CA Paris, Pôle 1 - ch. 2, 28 mai 2026, n° 25/14051
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 28 MAI 2026
(n° 191 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/14051 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL2XF
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 4 Juillet 2025 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 25/00057
APPELANTE
S.A.S. RESTOBAR SOLUTION, RCS de [Localité 1] sous le n°831 461 793, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260
INTIMÉE
S.C.I. SAINT JUST, RCS de [Localité 3] sous le n°494 453 038, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 370
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 Avril 2026, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 27 mars 2024, la société Saint Just a consenti à la société Restobar solution un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5].
Par acte du 5 novembre 2024, la société Saint Just a fait délivrer à la société Restobar solution un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail pour un montant en principal de 12 456 euros, échéance d'octobre 2024 incluse.
Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la société Saint Just a fait assigner la société Restobar devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
Prononcer au bénéfice de la société Saint-Just la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Restobar solution avec toutes conséquences de droit ;
Ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la société Restobar solution des lieux qu'elle loue indument en l'espèce le local commercial situé au [Adresse 3] à [Localité 5], ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
Condamner par provision la société Restobar solution à lui payer la somme de 18 929,13 euros au titre des loyers dus au 12 décembre 2024 échéance du mois de décembre 2024 incluse ;
Condamner par provision la société Restobar solution à lui payer, et à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux, par la remise des clefs une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamner par provision la société Restobar solution à lui payer la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner par provision la société Restobar solution aux entiers dépens ;
Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire à titre provisoire.
Par ordonnance réputée contradictoire du 4 juillet 2025, la société Restobar solution n'ayant pas comparu, le juge des référés a :
Constaté la résiliation du bail au 06 décembre 2024 ;
Ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la société Restobar solution et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] ;
Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamné la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme provisionnelle de 18 929,13 euros (loyers, indemnités d'occupation, mois de décembre 2024 inclus) ;
Condamné la société Restobar solution au paiement provisionnel d'une indemnité trimestrielle d'occupation à compter du mois de janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
Condamné la société Restobar solution aux dépens ;
Condamné la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.
Par déclaration du 5 août 2025, la société Restobar solution a relevé appel de cette décision.
Par ses dernières conclusions d'appel remises au greffe et notifiées par voie électronique le 19 mars 2026, au visa des articles 699, 700 et 835 du code de procédure civile, elle demande à la cour de :
dire qu'elle est recevable et bien fondée en son appel ;
en conséquence,
infirmer l'ordonnance de référé du 04 juillet 2025 en son intégralité, en ce qu'elle a :
constaté la résiliation du bail au 06 décembre 2024 ;
ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la société Restobar solution et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] ;
dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme provisionnelle de 18 929,13 euros (loyers, indemnités d'occupation, mois de décembre 2024 inclus) ;
condamné la société Restobar solution au paiement provisionnel d'une indemnité trimestrielle d'occupation à compter du mois de janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
condamné la société Restobar solution aux dépens ;
condamné la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
et statuant à nouveau,
à titre principal,
juger qu'elle est recevable et bien fondée en ses demandes ;
juger que la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire au bail et les demandes indemnitaires subséquentes se heurtent à des contestations sérieuses ;
en conséquence,
débouter la société Saint Just de l'ensemble de ses prétentions ;
à titre reconventionnel,
ordonner sa réintégration immédiate dans les locaux ;
condamner par provision la société Saint Just à lui payer la somme de 10 394,40 euros TTC ;
dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'articles 1342-2 du code civil ;
à titre infiniment subsidiaire,
l'autoriser à s'acquitter des sommes dues suivant vingt-quatre mensualités ;
en tout état de cause,
condamner la société Saint Just à lui payer la somme de 6 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Saint Just aux entiers dépens, qui comprendront notamment les dépens de première instance et d'appel.
Elle fait valoir que l'indisponibilité prolongée de l'alimentation triphasée, élément nécessaire à l'activité de fabrication et d'usinage stipulée révèle une inaptitude des lieux à l'usage convenu et caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; que compte tenu de la destination des lieux, la bailleresse ne pouvait ignorer que le courant triphasé était requis. Elle souligne qu'il lui était impossible de déceler le vice lors des visites préalables de signature. Elle expose qu'en opposant l'exception d'inexécution, elle est parfaitement fondée à voir geler le paiement des loyers pendant la période où l'exploitation était impossible (d'avril à décembre 2024).
Elle estime qu'il existe un défaut d'information et que s'agissant de baux commerciaux, la dissimulation ou la sous-information sur des contraintes juridiques ou dolosives doit être qualifiée de dol.
A titre reconventionnel, elle soutient qu'en raison du défaut structurel de desserte, elle a dû engager des dépenses dont elle sollicite le remboursement ; qu'elle a dû, dans l'urgence palier l'incurie du bailleur ; qu'il s'agissait d'une remise en état minimale.
A titre infiniment subsidiaire, elle souligne que la suspension des effets de la clause résolutoire devait lui permettre de maintenir son bail et de poursuivre l'exploitation des locaux, mais que son expulsion rend cette demande caduque.
Par ses dernières conclusions d'intimée remises au greffe et notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, au visa des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce et 1343-5 du code civil, la société Saint Just demande à la cour de :
la recevoir en ses présentes écritures ;
débouter la société Restobar solution de l'intégralité de ses prétentions ;
confirmer l'ordonnance de référé prononcée le 4 juillet 2025 par le président du tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions ;
y ajoutant,
condamner la société Restobar solution à lui payer la somme de 37 613,13 euros au titre des loyers et indemnités dues arrêté au 20 octobre 2025 quittancement d'octobre 2025 du 4e trimestre 2025 inclus ;
condamner la société Restobar solution à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Restobar solution aux entiers dépens d'appel.
Elle fait valoir que le contrat de bail ne mentionne aucune obligation pour le bailleur d'installer une alimentation électrique particulière ; qu'il appartenait au preneur de prendre attache avec un fournisseur d'électricité à cette fin. Elle relève qu'il n'est justifié d'aucune mise en demeure.
Elle soutient qu'il appartenait à l'appelante de faire visiter au préalable les lieux à tout technicien dont elle jugeait la présence nécessaire.
Elle allègue que s'agissant des frais allégués, le bail ne lui imposait pas de mettre à disposition un local bénéficiant d'une alimentation triphasée ; qu'il a été fait appel à ces intervenants sans mise en demeure préalable.
Elle sollicite le rejet des demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de la demande de délai, invoquant l'importance de la dette, des mauvais choix financiers de l'appelante et sa volonté de dissimuler sa comptabilité.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2026.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
SUR CE, LA COUR
L'expulsion de la société Restobar Solution est intervenue le 4 décembre 2025 pendant le cours de la présente instance. L'appelante expose, sans être contredite par le bailleur, que ce dernier l'a autorisée à réintégrer les lieux, le 18 décembre 2025 mais qu'à cette occasion, elle a constaté que le rideau métallique avait été forcé et son matériel volé et qu'elle a finalement été de nouveau expulsée.
Aux termes de ses dernières conclusions, elle ne forme pas de demande de suspension des effets de la clause résolutoire mais une demande de réintégration.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire, ses conséquences et l'arriéré locatif
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Par acte en date du 5 novembre 2024, la société Saint Just a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 12 456 euros en principal, représentant l'arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024.
Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la locataire invoque une exception d'inexécution liée au défaut de délivrance conforme. Elle soutient que le local est loué à usage de « fabrication, menuiserie, ferronnerie (') » (article 3 du bail) ce qui requérait une installation électrique triphasée, laquelle était impossible à installer sans travaux lourds. Elle fait état d'une impossibilité d'exploiter les lieux entre avril et décembre 2024.
Elle invoque par ailleurs une résistance dolosive et un défaut d'information à ce titre.
