CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 28 mai 2026, n° 23/14328
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 28 MAI 2026
ab
N° 2026/ 127
N° RG 23/14328 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMFVU
[E] [M]
[F] [O]
C/
S.A. SACOGIVA
S.A.S. PROVENCE HABITAT
Société RESIDENCE LE TREFLE
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON
SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES
SELARL DUREUIL - [U]
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01192.
APPELANTES
Madame [E] [M]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Maxime THIRAUX-MULLIE, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [F] [O]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Maxime THIRAUX-MULLIE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉES
S.A. SACOGIVA demeurant [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Constance DRUJON D'ASTROS de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
S.A.S. PROVENCE HABITAT dont le siège social est [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège
représentée par Me Delphine GUETCHIDJIAN de la SELARL DUREUIL - GUETCHIDJIAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Société RESIDENCE LE TREFLE demeurant [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège
représentée par Me Delphine GUETCHIDJIAN de la SELARL DUREUIL - GUETCHIDJIAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès BISCH, Président de Chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026
Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
'
Mme [F] [O] et Mme [E] [M] ont chacune acquis en 2015 un appartement en l'état futur d'achèvement auprès de la société Sccv Résidence le Trèfle, dont la gestion est assurée par la société Provence Habitat.
'
Déplorant la construction limitrophe d'un autre ensemble immobilier par la société Sacogiva, elles ont obtenu, ainsi que d'autres copropriétaires, par ordonnance de référé du 31 mars 2012, la désignation d'un expert judiciaire.
L'expert a rendu son rapport le 17 juin 2019.
'
Le'28 février 2020,'les copropriétaires de la résidence le Trèfle ont fait assigner'les sociétés Sacogiva, Provence Habitat et la société Résidence le Trèfle afin de les voir condamner in solidum à indemniser leurs préjudices.
'
Par jugement du'5 septembre 2023, le tribunal judiciaire'd'Aix-en-Provence a notamment':
- mis hors de cause la société Provence Habitat,
- dit que la société Résidence le Trèfle a commis une résistance dolosive,
- condamné la société Résidence le Trèfle à payer à Mmes [O] et [M] la somme de 3'000 euros chacune à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, et à la somme de 600 euros chacune d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la société Résidence le Trèfle à supporter les dépens, distraits au profit de Maître [W] [T],
- débouté les parties pour le surplus,
'
Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que Mme [E] [M] et Mme [F] [O] n'ont aucun lien avec la société Provence Habitat et n'expliquent pas précisément à quel titre elles invoquent le dol et le manquement à une obligation de conseil et d'information, ni n'apportent d'élément établissant l'existence d'une faute qui aurait pu être commise par cette société en lien avec la délivrance de l'information pré-contractuelle à leur acquisition en l'état d'achèvement futur, que la société Résidence le Trèfle a commis une résistance dolosive puisqu'elle n'a pas fourni, alors qu'elle les connaissait, les éléments nécessaires pour que les acquéreurs comprennent clairement l'impact qu'aurait l'implantation de la résidence Antares et laissant à penser que les appartements disposeraient d'une ouverture côté Ouest, ce qui est un élément déterminant du consentement.
Concernant le trouble du voisinage du fait de l'édification de l'ensemble immobilier Antares, il ne peut pas être vu comme anormal puisque l'édification à lieu dans une zone d'aménagement concertée qui a vocation à recevoir de nombreux projets immobiliers, alors même que la situation des constructions à venir était connue depuis 2012 et qu'elle figurait sur le plan de masse de la ZAC.
Concernant l'indemnisation de la perte de valeur alléguée, celle-ci n'est pas justifiée puisqu'il s'agit d'une perte de chance, que le prix du mètre carré de la résidence le Trèfle a été fixé à 3'000'euros pour tous les appartements, ce qui est inférieur au prix du marché.
'
Par déclaration du'5 septembre 2023,'Mme [M] et Mme [O] ont interjeté appel du jugement.
