CA Metz, 1re ch., 2 juin 2026, n° 23/00873
METZ
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/00873 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F6JE
S.A.R.L. [A] [C]
C/
S.A.S. [J] [R] IMMO
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 03 Avril 2023, enregistrée sous le n° 21/01519
COUR D'APPEL DE METZ
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 02 JUIN 2026
APPELANTE :
S.A.R.L. [A] [C], représentée par Me [E] [X], mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE :
S.A.S. [J] [R] IMMO, représentée par son représentant légal,
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-luc HENAFF, ès qualité d'administrateur provisoire de l'étude de Me [D], avocat postulant au barreau de METZ et par Me Laurent HAY, avocat plaidant du barreau de PARIS
DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Mars 2026 tenue par M. Vincent BARRÉ, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 02 Juin 2026.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre
ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère
M. BARRÉ, Conseiller
ARRÊT : Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M.Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
La société de droit luxembourgeois Kimmolux, propriétaire d'un immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] a signé le 30 octobre 2017 avec la société de droit luxembourgeois [I] un bail commercial portant sur l'immeuble complet, du sous-sol au 5ème étage.
La société [I] a sous-loué les locaux loués à la SARL Hôtel [C], avec l'autorisation expresse de la société Kimmolux, par contrat du même jour.
Selon un mandat de location signé le 12 juillet 2018, la société Kimmolux a mandaté la SARL [J] [R] immo aux fins de recherche d'un preneur à bail commercial pour le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1].
Le 13 juin 2018, la SARL Hôtel [C] et la société La Parisienne, en cours de constitution et d'immatriculation, ont signé un bail commercial établi par la SAS [J] [R] immo, puis un avenant le 13 février 2019.
Par jugement du 12 janvier 2021, la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Thionville a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la SAS La Parisienne et par courrier du 31 mai 2021, Mme [E] [X], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS La Parisienne a résilié le bail commercial.
Par un acte d'huissier de justice délivré à la SAS [J] [R] immo le 28 octobre 2021, la SARL Hôtel [C] a saisi le tribunal judiciaire de Thionville d'une demande de dommages et intérêts pour manquement au mandat de location conclu.
Selon un jugement rendu le 3 avril 2023, le tribunal judiciaire a :
débouté la SARL Hôtel [C] de sa demande au titre des loyers et charges impayés,
débouté la SARL Hôtel [C] de sa demande au titre des frais de remise en état,
débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,
condamné la SARL Hôtel [C] à payer à la société [J] [R] immo la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la SARL Hôtel [C] aux dépens,
rejeté la demande de la société [J] [R] immo au titre de la distraction des dépens,
rappelé que la décision est exécutoire par provision.
Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que la fin de non-recevoir relative à l'absence de qualité et d'intérêt à agir de la SARL Hôtel [C] soulevée par la SAS [J] [R] immo n'avait pas été présentée au juge de la mise en état, exclusivement compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, et a précisé qu'en tout état de cause, il n'était pas contesté que la SARL Hôtel [C] avait signé un bail commercial, rédigé par la SAS [J] [R] immo, avec la SAS La Parisienne et en a conclu que la SARL Hôtel [C] apparaissait avoir qualité et intérêt à agir s'agissant du préjudice allégué au titre des impayés et des dégradations du local loué.
Sur le préjudice relatif aux loyers impayés par le preneur, il a indiqué que l'intermédiaire immobilier, qu'il soit signataire d'un mandat de gestion locative ou d'un simple mandat d'entremise, était toujours tenu de mettre en 'uvre tous les moyens nécessaires pour accomplir efficacement sa mission et qu'il avait notamment un devoir de rigueur dans la sélection du locataire, notamment du point de vue de sa solvabilité, mais qu'il appartenait à la SARL Hôtel [C] de démontrer que son préjudice était la conséquence de ce défaut de vigilance.
Il a jugé que la SARL Hôtel [C] ne démontrait pas que les impayés invoqués étaient la conséquence d'une insolvabilité du locataire dans la mesure où la SA Banque du Luxembourg avait fait délivrer à la SAS La Parisienne un procès-verbal de saisie conservatoire de créances à exécution successive à la suite d'une ordonnance rendue le 29 juillet 2019 par le juge de l'exécution du tribunal d'instance de Thionville à l'encontre de la société Kimmolux pour garantir le paiement en principal de la somme de 2 000 000 euros et que la SAS La Parisienne avait été informée que les créances de la société Kimmolux, de la société [I], de la société [T] Luxembourg et de la SARL Hôtel [C] étaient saisies et qu'il lui était fait défense de disposer des sommes réclamées.
Il a ainsi conclu qu'il ne pouvait être reproché à la SAS La Parisienne de ne pas avoir réglé les loyers à la SARL Hôtel [C] puisqu'elle avait interdiction de le faire et qu'il n'était donc pas démontré que les impayés de loyers étaient la conséquence d'une insolvabilité du preneur.
Sur les dégradations, il a retenu qu'aucun mandat de gestion n'avait été confié à la SAS [J] [R] immo et qu'elle ne pouvait se voir reprocher de ne pas avoir vérifié l'occupation paisible des lieux par le preneur.
Par déclaration transmise au greffe de la cour d'appel de Metz par voie électronique le 13 avril 2023, la SARL Hôtel [C] a interjeté appel du jugement rendu le 3 avril 2023 aux fins d'annulation, subsidiairement d'infirmation en ce qu'il l'a débouté de sa demande dirigée contre la SAS [J] [R] immo en paiement des sommes de 111 049 euros au titre des loyers et charges impayés, 616 512 euros au titre des frais de remise en état des locaux, 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens outre le paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Saisi par la SAS [J] [R] immo d'une demande tendant à déclarer irrecevable la SARL Hôtel [C] en son appel et en toutes ses demandes pour défaut d'intérêt et de qualité à agir et d'une demande de radiation pour défaut d'exécution intégrale du jugement, le conseiller de la mise en état, selon une ordonnance du 11 avril 2024, s'est déclaré incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir, a rejeté la demande de radiation, a condamné la SAS [J] [R] immo aux dépens de l'incident et a renvoyé l'affaire à une audience de mise en état.
Le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction du dossier selon une ordonnance du 19 septembre 2024.
Par conclusions transmises par voie électronique le 19 mai 2025 la « SARL Hôtel [C] demeurant [Adresse 3] représentée par son représentant légal, en liquidation judiciaire, représentée par Maître [E] [X], mandataire judiciaire » a précisé que le 16 avril 2024, le tribunal judiciaire de Thionville avait ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la SARL Hôtel [C] et que le 25 mars 2025, la liquidation judiciaire avait été prononcée.
Par ordonnance du 27 novembre 2025, le conseiller de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture et renvoyé le dossier à l'audience de mise en état électronique aux fins de régularisation de la procédure.
Le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction du dossier selon une nouvelle ordonnance du 12 février 2026.
Par une ordonnance du 23 mars 2026, le conseiller de la mise en état a ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 12 février 2026, a admis la constitution de Me [N] [U] au lieu et place de Me [H] [D] en qualité d'administrateur provisoire de l'étude de Me [D] et a ordonné à nouveau la clôture de l'instruction.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 19 mai 2025, Mme [X], ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Hôtel [C], demande à la cour d'appel de :
recevoir l'appel en la forme et le déclarer bien fondé,
y faisant droit en infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau,
vu l'article 1992 du code civil, condamner la SAS [J] [R] immo à lui payer la somme de 111 049 euros au titre des loyers et charges impayés avec les intérêts légaux à compter du jour de l'arrêt à intervenir,
condamner la SAS [J] [R] immo aux entiers dépens de première instance et d'appel outre le paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle expose que la SAS [J] [R] immo a été mandatée pour trouver un locataire au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], qu'elle a présenté M. [O], client de l'agence immobilière, agissant comme représentant de la société en formation La Parisienne et qu'un bail commercial a été rédigé par l'intermédiaire de la SAS [J] [R] immo avec cette société en formation.
Elle rappelle que le mandataire répond des fautes qu'il commet dans le cadre du mandat, qu'il est admis que constitue une faute, l'agent immobilier qui ne vérifie pas la solvabilité du locataire qu'il présente et ne prend pas de garantie suffisante, et qu'en l'espèce la SARL La Parisienne n'a pas réglé la totalité du dépôt de garantie à sa charge, ni aucun loyer, ni les abonnements, ce qui constitue un grave préjudice.
Elle conteste la motivation du tribunal qui a jugé qu'elle n'avait pas subi de préjudice dès lors que la SARL La Parisienne faisait l'objet d'une saisie à la requête de la société Banque du Luxembourg, affirmant que le preneur n'avait versé aucun loyer que ce soit à elle en sa qualité de bailleresse ou à la banque en sa qualité de créancier saisissant.
Conformément à ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 29 janvier 2026, la SAS [J] [R] immo demande à la cour d'appel de :
vu les articles 31, 32, 122, 123 et 789 du code de procédure civile, déclarer irrecevable la société Hôtel [C] en son appel, en toutes ses demandes, fins et écritures pour défaut d'intérêt et de qualité à agir, l'en débouter,
déclarer, en tout état de cause, mal fondée la société Hôtel [C] en son appel, en toutes ses demandes, fins et écritures, l'en débouter,
déclarer Mme [X], ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Hôtel [C], irrecevable en toutes ses demandes, fins et écritures pour défaut d'intérêt et de qualité à agir, l'en débouter,
déclarer, en tout état de cause, mal fondée Mme [X], ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Hôtel [C] en toutes ses demandes, fins et écritures, l'en débouter,
confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
y ajoutant, condamner Mme [X], ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Hôtel [C] à lui payer une somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
la condamner ès qualités aux entiers dépens de l'appel.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la SARL Hôtel [C] est irrecevable en sa demande faute de qualité et d'intérêt à agir, aucun mandat de location ayant été signé par elle avec cette société, le mandat de location du 12 juillet 2018 l'ayant été avec la société Kimmolux, propriétaire de l'immeuble.
Elle précise avoir mis en relation M. [O] avec M. [P] au début de l'année 2019, que M. [P] a donné son accord pour la location après avoir échangé avec lui et qu'elle avait ensuite été chargée d'établir un projet de bail commercial par M. [P] au nom de la SARL Hôtel [C].
Elle indique qu'elle n'a eu connaissance de ce que le bail devait mentionner la société Kimmolux comme propriétaire, la société [I] comme locataire principal et la SARL Hôtel [C] comme sous locataire et bailleresse directe que lorsqu'il lui a été demandé de rédiger le bail commercial.
Elle en conclut que sa responsabilité ne peut être recherchée par la SARL Hôtel [C] au motif qu'elle n'aurait pas vérifié la solvabilité de M. [O], qu'elle conteste être son client.
A titre subsidiaire, elle expose que les demandes de la SARL Hôtel [C] ne pourrait être fondées que sur le mandat tendant à la rédaction du bail et que dans ce cadre elle ne peut être tenue pour responsable des loyers impayés du preneur, n'ayant pas à sa charge d'obligation de conseil tenant à la solvabilité du candidat à la location retenu par son mandant.
Elle rappelle que les conditions financières du bail ont été acceptées par les parties au bail commercial en parfaite connaissance de cause, M. [P] ayant été en relation directe avec M. [O], que M. [P] savait que la société La Parisienne était en formation et qu'il ne pouvait dès lors ignorer l'absence de solvabilité apparente de son co-contractant.
Elle précise que M. [P] a accepté de contracter avec M. [O] sans réclamer de garanties parce qu'aucun autre candidat avec une solvabilité apparente ou des garanties extrinsèques ne s'était présenté, les locaux étant inexploités depuis un certain temps.
Elle ajoute que si le mandataire à une obligation de conseil et d'information à l'égard de son mandant, elle ne concerne que les conseils et informations que le mandant ignorait et que M. [P] en sa qualité de professionnel avisé ne pouvait ignorer qu'en louant à M. [O], pour le compte d'une société en formation, sans que puissent être fournies de garanties extérieures, il s'exposait à une éventuelle insolvabilité du preneur.
Elle soutient également que la SARL Hôtel [C] ne justifie pas d'un lien de causalité entre la faute et son préjudice, rappelant qu'une perte de chance certaine et sérieuse doit être démontrée pour retenir l'existence d'un préjudice direct et certain.
Elle rappelle que le bail contenait une clause résolutoire permettant à la bailleresse d'obtenir l'expulsion du locataire, que le juge des référés saisi par la SARL Hôtel [C] a rejeté la demande de la bailleresse le 3 décembre 2019 puis le 7 avril 2020 au motif que, du fait de la saisie conservatoire à la requête de la société Banque du Luxembourg, il ne pouvait être reproché à la SARL La Parisienne de ne pas avoir réglé les loyers et le solde du dépôt de garantie.
Elle affirme que les impayés de loyers et autres créances ne résultaient pas d'une insolvabilité ou de l'absence de garanties financières du preneur.
Elle indique que si la SARL Hôtel [C] fait état de ce que la SARL La Parisienne n'a procédé à aucun paiement au profit de son créancier, elle n'en justifie pas, aucune pièce de la société Banque du Luxembourg relative à sa créance n'étant produite.
Enfin, elle conteste les montants réclamés par la SARL Hôtel [C], faute de la production de pièces probantes, et fait valoir qu'il y a lieu de prendre en compte le droit d'entrée de 37 500 euros et l'acompte sur le dépôt de garantie de 3 000 euros.
MOTIFS DE LA DECISION
I - Sur la recevabilité de la demande de la SARL Hôtel [C]
Conformément à l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé et conformément à l'article 32, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En l'espèce, la SAS [J] [R] immo fait valoir au soutien de sa fin de non-recevoir, qu'elle a contracté un mandat de location avec la société Kimmolux et non avec la SARL Hôtel [C].
Cet argument, qui revient à examiner la nature et la réalité des relations contractuelles entre la SARL Hôtel [C] et la SAS [J] [R] immo et à déterminer qui est le mandant de la SAS [J] [R] immo relève en réalité du débat au fond.
Dès lors que la SARL Hôtel [C] se prévaut de l'inexécution par la SAS [J] [R] immo de ses obligations contractuelles au titre de la recherche d'un locataire et de la rédaction du bail commercial, elle est en droit de revendiquer un intérêt à agir.
Par ailleurs, la SAS [J] [R] immo n'indique pas en quoi la SARL Hôtel [C] serait dépourvue de qualité à agir, le présent litige n'entrant pas dans la catégorie de ceux pour lesquels la loi détermine exclusivement quelles sont les personnes auxquelles elle réserve qualité pour agir.
La fin de non-recevoir soulevée par la SAS [J] [R] immo sera en conséquence rejetée.
II - Sur la responsabilité de la SAS [J] [R] immo
L'article 1991, alinéa 1, du code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et l'article 1992, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ; néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
En cas de défaillance, l'agent immobilier engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de son mandant conformément aux dispositions de l'article 1231-1 du code civil.
La SAS [J] [R] immo conteste être débitrice d'une obligation de conseil et d'information quant au choix du locataire à l'égard de la SARL Hôtel [C] à défaut de mandat de location conclu avec cette société.
L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il appartient en conséquence à la SARL Hôtel [C] de rapporter la preuve d'un mandat de location conclu avec la SAS [J] [R] immo.
Selon l'article 1985 du code civil, le mandat peut être donné par acte authentique ou par acte sous seing privé, même par lettre. Il peut aussi être donné verbalement, mais la preuve testimoniale n'en est reçue que conformément au titre "Des contrats ou des obligations conventionnelles en général".
L'acceptation du mandat peut n'être que tacite et résulter de l'exécution qui lui a été donnée par le mandataire.
Il résulte du mandat de location produit par la SAS [J] [R] immo du 12 juillet 2018 que la société Kimmolux, représentée par M. [W] [P], M. [T] [P] et la SARL [P] [T], donne mandat à l'agence immobilière Orpi Doesnt immo « de trouver un preneur à bail commercial pour le local ci-après désigné [un commerce au rez-de-chaussée [Adresse 1] à [Localité 1]], dont il est le propriétaire », à des conditions de durée, de loyer et de dépôt de garantie définies, les honoraires du mandataire, à la charge du preneur, étant fixés à la somme de 5 760 euros HT.
Par ailleurs, les conditions générales du mandat stipulent que le mandataire aura le pouvoir d'« établir et rédiger le bail aux prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature du preneur » et que la rémunération du mandataire deviendra exigible « le jour où l'opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par le preneur et le mandant ».
Si le mandat écrit du 12 juillet 2018 lie la société Kimmolux et la SAS [J] [R] immo, la cour relève que le bail commercial rédigé par la SAS [J] [R] immo entre la SARL Hôtel [C], représentée par M. [T] [P], en sa qualité de « sous-locatrice et bailleresse » et la société La Parisienne en cours de constitution et d'immatriculation en sa qualité de preneur mentionne en son article 22 relatif aux honoraires que « les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par Orpi [R] immo que les parties déclarent en conséquence bénéficiaire du montant de la rémunération convenue conformément au mandat écrit signé le 12/07/2018, portant le numéro 3224 ».
Ainsi, en intégrant son état d'honoraires au sein du bail rédigé pour le compte de la SARL Hôtel [C], honoraires ne se limitant pas à la rédaction du bail commercial et à l'établissement de l'état des lieux d'entrée mais incluant le mandat de recherche d'un locataire, et en faisant expressément référence au mandat de location du 12 juillet 2018, la SAS [J] [R] immo a reconnu être en réalité intervenue en qualité d'intermédiaire, pour la recherche d'un locataire puis la rédaction d'un bail commercial, pour le compte de la SARL Hôtel [C].
Or, comme l'a rappelé le premier juge, l'agent immobilier est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses.
Il sera ajouté que l'obligation de vérifier la solvabilité du locataire qu'il présente est une obligation de moyens et ne revêt donc pas les caractères d'une garantie contre tous risques d'insolvabilité du locataire.
En l'espèce, la SARL Hôtel [C] n'explicite pas en quoi la SAS [J] [R] immo n'aurait pas respecté cette obligation alors que conformément à l'attestation de Mme [K] [L] du 20 décembre 2021 et à son courriel adressé aux parties le 7 février 2019, M. [T] [P], représentant légal de la SARL Hôtel [C], s'est entretenu avec M. [O], agissant pour le compte de la société en formation La Parisienne, avant la signature du bail commercial, et que la SARL Hôtel [C] avait en conséquence nécessairement connaissance de ce que le preneur serait une société en formation et qu'aucune garantie financière n'était présentée.
Il sera par ailleurs observé que par la réponse qu'elle a apportée le 8 février 2019 au courriel de la SAS [J] [R] immo du 7 février 2019, la SARL Hôtel [C] a confirmé les conditions du bail qui avaient été discutées avec M. [O] après leur mise en relation par l'agent immobilier, notamment une franchise de six mois de loyers, et a également conditionné son engagement à une signature du bail avant le 1er mars 2019 et au paiement, à la signature du bail, du droit d'entrée de 37 500 euros et du dépôt de garantie.
Il sera en outre relevé que le manquement d'un mandataire à son obligation d'information et de conseil est indemnisé au titre d'une perte de chance, comme le précise la SAS [J] [R] immo, soit la perte de chance de percevoir les loyers et charges.
Or, alors que le bail commercial mentionne que le premier loyer aura lieu le 1er septembre 2019 compte tenu de la franchise de loyers d'une durée de six mois prévue au contrat, la société Banque du Luxembourg a fait délivrer le 19 août 2019 à la SARL La Parisienne un procès-verbal de saisie conservatoire de créances à exécution successive à la suite d'une ordonnance du juge de l'exécution de [Localité 1] du 29 juillet 2019 contre la société Kimmolux aux fins de garantir le paiement d'une somme de 2 000 000 euros ainsi qu'une sommation de lui faire connaître les créances détenues pour le compte de la société Kimmolux, la société [I], la société [T] Luxembourg et la SARL Hôtel [C].
Dans ce cadre spécifique, en l'absence de contestation, la SAS La Parisienne, soit le tiers saisi, était tenue de se libérer entre les mains du créancier saisissant ou de son mandataire au fur et à mesure des échéances par application de l'article L. 211-15 du code des procédures civiles d'exécution.
Si la SARL Hôtel [C] affirme que la SAS La Parisienne n'a versé aucune somme à la société Banque du Luxembourg, elle ne produit aucun élément de preuve sur ce point, alors même que la SAS [J] [R] immo relevait dans ses écritures qu'il n'était pas établi l'absence de règlements au bénéfice de la société Banque du Luxembourg.
Ainsi, il n'est pas démontré un lien entre l'absence de paiement du loyer à la charge de la SAS La Parisienne et une insolvabilité de celle-ci.
La SARL Hôtel [C] ne rapporte dans ces conditions pas la preuve de l'existence d'une perte de chance réparable, soit la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable.
La SARL Hôtel [C] échouant à rapporter la preuve d'une faute et d'un préjudice, le jugement sera confirmé en ce que la SARL Hôtel [C] a été déboutée de sa demande au titre des loyers et charges impayés dirigée contre la SAS [J] [R] immo.
III - Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement étant confirmé en ce que la SARL Hôtel [C] a été déboutée de ses demandes, il le sera également s'agissant des dépens et des frais irrépétibles.
Selon l'article L. 622-17 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.
Ainsi, la créance de dépens et de frais irrépétibles ne peut faire l'objet que d'une fixation.
Il y a en conséquence lieu en l'espèce de fixer à la procédure collective de la SARL Hôtel [C] les dépens d'appel ainsi qu'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
La demande de Mme [X] ès qualités au titre de l'article 700 du code de procédure d'appel sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SAS [J] [R] immo tendant à ce que la demande de Mme [E] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Hôtel [C] soit déclarée irrecevable pour défaut d'intérêt et de qualité à agir,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thionville le 3 avril 2023 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Fixe au passif de la procédure collective de la SARL Hôtel [C] les dépens d'appel,
Fixe au passif de la procédure collective de la SARL Hôtel [C] la créance de la SAS [J] [R] immo au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de deux mille euros (2 000 euros),
Rejette la demande de Mme [E] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Hôtel [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière Le Président de chambre
Au nom du peuple français,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/00873 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F6JE
S.A.R.L. [A] [C]
C/
S.A.S. [J] [R] IMMO
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 03 Avril 2023, enregistrée sous le n° 21/01519
COUR D'APPEL DE METZ
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 02 JUIN 2026
APPELANTE :
S.A.R.L. [A] [C], représentée par Me [E] [X], mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE :
S.A.S. [J] [R] IMMO, représentée par son représentant légal,
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-luc HENAFF, ès qualité d'administrateur provisoire de l'étude de Me [D], avocat postulant au barreau de METZ et par Me Laurent HAY, avocat plaidant du barreau de PARIS
DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Mars 2026 tenue par M. Vincent BARRÉ, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 02 Juin 2026.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre
ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère
M. BARRÉ, Conseiller
ARRÊT : Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M.Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
La société de droit luxembourgeois Kimmolux, propriétaire d'un immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] a signé le 30 octobre 2017 avec la société de droit luxembourgeois [I] un bail commercial portant sur l'immeuble complet, du sous-sol au 5ème étage.
La société [I] a sous-loué les locaux loués à la SARL Hôtel [C], avec l'autorisation expresse de la société Kimmolux, par contrat du même jour.
Selon un mandat de location signé le 12 juillet 2018, la société Kimmolux a mandaté la SARL [J] [R] immo aux fins de recherche d'un preneur à bail commercial pour le local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1].
Le 13 juin 2018, la SARL Hôtel [C] et la société La Parisienne, en cours de constitution et d'immatriculation, ont signé un bail commercial établi par la SAS [J] [R] immo, puis un avenant le 13 février 2019.
Par jugement du 12 janvier 2021, la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Thionville a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la SAS La Parisienne et par courrier du 31 mai 2021, Mme [E] [X], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS La Parisienne a résilié le bail commercial.
Par un acte d'huissier de justice délivré à la SAS [J] [R] immo le 28 octobre 2021, la SARL Hôtel [C] a saisi le tribunal judiciaire de Thionville d'une demande de dommages et intérêts pour manquement au mandat de location conclu.
Selon un jugement rendu le 3 avril 2023, le tribunal judiciaire a :
débouté la SARL Hôtel [C] de sa demande au titre des loyers et charges impayés,
débouté la SARL Hôtel [C] de sa demande au titre des frais de remise en état,
débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,
condamné la SARL Hôtel [C] à payer à la société [J] [R] immo la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la SARL Hôtel [C] aux dépens,
rejeté la demande de la société [J] [R] immo au titre de la distraction des dépens,
rappelé que la décision est exécutoire par provision.
Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que la fin de non-recevoir relative à l'absence de qualité et d'intérêt à agir de la SARL Hôtel [C] soulevée par la SAS [J] [R] immo n'avait pas été présentée au juge de la mise en état, exclusivement compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, et a précisé qu'en tout état de cause, il n'était pas contesté que la SARL Hôtel [C] avait signé un bail commercial, rédigé par la SAS [J] [R] immo, avec la SAS La Parisienne et en a conclu que la SARL Hôtel [C] apparaissait avoir qualité et intérêt à agir s'agissant du préjudice allégué au titre des impayés et des dégradations du local loué.
Sur le préjudice relatif aux loyers impayés par le preneur, il a indiqué que l'intermédiaire immobilier, qu'il soit signataire d'un mandat de gestion locative ou d'un simple mandat d'entremise, était toujours tenu de mettre en 'uvre tous les moyens nécessaires pour accomplir efficacement sa mission et qu'il avait notamment un devoir de rigueur dans la sélection du locataire, notamment du point de vue de sa solvabilité, mais qu'il appartenait à la SARL Hôtel [C] de démontrer que son préjudice était la conséquence de ce défaut de vigilance.
Il a jugé que la SARL Hôtel [C] ne démontrait pas que les impayés invoqués étaient la conséquence d'une insolvabilité du locataire dans la mesure où la SA Banque du Luxembourg avait fait délivrer à la SAS La Parisienne un procès-verbal de saisie conservatoire de créances à exécution successive à la suite d'une ordonnance rendue le 29 juillet 2019 par le juge de l'exécution du tribunal d'instance de Thionville à l'encontre de la société Kimmolux pour garantir le paiement en principal de la somme de 2 000 000 euros et que la SAS La Parisienne avait été informée que les créances de la société Kimmolux, de la société [I], de la société [T] Luxembourg et de la SARL Hôtel [C] étaient saisies et qu'il lui était fait défense de disposer des sommes réclamées.
Il a ainsi conclu qu'il ne pouvait être reproché à la SAS La Parisienne de ne pas avoir réglé les loyers à la SARL Hôtel [C] puisqu'elle avait interdiction de le faire et qu'il n'était donc pas démontré que les impayés de loyers étaient la conséquence d'une insolvabilité du preneur.
Sur les dégradations, il a retenu qu'aucun mandat de gestion n'avait été confié à la SAS [J] [R] immo et qu'elle ne pouvait se voir reprocher de ne pas avoir vérifié l'occupation paisible des lieux par le preneur.
Par déclaration transmise au greffe de la cour d'appel de Metz par voie électronique le 13 avril 2023, la SARL Hôtel [C] a interjeté appel du jugement rendu le 3 avril 2023 aux fins d'annulation, subsidiairement d'infirmation en ce qu'il l'a débouté de sa demande dirigée contre la SAS [J] [R] immo en paiement des sommes de 111 049 euros au titre des loyers et charges impayés, 616 512 euros au titre des frais de remise en état des locaux, 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens outre le paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Saisi par la SAS [J] [R] immo d'une demande tendant à déclarer irrecevable la SARL Hôtel [C] en son appel et en toutes ses demandes pour défaut d'intérêt et de qualité à agir et d'une demande de radiation pour défaut d'exécution intégrale du jugement, le conseiller de la mise en état, selon une ordonnance du 11 avril 2024, s'est déclaré incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir, a rejeté la demande de radiation, a condamné la SAS [J] [R] immo aux dépens de l'incident et a renvoyé l'affaire à une audience de mise en état.
Le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction du dossier selon une ordonnance du 19 septembre 2024.
Par conclusions transmises par voie électronique le 19 mai 2025 la « SARL Hôtel [C] demeurant [Adresse 3] représentée par son représentant légal, en liquidation judiciaire, représentée par Maître [E] [X], mandataire judiciaire » a précisé que le 16 avril 2024, le tribunal judiciaire de Thionville avait ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la SARL Hôtel [C] et que le 25 mars 2025, la liquidation judiciaire avait été prononcée.
Par ordonnance du 27 novembre 2025, le conseiller de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture et renvoyé le dossier à l'audience de mise en état électronique aux fins de régularisation de la procédure.
Le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction du dossier selon une nouvelle ordonnance du 12 février 2026.
Par une ordonnance du 23 mars 2026, le conseiller de la mise en état a ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 12 février 2026, a admis la constitution de Me [N] [U] au lieu et place de Me [H] [D] en qualité d'administrateur provisoire de l'étude de Me [D] et a ordonné à nouveau la clôture de l'instruction.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 19 mai 2025, Mme [X], ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Hôtel [C], demande à la cour d'appel de :
recevoir l'appel en la forme et le déclarer bien fondé,
y faisant droit en infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau,
vu l'article 1992 du code civil, condamner la SAS [J] [R] immo à lui payer la somme de 111 049 euros au titre des loyers et charges impayés avec les intérêts légaux à compter du jour de l'arrêt à intervenir,
condamner la SAS [J] [R] immo aux entiers dépens de première instance et d'appel outre le paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle expose que la SAS [J] [R] immo a été mandatée pour trouver un locataire au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], qu'elle a présenté M. [O], client de l'agence immobilière, agissant comme représentant de la société en formation La Parisienne et qu'un bail commercial a été rédigé par l'intermédiaire de la SAS [J] [R] immo avec cette société en formation.
Elle rappelle que le mandataire répond des fautes qu'il commet dans le cadre du mandat, qu'il est admis que constitue une faute, l'agent immobilier qui ne vérifie pas la solvabilité du locataire qu'il présente et ne prend pas de garantie suffisante, et qu'en l'espèce la SARL La Parisienne n'a pas réglé la totalité du dépôt de garantie à sa charge, ni aucun loyer, ni les abonnements, ce qui constitue un grave préjudice.
Elle conteste la motivation du tribunal qui a jugé qu'elle n'avait pas subi de préjudice dès lors que la SARL La Parisienne faisait l'objet d'une saisie à la requête de la société Banque du Luxembourg, affirmant que le preneur n'avait versé aucun loyer que ce soit à elle en sa qualité de bailleresse ou à la banque en sa qualité de créancier saisissant.
Conformément à ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 29 janvier 2026, la SAS [J] [R] immo demande à la cour d'appel de :
vu les articles 31, 32, 122, 123 et 789 du code de procédure civile, déclarer irrecevable la société Hôtel [C] en son appel, en toutes ses demandes, fins et écritures pour défaut d'intérêt et de qualité à agir, l'en débouter,
déclarer, en tout état de cause, mal fondée la société Hôtel [C] en son appel, en toutes ses demandes, fins et écritures, l'en débouter,
déclarer Mme [X], ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Hôtel [C], irrecevable en toutes ses demandes, fins et écritures pour défaut d'intérêt et de qualité à agir, l'en débouter,
déclarer, en tout état de cause, mal fondée Mme [X], ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Hôtel [C] en toutes ses demandes, fins et écritures, l'en débouter,
confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
y ajoutant, condamner Mme [X], ès qualités de mandataire à la liquidation judiciaire de la société Hôtel [C] à lui payer une somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
la condamner ès qualités aux entiers dépens de l'appel.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la SARL Hôtel [C] est irrecevable en sa demande faute de qualité et d'intérêt à agir, aucun mandat de location ayant été signé par elle avec cette société, le mandat de location du 12 juillet 2018 l'ayant été avec la société Kimmolux, propriétaire de l'immeuble.
Elle précise avoir mis en relation M. [O] avec M. [P] au début de l'année 2019, que M. [P] a donné son accord pour la location après avoir échangé avec lui et qu'elle avait ensuite été chargée d'établir un projet de bail commercial par M. [P] au nom de la SARL Hôtel [C].
Elle indique qu'elle n'a eu connaissance de ce que le bail devait mentionner la société Kimmolux comme propriétaire, la société [I] comme locataire principal et la SARL Hôtel [C] comme sous locataire et bailleresse directe que lorsqu'il lui a été demandé de rédiger le bail commercial.
Elle en conclut que sa responsabilité ne peut être recherchée par la SARL Hôtel [C] au motif qu'elle n'aurait pas vérifié la solvabilité de M. [O], qu'elle conteste être son client.
A titre subsidiaire, elle expose que les demandes de la SARL Hôtel [C] ne pourrait être fondées que sur le mandat tendant à la rédaction du bail et que dans ce cadre elle ne peut être tenue pour responsable des loyers impayés du preneur, n'ayant pas à sa charge d'obligation de conseil tenant à la solvabilité du candidat à la location retenu par son mandant.
Elle rappelle que les conditions financières du bail ont été acceptées par les parties au bail commercial en parfaite connaissance de cause, M. [P] ayant été en relation directe avec M. [O], que M. [P] savait que la société La Parisienne était en formation et qu'il ne pouvait dès lors ignorer l'absence de solvabilité apparente de son co-contractant.
Elle précise que M. [P] a accepté de contracter avec M. [O] sans réclamer de garanties parce qu'aucun autre candidat avec une solvabilité apparente ou des garanties extrinsèques ne s'était présenté, les locaux étant inexploités depuis un certain temps.
Elle ajoute que si le mandataire à une obligation de conseil et d'information à l'égard de son mandant, elle ne concerne que les conseils et informations que le mandant ignorait et que M. [P] en sa qualité de professionnel avisé ne pouvait ignorer qu'en louant à M. [O], pour le compte d'une société en formation, sans que puissent être fournies de garanties extérieures, il s'exposait à une éventuelle insolvabilité du preneur.
Elle soutient également que la SARL Hôtel [C] ne justifie pas d'un lien de causalité entre la faute et son préjudice, rappelant qu'une perte de chance certaine et sérieuse doit être démontrée pour retenir l'existence d'un préjudice direct et certain.
Elle rappelle que le bail contenait une clause résolutoire permettant à la bailleresse d'obtenir l'expulsion du locataire, que le juge des référés saisi par la SARL Hôtel [C] a rejeté la demande de la bailleresse le 3 décembre 2019 puis le 7 avril 2020 au motif que, du fait de la saisie conservatoire à la requête de la société Banque du Luxembourg, il ne pouvait être reproché à la SARL La Parisienne de ne pas avoir réglé les loyers et le solde du dépôt de garantie.
Elle affirme que les impayés de loyers et autres créances ne résultaient pas d'une insolvabilité ou de l'absence de garanties financières du preneur.
Elle indique que si la SARL Hôtel [C] fait état de ce que la SARL La Parisienne n'a procédé à aucun paiement au profit de son créancier, elle n'en justifie pas, aucune pièce de la société Banque du Luxembourg relative à sa créance n'étant produite.
Enfin, elle conteste les montants réclamés par la SARL Hôtel [C], faute de la production de pièces probantes, et fait valoir qu'il y a lieu de prendre en compte le droit d'entrée de 37 500 euros et l'acompte sur le dépôt de garantie de 3 000 euros.
MOTIFS DE LA DECISION
I - Sur la recevabilité de la demande de la SARL Hôtel [C]
Conformément à l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé et conformément à l'article 32, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En l'espèce, la SAS [J] [R] immo fait valoir au soutien de sa fin de non-recevoir, qu'elle a contracté un mandat de location avec la société Kimmolux et non avec la SARL Hôtel [C].
Cet argument, qui revient à examiner la nature et la réalité des relations contractuelles entre la SARL Hôtel [C] et la SAS [J] [R] immo et à déterminer qui est le mandant de la SAS [J] [R] immo relève en réalité du débat au fond.
Dès lors que la SARL Hôtel [C] se prévaut de l'inexécution par la SAS [J] [R] immo de ses obligations contractuelles au titre de la recherche d'un locataire et de la rédaction du bail commercial, elle est en droit de revendiquer un intérêt à agir.
Par ailleurs, la SAS [J] [R] immo n'indique pas en quoi la SARL Hôtel [C] serait dépourvue de qualité à agir, le présent litige n'entrant pas dans la catégorie de ceux pour lesquels la loi détermine exclusivement quelles sont les personnes auxquelles elle réserve qualité pour agir.
La fin de non-recevoir soulevée par la SAS [J] [R] immo sera en conséquence rejetée.
II - Sur la responsabilité de la SAS [J] [R] immo
L'article 1991, alinéa 1, du code civil dispose que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et l'article 1992, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ; néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
En cas de défaillance, l'agent immobilier engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de son mandant conformément aux dispositions de l'article 1231-1 du code civil.
La SAS [J] [R] immo conteste être débitrice d'une obligation de conseil et d'information quant au choix du locataire à l'égard de la SARL Hôtel [C] à défaut de mandat de location conclu avec cette société.
L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il appartient en conséquence à la SARL Hôtel [C] de rapporter la preuve d'un mandat de location conclu avec la SAS [J] [R] immo.
Selon l'article 1985 du code civil, le mandat peut être donné par acte authentique ou par acte sous seing privé, même par lettre. Il peut aussi être donné verbalement, mais la preuve testimoniale n'en est reçue que conformément au titre "Des contrats ou des obligations conventionnelles en général".
L'acceptation du mandat peut n'être que tacite et résulter de l'exécution qui lui a été donnée par le mandataire.
Il résulte du mandat de location produit par la SAS [J] [R] immo du 12 juillet 2018 que la société Kimmolux, représentée par M. [W] [P], M. [T] [P] et la SARL [P] [T], donne mandat à l'agence immobilière Orpi Doesnt immo « de trouver un preneur à bail commercial pour le local ci-après désigné [un commerce au rez-de-chaussée [Adresse 1] à [Localité 1]], dont il est le propriétaire », à des conditions de durée, de loyer et de dépôt de garantie définies, les honoraires du mandataire, à la charge du preneur, étant fixés à la somme de 5 760 euros HT.
Par ailleurs, les conditions générales du mandat stipulent que le mandataire aura le pouvoir d'« établir et rédiger le bail aux prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature du preneur » et que la rémunération du mandataire deviendra exigible « le jour où l'opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par le preneur et le mandant ».
Si le mandat écrit du 12 juillet 2018 lie la société Kimmolux et la SAS [J] [R] immo, la cour relève que le bail commercial rédigé par la SAS [J] [R] immo entre la SARL Hôtel [C], représentée par M. [T] [P], en sa qualité de « sous-locatrice et bailleresse » et la société La Parisienne en cours de constitution et d'immatriculation en sa qualité de preneur mentionne en son article 22 relatif aux honoraires que « les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par Orpi [R] immo que les parties déclarent en conséquence bénéficiaire du montant de la rémunération convenue conformément au mandat écrit signé le 12/07/2018, portant le numéro 3224 ».
Ainsi, en intégrant son état d'honoraires au sein du bail rédigé pour le compte de la SARL Hôtel [C], honoraires ne se limitant pas à la rédaction du bail commercial et à l'établissement de l'état des lieux d'entrée mais incluant le mandat de recherche d'un locataire, et en faisant expressément référence au mandat de location du 12 juillet 2018, la SAS [J] [R] immo a reconnu être en réalité intervenue en qualité d'intermédiaire, pour la recherche d'un locataire puis la rédaction d'un bail commercial, pour le compte de la SARL Hôtel [C].
Or, comme l'a rappelé le premier juge, l'agent immobilier est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses.
Il sera ajouté que l'obligation de vérifier la solvabilité du locataire qu'il présente est une obligation de moyens et ne revêt donc pas les caractères d'une garantie contre tous risques d'insolvabilité du locataire.
En l'espèce, la SARL Hôtel [C] n'explicite pas en quoi la SAS [J] [R] immo n'aurait pas respecté cette obligation alors que conformément à l'attestation de Mme [K] [L] du 20 décembre 2021 et à son courriel adressé aux parties le 7 février 2019, M. [T] [P], représentant légal de la SARL Hôtel [C], s'est entretenu avec M. [O], agissant pour le compte de la société en formation La Parisienne, avant la signature du bail commercial, et que la SARL Hôtel [C] avait en conséquence nécessairement connaissance de ce que le preneur serait une société en formation et qu'aucune garantie financière n'était présentée.
Il sera par ailleurs observé que par la réponse qu'elle a apportée le 8 février 2019 au courriel de la SAS [J] [R] immo du 7 février 2019, la SARL Hôtel [C] a confirmé les conditions du bail qui avaient été discutées avec M. [O] après leur mise en relation par l'agent immobilier, notamment une franchise de six mois de loyers, et a également conditionné son engagement à une signature du bail avant le 1er mars 2019 et au paiement, à la signature du bail, du droit d'entrée de 37 500 euros et du dépôt de garantie.
Il sera en outre relevé que le manquement d'un mandataire à son obligation d'information et de conseil est indemnisé au titre d'une perte de chance, comme le précise la SAS [J] [R] immo, soit la perte de chance de percevoir les loyers et charges.
Or, alors que le bail commercial mentionne que le premier loyer aura lieu le 1er septembre 2019 compte tenu de la franchise de loyers d'une durée de six mois prévue au contrat, la société Banque du Luxembourg a fait délivrer le 19 août 2019 à la SARL La Parisienne un procès-verbal de saisie conservatoire de créances à exécution successive à la suite d'une ordonnance du juge de l'exécution de [Localité 1] du 29 juillet 2019 contre la société Kimmolux aux fins de garantir le paiement d'une somme de 2 000 000 euros ainsi qu'une sommation de lui faire connaître les créances détenues pour le compte de la société Kimmolux, la société [I], la société [T] Luxembourg et la SARL Hôtel [C].
Dans ce cadre spécifique, en l'absence de contestation, la SAS La Parisienne, soit le tiers saisi, était tenue de se libérer entre les mains du créancier saisissant ou de son mandataire au fur et à mesure des échéances par application de l'article L. 211-15 du code des procédures civiles d'exécution.
Si la SARL Hôtel [C] affirme que la SAS La Parisienne n'a versé aucune somme à la société Banque du Luxembourg, elle ne produit aucun élément de preuve sur ce point, alors même que la SAS [J] [R] immo relevait dans ses écritures qu'il n'était pas établi l'absence de règlements au bénéfice de la société Banque du Luxembourg.
Ainsi, il n'est pas démontré un lien entre l'absence de paiement du loyer à la charge de la SAS La Parisienne et une insolvabilité de celle-ci.
La SARL Hôtel [C] ne rapporte dans ces conditions pas la preuve de l'existence d'une perte de chance réparable, soit la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable.
La SARL Hôtel [C] échouant à rapporter la preuve d'une faute et d'un préjudice, le jugement sera confirmé en ce que la SARL Hôtel [C] a été déboutée de sa demande au titre des loyers et charges impayés dirigée contre la SAS [J] [R] immo.
III - Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement étant confirmé en ce que la SARL Hôtel [C] a été déboutée de ses demandes, il le sera également s'agissant des dépens et des frais irrépétibles.
Selon l'article L. 622-17 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.
Ainsi, la créance de dépens et de frais irrépétibles ne peut faire l'objet que d'une fixation.
Il y a en conséquence lieu en l'espèce de fixer à la procédure collective de la SARL Hôtel [C] les dépens d'appel ainsi qu'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
La demande de Mme [X] ès qualités au titre de l'article 700 du code de procédure d'appel sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SAS [J] [R] immo tendant à ce que la demande de Mme [E] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Hôtel [C] soit déclarée irrecevable pour défaut d'intérêt et de qualité à agir,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thionville le 3 avril 2023 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Fixe au passif de la procédure collective de la SARL Hôtel [C] les dépens d'appel,
Fixe au passif de la procédure collective de la SARL Hôtel [C] la créance de la SAS [J] [R] immo au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de deux mille euros (2 000 euros),
Rejette la demande de Mme [E] [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Hôtel [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière Le Président de chambre
Au nom du peuple français,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.