L'exception d'inexécution du preneur n'est permise que s'il se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux (Cass., 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n°16-27.246), ou si ceux-ci ne peuvent être utilisés « conformément à la destination du bail » ou « conformément à leur destination contractuelle » (Cass., 3e Civ., 27 février 2020, pourvoi n°18-20.865). S'il n'y a pas impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le preneur ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution (Cass., 3e Civ., 7 juillet 2016, pourvoi n°15-16.097 ; Cass., 3e Civ., 8 avril 2021, pourvoi n°19-19.092).
En l'espèce, la société Restobar solution fait valoir que lorsqu'elle a été informée de la difficulté tenant à l'absence de courant triphasé et des travaux lourds rendus nécessaires, elle s'est rapprochée de son bailleur qui ne serait pas intervenu puis elle expose avoir initié elle-même les démarches auprès d'Enedis.
Aucune pièce ne justifie d'une quelconque demande expresse de travaux formulée auprès de la société Saint Just. Si l'absence de paiement est justifiée, comme elle l'allègue, par l'absence d'une installation électrique nécessaire à l'exploitation des lieux, la société Restobar solution n'explique pas pourquoi des versements au titre des loyers sont intervenus pendant la période litigieuse (en avril et en juin 2024). Il n'est pas crédible que, sans pouvoir exploiter les locaux de son entrée dans les lieux en avril 2024 et jusqu'en décembre 2024, elle se soit ainsi acquittée de certains loyers, sans aucune contrepartie.
De la même manière, l'absence d'une information qu'elle estime déterminante sur l'équipement des lieux requérait une mise en demeure du bailleur à ce titre puisque selon elle, il l'empêchait d'exploiter les lieux. L'existence d'une résistance abusive n'apparaît pas davantage caractérisée, pas plus que d'une inertie fautive du bailleur qu'aucune pièce ne vient justifier. Il n'est pas démontré que les pièces relatives aux travaux électriques aient été adressées au bailleur avant la présente instance.
La mise en demeure immédiate du bailleur était d'autant plus nécessaire que le contrat de bail prévoyait que le preneur déclare prendre les lieux dans l'état où il se trouve « pour les avoir vus et visités antérieurement à la signature » du bail, qu'il reconnaît que les locaux « lui permettent l'exercice de l'activité autorisée en vertu du présent bail », de sorte que l'installation litigieuse nécessitait un débat technique.
Il n'est pas davantage justifié, à la suite de la délivrance du commandement de payer, de ce que le preneur ait entendu se prévaloir de l'exception d'inexécution par un courrier en ce sens.
Il sera relevé par ailleurs que le loyer annuel est de 28 500 euros HT. Or, aux termes d'un décompte arrêté au 20 octobre 2025, l'arriéré locatif est de 37 613,13 euros soit plus d'un an de loyers alors même que selon les allégations du locataire, l'impossibilité d'exploiter les locaux aurait duré 8 mois. Ainsi aucun paiement n'est intervenu entre juillet et octobre 2025. Dès lors, le lien de causalité entre l'arriéré locatif et l'absence d'exploitation fait défaut.
La société Restobar solution ne verse pas non pas de pièces comptables qui permettraient d'étayer ses allégations, en démontrant notamment l'absence de chiffre d'affaires pour la période considérée et le préjudice de jouissance qui en aurait résulté.
Dès lors, elle ne démontre pas l'existence de contestations sérieuses de nature à faire échec aux effets de la clause résolutoire.
La décision sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 6 décembre 2025, avec toutes conséquences de droit.
Ainsi qu'il a été relevé précédemment, la société Saint Just produit un décompte arrêté au 20 octobre 2025 qui établit un arriéré locatif, non sérieusement contestable en l'absence de preuve de règlements qui n'auraient pas été pris en compte, à un montant de 37 613,13 euros, échéance d'octobre 2025 incluse.
La société Restobar solution sera condamnée à payer à titre provisionnel cette somme, la cour infirmant la première décision s'agissant du quantum de l'arriéré.
Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La société Restobar solution sollicite à titre subsidiaire de pouvoir s'acquitter des sommes dues en 24 mensualités.
Cependant, elle ne justifie pas de sa situation financière de sorte que ses capacités à s'acquitter d'une dette qui a plus que doublé depuis la première instance n'est pas démontrée.
Elle sera déboutée de sa demande de délais.
Sur la demande de réintégration
La première décision étant confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion, la demande de réintégration ne peut qu'être rejetée.
Sur la demande de remboursement des frais exposés
La société Restobar Solution sollicite la condamnation par provision du bailleur à payer les sommes suivantes :
518,40 euros TTC au titre du coût de raccordement ;
2 676 euros TTC au titre de la facture de mise en conformité de l'atelier après passage en triphasé ;
7 200 euros TTC au titre des honoraires de M. [M] au titre de la prestation de suivi administratif Enedis et suivi des partenaires pour le passage d'un compteur triphasé.
Ces différents frais, dont l'appelante expose qu'il serait à la charge du bailleur, ont été exposés sans que ce dernier en ait préalablement avisé et qu'il puisse en discuter le principe comme le quantum, dès lors sérieusement contestable. Il n'est pas justifié d'une quelconque mise en demeure du bailleur, comme relevé précédemment, aux fins de lui enjoindre de procéder aux travaux en question et dès lors d'une inertie fautive du bailleur. Il n'est pas même démontré que ces factures aient été adressées au bailleur avant la présente instance.
Dès lors, cette demande provisionnelle en remboursement se heurte à une contestation sérieuse au sens de l'article 835 du code de procédure civile qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher.
Il n'y a pas lieu à référé.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante, la société Restobar solution sera condamnée aux dépens de la présente instance ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme la décision entreprise sauf en ce qui concerne la condamnation provisionnelle au titre de l'arriéré locatif ;
Statuant de nouveau de ce chef et y ajoutant,
Condamne la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme de 37 613,13 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation dues au 20 octobre 2025, échéance d'octobre 2025 incluse ;
Rejette la demande de délais ;
Rejette la demande de réintégration ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement de frais ;
Condamne la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Restobar solution aux dépens d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 28 MAI 2026
(n° 191 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/14051 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL2XF
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 4 Juillet 2025 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 25/00057
APPELANTE
S.A.S. RESTOBAR SOLUTION, RCS de [Localité 1] sous le n°831 461 793, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0260
INTIMÉE
S.C.I. SAINT JUST, RCS de [Localité 3] sous le n°494 453 038, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 370
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 Avril 2026, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 27 mars 2024, la société Saint Just a consenti à la société Restobar solution un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5].
Par acte du 5 novembre 2024, la société Saint Just a fait délivrer à la société Restobar solution un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail pour un montant en principal de 12 456 euros, échéance d'octobre 2024 incluse.
Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la société Saint Just a fait assigner la société Restobar devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
Prononcer au bénéfice de la société Saint-Just la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Restobar solution avec toutes conséquences de droit ;
Ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de la société Restobar solution des lieux qu'elle loue indument en l'espèce le local commercial situé au [Adresse 3] à [Localité 5], ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
Condamner par provision la société Restobar solution à lui payer la somme de 18 929,13 euros au titre des loyers dus au 12 décembre 2024 échéance du mois de décembre 2024 incluse ;
Condamner par provision la société Restobar solution à lui payer, et à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux, par la remise des clefs une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamner par provision la société Restobar solution à lui payer la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner par provision la société Restobar solution aux entiers dépens ;
Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire à titre provisoire.
Par ordonnance réputée contradictoire du 4 juillet 2025, la société Restobar solution n'ayant pas comparu, le juge des référés a :
Constaté la résiliation du bail au 06 décembre 2024 ;
Ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la société Restobar solution et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] ;
Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamné la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme provisionnelle de 18 929,13 euros (loyers, indemnités d'occupation, mois de décembre 2024 inclus) ;
Condamné la société Restobar solution au paiement provisionnel d'une indemnité trimestrielle d'occupation à compter du mois de janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
Condamné la société Restobar solution aux dépens ;
Condamné la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.