'
Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'7 août 2024,'Mme [M] et Mme [O] demandent à la cour de':
- déclarer Mesdames [O] et [M] recevables et bien fondées en leur appel,
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
- Mis hors de cause la société Provence Habitat,
- condamné la société Résidence le Trèfle à payer à Mesdames [O] et [M] la somme de 3'000 euros chacune à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
- condamné la société Résidence le Trèfle à payer à Mesdames [O] et [M] la somme de 600 euros chacune d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
- débouté les parties pour le surplus,
'
Statuant à nouveau :
- juger les sociétés Résidence le Trèfle, Provence Habitat et Sacogiva responsables des préjudices causés
- juger que les sociétés société Résidence le Trèfle et Provence Habitat ont fait 'uvre de réticence dolosive à leur égard lors de la signature de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement pour les tromper et les inciter à contracter dans des conditions moins favorables,
- juger que les sociétés Résidence le Trèfle et Provence Habitat n'ont pas rempli leur obligation d'information pré-contractuelle à leur égard,
- juger que la société Sacogiva a causé trouble anormal de voisinage en construisant l'immeuble ANTARES mitoyen à la Résidence Le Trefle,
'
En conséquence':
- condamner in solidum les sociétés Résidence le Trèfle, Provence Habitat et Sacogiva au paiement de la somme de la somme de 20'000 euros à chacune des requérantes en réparation de leur perte de jouissance,
- condamner in solidum les sociétés Résidence le Trèfle, Provence Habitat et Sacogiva au paiement de la somme de la somme de 26'000 euros à Mme [O] en réparation du préjudice de perte de valeur vénale,
- condamner in solidum les sociétés Résidence le Trèfle, Provence Habitat et Sacogiva au paiement de la somme de 29 000 euros à Mme [M] en réparation du préjudice de perte de valeur vénale,
- condamner in solidum les sociétés Résidence le Trèfle, Provence Habitat et Sacogiva au paiement de la somme 4 000 euros à chacun des requérantes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner in solidum les sociétés Résidence le Trèfle, Provence Habitat et Sacogiva aux entiers dépens,
- rejeter la demande de condamnation des sociétés Résidence le Trèfle, Provence Habitat au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
'
Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'25 février 2026,'la société Provence Habitat et la société Résidence le Trèfle demandent à la cour de':
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a mis hors de cause la société Provence Habitat
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit que la société Résidence le Trèfle a commis une réticence dolosive et l'a condamné à payer à Mme [O] et Mme [M] la somme de 3 000 € en réparation du préjudice de jouissance et 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouter tout plaidant de toutes les demandes de condamnations et relevé de garantie à l'encontre de la SAS Provence Habitat et de la société Résidence le Trèfle,
- débouter notamment et en tout état de cause Mme [O] et Mme [M] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et de perte de valeur vénale laquelle est totalement injustifiée,
- débouter la SA Sacogiva de toute demande de condamnation, y compris sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et de relever et garantir à l'encontre des sociétés Provence Habitat et Résidence le Trèfle, lesquelles sont parfaitement injustifiées,
- condamner tout succombant à payer à leur verser, chacune, une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Dans ses conclusions d'intimée, transmises et notifiées par RPVA'le 21 mai 2024,'la société Sacogiva demande à la cour de':
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la Sacogiva de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
En conséquence,
- débouter Mesdames [O] et [M] de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la Sacogiva,
- condamner in solidum Provence Habitat et la société Résidence le Trèfle à payer à la Sacogiva la somme de 17 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
A titre subsidiaire, si par impossible la cour venait à réformer le jugement entrepris
- dire et juger que le trouble et le préjudice allégué ne sont pas imputables à la société Sacogiva,
- débouter en conséquence tous les requérants de l'ensemble de leurs demandes en tant qu'elles sont dirigées à l'encontre de la société Sacogiva,
Encore plus subsidiairement,
- dire et juger que les troubles et dommages allégués sont de la responsabilité exclusive de la société Provence Habitat et la société Résidence le Trèfle,
- les condamner en conséquence in solidum et sur le fondement de l'article 1240 du code civil à relever et garantir la société Sacogiva de toutes condamnations prononcées à leur encontre,
Sur les préjudices :
- dire et juger non établis les préjudices de vue et de perte de valeur des appartements et débouter les appelantes de ce chef,
- déduire dans de notables proportions l'indemnité en réparation de la perte d'ensoleillement.
- condamner la société Provence Habitat et la société Résidence le Trèfle in solidum à payer à la Sacogiva la somme de 17 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les succombants aux dépens.
'
L'instruction a été clôturée le'3 mars 2026. Les parties ayant toutes constituées avocat, l'arrêt sera qualifié de contradictoire.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
'
Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l'infirmation d'une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.
'
Toutes les demandes de «'juger'» présentées par les appelantes et par la société Sacogivax ne sont pas des prétentions mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.
Sur la situation de la société Provence Habitat
Comme l'a relevé le premier juge si la société Provence Habitat a obtenu l'autorisation d'aménager le lot cadastré 31 B, la réalisation et la commercialisation de l'ensemble immobilier ont été menées par la société Résidence le Trèfle. Les actes de vente des lots construits ont par ailleurs été conclus entre les appelantes et la société Résidence le Trèfle, qui est dès lors la seule co-contractante. Aucun lien contractuel n'est démontré entre la société Provence Habitat et les appelantes, de sorte que les demandes formées uniquement sur un fondement contractuel tant du point de vue de la validité du contrat que du point de son exécution ne peuvent être envisagées qu'entre partie liée par un lien contractuel.
Le jugement qui a prononcé la mise hors de cause de la société Provence Habitat sera confirmé.
Sur les demandes formées à l'encontre de la société Provence Habitat et la société Résidence le Trèfle
Mme [E] [M] et Mme [F] [O] considèrent que la société Provence Habitat et la société Résidence le Trèfle sont responsables à la fois d'une réticence dolosive et d'un manquement contractuel à leurs obligations d'informations en leur qualité de vendeur.
Elles soutiennent que ces sociétés étaient informées du projet de construction à venir puisqu'elles affirment que les informations étaient facilement accessibles et que les acheteurs, des non-professionnels contrairement à elles, pouvaient s'informer eux-mêmes. Elles ajoutent que le promoteur a tenté de rendre les appartements plus attractifs avec la création de ces terrasses avec double exposition, en sachant pertinemment qu'un côté serait altéré, alors qu'il s'agissait d'une information essentielle pour les acquéreurs.
Ce comportement s'analyse également en un manquement à leur devoir d'information contractuelle. Ainsi le fait que la construction soit évoquée dans l'acte de vente et que l'information était facilement accessible ne constitue pas la preuve d'une information réelle sur l'impact du projet de construction.
Les sociétés intimées soutiennent que contrairement à ce qu'a retenu l'expert les acheteurs étaient parfaitement informés du projet de construction du bâtiment de la Sacogiva puisque les documents, notamment le plan de masse, sont accessibles à tous, des réunions d'information préalable ont été organisées avec les acheteurs, le plan de masse de 2012 a été communiqué au moment de la signature des contrats de réservation et l'acte de vente indique clairement que l'acquéreur reconnaît être informé de la construction sur le terrain mitoyen et qu'il renonce à tout recours contre le vendeur, pour en conclure que les man'uvres dolosives ou le manquement contractuel ne sont pas étayés.
Sur ce,
L article 1116 du Code civil, dans sa rédaction applicable au litige dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
En l'espèce, il s'évince du plan de masse de la Zone d'Aménagement Concerté, issu de la délibération du 18 mars 2013 du conseil municipal d'Aix-en-Provence que le lot 31 est divisé en lot 31 A attribué à la société Sacogiva et le lot 31 B attribué à la société Provence Habitat. Cette information publique est consultable pour les administrés et partant pour les personnes susceptibles d'acquérir un bien dans l'ensemble immobilier à construire par la société Résidence le Trèfle.
Cette information est déclinée dans l'acte de vente des appelantes en page 17 en ces termes « Il est précisé ici que l'ensemble immobilier dénommé « Résidence Le Trèfle » sera édifié sur un terrain mitoyen d'un autre terrain formant le lot 31A du secteur « [Adresse 4] » de la Zone d'Aménagement Concerté du [Adresse 5]. Ce lot 31 A est lui-même destiné à recevoir la construction d'un ensemble immobilier, étranger aux présentes, pour lequel, à ce jour, aucune date de démarrage des travaux n'est connue.'»
Les appelantes ont donc au moment de la conclusion de l'acte de vente étaient informées du projet de construction d'un autre ensemble immobilier sur le lot 31 A, mitoyen, donc très proche du lot 31 B où se situe leurs acquisitions. Ces informations si elles exposent clairement la présence à venir d'un bâtiment n'apportent pas en tant que telles de précisions sur l'implantation du projet situé en limite mitoyenne puisque le plan de masse ne représente pas les volumes et la configuration du bâtiment voisin.
Il est mentionné aux pages suivantes de ces actes que le constructeur, la société Résidence le Trèfle, dispose d'un permis de construire numéro Pc 13 001 14J0152 M01, dont une copie de la demande et ses annexes ont été déposées au rang des minutes du notaire instrumentaire. Il doit être relevé que la rubrique PC 04 «'notice décrivant le terrain et présentant le projet'» mentionne en 2 partie c «'constructions, clôtures, végétation ou aménagements situés en limite de terrain'» que «'sur sa limite Ouest un projet de construction viendra s'adosser à notre opération'».
Cette mention apporte ainsi une précision sur l'implantation de l'immeuble voisin qui sera effectivement adossé, entendu comme appuyé contre la Résidence le Trèfle.
Il est enfin indiqué dans ces actes que l'ensemble des documents relatifs à la consistance, aux caractéristiques du projet, les plans, coupes et élévations, y sont annexés, ce que ne contestent pas les appelantes. Ainsi les plans de coupe des lots acquis sur la façade Ouest, ce qui est le cas des ceux acquis par les appelantes, confirment la présence de terrasse à l'angle Ouest du bâtiment. Compte tenu des informations recueillies, les appelantes ne pouvaient ignorer que ces terrasses, en façade Ouest, seraient situées en face du mur d'adossement prévu pour le bâtiment voisin tel que précisée dans le permis de construire mentionné ci-avant.
L'information ne pouvait au moment de la signature de l'acte de vente pas être davantage documentée puisque la société Sacogiva qui a fait édifier l'ensemble immobilier voisin a obtenu son permis de construire le 14 juin 2016.
L'expert judiciaire relève que le fait d'ouvrir les terrasses sur son pignon Ouest auquel doit s'adosser la future opération aura nécessairement une incidence sur les logements existants. En ce sens les acquéreurs des lots situés sur la façade Ouest ont été en mesure de connaître la contrainte spécifique liée à l'adossement d'un mur mitoyen, et partant de l'impact sur leur terrasse. Le fait que les terrasses soient pourvues de garde-corps, aménagement qui relève de question de sécurité, ne démontre pas en soi que celles-ci devaient nécessairement disposer d'un espace libre entre les bâtiments, tel que le soulignent par ailleurs les plans de coupe du bâtiment construit par la société Résidence le Trèfle qui présentent en façade une alternance de terrasse disposant de garde-corps et de murs adossés.
De même l'argument soutenu de l'avantage financier obtenu par le constructeur au titre d'un prix plus élevé en raison de la présence d'une terrasse, alors même qu'il ne pouvait ignorer que celles situées en façade Ouest seraient adossées au mur voisin, n'est aucunement établi ou documenté
Il doit donc être considéré que l'aléa créé par le projet immobilier à venir a été expréssement mentionné aux acquéreurs, qu'il est entré dans le champ contractuel par la transmission des plans de situations des lieux et des détails propres au permis de construire accordé, et qu'il a été accepté lors de la conclusion de l'acte de vente.
C'est donc à tort que les appelantes soutiennent que la société Résidence le Trèfle en sa qualité de vendeur a dissimulé cette information ou n'a pas rempli ses obligations pré contractuelles compte tenu des pièces précisément mentionnées en annexe de leurs actes de vente et des informations publiques disponibles dès avant leurs conclusions.
Le jugement qui a retenu sa responsabilité sera infirmé, les demandes indemnitaires seront en conséquence rejetées en l'absence de vice du consentement prouvé et de faute contractuelle démontrée.
Sur les demandes au titre du trouble anormal du voisinage
Les appelantes considèrent que leurs appartements subissent une perte d'ensoleillement qui résulte de la construction de l'immeuble et que cette situation constitue un trouble anormal du voisinage.
En réplique la société Sacogiva indique que les appelantes ont été informées de la future construction et du fait que le mur à venir aller boucher l'une des ouvertures de leurs terrasses.
Sur ce,
Aux termes de l' article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.
La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu'à défaut, il en devra réparation, même en l'absence de faute.
L'anormalité du trouble doit s'apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu'il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.
En l'espèce il est constant que les parcelles à bâtir se situent dans une zone d'aménagement concertée à vocation résidentielle, que de nombreux bâtiments y ont été édifiés et entourent l'immeuble objet du litige.
Les appelantes qui soutiennent subir une perte d'ensoleillement constituant de ce fait un trouble anormal du voisinage ne produisent aucune pièce pour l'objectiver. Ce d'autant qu'elles ne pouvaient ignorer au moment de leur achat que la vue préalable depuis leur terrasse serait différente en raison de la construction à venir d'un ensemble immobilier de même envergure et dont le mur devait s'adosser sur la façade Ouest.
Comme l'a relevé le premier juge cette configuration des lieux résulte dès l'origine du découpage des parcelles en deux lots 31 A et 31 B attribués à deux constructeurs différents outre la mention prévue à leur acte de vente rappelé ci-avant. La vocation résidentielle des lieux et la présence du mur adossé aux terrasses ne peut donc caractériser une anormalité du voisinage, au demeurant non étayée.
En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [E] [M] et Mme [F] [O] qui succombent seront condamnées aux dépens de la première instance et de l'instance d'appel.
