CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 5 juin 2026, n° 24/12628

FAITS ET PROCÉDURE

M. [C] [L], Mme [A] [Z] épouse [L] et Mme [G] [L] (les consorts [L]) sont propriétaires en indivision d'un ensemble immobilier comprenant un local commercial et un pavillon d'habitation sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 8], cadastrés section 000Y01 parcelle n°[Cadastre 1], pour une surface de 29 a 96 ca.

Ce bien a été donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée Saint Jean Automobiles puis à la société par actions simplifiée SML Auto Services.

Par jugement du 12 décembre 2022, publié au Bodacc le 28 décembre 2022, le tribunal de commerce de Meaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société SML Auto Services, désignant comme administrateur Me [E] [N] et comme mandataire judiciaire la SCP Angel-Hazane-[X], en la personne de Me [X].

Par jugement du 10 mars 2023, le tribunal de commerce de Meaux a arrêté un plan de cession des actifs de la société SML Auto Services au profit de M. [Q] [B], avec faculté de substitution au profit d'une société à constituer.

Le 23 mars 2023, M. [B] a constitué à cet effet la société Automove qui est venue aux droits de la société SML Auto Services.

Par actes de commissaire de justice des 9 mai 2023 et 22 mai 2023, M. [W], estimant que les consorts [L] auraient accepté une offre d'achat de sa part, les a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins d'exécution forcée de la vente de l'ensemble immobilier.

Par courrier du 19 octobre 2023, la société Automove, représentée par M. [B], a informé les consorts [L] qu'en sa qualité de locataire commercial, en cas de vente des locaux, il exercerait le droit de préemption prévu à l'article L145-46-1 du code de commerce.

Par jugement du 31 mai 2024, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :

- déboute M. [J] [W] de sa demande de perfection et d'exécution forcée de la vente au 31 janvier 2023 du local commercial et du pavillon d'habitation, situés [Adresse 5] cadastré 000Y01 parcelle n°[Cadastre 1], appartenant aux consorts [L], au prix de 600.000 €,

- déboute M. [J] [W] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre des consorts [L] pour un montant de 80.000 €,

- déboute les consorts [L] de leur demande de condamner M. [J] [W] à leur payer une amende civile de 10.000 € pour procédure abusive sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile,

- rejette toute demande autre, plus ample ou contraire,

- condamne M. [J] [W] aux dépens de l'instance avec distraction au profit de Me Assie,

- condamne M. [J] [W] à payer 3.000 € aux consorts [L], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

M. [J] [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 juillet 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 février 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 3 octobre 2024, par lesquelles M. [J] [W], appelant, invite la cour à :

Vu les articles 1103, 1113 et s., 1240, 1582 et s., 1773 et s. du code civil ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Recevoir Monsieur [J] [W] en son appel,

Le dire bien fondé

Y faisant droit

ANNULER, en toutes hypothèses, INFIRMER le Jugement rendu le 31 mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX 1ère Chambre (RG 23/02571), en ce qu'il a :

Débouté M. [J] [W] de sa demande de perfection et d'exécution forcée de la vente au 31 janvier 2023 du local commercial et du pavillon d'habitation, situés [Adresse 5] cadastré 000Y01 parcelle [Cadastre 1], appartenant aux consorts [L], au prix de 600000 € ;

Débouté M. [J] [W] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre des consorts [L] pour un montant de 80000 € ;

Condamné M. [J] [W] aux dépens de l'instance avec distraction au profit de Me ASSIE ;

Condamné M. [J] [W] à payer 3000 € aux consorts [L], Mme [A] [Z] épouse [L], M. [C], [O] [L] et Mme [G] [L] épouse [K], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

EN CONSEQUENCE JUGEANT A NOUVEAU

JUGER valable l'offre d'achat de l'ensemble immobilier, comprenant notamment un local commercial et un pavillon d'habitation, sis [Adresse 5] cadastré 000Y01 parcelle [Cadastre 1] pour un montant de 600.000 euros (six cent mille euros) formulée par Monsieur [J] [W] le 14 janvier 2023 ;

JUGER valable l'acceptation par Madame [A] [Z] épouse [L], Monsieur [C], [O] [L] et Madame [G] [L] épouse [K] formulée le 31 janvier 2023 de l'offre d'achat présentée par Monsieur [J] [W] le 14 janvier 2023 ;

En conséquence :

JUGER parfaite la vente intervenue le 31 janvier 2023 entre Monsieur [J] [W] d'une part et Madame [A] [Z] épouse [L], Monsieur [C], [O] [L] et Madame [G] [L] épouse [K], d'autre part, par acceptation de l'offre d'achat formulée le 14 janvier 2023 par Monsieur [W] de l'ensemble immobilier, comprenant notamment un local commercial et un pavillon d'habitation, sis [Adresse 5] cadastré 000Y01 parcelle [Cadastre 1] et ce pour un prix d'achat de 600.000 euros (six cent mille euros).

ORDONNER l'exécution forcée de ladite vente.

JUGER que faute par les parties de signer l'acte de vente, le jugement vaudrait vente au profit de Monsieur [W].

ORDONNER la publication du jugement au bureau des hypothèques compétent ;

JUGER que Monsieur [J] [W] prendra en charge le paiement des loyers impayés par la société SML AUTO SERVICES à compter du 12 décembre 2022 pour un montant de 8.123,46 € ;

CONDAMNER solidairement Madame [A] [Z] épouse [L], Monsieur [C], [O] [L] et Madame [G] [L] épouse [K] à payer à Monsieur [J] [W] la somme de 80.000 € en réparation du préjudice subi par lui ;

CONDAMNER solidairement Madame [A] [Z] épouse [L], Monsieur [C], [O] [L] et Madame [G] [L] épouse [K] à payer à Monsieur [J] [W] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC

Les condamner solidairement aux entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 30 décembre 2024, par lesquelles M. [C] [L], Mme [A] [Z] épouse [L] et Mme [G] [L] épouse [K], intimés, invitent la cour à :

Vu l'article 32-1 du Code de procédure civile,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de MEAUX le 31 mai 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté les intimés de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Statuant à nouveau :

DEBOUTER Monsieur [J] [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur [J] [W] à verser une somme de 10.000 euros au profit des Consorts [L] en raison de la procédure manifestement abusive qu'il a engagée ;

CONDAMNER Monsieur [J] [W] à payer aux consorts [L] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [J] [W] aux entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du Code de procédure civile ;

AUTORISER les consorts [L] à recouvrer directement contre Monsieur [J] [W] ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans recevoir provision sur le fondement de l'article 699 du Code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de M. [W] de perfection de la vente

M. [W] sollicite de juger valables son offre d'achat du 14 janvier 2023 et l'acceptation par les consorts [L] le 31 janvier 2023 et en conséquence, de juger parfaite la vente du bien litigieux ; il estime que l'offre d'achat a été acceptée sans réserve, le droit de préemption du locataire a été purgé, et l'acceptation n'a pas été subordonnée à la signature d'une promesse de vente ;

Les consorts [L] opposent qu'ils ont conditionné la vente à la conclusion d'une promesse de vente, que le droit de préemption du locataire n'était pas purgé conformément à l'article L145-46-1 du code de commerce et qu'il n'y avait pas d'accord sur le prix et la chose, la proposition d'achat de M. [W] ne comportant pas de désignation précise du bien, ni de mode de financement, ni de prise en charge des loyers impayés ;

Le tribunal a rejeté la demande de M. [W] au motif que les parties n'étaient qu'au stade des pourparlers puisqu'aucune promesse de vente n'a été signée devant notaire comme prévu dans le courrier des consorts [L] du 31 janvier 2023 ;

Aux termes de l'article 1114 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « L'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation » ;

Aux termes de l'article 1583 du code civil, « Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Aux termes de l'article 1304 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016,

« L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation » ;

Aux termes de l'article L145-46-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 23 février 2022, « Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n'est pas non plus applicable lorsqu'il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme ou à l'occasion de l'aliénation d'un bien sur le fondement de l'article L. 213-11 du même code » ;

En l'espèce, M. [W] a adressé le 14 janvier 2023 (pièce 2 [W]), par SMS à M. [C] [L], la version numérique d'une lettre manuscrite signée par ses soins et datée du même jour, rédigée en ces termes :

« Je soussigné [W] [J] demeurant au [Adresse 1] fait une proposition d'achat du bien situé au [Adresse 5] pour la somme de six cent mille euros (600.000 €) en prenant à ma charge le locataire actuel ».

Par lettre dactylographiée du 31 janvier 2023 (pièce 3 [W]), les consorts [L] ont écrit en ces termes à M. [W] :

« Par la présente, nous consorts [L] [A], [L]-[D] & [L] [C], nous vous confirmons avoir retenu votre proposition d'achat pour les biens immobiliers, en l'état, et avec la contrainte d'une occupation par le locataire SML Autoservice actuellement en redressement judiciaire depuis le 12/12/2022 dossier au cabinet Ph Angel / D Hazan & [U] [X].

Nous acceptons votre proposition d'achat au prix de 600.000 € et nous avons bien noté que vous prenez à votre charge les loyers impayés depuis la date du 12/12/2022 à la date de la signature définitive de l'acte d'achat à l'office notarial de Me [V] [X] [Adresse 7].

Vous vous êtes engagé à régler les loyers à Mme [L] [A], à partir du 12/12/2022 jusqu'à la date de la signature de l'acte de vente. Vous poursuivrez le bail de location du locataire actuel SML Service Auto, gérant Mr [Y] [M], libre à vous d'entamer une procédure d'expulsion si besoin.

Il est entendu que les locaux du garage devront être libérés des déchets devant être traités, en décharges spécialisée (vieux pneus, une chaudière Veissmann appartenant à Mr [Y] [M]), ceci étant la charge de SML Service Auto. Biens concernés :

1.Un garage de vente et réparation automobile enseigne Point S de 600 m2 couverts sur sous-sol total

2.Un pavillon à usage d'habitation, au rez de chaussée 1 chambre un salon, avec cheminée, une cuisine équipée, une salle de bains, un water-closet, une chaufferie laverie, une grande entrée, à l'étage deux grandes chambres mansardées, une chambre, une salle d'eau et un water-closet.

Le tout est édifié sur un terrain de 2.986 M², ayant un double accès voiture et un accès camion.

L'adresse du garage est le [Adresse 5]. L'adresse du pavillon est au [Adresse 6].

Une promesse de vente sera établie, à l'office Notarial de Maître [V] [X] dans nos meilleurs délais, quelques pièces sont manquantes demandées à la mairie de [Localité 8] » ;

En l'espèce, en précisant, dans leur courrier du 31 janvier 2023, qu'une promesse de vente sera établie à l'office notarial de Me [X], les consorts [L] ont reporté le caractère définitif de leur engagement à la réitération de la promesse de vente devant notaire, ce afin de bénéficier des conseils et de l'expertise de ce dernier ;

Dès lors, les parties n'en étaient qu'au stade des pourparlers qui n'ont pas abouti, puisqu'il est constant qu'aucune promesse de vente n'a été signée devant notaire comme prévu dans le courrier des consorts [L] du 31 janvier 2023 ;

Au surplus, les consorts [L] démontrent qu'à la date du 31 janvier 2023, et même postérieurement à cette date, le droit de préférence du preneur en cas de vente du local n'était pas purgé ;

L'attestation sur l'honneur de M. [M] [Y] du 26 janvier 2024 (pièce 10 [W]), produite par M. [W], précisant « Le 09/01/2023 à 15h. M. [W] est venu au garage pour voir M. [L] dans le but de visiter le bien qui se trouve au [Adresse 5] à [Localité 8] moi et le responsable de groupe Point S on était là quand M. [L] m'a dit que le groupe va être vendu à ce M. [W] pour une somme de 600.000 € mais avant qu'il me pose la question à moi si je l'achète ou pas » ne vaut pas notification dudit droit de préférence au sens de l'article L145-46-1 du code de commerce susvisé ;

Le courriel du 13 février 2023 (pièce 6 [W]), par lequel M. [C] [L] écrit à M. [M] [Y] « Par ce courriel, je vous confirme que nous voulons vendre l'ensemble immobilier du [Adresse 5] comprenant un garage automobile, un pavillon d'habitation le tout bâti sur un terrain de 1980m² que vous louez actuellement, un candidat acheteur s'est présenté spontanément il propose de payer le bien 600.000 € et de solder les loyers impayés depuis la date du 12/12/2022 au jour de la signature de l'acte de vente. Seriez-vous acquéreur aux mêmes conditions ou un de vos salariés se porterait-il acquéreur dans les mêmes conditions ' », et auquel M. [M] [Y] a répondu le 14 février 2023 « Merci de m'avoir prévenu. Je ne suis pas intéressé pour l'achat de votre ensemble immobilier, mais je ne vois pas où est le rapport avec les loyers » (pièce 6 [W]) ne vaut pas non plus notification au sens de l'article L145-46-1 du code de commerce susvisé ;

En effet, d'une part par jugement du 12 décembre 2022, publié au Bodacc le 28 décembre 2022, le tribunal de commerce de Meaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société SML Auto Services, désignant comme administrateur Me [E] [N] et comme mandataire judiciaire la SCP Angel-Hazane-[X], en la personne de Me [X] ;

Aussi M. [M] [Y], à titre personnel, n'avait pas la qualité, aux dates du 9 janvier 2023 et du 13 février 2023, pour recevoir la notification du droit de préférence du preneur en cas de vente du local ;

Et d'autre part, il n'est pas justifié d'une notification, donnée par les consorts [L], au mandataire judiciaire représentant la société SML Auto Services, par une lettre contenant à peine de nullité, selon les dispositions de l'article L145-46-1 du code de commerce, le prix et les conditions de la vente envisagée et la reproduction des dispositions des quatre premiers alinéas de cet article, sachant que cette obligation légale est rappelée dans le contrat de bail commercial entre les consorts [L] et la SARL Saint Jean Automobiles (pièce 1 [W]) ;

En sus, l'offre et l'acceptation de l'offre ne sont pas conformes quant au prix de vente puisque M. [W] offre la somme de 600.000 € et la prise en charge du locataire actuel alors que les consorts [L] sollicitent, en sus de la somme de 600.000 € et la prise en charge du locataire actuel, le montant des loyers impayés entre la date du 12 décembre 2022 et la date de la signature définitive de l'acte d'achat ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [J] [W] de sa demande de perfection et d'exécution forcée de la vente au 31 janvier 2023 du local commercial et du pavillon d'habitation, situés [Adresse 5] cadastré 000Y01 parcelle [Cadastre 1], appartenant aux consorts [L], au prix de 600.000 € ;

Sur la demande de M. [W] de dommages et intérêts

M. [W] sollicite de condamner solidairement les consorts [L] à lui verser la somme de 80.000 € en réparation du préjudice subi par lui, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, au motif de l'attitude fautive des consorts [L] par leur résistance abusive ;

En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ;

En l'espèce, M. [W] succombant en l'instance et ne démontrant pas de faute des consorts [L] doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [J] [W] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre des consorts [L] pour un montant de 80.000 € ;

Sur la demande des consorts [L] de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les consorts [L] sollicitent de condamner M. [W] à leur verser 10.000 € pour procédure abusive, sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile, au motif que leur courrier du 31 janvier 2023 ne pouvait pas être considéré comme rendant parfaite la vente et que la procédure était destinée à leur mettre la pression pour qu'ils signent la promesse de vente ; ils précisent avoir subi, en conséquence de cette procédure abusive, un préjudice puisque Mme [L] âgée a été ébranlée par la procédure et que M. [B] ne souhaite pas signer le compromis en raison de la procédure ;

En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ;

En l'espèce, les consorts [L] ne rapportent pas la preuve de ce que l'action de M. [W] aurait dégénéré en abus et doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts ;

Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [L] de leur demande de condamner M. [J] [W] à leur payer une amende civile de 10.000 € pour procédure abusive sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

M. [W], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux consorts [L] la somme supplémentaire unique de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [W] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [W] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [C] [L], Mme [A] [Z] épouse [L] et Mme [G] [L] épouse [K] la somme unique supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Rejette la demande de M. [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;