C.I.E.P. en vertu de l'article 4-1 du bail qui stipule que "le preneur prendra l'ensemble du bien loué, dans l'état où le tout se trouvera lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir faire aucune réclamation à ce sujet au bailleur, ni exiger de lui aucun travail préalable de réparation et de remise en état" et que "les parties conviennent de ne pas procéder à un état des lieux, les parties connaissant bien les lieux loués" ;
- que la SCI de la Tour a réitéré sa demande de travaux auprès de la société C.I.E.P. à plusieurs reprises, en vain, y compris au moyen d'une mise en demeure signifiée le 29 janvier 2020 ;
- que le procès-verbal de constat d'huissier du 23 juin 2022 produit par la société C.I.E.P. n'est ni la preuve de l'absence de dégradations ni la preuve que la société C.I.E.P. a exécuté son obligation d'entretien ;
- que la société C.I.E.P. produit des documents épars pour justifier de l'entretien des locaux, lesdits documents ne contenant aucune indication sur l'état des locaux et de leurs installations ;
- que la société C.I.E.P. ne justifie pas de la vétusté qu'elle allègue ; que les locaux souffrent en réalité d'un défaut d'entretien ;
- que la société C.I.E.P. avait, au titre du bail du 20 décembre 2010, l'exécution des travaux de toute nature y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, ce qui inclut les travaux de remise en état des locaux, l'usure et la vétusté.
La société C.I.E.P. répond, sur le fondement de l'article 1353 du code civil :
- que la SCI de la Tour exige des travaux dont la nécessité n'est pas prouvée ; que le premier juge a condamné la société C.I.E.P. à effectuer ces travaux sur la seule base des affirmations de la SCI de la Tour ; que postérieurement au jugement attaqué, la société C.I.E.P. a fait constater par un huissier de justice l'inexistence des dommages invoqués par la SCI de la Tour ;
- qu'en tentant de faire admettre l'existence de dégradations antérieures au renouvellement du bail, la SCI de la Tour cherche à différer la mise en oeuvre des obligations légales issues de la loi Pinel.
Réponse de la cour
En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L'article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que récoproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la lettre adressée le 30 juillet 2018 par la SCI de la Tour à la société C.I.E.P. ainsi que les mises en demeure adressées le 3 septembre 2018, le 17 décembre 2019, le 27 décembre 2019 et le 29 janvier 2020 par la SCI de la Tour à la société C.I.E.P., la dernière mise en demeure ayant été signifiée à la locataire par acte d'huissier de justice, ne sont pas la preuve des travaux d'entretien et de réparation à effectuer par la locataire. Ces actes ne sont que l'affirmation par la bailleresse de sa position quant aux travaux à effectuer par sa locataire dans les locaux loués.
A l'appui de sa demande de travaux, la SCI de la Tour produit :
- un devis du 4 mars 2018 pour "des travaux de remplacement d'éléments PVC sur une gouttière fuyarde, créant des dégâts sur le ravalement du bâtiment à cause de l'entretien non réalisé (herbage terrain)",
- le rapport de la société Attila du 18 juillet 2018, que lui a adressé sa locataire le 19 juillet 2018, qui fait état de problèmes relatifs à la toiture : chéneau engorgé par des déchets végétaux, présence d'une palette en toiture, présence de deux trous en parpaing au dessus du chéneau, plusieurs joints d'étanchéité défectueux, présence de corrosion sur le chainage en IPN ;
- un devis de la compagnie des toits du 1 juillet 2020 portant sur la réparation de gouttières PVC, la reprise des jonctions de chéneaux et sur l'application de joint mastic,
- des photos de l'extérieur des locaux.
