CA Paris, Pôle 4 ch. 1, 5 juin 2026, n° 24/07298

FAITS ET PROCÉDURE

M. [M] [E] et Mme [N] [E] ont mis en vente leur ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9] (91).

Le bien est constitué d'une maison de type meulière, comprenant notamment un sous-sol. Une extension a été réalisée comprenant un sous-sol et une véranda, côté jardin.

En janvier 2016, lors d'une visite avant acquisition, M. [S] [G] et Mme [D] [Z] épouse [G] ont constaté une infiltration dans la partie du sous-sol située sous la véranda.

M. et Mme [E] ont fait appel à l'entreprise Angel, qui, selon la facture du 8 février 2016, a changé le regard des eaux pluviales dans le jardin.

Le 5 mai 2016, après la signature de la promesse de vente, les époux [G] ont à nouveau constaté des infiltrations sous la véranda, à la suite de gros orages.

Le 17 mai 2016, la société Angel a établi un devis de 2.489,52 € TTC, pour des travaux d'assainissement et d'étanchéité du mur côté véranda.

Par acte authentique de vente du 18 mai 2016, M. [M] [E] et Mme [N] [E] ont vendu à M. [S] [G] et Mme [D] [Z] épouse [G] le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9] (91), pour le prix de 300.000 €.

Le bien immobilier objet de la vente est décrit de la manière suivante :

« Un pavillon à usage d'habitation élevé sur sous-sol comprenant :

- au rez-de-chaussée : entrée, séjour, cuisine, chambre, placards, salle d'eau, wc, escalier menant à l'étage, véranda,

- à l'étage : palier, deux chambres, bureau, wc

Garage

Jardin ».

L'acte authentique de vente a prévu une partie « nantissement-convention de séquestre » qui dispose que :

« Les parties déclarent qu'à la suite des fortes précipitations de ces derniers jours, des infiltrations d'eau sont apparues sur un mur dans le sous-sol.

Afin de faire procéder aux travaux nécessaires permettant de supprimer lesdites infiltrations, les parties ont fait appel à la société Angel dont le siège social est à [Localité 9] (Essonne), [Adresse 4].

Afin que la présente vente ne puisse pas être qualifiée de vente d'immeuble à rénover, l'acquéreur accepte que la charge matérielle desdits travaux soit supportée par lui, puisque le transfert de propriété est réalisé ce jour.

En conséquence, le vendeur supportera seul la charge financière desdits travaux.

A cet effet, un devis a été établi par la société Angel, régulièrement habilitée et assurée pour la réalisation de ces derniers, dont la copie, approuvée par les parties est demeurée ci-annexée.

En conséquence, il sera prélevé sur le prix de la présente vente la somme de 5.000 €, afin de garantir l'acquéreur de la bonne exécution des travaux concernés.

En conséquence, le vendeur affecte en nantissement au profit de l'acquéreur qui accepte, par prélèvement sur le prix de vente, la somme de 5.000 € à la garantie, de la réalisation des travaux de suppression des infiltrations d'eau dans le mur du sous-sol.

Cette somme de 5.000 € est remise à Mme [K] [W], comptable de l'office notarial dénommé en tête des présentes, intervenant aux présentes, qui en est constitué séquestre et qui accepte ».

Le 31 mai 2016, suite à de fortes pluies, les époux [G] ont constaté l'inondation du sous-sol sous la véranda, ainsi que celle du sous-sol sous la maison de type meulière. Ils ont déclaré le sinistre à leur assurance Maif qui a désigné un expert amiable, la société Eurexo.

Le 2 juin 2016, ils en ont informé les époux [E].

Par actes du 13 décembre 2016, faisant état de nouvelles infiltrations affectant leur maison, M. et Mme [G] ont assigné M. et Mme [E] devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Evry aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance en date du février 2017, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [C] [H], au contradictoire de M. et Mme [E] et la société Angel.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 25 juin 2020.

Par actes d'huissier des 10 et 21 septembre 2020, M. et Mme [G] ont assigné M. et Mme [E] devant le tribunal judiciaire d'Evry, aux fins de les voir condamner solidairement à réparer l'ensemble de leurs préjudices.

Par ordonnance en date du 18 novembre 2021, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action en garantie des vices cachés formée par M. et Mme [E].

Par jugement du 9 février 2024, le tribunal judiciaire d'Evry a statué ainsi :

- déboute M. et Mme [E] de leur demande de nullité du rapport d'expertise en date du 25 juin 2020 et de leur demande tendant à voir ordonner une nouvelle expertise,

- déboute M. et Mme [E] de leur demande tendant à enjoindre à M. et Mme [G] la production de pièces,

- dit que M. et Mme [E] engagent leur responsabilité délictuelle pour réticence dolosive à l'égard de M. et Mme [G], en raison des désordres constatés sur le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9] (91),

- condamne solidairement M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [G] les sommes suivantes :

¿237.568,88 € TTC au titre des travaux réparatoires,

¿1.500 € au titre du préjudice moral,

¿17.387,49 € au titre du préjudice matériel,

¿3.000 € au titre du préjudice de jouissance,

- déboute M. et Mme [G] du surplus de leurs demandes,

- déboute M. et Mme [E] de leur demande reconventionnelle tendant à obtenir réparation de leur préjudice,

- déboute M. et Mme [E] du surplus de leurs demandes,

- condamne solidairement M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [G] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles,

- condamne solidairement M. et Mme [E] aux dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire,

- rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

M. [M] [E] et Mme [N] [V] divorcée [E] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 avril 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 février 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 4 novembre 2024, par lesquelles M. [M] [E] et Mme [N] [V] divorcée [E], appelants, invitent la cour à :

Vu l'arrêté du 15 mai 2016 portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle,

INFIRMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

STATUANT A NOUVEAU,

I. JUGER que les époux [G] n'ont aucunement déféré aux demandes de communication des déclarations, rapports d'expertises, prises de position de l'assureur MRH suite à l'état de catastrophe naturelle,

JUGER que le rapport de l'expert judiciaire désigné dans cette affaire ne répond aucunement aux dires de Monsieur et Madame [E], notamment sur la question de la survenance d'un sinistre résultant d'un état de catastrophe naturelle,

JUGER que l'expert judiciaire n'a répondu à aucune demande de Monsieur et Madame [E] et qu'il n'a aucunement tenu compte des conclusions de la société DETERMINANT évoquant une sensibilité du sol aux variations hydriques,

JUGER que, ce faisant, le rapport en ce qu'il ne répond pas aux dires de Monsieur et Madame [E] notamment sur ces points, leur cause grief,

PRONONCER la nullité du rapport,

JUGER le rapport d'expertise nul et non avenu,

ENJOINDRE aux époux [G] de produire aux débats tous documents relatifs au « passage d'experts en assurance au titre de sinistres pour lesquels ils ont perçu une indemnisation » évoqué par le Cabinet d'architecture [B] missionné par eux, tels que la police d'assurance qui a pris en charge le sinistre, les déclarations de sinistre, les chiffrages effectués, les rapports d'expertise des « experts en assurance », la prise de position de l'assureur et les suites données,

DESIGNER tel contre-expert qu'il plaira, avec pour mission de :

- se rendre sur place et se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment les déclarations de sinistre opérées par les époux [G], les rapports des experts missionnés à la suite de ces déclarations, les devis produits, les prises de position de l'expert et l'indemnisation accordée,

- entendre les parties ainsi que tous sachants,

- Constater les désordres allégués par les époux [G], en rechercher l'origine et en décrire l'étendue, et indiquer à quels intervenants à la construction ils sont imputables,

- Rechercher le lien entre les désordres et l'état de catastrophe naturelle faisant l'objet de l'arrêté du 15 juin 2016,

- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de dire si ces désordres sont de nature à mettre l'immeuble en péril ou le rendre impropre à sa destination,

- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente d'apprécier les responsabilités encourues,

- Evaluer les travaux nécessaires à la réfection et chiffrer le cas échéant le coût des remises en état sur le fondement des solutions techniques et des devis fournies par les parties,

- Faire connaître ses conclusions par un pré-rapport d'expertise adressé aux parties préalablement au dépôt de son rapport.