L'équité commande de rejeter les demandes d'indemnités au titre des frais irrépétibles formées par les sociétés intimées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la société Provence Habitat,
Infirme le jugement pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Déboute Mme [E] [M] et Mme [F] [O] de l'intégralité de leurs demandes,
Condamne Mme [E] [M] et Mme [F] [O] aux entiers dépens';
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 28 MAI 2026
ab
N° 2026/ 127
N° RG 23/14328 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMFVU
[E] [M]
[F] [O]
C/
S.A. SACOGIVA
S.A.S. PROVENCE HABITAT
Société RESIDENCE LE TREFLE
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON
SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES
SELARL DUREUIL - [U]
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01192.
APPELANTES
Madame [E] [M]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Maxime THIRAUX-MULLIE, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [F] [O]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Maxime THIRAUX-MULLIE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉES
S.A. SACOGIVA demeurant [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Constance DRUJON D'ASTROS de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
S.A.S. PROVENCE HABITAT dont le siège social est [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège
représentée par Me Delphine GUETCHIDJIAN de la SELARL DUREUIL - GUETCHIDJIAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Société RESIDENCE LE TREFLE demeurant [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège
représentée par Me Delphine GUETCHIDJIAN de la SELARL DUREUIL - GUETCHIDJIAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès BISCH, Président de Chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026
Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
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Mme [F] [O] et Mme [E] [M] ont chacune acquis en 2015 un appartement en l'état futur d'achèvement auprès de la société Sccv Résidence le Trèfle, dont la gestion est assurée par la société Provence Habitat.
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Déplorant la construction limitrophe d'un autre ensemble immobilier par la société Sacogiva, elles ont obtenu, ainsi que d'autres copropriétaires, par ordonnance de référé du 31 mars 2012, la désignation d'un expert judiciaire.
L'expert a rendu son rapport le 17 juin 2019.
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Le'28 février 2020,'les copropriétaires de la résidence le Trèfle ont fait assigner'les sociétés Sacogiva, Provence Habitat et la société Résidence le Trèfle afin de les voir condamner in solidum à indemniser leurs préjudices.
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Par jugement du'5 septembre 2023, le tribunal judiciaire'd'Aix-en-Provence a notamment':
- mis hors de cause la société Provence Habitat,
- dit que la société Résidence le Trèfle a commis une résistance dolosive,
- condamné la société Résidence le Trèfle à payer à Mmes [O] et [M] la somme de 3'000 euros chacune à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, et à la somme de 600 euros chacune d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la société Résidence le Trèfle à supporter les dépens, distraits au profit de Maître [W] [T],
- débouté les parties pour le surplus,
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Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que Mme [E] [M] et Mme [F] [O] n'ont aucun lien avec la société Provence Habitat et n'expliquent pas précisément à quel titre elles invoquent le dol et le manquement à une obligation de conseil et d'information, ni n'apportent d'élément établissant l'existence d'une faute qui aurait pu être commise par cette société en lien avec la délivrance de l'information pré-contractuelle à leur acquisition en l'état d'achèvement futur, que la société Résidence le Trèfle a commis une résistance dolosive puisqu'elle n'a pas fourni, alors qu'elle les connaissait, les éléments nécessaires pour que les acquéreurs comprennent clairement l'impact qu'aurait l'implantation de la résidence Antares et laissant à penser que les appartements disposeraient d'une ouverture côté Ouest, ce qui est un élément déterminant du consentement.
Concernant le trouble du voisinage du fait de l'édification de l'ensemble immobilier Antares, il ne peut pas être vu comme anormal puisque l'édification à lieu dans une zone d'aménagement concertée qui a vocation à recevoir de nombreux projets immobiliers, alors même que la situation des constructions à venir était connue depuis 2012 et qu'elle figurait sur le plan de masse de la ZAC.
Concernant l'indemnisation de la perte de valeur alléguée, celle-ci n'est pas justifiée puisqu'il s'agit d'une perte de chance, que le prix du mètre carré de la résidence le Trèfle a été fixé à 3'000'euros pour tous les appartements, ce qui est inférieur au prix du marché.
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Par déclaration du'5 septembre 2023,'Mme [M] et Mme [O] ont interjeté appel du jugement.
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Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'7 août 2024,'Mme [M] et Mme [O] demandent à la cour de':
- déclarer Mesdames [O] et [M] recevables et bien fondées en leur appel,
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
- Mis hors de cause la société Provence Habitat,
- condamné la société Résidence le Trèfle à payer à Mesdames [O] et [M] la somme de 3'000 euros chacune à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
- condamné la société Résidence le Trèfle à payer à Mesdames [O] et [M] la somme de 600 euros chacune d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
- débouté les parties pour le surplus,
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Statuant à nouveau :
- juger les sociétés Résidence le Trèfle, Provence Habitat et Sacogiva responsables des préjudices causés
- juger que les sociétés société Résidence le Trèfle et Provence Habitat ont fait 'uvre de réticence dolosive à leur égard lors de la signature de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement pour les tromper et les inciter à contracter dans des conditions moins favorables,
- juger que les sociétés Résidence le Trèfle et Provence Habitat n'ont pas rempli leur obligation d'information pré-contractuelle à leur égard,
- juger que la société Sacogiva a causé trouble anormal de voisinage en construisant l'immeuble ANTARES mitoyen à la Résidence Le Trefle,
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En conséquence':
- condamner in solidum les sociétés Résidence le Trèfle, Provence Habitat et Sacogiva au paiement de la somme de la somme de 20'000 euros à chacune des requérantes en réparation de leur perte de jouissance,
- condamner in solidum les sociétés Résidence le Trèfle, Provence Habitat et Sacogiva au paiement de la somme de la somme de 26'000 euros à Mme [O] en réparation du préjudice de perte de valeur vénale,
- condamner in solidum les sociétés Résidence le Trèfle, Provence Habitat et Sacogiva au paiement de la somme de 29 000 euros à Mme [M] en réparation du préjudice de perte de valeur vénale,
- condamner in solidum les sociétés Résidence le Trèfle, Provence Habitat et Sacogiva au paiement de la somme 4 000 euros à chacun des requérantes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner in solidum les sociétés Résidence le Trèfle, Provence Habitat et Sacogiva aux entiers dépens,
- rejeter la demande de condamnation des sociétés Résidence le Trèfle, Provence Habitat au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
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Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'25 février 2026,'la société Provence Habitat et la société Résidence le Trèfle demandent à la cour de':
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a mis hors de cause la société Provence Habitat
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit que la société Résidence le Trèfle a commis une réticence dolosive et l'a condamné à payer à Mme [O] et Mme [M] la somme de 3 000 € en réparation du préjudice de jouissance et 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouter tout plaidant de toutes les demandes de condamnations et relevé de garantie à l'encontre de la SAS Provence Habitat et de la société Résidence le Trèfle,
- débouter notamment et en tout état de cause Mme [O] et Mme [M] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et de perte de valeur vénale laquelle est totalement injustifiée,
- débouter la SA Sacogiva de toute demande de condamnation, y compris sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et de relever et garantir à l'encontre des sociétés Provence Habitat et Résidence le Trèfle, lesquelles sont parfaitement injustifiées,
- condamner tout succombant à payer à leur verser, chacune, une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Dans ses conclusions d'intimée, transmises et notifiées par RPVA'le 21 mai 2024,'la société Sacogiva demande à la cour de':
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la Sacogiva de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
En conséquence,
- débouter Mesdames [O] et [M] de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la Sacogiva,
- condamner in solidum Provence Habitat et la société Résidence le Trèfle à payer à la Sacogiva la somme de 17 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
A titre subsidiaire, si par impossible la cour venait à réformer le jugement entrepris
- dire et juger que le trouble et le préjudice allégué ne sont pas imputables à la société Sacogiva,
- débouter en conséquence tous les requérants de l'ensemble de leurs demandes en tant qu'elles sont dirigées à l'encontre de la société Sacogiva,
Encore plus subsidiairement,
- dire et juger que les troubles et dommages allégués sont de la responsabilité exclusive de la société Provence Habitat et la société Résidence le Trèfle,
- les condamner en conséquence in solidum et sur le fondement de l'article 1240 du code civil à relever et garantir la société Sacogiva de toutes condamnations prononcées à leur encontre,
Sur les préjudices :
- dire et juger non établis les préjudices de vue et de perte de valeur des appartements et débouter les appelantes de ce chef,
- déduire dans de notables proportions l'indemnité en réparation de la perte d'ensoleillement.
- condamner la société Provence Habitat et la société Résidence le Trèfle in solidum à payer à la Sacogiva la somme de 17 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les succombants aux dépens.
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L'instruction a été clôturée le'3 mars 2026. Les parties ayant toutes constituées avocat, l'arrêt sera qualifié de contradictoire.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
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Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l'infirmation d'une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.
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Toutes les demandes de «'juger'» présentées par les appelantes et par la société Sacogivax ne sont pas des prétentions mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.
Sur la situation de la société Provence Habitat
Comme l'a relevé le premier juge si la société Provence Habitat a obtenu l'autorisation d'aménager le lot cadastré 31 B, la réalisation et la commercialisation de l'ensemble immobilier ont été menées par la société Résidence le Trèfle. Les actes de vente des lots construits ont par ailleurs été conclus entre les appelantes et la société Résidence le Trèfle, qui est dès lors la seule co-contractante. Aucun lien contractuel n'est démontré entre la société Provence Habitat et les appelantes, de sorte que les demandes formées uniquement sur un fondement contractuel tant du point de vue de la validité du contrat que du point de son exécution ne peuvent être envisagées qu'entre partie liée par un lien contractuel.
Le jugement qui a prononcé la mise hors de cause de la société Provence Habitat sera confirmé.
Sur les demandes formées à l'encontre de la société Provence Habitat et la société Résidence le Trèfle
Mme [E] [M] et Mme [F] [O] considèrent que la société Provence Habitat et la société Résidence le Trèfle sont responsables à la fois d'une réticence dolosive et d'un manquement contractuel à leurs obligations d'informations en leur qualité de vendeur.
Elles soutiennent que ces sociétés étaient informées du projet de construction à venir puisqu'elles affirment que les informations étaient facilement accessibles et que les acheteurs, des non-professionnels contrairement à elles, pouvaient s'informer eux-mêmes. Elles ajoutent que le promoteur a tenté de rendre les appartements plus attractifs avec la création de ces terrasses avec double exposition, en sachant pertinemment qu'un côté serait altéré, alors qu'il s'agissait d'une information essentielle pour les acquéreurs.
Ce comportement s'analyse également en un manquement à leur devoir d'information contractuelle. Ainsi le fait que la construction soit évoquée dans l'acte de vente et que l'information était facilement accessible ne constitue pas la preuve d'une information réelle sur l'impact du projet de construction.
Les sociétés intimées soutiennent que contrairement à ce qu'a retenu l'expert les acheteurs étaient parfaitement informés du projet de construction du bâtiment de la Sacogiva puisque les documents, notamment le plan de masse, sont accessibles à tous, des réunions d'information préalable ont été organisées avec les acheteurs, le plan de masse de 2012 a été communiqué au moment de la signature des contrats de réservation et l'acte de vente indique clairement que l'acquéreur reconnaît être informé de la construction sur le terrain mitoyen et qu'il renonce à tout recours contre le vendeur, pour en conclure que les man'uvres dolosives ou le manquement contractuel ne sont pas étayés.
Sur ce,
L article 1116 du Code civil, dans sa rédaction applicable au litige dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
En l'espèce, il s'évince du plan de masse de la Zone d'Aménagement Concerté, issu de la délibération du 18 mars 2013 du conseil municipal d'Aix-en-Provence que le lot 31 est divisé en lot 31 A attribué à la société Sacogiva et le lot 31 B attribué à la société Provence Habitat. Cette information publique est consultable pour les administrés et partant pour les personnes susceptibles d'acquérir un bien dans l'ensemble immobilier à construire par la société Résidence le Trèfle.
Cette information est déclinée dans l'acte de vente des appelantes en page 17 en ces termes « Il est précisé ici que l'ensemble immobilier dénommé « Résidence Le Trèfle » sera édifié sur un terrain mitoyen d'un autre terrain formant le lot 31A du secteur « [Adresse 4] » de la Zone d'Aménagement Concerté du [Adresse 5]. Ce lot 31 A est lui-même destiné à recevoir la construction d'un ensemble immobilier, étranger aux présentes, pour lequel, à ce jour, aucune date de démarrage des travaux n'est connue.'»
Les appelantes ont donc au moment de la conclusion de l'acte de vente étaient informées du projet de construction d'un autre ensemble immobilier sur le lot 31 A, mitoyen, donc très proche du lot 31 B où se situe leurs acquisitions. Ces informations si elles exposent clairement la présence à venir d'un bâtiment n'apportent pas en tant que telles de précisions sur l'implantation du projet situé en limite mitoyenne puisque le plan de masse ne représente pas les volumes et la configuration du bâtiment voisin.
Il est mentionné aux pages suivantes de ces actes que le constructeur, la société Résidence le Trèfle, dispose d'un permis de construire numéro Pc 13 001 14J0152 M01, dont une copie de la demande et ses annexes ont été déposées au rang des minutes du notaire instrumentaire. Il doit être relevé que la rubrique PC 04 «'notice décrivant le terrain et présentant le projet'» mentionne en 2 partie c «'constructions, clôtures, végétation ou aménagements situés en limite de terrain'» que «'sur sa limite Ouest un projet de construction viendra s'adosser à notre opération'».
Cette mention apporte ainsi une précision sur l'implantation de l'immeuble voisin qui sera effectivement adossé, entendu comme appuyé contre la Résidence le Trèfle.
Il est enfin indiqué dans ces actes que l'ensemble des documents relatifs à la consistance, aux caractéristiques du projet, les plans, coupes et élévations, y sont annexés, ce que ne contestent pas les appelantes. Ainsi les plans de coupe des lots acquis sur la façade Ouest, ce qui est le cas des ceux acquis par les appelantes, confirment la présence de terrasse à l'angle Ouest du bâtiment. Compte tenu des informations recueillies, les appelantes ne pouvaient ignorer que ces terrasses, en façade Ouest, seraient situées en face du mur d'adossement prévu pour le bâtiment voisin tel que précisée dans le permis de construire mentionné ci-avant.
L'information ne pouvait au moment de la signature de l'acte de vente pas être davantage documentée puisque la société Sacogiva qui a fait édifier l'ensemble immobilier voisin a obtenu son permis de construire le 14 juin 2016.
L'expert judiciaire relève que le fait d'ouvrir les terrasses sur son pignon Ouest auquel doit s'adosser la future opération aura nécessairement une incidence sur les logements existants. En ce sens les acquéreurs des lots situés sur la façade Ouest ont été en mesure de connaître la contrainte spécifique liée à l'adossement d'un mur mitoyen, et partant de l'impact sur leur terrasse. Le fait que les terrasses soient pourvues de garde-corps, aménagement qui relève de question de sécurité, ne démontre pas en soi que celles-ci devaient nécessairement disposer d'un espace libre entre les bâtiments, tel que le soulignent par ailleurs les plans de coupe du bâtiment construit par la société Résidence le Trèfle qui présentent en façade une alternance de terrasse disposant de garde-corps et de murs adossés.
De même l'argument soutenu de l'avantage financier obtenu par le constructeur au titre d'un prix plus élevé en raison de la présence d'une terrasse, alors même qu'il ne pouvait ignorer que celles situées en façade Ouest seraient adossées au mur voisin, n'est aucunement établi ou documenté
Il doit donc être considéré que l'aléa créé par le projet immobilier à venir a été expréssement mentionné aux acquéreurs, qu'il est entré dans le champ contractuel par la transmission des plans de situations des lieux et des détails propres au permis de construire accordé, et qu'il a été accepté lors de la conclusion de l'acte de vente.
C'est donc à tort que les appelantes soutiennent que la société Résidence le Trèfle en sa qualité de vendeur a dissimulé cette information ou n'a pas rempli ses obligations pré contractuelles compte tenu des pièces précisément mentionnées en annexe de leurs actes de vente et des informations publiques disponibles dès avant leurs conclusions.
Le jugement qui a retenu sa responsabilité sera infirmé, les demandes indemnitaires seront en conséquence rejetées en l'absence de vice du consentement prouvé et de faute contractuelle démontrée.
Sur les demandes au titre du trouble anormal du voisinage
Les appelantes considèrent que leurs appartements subissent une perte d'ensoleillement qui résulte de la construction de l'immeuble et que cette situation constitue un trouble anormal du voisinage.
En réplique la société Sacogiva indique que les appelantes ont été informées de la future construction et du fait que le mur à venir aller boucher l'une des ouvertures de leurs terrasses.
Sur ce,
Aux termes de l' article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.
La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu'à défaut, il en devra réparation, même en l'absence de faute.
L'anormalité du trouble doit s'apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu'il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.
En l'espèce il est constant que les parcelles à bâtir se situent dans une zone d'aménagement concertée à vocation résidentielle, que de nombreux bâtiments y ont été édifiés et entourent l'immeuble objet du litige.
Les appelantes qui soutiennent subir une perte d'ensoleillement constituant de ce fait un trouble anormal du voisinage ne produisent aucune pièce pour l'objectiver. Ce d'autant qu'elles ne pouvaient ignorer au moment de leur achat que la vue préalable depuis leur terrasse serait différente en raison de la construction à venir d'un ensemble immobilier de même envergure et dont le mur devait s'adosser sur la façade Ouest.
Comme l'a relevé le premier juge cette configuration des lieux résulte dès l'origine du découpage des parcelles en deux lots 31 A et 31 B attribués à deux constructeurs différents outre la mention prévue à leur acte de vente rappelé ci-avant. La vocation résidentielle des lieux et la présence du mur adossé aux terrasses ne peut donc caractériser une anormalité du voisinage, au demeurant non étayée.
En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [E] [M] et Mme [F] [O] qui succombent seront condamnées aux dépens de la première instance et de l'instance d'appel.
L'équité commande de rejeter les demandes d'indemnités au titre des frais irrépétibles formées par les sociétés intimées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la société Provence Habitat,
Infirme le jugement pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Déboute Mme [E] [M] et Mme [F] [O] de l'intégralité de leurs demandes,
Condamne Mme [E] [M] et Mme [F] [O] aux entiers dépens';
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
LE GREFFIER LE PRESIDENT