CA Colmar, ch. 2 a, 29 mai 2026, n° 24/04079
COLMAR
Arrêt
Autre
MINUTE N° 290/2026
Copie exécutoire
aux avocats
Le 29/05/2026
La greffière
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 29 MAI 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/04079 - N° Portalis DBVW-V-B7I-INGY
Décision déférée à la cour : 18 Octobre 2024 par le tribunal judiciaire COLMAR
APPELANTE :
La S.C.I. [A], prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 1]
représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la cour, postulant, et Me Lionel VEST, avocat au barreau de Strasbourg, plaidant
INTIMÉ :
Monsieur [E] [K]
demeurant [Adresse 2] à [Localité 2]
assigné le 27 février 2025 à étude, n'ayant pas constitué avocat
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, et Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère, chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère
Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX
ARRÊT rendu par défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI [A] a été créée en 1991 par M. [E] [K] et son épouse Mme [V] [R]. Le capital de la société était initialement réparti entre M. [E] [K] (1/3), Mme [V] [R] (1/3) ainsi que leurs deux filles, Mme [A] [K] (1/6) et Mme [F] [K] (1/6).
Suite au décès d'[V] [R] en 2000 et à une donation partage passée devant notaire en 2006, la répartition du capital a été modifiée.
A ce jour, la SCI comprend trois associés et les 90 parts sociales sont réparties de la manière suivante :
- Mme [A] [K], épouse [D] : 89 parts en nue-propriété soit 98,89 % et 51,50 parts en usufruit soit 57,22 %
- Mme [F] [K] : 1 part en pleine propriété soit 1,11 %
- M. [E] [K] : 37,50 parts en usufruit soit 41,67 %
La société est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], qui comprenait trois appartements. L'appartement situé au rez-de-chaussée était occupé par M. [E] [K] et sa seconde épouse, jusqu'à son départ à l'été 2022. L'appartement est inoccupé depuis.
Les deux autres appartements ont été vendus courant 2021.
M. [E] [K] était gérant de la SCI [A] de sa création en 1991, jusqu'au 15 novembre 2017, date à laquelle l'assemblée générale a désigné Mme [A] [K] en cette qualité.
Faisant grief à M. [E] [K] de ne payer aucun loyer ni indemnité d'occupation pour l'appartement appartenant à la SCI [A] qu'il occupait avec sa seconde épouse depuis 2004, contrairement à ce qu'il avait toujours affirmé, et d'avoir détourné à son profit la totalité des bénéfices devant revenir aux autres associés, la SCI [A] a fait assigner M. [E] [K] devant le tribunal judiciaire de Colmar par exploit délivré le 13 décembre 2018.
Selon jugement contradictoire rendu le 18 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Colmar a :
- déclaré irrecevables les prétentions de la SCI [A] concernant la période antérieure au 13 décembre 2013 et recevables toutes les autres prétentions,
- débouté la partie demanderesse de ses prétentions principales et accessoires au titre de l'occupation sans droit ni titre et celles visant la valorisation d'une contre-partie de la mise à disposition de l'habitation, celles encore en répétition de l'indu ainsi qu'au titre de la faute de gestion, telles que formées à l'encontre de M. [K],
- débouté ce dernier de ses demandes reconventionnelles en restitution de l'indu ainsi qu'au titre de son préjudice moral,
- dit n'y avoir lieu à l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la partie demanderesse aux dépens.
Rappelant le délai de prescription quinquennal, courant à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, le tribunal a relevé que :
- l'emménagement de M. [K] dans l'un des appartements de l'immeuble appartenant à la SCI n'a pu être effectué qu'au vu et au su de tous les associés,
- la SCI [A], à travers tous ses membres, était donc suffisamment informée des modalités d'occupation de son immeuble alors qu'au moment de la révision statutaire Mme [A] [K] et Mme [F] [K] étaient en capacité de recevoir et de s'enquérir de la consistance des biens sociaux,
- le déménagement de M. [K] est antérieur à la donation partage et à la nouvelle répartition des parts sociales, à l'issue desquelles il conservait sur les parts sociales un usufruit en rapport avec la consistance du bien occupé et avec le principe de gérance rémunérée,
- tout membre associé pouvait dès 2006 solliciter des renseignements sur la situation financière de la société.
Le tribunal a en outre retenu que les circonstances et la chronologie ayant conduit au remaniement de la SCI caractérisaient le prêt à usage, qui expliquait qu'il était légitime que M. [E] [K] occupe gratuitement l'appartement, rejetant ainsi les prétentions au titre de l'occupation sans droit ni titre ainsi que celles visant à la valorisation d'une contrepartie de la mise à disposition de l'habitation.
Sur la demande relative au remboursement du compte courant d'associé débiteur, le tribunal a relevé que :
- le compte ouvert au crédit agricole avait toujours été créditeur,
- les prélèvements n'apparaissaient pas indus par leurs montants ou par leur objet,
- la SCI [A] renversait la charge de la preuve et procédait par extrapolations et simples affirmations.
Enfin, le tribunal a écarté la faute de gérance en soulignant qu'à l'exception d'une demande peu de temps avant le changement de gérant, il n'était pas justifié d'une demande de convocation d'assemblée générale par écrit.
Le 8 novembre 2024, la SCI [A] a interjeté appel de ce jugement par voie électronique en toutes ses dispositions.
La déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées à M. [E] [K] par acte de commissaire de justice délivré à étude le 27 février 2025, sans qu'il ne constitue avocat à hauteur de cour.
Par ordonnance du 2 décembre 2025, le président de chambre, chargé de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l'affaire à l'audience du 20 mars 2025.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 février 2025, la SCI [A] demande à la cour de :
- déclarer l'appel recevable et bien fondé,
- infirmer partiellement le jugement rendu le 18 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Colmar, en ce qu'il a :
- déclaré irrecevables les prétentions de la SCI [A], partie demanderesse, qui concernent la période antérieure au 13 décembre 2013,
- débouté la partie demanderesse de ses prétentions principales et accessoires au titre de l'occupation sans droit ni titre et celles visant à la valorisation d'une contrepartie de la mise à disposition de l'habitation, celles encore en répétition de l'indu ainsi qu'au titre de la faute de gestion, telles que formées à l'encontre de M. [E] [K],
- dit n'y avoir lieu à l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la partie demanderesse aux dépens,
Et statuant à nouveau dans cette limite,
- déclarer les demandes de la SCI [A] recevables et bien fondées,
- condamner M. [E] [K] à verser à la SCI [A] la somme de 334 500 euros, subsidiairement 111 500 euros, au titre de l'occupation de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sur la période du 1er janvier 2004 jusqu'à sa sortie le 31 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2018, date de la première mise en demeure,
- condamner M. [E] [K] à verser à la SCI [A] la somme de 131 621,74 euros au titre du remboursement de son compte courant d'associé débiteur, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2018, date de la mise en demeure,
- condamner M. [E] [K] à verser à la SCI [A] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des fautes de gestion commises par ce dernier,
- condamner M. [E] [K] à verser à la SCI [A] la somme de 4 000 euros au titre de la procédure de première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [E] [K] aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- débouter M. [E] [K] de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- condamner M. [E] [K] à verser à la SCI [A] la somme de 4 000 euros au titre de la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [E] [K] aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.
La SCI [A] fait valoir que M. [E] [K] et sa seconde épouse étaient occupants sans droit ni titre de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble lui appartenant ; qu'il a quitté les lieux en juillet 2022 ; qu'il reste redevable d'une indemnité d'occupation pour la période antérieure à son départ.
La SCI [A] soutient que sa demande en paiement de l'indemnité d'occupation n'est pas prescrite ; que le point de départ de la prescription ne peut être fixé antérieurement au 15 juillet 2017, date à laquelle Mme [A] [K] a repris la gérance et a découvert l'absence de paiement de tout loyer depuis des années ; que les associés de la SCI n'avaient pas connaissance de cette situation avant le changement de gérant dès lors que M. [E] [K] leur avait indiqué verser un loyer qui s'accumulait selon lui sur le compte de la SCI ; que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la dimension familiale de la SCI ne justifiait pas l'absence d'assemblées générales ; qu'il ne saurait en outre être fait grief aux autres associées de ne pas s'être inquiétées de la situation ; qu'enfin la circonstance que M. [E] [K] ait financé partiellement l'acquisition de l'immeuble n'a aucune incidence sur la présente procédure.
Elle fait valoir que la qualité d'usufruitier des parts de la SCI ou l'ancien statut de gérant de M. [E] [K] ne le dispensait pas du versement d'un loyer mensuel ; que la valeur locative de l'appartement a été évaluée dans le cadre d'une expertise à 1 500 euros ; que M. [E] [K] est par conséquent tenu au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 2004 au 31 juillet 2022, constituant le préjudice qu'elle a subi, résultant de l'impossibilité de louer ce bien durant cette période, entraînant un manque à gagner considérable.
Contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, la SCI [A] soutient que le caractère familial de la SCI ne justifie pas une occupation gratuite de l'appartement sous la forme d'un prêt à usage, d'autant plus que M. [E] [K] vivait alors avec sa seconde épouse, avec laquelle les autres associées de la SCI n'ont aucun lien familial ; qu'aucun accord n'était intervenu sur l'absence de paiement d'un loyer ; que la situation financière de M. [E] [K] et de son épouse ne s'opposait pas à ce qu'ils se relogent à titre onéreux après la vente de la maison familiale ; que le commodat ne peut reposer sur une simple présomption ; qu'en outre s'agissant d'une SCI la mise à disposition gratuite de l'appartement aurait dû faire l'objet d'une décision de l'assemblée générale.
La SCI [A] fait valoir que le contrat de bail en date du 1er novembre 2017 et déposé chez un notaire le 16 novembre 2017 a été manifestement antidaté et est irrégulier dès lors qu'il a été signé par M. [E] [K] alors qu'il venait d'être démis de ses fonctions et ne pouvait plus engager la SCI ; qu'aucun bail n'a été signé avant le 5 décembre 2017 ; que le montant du loyer est très largement inférieur au montant fixé par l'expertise ; qu'un tel montant n'est pas justifié par l'histoire de la SCI tel que l'a retenu le premier juge ; qu'à titre subsidiaire, il est sollicité la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 500 euros que M. [E] [K] reconnaît ainsi lui-même devoir.
En outre, la SCI [A] prétend que M. [E] [K] est tenu au remboursement des sommes indûment prélevées sur le compte bancaire ; que cette demande n'est pas prescrite pour la période antérieure au 13 décembre 2013 ; qu'un compte courant d'associé est une dette sans échéance et que le point de départ de la prescription est le jour où le remboursement est demandé pour la première fois ; qu'elle a demandé le remboursement du compte courant d'associé le 16 septembre 2018 pour la première fois ; qu'elle ne pouvait agir auparavant, étant dans l'ignorance du détournement des fonds par M. [E] [K] ; que subsidiairement le délai de prescription ne peut que courir à compter de la révélation des faits permettant d'exercer un droit.
Elle souligne que M. [E] [K] a procédé à de très nombreux retraits de sommes d'argents sur le compte bancaire, sans motif légitime alors qu'il était gérant ; que M. [E] [K] a maintenu ses associées dans l'ignorance de la gestion de la société ; qu'il n'est pas démontré que les fonds prélevés auraient été employés pour les besoins de la SCI ; que l'expert comptable mandaté par la nouvelle gérante a identifié un détournement de 131 621,74 euros, reporté dans les comptes annuels de 2018 approuvés comme un compte courant d'associé débiteur dont M. [E] [K] est redevable.
La SCI [A] invoque enfin les fautes de gestion commises par M. [E] [K], lequel n'a jamais convoqué d'assemblée générale ni soumis les comptes annuels à l'approbation des associés. Elle relève que les bénéfices déclarés à l'administration fiscale étaient totalement fantaisistes et n'ont jamais été reversés aux associés ; qu'un risque de redressement fiscal pèse sur les associés ; que M. [E] [K] ne pouvait ignorer les règles applicables dès lors qu'il gère plusieurs SCI et a été PDG d'une société anonyme pendant plusieurs années ; que ces éléments justifient que M. [E] [K] soit condamné à l'indemniser à hauteur de 10 000 euros au titre du préjudice subi.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux dernières conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.
MOTIFS
Sur la recevabilité des demandes
Il résulte de l'article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
La question de la prescription de l'action de la SCI [A] doit s'apprécier par rapport à la date à laquelle celle-ci a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant de l'exercer et non par rapport à la date à laquelle les associés étaient susceptibles d'en avoir connaissance.
Il est constant que durant sa gérance, M. [K] n'a pas rendu compte de sa gestion et n'a pas convoqué d'assemblées générales, de sorte que l'absence de paiement de toute somme au titre de son occupation de l'immeuble de la SCI, ses prélèvements indus sur le compte de celle-ci et ses fautes de gestion n'ont été mis en évidence qu'après le changement de gérant intervenu lors de l'assemblée générale du 15 novembre 2017. Ce n'est donc qu'à partir de cette date que la SCI [A] a été en mesure d'agir à l'encontre de M. [K] en réparation du préjudice résultant des faits commis alors qu'il était gérant.
Dans ces conditions, la présente procédure ayant été introduite le 13 décembre 2018, les demandes présentées par la SCI [A] portant sur la période antérieure au 13 décembre 2013 ne sont pas prescrites et seront déclarées recevables, le jugement étant infirmé de ce chef.
Sur la demande au titre de l'occupation de l'appartement
Il est constant que M. [E] [K] a occupé, avec son épouse, l'appartement situé au rez-de- chaussée de l'immeuble situé [Adresse 1] à Sélestat et appartenant à la SCI [A], sans assumer le paiement d'un loyer.
S'agissant de la période concernée, la SCI [A] se réfère dans sa demande à la période du 1er janvier 2004 au 31 juillet 2022. Le jugement entrepris évoque une occupation à compter de juillet 2004, reconnue par M. [K]. En l'absence d'autre élément probant, il convient de retenir une occupation à compter du mois de juillet 2004 et jusqu'au mois de juillet 2022.
Lorsque les statuts d'une société civile immobilière ne mentionnent pas expressément dans l'objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l'assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts (Cass. 3ème civ., 2 mai 2024, n°22.24.504).
En l'espèce, les statuts de la SCI ne prévoyaient pas une telle possibilité et il n'est pas justifié d'une autorisation de l'assemblée générale des associés quant à une mise à disposition gratuite de l'appartement du rez-de chaussée au profit de M. [E] [K] et de son épouse.
En outre, il est également produit un contrat de bail établi le 1er novembre 2017 entre la SCI [A] d'une part et M. [E] [K] et Mme [I] [K] d'autre part, portant sur l'appartement du rez-de-chaussée moyennant un loyer de 500 euros. Ce contrat de bail, signé alors que M. [K] était encore gérant de la SCI, et faisant suite à la demande de renseignements de Mme [A] [K] quant à la gestion de la SCI, constitue une reconnaissance de ce que M. [K] et son épouse étaient tenus au paiement d'un loyer et que l'occupation de cet appartement ne pouvait intervenir gratuitement.
L'existence d'un prêt à usage ne peut donc être retenue, en l'absence de tout élément probant en ce sens, d'autant plus qu'il n'est pas contesté que l'appartement a également été occupé par la seconde épouse de M. [E] [K], laquelle est étrangère à la SCI.
La valeur locative mensuelle de cet appartement a été évaluée en 2009 à 1500 euros, selon le rapport d'expertise établi par M. [U], à la demande de la SCI [A] alors que M. [K] en était le gérant. Il est établi par les baux d'habitation produits que les loyers des deux autres appartements de l'immeuble ont été fixés conformément à cette expertise. Il apparaît par conséquent justifié de fixer à 1 500 euros par mois l'indemnité d'occupation due par M. [K] pour l'appartement du rez-de-chaussée.
La SCI [A] est donc fondée à obtenir le paiement de la somme de 1 500 euros par mois, au titre de l'occupation de l'appartement par M. [E] [K] de juillet 2004 à juillet 2022, soit un montant total de 324 000 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 180 000 euros à compter du 29 septembre 2018, date de réception de la lettre de mise en demeure et à compter du présent arrêt pour le surplus, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.
Sur la demande au titre des sommes prélevées sur le compte de la SCI [A]
La SCI [A] sollicite la condamnation de M. [K] à lui verser la somme de 131 621,74 euros au titre du remboursement de son compte courant d'associé débiteur. Ce montant correspond aux sommes que la SCI [A] considère que M. [K] a indûment prélevées sur le compte de la SCI alors qu'il en était le gérant et qui ont été inscrites au débit de son compte courant d'associé. La demande s'analyse par conséquent en une demande de remboursement des sommes indûment prélevées.
L'examen des relevés du compte bancaire de la SCI [A] met en évidence des opérations débitrices intitulées notamment 'virement A DAV [E] [K]', 'virement AG M. [E] [K]', 'retrait Selestat', 'retrait auto Selestat' portant sur des montants compris entre 100 et 5 000 euros, représentant une somme de 105 877,10 euros, et ce entre le 16 mars 2009 et le 13 septembre 2017.
En l'absence de reddition des comptes et de tout justificatif relatif à ces opérations bancaires réalisées au profit de M. [E] [K], alors qu'il occupait les fonctions de gérant de la SCI [A] et était seul titulaire d'un accès à son compte bancaire, il n'est pas établi qu'elles aient été effectuées dans l'intérêt de la SCI [A].
La SCI [A] ne justifie toutefois pas de sommes indûment perçues par M. [K] au-delà de ce montant pour atteindre un montant total de 131 621,74 euros, inscrit au débit du compte courant d'associé de M. [K] dans le cadre de l'exercice 2018, sans que le détail de cette somme soit précisé.
Il sera par conséquent fait droit à la demande dans la limite de 105 877,10 euros, somme au paiement de laquelle est condamné M. [K], avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2018, date de réception de la lettre de mise en demeure, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.
Sur la demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des fautes de gestion
En application de l'article 1850 du code civil, « Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion ».
Il résulte en outre de l'article 1856 que « Les gérants doivent, au moins une fois dans l'année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société au cours de l'année ou de l'exercice écoulé comportant l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues ».
Le caractère familial de la société et l'absence de demande de rapport émanant des associés n'exonéraient pas le gérant de l'obligation de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois dans l'année.
En l'espèce, en ne rendant pas compte annuellement de sa gestion aux associés de la SCI [A], en ne convoquant pas d'assemblée générale, en prélevant des sommes non justifiées sur le compte de la SCI, ainsi qu'en occupant gratuitement un bien immobilier appartenant à la SCI sans autorisation, M. [K] a commis des fautes dans sa gestion de nature à engager sa responsabilité.
Toutefois, la SCI [A] échoue à caractériser un préjudice distinct de celui déjà réparé par l'indemnisation résultant de l'occupation de l'appartement ainsi que des sommes injustement prélevées sur son compte bancaire.
Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI [A] au titre des fautes de gestion commises par son gérant.
Sur les dépens et les frais de procédure
Le jugement entrepris étant infirmé en ses dispositions principales, il le sera également s'agissant de ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
M. [K], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la SCI [A] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement, par arrêt par défaut mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
INFIRME, dans les limites de l'appel, le jugement rendu le 18 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Colmar, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour faute de gestion,
LE CONFIRME de ce seul chef,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
DÉCLARE recevables les prétentions de la SCI [A] concernant la période antérieure au 13 décembre 2013,
CONDAMNE M. [E] [K] à payer à la SCI [A] la somme de 324 000 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 180 000 euros à compter du 29 septembre 2018 et à compter du présent arrêt sur le surplus,
CONDAMNE M. [E] [K] à payer à la SCI [A] la somme de 105 877,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2018,
CONDAMNE M. [E] [K] aux dépens de première instance et d'appel,
CONDAMNE M. [E] [K] à payer à la SCI [A] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance et d'appel.
La greffière, Le président,
Copie exécutoire
aux avocats
Le 29/05/2026
La greffière
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 29 MAI 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/04079 - N° Portalis DBVW-V-B7I-INGY
Décision déférée à la cour : 18 Octobre 2024 par le tribunal judiciaire COLMAR
APPELANTE :
La S.C.I. [A], prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 1]
représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la cour, postulant, et Me Lionel VEST, avocat au barreau de Strasbourg, plaidant
INTIMÉ :
Monsieur [E] [K]
demeurant [Adresse 2] à [Localité 2]
assigné le 27 février 2025 à étude, n'ayant pas constitué avocat
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, et Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère, chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre
Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère
Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX
ARRÊT rendu par défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI [A] a été créée en 1991 par M. [E] [K] et son épouse Mme [V] [R]. Le capital de la société était initialement réparti entre M. [E] [K] (1/3), Mme [V] [R] (1/3) ainsi que leurs deux filles, Mme [A] [K] (1/6) et Mme [F] [K] (1/6).
Suite au décès d'[V] [R] en 2000 et à une donation partage passée devant notaire en 2006, la répartition du capital a été modifiée.
A ce jour, la SCI comprend trois associés et les 90 parts sociales sont réparties de la manière suivante :
- Mme [A] [K], épouse [D] : 89 parts en nue-propriété soit 98,89 % et 51,50 parts en usufruit soit 57,22 %
- Mme [F] [K] : 1 part en pleine propriété soit 1,11 %
- M. [E] [K] : 37,50 parts en usufruit soit 41,67 %
La société est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], qui comprenait trois appartements. L'appartement situé au rez-de-chaussée était occupé par M. [E] [K] et sa seconde épouse, jusqu'à son départ à l'été 2022. L'appartement est inoccupé depuis.
Les deux autres appartements ont été vendus courant 2021.
M. [E] [K] était gérant de la SCI [A] de sa création en 1991, jusqu'au 15 novembre 2017, date à laquelle l'assemblée générale a désigné Mme [A] [K] en cette qualité.
Faisant grief à M. [E] [K] de ne payer aucun loyer ni indemnité d'occupation pour l'appartement appartenant à la SCI [A] qu'il occupait avec sa seconde épouse depuis 2004, contrairement à ce qu'il avait toujours affirmé, et d'avoir détourné à son profit la totalité des bénéfices devant revenir aux autres associés, la SCI [A] a fait assigner M. [E] [K] devant le tribunal judiciaire de Colmar par exploit délivré le 13 décembre 2018.
Selon jugement contradictoire rendu le 18 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Colmar a :
- déclaré irrecevables les prétentions de la SCI [A] concernant la période antérieure au 13 décembre 2013 et recevables toutes les autres prétentions,
- débouté la partie demanderesse de ses prétentions principales et accessoires au titre de l'occupation sans droit ni titre et celles visant la valorisation d'une contre-partie de la mise à disposition de l'habitation, celles encore en répétition de l'indu ainsi qu'au titre de la faute de gestion, telles que formées à l'encontre de M. [K],
- débouté ce dernier de ses demandes reconventionnelles en restitution de l'indu ainsi qu'au titre de son préjudice moral,
- dit n'y avoir lieu à l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la partie demanderesse aux dépens.
Rappelant le délai de prescription quinquennal, courant à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, le tribunal a relevé que :
- l'emménagement de M. [K] dans l'un des appartements de l'immeuble appartenant à la SCI n'a pu être effectué qu'au vu et au su de tous les associés,
- la SCI [A], à travers tous ses membres, était donc suffisamment informée des modalités d'occupation de son immeuble alors qu'au moment de la révision statutaire Mme [A] [K] et Mme [F] [K] étaient en capacité de recevoir et de s'enquérir de la consistance des biens sociaux,
- le déménagement de M. [K] est antérieur à la donation partage et à la nouvelle répartition des parts sociales, à l'issue desquelles il conservait sur les parts sociales un usufruit en rapport avec la consistance du bien occupé et avec le principe de gérance rémunérée,
- tout membre associé pouvait dès 2006 solliciter des renseignements sur la situation financière de la société.
Le tribunal a en outre retenu que les circonstances et la chronologie ayant conduit au remaniement de la SCI caractérisaient le prêt à usage, qui expliquait qu'il était légitime que M. [E] [K] occupe gratuitement l'appartement, rejetant ainsi les prétentions au titre de l'occupation sans droit ni titre ainsi que celles visant à la valorisation d'une contrepartie de la mise à disposition de l'habitation.
Sur la demande relative au remboursement du compte courant d'associé débiteur, le tribunal a relevé que :
- le compte ouvert au crédit agricole avait toujours été créditeur,
- les prélèvements n'apparaissaient pas indus par leurs montants ou par leur objet,
- la SCI [A] renversait la charge de la preuve et procédait par extrapolations et simples affirmations.
Enfin, le tribunal a écarté la faute de gérance en soulignant qu'à l'exception d'une demande peu de temps avant le changement de gérant, il n'était pas justifié d'une demande de convocation d'assemblée générale par écrit.
Le 8 novembre 2024, la SCI [A] a interjeté appel de ce jugement par voie électronique en toutes ses dispositions.
La déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées à M. [E] [K] par acte de commissaire de justice délivré à étude le 27 février 2025, sans qu'il ne constitue avocat à hauteur de cour.
Par ordonnance du 2 décembre 2025, le président de chambre, chargé de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l'affaire à l'audience du 20 mars 2025.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 février 2025, la SCI [A] demande à la cour de :
- déclarer l'appel recevable et bien fondé,
- infirmer partiellement le jugement rendu le 18 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Colmar, en ce qu'il a :
- déclaré irrecevables les prétentions de la SCI [A], partie demanderesse, qui concernent la période antérieure au 13 décembre 2013,
- débouté la partie demanderesse de ses prétentions principales et accessoires au titre de l'occupation sans droit ni titre et celles visant à la valorisation d'une contrepartie de la mise à disposition de l'habitation, celles encore en répétition de l'indu ainsi qu'au titre de la faute de gestion, telles que formées à l'encontre de M. [E] [K],
- dit n'y avoir lieu à l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la partie demanderesse aux dépens,
Et statuant à nouveau dans cette limite,
- déclarer les demandes de la SCI [A] recevables et bien fondées,
- condamner M. [E] [K] à verser à la SCI [A] la somme de 334 500 euros, subsidiairement 111 500 euros, au titre de l'occupation de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sur la période du 1er janvier 2004 jusqu'à sa sortie le 31 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2018, date de la première mise en demeure,
- condamner M. [E] [K] à verser à la SCI [A] la somme de 131 621,74 euros au titre du remboursement de son compte courant d'associé débiteur, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2018, date de la mise en demeure,
- condamner M. [E] [K] à verser à la SCI [A] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des fautes de gestion commises par ce dernier,
- condamner M. [E] [K] à verser à la SCI [A] la somme de 4 000 euros au titre de la procédure de première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [E] [K] aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- débouter M. [E] [K] de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- condamner M. [E] [K] à verser à la SCI [A] la somme de 4 000 euros au titre de la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [E] [K] aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.
La SCI [A] fait valoir que M. [E] [K] et sa seconde épouse étaient occupants sans droit ni titre de l'appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble lui appartenant ; qu'il a quitté les lieux en juillet 2022 ; qu'il reste redevable d'une indemnité d'occupation pour la période antérieure à son départ.
La SCI [A] soutient que sa demande en paiement de l'indemnité d'occupation n'est pas prescrite ; que le point de départ de la prescription ne peut être fixé antérieurement au 15 juillet 2017, date à laquelle Mme [A] [K] a repris la gérance et a découvert l'absence de paiement de tout loyer depuis des années ; que les associés de la SCI n'avaient pas connaissance de cette situation avant le changement de gérant dès lors que M. [E] [K] leur avait indiqué verser un loyer qui s'accumulait selon lui sur le compte de la SCI ; que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la dimension familiale de la SCI ne justifiait pas l'absence d'assemblées générales ; qu'il ne saurait en outre être fait grief aux autres associées de ne pas s'être inquiétées de la situation ; qu'enfin la circonstance que M. [E] [K] ait financé partiellement l'acquisition de l'immeuble n'a aucune incidence sur la présente procédure.
Elle fait valoir que la qualité d'usufruitier des parts de la SCI ou l'ancien statut de gérant de M. [E] [K] ne le dispensait pas du versement d'un loyer mensuel ; que la valeur locative de l'appartement a été évaluée dans le cadre d'une expertise à 1 500 euros ; que M. [E] [K] est par conséquent tenu au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 2004 au 31 juillet 2022, constituant le préjudice qu'elle a subi, résultant de l'impossibilité de louer ce bien durant cette période, entraînant un manque à gagner considérable.
Contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, la SCI [A] soutient que le caractère familial de la SCI ne justifie pas une occupation gratuite de l'appartement sous la forme d'un prêt à usage, d'autant plus que M. [E] [K] vivait alors avec sa seconde épouse, avec laquelle les autres associées de la SCI n'ont aucun lien familial ; qu'aucun accord n'était intervenu sur l'absence de paiement d'un loyer ; que la situation financière de M. [E] [K] et de son épouse ne s'opposait pas à ce qu'ils se relogent à titre onéreux après la vente de la maison familiale ; que le commodat ne peut reposer sur une simple présomption ; qu'en outre s'agissant d'une SCI la mise à disposition gratuite de l'appartement aurait dû faire l'objet d'une décision de l'assemblée générale.
La SCI [A] fait valoir que le contrat de bail en date du 1er novembre 2017 et déposé chez un notaire le 16 novembre 2017 a été manifestement antidaté et est irrégulier dès lors qu'il a été signé par M. [E] [K] alors qu'il venait d'être démis de ses fonctions et ne pouvait plus engager la SCI ; qu'aucun bail n'a été signé avant le 5 décembre 2017 ; que le montant du loyer est très largement inférieur au montant fixé par l'expertise ; qu'un tel montant n'est pas justifié par l'histoire de la SCI tel que l'a retenu le premier juge ; qu'à titre subsidiaire, il est sollicité la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 500 euros que M. [E] [K] reconnaît ainsi lui-même devoir.
En outre, la SCI [A] prétend que M. [E] [K] est tenu au remboursement des sommes indûment prélevées sur le compte bancaire ; que cette demande n'est pas prescrite pour la période antérieure au 13 décembre 2013 ; qu'un compte courant d'associé est une dette sans échéance et que le point de départ de la prescription est le jour où le remboursement est demandé pour la première fois ; qu'elle a demandé le remboursement du compte courant d'associé le 16 septembre 2018 pour la première fois ; qu'elle ne pouvait agir auparavant, étant dans l'ignorance du détournement des fonds par M. [E] [K] ; que subsidiairement le délai de prescription ne peut que courir à compter de la révélation des faits permettant d'exercer un droit.
Elle souligne que M. [E] [K] a procédé à de très nombreux retraits de sommes d'argents sur le compte bancaire, sans motif légitime alors qu'il était gérant ; que M. [E] [K] a maintenu ses associées dans l'ignorance de la gestion de la société ; qu'il n'est pas démontré que les fonds prélevés auraient été employés pour les besoins de la SCI ; que l'expert comptable mandaté par la nouvelle gérante a identifié un détournement de 131 621,74 euros, reporté dans les comptes annuels de 2018 approuvés comme un compte courant d'associé débiteur dont M. [E] [K] est redevable.
La SCI [A] invoque enfin les fautes de gestion commises par M. [E] [K], lequel n'a jamais convoqué d'assemblée générale ni soumis les comptes annuels à l'approbation des associés. Elle relève que les bénéfices déclarés à l'administration fiscale étaient totalement fantaisistes et n'ont jamais été reversés aux associés ; qu'un risque de redressement fiscal pèse sur les associés ; que M. [E] [K] ne pouvait ignorer les règles applicables dès lors qu'il gère plusieurs SCI et a été PDG d'une société anonyme pendant plusieurs années ; que ces éléments justifient que M. [E] [K] soit condamné à l'indemniser à hauteur de 10 000 euros au titre du préjudice subi.
Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux dernières conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.
MOTIFS
Sur la recevabilité des demandes
Il résulte de l'article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
La question de la prescription de l'action de la SCI [A] doit s'apprécier par rapport à la date à laquelle celle-ci a eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant de l'exercer et non par rapport à la date à laquelle les associés étaient susceptibles d'en avoir connaissance.
Il est constant que durant sa gérance, M. [K] n'a pas rendu compte de sa gestion et n'a pas convoqué d'assemblées générales, de sorte que l'absence de paiement de toute somme au titre de son occupation de l'immeuble de la SCI, ses prélèvements indus sur le compte de celle-ci et ses fautes de gestion n'ont été mis en évidence qu'après le changement de gérant intervenu lors de l'assemblée générale du 15 novembre 2017. Ce n'est donc qu'à partir de cette date que la SCI [A] a été en mesure d'agir à l'encontre de M. [K] en réparation du préjudice résultant des faits commis alors qu'il était gérant.
Dans ces conditions, la présente procédure ayant été introduite le 13 décembre 2018, les demandes présentées par la SCI [A] portant sur la période antérieure au 13 décembre 2013 ne sont pas prescrites et seront déclarées recevables, le jugement étant infirmé de ce chef.
Sur la demande au titre de l'occupation de l'appartement
Il est constant que M. [E] [K] a occupé, avec son épouse, l'appartement situé au rez-de- chaussée de l'immeuble situé [Adresse 1] à Sélestat et appartenant à la SCI [A], sans assumer le paiement d'un loyer.
S'agissant de la période concernée, la SCI [A] se réfère dans sa demande à la période du 1er janvier 2004 au 31 juillet 2022. Le jugement entrepris évoque une occupation à compter de juillet 2004, reconnue par M. [K]. En l'absence d'autre élément probant, il convient de retenir une occupation à compter du mois de juillet 2004 et jusqu'au mois de juillet 2022.
Lorsque les statuts d'une société civile immobilière ne mentionnent pas expressément dans l'objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l'assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts (Cass. 3ème civ., 2 mai 2024, n°22.24.504).
En l'espèce, les statuts de la SCI ne prévoyaient pas une telle possibilité et il n'est pas justifié d'une autorisation de l'assemblée générale des associés quant à une mise à disposition gratuite de l'appartement du rez-de chaussée au profit de M. [E] [K] et de son épouse.
En outre, il est également produit un contrat de bail établi le 1er novembre 2017 entre la SCI [A] d'une part et M. [E] [K] et Mme [I] [K] d'autre part, portant sur l'appartement du rez-de-chaussée moyennant un loyer de 500 euros. Ce contrat de bail, signé alors que M. [K] était encore gérant de la SCI, et faisant suite à la demande de renseignements de Mme [A] [K] quant à la gestion de la SCI, constitue une reconnaissance de ce que M. [K] et son épouse étaient tenus au paiement d'un loyer et que l'occupation de cet appartement ne pouvait intervenir gratuitement.
L'existence d'un prêt à usage ne peut donc être retenue, en l'absence de tout élément probant en ce sens, d'autant plus qu'il n'est pas contesté que l'appartement a également été occupé par la seconde épouse de M. [E] [K], laquelle est étrangère à la SCI.
La valeur locative mensuelle de cet appartement a été évaluée en 2009 à 1500 euros, selon le rapport d'expertise établi par M. [U], à la demande de la SCI [A] alors que M. [K] en était le gérant. Il est établi par les baux d'habitation produits que les loyers des deux autres appartements de l'immeuble ont été fixés conformément à cette expertise. Il apparaît par conséquent justifié de fixer à 1 500 euros par mois l'indemnité d'occupation due par M. [K] pour l'appartement du rez-de-chaussée.
La SCI [A] est donc fondée à obtenir le paiement de la somme de 1 500 euros par mois, au titre de l'occupation de l'appartement par M. [E] [K] de juillet 2004 à juillet 2022, soit un montant total de 324 000 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 180 000 euros à compter du 29 septembre 2018, date de réception de la lettre de mise en demeure et à compter du présent arrêt pour le surplus, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.
Sur la demande au titre des sommes prélevées sur le compte de la SCI [A]
La SCI [A] sollicite la condamnation de M. [K] à lui verser la somme de 131 621,74 euros au titre du remboursement de son compte courant d'associé débiteur. Ce montant correspond aux sommes que la SCI [A] considère que M. [K] a indûment prélevées sur le compte de la SCI alors qu'il en était le gérant et qui ont été inscrites au débit de son compte courant d'associé. La demande s'analyse par conséquent en une demande de remboursement des sommes indûment prélevées.
L'examen des relevés du compte bancaire de la SCI [A] met en évidence des opérations débitrices intitulées notamment 'virement A DAV [E] [K]', 'virement AG M. [E] [K]', 'retrait Selestat', 'retrait auto Selestat' portant sur des montants compris entre 100 et 5 000 euros, représentant une somme de 105 877,10 euros, et ce entre le 16 mars 2009 et le 13 septembre 2017.
En l'absence de reddition des comptes et de tout justificatif relatif à ces opérations bancaires réalisées au profit de M. [E] [K], alors qu'il occupait les fonctions de gérant de la SCI [A] et était seul titulaire d'un accès à son compte bancaire, il n'est pas établi qu'elles aient été effectuées dans l'intérêt de la SCI [A].
La SCI [A] ne justifie toutefois pas de sommes indûment perçues par M. [K] au-delà de ce montant pour atteindre un montant total de 131 621,74 euros, inscrit au débit du compte courant d'associé de M. [K] dans le cadre de l'exercice 2018, sans que le détail de cette somme soit précisé.
Il sera par conséquent fait droit à la demande dans la limite de 105 877,10 euros, somme au paiement de laquelle est condamné M. [K], avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2018, date de réception de la lettre de mise en demeure, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.
Sur la demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des fautes de gestion
En application de l'article 1850 du code civil, « Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion ».
Il résulte en outre de l'article 1856 que « Les gérants doivent, au moins une fois dans l'année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société au cours de l'année ou de l'exercice écoulé comportant l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues ».
Le caractère familial de la société et l'absence de demande de rapport émanant des associés n'exonéraient pas le gérant de l'obligation de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois dans l'année.
En l'espèce, en ne rendant pas compte annuellement de sa gestion aux associés de la SCI [A], en ne convoquant pas d'assemblée générale, en prélevant des sommes non justifiées sur le compte de la SCI, ainsi qu'en occupant gratuitement un bien immobilier appartenant à la SCI sans autorisation, M. [K] a commis des fautes dans sa gestion de nature à engager sa responsabilité.
Toutefois, la SCI [A] échoue à caractériser un préjudice distinct de celui déjà réparé par l'indemnisation résultant de l'occupation de l'appartement ainsi que des sommes injustement prélevées sur son compte bancaire.
Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la SCI [A] au titre des fautes de gestion commises par son gérant.
Sur les dépens et les frais de procédure
Le jugement entrepris étant infirmé en ses dispositions principales, il le sera également s'agissant de ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
M. [K], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la SCI [A] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant, publiquement, par arrêt par défaut mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :
INFIRME, dans les limites de l'appel, le jugement rendu le 18 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Colmar, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour faute de gestion,
LE CONFIRME de ce seul chef,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
DÉCLARE recevables les prétentions de la SCI [A] concernant la période antérieure au 13 décembre 2013,
CONDAMNE M. [E] [K] à payer à la SCI [A] la somme de 324 000 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 180 000 euros à compter du 29 septembre 2018 et à compter du présent arrêt sur le surplus,
CONDAMNE M. [E] [K] à payer à la SCI [A] la somme de 105 877,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2018,
CONDAMNE M. [E] [K] aux dépens de première instance et d'appel,
CONDAMNE M. [E] [K] à payer à la SCI [A] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance et d'appel.
La greffière, Le président,