CA Lyon, 6e ch., 4 juin 2026, n° 25/02868
LYON
Autre
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N° RG 25/02868 - N° Portalis DBVX-V-B7J-QJO5
Décision du
Tribunal paritaire des baux ruraux de BOURG EN BRESSE
Au fond
du 20 mars 2025
RG : 24/0003
S.C.E.A. AU JARDIN DE VB
C/
S.A.R.L. LA FERME DES SABLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
6ème Chambre
ARRET DU 04 Juin 2026
APPELANTE :
S.C.E.A. AU JARDIN DE VB
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Michel DESILETS de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
INTIMEE :
S.A.R.L. LA FERME DES SABLES
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Anne LHOMME de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau de JURA, toque : 11
* * * * * *
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Avril 2026
Date de mise à disposition : 04 Juin 2026
Audience tenue par Evelyne ALLAIS, présidente d'audience, et Stéphanie ROBIN, conseillère, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Joëlle DOAT, présidente
- Evelyne ALLAIS, conseillère
- Stéphanie ROBIN, conseillère
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Faits, procédure et demande des parties
M. [I] [J] et son frère M. [G] [J] ont succédé à leur père M. [R] [J] pour gérer l'exploitation familiale en s'associant à parts égales au sein de l'EARL des Sables.
Cette exploitation exerçant une activité essentiellement de maraîchage comprenait deux bâtiments de stockage situés à [Localité 1].
Par un protocole d'accord du 7 mars 2022, actant leur séparation à la suite de différends, M. [G] [J] a conservé l'EARL familiale désormais nommée la SCEA Au jardin de VB, son frère lui ayant cédé l'intégralité de ses parts et M. [I] [J] a constitué sa propre société la SARL La ferme des sables.
Le protocole prévoyait notamment que la SCEA Au jardin de VB louerait à M. [I] [J] une partie du bâtiment situé sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] (200m2 avec chambre froide) moyennant le paiement de la somme de 10 000 euros par an, la SCEA au jardin de VB prenant à sa charge les travaux nécessaires à la division de ce bâtiment.
Par un acte intitulé 'bail commercial dérogatoire' signé le 1er avril 2022, la SCEA Au jardin de VB a donné à bail à la SARL La ferme des sables une partie de ce bâtiment pour une durée de 12 mois soit jusqu'au 31 mars 2023, moyennant un loyer mensuel de 833,33 euros hors taxes.
En l'absence de départ de la SARL La ferme des sables à l'expiration de ce délai, par ordonnance du 16 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse a, à la demande de M. [G] [J], ordonné l'expulsion immédiate de la SARL La ferme des sables du local situé sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] et ce, sous astreinte.
Par requête reçue le 6 mars 2024, la SARL La ferme des sables a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourg en Bresse aux fins de requalification du contrat du 1er avril 2022 en bail à ferme d'une durée de neuf ans et de condamnation de la société Au jardin de VB à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
La tentative de conciliation entre les parties ayant échoué, le tribunal paritaire des baux ruraux a par jugement du 20 mars 2025 :
- déclaré recevable la demande de requalification du bail formé par la SARL La ferme des sables
- requalifié en bail rural à ferme d'une durée de neuf ans le bail conclu entre les parties le 1er avril 2022
- condamné la SCEA Au jardin de VB aux dépens de l'instance
- condamné la SCEA Au jardin de VB à payer à la SARL La ferme des sables la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 8 avril 2024, la SCEA Au jardin de VB a interjeté appel du jugement.
Par dernières conclusions (conclusions d'appelant n°2), déposées à l'audience et développées à l'oral, la SCEA Au jardin de VB demande à la cour :
- d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a déclaré la requête recevable
statuant à nouveau
- de rejeter la demande de requalification du bail commercial dérogatoire en bail rural
- de juger que le bail commercial dérogatoire est arrivé à expiration le 31 mars 2023
- d'ordonner l'expulsion de la SARL La ferme des sables du local situé sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] à [Localité 1] sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois de la signification de l'arrêt à intervenir au besoin avec le concours de la force publique
- de condamner la SARL La ferme des sables à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 19 166,59 euros sauf à parfaire
- de condamner la SARL La ferme des sables à lui payer la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
- de condamner la SARL La ferme des sables aux dépens
- de débouter la SARL La ferme des sables de toutes conclusions contraires.