II. JUGER que les désordres allégués par les époux [G] ont été exclusivement causés par les inondations objet de l'arrêté portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, 15 jours après la réitération de la vente,

JUGER que seuls les propriétaires de l'ouvrage supportent les risques afférents à celui-ci, notamment les risques, sans pouvoir valablement tenter de les reporter sur les vendeurs, surtout qu'ils sont assurés au titre de leur multirisques habitation au titre de sinistres liés aux catastrophes naturelles,

REJETER les demandes des époux [G] comme infondées,

III. REJETER toutes les demandes des époux [G].

IV. Vu les dispositions de l'article 1240 du Code de procédure civile,

Condamner les époux [G] à payer à Madame [E] la somme de 25.000 €, à parfaire, en réparation des préjudices résultant de l'expertise judiciaire, de la présente instance et de la saisie opérée sur ses comptes pour un montant de 237.000 € pendant les fêtes de fin d'année,

Condamner les époux [G] à payer à Monsieur [E] la somme de 25.000 €, à parfaire, en réparation des préjudices résultant de l'expertise judiciaire, de la présente instance et de la saisie opérée sur ses comptes pour un montant de 237.000 € pendant les fêtes de fin d'année.

V. Rejeter l'ensemble des demandes des époux [G].

VI. Condamner les époux [G] à payer à Madame [E] la somme de 6.000 € TTC et à Monsieur [E] la somme de 6.000 € TTC, outre les entiers dépens, dont les frais d'expertise de Monsieur [H] ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 18 novembre 2024, par lesquelles M. [S] [G] et Mme [D] [Z] épouse [G], intimés, invitent la cour à :

Vu l'article 768 du Code de procédure civile,

Vu l'article 1382 du Code civil (devenu 1240 du même code),

Vu l'article 1116 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (devenu 1137 du même Code),

Vu l'article 1603 du Code civil,

Vu l'article 1134 du Code civil (devenu 1103 et 1104 du même code),

Vu la jurisprudence produite,

Vu le rapport d'expertise de Monsieur [C] [H] en date du 25 juin 2020.

CONFIRMER le jugement rendu le 09 février 2024 par le Tribunal Judiciaire d'EVRY-COURCOURONNES en ce qu'il :

- DEBOUTE Monsieur [M] [E] et Madame [N] [E] de leur demande de nullité du rapport d'expertise en date du 25 juin 2020 et de leur demande tendant à voir ordonner une nouvelle expertise

- DEBOUTE Monsieur [M] [E] et Madame [N] [E] de leur demande tendant à voir enjoindre à Monsieur [S] [G] et Madame [D] [G] la production de pièces

- DIT que Monsieur [M] [E] et Madame [N] [E] engagent leur responsabilité délictuelle pour réticence dolosive à l'égard de Monsieur [S] [G] et Madame [D] [G] en raison des désordres constatés sur le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9] (91)

- CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [E] et Madame [N] [E] à payer à Monsieur [S] [G] et Madame [D] [G] les sommes dues au titre des travaux réparatoires, du préjudice moral, du préjudice matériel et du préjudice de jouissance

- DEBOUTE Monsieur [M] [E] et Madame [N] [E] de leur demande reconventionnelle tendant à obtenir réparation de leur préjudice

- DEBOUTE Monsieur [M] [E] et Madame [N] [E] du surplus de leurs demandes

- CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [E] et Madame [N] [E] à payer à Monsieur [S] [G] et Madame [D] [G] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles

- CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [E] et Madame [N] [E] aux dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire

- RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire

REFORMER le jugement entrepris sur le quantum des condamnations prononcées

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il :

- DEBOUTE Monsieur [S] [G] et Madame [D] [G] du surplus de leurs demandes

Statuant à nouveau :

ENTERINER le rapport d'expertise déposé le 25 juin 2020 par Monsieur [C] [H].

A titre principal,

CONSTATER que Monsieur et Madame [E] ont dissimulé de manière délibérée à Monsieur et Madame [G] l'absence de murs et de fondations au sous-sol, suite aux travaux qu'ils ont réalisé eux-mêmes.

CONSTATER que Monsieur et Madame [E] ont minimisé de manière délibérée l'étendue réelle des infiltrations d'eau dans la partie sous la véranda au sous-sol.

En conséquence, CONSTATER que Monsieur et Madame [E] ont commis un dol par réticence en dissimulant de manière délibérée aux époux [G] les désordres affectant la maison, mais également les travaux qu'ils ont eux-mêmes réalisés au sous-sol, ainsi qu'en minimisant les problèmes d'infiltrations apparus dans la partie sous la véranda au sous-sol.

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [E] à régler la somme de 20.000 euros, au titre du préjudice subi en raison du dol par réticence commis par les époux [E].

A titre subsidiaire,

CONSTATER que Monsieur et Madame [E] ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information et à leur obligation de loyauté et de contracter de bonne foi en dissimulant aux époux [G] les désordres affectant la maison, mais également les travaux qu'ils ont eux-mêmes réalisés au sous-sol, ainsi qu'en minimisant les problèmes d'infiltrations apparus dans la partie sous la véranda au sous-sol.

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [E] à régler la somme de 20.000 euros, au titre du préjudice subi en raison du manquement à leur obligation précontractuelle d'information et à leur obligation de loyauté et de contracter de bonne foi commis par les époux [E].

En tout état de cause,

CONSTATER que Monsieur et Madame [E] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme du bien vendu, et engagent leur responsabilité à ce titre.

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [E] à régler la somme de 237.568,88 euros au titre des réparations nécessaires afin de remédier aux désordres constatés.

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [E] à régler la somme de 9.600,00 euros, au titre de la privation de jouissance de l'habitation des époux [G].

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [E] à régler la somme de 42.532,88 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation des frais matériels engagés par les époux [G].

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [E] à régler la somme de 10.000,00 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral subis par les époux [G].

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [E] à rembourser à Monsieur et Madame [G], la somme de 4.783,00 €, au titre des frais d'Avocat qu'ils ont été contraints d'exposer dans le cadre de la procédure de référé expertise.

DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [E] à régler la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile, comprenant notamment les frais et honoraires de l'Expert judiciaire [C] [H] ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

1.Sur la demande de nullité du rapport d'expertise et de contre-expertise

Les époux [E] sollicitent de prononcer la nullité du rapport d'expertise, au motif que l'expert n'a pas répondu pas à leurs dires, sur l'état de catastrophe naturelle, qui a fait l'objet d'un arrêté le 15 juin 2016 pour la période du 28 mai au 5 juin 2016, et sur les conclusions de la société Determinant évoquant une sensibilité du sol aux variations hydriques ; ils demandent en conséquence d'ordonner une contre-expertise ;

Aux termes de l'article 175 du code de procédure civile, « La nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure » ;

Aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public » ;

En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que « S'agissant du reproché tiré du défaut de réponse aux dires, il convient d'indiquer à titre de remarque générale que l'expert judiciaire a consacré une partie de son rapport d'expertise (page 19) à répondre aux dires du conseil de M. et Mme [E] « Réponse aux dires de Me [L] ».

Le dire n°1 des époux [E] en date du 12 novembre 2019 sollicite l'expert judiciaire afin de convoquer les parties à une ultime réunion dans les meilleurs délais afin de discuter contradictoirement des conclusions.

Sur ce point, au vu du rapport d'expertise qui vise ce dire du 12 novembre 2019, force est de constater que l'expert a répondu à ce dire et a fait droit à cette demande de nouvelle réunion contradictoire le 5 février 2020. Il est précisé que l'expertise a donné lieu à trois réunions le 25 avril 2017, le 15 mai 2018 et le 5 février 2020. Avant le dépôt du rapport d'expertise le 25 juin 2020, l'expert judiciaire a adressé trois notes aux parties (le 14 octobre 2017, le 13 juin 2018 et le 5 octobre 2019). Dès la première note aux parties, l'expert judiciaire a constaté les désordres au sous-sol notamment les infiltrations et il ressort des explications de l'expert que les infiltrations sont consécutives à l'absence de fondations et de murs périphériques de la partie sous-sol et fait le lien avec les travaux réalisés par les anciens propriétaires, les époux [E].

En conséquence, il en ressort que l'expert judiciaire a répondu au dire n°1 en convoquant une dernière réunion d'expertise et en informant les parties, par les notes avant le dépôt de son rapport judiciaire, de ses conclusions.

Le dire n°2 et dire n°3 des époux [E] en date des 14 et 19 novembre 2019 font état principalement de la question de la survenance de l'état de catastrophe naturelle et des conclusions de l'étude de sol de la société Determinant évoquant une sensibilité du sol aux variations hydriques qui sont à l'origine, la cause des désordres selon les époux [E].

Sur ces points, il ressort de l'expertise que l'expert a constaté les désordres d'infiltrations affectant les pièces aménagées dans le sous-sol et indiqué qu'ils sont consécutifs à l'absence de fondations et de murs périphériques de la partie en meulière du sous-sol. L'expertise judiciaire a permis de constater l'absence de fondations et de périphériques, tel que cela résulte des différentes notes aux parties adressées par l'expert et de son rapport définitif.

Il ressort ainsi de la note aux parties du 13 juin 2018 que l'expert judiciaire indique : « après notre premier accédit sur place, il s'est avéré que ce pavillon présentait un grave problème de fondations (inexistantes et terre à nue) et que nous avons demandé qu'une étude de sol soit réalisée dans le cadre de l'expertise judiciaire ». Ainsi les époux [G] ont missionné l'agence d'architecture [B] pour établir un rapport technique aux fins de définir les causes, les modes de sauvegarde et des solutions réparatoires qui a établi un rapport le 25 octobre 2018 auquel sont annexés les autres éléments analyses à savoir le rapport de la société [Q] (mission d'investigations géotechniques, annexe 1), la note technique de la société Determinant (méthodologie de la solution réparatrice, annexe 2), la confirmation de la solution par le bureau de contrôle Qualiconsult (annexe 3) et l'évaluation de la solution réparatrice pax la société Alliance BTP (annexe 4).

Ainsi au vu du rapport d'expertise qui valide l'ensemble des éléments du rapport établi par la société [B] après l'étude de la société Determinant, l'expert judiciaire a déterminé les causes et origines des désordres en donnant les explications utiles, il ressort que l'expert a nécessairement exclu toute autre cause des désordres répondant de ce fait aux dires du conseil des époux [E] » ;

Il y a lieu d'ajouter en appel que l'expert judiciaire a analysé les trois dires du conseil des époux [E], auxquels il a consacré en page 19 le paragraphe intitulé « Réponse aux dires de Me [L] » ; il a pris en compte, pour son analyse, l'état de catastrophe naturelle constitué par « les grosses crues du 30 mai 2016 ayant donné lieu à l'inondation du 2 juin 2016 », puisque celui-ci est expressément visé dans le dire n°2 du conseil des époux [E], en page 2 et dans un paragraphe spécifique en pages 6 et 7 ; il a aussi pris en compte l'étude de sol [Localité 10], le rapport de la société [B] et celui de la société Determinant visant la « sensibilité du sol aux variations hydriques », mentionnés dans sa note récapitulative du 5 octobre 2019 et dans son rapport final du 25 juin 2020 ;

Au surplus, le fait que l'expert judiciaire ne reprend pas expressément, dans son analyse, les termes des dires « état de catastrophe naturelle » et « sensibilité du sol aux variations hydriques », ne remet pas en cause le contenu de ses conclusions, et ne fait pas grief aux époux [E], dans la mesure où, selon l'analyse ci-après, la cause du dommage n'est pas imputable à l'état de catastrophe naturelle constitué par les grosses crues du 30 mai 2016 ni à la sensibilité du sol aux variations hydriques, mais exclusivement aux travaux réalisés par M. [E] en 1999 ;

En conséquence, les époux [E] ne démontrent pas de manquement de l'expert, justifiant de voir ordonner la nullité de l'expertise ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [E] de leur demande de nullité du rapport d'expertise en date du 25 juin 2020 ;

Les époux [E] ne démontrent pas non plus que l'expert n'a pas répondu à sa mission, dès lors que celui-ci a listé les désordres, en a examiné les causes et origines, a donné son avis sur les responsabilités, les solutions réparatoires des désordres, et les préjudices ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [E] de leur demande tendant à voir ordonner une nouvelle expertise ;

2.Sur la demande d'injonction aux époux [G] de produire des pièces

Les époux [E] sollicitent d'enjoindre aux époux [G] de « produire tous documents relatifs au « passage d'experts en assurance au titre de sinistres pour lesquels ils ont perçu une indemnisation » évoqué par le Cabinet d'architecture [B] missionné par eux, tels que la police d'assurance qui a pris en charge le sinistre, les déclarations de sinistre, les chiffrages effectués, les rapports d'expertise des « experts en assurance », la prise de position de l'assureur et les suites données » ;

En l'espèce, les premiers juges ont indiqué que « [Localité 11] est de constater que M. et Mme [E] ne développent aucun moyen de droit et de fait au soutien de cette demande dans la discussion de leurs conclusions et n'apportent aucun élément sur la nécessité de cette production de pièces qui en tout état de cause figure également à la mission d'expertise proposée, nouvelle expertise non justifiée et pour laquelle M. et Mme [E] ont été déboutés » ;

Il y a lieu d'ajouter que les époux [E] ne développent aucun moyen de droit ni de fait au soutien de cette demande dans leurs conclusions en appel ;

Au surplus, il convient de constater qu'en appel, les époux [G] produisent le rapport définitif du 3 novembre 2016, de l'expert amiable Eurexo, désigné par l'assureur Maif des époux [G] (pièces 61), et le courrier de la Maif du 14 décembre 2016 (pièce 67), qui permettent de déterminer les réparations des dommages pris en charge par l'assurance ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [E] de leur demande tendant à enjoindre à M. et Mme [G] la production de pièces ;

3.Sur la réticence dolosive

Les époux [G] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité délictuelle des époux [E] pour réticence dolosive, sur le fondement de l'article 1116 ancien du code civil ; ils estiment que le mensonge des époux [E] qui les a menés à contracter est constitué par :

- la dissimulation délibérée de l'absence de fondations et de murs périphériques au sous-sol,

- la dissimulation délibérée d'avoir effectué seuls des travaux sans respecter les règles de l'art,

- la minimisation délibérée de l'étendue réelle des infiltrations d'eau dans la partie sous la véranda au sous-sol, qui en réalité ne sont pas que de simples infiltrations, mais de réelles inondations, qui affectent véritablement la consistance de la maison ;

Ils ajoutent que l'élément intentionnel ne fait aucun doute, dans la mesure où l'absence de murs et de fondations au sous-sol était masquée par un BA 13 recouvert de papier peint et que les vendeurs leur ont présenté le sous-sol comme habitable ;

Les époux [E] opposent que les désordres ont été exclusivement causés par les inondations constatées dans la maison et que la cause de ces inondations est :

- un sol sensible aux phénomènes hydriques,

- des fondations superficielles construites dans les années 30,

- un phénomène climatique exceptionnel, une crue et des inondations qui ont donné lieu à un l'arrêté de catastrophe naturelle, le 15 juin 2016, soit un mois après la réitération de la vente ;

Les premiers juges ont retenu la réticence dolosive des époux [E] aux motifs suivants « Il ressort des éléments du dossier notamment du rapport d'expertise judiciaire et du rapport de la société [B] Architectures qu'il a été constaté des infiltrations dans les pièces aménagées dans le sous-sol de la maison et des fissures sur la façade de la maison.

Ces mêmes rapports indiquent que les infiltrations et fissures sont consécutifs à l'absence de fondations et de murs périphériques de la partie meulière du sous-sol, élément qui a été découvert par les acheteurs M. et Mme [G] dans le cadre des opérations d'expertise.

Ainsi, les infiltrations ne sont que la manifestation du vice, savoir l'absence de fondations et de murs périphériques, et non le vice lui-même,

Sur l'absence de fondations et de murs périphériques, les rapports susvisés font un lien certain avec les travaux réalisés cette partie de la maison par les vendeurs, M. et Mme [E].

En effet, il n'est pas contesté que M. et Mme [E] ont réalisé des travaux au sous-sol. Toutefois, ces derniers, aux termes de leurs conclusions, ne détaillent pas ces travaux et ne donnent aucun élément sur leur réalisation se limitant à indiquer avoir réalisé « quelques aménagements », « des menus aménagement réalisés au sous-sol ».

Il ressort du rapport d'expertise judiciaire et du rapport de la société [B] les éléments suivants sur les travaux réalisés par M. et Mme [E] :

« Ces travaux consistaient à descendre le niveau du plancher afin de transformer un espace d'entretien (hauteur inférieure à 1,80m) en un espace habitable (plus de 1,80m de hauteur).

Lors de ces travaux, les vendeurs (époux [E]) ont réalisé une chape au sol et un placage des murs dissimulant l'ensemble par du placo plâtre sur support de chevron » (page 3 du rapport [B]).

L'expert judiciaire confirme les éléments sur les travaux : « M. et Mme [E] avaient effectué des aménagements dans le sous-sol et avaient décaissé les terres en dessous de la ligne de fondations. Ces aménagements masquaient l'absence de fondations et de murs périphériques de cette maison. Les inondations du sous-sol ont mis en évidence cette carence, situation en dehors de toute logique constructive ou d'aménagement » (première note aux parties de l'expert en date du 14 octobre 2017).

Il a été constaté le fort taux d'humidité et la pose non-conforme de placo-plâtre. Le sondage réalisé a confirmé l'absence de fondation classique, ce qui paraît caractéristique des maisons type meulière qui n'avaient pas forcement de fondation type semelle en béton armée. Toutefois, il est indiqué que lors du rabaissement du dallage par les anciens propriétaires (M. et Mme [E]), ces derniers ont perturbé l'équilibre des existants : La partie de la maison où ont été réalisés les travaux des vendeurs, la réaction au sol le long du mur périmétrique a été perturbée. Elle engendre par réaction des mouvements du sol et crée des fissurations verticales sur le mur sud (page 4 du rapport [B]). La réalisation par les époux [E] d'un décaissement de la dalle existante de l'habitation a déstabilisé l'ouvrage. Le rapport [B] conclut que les fissures des murs pignons et les inondations importantes ont permis de mettre en évidence les travaux réalisés par les époux [E] qui ont décaissé une partie du sous-sol, ce qui a fragilisé le système constructif de l'ensemble de l'habitation (page 8 du rapport [B]).

L'expert judiciaire expose que les infiltrations dans les pièces aménagées dans le sous-sol ont provoqué un pourrissement du BA [Cadastre 1] non hydrofuge, fixé sur une ossature bois sans aucun support et c'est ainsi en retirant le placo-plâtre des murs humides que M. et Mme [G] ont découvert l'absence de fondations et des murs verticaux en périphérie (page 14 du rapport d'expertise judiciaire),

L'expert judiciaire ajoute que « L'état des murs périphériques était donc parfaitement masqué et M. et Mme [G] ne pouvaient imaginer les travaux parfaitement incomplets qui avaient été réalisés, puisque masqués par un BA 13 recouvert de papier peint.

Ces deux pièces étaient véritablement camouflées, dans la mesure où il était impossible de connaître cette absence de murs et de fondations à moins de détruire le BA [Cadastre 1] sur tasseaux, à même la terre » (page 19 du rapport d'expertise judiciaire).

Il s'ensuit dès lors que les désordres déplorés par les époux [G] résident dans les problèmes d'infiltrations des murs du sous-sol de la maison aménagée par les vendeurs. La véritable ampleur des désordres affectant la maison soit l'absence de fondations et de murs périphériques n'a été découverte par les acquéreurs que dans le cadre des opérations d'expertise.

Ainsi, les infiltrations n'étant que la manifestation du vice, à savoir l'insuffisance de fondations, il est indifférent que des infiltrations aient existé au jour de la vente et qu'elles aient été prises en considération par les parties, étant précisé que, selon les mentions portées dans l'acte de vente, les parties, en particulier les acquéreurs, n'y ont vu pour cause que les fortes pluies des derniers jours et non l'absence de fondations et murs périphériques de la partie sous-sol, et que l'acceptation par les acquéreurs des infiltrations en sous-sol ne vaut pas acceptation de la cause de ses désordres, dont ils n'avaient manifestement pas connaissance au jour de la vente.

En effet, c'est dans le cadre de l'expertise judiciaire que l'absence de fondations et de murs périphériques a été découverte par les acquéreurs ainsi que l'ampleur et les conséquences des travaux rédigés par les vendeurs à savoir un décaissement des terres qui a déstabilisé ouvrage.

Les vendeurs ont été silencieux sur ces éléments et notamment sur les travaux qu'ils ont eux-mêmes réalisés au sous-sol y compris dans le cadre de la présente instance dans la mesure où ils ne détaillent pas et ne produisent aucun élément sur ces travaux se limitant à les qualifier de « menus aménagements du sous-sol ».

Les vendeurs n'ont pas fait état des travaux réalisés par eux au sous-sol alors même que l'acte de vente comporte une partie « sur les constructions » (page 4 de l'acte de vente) qui fait état de la construction de la véranda suivant la déclaration préalable des travaux.

Les vendeurs ne pouvaient ignorer l'absence de fondations dans la mesure où ils ont dissimulé cette absence par la pose des placo-plâtre recouvert de papiers peints suite au décaissement des terres réalisé.

Ces éléments matériels et intentionnels démontrent que les vendeurs ont dissimulé une information importante à savoir l'ampleur des travaux réalisés eux-mêmes au sous-sol (décaissement de terres) qui était déterminante du consentement des acquéreurs qui n'auraient pas acquis le bien immobilier au même prix s'ils avaient connu la cause réelle des désordres » ;

Aux termes de l'article 1116 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016, soit à la date de la vente du 18 mai 2016, « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé » ;

Aux termes de l'article 1117 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016, « La convention contractée par erreur, violence ou dol, n'est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre » ;

Il est constant que le dol peut prendre la forme d'un silence lorsque le cocontractant s'est sciemment retenu de donner une information que l'autre partie ne pouvait connaître pour l'amener à contracter ;

Il faut démontrer que :

- le vendeur avait connaissance du vice,

- le vendeur n'en a pas sciemment informé l'acquéreur,

- si l'acquéreur l'avait connu, il n'aurait pas contracté ou du moins pas aux conditions où cette vente a eu lieu ;

3.1 Sur les désordres et leur origine

En l'espèce, les désordres de la maison litigieuse, relevés par l'expert judiciaire, sont constitués d'une part par la fragilisation du système constructif de l'ensemble de la maison, soit la déstabilisation de l'ouvrage, qui se manifeste par des fissurations verticales sur le mur sud et les murs pignons, et d'une seconde part par les infiltrations dans le sous-sol ;

Il ressort de l'expertise judiciaire que ce sont les travaux réalisés par M. [E] en 1999, dans le sous-sol situé sous la maison de type meulière, côté rue, qui sont à l'origine de ces désordres ;

Dans leurs conclusions d'appel, les époux [E] ne détaillent pas les travaux qu'ils ont réalisés, même dans leur paragraphe intitulé « Les menus aménagements réalisés au sous-sol par M. [E] lors de son entrée dans la maison après l'achat de 1999' » ; selon les mentions pages 2, 22 et 24 des conclusions, les époux [E] reconnaissent seulement que, peu après l'acquisition de la maison en 1999, M. [E] a réalisé des aménagements « en installant une chambre en sous-sol », dans laquelle « leur fils a habité » ;

Or il ressort des pièces du dossier que ces travaux ne sont pas des « menus aménagements » ;

Le rapport technique de l'atelier d'architecture [B], réalisé dans le cadre de l'expertise judiciaire (pièce 31 [G]), précise en page 3 sur les travaux réalisés par M. et Mme [E] :

« Ces travaux consistaient à descendre le niveau du plancher afin de transformer un espace d'entretien (hauteur inférieure à 1,80m) en un espace habitable (plus de 1,80m de hauteur).

Lors de ces travaux, les vendeurs (époux [E]) ont réalisé une chape au sol et un placage des murs dissimulant l'ensemble par du placo plâtre sur support de chevron » ;

D'autre part, ces travaux ont été réalisés sans respecter les règles de l'art de la construction ;

L'expert judiciaire précise « Le fait d'avoir réalisé une fouille au droit même des fondations de la partie meulière de la maison, sans banquette de réserve est d'une grande irresponsabilité » (page 14), « M. et Mme [E] ont agi de manière des plus simplistes en ne faisant pas appel à une personne, homme de l'art en construction, qui les aurait forcément averti des risques et des désordres auxquels ils s'exposaient » (page 20), « Nous estimons être en présence d'une erreur très grave dans la réalisation qu'il conviendra de reprendre » (page 117, note aux parties récapitulative du 5 octobre 2019) ; le rapport [B] indique « Lors du rabaissage du dallage par l'ancien propriétaire, celui-ci n'a pas réalisé d'étude auprès d'un professionnel type BET technique, permettant de comprendre l'importance de son acte » ;

Les conclusions de l'expert judiciaire, et celles du rapport [B], exposent clairement que ce sont ces travaux réalisés par M. [E], soit le décaissement (le rabaissement) de la dalle existante, sous une partie de la maison en meulière, qui a fragilisé le système constructif de l'ensemble de la maison, destabilisé l'ouvrage et créé des fissurations ;

Ainsi l'expert judiciaire estime que les travaux réalisés par M. [E] ont « perturbé l'équilibre des existants » ; selon le rapport [B], dans « la partie de la maison où ont été réalisés les travaux du vendeur, la réaction au sol le long du mur périmétrique a été perturbée. Elle engendre par réaction des mouvements du sol et crée des fissurations verticales sur le mur sud à ce jour. Nous constatons une fissure importante sur la façade sud » ; l'expert judiciaire précise « C'est sous les murs de la maison principale que les décaissés du sous-sol ont été réalisés. Des fissures verticales sont apparues suite au déséquilibre global de la maison » (page 119, note aux parties récapitulative du 5 octobre 2019) ;

Selon l'expert judiciaire, l'absence de fondation est habituelle dans ce type de maison en meulières ; aussi ce n'est pas l'absence de fondation à elle seule, qui est la cause de ces désordres ; c'est la réalisation des travaux de décaissement de la dalle existante, sans prise de précautions particulières alors que la maison ne disposait pas de fondation, qui a « perturbé l'équilibre des existants » tel qu'exposé ci-avant ;

Concernant les inondations du sous-sol en cas de fortes pluies, telle celle du 2 juin 2016, qui a donné lieu à l'état de catastrophe naturelle, l'expert judiciaire estime qu'elles ne sont pas la cause des désordres constitués par la fragilisation du système constructif de l'ensemble de la maison ;

En effet, d'une première part, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les inondations survenues le 2 juin 2016 ont permis de révéler les désordres relatifs à la fragilisation du système constructif de la maison ; l'expert précise que « des premières infiltrations s'étaient déjà produites peu avant la signature définitive devant le notaire » (page 13), « après la signature les choses ont empiré, les infiltrations devenant suite, à des orages, de vraies inondations de plusieurs centimètres » (page 13), « concernant les pièces aménagées dans le sous-sol en extension ' les infiltrations insidieuses ont finalement provoqué un pourrissement du BA [Cadastre 1] qui n'est même pas hydrofuge » (page 12) ; il explique ensuite que c'est, suite au retrait des BA [Cadastre 1], qui « n'ont pas résisté à l'humidité », que « M. et Mme [G] ont pu découvrir l'ampleur du désastre d'absence de fondations et de murs verticaux en périphérie, les fondations n'étant portées que par de la terre mise à nue par l'excavation » (page 14) ; et c'est donc suite à ces inondations qu'a été ordonnée l'expertise judiciaire qui a permis de révéler la fragilisation du système constructif de l'ensemble de la maison ;

D'une seconde part, selon l'expert judiciaire, les inondations dans le sous-sol en cas de fortes pluies ont pour origine les travaux réalisés en 1999, le décaissement du sous-sol sous la ligne de fondation, sans création de mur et sans étanchéité, laissant apparaître la terre à nue, par laquelle l'eau s'infiltre ; il expose « Nous estimons, comme cela est parfaitement visible sur cette photo, que seuls des tasseaux destinés à recevoir un BA 13 de parement ont été « posés » contre la terre permettant de faire courir les alimentations électriques. Compte tenu de ces inadaptations constructives, nous demandons aux parties de faire chiffrer la reprise de cette absence de murs sous fondations, ainsi que la réalisation d'un système adapté pour empêcher toute nouvelle venue d'eau dans le sous-sol de cette maison » (page 99, dans la note aux parties du 14 octobre 2017) ; la photographie visée par l'expert montre, un mur du sous-sol, démuni du BA 13, composé en partie haute de béton et en partie basse uniquement de terre ; en page 19 de son rapport, l'expert présente une photo de tasseaux sur la partie d'un mur composé uniquement de terre avec la légende « tasseaux à même la terre nue sans voile anticontaminant » ; il en ressort que la partie basse correspond au décaissement réalisé par M. [E], sans création d'un mur ni étanchéité ;

C'est en ce sens que, pour les travaux réparatoires, l'expert préconise non seulement le confortement de la maison par des « longrines » et des « micropieux » mais aussi des travaux d'étanchéité « tapis drainant » (page 16) ;

D'une troisième part, il ressort de l'expertise judiciaire que les inondations du sous-sol, en cas de fortes pluies, aggravent la fragilisation du système constructif de la maison, causée par les travaux réalisés par M. [E] en 1999 ; l'expert précise que « Le pavillon se situe sur une cuvette composée de marnes vertes qui retiennent les eaux et par orage conséquent, l'eau affleurant le niveau du sous-sol monte et inonde le sous-sol de la véranda. Le gros risque, compte tenu de l'absence de fondations et même de murs périmétriques de la partie en meulière du sous-sol, et l'affouillement des terres « est » (corrigé par la Cour, au lieu de « et ») donc de fissurations importantes des murs de la maison » (page 16) ; il ajoute « Dans le cas de nouvelle montée importante du niveau de la nappe, les terres pourraient être rendues très humides et ne plus avoir de portance minimale, et nuire à la stabilité de la maison » (page 91, note aux parties du 14 octobre 2017) ; cette analyse confirme que ce n'est pas l'absence de fondations qui est à l'origine des inondations mais l'affouillement des terres alors que la construction ne comporte pas de fondations ;

Le fait que, dans sa note technique du 13 septembre 2018 (pièce 31 [G]), la société Determinant conclut « Compte tenu de la nature des désordres et des résultats de l'étude de sol, nous pensons que la cause des désordres est liée à la sensibilité du sol aux variations hydriques et au dimensionnement insuffisant des fondations » ne remet pas en cause les conclusions de la société [B] et de l'expert judiciaire, aux termes desquelles la nature du sol et l'absence de fondations ne sont pas la cause des désordres ; en effet, d'une part la société Determinant n'a pas pris en compte les travaux réalisés par M. [E] en 1999 et d'autre part, elle a été missionnée pour présenter une solution de réparation et il n'est pas contredit par l'expert judiciaire que cette solution, pour conforter la structure de la maison destabilisée suite aux travaux réalisés par M. [E], doit prendre en compte la sensibilité du sol aux variations hydriques et l'absence de fondations ;

Selon l'expert judiciaire, les désordres sont évolutifs, ce qui accentue leur gravité ; il précise « Les dernières pluies orageuses ont permis de constater qu'aucune évolution sensible n'avait eu lieu et que le sous-sol se trouve régulièrement inondé, fragilisant la maison qui n'a pas de fondations étant simplement posé sur le terrain avec un décaissé généralisé, coût sous-sol de la partie initiale en meulière. Nous sommes en présence d'un élément qui ne pourra qu'évoluer négativement et dangereusement, et qu'il est dorénavant nécessaire de procéder aux travaux de confortation de cette maison, mais aussi de résoudre le problème d'infiltrations du sous-sol sous peine de voir apparaître des affouillements sous les murs présentant un décaissement conséquent ' Nous sommes en présence d'une pathologie structurelle qui sera évolutive sans réalisation d'une confortation cohérente avec la situation » (page 117-118, note aux parties récapitulative du 5 octobre 2019) ;

3.2 Sur le vice

Le vice est donc la réalisation par les vendeurs de travaux en 1999, de travaux non conformes aux règles de l'art de la construction, réalisés sans précautions dans une maison en meulière sans fondations, et d'une telle ampleur, qu'ils fragilisent le système constructif de la maison et sont à l'origine d'inondations dans le sous-sol en cas de fortes pluies ;

3.3 Sur l'absence de connaissance du vice par les acquéreurs

Il convient de considérer que ce n'est que suite aux inondations de juin 2016 et aux interventions des experts que les acquéreurs ont eu connaissance des travaux réalisés par les vendeurs, et du fait qu'ils étaient à l'origine de la fragilisation du système constructif de la maison et des inondations du sous-sol ;

La connaissance par les époux [G] de deux épisodes d'infiltrations le 5 mai 2016 et le 17 mai 2016, sous la véranda, ne leur permettait pas de prendre conscience de l'existence du vice ; en effet, d'une part, les devis respectifs produits par les époux [E] de 743,93 € pour le changement du regard des eaux pluviales dans le jardin et de 2.489,52 € TTC, pour des travaux d'assainissement et d'étanchéité du mur côté véranda, pouvaient leur laisser penser qu'ils étaient suffisants à empêcher de nouvelles infiltrations ; d'autre part, les deux sous-sols sont indépendants et le vice afférent aux travaux réalisés par M. [E] est situé dans le sous-sol situé sous la maison en type de meulière, qui est indépendant du sous-sol situé sous la véranda ;

L'acte de vente du bien du 18 mai 2016 précise la construction de la véranda, autorisée par la mairie le 26 avril 2013, mais il ne fait aucune mention des travaux réalisés en 1999 ;

L'expert judiciaire précise « L'état des murs périphériques était donc parfaitement masqué et M. et Mme « [G] » (corrigé par la Cour, au lieu de « Grapperon ») ne pouvaient imaginer les travaux parfaitement incomplets qui avaient été réalisés, puisque masqués par un BA 13 recouvert de papier peint. Ces deux pièces étaient véritablement camouflées, dans la mesure où il était impossible de connaître cette absence de murs et de fondations à moins de détruire le B1 13 sur tasseaux, à même la terre » (page 19) ;

Les époux [E] ne démontrent donc pas que les époux [G] avaient connaissance du vice à la date de la vente ;

Il convient de considérer que la réalisation de travaux d'une telle ampleur, en-dessous de la ligne de fondations, sans recours à un homme de l'art de la construction, était une information déterminante pour les acquéreurs, en ce que s'ils en avaient eu connaissance, ils se seraient interrogés, même en tant que profanes de la construction, sur les conséquences de ces travaux sur la solidité de la maison, et n'auraient pas contracté ou du moins pas aux conditions où cette vente a eu lieu ;

3.4 Sur l'intention volontaire des vendeurs de dissimuler le vice

Selon l'analyse ci-avant, il ressort des conclusions d'appel des époux [E] qu'ils reconnaissent que M. [E] a réalisé les travaux au sous-sol en 1999 et il ressort de l'expertise judiciaire que les travaux d'ampleur, réalisés sans homme de l'art de la construction, consistaient à décaisser les terres en dessous de la ligne de fondations, descendre le niveau du plancher de façon à transformer l'espace d'une hauteur inférieure à 1,80m en un espace habitable de plus de 1,8m de hauteur, puis réaliser une chape au sol et un placage des murs ;

Il est démontré que les époux [E] ont pris connaissance de l'absence de fondations de la maison, au plus tôt lorsqu'ils ont réalisé les travaux en 1999, puisque, selon l'analyse ci-avant, c'est le retrait du BA 13 qui a permis de le révéler aux acquéreurs ;

M. et Mme [E] ne sont manifestement pas des professionnels de la construction, M. [E] indiquant en entête de ses conclusions qu'il est retraité de la RATP, et Mme [E], technicienne d'opérations d'assurance ;

Aussi il n'y a pas d'élément prouvant que les époux [E] avaient connaissance des incidences précises de leurs travaux réalisés en 1999 sur la stabilité de la maison et qu'ils savaient que, selon les termes de l'expert, ces travaux ont « perturbé l'équilibre des existants », « fragilisé le système constructif de l'ensemble de la maison » et « créé des fissurations », nécessitant d'importants travaux de reprise ;

Toutefois, il convient de considérer que, même s'ils sont des profanes de la construction, les époux [E] avaient conscience que la réalisation de travaux d'une telle envergure, sans consultation d'un homme de l'art de la construction, sous la ligne de fondations, alors que la maison ne disposait pas de fondations, présentait des risques d'incidence sur la solidité de la maison à plus ou moins long terme ;

Aussi il convient de considérer qu'en n'informant pas les acquéreurs de la réalisation de travaux en 1999, de leur ampleur, de leur nature, de l'absence de recours à un homme de l'art de la construction, alors que la maison ne disposait pas de fondations, et en dissimulant la réalisation de ces travaux par la pose d'un BA 13, alors qu'ils avaient connaissance de risques d'incidence sur la solidité de la maison à plus ou moins long terme, il est démontré que c'est de manière intentionnelle que les époux [E] ont conservé le silence sur la réalisation de leurs travaux en 1999, afin que les époux [G] réitèrent l'acquisition du bien ;

L'intention des vendeurs de dissimuler le vice est corroborée par leurs conclusions en appel, dans lesquelles, non seulement, ils ne donnent aucun détail sur la réalisation des travaux en 1999, mais en sus continuent de minimiser l'ampleur de ces travaux en les qualifiant de « menus aménagements » ;

Il est donc démontré que les époux [E] ont commis une réticence dolosive à l'égard des époux [G], lors de la vente du bien litigieux ;

En conséquence, le jugement est confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a dit que M. et Mme [E] engagent leur responsabilité délictuelle pour réticence dolosive à l'égard de M. et Mme [G], en raison des désordres constatés sur le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9] (91) ;

4.Sur l'évaluation des préjudices des époux [G]

Les époux [G] sollicitent de condamner solidairement les époux [E] à leur payer les sommes suivantes :

¿ 237.568,88 € TTC au titre des travaux réparatoires,

¿ 45.532,88 € au titre du préjudice matériel,

¿ 9.600 € au titre du préjudice de jouissance,

¿ 10.000 € au titre du préjudice moral,

¿ 20.000 €, au titre du préjudice subi en raison du dol par réticence ;

Aux termes de l'article 1116 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016, soit à la date de la vente du 18 mai 2016, « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé » ;

La victime d'un dol peut, à défaut de demander l'annulation de la convention, faire réparer le préjudice que lui ont causé les man'uvres de son cocontractant, par une indemnisation pécuniaire qui peut prendre la forme de la restitution de l'excès de prix qu'elle a été conduite à payer (1ère chambre civile, 12 octobre 2004, pourvoi n°01-14.704) ;

Au préalable, il convient de préciser que les époux [G] justifient avoir été indemnisés par leur assurance Maif de la somme de 14.012,57 € (pièces 61 et 67), au titre de :

- dommages aux embellissements : lambris, BA 13, peinture,

- dommages mobiliers,

- dommages immobiliers : plinthes, 3 portes, installation électrique, doublage/cloisons ;

Aucun de ces postes n'est visé par les demandes formées par les époux [G], analysées ci-après ;

Sur le montant des travaux réparatoires

Les époux [G] sollicitent la confirmation du jugement sur le montant de 237.568,88 € TTC ;

En l'espèce, les premiers juges ont à bon escient apprécié que « Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'expert judiciaire a validé les éléments du rapport d'architecte de la société [B] après l'étude de la société Determinant. L'expert estime qu'il est indispensable de réaliser une reprise périmétrique d'éviter tout risque de point dur et que la longrine de rigidification est la solution la plus pérenne, raison pour laquelle il la valide.

La méthodologie des travaux est la suivante en phase 1, la réalisation des longrines et micropieux suivant les descentes de charges et calculs du dimensionnement suivant le rapport de la société Determinant et en phase 2, la réalisation d'un système d'étanchéité par un cuvelage des murs périphériques et la réalisation d'un tapis drainant sous dallage.

Il ressort des devis contradictoires produits et analysés par l'expert judiciaire, les éléments suivants :

- devis N°MMS 0286 C du 13 septembre 2018 de la société Alliance BTP concernant les travaux de cuvelage et tapis drainant et remise en état pour un montant de 102.985,72 € TTC,

- devis N°MMS 0285 C de la société Alliance BTP concernant des travaux de longrines et micropieux pour un montant de 134.585,16 € TTC,

soit un montant total de 237.568,88 € TTC.

Dans la mesure où après l'analyse des désordres et de leurs causes, la solution réparatoire nécessaire et pérenne est la réalisation des longrines et micropieux, la réalisation d'un système d'étanchéité par un cuvelage des murs périphériques et la réalisation d'un tapis drainant sous dallage et que cette solution réparatoire a été chiffrée par devis contradictoires pour un montant total de 237.568,88 € TTC, il convient de retenir ce montant en l'absence de toute contestation sérieuse du principe et du montant de cette solution réparatoire » ;

Il y a lieu d'ajouter en appel, que compte tenu de l'analyse ci-avant relative à la cause des désordres, il convient de rejeter les arguments des époux [E] sur le rejet de certaines sommes au motif que la cause des désordres est « la crue exceptionnelle constitutive d'une catastrophe naturelle reconnue par arrêté » ;

D'autre part, il ne ressort pas des devis que certaines sommes « font doublon » tel que l'allèguent les époux [E] ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [G] la somme de 237.568,88 € TTC au titre des travaux réparatoires ;

Sur les frais matériels

Les époux [G] sollicitent la somme de 45.532,88 € au titre du préjudice matériel dont :

- 3.708 € au titre de la facture de la société Determinant pour la solution technique,

- 3.600 € au titre de la facture [Q] au titre de l'étude de sol,

- 5.400 € au titre de la facture [B] architecte,

- 4.000 € au titre de l'assurance dommage-ouvrages qu'il vont devoir souscrire pour les travaux,

- 572 € pour les travaux effectués limitant les problèmes d'humidité (pose d'une porte pleine et de plaques de plâtres au sous-sol),

- 107,49 € pour l'achat d'un aspirateur à eau avec des sacs,

- 840 € au titre de la facture de l'architecte pour les travaux de réhabilitation du garage au fond jardin, travaux auxquels ils ont renoncé du fait de la procédure et de leurs problèmes financiers,

- 549 € au titre de l'achat d'un sèche-linge puisque compte tenu des infiltrations, l'usage de la cave en tant que séchoir n'est plus possible,

- 23.756,88 € au titre des honoraires du cabinet [B] et correspondant à 10%TTC du montant final TTC des travaux ;

Les époux [E] opposent que « Les factures Determinant, [Q], [B], outre une assurance dommages ouvrage, il s'agit bien pour les époux [G] de faire supporter les améliorations de leur maison aux époux [E], sans lien avec la vente ni leur achat « en l'état », ces sommes resteront à leur charge. Les honoraires du cabinet [B] pour 23.756 € qui ne correspondent à aucun contrat d'architecte signé, mais simplement la prétention d'un montant de 10% TTC des travaux ; seule la production d'un tel contrat serait de nature à permettre une discussion sur ce point » ;

Le tribunal a retenu la somme de 17.387,49 € ;

En l'espèce, les premiers juges ont à juste titre retenu que :

- » S'agissant de la facture de l'architecte pour un montant de 840 € intervenu pour les travaux de réhabilitation du garage au fond du jardin : force est de constater que les demandeurs n'apportent pas la preuve du lien de causalité entre le renoncement à leur projet et la présente procédure »,

- » S'agissant de l'achat d'un sèche-linge pour un montant de 549 € : force est de constater que les demandeurs n'apportent pas la preuve d'un lien de causalité entre la nécessité de cet achat avec la présente procédure » ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes ;

Les premiers juges ont justement estimé que :

- » S'agissant de la facture de la société [Q] : dans la mesure où il apparaît, notamment dans la deuxième note aux parties de l'expert du 13 juin 2018, que l'expert judiciaire a demandé la réalisation d'une étude de sol dans le cadre des opérations d'expertise, il convient de dire que le principe de cette dépense est justifié. Les demandeurs produisent le devis de la société [Q] en date du 21 septembre 2017 pour un montant de 3.600 € TTC, de sorte que le montant de cette demande est justifié »,

- » S'agissant de la facture de la société Determinant : dans la mesure où l'expert judiciaire a sollicité des parties de chiffrer la solution technique et que les demandeurs ont été assistés de la société Determinant et que l'expert judiciaire s'est appuyé sur son analyse pour évaluer la solution réparatoire, il convient de considérer que cette dépense est justifiée en son principe. Les demandeurs produisent une facture de la société Determinant en date du 19 juin 2017 pour un montant de 3.708 € TTC, de sorte le montant de cette demande est justifié »,

- » S'agissant de la facture de la société [B] : dans la mesure où les demandeurs ont été assistés de la société [B] pour effectuer un rapport technique de la cause des désordres et que l'expert judiciaire s'est appuyé sur son rapport, il convient de considérer que cette dépense est justifiée en son principe. Les demandeurs produisent une proposition d'honoraires de la société [B] en date du 10 juillet 2016 pour un montant de 5.400 € TTC de sorte que le montant de cette demande est justifié »,

- » S'agissant du coût d'une assurance dommages-ouvrage : dans la mesure où il résulte du rapport d'expertise et des précédents développements que les travaux réparatoires sont d'une certaine ampleur, la souscription d'une assurance dommages-ouvrage est justifiée en son principe et a été évaluée par l'expert à la somme de 4.000 €, en l'absence d'autre élément d'évaluation, il convient de retenir ce montant »,

- » S'agissant du montant des travaux pour limiter les problèmes d'humidité (pose d'une porte pleine et de plaques de plâtres au sous-sol) : dans la mesure où il n'est pas contesté et qu'il ressort du rapport d'expertise que les demandeurs ont subi des infiltrations importantes au sous-sol, ces mesures conservatoires sont justifiées en leur principe et en leur montant par la production de la facture de la société Carré Azur en date du 20 octobre 2016 pour un montant de 572 € TTC »,

- » S'agissant de l'achat d'un aspirateur à eau avec des sacs : dans la mesure où il n'est pas contesté et qu'il ressort du rapport d'expertise que les demandeurs ont subi des infiltrations importantes au sous-sol, cet achat est justifié en son principe et en son montant par la production de la facture de la société Castorama pour un montent de 107,49 € (prix de l'aspirateur et des sacs) » ;

Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [G] la somme de 17.387,49 € (3.600 + 3.708 + 5.400 + 4.000 + 572 + 107,49) au titre du préjudice matériel ;

Les époux [G] sollicitent une somme de 23.756,88 € TTC, représentant les honoraires du Cabinet [B], et correspondant à 10% TTC du montant final TTC des travaux ; compte tenu de l'ampleur des travaux de reprise, de l'avis de l'expert judiciaire qui préconise que les travaux soient dirigés par le « maître d''uvre » des époux [G] et par les entreprises qualifiées de leur choix (page 17 du rapport), et du fait que l'expert a validé le chiffrage établi par le cabinet d'architecture [B] (page 119 du rapport), le souhait des époux [G] d'avoir recours à un maître d''uvre et leur choix du cabinet d'architecture [B] est justifié en son principe ; le montant de 23.756,88 € TTC est justifié d'une première part, par le rapport [B] (pièce 31 [G]) mentionnant les honoraires de l'architecte à hauteur de 10% du coût des travaux réparatoires de 237.568,88 € TTC, sachant que cette somme correspond à celle qui est retenue par la Cour ci-avant, d'une seconde part, par la proposition d'honoraires de maîtrise d''uvre du cabinet [B] du 6 août 2020 (pièce 48 [G]) et du 23 juillet 2024 (pièce 66 [G]) ;

En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [G] de leur demande de condamner solidairement M. et Mme [E] à leur payer la somme de 23.756,88 € TTC, au titre des honoraires du Cabinet [B] en qualité de maître d''uvre des travaux réparatoires ;

Et il y a lieu de condamner solidairement M. et Mme [E] à payer aux époux [G] la somme de 23.756,88 € TTC, au titre des honoraires du Cabinet [B] en qualité de maître d''uvre des travaux réparatoires ;

Sur le préjudice de jouissance

Les époux [G] sollicitent la somme de 9.600 € au titre du préjudice de jouissance, soit la somme de 200 € par mois pendant 48 mois ; ils estiment être privés de la jouissance, en sus du sous-sol, de la véranda et d'une chambre, dans lesquels ils entreposent les objets destinés à être au sous-sol ;

Les époux [E] opposent qu'il s'agit d'un sous-sol et non de pièces destinées à l'habitation ;

En l'espèce, les premiers juges ont exactement retenu que « Dans la mesure où, il ressort des éléments de l'expertise judiciaire que le sous-sol de la maison présente de l'humidité et des infiltrations, force est de constater que les demandeurs n'ont pu jouir que partiellement de cette pièce et ont donc subi un préjudice de jouissance puisqu'ils n'ont pas pu entreposer leurs biens à l'abri de l'eau » ;

S'agissant d'un préjudice de jouissance d'un sous-sol, il y a lieu d'estimer que les premiers juges l'ont exactement évalué à 750 € par an ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [G] la somme de 3.000 € (750 x 4 ans) au titre du préjudice de jouissance ;

Sur le préjudice moral

Les époux [G] sollicitent la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice moral, causé par l'incertitude et le stress pendant quatre ans, et en conséquence de ce stress les problèmes de santé de M. [G] et la descolarisation de leur fille, le sentiment d'avoir été trompé par la déloyauté des vendeurs, les remontées d'humidité et d'odeurs de moisi ;

Les époux [E] opposent que les époux [G] ne sont pas fondés à se prévaloir d'un prétendu préjudice moral, alors qu'ils se sont livrés à un acharnement contre M. et Mme [E] avec une volonté de nuire par des saisies sur leurs comptes à titre conservatoire ;

En l'espèce, les pièces produites par les époux [G] sur l'état de santé de M. [G] et de leur fille sont insuffisantes à justifier d'un lien avec la présente procédure ;

En revanche, il est justifié que les époux [G] ont subi un préjudice moral, constitué par l'incertitude et le stress, suite aux conséquences de la réticence dolosive des époux [E], sans qu'il ne puisse être reproché aux époux [G] d'avoir sollicité des mesures à titre conservatoire ;

Il y a lieu d'estimer que les premiers juges ont exactement estimé le préjudice moral des époux [G] à 1.500 € ;

Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [G] la somme de 1.500 € au titre du préjudice moral ;

Sur le préjudice subi du fait du dol

Les époux [G] sollicitent la somme de 20.000 €, au titre du préjudice subi en raison du dol ;

En l'espèce, les époux [G] ne justifient pas d'un préjudice distinct du préjudice moral ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre du préjudice subi en raison du dol par réticence ;

5.Sur la demande reconventionnelle des époux [E]

Les époux [E] estiment, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, que la responsabilité des époux [G] est engagée à leur égard, au motif que ceux-ci ont tenté de leur faire supporter les conséquences de l'état de catastrophe naturelle constitué par les inondations exceptionnelles alors qu'ils n'en sont pas responsables ; ils évaluent à la somme de 25.000 €, chacun, les préjudices résultant de l'expertise judiciaire, de la présente instance et de la saisie opérée sur leurs comptes pour un montant de 237.000 € pendant les fêtes de fin d'année ;

En l'espèce, les époux [E] succombant en l'instance et les désordres n'ayant pas pour origine l'état de catastrophe naturelle, le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts ;

6.Sur les frais d'avocat dans le cadre de la procédure de référé expertise

Les époux [G] sollicitent de condamner solidairement les époux [E] à leur payer la somme de 4.783,00 €, au titre des frais d'avocat qu'ils ont été contraints d'exposer dans le cadre de la procédure de référé expertise ;

En l'espèce, les premiers juges ont justement relevé que cette demande, qui relève des frais irrépétibles, a déjà été tranchée par l'ordonnance de référé ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il les a déboutés de cette demande ;

7.Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Les époux [E], partie perdante, doivent être condamnés solidairement aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux époux [G] la somme supplémentaire unique de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les époux [E] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté les époux [G] de leur demande de condamner solidairement les époux [E] à leur payer la somme de 23.756,88 € TTC, au titre des honoraires du Cabinet [B] en qualité de maître d''uvre des travaux réparatoires ;

Statuant sur le chef infirmé et y ajoutant ;

Condamne solidairement M. [M] [E] et Mme [N] [V] divorcée [E] à payer à M. [S] [G] et Mme [D] [Z] épouse [G] la somme de 23.756,88 € TTC, au titre des honoraires du Cabinet [B] en qualité de maître d''uvre des travaux réparatoires ;

Condamne solidairement M. [M] [E] et Mme [N] [V] divorcée [E] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [S] [G] et Mme [D] [Z] épouse [G] la somme supplémentaire unique de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Rejette la demande des appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;