Or, il résulte des pièces produites aux débats par la société C.I.E.P. les éléments suivants :
- la locataire a fait entretenir la toiture par la société Attila suivant facture du 18 octobre 2018,
- la locataire a fait entretenir la toiture par la société la compagnie des toits suivant facture du 7 novembre 2019,
- la locataire a fait entretenir la toiture par la société la compagnie des toits suivant rapport de visite du 24 novembre 2020, lequel fait état de la reprise d'un point fuyard dans une gouttière en PVC et de la pose d'un mastic d'étanchéité sur un IPN,
- la locataire a fait entretenir la toiture par la société la compagnie des toits suivant rapport de visite du 26 novembre 2021,
- la locataire a fait entretenir la toiture par la société la compagnie des toits suivant rapport de visite du 7 novembre 2022.
La société C.I.E.P. justifie également avoir souscrit un contrat d'entretien des dispositifs de fermeture auprès de la société Claude Mathez pour la période du 1er novembre 2019 au 30 octobre 2022.
Par ailleurs, la société C.I.E.P. a fait dresser un procès-verbal de constat par un huissier de justice le 23 juin 2022 duquel il ressort les éléments suivants :
- tous les portails sont en bon état d'usage et d'entretien, ils ne sont pas dégradés et fonctionnent à l'ouverture comme à la fermeture ;
- les haies, qui constituent les seuls espaces verts, sont entretenues ;
- le rideau métallique de la façade ouest est en état d'usage, il n'est pas cabossé, s'ouvre et se ferme normalement,
- le revêtement de la façade ouest est en bon état d'usage et d'entretien ;
- la façade nord ne comporte ni tâches d'humidité ni traces de coulure, son revêtement est en bon état d'usage et d'entretien ;
- les seules perforations dans les murs en parpaing sont constituées de deux grilles d'aération qui sont les seules sources d'aération de la pièce dépourvue de fenêtre.
Après examen de l'ensemble de ces éléments, il apparait :
- qu'il n'est pas apporté la preuve d'un défaut d'entretien par la locataire ou de dégradations à sa charge nécessitant la remise en état des espaces verts, la remise en état des portails, la remise en état du rideau métallique sur la façade ouest, la réfection de tâches d'humidité et de coulures sur la façade nord, la remise en état de la façade ouest ;
- qu'il n'est pas apporté la preuve de la persistance de la fuite à droite de la gouttière sur la façade nord et de la nécessité de remettre en état la résine sur le chaînage en IPN après l'intervention de la société la compagnie des toits le 24 novembre 2020 ;
- qu'il n'est pas apporté la preuve que "les deux trous au-dessus des cheneaux dans le mur en parpaing" aient été faits par la société C.I.E.P. et qu'ils constituent des dégradations alors qu'ils assurent l'aération de la pièce sur laquelle ils donnent.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société C.I.E.P. a effectuer les travaux listés en début de paragraphe et, statuant à nouveau, de débouter la SCI de la Tour de cette demande.
Sur la charge des travaux de réparations imputables à la vétusté des installations et au ravalement des façades et sur la demande de la société C.I.E.P. de condamnation de la SCI de la Tour à remplir ses obligations de bailleur et à prendre à sa charge les travaux inhérents à la vétusté des installations et comprenant la remise en état de la toiture, le remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière et le remplacement des volets roulants.
Moyens des parties
La SCI de la Tour fait valoir :
- que la société C.I.E.P. ne sollicite pas l'infirmation du chef du dispositif du jugement attaqué qui l'a déboutée de sa demande de condamnation de la SCI de la Tour sous astreinte au titre de travaux sur la toiture, le remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière et le remplacement des volets roulants ; que la cour n'est donc pas saisie de cette demande.
La société C.I.E.P. répond :
- que selon l'article 1755 du code civil, les réparations locatives ne sont pas à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; que la vétusté est un état de détérioration produit par le temps ;
- que l'article 1720 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et à y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ;
- que s'il est possible de déroger à ces dispositions dans le bail, cette dérogation doit être expresse et mentionnée très précisement dans le contrat ;
- que pour les baux conclus ou renouvelés après l'entrée en vigueur de la loi Pinel, l'article R.145-35 du code de commerce interdit de mettre à la charge du locataire certains travaux incombant au bailleur et notamment les travaux liés à la vétusté ;
- que l'article 4.3 du bail ne met pas expressément la vétusté à la charge du preneur, de sorte que le contrat s'interprétant en faveur du preneur en vertu de l'ancien article 1162 du code civil, elle est à la charge du bailleur ;
- que les travaux afférents à la toiture, à la vétusté et au ravalement des façades constituent des travaux à la charge du bailleur au titre de son obligation de délivrance des lieux loués ;
- que l'article 4.1 du bail relatif à l'état des lieux ne s'analyse pas comme un clause dérogeant à l'article 1755 du code civil ;
- que les rapports rendus par la société Attila révèlent que les toitures sont abîmées et sont usées avec le temps ;
- que l'huissier a constaté que les fenêtres du côté ouest de la façade sont en état de vétusté.
Réponse de la cour
A titre liminaire, il convient de rappeler que la société C.I.E.P. critiquait dans sa déclaration d'appel le chef du dispositif du jugement de première instance qui l'a déboutée de sa demande de condamnation de la SCI de la Tour sous astreinte à effectuer des travaux afférents à la toiture, aux chéneaux et gouttières, au remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière et au remplacement des volets roulants, qu'elle n'est pas tenue de reprendre dans le dispositif de ses conclusions les chefs de dispositif du jugement attaqué dont elle demande l'infirmation (2e Civ., 3 mars 2022, pourvoi n° 20-20.017) et qu'elle a formé une prétention à ce titre dans le dispositif de ses conclusions.
La cour observe également que sa saisine quant à l'infirmation du chef du dispositif du jugement attaqué selon lequel il a été "dit que les travaux actuellement nécessités par la vétusté, l'usure, les travaux de ravalement ou afférents à la structure ou encore au système de chauffage sont tous à la charge de la SAS CIEP", qui fonde le rejet par le tribunal de la demande de travaux formulée par la société C.I.E.P., n'est pas remise en cause par la SCI de la Tour.
Dans ces conditions, il apparait que la cour est régulièrement saisie de la demande de la société C.I.E.P. tendant à ce qu'il soit ordonné à la SCI de la Tour de prendre à sa charge tous les travaux inhérents à la vétusté des installations et comprenant la remise en état de la toiture, le remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière et le remplacement des volets roulants.
Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Quant au preneur, il est tenu, en vertu des articles 1754 et 1755 du code civil, des réparations locatives ou de menu entretien sauf lorsqu'elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
Il est constant que les parties à un contrat de bail peuvent déroger à ces règles qui ne sont pas d'ordre public. Ainsi, les réparations autres que locatives qui incombent au bailleur peuvent, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, être transférées à la charge du preneur (3e Civ., 16 mars 2023, pourvoi n° 21-25.106).
Néanmoins, aucune clause ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance relativement aux vices affectant la structure de l'immeuble (3 Civ., 9 juillet 2008, pourvoi n° 07-14.631) et transférer au preneur les travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble (3e Civ., 24 novembre 2021, pourvoi n° 20-15.814).
Il doit en outre être précisé que dans les contrats conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014, l'article R.145-35 du code de commerce interdit de transférer au preneur, notamment :
- les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
- les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
- dans un ensemble immobilier, le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
En l'espèce, l'article 4.3 du bail, intitulé "entretien-réparations" stipule :
"La charge de l'entretien, des réparations et travaux, y compris ceux relatifs à la conservation des lieux, dans leur intégralité incombe au preneur. En conséquence, le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien visés à l'article 1754 du code civil.
Les autres réparations et travaux, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, seront effectués par le preneur, dès que nécessaire ou à défaut, dans le mois d'une injonction qui lui sera faite par le bailleur, le tout de telle sorte que le bailleur n'ait à faire effectuer et à supporter la charge d'aucun travaux d'aucune sorte concernant les lieux loués.
En toute hypothèse, le preneur devra souffrir et laisser faire les réparations que le bailleur jugerait nécessaire d'entreprendre et ce, quelles qu'en soient la durée, la nature, l'inconvénient, alors même que la durée desdits travaux excéderait quarante jours, sans pouvoir prétendre pour autant à une indemnisation ou diminution du prix du loyer ainsi que des charges.
Il est expressément prévu que le preneur supportera la charge des travaux rendus nécessaires par l'application de la réglementation actuelle et future, concernant les normes et obligations de sécurité, hygiène, salubrité et conformité des lieux, ce qu'il reconnaît et accepte. Tous travaux liés à la mise en conformité des lieux seront effectués à l'initiative du preneur, après accord express et préalable du bailleur pour les travaux qui toucheraient à la structure-même des locaux et/ou de l'immeuble.
Quant aux réparations autres que celles énumérées aux articles énumérés aux articles 606 et 1754 du code civil, elles seront faites du consentement et sous l'autorité du bailleur, mais le preneur en supportera la charge financière.
Si de telles réparations deviennent nécessaires au cours du bail, le preneur sera tenu d'en informer le bailleur.
En cas de refus du bailleur de faire exécuter les travaux lui incombant à l'expiration d'un délai de 30 jours suivant la sommation faite par huissier et rappelant la présente clause, le preneur pourra se faire autoriser par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation des biens, statuant en référé, à procéder lui-même à l'exécution desdites réparations.'
Ces stipulations générales, qui ne mentionnent pas expressément la vétusté dont la charge incombe normalement au bailleur en vertu de l'article 1755 du code civil, ne sont pas suffisamment claires et précises pour avoir transféré au preneur la charge des travaux rendus nécessaires par la vétusté, étant néanmoins rappelé que le preneur peut être retenu de prendre en charge une part des réparations lorsque le défaut d'entretien ou l'usage anormal des lieux a accéléré ou aggravé les effets de la vétusté.
Ces stipulations, qui ne mentionnent pas non plus expressément les travaux de ravalement de façade qui incombent normalement au bailleur pour ne pas être des reparations locatives (3e Civ., 6 mars 2013, pourvoi n° 11-27.331), ne sont pas suffisamment claires et précises pour avoir transféré la charge des travaux de ravalement de façade au preneur.
En outre, il doit être rappelé qu'aucune clause ne permet de transférer au preneur les travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a " dit que les travaux actuellement nécessités par la vétusté, l'usure, les travaux de ravalement ou afférents à la structure ou encore au système de chauffage sont tous à la charge de la SAS CIEP en ce qu'ils étaient déjà nécessaires sous l'empire du bail signé le 10 décembre 2010, avant son renouvellement le 30 septembre 2019 et dont les stipulations alors applicables mettaient à la charge de la preneuse à bail, de façon générale, tous types de travaux nécessités par l'état de l'immeuble."
Il convient de ne pas statuer à nouveau de ce chef qui ne constituait pas une prétention des parties en première instance et n'était en réalité que la reprise des motifs du jugement attaqué.
A hauteur d'appel, la demande de la société C.I.E.P. tendant à voir "juger que les travaux de réparations imputables à la vétusté des installations et au ravalement de façade étaient à la charge de la SCI de la Tour sous l'empire du contrat du 20 décembre 2010 et le sont encore dans le cadre du bail renouvelé" ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile de sorte que la cour n'a pas à statuer sur cette demande.
La demande de la société C.I.E.P. portant sur la remise en état de la toiture est particulièrement imprécise, étant observé que les travaux sollicités ne concernent manifestement pas la réfection intégrale de ladite toiture. Les rapports d'entretien de la toiture produits aux débats, établis par la société Attila et la société la compagnie des toits, sont insuffisants à établir que les réparations préconisées dans ces rapports trouvent leur origine dans la vétusté de la toiture.
La société C.I.E.P. ne motive pas sa demande de "remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière". Il n'est pas établi ni même soutenu que le système de chauffage ne fonctionne pas.
Si l'huissier de justice constate, dans son procès-verbal du 23 juin 2022, que les fenêtres sont à "simple vitrage avec store intégré au châssis de fenêtre" et qu'elles "sont en état de vétusté", il ne mentionne pas que les volets roulants ne fonctionnent plus. En outre, l'huissier de justice n'est pas un technicien capable d'apprécier l'origine éventuelle d'un défaut de fonctionnement des volets roulants.
Après examen de ces éléments, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société C.I.E.P. de sa demande de condamnation de la SCI de la Tour à effectuer des travaux afférents à la toiture, au remplacement de la pompe à chaleur de la chaudière et au remplacement des volets roulants.
Sur la demande de la société C.I.E.P. de dommages et intérêts
Moyens des parties
La SCI de la Tour fait valoir :
- qu'elle n'a commis aucune faute et qu'elle n'est pas de mauvaise foi ;
- que la société C.I.E.P. n'a subi aucun préjudice ; que la société C.I.E.P. ne justifie pas que montant du préjudice qu'elle réclame.
La société C.I.E.P. fait valoir :
- que la SCI de la Tour a manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi contractuelle en retardant le renouvellement du bail qu'il a initialement soumis à la réalisation de conditions suspensives, en invoquant la non-exécution par le preneur de ses obligations contractuelles au titre du bail de 2010 ;
- que la SCI de la Tour n'a pas fait réaliser les diagnostics prévus par l'article L. 126-23 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;
- que la SCI de la Tour ne lui a pas remis l'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail renouvelé et l'annexe travaux prévus par l'article L.145-40-2 du code de commerce ;
- que l'ensemble de ces fautes lui a causé un préjudice moral caractérisé par le sentiment d'avoir été trompée par le bailleur sur les travaux à effectuer, par l'insécurité juridique ainsi créée ;
- que ce préjudice peut être évaluée à 555 euros par salarié, soit un montant total pour 9 salariés de 5.000 euros.
Réponse de la cour
La société C.I.E.P. ne démontre pas l'existence du préjudice moral qu'elle dit avoir subi. Les modalités selon lesquelles elle évalue son préjudice moral établissent qu'elle confond l'éventuelle préjudice de ses salariés et le sien.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société C.I.E.P.
Sur la demande de la SCI de la Tour de condamnation sous astreinte de la société C.I.E.P. à lui communiquer les devis et factures de réparation des travaux visés dans la mise en demeure du 29 janvier 2020.
Moyens des parties
La SCI de la Tour fait valoir :
- qu'il est nécessaire que la SCI de la Tour puisse s'assurer de l'état actuel des réparations qui auraient été entreprises par la société C.I.E.P.
Réponse de la cour
La cour a jugé, au vu des pièces produites aux débats, que les travaux visés dans la mise en demeure du 29 janvier 2020 et sollicités par la SCI de la Tour n'étaient pas justifiés.
Dans ces conditions, la demande de communication des devis et factures de réparation des travaux visés dans la mise en demeure du 29 janvier 2020 ne peut qu'être rejetée, étant observé que la SCI de la Tour, grâce à la présente instance, dispose des rapports d'entretien de la toiture des années 2019 à 2023.
En conséquence, étant observé que le tribunal avait considéré qu'il n'était pas valablement saisi de cette demande et n'y avait donc pas répondu, il convient de débouter la SCI de la Tour de cette demande.
Sur la demande de la SCI de la Tour de condamnation sous astreinte de la société C.I.E.P. à la laisser accéder aux locaux loués
Moyens des parties
La SCI de la Tour fait valoir :
- qu'elle doit accèder aux locaux pour faire procéder à l'établissement d'un devis relatifs à des travaux de maçonnerie dans les locaux, lesquels sont visés au sein du devis établis par la société Attila- La Compagnie du toit.
Réponse de la cour
Le devis de la société la compagnie des toits ne mentionne pas de travaux de maçonnerie à effectuer à l'intérieur des lieux loués.
En outre, il n'est pas établi que la société C.I.E.P. aurait refusé à sa bailleresse de pénétrer dans les lieux loués.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI de la Tour de condamnation de la société C.I.E.P. à lui donner accès aux locaux loués.
Sur la demande de la SCI de la Tour de dommages et intérêts
Moyens des parties
La SCI de la Tour fait valoir, sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile :
- que la société C.I.E.P. s'est acharnée contre elle à l'occasion de la présente procédure alors qu'elle n'a fait preuve d'aucune résistance abusive face à la demande de renouvellement du bail de la locataire,
- qu'elle a respecté les obligations lui incombant en tant que bailleur.
Réponse de la cour
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Par ailleurs, l'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros dans préjudice des dommages-intérêts qui seront réclamés.
En l'espèce, l'introduction de l'instance par la société C.I.E.P. a été rendue nécessaire par l'acceptation de la SCI de la Tour de la demande de renouvellement de sa locataire sous condition. L'instance, même si elle démontre un manque de communication entre les parties, n'a pas été introduite par la société C.I.E.P. pour nuire à la SCI de la Tour.
Sans preuve d'un abus de la société C.I.E.P. dans son droit d'agir en justice, il convient de débouter la SCI de la Tour de sa demande formulée pour la première fois à hauteur d'appel.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La première instance a été introduite par la société C.I.E.P. compte-tenu de l'ambiguïté de la SCI de la Tour qui avait accepté le renouvellement du bail sous condition de la réalisation de l'ensemble des travaux énumérés dans la lettre qu'elle avait adressée à la locataire le 30 juillet 2018 qu'elle estimait incomber à sa locataire.
Compte-tenu de l'infirmation partielle prononcée à hauteur d'appel, il apparapit que c'est la SCI de la Tour qui succombe tant en première instance qu'en appel.
Dans ces conditions, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société C.I.E.P. aux dépens ainsi qu'à payer à la SCI de la Tour la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau, il convient de condamner la SCI de la Tour aux dépens de première instance et d'appel.
L'équité commande de débouter les parties de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
INFIRME le jugement du 8 mars 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Meaux en ce qu'il a :
- dit que les travaux actuellement nécessités par la vétusté, l'usure, les travaux de ravalement ou afférents à la structure ou encore au système de chauffage sont tous à la charge de la SAS CIEP en ce qu'ils étaient déjà nécessaires sous l'emprise du bail signé le 10 septembre 2010, avant son renouvellement le 30 septembre 2019 et dont les stipulations alors applicables mettaient à la charge de la preneuse à bail, de façon générale, tous types de travaux nécessités par l'état de l'immeuble,
- condamné la société C.I.E.P. à effectuer les travaux suivants :
o Remédier à la fuite à droite de la gouttière sur la façade nord
o Remédier aux tâches d'humidité importantes (voire infiltrations éventuelles), coulure à droite sur la façade nord
o Remise en état de la façade ouest afin de la refaire à l'identique, compris la remise en état du rideau métallique (endommagé par les transporteurs)
o Remise en état de la résine sur le chainage en IPV (Poutre d'étanchéité)
o Remise en état des portails
o Remise en état des espaces verts
o Rebouchage des deux trous au-dessus des chenaux dans le mur en parpaing,
- condamné la société C.I.E.P. aux dépens de première instance,
- condamné la société C.I.E.P. à payer à la SCI de la Tour la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
DÉBOUTE la SCI de la Tour de sa demande de condamnation de la société C.I.E.P. à procéder aux travaux énumérés dans la mise en demeure signifiée le 29 janvier 2020,
ORDONNE à la SCI de la Tour de remettre à la société C.I.E.P., dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail qui lie les parties, un état prévisionnel des travaux qu'elle envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel et un état récapitulatif des travaux qu'elle a réalisés dans les trois années précédents précisant leur coût,
DÉBOUTE la société C.I.E.P. de sa demande d'astreinte,
DÉBOUTE la société C.I.E.P. du surplus de sa demande de communication,
DÉBOUTE la SCI de la Tour de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SCI de la Tour aux dépens de première instance et d'appel,
DÉBOUTE la SCI de la Tour et la société C.I.E.P. de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière La Présidente