Par dernières conclusions écrites (conclusions en réponse n°2) déposées à l'audience et développées à l'oral, la SARL La Ferme des Sables demande à la cour de :
à titre principal
- confirmer le jugement
y ajoutant
- condamner la SCEA Au jardin de VB à lui verser la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel
- condamner la SCEA Au jardin de VB aux dépens
à titre infiniment subsidiaire, si le jugement était réformé
- lui accorder un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux
- limiter le montant de l'indemnité d'occupation à une somme de 833,13 euros HT par mois à compter du 1er août 2023 jusqu'à la date de signification de la décision à intervenir
La cour se réfère aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
- Sur la demande de requalification en bail rural
La SCEA Au Jardin de VB fait valoir que :
- les conditions du bail rural ne sont pas réunies puisque la condition tenant à la mise à disposition d'un immeuble à usage agricole fait défaut
- la partie du bâtiment objet du contrat est composée d'une pièce aménagée de chambres frigorifiques attestant d'un négoce de fruits et légumes
- ce local n'a ni un usage ni une vocation agricole et les parties n'ont pas entendu soumettre ce bien aux règles du statut du fermage
- le contrat conclu est intitulé 'bail commercial dérogatoire', les articles du code de commerce sont mentionnées. Le local était destiné uniquement à l'activité commerciale de la SARL La ferme des sables. Le montant du loyer correspond bien à une activité de nature commerciale et non à un fermage.
- la volonté commune des parties était de conclure un bail à caractère purement commercial et une activité agricole était donc exclue. Le juge des référés a en outre ordonné l'expulsion des locaux.
- le tribunal a retenu à tort la prépondérance d'une activité agricole de la ferme des sables sur l'activité commerciale.
- cette prépondérance est en tout état cause sans incidence sur la qualification du bail commercial
- le changement de destination des lieux par le preneur, au demeurant non démontré, ne peut lui conférer un droit au bail rural
- subsidiairement, si une activité agricole a été exercée dans ce local, c'est en violation des dispositions contractuelles, de sorte que la SARL la ferme des sables n'est pas fondée à réclamer la requalifcation en bail rural
- subsidiairement, s'il était admis l'existence d'un bail rural en considération du protocole du 7 mars 2022, M. [I] [J] a renoncé à ce droit de manière non équivoque puisqu'il a choisi de régulariser un bail commercial dérogatoire le 1er avril 2022.
La SARL La ferme des sables réplique que :
- le protocole d'accord signé entre les parties le 7 mars 2022 porte notamment sur la location d'un bâtiment à usage de stockage et de conditionnement des légumes et prévoit une contrepartie onéreuse
- il ne comporte pas de limite de durée et le contrat de bail à ferme est formé dès ce protocole d'accord puisqu'il existe un accord sur la chose et sur le prix
- le 'bail commercial dérogatoire ' signé postérieurement doit être requalifié en bail rural
- la qualification retenue par les parties n'est pas suffisante, la juridiction devant rechercher si les éléments d'ordre public du statut du fermage sont réunis
- la destination de l'usage des lieux prévaut sur la qualification retenue par les parties
- les conditions du bail rural sont bien réunies
- l'usage des lieux est bien un usage agricole, puisqu'il s'agit du conditionnement des fruits et légumes qu'il produit et pas seulement ceux qu'il achète pour la revente, de sorte qu'il s'agit du prolongement de l'acte de production maraîchère
- la présence de chambres frigorifiques ne démontre pas une activivité de négoce, s'agissant d'un équipement moderne indispensable pour les exploitations maraîchères
- le fait que le loyer soit supérieur aux indices du fermage ne caractérise pas le caractère commercial de l'activité mais seulement une fraude aux dispositions impératives du code rural
- l'activité 'à vocation agricole' de ce bâtiment est rappelée dans le protocole
- la SARL La ferme des sables a une activité principale agricole de maraîchage, l'activité d'achat-revente n'est pas prépondérante, comme le révèlent les pièces produites
- la convention intitulée bail commercial dérogatoire est en réalité un bail à ferme soumis aux dispositions d'ordre public.