Par déclaration du 5 août 2025, la société Restobar solution a relevé appel de cette décision.
Par ses dernières conclusions d'appel remises au greffe et notifiées par voie électronique le 19 mars 2026, au visa des articles 699, 700 et 835 du code de procédure civile, elle demande à la cour de :
dire qu'elle est recevable et bien fondée en son appel ;
en conséquence,
infirmer l'ordonnance de référé du 04 juillet 2025 en son intégralité, en ce qu'elle a :
constaté la résiliation du bail au 06 décembre 2024 ;
ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la société Restobar solution et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] ;
dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme provisionnelle de 18 929,13 euros (loyers, indemnités d'occupation, mois de décembre 2024 inclus) ;
condamné la société Restobar solution au paiement provisionnel d'une indemnité trimestrielle d'occupation à compter du mois de janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
condamné la société Restobar solution aux dépens ;
condamné la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
et statuant à nouveau,
à titre principal,
juger qu'elle est recevable et bien fondée en ses demandes ;
juger que la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire au bail et les demandes indemnitaires subséquentes se heurtent à des contestations sérieuses ;
en conséquence,
débouter la société Saint Just de l'ensemble de ses prétentions ;
à titre reconventionnel,
ordonner sa réintégration immédiate dans les locaux ;
condamner par provision la société Saint Just à lui payer la somme de 10 394,40 euros TTC ;
dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'articles 1342-2 du code civil ;
à titre infiniment subsidiaire,
l'autoriser à s'acquitter des sommes dues suivant vingt-quatre mensualités ;
en tout état de cause,
condamner la société Saint Just à lui payer la somme de 6 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Saint Just aux entiers dépens, qui comprendront notamment les dépens de première instance et d'appel.
Elle fait valoir que l'indisponibilité prolongée de l'alimentation triphasée, élément nécessaire à l'activité de fabrication et d'usinage stipulée révèle une inaptitude des lieux à l'usage convenu et caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; que compte tenu de la destination des lieux, la bailleresse ne pouvait ignorer que le courant triphasé était requis. Elle souligne qu'il lui était impossible de déceler le vice lors des visites préalables de signature. Elle expose qu'en opposant l'exception d'inexécution, elle est parfaitement fondée à voir geler le paiement des loyers pendant la période où l'exploitation était impossible (d'avril à décembre 2024).
Elle estime qu'il existe un défaut d'information et que s'agissant de baux commerciaux, la dissimulation ou la sous-information sur des contraintes juridiques ou dolosives doit être qualifiée de dol.
A titre reconventionnel, elle soutient qu'en raison du défaut structurel de desserte, elle a dû engager des dépenses dont elle sollicite le remboursement ; qu'elle a dû, dans l'urgence palier l'incurie du bailleur ; qu'il s'agissait d'une remise en état minimale.
A titre infiniment subsidiaire, elle souligne que la suspension des effets de la clause résolutoire devait lui permettre de maintenir son bail et de poursuivre l'exploitation des locaux, mais que son expulsion rend cette demande caduque.
Par ses dernières conclusions d'intimée remises au greffe et notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, au visa des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce et 1343-5 du code civil, la société Saint Just demande à la cour de :
la recevoir en ses présentes écritures ;
débouter la société Restobar solution de l'intégralité de ses prétentions ;
confirmer l'ordonnance de référé prononcée le 4 juillet 2025 par le président du tribunal judiciaire de Bobigny en toutes ses dispositions ;
y ajoutant,
condamner la société Restobar solution à lui payer la somme de 37 613,13 euros au titre des loyers et indemnités dues arrêté au 20 octobre 2025 quittancement d'octobre 2025 du 4e trimestre 2025 inclus ;
condamner la société Restobar solution à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Restobar solution aux entiers dépens d'appel.
Elle fait valoir que le contrat de bail ne mentionne aucune obligation pour le bailleur d'installer une alimentation électrique particulière ; qu'il appartenait au preneur de prendre attache avec un fournisseur d'électricité à cette fin. Elle relève qu'il n'est justifié d'aucune mise en demeure.
Elle soutient qu'il appartenait à l'appelante de faire visiter au préalable les lieux à tout technicien dont elle jugeait la présence nécessaire.
Elle allègue que s'agissant des frais allégués, le bail ne lui imposait pas de mettre à disposition un local bénéficiant d'une alimentation triphasée ; qu'il a été fait appel à ces intervenants sans mise en demeure préalable.
Elle sollicite le rejet des demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de la demande de délai, invoquant l'importance de la dette, des mauvais choix financiers de l'appelante et sa volonté de dissimuler sa comptabilité.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2026.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
SUR CE, LA COUR
L'expulsion de la société Restobar Solution est intervenue le 4 décembre 2025 pendant le cours de la présente instance. L'appelante expose, sans être contredite par le bailleur, que ce dernier l'a autorisée à réintégrer les lieux, le 18 décembre 2025 mais qu'à cette occasion, elle a constaté que le rideau métallique avait été forcé et son matériel volé et qu'elle a finalement été de nouveau expulsée.
Aux termes de ses dernières conclusions, elle ne forme pas de demande de suspension des effets de la clause résolutoire mais une demande de réintégration.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire, ses conséquences et l'arriéré locatif
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Par acte en date du 5 novembre 2024, la société Saint Just a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 12 456 euros en principal, représentant l'arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024.
Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la locataire invoque une exception d'inexécution liée au défaut de délivrance conforme. Elle soutient que le local est loué à usage de « fabrication, menuiserie, ferronnerie (') » (article 3 du bail) ce qui requérait une installation électrique triphasée, laquelle était impossible à installer sans travaux lourds. Elle fait état d'une impossibilité d'exploiter les lieux entre avril et décembre 2024.
Elle invoque par ailleurs une résistance dolosive et un défaut d'information à ce titre.
L'exception d'inexécution du preneur n'est permise que s'il se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux (Cass., 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n°16-27.246), ou si ceux-ci ne peuvent être utilisés « conformément à la destination du bail » ou « conformément à leur destination contractuelle » (Cass., 3e Civ., 27 février 2020, pourvoi n°18-20.865). S'il n'y a pas impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le preneur ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution (Cass., 3e Civ., 7 juillet 2016, pourvoi n°15-16.097 ; Cass., 3e Civ., 8 avril 2021, pourvoi n°19-19.092).
En l'espèce, la société Restobar solution fait valoir que lorsqu'elle a été informée de la difficulté tenant à l'absence de courant triphasé et des travaux lourds rendus nécessaires, elle s'est rapprochée de son bailleur qui ne serait pas intervenu puis elle expose avoir initié elle-même les démarches auprès d'Enedis.
Aucune pièce ne justifie d'une quelconque demande expresse de travaux formulée auprès de la société Saint Just. Si l'absence de paiement est justifiée, comme elle l'allègue, par l'absence d'une installation électrique nécessaire à l'exploitation des lieux, la société Restobar solution n'explique pas pourquoi des versements au titre des loyers sont intervenus pendant la période litigieuse (en avril et en juin 2024). Il n'est pas crédible que, sans pouvoir exploiter les locaux de son entrée dans les lieux en avril 2024 et jusqu'en décembre 2024, elle se soit ainsi acquittée de certains loyers, sans aucune contrepartie.
De la même manière, l'absence d'une information qu'elle estime déterminante sur l'équipement des lieux requérait une mise en demeure du bailleur à ce titre puisque selon elle, il l'empêchait d'exploiter les lieux. L'existence d'une résistance abusive n'apparaît pas davantage caractérisée, pas plus que d'une inertie fautive du bailleur qu'aucune pièce ne vient justifier. Il n'est pas démontré que les pièces relatives aux travaux électriques aient été adressées au bailleur avant la présente instance.
La mise en demeure immédiate du bailleur était d'autant plus nécessaire que le contrat de bail prévoyait que le preneur déclare prendre les lieux dans l'état où il se trouve « pour les avoir vus et visités antérieurement à la signature » du bail, qu'il reconnaît que les locaux « lui permettent l'exercice de l'activité autorisée en vertu du présent bail », de sorte que l'installation litigieuse nécessitait un débat technique.
Il n'est pas davantage justifié, à la suite de la délivrance du commandement de payer, de ce que le preneur ait entendu se prévaloir de l'exception d'inexécution par un courrier en ce sens.
Il sera relevé par ailleurs que le loyer annuel est de 28 500 euros HT. Or, aux termes d'un décompte arrêté au 20 octobre 2025, l'arriéré locatif est de 37 613,13 euros soit plus d'un an de loyers alors même que selon les allégations du locataire, l'impossibilité d'exploiter les locaux aurait duré 8 mois. Ainsi aucun paiement n'est intervenu entre juillet et octobre 2025. Dès lors, le lien de causalité entre l'arriéré locatif et l'absence d'exploitation fait défaut.
La société Restobar solution ne verse pas non pas de pièces comptables qui permettraient d'étayer ses allégations, en démontrant notamment l'absence de chiffre d'affaires pour la période considérée et le préjudice de jouissance qui en aurait résulté.
Dès lors, elle ne démontre pas l'existence de contestations sérieuses de nature à faire échec aux effets de la clause résolutoire.
La décision sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 6 décembre 2025, avec toutes conséquences de droit.
Ainsi qu'il a été relevé précédemment, la société Saint Just produit un décompte arrêté au 20 octobre 2025 qui établit un arriéré locatif, non sérieusement contestable en l'absence de preuve de règlements qui n'auraient pas été pris en compte, à un montant de 37 613,13 euros, échéance d'octobre 2025 incluse.
La société Restobar solution sera condamnée à payer à titre provisionnel cette somme, la cour infirmant la première décision s'agissant du quantum de l'arriéré.
Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La société Restobar solution sollicite à titre subsidiaire de pouvoir s'acquitter des sommes dues en 24 mensualités.
Cependant, elle ne justifie pas de sa situation financière de sorte que ses capacités à s'acquitter d'une dette qui a plus que doublé depuis la première instance n'est pas démontrée.
Elle sera déboutée de sa demande de délais.
Sur la demande de réintégration
La première décision étant confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion, la demande de réintégration ne peut qu'être rejetée.
Sur la demande de remboursement des frais exposés
La société Restobar Solution sollicite la condamnation par provision du bailleur à payer les sommes suivantes :
518,40 euros TTC au titre du coût de raccordement ;
2 676 euros TTC au titre de la facture de mise en conformité de l'atelier après passage en triphasé ;
7 200 euros TTC au titre des honoraires de M. [M] au titre de la prestation de suivi administratif Enedis et suivi des partenaires pour le passage d'un compteur triphasé.
Ces différents frais, dont l'appelante expose qu'il serait à la charge du bailleur, ont été exposés sans que ce dernier en ait préalablement avisé et qu'il puisse en discuter le principe comme le quantum, dès lors sérieusement contestable. Il n'est pas justifié d'une quelconque mise en demeure du bailleur, comme relevé précédemment, aux fins de lui enjoindre de procéder aux travaux en question et dès lors d'une inertie fautive du bailleur. Il n'est pas même démontré que ces factures aient été adressées au bailleur avant la présente instance.
Dès lors, cette demande provisionnelle en remboursement se heurte à une contestation sérieuse au sens de l'article 835 du code de procédure civile qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher.
Il n'y a pas lieu à référé.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante, la société Restobar solution sera condamnée aux dépens de la présente instance ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme la décision entreprise sauf en ce qui concerne la condamnation provisionnelle au titre de l'arriéré locatif ;
Statuant de nouveau de ce chef et y ajoutant,
Condamne la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme de 37 613,13 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation dues au 20 octobre 2025, échéance d'octobre 2025 incluse ;
Rejette la demande de délais ;
Rejette la demande de réintégration ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remboursement de frais ;
Condamne la société Restobar solution à payer à la société Saint Just la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Restobar solution aux dépens d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE