CA Versailles, ch. civ. 1-3, 21 mai 2026, n° 23/00735

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 9 octobre 2017 reçu par Maître [E] [F], notaire, M. [Q] [H] a vendu à M. [I] [L], dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le prix de 186 000 euros, les lots suivants:

- lot n° 12 : un appartement en rez-de-chaussée avec droit de jouissance du jardin attenant au bâtiment,

- lot n° 17: un box dans le bâtiment I,

- lot n° 27: un emplacement de stationnement extérieur.

Au mois de juin 2018, de fortes intempéries ont touché les Yvelines, entraînant l'inondation de la résidence dans laquelle se trouve l'appartement acquis par M. [L].

Par courrier du 28 octobre 2019, le conseil de M. [L] a indiqué à M. [H] que son client sollicitait l'annulation de la vente et le mettait en demeure de restituer le prix de vente.

Par acte du 11 juin 2020, M. [L] a assigné M. [H] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, notamment, prononcer l'annulation de la vente, et de voir condamner le vendeur à restituer le prix de vente et à lui verser une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 10 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation,

- prononcé l'annulation, pour réticence dolosive, de la vente en date du 9 octobre 2027 conclue entre M. [H] et M. [L] des lots n° 12, 17 et 27 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6], figurant au cadastre section B numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], 1074,1075, et [Cadastre 3],

- dit que M. [L] devra libérer les lieux dans le délai de deux mois à compter du remboursement du prix de vente en principal et intérêts afin de permettre sa restitution à M. [H] qui supportera les frais de publication à la conservation des hypothèques,

- ordonné la publication de la nullité de la vente conclue entre M. [H] et M. [L] par la partie la plus diligente, aux frais de M. [H],

- condamné M. [H] à payer à M. [L] les sommes de :

* au titre du prix vente............................................................................ 186 000 euros,

* au titre des frais de crédit ................................................................... 5 663,72 euros,

*à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis................... 5 000 euros,

- condamné M. [L] à payer à M. [H] une indemnité d'occupation d'un montant de 500 euros par mois d'occupation du 27 novembre 2020 jusqu'à la libération des lieux,

- condamné M. [H] aux entiers dépens,

- condamné M. [H] à verser à M. [L] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- écarté l'exécution provisoire,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires.

Par acte du 2 février 2023, M. [H] a relevé appel de ce jugement et demande à la cour, par dernières écritures du 4 mars 2026, de :

A titre principal,

- infirmer le jugement,

- par conséquent, statuant de nouveau, rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de M. [L],

- condamner M. [L] à lui verser la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral subi,

- subsidiairement, infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [L] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 500 euros par mois d'occupation du 27 novembre 2020 jusqu'à la libération des lieux.

- statuant de nouveau, condamner M. [L] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 1 300 euros par mois d'occupation du 9 octobre 2017 jusqu'à la libération des lieux,

- en tout état de cause, condamner M. [L] à lui verser la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure engagés en appel,

- condamner M. [L] aux entiers dépens de la procédure au fond en première instance et en appel, dont distraction pour ceux-là concernant au profit de Maître Sophie [Localité 7] qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 4 mars 2026, M. [L] demande à la cour de :

- débouter M. [H] de l'intégralité de ses demandes en particulier sa demande d'infirmation du jugement et sa demande de réévaluation de l'indemnité d'occupation à verser par lui,

- confirmer le jugement sauf sur le montant du préjudice qui lui est accordé, qui doit être réévalué à hauteur de 20 000 euros au lieu de 5 000 euros et l'actualisation des frais bancaires pour un montant total, prix de vente et frais afférents à hauteur de 237 792,08 euros, à actualiser pour tenir compte des frais bancaires à venir à compter du 3 mars 2026 et l'infirmer en conséquence sur ces points,

Par l'effet dévolutif de l'appel,

A titre principal,

- considérer que M. [H] a fait preuve de réticence dolosive ou à tout le moins d'un manquement à son obligation d'information précontractuelle à son égard concernant le risque d'inondation de l'appartement et le sinistre subi en juin 2016 non déclaré,

- rappeler qu'une telle réticence dolosive est de nature à entraîner la nullité de la vente du 9 octobre 2017,

- en conséquence, prononcer l'annulation de la vente en date du 9 octobre 2017 conclue entre M. [H] et lui-même pour l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6],

A titre subsidiaire,

- considérer que le vice affectant l'appartement litigieux évoqué comme cause des dégâts occasionnés à son appartement acquis le 9 octobre 2017 est un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil,

- déclarer que M. [H] était parfaitement au courant, bien avant la vente, de l'existence de ce vice et de ses conséquences, en témoignent les travaux effectués en 2016 pour procéder à la réfection de l'appartement à la suite du sinistre,