Sur ce,
Aux termes de l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime toute mise à disposition à tire onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 est régie par les dispositions du présent titre sous les réserves énumérées à l'article L 411-2.
Cette disposition est d'ordre public.
Selon l'article L 311-1 du même code sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation.
La qualification du bail rural s'apprécie à la date de sa conclusion.
En l'espèce, seule la condition liée à un immeuble à usage agricole (en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole) oppose les parties.
Il convient de rappeler que la qualification de bail commercial dérogatoire avec la référence aux articles du code de commerce ne peut suffire à faire échec à elle seule au statut d'ordre public du bail rural.
Il résulte ensuite du protocole d'accord du 7 avril 2022 actant la séparation entre les frères que l'EARL des Sables louera à M. [I] [J] partie du bâtiment situé à [Localité 1] au [Adresse 3] sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] soit 200 m2 avec chambre froide moyennant un loyer de 50 euros par m2 par an soit un montant annuel de 10 000 euros réglé en 12 mensualités de 833,33 euros versé au 28 de chaque mois.
Il est établi que l'EARL des sables avait une activité agricole et que dans le cadre de la séparation entre les frères, M. [I] [J] a conservé plus de huit hectares à cultiver et a acquis du matériel agricole pour 151 925,16 euros et notamment deux semoirs, plusieurs tracteurs, des tunnels et a repris une machine à laver les carottes bottes, un épandeur(...)ce qui démontre son activité de maraîchage. Il ressort également du contrat du 1er avril 2022 que la destination des locaux est le nettoyage, le conditionnement et le stockage de fruits et légumes.
L'utilisation de ce bâtiment par M. [I] [J] correspond bien à une activité de nettoyage, conditionnement et stockage des fruits et légumes issus de sa production et donc de son activité agricole et pas seulement issus de son activité commerciale, contrairement à ce que soutient l'appelante.
En effet, la seule présence de chambres frigorifiques d'ailleurs déjà existante du temps de l'EARL des sables, le protocole d'accord mentionnant expressément ce bâtiment comme étant 'à vocation agricole', ne démontre pas l'usage exclusivement commercial de ce bâtiment.
Le constat d'huissier produit aux débats en date du 10 octobre 2023 ne présente pas davantage de valeur probante, dans la mesure où la présence de très nombreuses cagettes ne mettent en évidence que l'usage de matériels de conditionnement, ce qui ne permet pas de retenir qu'elles sont utilisées exclusivement dans le cadre de l'activité d'achat et de revente de fruits et légumes de La ferme des sables, ce matériel étant également utilisé dans le cadre de l' activité de maraîchage pour le stockage et le conditionnement de la production issue de cette dernière.
En tout état de cause, ce constat est postérieur de plus de 18 mois au bail litigieux, alors que comme rappelé précédemment la qualification du bail s'apprécie au jour de sa conclusion.
De même, les photographies de fruits et légumes sur l'étal d'un marché sans aucune référence temporelle et ne permettant pas d'être rattachées à La ferme des sables sont sans incidence.
Il n'est en outre pas justifié que La ferme des sables bénéficie d'un autre lieu de stockage de sa production.
De plus, le registre du commerce et des sociétés mentionne que La ferme des sables exerce une activité à titre principal de maraîchage et à titre accessoire de revente de fruits et légumes. Surtout, le caractère prépondérant de l'activité agricole est attesté par la production du bilan de La ferme des sables au 31 décembre 2022 qui révèle que l'activité de négoce ne génère qu'un chiffre d'affaire d'un tiers de l'activité totale.
L'activité prépondérante est donc bien celle de maraîchage et les achats réalisés pour diversifier les produits ne font pas perdre le caractère agricole de la destination des lieux, étant observé que la forme de la société de la Ferme des sables n'est pas incompatible avec une activité principale agricole.
Il s'ensuit que l'activité agricole de La Ferme des sables est bien prépondérante et que la condition liée à la mise à disposition d'un immeuble à usage agricole est démontrée.
Ainsi, la SCEA Au jardin de VB et la SARL La ferme des sables ne pouvaient pas échapper au statut d'ordre public et conclure un bail commercial dérogatoire contrairement à ce que prétend l'appelante, la commune intention des parties ne pouvant prévaloir sur la destination des lieux et sur la réunion des conditions du bail rural.
Les conditions du bail rural sont ainsi réunies.
Il ne peut enfin être retenu que le preneur a par la signature de ce contrat 'intitulé bail commercial dérogatoire' seulement trois semaines après le protocole entendu renoncer à un droit au bail rural, statut d'ordre public.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a requalifié le bail conclu entre les parties le 1er avril 2022 en un bail rural soumis au statut du fermage et d'une durée de neuf ans.
La demande de condamnation de La ferme des sables au paiement d'une indemnité d'occupation formée par la SCEA Au jardin de VB doit donc être rejetée.
Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens
Confirmant le jugement, la SCEA Au jardin de VB est condamnée aux dépens de première instance, ainsi qu'aux dépens d'appel.
Les dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile sont confirmées.
L'équité commande de condamner la SCEA Au jardin de VB à payer à La ferme des sables la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Compte tenu de l'issue du litige la SCEA Au jardin de VB est déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour
Confirme le jugement
Y ajoutant
Déboute la SCEA Au jardin de VB de sa demande de condamnation de La ferme des sables au paiement d'une indemnité d'occupation
Condamne la SCEA Au jardin de VB aux dépens d'appel
Condamne la SCEA Au jardin de VB à payer à la SARL la ferme des sables une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Déboute la SCE Au jardin de VB de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Décision du
Tribunal paritaire des baux ruraux de BOURG EN BRESSE
Au fond
du 20 mars 2025
RG : 24/0003
S.C.E.A. AU JARDIN DE VB
C/
S.A.R.L. LA FERME DES SABLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
6ème Chambre
ARRET DU 04 Juin 2026
APPELANTE :
S.C.E.A. AU JARDIN DE VB
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Michel DESILETS de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
INTIMEE :
S.A.R.L. LA FERME DES SABLES
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Anne LHOMME de la SELARL BARDET LHOMME, avocat au barreau de JURA, toque : 11
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Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Avril 2026
Date de mise à disposition : 04 Juin 2026
Audience tenue par Evelyne ALLAIS, présidente d'audience, et Stéphanie ROBIN, conseillère, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Joëlle DOAT, présidente
- Evelyne ALLAIS, conseillère
- Stéphanie ROBIN, conseillère
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Faits, procédure et demande des parties
M. [I] [J] et son frère M. [G] [J] ont succédé à leur père M. [R] [J] pour gérer l'exploitation familiale en s'associant à parts égales au sein de l'EARL des Sables.
Cette exploitation exerçant une activité essentiellement de maraîchage comprenait deux bâtiments de stockage situés à [Localité 1].
Par un protocole d'accord du 7 mars 2022, actant leur séparation à la suite de différends, M. [G] [J] a conservé l'EARL familiale désormais nommée la SCEA Au jardin de VB, son frère lui ayant cédé l'intégralité de ses parts et M. [I] [J] a constitué sa propre société la SARL La ferme des sables.
Le protocole prévoyait notamment que la SCEA Au jardin de VB louerait à M. [I] [J] une partie du bâtiment situé sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] (200m2 avec chambre froide) moyennant le paiement de la somme de 10 000 euros par an, la SCEA au jardin de VB prenant à sa charge les travaux nécessaires à la division de ce bâtiment.
Par un acte intitulé 'bail commercial dérogatoire' signé le 1er avril 2022, la SCEA Au jardin de VB a donné à bail à la SARL La ferme des sables une partie de ce bâtiment pour une durée de 12 mois soit jusqu'au 31 mars 2023, moyennant un loyer mensuel de 833,33 euros hors taxes.
En l'absence de départ de la SARL La ferme des sables à l'expiration de ce délai, par ordonnance du 16 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourg en Bresse a, à la demande de M. [G] [J], ordonné l'expulsion immédiate de la SARL La ferme des sables du local situé sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] et ce, sous astreinte.
Par requête reçue le 6 mars 2024, la SARL La ferme des sables a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourg en Bresse aux fins de requalification du contrat du 1er avril 2022 en bail à ferme d'une durée de neuf ans et de condamnation de la société Au jardin de VB à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
La tentative de conciliation entre les parties ayant échoué, le tribunal paritaire des baux ruraux a par jugement du 20 mars 2025 :
- déclaré recevable la demande de requalification du bail formé par la SARL La ferme des sables
- requalifié en bail rural à ferme d'une durée de neuf ans le bail conclu entre les parties le 1er avril 2022
- condamné la SCEA Au jardin de VB aux dépens de l'instance
- condamné la SCEA Au jardin de VB à payer à la SARL La ferme des sables la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 8 avril 2024, la SCEA Au jardin de VB a interjeté appel du jugement.
Par dernières conclusions (conclusions d'appelant n°2), déposées à l'audience et développées à l'oral, la SCEA Au jardin de VB demande à la cour :
- d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a déclaré la requête recevable
statuant à nouveau
- de rejeter la demande de requalification du bail commercial dérogatoire en bail rural
- de juger que le bail commercial dérogatoire est arrivé à expiration le 31 mars 2023
- d'ordonner l'expulsion de la SARL La ferme des sables du local situé sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] à [Localité 1] sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois de la signification de l'arrêt à intervenir au besoin avec le concours de la force publique
- de condamner la SARL La ferme des sables à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 19 166,59 euros sauf à parfaire
- de condamner la SARL La ferme des sables à lui payer la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
- de condamner la SARL La ferme des sables aux dépens
- de débouter la SARL La ferme des sables de toutes conclusions contraires.
Par dernières conclusions écrites (conclusions en réponse n°2) déposées à l'audience et développées à l'oral, la SARL La Ferme des Sables demande à la cour de :
à titre principal
- confirmer le jugement
y ajoutant
- condamner la SCEA Au jardin de VB à lui verser la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel
- condamner la SCEA Au jardin de VB aux dépens
à titre infiniment subsidiaire, si le jugement était réformé
- lui accorder un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux
- limiter le montant de l'indemnité d'occupation à une somme de 833,13 euros HT par mois à compter du 1er août 2023 jusqu'à la date de signification de la décision à intervenir
La cour se réfère aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
- Sur la demande de requalification en bail rural
La SCEA Au Jardin de VB fait valoir que :
- les conditions du bail rural ne sont pas réunies puisque la condition tenant à la mise à disposition d'un immeuble à usage agricole fait défaut
- la partie du bâtiment objet du contrat est composée d'une pièce aménagée de chambres frigorifiques attestant d'un négoce de fruits et légumes
- ce local n'a ni un usage ni une vocation agricole et les parties n'ont pas entendu soumettre ce bien aux règles du statut du fermage
- le contrat conclu est intitulé 'bail commercial dérogatoire', les articles du code de commerce sont mentionnées. Le local était destiné uniquement à l'activité commerciale de la SARL La ferme des sables. Le montant du loyer correspond bien à une activité de nature commerciale et non à un fermage.
- la volonté commune des parties était de conclure un bail à caractère purement commercial et une activité agricole était donc exclue. Le juge des référés a en outre ordonné l'expulsion des locaux.
- le tribunal a retenu à tort la prépondérance d'une activité agricole de la ferme des sables sur l'activité commerciale.
- cette prépondérance est en tout état cause sans incidence sur la qualification du bail commercial
- le changement de destination des lieux par le preneur, au demeurant non démontré, ne peut lui conférer un droit au bail rural
- subsidiairement, si une activité agricole a été exercée dans ce local, c'est en violation des dispositions contractuelles, de sorte que la SARL la ferme des sables n'est pas fondée à réclamer la requalifcation en bail rural
- subsidiairement, s'il était admis l'existence d'un bail rural en considération du protocole du 7 mars 2022, M. [I] [J] a renoncé à ce droit de manière non équivoque puisqu'il a choisi de régulariser un bail commercial dérogatoire le 1er avril 2022.
La SARL La ferme des sables réplique que :
- le protocole d'accord signé entre les parties le 7 mars 2022 porte notamment sur la location d'un bâtiment à usage de stockage et de conditionnement des légumes et prévoit une contrepartie onéreuse
- il ne comporte pas de limite de durée et le contrat de bail à ferme est formé dès ce protocole d'accord puisqu'il existe un accord sur la chose et sur le prix
- le 'bail commercial dérogatoire ' signé postérieurement doit être requalifié en bail rural
- la qualification retenue par les parties n'est pas suffisante, la juridiction devant rechercher si les éléments d'ordre public du statut du fermage sont réunis
- la destination de l'usage des lieux prévaut sur la qualification retenue par les parties
- les conditions du bail rural sont bien réunies
- l'usage des lieux est bien un usage agricole, puisqu'il s'agit du conditionnement des fruits et légumes qu'il produit et pas seulement ceux qu'il achète pour la revente, de sorte qu'il s'agit du prolongement de l'acte de production maraîchère
- la présence de chambres frigorifiques ne démontre pas une activivité de négoce, s'agissant d'un équipement moderne indispensable pour les exploitations maraîchères
- le fait que le loyer soit supérieur aux indices du fermage ne caractérise pas le caractère commercial de l'activité mais seulement une fraude aux dispositions impératives du code rural
- l'activité 'à vocation agricole' de ce bâtiment est rappelée dans le protocole
- la SARL La ferme des sables a une activité principale agricole de maraîchage, l'activité d'achat-revente n'est pas prépondérante, comme le révèlent les pièces produites
- la convention intitulée bail commercial dérogatoire est en réalité un bail à ferme soumis aux dispositions d'ordre public.
Sur ce,
Aux termes de l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime toute mise à disposition à tire onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 est régie par les dispositions du présent titre sous les réserves énumérées à l'article L 411-2.
Cette disposition est d'ordre public.
Selon l'article L 311-1 du même code sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation.
La qualification du bail rural s'apprécie à la date de sa conclusion.
En l'espèce, seule la condition liée à un immeuble à usage agricole (en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole) oppose les parties.
Il convient de rappeler que la qualification de bail commercial dérogatoire avec la référence aux articles du code de commerce ne peut suffire à faire échec à elle seule au statut d'ordre public du bail rural.
Il résulte ensuite du protocole d'accord du 7 avril 2022 actant la séparation entre les frères que l'EARL des Sables louera à M. [I] [J] partie du bâtiment situé à [Localité 1] au [Adresse 3] sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 1] soit 200 m2 avec chambre froide moyennant un loyer de 50 euros par m2 par an soit un montant annuel de 10 000 euros réglé en 12 mensualités de 833,33 euros versé au 28 de chaque mois.
Il est établi que l'EARL des sables avait une activité agricole et que dans le cadre de la séparation entre les frères, M. [I] [J] a conservé plus de huit hectares à cultiver et a acquis du matériel agricole pour 151 925,16 euros et notamment deux semoirs, plusieurs tracteurs, des tunnels et a repris une machine à laver les carottes bottes, un épandeur(...)ce qui démontre son activité de maraîchage. Il ressort également du contrat du 1er avril 2022 que la destination des locaux est le nettoyage, le conditionnement et le stockage de fruits et légumes.
L'utilisation de ce bâtiment par M. [I] [J] correspond bien à une activité de nettoyage, conditionnement et stockage des fruits et légumes issus de sa production et donc de son activité agricole et pas seulement issus de son activité commerciale, contrairement à ce que soutient l'appelante.
En effet, la seule présence de chambres frigorifiques d'ailleurs déjà existante du temps de l'EARL des sables, le protocole d'accord mentionnant expressément ce bâtiment comme étant 'à vocation agricole', ne démontre pas l'usage exclusivement commercial de ce bâtiment.
Le constat d'huissier produit aux débats en date du 10 octobre 2023 ne présente pas davantage de valeur probante, dans la mesure où la présence de très nombreuses cagettes ne mettent en évidence que l'usage de matériels de conditionnement, ce qui ne permet pas de retenir qu'elles sont utilisées exclusivement dans le cadre de l'activité d'achat et de revente de fruits et légumes de La ferme des sables, ce matériel étant également utilisé dans le cadre de l' activité de maraîchage pour le stockage et le conditionnement de la production issue de cette dernière.
En tout état de cause, ce constat est postérieur de plus de 18 mois au bail litigieux, alors que comme rappelé précédemment la qualification du bail s'apprécie au jour de sa conclusion.
De même, les photographies de fruits et légumes sur l'étal d'un marché sans aucune référence temporelle et ne permettant pas d'être rattachées à La ferme des sables sont sans incidence.
Il n'est en outre pas justifié que La ferme des sables bénéficie d'un autre lieu de stockage de sa production.
De plus, le registre du commerce et des sociétés mentionne que La ferme des sables exerce une activité à titre principal de maraîchage et à titre accessoire de revente de fruits et légumes. Surtout, le caractère prépondérant de l'activité agricole est attesté par la production du bilan de La ferme des sables au 31 décembre 2022 qui révèle que l'activité de négoce ne génère qu'un chiffre d'affaire d'un tiers de l'activité totale.
L'activité prépondérante est donc bien celle de maraîchage et les achats réalisés pour diversifier les produits ne font pas perdre le caractère agricole de la destination des lieux, étant observé que la forme de la société de la Ferme des sables n'est pas incompatible avec une activité principale agricole.
Il s'ensuit que l'activité agricole de La Ferme des sables est bien prépondérante et que la condition liée à la mise à disposition d'un immeuble à usage agricole est démontrée.
Ainsi, la SCEA Au jardin de VB et la SARL La ferme des sables ne pouvaient pas échapper au statut d'ordre public et conclure un bail commercial dérogatoire contrairement à ce que prétend l'appelante, la commune intention des parties ne pouvant prévaloir sur la destination des lieux et sur la réunion des conditions du bail rural.
Les conditions du bail rural sont ainsi réunies.
Il ne peut enfin être retenu que le preneur a par la signature de ce contrat 'intitulé bail commercial dérogatoire' seulement trois semaines après le protocole entendu renoncer à un droit au bail rural, statut d'ordre public.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a requalifié le bail conclu entre les parties le 1er avril 2022 en un bail rural soumis au statut du fermage et d'une durée de neuf ans.
La demande de condamnation de La ferme des sables au paiement d'une indemnité d'occupation formée par la SCEA Au jardin de VB doit donc être rejetée.
Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens
Confirmant le jugement, la SCEA Au jardin de VB est condamnée aux dépens de première instance, ainsi qu'aux dépens d'appel.
Les dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile sont confirmées.
L'équité commande de condamner la SCEA Au jardin de VB à payer à La ferme des sables la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Compte tenu de l'issue du litige la SCEA Au jardin de VB est déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour
Confirme le jugement
Y ajoutant
Déboute la SCEA Au jardin de VB de sa demande de condamnation de La ferme des sables au paiement d'une indemnité d'occupation
Condamne la SCEA Au jardin de VB aux dépens d'appel
Condamne la SCEA Au jardin de VB à payer à la SARL la ferme des sables une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Déboute la SCE Au jardin de VB de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE