CA Versailles, ch. civ. 1-5, 28 mai 2026, n° 25/05551
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-5
ARRET N°217
CONTRADICTOIRE
DU 28 MAI 2026
N° RG 25/05551
N° Portalis DBV3-V-B7J-XNNX
AFFAIRE :
S.A.S. LE QUARANTE SOUS
C/
S.C.I. LA TELLERIE
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 22 Mai 2025 par le TJ de VERSAILLES
N° RG : 24/01191
Expéditions exécutoires
Copies certifiées conformes délivrées le : 28.05.2026
à :
Me Pascal KOERFER , avocat au barreau de VERSAILLES, C31
Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, 618
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. LE QUARANTE SOUS
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° RCS VERSAILLES : 833 776 636
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 - N° du dossier 2421673
Plaidant : Me Pierre-Antoine MAURY, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
****************
S.C.I. LA TELLERIE
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° RCS VERSAILLES : 448 222 075
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618
Plaidant : Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Avril 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère, faisant fonction de présidente,
Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé,faisant fonction de Conseiller
M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,
Greffier, lors du prononcé de la décision : Mme Lucie LAFOSSE
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé, la société La Tellerie a consenti au profit de la société Le Quarante Sous un bail commercial portant sur un local commercial situé [Adresse 3], à [Localité 3] (Yvelines) en vue d'y exploiter un restaurant pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2023 moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 19 337 euros hors taxes et hors charges par an, payable mensuellement.
Le 3 juillet 2024, la société La Tellerie a fait signifier à la société Le Quarante Sous un commandement visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 12 943,64 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l'acte.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, la société Le Quarante Sous a fait assigner la société civile immobilière La Tellerie devant le tribunal judiciaire de Versailles en opposition à commandement de payer.
Par acte de commissaire de justice délivré le 21 août 2024, la société La Tellerie a fait assigner en référé la société Le Quarante Sous aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation à lui verser la somme de 33 479,30 euros, outre une indemnité d'occupation.
Par ordonnance contradictoire rendue le 22 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :
- condamné la société Le Quarante Sous à payer à la société La Tellerie la somme provisionnelle de 33 479,30 euros à valoir sur l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur un montant de 12 943,64 euros, à compter du 21 août 2024 sur la somme de 10 090,51 euros et à compter du prononcé de l'ordonnance pour le surplus,
- condamné la société Le Quarante Sous à payer à la société La Tellerie la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes,
- condamné la société Le Quarante Sous au paiement des dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer en date du 3 juillet 2024 et de l'assignation,
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 9 septembre 2025, la société Le Quarante Sous a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans ses dernières conclusions déposées le 20 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Le Quarante Sous demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1219,1589,1719 et 1720 du code civil de :
'- juger que la société Quarante Sous recevable et bien fondée en son appel,
- rejeter la demande d'infirmation de la SCI Le Tellerie concernant le paiement de la prétendue dette locative de 33 479,30 euros et en conséquence dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande,
- rejeter la demande d'infirmation de la SCI Le Tellerie concernant le paiement de la clause pénale et en conséquence dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande,
- rejeter la demande d'infirmation de la SCI Le Tellerie concernant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande,
- rejeter la demande d'infirmation de la SCI Le Tellerie concernant la fixation d'une indemnité d'occupation et en conséquence dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande,
- infirmer l'ordonnance déférée rendue le 22 mai 2025 N° RG24/00191 - N° Portalis DB22-W-B7I-SINP en ce qu'elle a retenu :
- condamné la société Le Quarante Sous à payer à la société La Tellerie la somme provisionnelle de 33 479,30 euros à valoir sur l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur un montant de 12 943,64 euros, à compter du 21 août 2024 sur la somme de 10 090,51 euros et à compter du prononcé de l'ordonnance pour le surplus,
- condamné la société Le Quarante Sous à payer à la société La Tellerie la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Le Quarante Sous au paiement des dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer en date du 3 juillet 2024 et de l'assignation
Statuant à nouveau,
- dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société La Tellerie,
- condamner la société La Tellerie à payer à la société Quarante Sous la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens. '
Sollicitant l'infirmation de l'ordonnance, la société Le Quarante Sous entend opposer des contestations sérieuses.
Elle allègue que le décompte du bailleur est faux et qu'elle n'est pas redevable de la somme de 33 479,30 euros. Elle rappelle avoir immédiatement contesté le commandement de payer du 3 juillet 2024.
Elle précise que le bailleur a omis de faire apparaître les sommes de 1 912 euros, 4 150 euros et 2 013,70 euros affectées au crédit de son compte locatif.
Elle ajoute que les loyers et charges ne sont plus dus à compter du mois d'octobre 2023 en raison de la vente des murs au profit de ses associés, et de la présence de désordres dans le local consistant en d'importants dégâts des eaux et l'effondrement du plafond à certains endroits.
Elle explique qu'une promesse de vente du local a été conclue entre M. [O] et M. [R], avec la société La Tellerie le 15 septembre 2023, pour un prix de 205 000 euros au regard des travaux à effectuer, puis que la réitération de la vente devant le notaire a été reportée au 1er mars 2024 en raison de la substitution des acquéreurs par M. et Mme [O] pour le compte d'une société en devenir, la SCI La Collégiale. Elle précise avoir délivré à la société La Tellerie une assignation en réalisation de la vente.
Elle fait grief à sa bailleresse d'avoir reporté de nouveau la vente malgré l'obtention du prêt.
Se prévalant de l'article 1589 du code civil, elle estime que le contrat vente aurait dû être signé le 1er mars 2024, date de la première réitération, et en conclut qu'aucun loyer ne serait dû à compter de cette date puisque la société La Tellerie, en vendant le local, ne serait plus propriétaire. Elle déclare avoir convenu avec le gestionnaire locatif que les loyers devaient se régulariser le jour de l'acte authentique chez le notaire.
Soutenant que les locaux loués ne sont pas conformes à leur destination, la société Le Quarante Sous décrit la présence de dégâts des eaux, la prolifération de rats et l'effondrement du plancher dans les cuisines et la salle de restaurant.
Elle déclare que la bailleresse a manqué à ses obligations de délivrance d'un local conforme et fait valoir que le gestionnaire locatif avait parfaitement connaissance de ces désordres.
Elle ajoute que, si ces désordres empêchaient l'exercice normal de son activité de restauration, elle a réussi à exploiter les lieux, par différents moyens, notamment par la pose d'un étai dans la cuisine pour retenir le plafond.
Elle fait valoir que l'indemnité de 10 % sollicitée par la bailleresse constitue une clause pénale manifestement excessive, et en conclut qu'elle ne peut être appliquée lors d'une procédure en référé.
Sollicitant la confirmation du rejet de la demande d'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, elle rappelle qu'une audience de règlement amiable ordonnée à la suite d'une action en nullité du commandement de payer est en cours.
Dans ses dernières conclusions déposées le 29 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société La Tellerie demande à la cour, au visa des articles 834,835,484 et suivants du code de procédure civile, 1103,1217,1224 et suivants du code civil, de :
'à titre liminaire,
- déclarer et juger la société SCI la Tellerie recevable en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, tant au titre de l'intimé qu'au titre de son appel incident,
- déclarer et juger que l'appel incident formé par la société SCI la Tellerie est recevable et bien fondé,
- déclarer et juger que les demandes, fins et prétentions de la société Le Quarante Sous sont mal fondées,
en conséquence,
- confirmer l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Versailles du 22 mai 2025 dont appel dans toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté la SCI La Tellerie de ses demandes tendant à obtenir ce qui suit :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial,
- condamner la société Le Quarante Sous à payer la société SCI La Tellerie la somme de 3 347,93 euros à titre d'indemnité forfaitaire prévue par la clause résolutoire et correspondant à une majoration de 10 % des sommes dues,
- ordonner l'expulsion pure et simple de la société Le Quarante Sous et de tout biens et tout occupant de son chef des locaux situé [Adresse 3], à [Localité 3], et assortir l'obligation de libérer les lieux de toutes personnes et de tout bien, d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- juger que le commissaire de justice requis à l'effet de l'expulsion pourra se faire assister du commissaire de police et d'un serrurier le cas échéant,
- ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l'endroit qu'il plaira à la société SCI La Tellerie aux frais avancés de la société Le Quarante Sous,
- condamner la société Le Quarante Sous au paiement à la société SCI La Tellerie d'une occupation mensuelle égale au double du loyer courant à la date du constat de l'acquisition de la clause résolutoire soit 3 370,60 euros (1 685,30 x 2), conformément aux stipulations de la clause résolutoire et ce, de l'acquisition de cette clause à la parfaite libération des lieux,
statuant à nouveau sur ces chefs :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la société SCI La Tellerie et la société Le Quarante Sous, à la suite du commandement de payer demeuré infructueux,
- juger que le bail commercial est résilié de plein droit à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire,
- condamner la société Le Quarante Sous à payer à la société SCI La Tellerie la somme de 33 479,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 janvier 2025, loyers et charges de janvier 2025 inclus, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- condamner la société Le Quarante Sous à payer à la société SCI La Tellerie la somme de 3 347,93 euros à titre d'indemnité forfaitaire prévue par la clause résolutoire, correspondant à une majoration contractuelle de 10 % des sommes dues,
- débouter la société Le Quarante Sous de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- ordonner l'expulsion pure et simple de la société Le Quarante Sous, ainsi que de tous biens et de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 3],
- dire que cette expulsion devra intervenir à défaut de libération volontaire, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir,
- juger que le commissaire de justice requis pour procéder à l'expulsion pourra se faire assister, si nécessaire, d'un commissaire de police ainsi que d'un serrurier,
- ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans les locaux expulsés, à l'endroit qu'il plaira à la société SCI La Tellerie, aux frais avancés de la société Le Quarante Sous,
- condamner la société Le Quarante Sous à payer à la société SCI La Tellerie une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer contractuel, soit 3 370,60 euros par mois (1 685,30 euros x 2), conformément aux stipulations de la clause résolutoire, et ce à compter de l'acquisition de ladite clause et jusqu'à la parfaite libération des lieux,
en tout état de cause,
- condamner la société Le Quarante Sous au paiement d'une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. '
La société La Tellerie rétorque qu'elle est recevable à solliciter une provision au regard du commandement de payer resté infructueux, et que sa créance locative ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Elle fait valoir que sa locataire ne conteste ni le bail commercial, ni le montant contractuel du loyer, ni l'échéancier des sommes déclarées.
Elle estime que les moyens tirés de désordres dans les locaux sont inopérants dès lors que sa locataire reconnaît poursuivre l'exploitation de son activité de restauration sans interruption, ni fermeture imposée par une autorité. Elle déclare que la poursuite de l'exploitation commerciale démontre l'absence de gravité des désordres allégués pour justifier des impayés locatifs.
Elle soutient que la clause résolutoire prévoyant une majoration de 10 % n'est pas manifestement disproportionnée et qu'elle résulte d'un engagement contractuel librement consenti, et en conclut que sa locataire ne peut s'opposer à son application.
Elle ajoute qu'en l'absence de vente constatée par acte authentique, elle reste pleinement propriétaire des locaux et que, par conséquent, elle conserve l'intégralité de ses prérogatives en tant que bailleresse, dont celle de se prévaloir de la clause résolutoire.
Elle sollicite la condamnation de la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer à la date de constat de la clause résolutoire, déclarant qu'il s'agit de la contrepartie financière contractuellement prévue de l'occupation sans droit ni titre des locaux.
Elle déclare que la locataire ne produit au débat aucun élément justifiant l'impossibilité d'exploiter les locaux.
Elle se prévaut du décompte produit par la locataire et souligne qu'il confirme l'existence d'une dette locative significative.
Elle conteste les photographies présentées par la locataire, estimant qu'aucun élément ne permet de les dater ni de les identifier avec certitude, ainsi que le compte-rendu soulignant que celui-ci n'est pas daté et aurait été à destination de « Maître [E] » qui n'est pas le nom de son conseil. Elle déplore l'absence de constat effectué par commissaire de justice.
S'agissant de la dératisation, elle soutient que les opérations de dératisation sont intervenues huit mois après la conclusion du bail commercial et en déduit qu'elles sont la conséquence de la négligence et du manque d'hygiène de sa locataire. Elle rappelle que, conformément aux stipulations contractuelles, le preneur s'est engagé à prendre toute précaution pour éviter toute nuisance dans les lieux loués et pour éradiquer à ses frais tous animaux nuisibles.
Elle considère, au regard des avis clients du restaurant publiés sur internet, que l'activité de restauration continue normalement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l'urgence, peut constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l'absence de contestation sérieuse.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
En l'espèce, il apparaît que la locataire a engagé dès le 1er août 2024 une action au fond en vue de contester le commandement de payer du 3 juillet 2024, par laquelle il contestait sa validité et la bonne foi du bailleur lors de sa délivrance.
Il est en effet démontré que ce commandement de payer a été délivré d'une part alors que la vente de l'immeuble au profit de la société Le Quarante Sous était en cours et n'avait pas pu être réitérée du fait de l'absence de la société La Tellerie le jour prévu pour ce faire, et d'autre part alors que la bailleresse avait connaissance du très mauvais état du local loué, ce qui ressort du courrier de la société Exelia, la gravité des désordres subis étant de nature à remettre substantiellement en cause l'obligation de paiement de la locataire.
Par suite, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que les demandes subséquentes d'expulsion et d'une indemnité d'occupation.
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Selon l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Si une partie à un contrat peut suspendre l'exécution de sa propre obligation, c'est à la condition que l'inexécution par l'autre partie de ses obligations soit suffisamment grave, soit en l'espèce que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d'entretien ait pour conséquence que les lieux ne puissent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle.
Sur ce
La société La Tellerie sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la société Le Quarante Sous à lui payer la somme de 33 479,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 janvier 2025, loyers et charges de janvier 2025 inclus.
Sur le moyen tenant à l'existence de paiements non comptabilisés
La société Le Quarante Sous se prévaut d'un versement de 1 912 euros du 18 août 2023, d'un versement de 4 150 euros du 27 décembre 2023 et d'un versement de 2 013,70 euros du 28 décembre 2023, correspondant à une annulation de loyer intervenue en juillet 2023.
Il convient de constater que la société La Tellerie ne joint pas le décompte arrêté au 30 janvier 2025 à hauteur d'appel, mais l'ordonnance de première instance dispose que : « En l'espèce, la société civile immobilière La Tellerie établit un décompte de dette locative de la société Le Quarante Sous, arrêté au 30 janvier 2025 à la somme totale de 33 479,30 euros, échéance de janvier 2025 incluse, compte tenu d'un versement d'un montant de 1 912,00 euros en date du 18 août 2023 d'un versement d'un montant de 4 150,00 euros en date du 27 décembre 2023 et d'une « annulation » du loyer de juillet 2023. »
Il apparaît que les sommes invoquées par le locataire avaient déjà été comptabilisées dans le décompte du 30 janvier 2025.
Sur le moyen tenant à l'existence d'une vente
Aux termes de l'article 1589 du code civil la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Si une promesse synallagmatique vaut vente, le transfert de propriété peut être reporté à la date de signature de l'acte authentique ou, lorsque l'exécution forcée en nature est poursuivie en justice, à la date de la décision judiciaire y faisant droit.
En l'espèce, la promesse de vente contient un article intitulé « Transfert de propriété et jouissance des biens » qui stipule que : « L'acquéreur aura la propriété des biens à compter du jour de la signature de l'acte authentique. Il en aura la jouissance à compter du même jour par la perception des loyers. »
Un autre article intitulé : Réitération par acte authentique stipule que :
« Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement.
Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 15/01/2024 par Maître [N], Notaire à [Localité 4], que les parties choisissent à cet effet d'un commun accord.