- considérer que M. [H] ne peut pas se prévaloir de la clause limitative de garantie stipulée dans le contrat de vente en date du 9 octobre 2017,

- en conséquence, prononcer la résolution judiciaire de la vente du 9 octobre 2017 conclue entre M. [H] et lui-même aux torts exclusifs du vendeur,

- en tout état de cause, quel que soit le fondement retenu, ordonner la publication de la nullité de la vente conclue entre M. [H] et lui-même par la partie la plus diligente, aux frais de M. [H], qu'il se fera éventuellement rembourser sur simple présentation des factures correspondantes,

- condamner M. [H] à lui restituer le prix de la vente et des frais y afférents pour un montant de 237 792,08 euros ainsi que tous les frais bancaires dus à compter du 3 mars 2026 et jusqu'à libération des lieux et solde de tout compte entre les parties,

- condamner en outre, M. [H] à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour les préjudices subis,

- par ailleurs, condamner M. [H] à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [H] aux entiers dépens de la présente procédure d'appel,

- rappeler que rien ne fait obstacle à l'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande d'annulation / résolution de la vente

Le tribunal a retenu la réticence dolosive de M. [H] pour n'avoir pas informé son co-contractant de l'inondation des 31 mai et 1er juin 2016, d'une grande ampleur, qui, d'après les pièces produites, a causé d'importants dégâts. Une telle information était pourtant déterminante du consentement de M. [L]. Le fait qu'il soit mentionné que la commune, mais non pas le périmètre où se trouve l'appartement, se trouve en zone inondable n'est pas de nature à pallier ce défaut d'une information essentielle et il n'est pas non plus démontré que l'arrêté de catastrophe naturelle pris en 2016 ait été joint à l'acte de vente.

M. [H] conteste le dol retenu à son encontre. Il indique d'abord que sa déclaration dans l'acte selon laquelle il n'y a eu aucun "sinistre ayant donné lieu à indemnisation" est exacte puisque l'inondation de 2016 n'a effectivement donné lieu à aucune déclaration de sinistre ni dégâts nécessitant une indemnisation. La seule préconisation a été de placer des déshumidificateurs du fait des dégâts ayant touché les parties communes. Par ailleurs, l'inondation de 2016, contrairement à celle de 2018, n'était pas due à un débordement de la Vesgres mais à des pluies abondantes.

Sur l'attestation de Mme [S], retenue par le tribunal, il y a lieu de relever qu'elle mentionne bien que tous les appartements n'ont pas été touchés de la même manière. Or, si celui de Mme [S] a été fortement touché, celui de M. [H] ne l'a pas été, l'eau s'étant légèrement infiltrée par les portes fenêtres seulement. Quant au devis de l'entreprise [X], comme l'a toujours indiqué M. [H], celui-ci n'a pas été établi à son initiative mais à celle du syndic de copropriété qui aurait sollicité, sans visite préalable des lieux privés ni demande spécifique des copropriétaires, des devis pour les parties communes et privatives. Par ailleurs, Mme [G], dont l'attestation a convaincu le tribunal, est liée à M. [X] et à l'entreprise [X] et le devis de cette entreprise a été effectué sans même visiter l'appartement et la société Decor Peinture, dont la facture est produite pour la réfection de l'appartement de Mme [G] et d'autres voisins, appartient au fils du compagnon de celle-ci. Il conteste donc le contenu de cette attestation puisqu'il n'a effectué aucun travaux dans son appartement qui n'a pas été sinistré, l'eau s'étant très peu infiltrée dans celui-ci.

Il ajoute que l'inondation de 2016 avait un caractère exceptionnel puisqu'il s'agissait de la première et la seule en 17 ans et qu'elle a une cause différente de celle de 2018. Il conteste donc avoir eu un devoir d'information sur ce point. Il indique ensuite, que contrairement à ce qui est indiqué par le tribunal, à l'acte de vente était bien joint l'arrêté de catastrophe naturelle ainsi que l'état des risques sur la commune qui mentionne celui d'inondation. Le prix de vente incluait d'ailleurs ce risque d'inondation.

Il conteste s'être contredit entre la première instance et l'appel et l'application à son cas du principe de l'estoppel.

M. [L] soutient la confirmation du jugement et donc l'annulation de la vente, à titre principal sur la réticence dolosive (art. 1137 du code civil) et le manquement au devoir d'information du vendeur (art. 1112-1 du même code), et à titre subsidiaire sur l'existence d'un vice caché, qui peut être un vice extérieur au bien mais ayant une incidence sur celui-ci comme un risque d'inondation (Civ. 3 ème , 22 janvier 1997, n° 95-11.045).

Il soutient que M. [H] a menti en attestant dans l'acte de vente n'avoir subi aucun sinistre puisqu'il a fait refaire son appartement, comme ses voisins, à la suite du sinistre de 2016. M. [H] reconnaissait d'ailleurs en première instance qu'à la suite de ce sinistre, avaient eu lieu des travaux de peinture. Il y a donc une contradiction entre sa défense en première instance et en appel ce qui est contraire au principe de l'estoppel.

Par ailleurs, l'acte de vente, comme la promesse d'ailleurs, indiquent que l'immeuble n'est pas situé dans un plan de prévention des risques naturels, même si la commune l'est.

Il ajoute que c'est bien la [Localité 8] qui a débordé en 2016 comme en 2018, selon les termes mêmes du courrier du maire faisant état de l'inondation de 2016. Même si, selon lui, la cause de l'inondation importe peu, il soutient que les deux inondations ont bien la même cause. Il ajoute, photographie à l'appui, que la hauteur de l'eau dans la résidence exclut que les dégâts n'aient pu n'être que minimes dans l'appartement en 2016, puisque les pompiers évacuaient les habitants par barque. M. [H] se contredit encore entre la première instance et l'appel sur ce point puisqu'il soutenait en première instance qu'il était présent lors de l'inondation et qu'il avait fait s'évacuer l'eau par les fenêtres. Et il n'est pas possible que tous les appartements voisins aient été touchés et pas le sien. Il conteste avoir mélangé les photos des deux inondations. Il ajoute que si le prix de vente prenait en compte le risque d'inondation, on ne comprend pas pourquoi celui-ci n'aurait pas été mentionné dans l'acte de vente pour protéger le vendeur de toute action à son encontre. Il indique enfin que, quand bien même l'inondation n'aurait eu qu'un faible impact sur l'appartement de M. [H], l'information aurait dû être transmise eu égard à son ampleur générale.

Sur ce,

M. [L] demande l'annulation de la vente sur le fondement du dol à titre principal et du manquement à l'obligation d'information du vendeur.

Selon l'article 1137 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de la loi n°2018-287 du 20 avril 2018, applicable en l'espèce, "Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie."

Par ailleurs, l'article 1112-1 du code civil, dans sa version issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, "[Localité 9] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants."

La question se pose donc de savoir si M. [H] était tenu de donner l'information relative à l'inondation intervenue dans la résidence en mai 2016, si M. [L] était légitime à ignorer cette information et si cette information était déterminante de son consentement.

D'abord, il y a lieu d'observer que l'article L. 125-5 du code de l'environnement oblige les vendeurs à informer les acquéreurs des risques naturels affectant le bien vendu.

Il dispose en effet que "I. - Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2, L. 121-22-3, L. 121-22-6, et L. 121-22-7 du code de l'urbanisme ou assujettis à des obligations de débroussaillement et de maintien en l'état débroussaillé résultant du titre III du livre Ier du code forestier, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques ou de ces obligations. A cet effet, un état des risques, indiquant, le cas échéant, l'existence de ces obligations, est établi. (...) Lorsqu'un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer, dans l'état des risques mentionné aux I, I bis et II du présent article, l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions." Si l'état des risques n'est pas remis au plus tard au jour de la promesse de vente, le délai de rétractation de l'acquéreur ne court alors pas et l'acquéreur peut, toujours en application de cet article, poursuivre la résolution de la vente ou la diminution du prix.

Le vendeur est donc d'abord tenu, par l'effet de cette disposition, à une information sur les risques touchant le bien vendu, information qui est organisée par les textes et ne prévoit qu'une information générale avec des documents publics accessibles, sauf celle relative au sinistre éventuellement subi par le bien "et ayant donné lieu à indemnisation" par un assureur au titre de la garantie catastrophes naturelles.

Par application de cet article, est annexé à la promesse de vente un arrêté relatif à l'information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs du 12 mars 2012 disposant que "l'obligation d'information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs prévue aux paragraphes I et II de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'applique dans chacune des communes du département des Yvelines listées en annexe 1 du présent arrêté. Tous les éléments nécessaires à cette information sont consignés respectivement pour chaque commune dans une fiche communale d'informations annexée au présent arrêté. La fiche d'information communale et les documents de référence rattachés sont consultables en préfecture, ainsi que dans la sous-préfecture et la mairie concernée". Il est ensuite précisé que "l'obligation d'information prévue au IV de l'article L. 125-5 du code de l'environnement s'applique pour l'ensemble des arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle" qui sont "consultables en préfecture, ainsi que dans la sous-préfecture et la mairie concernée". Ces fiches et la liste des arrêtés de catastrophe naturelle sont en principe mis à jour notamment suite à toute publication d'un arrêté de cette sorte.

La promesse de vente du 13 juillet 2017 (pièce 2 M. [H]), comme l'acte de vente à sa suite indiquent, au titre de "l'état des risques naturels, miniers et technologiques", qu' "un état des risques a été délivré le 12 juillet 2017, fondé sur les informations mises à disposition par le préfet et annexé" et qu'à cet état sont joints la cartographie du ou des risques majeurs existants sur la commune avec la localisation de l'immeuble concerné sur le plan cadastral et la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune. Il est ensuite précisé que "l'immeuble n'est pas situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels" mais que la commune l'est, les "risques pris en compte" étant "inondation". Et dans cette même rubrique il est indiqué que "le promettant déclare qu'à sa connaissance, l'immeuble n'a pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances".

Ces derniers articles du code des assurances sont relatifs aux garanties catastrophes naturelles.

Il ne peut être retenu que la déclaration de M. [H] serait erronée à cet égard dès lors qu'il n'est pas démontré qu'une indemnisation de M. [H] ou de la copropriété a eu lieu en 2016 à ce titre et que c'est l'information telle que prévue par la loi qui a été donnée.

M. [H] a donc respecté à tout le moins les dispositions de l'article L. 125-5 du code de l'environnement.

Mais M. [L] lui reproche d'avoir manqué à son devoir de loyauté et d'information tel qu'il résulte du code civil, devoir rappelé également à la promesse de vente en ces termes : le vendeur a un devoir d'information pré-contractuelle portant sur "l'ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat, et dont l'importance pourrait être déterminante de son consentement".

Il s'agit donc d'informations distinctes de celles que la loi oblige le vendeur à donner à son concontractant au titre des risques naturels possibles.

Or, le fait qu'un risque, hypothétique, voire absent des documents généraux qui se veulent rassurants sur la zone dans laquelle se trouve le bien lui-même, se soit concrétisé, est un élément que l'acheteur est en droit de savoir, ce d'autant que ledit risque s'est réalisé de manière très proche de la vente, soit un an auparavant et qu'un appartement humide du fait d'une indondation met plusieurs mois à sécher totalement.

Par ailleurs, la fiche sur l'état des risques naturels et technologiques du 12 juillet 2017, jointe à l'acte, mentionne, comme l'acte le rappelle lui-même, que l'immeuble n'est pas dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels mais que seule la commune l'est pour le risque inondation. En tête de la fiche il est d'ailleurs indiqué en vert et gras, et lettres capitales "ABSENCE DE RISQUES". Dans la carte qui y est jointe, le risque inondation se situe au sud de la zone où se situe le bien qui est, lui, dans une zone non concernée par ce risque.

L'acheteur pouvait donc légitimement être rassuré sur le fait que l'immeuble n'était pas touché par le risque.

Est encore joint à ce document un autre mentionnant le plan de prévention de 1992 et la liste des "arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle", qui porte deux mentions, l'un de 1989 pour un mouvement de terrain et un autre de 1999 pour des inondations, soit près de 20 ans auparavant pour la dernière inondation, là encore dans la commune seulement.

Le fait que M. [L] habitait à [Localité 10], soit tout de même à 37,9 km de l'appartement acheté (pièce 3 [H]), ne permet pas de dire qu'il savait inévitablement qu'il y avait eu des inondations dans la zone précise de l'appartement.

Par ailleurs, si en pièce 4 de M. [H], nommée "Extrait de l'état des risques technologiques annexé à la promesse et à l'acte de vente" apparaît dans la liste des arrêtés de catastrophe naturelle celui de juin 2016 au titre de l'inondation de 2016 litigieuse, force est de constater qu'il n'apparaît pas dans l'annexe jointe à la promesse, en pièce 2, dont il est indiqué qu'il s'agit de la "promesse de vente du 13 juillet 2017 avec annexes", que ce document n'est pas daté et qu'il est inséré au milieu d'autres documents et paginé "13" sans lien avec les autres éléments de la pièce. Il n'est donc pas démontré que l'arrêté de 2016 ait été mentionné dès la promesse de vente et quoiqu'il en soit, il ne concernerait que la commune et non le bien.

Ensuite, si le carnet d'entretien et les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années sont joints également, ils sont produits par M. [L] et ils ne contiennent aucune mention de l'inondation de 2016.

Et le document "géorisque" annexé à l'acte de vente lui-même, à la question "la localisation est-elle impactée par les inondations" répond "non" au fait qu'elle soit située dans un "territoire à risque d'inondation" et d' "atlas de zone inondable".

Y sont indiquées les inondations dans le département des Yvelines, en 1983 et 1955, et il est rappelé que la commune est située dans une commune soumise à un plan de prévention des risques naturels inondation", depuis 1992. L'arrêté de 2016, en page 14 de ce document, y est, là, mentionné pour "inondations et coulées de boue" avec un autre de 1999 pour "inondation, coulée de boue et mouvement de terrain" et un autre de 1989 pour "mouvement de terrain différentiel".

Mais quoiqu'il en soit, il est différent de savoir qu'il y a des risques d'inondation, voire des inondations dans une commune et que le bien acquis a déjà été touché par une telle inondation.

Le fait de connaître l'ampleur des dégâts subis par l'appartement même de M. [H] en 2016 est sans conséquence dès lors qu'il est établi, tant par les attestations de Mmes [S] que de Mme [G], ce qui n'est au demeurant pas contesté par M. [H] que la résidence a été fortement touchée par les inondations, tant dans les parties communes que dans d'autres appartements, dont celui de Mme [G] qui indique être propriétaire de l'appartement mitoyen de M. [L] et avoir eu entre 50 et 80 centimètres d'eau dans son appartement. Le maire de la commune attestait également le 1er juin 2016 que "de nombreux quartiers et des maisons du village ont entre 10 et 70 cm d'eau". Il s'agissait donc d'un phénomène de grande ampleur.

Par ailleurs, selon les attestations mêmes produites par M. [H], de Mme [U] et de M. [Z] [H], il a été nécessaire d' "assécher" le sol et l'appartement et ils indiquent y avoir participé de sorte que M. [H] a subi des désagréments à tout le moins lié aux inondations.

S'il conteste avoir fait établir le devis de l'entreprise [X] produit par M. [L] pour la réfection de son appartement, il indique avoir tout de même fait lui-même venir une entreprise, M. [N] attestant qu'il a été mandaté pour évaluer et effectuer un devis de remise en état de l'appartement suite à une infiltration due aux pluies abondantes du 31 mai 2016. Il conclut qu'aucun devis n'a été nécessaire mais en revanche il a tout de même préconisé d'installer deux déshumidificateurs. Le fait d'ailleurs qu'il indique qu'un devis n'a pas été nécessaire ne démontre pas qu'aucun travaux n'était nécessaire puisque Mme [G] atteste qu'une entreprise aurait refait la peinture chez M. [H]. Et le fait que Mme [G] ait un lien avec les entreprises ayant soit fait les devis soit réalisé les travaux n'est pas signe d'une fraude quelconque puisque Mme [G], dans son attestation, indique bien que des devis ont été faits "par l'entreprise pour laquelle elle travaillait".

M. [H] ne peut donc affirmer que l'inondation ait été sans conséquences pour lui.

Sachant cela, et alors que plusieurs voisins et le syndicat de copropriétaires ont dû effectuer des travaux plus ou moins importants de réfection, allant de 2000 à 37 000 euros, selon factures et devis produits par M. [L], et que, selon l'attestation de Mme [S], les pompiers sont intervenus pour pomper l'eau dans la résidence, ce un an avant la vente, il ne peut être soutenu que, parce que l'inondation serait un évènement isolé, cette information n'était pas déterminante pour l'acheteur, ce en raison de l'importance et de la proximité entre le phénomène climatique en question et la vente.

Enfin, il n'est pas établi, comme M. [H] le soutient, que les deux inondations aient eu des causes différentes, au contraire puisque si M. [H] indique que l'inondation de 2018 est due à un débordement de la Vesgres tandis que celle de 2016 serait dûe à des pluies diluviennes, M. [L] produit un flash infos, bulletin municipal de juin 2016 (p5) indiquant qu'en 2016, du fait d'un épisode de pluie inhabituel par sa durée et son intensité, "les bras de la Vesgres, les rus et les fossés ont été insuffisants pour évacuer cet afflux de ruissellement".

Il y a donc lieu de retenir une réticence dolosive de la part de M. [H] et donc d'ordonner l'annulation de la vente et de confirmer le jugement sur ce point.

Sur la demande d'indemnisation de M. [L]

Le tribunal a condamné M. [L] à restituer le prix de vente à M. [H], et condamné ce dernier à lui verser la somme de 15 663,72 euros au titre des frais de crédit, 5 000 euros au titre du préjudice lié aux tracasseries que cela lui a causé, a rejeté sa demande au titre des frais de remboursement anticipé, non justifiés, et des droits fiscaux qu'il a payés à l'occasion de la vente puisqu'il sont remboursés par l'administration fiscale en application de l'article 1961 du code général des impôts.

M. [H] demande le rejet de cette prétention dès lors que M. [L] ne démontre pas avoir subi un préjudice, distinct de celui dont il demande réparation par ailleurs au titre des frais bancaires. Il s'oppose par ailleurs à la demande de prise en charge des frais bancaires telle que formulée puisqu'elle fait doublon avec la demande tendant à être dispensé d'indemnité d'occupation, que l'indemnité de remboursement anticipé est conditionnelle et non justifiée, et que la demande tendant à voir prendre en charge ces frais jusqu'à libération des lieux est trop extensive puisque l'annulation de la vente suffit à mettre un terme au préjudice lié à l'emprunt puisque précisément les fonds perçus permettront de rembourser le crédit.

M. [L] demande, au titre des conséquences de l'annulation, la confirmation de la restitution du prix de vente et des frais afférents, en ce compris les frais de notaire et les intérêts bancaires (pour un montant à la date des conclusions de 28 286,23 euros), qui devront être actualisés jusqu'à la libération des lieux. Il maintient sa demande au titre des frais de remboursement anticipé pour 1 703,36 euros. Il demande en outre 3 184,49 euros au titre des charges de copropriété payées, avec actualisation jusqu'à libération des lieux, 6 208 euros au titre de la taxe foncière avec actualisation jusqu'à libération des lieux, et 1 610 euros au titre de la taxe d'habitation à parfaire jusqu'à libération des lieux. Il considère par ailleurs que l'indemnisation de son préjudice (pour compenser le fait pour lui de devoir s'engager dans une procédure contentieuse longue et coûteuse pour faire valoir ses droits, d'avoir perdu son temps pour faire les visites, signer la vente, déménager, emménager, subir les différents sinistres relatifs au risque caché ou d'avoir imaginé pouvoir vivre plusieurs années, sans problème, dans cet appartement) à hauteur de 5 000 euros par le tribunal était insuffisant, surtout eu égard au fait qu'il est désormais acquis qu'il doit verser des indemnités d'occupation, et il demande donc que ce montant soit porté à 20 000 euros.

Sur ce,

Du fait de l'annulation, les parties doivent en principe être remises en l'état où elles se seraient trouvées en l'absence d'acte.

Par ailleurs, la détermination de l'étendue des restitutions est désormais précisée aux articles 1352 et suivants du code civil.

En particulier, l'article 1352-3 dispose que "La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.

La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce.

Sauf stipulation contraire, la restitution des fruits, s'ils ne se retrouvent pas en nature, a lieu selon une valeur estimée à la date du remboursement, suivant l'état de la chose au jour du paiement de l'obligation."

L'article 1352-5 dispose ensuite que "Pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution."

L'article 1352-6 prévoit ensuite que "La restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l'a reçue."

L'article 1352-7 dispose enfin que "Celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande."

Il y a d'abord lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la restitution du prix de vente, soit 186 000 euros.

M. [L] est recevable à demander une actualisation de son préjudice même et il demande bien l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [H] à lui payer la somme de 15 663,72 euros pour tenir compte de l'actualisation.

Cette somme, même si elle n'est pas détaillée par le tribunal, correspond aux intérêts des deux lignes de prêt jusqu'à la date des dernières conclusions de M. [L].

Or, le coût du crédit est un coût qui n'aurait pas été engagé en l'absence d'acte de vente, conclu en raison d'une réticence dolosive et donc d'une faute. De même que le paiement des charges de copropriété et de la taxe foncière.

Il y a donc lieu de dire que M. [H] est redevable envers M. [L] des sommes suivantes:

- au titre des intérêts, d'après les pièces produites :

2017 : 555,40 et 30,28 euros,

2018 : 3558,40+192,39 euros,

2019 : 3442,36+183,33 euros,

2020 : 3324,10+174,19 euros,

2021 : 3207,37+184,96 euros,

2022 : 3149,44+155,64 euros,

2023: 3077,14+148,57 euros,

2024 : 3071,76+148,08 euros,

2025 : 3039,17+145,68 euros,

2026 (25 février 2026) : 23,42+494,72 euros.

Il sera tenu compte des intérêts du prêt également pour les mois d'avril et mai 2026 mais non pas jusqu'à la libération des lieux. Le préjudice ne court en effet que jusqu'au prononcé définitif de l'annulation de la vente, soit au jour du délibéré.

Les intérêts pour mars, avril et mai 2026, d'après les tableaux d'amortissement produits, sont de 222,57 + 221,65 + 220,73 euros et 10,42 + 10,36 + 10,29 euros, soit 696,02 euros,

Soit un total de 29 002,42 euros.

Par ailleurs, le tribunal a rejeté la demande d'indemnisation au titre de l'indemnité de remboursement anticipé qui serait due à l'établissement de crédit lors du remboursement comme n'étant pas suffisamment justifiée.

Néanmoins, les offres de prêts immobiliers signées, l'une pour un prêt de 192 059 euros sur 300 mois au taux hors assurance de 1,89% avec des échéances mensuelles de 803,80 euros outre assurance pour 55,68 euros, et l'autre pour un prêt de 20 000 euros au taux de 0.9990% annuel sur 240 mois avec des mensualités de 91,89 outre 5,80 euros d'assurance, prévoient toutes deux une clause de remboursement anticipé rédigée de la même manière.

Celle-ci prévoit que "l'emprunteur a la faculté de rembourser par anticipation son prêt, en partie ou en totalité, à tout moment. Une demande devra être adressée au prêteur par lettre recommandée avec avis de réception et s'il s'agit d'un remboursement partiel, du montant du remboursement envisagé. (...) Tout remboursement anticipé donnera lieu, conformément à l'article R. 313-25 du code de la consommation, au paiement d'une indemnité égale à la valeur d'un semestre d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement.

D'après les tableaux d'amortissement, s'il rembourse à la date de l'arrêt, jour de l'annulation, et non pas de la libération des lieux puisque c'est dès l'annulation que les échanges de fonds sont dus, il devra:

- pour la première ligne de prêt: 139 565,70 euros (capital restant dû au 1er juin 2026) x [1,89% (taux annuel du prêt) / 12 (pour obtenir le taux mensuel)] x 6 (6 mois d'intérêts dûs) = 1 318,90 euros,

dans la limite de 139 565,70 x 3% = 4 186,97 euros,

il devra donc 1 318,90 euros pour le premier prêt,

- pour la seconde ligne de prêt : 12 389,90 euros x (0,9990% /12) x 6 = 6,19 euros,

dans la limite de 12 389,90 x 3% = 371,70 euros,

il devra donc 6,19 euros pour le second prêt,

soit un total de 1 325,08 euros au titre de l'indemnité de remboursement anticipé, préjudice non hypothétique puisqu'indemnité prévue au contrat et il y a donc lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté cette demande et de condamner M. [H] à payer cette somme à M. [L].

Le jugement sera donc infirmé et il sera alloué la somme totale de 30 327,50 euros au titre des frais bancaires (intérêts + indemnité de remboursement anticipé).

- au titre des charges de copropriété payées :

2018 : 60,2+204,64+392,19+272,07 euros,

2019 : 281,67+243,14+345,68+243,13 euros,

2020: 376,58+356,79+316,47+249,71 euros,

Total : 3 342,07 euros,

En l'absence de pièces sur les charges plus récentes, et notamment le fait qu'elles ont été payées, il ne sera pas fait droit à la demande en ce qu'elle porte sur la période postérieure.

- au titre de la taxe foncière:

2018: 721 euros,

2019: 737 euros,

2020: 720 euros,

2021: 730 euros,

2022 : 757 euros,

2023 : 812 euros,

2024: 858 euros,

2025 : 873 euros,

Total : 6 208 euros.

En revanche la taxe d'habitation n'est pas liée à la propriété du bien mais à son occupation à titre de résidence principale et M. [L] aurait dû en payer une, sur la période où elle était encore due, de toutes façons de sorte qu'il ne s'agit pas d'une restitution possible ou d'un préjudice indemnisable. Cette demande sera rejetée.

Pour ce qui concerne enfin son préjudice moral lié aux tracas liés à cette vente, c'est par de juste motifs que la cour adopte que le tribunal a alloué à M. [L] la somme de 5 000 euros à titre de préjudice moral. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande d'indemnité d'occupation de M. [H]

Le tribunal a condamné M. [L] condamné à payer à M. [H] la somme mensuelle de 500 euros à titre d'indemnité d'occupation depuis le 27 novembre 2020, en l'absence d'élément justifiant le quantum de la demande de M. [H] à hauteur de 1 300 euros.

M. [H] en cas d'annulation de la vente, demande l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a alloué une indemnité d'occupation que de 500 euros par mois. Sur le fondement de l'article 1352-3 du code civil, il soutient que l'indemnité d'occupation n'est que la contrepartie de la jouissance du bien et ne peut être modulée et doit être appréciée en fonction de la valeur locative du bien à la date où le juge statue. Il demande une indemnité de 1 300 euros par mois qu'il calcule par référence à d'autres biens en location dans le secteur.

M. [L] n'en conteste plus le principe étant donné le "revirement" opéré par arrêt de la Cour de cassation du 5 décembre 2024 sur ce point. Il conteste les estimations produites qui ne tiennent pas compte du risque d'inondation.

Sur ce,

En application des articles 1352-3 et 1352-7 du code civil précités, si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l'annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l'acquéreur, ce dernier, s'il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu'à compter du jour de la demande (3e Civ., 5 décembre 2024, pourvoi n° 23-16.270, publié), de sorte que l'acquéreur est tenu à des indemnités d'occupation, peu important que le vendeur ait commis ou non une faute, depuis la date de la demande en annulation s'il est de bonne foi ou de la vente s'il ne l'est pas.

Il n'est pas établi ici que M. [L] ait été de mauvaise foi de sorte qu'il devra des indemnités d'occupation depuis le jour de la demande en annulation, soit le 11 juin 2020.

Sur le montant de l'indemnité d'occupation, M. [H] produit plusieurs annonces immobilières concernant des logements de surface différente et sur des communes différentes pour l'essentiel (75m² avec terrasse, pas en rez-de-chaussée, à [Localité 11], pour 1150 euros sans charges ; 66m² à [Localité 12], un duplex avec parking pour 1150 euros charges comprises ; à [Localité 12] également, un 72,7 m² au 1er étage, pour 1300 euros par mois charges comprises ; 87,7 m² à [Localité 13], en rez-de-chaussée, pour 1450 euros charges comprises avec place de stationnement) ce qui ne permet pas de retenir une valeur précise.

En revanche, une annonce concerne un appartement de 47m² sur la commune en rez-de-jardin avec parking pour 870 euros charges comprises, soit 20,71 euros par m² et M. [H] a fait réaliser par une agence immobilière, JDC Conseil immobilier, une étude locative spécifique au bien en question le 3 mars 2026 qui rappelle que le bien fait 80,64m² avec jardin, emplacement de parking et box et évalue sa location à 1216 euros par mois, avec une valeur moyenne de 1200 euros, basse de 1100 euros et haute de 1250 euros.

Il sera tenu compte de la dernière estimation, la plus exacte puisque concernant le bien en question et tenant donc nécessairement compte de sa localisation et des risques qu'elle comporte donc, et d'une valeur moyenne de 1200 euros.

Dès lors, M. [L] est redevable d'une indemnité d'occupation, pour la période du 11 juin 2020 jusqu'à l'arrêt, de 72 000 euros, cette indemnité courant quant à elle jusqu'à libération effective des lieux ensuite.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. [H] pour procédure abusive

Cette demande n'était pas formulée devant le tribunal.

M. [H] soutient que M. [L] a agi de mauvaise foi en produisant des photographies de l'épisode d'inondation de 2018 et en prétendant qu'elles seraient de celle de 2016, en n'indiquant pas sciemment que lesdites inondations n'ont pas les mêmes causes, et en produisant une attestation frauduleuse de Mme [G], tout cela alors qu'il était informé du risque d'inondation dans l'acte. Il demande donc une indemnisation à hauteur de 20 000 euros en réparation de son préjudice moral.

M. [L] s'oppose à cette demande.

Sur ce,

Eu égard au sens de la décision au principal, M. [H] ne démontre pas que M. [L] aurait agi de mauvaise foi. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Par ailleurs, M. [H] sera condamné aux dépens d'appel et à payer à M. [L] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la demande de M. [H] sera rejetée à ce titre.

Il sera enfin rappelé que le pourvoi ni le délai pour le former n'ayant d'effet suspensif, l'arrêt est exécutoire, non pas à titre provisoire mais définitif. Il n'y a donc pas lieu de "rappeler" que l'arrêt est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a :

- condamné M. [H] à payer à M. [L] la somme de 15 663,72 euros au titre des frais de crédit,

- condamné M. [L] à payer à M. [H] une indemnité d'occupation d'un montant de 500 euros par mois d'occupation du 27 novembre 2020 jusqu'à la libération des lieux,

- rejeté la demande de M. [L] au titre de l'indemnité de remboursement anticipé,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [H] à payer à M. [L] la somme de 30 327,50 euros au titre des frais de crédit,

Condamne M. [L] à payer à M. [H] la somme de 72 000 euros à titre d'indemnités d'occupation dues depuis le 11 juin 2020 jusqu'au présent arrêt, et le condamne ensuite à payer à M. [H] la somme de 1 200 euros par mois jusqu'à libération effective des lieux,

Y ajoutant,

Condamne M. [H] à payer à M. [L] la somme de :

- 3 342,07 euros au titre des charges de copropriété payées,

- 6 208 euros au titre de la taxe foncière payée,

Rejette la demande d'indemnité pour procédure abusive de M. [H],

Condamne M. [H] aux dépens d'appel,

Condamne M. [H] à payer à M. [L] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et rejette la demande de M. [H] à ce titre.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.