Les parties donnent tous les pouvoirs aux clercs ou employés de l'étude notariale pour effectuer les formalités préalables à la rédaction de cet acte et toutes les notifications ou déclarations d'aliéner exigées par la loi, notamment aux titulaires du droit de préemption, avec la faculté de signer les documents nécessaires.
La date ci-dessus mentionnée n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut de s'être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :
- invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt mille cinq cents euros (20500 euros),
- ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire prévue à l'alinéa ci-dessus. (...) »
Il en résulte que, si M. et Mme [O] sont éventuellement fondés à poursuivre l'exécution judiciaire du contrat en vertu de la promesse de vente, il est expressément stipulé que le transfert de propriété est différé à la réitération de la vente par acte authentique.
Ainsi, en l'absence de signature d'un acte authentique, ou à défaut, de constatation de la vente par décision judiciaire, le moyen tiré du transfert de la propriété du local ne constitue pas une contestation sérieuse.
Sur la contestation portant sur l'état du local
La suspension des loyers n'est admise qu'en cas d'impossibilité totale d'utiliser les locaux ou lorsque les lieux ne peuvent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle.
Pour justifier de l'état du local, le locataire verse au débat des photographies et des enregistrements. Ces éléments montrent de façon manifeste des fuites, voire des trombes d'eau se déversant dans le local. Ces désordres altèrent gravement l'activité de restauration, destination du local.
Toutefois, la société Le Quarante Sous reconnaît dans le corps de ses écritures qu'elle a maintenu son activité de restauration dans des conditions particulièrement dégradées. Par conséquent, les locaux ont pu être utilisés conformément à leur destination contractuelle, de sorte que l'absence totale de paiement des loyers paraît injustifiée. Ainsi, au regard du maintien de l'activité, une partie des loyers est incontestablement due.
Par ailleurs, la société Le Quarante Sous verse également aux débats un courrier du 7 octobre 2024 émanant de la société Exelia, mandataire de la bailleresse, qui indique notamment :
« Pour revenir à l'historique du dossier, il était prévu une signature d'acte authentique fin mars, début avril 2024. La SCI la collégiale s'étant portée, par substitution, au droit des acquéreur initiaux, devait se concrétiser l'acquisition des murs loués par la SCI Le Quarante Sous.
(...)
Pour des raisons internes à la SCI La Tellerie, la gérante a refusé de participer à la signature définitive initialement prévue le 24 juin 2024 au prétexte qu'un des membres de la SCI ayant repris la maîtrise de décision ne souhaitant ne plus vendre.
Concernant la dette locative, il a été convenu avec le gestionnaire que celle-ci devait être régularisée le jour de l'acte authentique chez le notaire.
Il est vrai que la SCI Le Quarante Sous a subi un certain nombre de désordres dans son exploitation durant l'année d'exercice de son activité.
Dégâts des eaux, prolifération de rats dans la salle de restauration et pose d'étais dans la cuisine du restaurant (suite effondrement du plafond).
Conséquence de cela, et du fait du changement de propriétaire prévu et des travaux nécessaires à la réhabilitation du restaurant, nous avons en tant que gestionnaire et intervenant dans la transaction décidé, pour faciliter la vente demandé au notaire de consigner nos honoraires afin de garantir à la SCI La Tellerie le bon paiement des loyers (Montant évalué à 12 000 euros)
A ce jour nous n'avons aucune instruction au sujet de ce dossier notamment en ce qui concerne la vente des murs, et nous vous confirmons que l'action faite en recouvrement des loyers a été faite sous la seule initiative de la SCI La Tellerie.
La SCI La Collégiale devait effectuer des travaux de réhabilitation dans la continuité de l'acquisition pour permettre au locataire de continuer son activité en toute sécurité, tant pour son personnel que pour ses clients. »
La teneur de ce courrier vient corroborer les photographies et enregistrements transmis par la locataire et permet d'attester que les désordres subis par la société Le Quarante Sous sont très importants.
Il est en outre précisé que les troubles sont intervenus 'durant l'année d'exercice de l'activité', étant précisé que l'entrée dans les lieux a eu lieu le 1er juillet 2023.
Au regard des troubles subis par la société Le Quarante Sous du fait des désordres affectant le local et des difficultés patentes à maintenir son activité de restauration que ceux-ci ont engendrés, il sera retenu que le montant non sérieusement contestable de la dette se limite à 20% de la dette locative.
Compte tenu des motifs précités, le montant non sérieusement contestable de la créance de la société La Tellerie s'établit à la somme de 6 695, 86 euros (33 479,30 - 80%). La société Le Quarante Sous sera condamnée à lui verser cette somme à titre provisionnel, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et l'ordonnance querellée sera infirmée de ce chef.
La clause pénale prévoyant une condamnation supplémentaire de la locataire au paiement d'une indemnité de 10% de sa dette locative étant susceptible d'être modérée par le juge du fond, son application échappe en l'espèce aux pouvoirs du juge des référés et de la cour statuant à sa suite. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé de ce chef.
Sur les demandes accessoires
Chaque partie étant partiellement accueillie en son recours, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Pour le même motif, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel.
L'équité commande de débouter les deux parties de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance querellée sauf en ce qu'elle a condamné la société Le Quarante Sous au paiement de la somme provisionnelle de 33 479,30 euros,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la société Le Quarante Sous à payer provisionnellement à la société Le Tellerie la somme de 6 695, 86 euros arrêtée au 30 janvier 2025, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Lucie LAFOSSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier La Présidente
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-5
ARRET N°217
CONTRADICTOIRE
DU 28 MAI 2026
N° RG 25/05551
N° Portalis DBV3-V-B7J-XNNX
AFFAIRE :
S.A.S. LE QUARANTE SOUS
C/
S.C.I. LA TELLERIE
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 22 Mai 2025 par le TJ de VERSAILLES
N° RG : 24/01191
Expéditions exécutoires
Copies certifiées conformes délivrées le : 28.05.2026
à :
Me Pascal KOERFER , avocat au barreau de VERSAILLES, C31
Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, 618
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. LE QUARANTE SOUS
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° RCS VERSAILLES : 833 776 636
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : Me Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31 - N° du dossier 2421673
Plaidant : Me Pierre-Antoine MAURY, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
****************
S.C.I. LA TELLERIE
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° RCS VERSAILLES : 448 222 075
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618
Plaidant : Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Avril 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère, faisant fonction de présidente,
Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé,faisant fonction de Conseiller
M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,
Greffier, lors du prononcé de la décision : Mme Lucie LAFOSSE
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé, la société La Tellerie a consenti au profit de la société Le Quarante Sous un bail commercial portant sur un local commercial situé [Adresse 3], à [Localité 3] (Yvelines) en vue d'y exploiter un restaurant pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2023 moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 19 337 euros hors taxes et hors charges par an, payable mensuellement.
Le 3 juillet 2024, la société La Tellerie a fait signifier à la société Le Quarante Sous un commandement visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 12 943,64 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l'acte.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, la société Le Quarante Sous a fait assigner la société civile immobilière La Tellerie devant le tribunal judiciaire de Versailles en opposition à commandement de payer.
Par acte de commissaire de justice délivré le 21 août 2024, la société La Tellerie a fait assigner en référé la société Le Quarante Sous aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation à lui verser la somme de 33 479,30 euros, outre une indemnité d'occupation.
Par ordonnance contradictoire rendue le 22 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :
- condamné la société Le Quarante Sous à payer à la société La Tellerie la somme provisionnelle de 33 479,30 euros à valoir sur l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur un montant de 12 943,64 euros, à compter du 21 août 2024 sur la somme de 10 090,51 euros et à compter du prononcé de l'ordonnance pour le surplus,
- condamné la société Le Quarante Sous à payer à la société La Tellerie la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes,
- condamné la société Le Quarante Sous au paiement des dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer en date du 3 juillet 2024 et de l'assignation,
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 9 septembre 2025, la société Le Quarante Sous a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans ses dernières conclusions déposées le 20 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Le Quarante Sous demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1219,1589,1719 et 1720 du code civil de :
'- juger que la société Quarante Sous recevable et bien fondée en son appel,
- rejeter la demande d'infirmation de la SCI Le Tellerie concernant le paiement de la prétendue dette locative de 33 479,30 euros et en conséquence dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande,
- rejeter la demande d'infirmation de la SCI Le Tellerie concernant le paiement de la clause pénale et en conséquence dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande,
- rejeter la demande d'infirmation de la SCI Le Tellerie concernant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande,
- rejeter la demande d'infirmation de la SCI Le Tellerie concernant la fixation d'une indemnité d'occupation et en conséquence dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande,
- infirmer l'ordonnance déférée rendue le 22 mai 2025 N° RG24/00191 - N° Portalis DB22-W-B7I-SINP en ce qu'elle a retenu :
- condamné la société Le Quarante Sous à payer à la société La Tellerie la somme provisionnelle de 33 479,30 euros à valoir sur l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur un montant de 12 943,64 euros, à compter du 21 août 2024 sur la somme de 10 090,51 euros et à compter du prononcé de l'ordonnance pour le surplus,
- condamné la société Le Quarante Sous à payer à la société La Tellerie la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Le Quarante Sous au paiement des dépens, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer en date du 3 juillet 2024 et de l'assignation
Statuant à nouveau,
- dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société La Tellerie,
- condamner la société La Tellerie à payer à la société Quarante Sous la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens. '
Sollicitant l'infirmation de l'ordonnance, la société Le Quarante Sous entend opposer des contestations sérieuses.
Elle allègue que le décompte du bailleur est faux et qu'elle n'est pas redevable de la somme de 33 479,30 euros. Elle rappelle avoir immédiatement contesté le commandement de payer du 3 juillet 2024.
Elle précise que le bailleur a omis de faire apparaître les sommes de 1 912 euros, 4 150 euros et 2 013,70 euros affectées au crédit de son compte locatif.
Elle ajoute que les loyers et charges ne sont plus dus à compter du mois d'octobre 2023 en raison de la vente des murs au profit de ses associés, et de la présence de désordres dans le local consistant en d'importants dégâts des eaux et l'effondrement du plafond à certains endroits.
Elle explique qu'une promesse de vente du local a été conclue entre M. [O] et M. [R], avec la société La Tellerie le 15 septembre 2023, pour un prix de 205 000 euros au regard des travaux à effectuer, puis que la réitération de la vente devant le notaire a été reportée au 1er mars 2024 en raison de la substitution des acquéreurs par M. et Mme [O] pour le compte d'une société en devenir, la SCI La Collégiale. Elle précise avoir délivré à la société La Tellerie une assignation en réalisation de la vente.
Elle fait grief à sa bailleresse d'avoir reporté de nouveau la vente malgré l'obtention du prêt.
Se prévalant de l'article 1589 du code civil, elle estime que le contrat vente aurait dû être signé le 1er mars 2024, date de la première réitération, et en conclut qu'aucun loyer ne serait dû à compter de cette date puisque la société La Tellerie, en vendant le local, ne serait plus propriétaire. Elle déclare avoir convenu avec le gestionnaire locatif que les loyers devaient se régulariser le jour de l'acte authentique chez le notaire.
Soutenant que les locaux loués ne sont pas conformes à leur destination, la société Le Quarante Sous décrit la présence de dégâts des eaux, la prolifération de rats et l'effondrement du plancher dans les cuisines et la salle de restaurant.
Elle déclare que la bailleresse a manqué à ses obligations de délivrance d'un local conforme et fait valoir que le gestionnaire locatif avait parfaitement connaissance de ces désordres.
Elle ajoute que, si ces désordres empêchaient l'exercice normal de son activité de restauration, elle a réussi à exploiter les lieux, par différents moyens, notamment par la pose d'un étai dans la cuisine pour retenir le plafond.
Elle fait valoir que l'indemnité de 10 % sollicitée par la bailleresse constitue une clause pénale manifestement excessive, et en conclut qu'elle ne peut être appliquée lors d'une procédure en référé.
Sollicitant la confirmation du rejet de la demande d'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, elle rappelle qu'une audience de règlement amiable ordonnée à la suite d'une action en nullité du commandement de payer est en cours.
Dans ses dernières conclusions déposées le 29 janvier 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société La Tellerie demande à la cour, au visa des articles 834,835,484 et suivants du code de procédure civile, 1103,1217,1224 et suivants du code civil, de :
'à titre liminaire,
- déclarer et juger la société SCI la Tellerie recevable en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, tant au titre de l'intimé qu'au titre de son appel incident,
- déclarer et juger que l'appel incident formé par la société SCI la Tellerie est recevable et bien fondé,
- déclarer et juger que les demandes, fins et prétentions de la société Le Quarante Sous sont mal fondées,
en conséquence,
- confirmer l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Versailles du 22 mai 2025 dont appel dans toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté la SCI La Tellerie de ses demandes tendant à obtenir ce qui suit :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial,
- condamner la société Le Quarante Sous à payer la société SCI La Tellerie la somme de 3 347,93 euros à titre d'indemnité forfaitaire prévue par la clause résolutoire et correspondant à une majoration de 10 % des sommes dues,
- ordonner l'expulsion pure et simple de la société Le Quarante Sous et de tout biens et tout occupant de son chef des locaux situé [Adresse 3], à [Localité 3], et assortir l'obligation de libérer les lieux de toutes personnes et de tout bien, d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- juger que le commissaire de justice requis à l'effet de l'expulsion pourra se faire assister du commissaire de police et d'un serrurier le cas échéant,
- ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l'endroit qu'il plaira à la société SCI La Tellerie aux frais avancés de la société Le Quarante Sous,
- condamner la société Le Quarante Sous au paiement à la société SCI La Tellerie d'une occupation mensuelle égale au double du loyer courant à la date du constat de l'acquisition de la clause résolutoire soit 3 370,60 euros (1 685,30 x 2), conformément aux stipulations de la clause résolutoire et ce, de l'acquisition de cette clause à la parfaite libération des lieux,
statuant à nouveau sur ces chefs :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la société SCI La Tellerie et la société Le Quarante Sous, à la suite du commandement de payer demeuré infructueux,
- juger que le bail commercial est résilié de plein droit à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire,
- condamner la société Le Quarante Sous à payer à la société SCI La Tellerie la somme de 33 479,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 janvier 2025, loyers et charges de janvier 2025 inclus, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- condamner la société Le Quarante Sous à payer à la société SCI La Tellerie la somme de 3 347,93 euros à titre d'indemnité forfaitaire prévue par la clause résolutoire, correspondant à une majoration contractuelle de 10 % des sommes dues,
- débouter la société Le Quarante Sous de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- ordonner l'expulsion pure et simple de la société Le Quarante Sous, ainsi que de tous biens et de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 3],
- dire que cette expulsion devra intervenir à défaut de libération volontaire, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir,
- juger que le commissaire de justice requis pour procéder à l'expulsion pourra se faire assister, si nécessaire, d'un commissaire de police ainsi que d'un serrurier,
- ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans les locaux expulsés, à l'endroit qu'il plaira à la société SCI La Tellerie, aux frais avancés de la société Le Quarante Sous,
- condamner la société Le Quarante Sous à payer à la société SCI La Tellerie une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer contractuel, soit 3 370,60 euros par mois (1 685,30 euros x 2), conformément aux stipulations de la clause résolutoire, et ce à compter de l'acquisition de ladite clause et jusqu'à la parfaite libération des lieux,
en tout état de cause,
- condamner la société Le Quarante Sous au paiement d'une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. '
La société La Tellerie rétorque qu'elle est recevable à solliciter une provision au regard du commandement de payer resté infructueux, et que sa créance locative ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Elle fait valoir que sa locataire ne conteste ni le bail commercial, ni le montant contractuel du loyer, ni l'échéancier des sommes déclarées.
Elle estime que les moyens tirés de désordres dans les locaux sont inopérants dès lors que sa locataire reconnaît poursuivre l'exploitation de son activité de restauration sans interruption, ni fermeture imposée par une autorité. Elle déclare que la poursuite de l'exploitation commerciale démontre l'absence de gravité des désordres allégués pour justifier des impayés locatifs.
Elle soutient que la clause résolutoire prévoyant une majoration de 10 % n'est pas manifestement disproportionnée et qu'elle résulte d'un engagement contractuel librement consenti, et en conclut que sa locataire ne peut s'opposer à son application.
Elle ajoute qu'en l'absence de vente constatée par acte authentique, elle reste pleinement propriétaire des locaux et que, par conséquent, elle conserve l'intégralité de ses prérogatives en tant que bailleresse, dont celle de se prévaloir de la clause résolutoire.
Elle sollicite la condamnation de la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer à la date de constat de la clause résolutoire, déclarant qu'il s'agit de la contrepartie financière contractuellement prévue de l'occupation sans droit ni titre des locaux.
Elle déclare que la locataire ne produit au débat aucun élément justifiant l'impossibilité d'exploiter les locaux.
Elle se prévaut du décompte produit par la locataire et souligne qu'il confirme l'existence d'une dette locative significative.
Elle conteste les photographies présentées par la locataire, estimant qu'aucun élément ne permet de les dater ni de les identifier avec certitude, ainsi que le compte-rendu soulignant que celui-ci n'est pas daté et aurait été à destination de « Maître [E] » qui n'est pas le nom de son conseil. Elle déplore l'absence de constat effectué par commissaire de justice.
S'agissant de la dératisation, elle soutient que les opérations de dératisation sont intervenues huit mois après la conclusion du bail commercial et en déduit qu'elles sont la conséquence de la négligence et du manque d'hygiène de sa locataire. Elle rappelle que, conformément aux stipulations contractuelles, le preneur s'est engagé à prendre toute précaution pour éviter toute nuisance dans les lieux loués et pour éradiquer à ses frais tous animaux nuisibles.
Elle considère, au regard des avis clients du restaurant publiés sur internet, que l'activité de restauration continue normalement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l'urgence, peut constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l'absence de contestation sérieuse.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
En l'espèce, il apparaît que la locataire a engagé dès le 1er août 2024 une action au fond en vue de contester le commandement de payer du 3 juillet 2024, par laquelle il contestait sa validité et la bonne foi du bailleur lors de sa délivrance.
Il est en effet démontré que ce commandement de payer a été délivré d'une part alors que la vente de l'immeuble au profit de la société Le Quarante Sous était en cours et n'avait pas pu être réitérée du fait de l'absence de la société La Tellerie le jour prévu pour ce faire, et d'autre part alors que la bailleresse avait connaissance du très mauvais état du local loué, ce qui ressort du courrier de la société Exelia, la gravité des désordres subis étant de nature à remettre substantiellement en cause l'obligation de paiement de la locataire.
Par suite, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que les demandes subséquentes d'expulsion et d'une indemnité d'occupation.
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Selon l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Si une partie à un contrat peut suspendre l'exécution de sa propre obligation, c'est à la condition que l'inexécution par l'autre partie de ses obligations soit suffisamment grave, soit en l'espèce que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d'entretien ait pour conséquence que les lieux ne puissent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle.
Sur ce
La société La Tellerie sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la société Le Quarante Sous à lui payer la somme de 33 479,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 janvier 2025, loyers et charges de janvier 2025 inclus.
Sur le moyen tenant à l'existence de paiements non comptabilisés
La société Le Quarante Sous se prévaut d'un versement de 1 912 euros du 18 août 2023, d'un versement de 4 150 euros du 27 décembre 2023 et d'un versement de 2 013,70 euros du 28 décembre 2023, correspondant à une annulation de loyer intervenue en juillet 2023.
Il convient de constater que la société La Tellerie ne joint pas le décompte arrêté au 30 janvier 2025 à hauteur d'appel, mais l'ordonnance de première instance dispose que : « En l'espèce, la société civile immobilière La Tellerie établit un décompte de dette locative de la société Le Quarante Sous, arrêté au 30 janvier 2025 à la somme totale de 33 479,30 euros, échéance de janvier 2025 incluse, compte tenu d'un versement d'un montant de 1 912,00 euros en date du 18 août 2023 d'un versement d'un montant de 4 150,00 euros en date du 27 décembre 2023 et d'une « annulation » du loyer de juillet 2023. »
Il apparaît que les sommes invoquées par le locataire avaient déjà été comptabilisées dans le décompte du 30 janvier 2025.
Sur le moyen tenant à l'existence d'une vente
Aux termes de l'article 1589 du code civil la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Si une promesse synallagmatique vaut vente, le transfert de propriété peut être reporté à la date de signature de l'acte authentique ou, lorsque l'exécution forcée en nature est poursuivie en justice, à la date de la décision judiciaire y faisant droit.
En l'espèce, la promesse de vente contient un article intitulé « Transfert de propriété et jouissance des biens » qui stipule que : « L'acquéreur aura la propriété des biens à compter du jour de la signature de l'acte authentique. Il en aura la jouissance à compter du même jour par la perception des loyers. »
Un autre article intitulé : Réitération par acte authentique stipule que :
« Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu'elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement.
Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 15/01/2024 par Maître [N], Notaire à [Localité 4], que les parties choisissent à cet effet d'un commun accord.
Les parties donnent tous les pouvoirs aux clercs ou employés de l'étude notariale pour effectuer les formalités préalables à la rédaction de cet acte et toutes les notifications ou déclarations d'aliéner exigées par la loi, notamment aux titulaires du droit de préemption, avec la faculté de signer les documents nécessaires.
La date ci-dessus mentionnée n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut de s'être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :
- invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de vingt mille cinq cents euros (20500 euros),
- ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire prévue à l'alinéa ci-dessus. (...) »
Il en résulte que, si M. et Mme [O] sont éventuellement fondés à poursuivre l'exécution judiciaire du contrat en vertu de la promesse de vente, il est expressément stipulé que le transfert de propriété est différé à la réitération de la vente par acte authentique.
Ainsi, en l'absence de signature d'un acte authentique, ou à défaut, de constatation de la vente par décision judiciaire, le moyen tiré du transfert de la propriété du local ne constitue pas une contestation sérieuse.
Sur la contestation portant sur l'état du local
La suspension des loyers n'est admise qu'en cas d'impossibilité totale d'utiliser les locaux ou lorsque les lieux ne peuvent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle.
Pour justifier de l'état du local, le locataire verse au débat des photographies et des enregistrements. Ces éléments montrent de façon manifeste des fuites, voire des trombes d'eau se déversant dans le local. Ces désordres altèrent gravement l'activité de restauration, destination du local.
Toutefois, la société Le Quarante Sous reconnaît dans le corps de ses écritures qu'elle a maintenu son activité de restauration dans des conditions particulièrement dégradées. Par conséquent, les locaux ont pu être utilisés conformément à leur destination contractuelle, de sorte que l'absence totale de paiement des loyers paraît injustifiée. Ainsi, au regard du maintien de l'activité, une partie des loyers est incontestablement due.
Par ailleurs, la société Le Quarante Sous verse également aux débats un courrier du 7 octobre 2024 émanant de la société Exelia, mandataire de la bailleresse, qui indique notamment :
« Pour revenir à l'historique du dossier, il était prévu une signature d'acte authentique fin mars, début avril 2024. La SCI la collégiale s'étant portée, par substitution, au droit des acquéreur initiaux, devait se concrétiser l'acquisition des murs loués par la SCI Le Quarante Sous.
(...)
Pour des raisons internes à la SCI La Tellerie, la gérante a refusé de participer à la signature définitive initialement prévue le 24 juin 2024 au prétexte qu'un des membres de la SCI ayant repris la maîtrise de décision ne souhaitant ne plus vendre.
Concernant la dette locative, il a été convenu avec le gestionnaire que celle-ci devait être régularisée le jour de l'acte authentique chez le notaire.
Il est vrai que la SCI Le Quarante Sous a subi un certain nombre de désordres dans son exploitation durant l'année d'exercice de son activité.
Dégâts des eaux, prolifération de rats dans la salle de restauration et pose d'étais dans la cuisine du restaurant (suite effondrement du plafond).
Conséquence de cela, et du fait du changement de propriétaire prévu et des travaux nécessaires à la réhabilitation du restaurant, nous avons en tant que gestionnaire et intervenant dans la transaction décidé, pour faciliter la vente demandé au notaire de consigner nos honoraires afin de garantir à la SCI La Tellerie le bon paiement des loyers (Montant évalué à 12 000 euros)
A ce jour nous n'avons aucune instruction au sujet de ce dossier notamment en ce qui concerne la vente des murs, et nous vous confirmons que l'action faite en recouvrement des loyers a été faite sous la seule initiative de la SCI La Tellerie.
La SCI La Collégiale devait effectuer des travaux de réhabilitation dans la continuité de l'acquisition pour permettre au locataire de continuer son activité en toute sécurité, tant pour son personnel que pour ses clients. »
La teneur de ce courrier vient corroborer les photographies et enregistrements transmis par la locataire et permet d'attester que les désordres subis par la société Le Quarante Sous sont très importants.
Il est en outre précisé que les troubles sont intervenus 'durant l'année d'exercice de l'activité', étant précisé que l'entrée dans les lieux a eu lieu le 1er juillet 2023.
Au regard des troubles subis par la société Le Quarante Sous du fait des désordres affectant le local et des difficultés patentes à maintenir son activité de restauration que ceux-ci ont engendrés, il sera retenu que le montant non sérieusement contestable de la dette se limite à 20% de la dette locative.
Compte tenu des motifs précités, le montant non sérieusement contestable de la créance de la société La Tellerie s'établit à la somme de 6 695, 86 euros (33 479,30 - 80%). La société Le Quarante Sous sera condamnée à lui verser cette somme à titre provisionnel, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et l'ordonnance querellée sera infirmée de ce chef.
La clause pénale prévoyant une condamnation supplémentaire de la locataire au paiement d'une indemnité de 10% de sa dette locative étant susceptible d'être modérée par le juge du fond, son application échappe en l'espèce aux pouvoirs du juge des référés et de la cour statuant à sa suite. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé de ce chef.
Sur les demandes accessoires
Chaque partie étant partiellement accueillie en son recours, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Pour le même motif, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel.
L'équité commande de débouter les deux parties de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance querellée sauf en ce qu'elle a condamné la société Le Quarante Sous au paiement de la somme provisionnelle de 33 479,30 euros,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la société Le Quarante Sous à payer provisionnellement à la société Le Tellerie la somme de 6 695, 86 euros arrêtée au 30 janvier 2025, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d'appel ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Lucie LAFOSSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier La Présidente