CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 9 juin 2026, n° 22/15084
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 09 JUIN 2026
N° 2026/ 249
Rôle N° RG 22/15084 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKJ4I
[A] [E]
[Z] [S]
[Y] [S]
S.A.R.L. [C]
C/
S.C.E.A. DU GRAND QUERVALAT
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Thimothée JOLY
Me Philippe BRUZZO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 13 Octobre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/03849.
APPELANTS
Monsieur [A] [E]
né le 05 Juillet 1978 à [Localité 2] (06), demeurant [Adresse 1]
Madame [Z] [S]
venant aux droits de Monsieur [D] [S], décédé le 11 Février 2025
née le 06 Avril 1981 à [Localité 3] (75), demeurant [Adresse 1]
Madame [Y] [S]
venant aux droits de Monsieur [D] [S], décédé le 11 Février 2025
née le 23 Février 1950 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]
S.A.R.L. [C]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
demeurant [Adresse 3]
tous représentés par Me Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉE
S.C.E.A. DU GRAND QUERVALAT
prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Philippe BRUZZO de la SELAS SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Avril 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Catherine OUVREL, Conseillère faisant fonction de présidente
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2026,
Signé par Madame Catherine OUVREL, Conseillère faisant fonction de présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE :
La société civile d'exploitation agricole du grand Quervalat a un mis en vente une maison de type bastide d'environ 600 m² avec dépendance attenante d'environ 70 m² sur un terrain de 57'849 m² sis à [Localité 1] constitué des parcelles cadastrées MH [Cadastre 1] A, MH [Cadastre 2], MH [Cadastre 3] et MH [Cadastre 4].
Par courrier du 21 mai 2022, Monsieur [A] [E], Madame [Z] [S], Monsieur [D] [S], et Madame [Y] [S] ont fait une proposition d'achat de la propriété au prix de 3'600'000 €, l'offre est ainsi faite prévoyant, à titre de condition particulière, la conclusion d'un bail rural à long terme, de minimum 18 ans, renouvelable tacitement par période de neuf ans, portant sur les parcelles MH [Cadastre 1] [Cadastre 5] et MH [Cadastre 6] d'une superficie totale de 15'066 m².
L'offre prévoyait également qu'en cas d'acceptation, les parties devaient signer au plus tard le 24 juin 2022 un avant-contrat devant notaire, les parties n'étant plus engagées au-delà de cette date. Cette date et cette stipulation étaient soulignées par les candidats acquéreurs.
Cette proposition d'achat a été acceptée par la société civile agricole du grand Quervalat, mais la réalisation par avant-contrat devant notaire n'est pas intervenue dans le délai fixé au 24 juin 2022.
Le notaire a ultérieurement proposé un rendez-vous pour l'ensemble des parties le 11 juillet 2022, date à laquelle aucun contrat n'a alors été signé.
C'est la société civile d'exploitation agricole du grand Quervalat qui a pris l'initiative d'assigner les consorts [G] par devant le tribunal judiciaire Aix-en-Provence, demandant de voir juger que la promesse de bail rural ne constitue pas un engagement de sa part et en toute hypothèse, que l'acceptation de la proposition d'achat se trouvait frappée de caducité, ce à quoi les défendeurs lui ont opposé une demande tendant à voir dire la vente de la maison d'habitation et de ses dépendances parfaite, outre une demande tendant à voir juger que la société civile agricole s'était expressément engagée à titre de condition particulière à conclure un contrat de bail rural.
Dans le jugement présentement déféré à la cour, en date du 13 octobre 2022, le tribunal judiciaire d'Aix en Provence a statué ainsi qu'il suit :
' déclare la proposition d'achat du bien immobilier adressée à la société civile agricole du grand Quervalat en date du 21 mai 2022 caduque depuis le 24 juin 2022,
' déboute les consorts [G] de toutes leurs demandes,
' déboute la société civile agricole du grand Quervalat de sa demande de dommages et intérêts,
' condamner in solidum les consorts [G] à verser à la société civile agricole du grand Quervalat la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens.
Le jugement retient que la proposition d'achat, bien qu'acceptée dans les termes de l'offre, à savoir, avant le 25 mai 2022, se trouve frappée de caducité car elle stipulait que les parties n'étaient plus engagées si l'avant-contrat n'était pas signé devant le notaire au plus tard le 24 juin 2022 et que cette date était une date déterminante dans la commune intention des parties; que si les parties ont, ensuite, poursuivi leurs discussions elles se trouvaient alors dans le cadre de pourparlers qui peuvent être rompus à tout moment et que le contenu des échanges confirme que les parties étaient en négociation sur les termes mêmes de la vente ; que la poursuite des négociations entre les parties au-delà de la date de caducité ne peut avoir pour effet de faire revivre la proposition d'achat acceptée.
Le consort [A] [E], [Z] [S], [D] [S] et [Y] [S] et la société [S] [E] ont relevé appel de cette décision le 14 novembre 2022.
Dans leurs dernières conclusions en date du 24 avril 2026, [Y] [S], [Z] [S], ceux-ci intervenant en leurs droits personnels et également aux droits de Monsieur [D] [S], décédé le 11 février 2025, ainsi que [A] [E] et la société [S] demandent à la cour de :
' infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la proposition d'achat caduque, en ce qu'il a débouté les appelants de toutes leurs demandes et les a condamnés sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'à supporter les dépens,
' statuant à nouveau
' rejeter toutes les demandes de la société civile agricole,
' juger la vente parfaite,
' juger que la société civile agricole s'est expressément engagée à conclure un contrat de bail rural à long terme de 18 ans sur les parcelles MH [Cadastre 6] et MH [Cadastre 1] [Cadastre 5] avec un loyer annuel de 200€,
' en conséquence, ordonner la comparution des représentants de la société civile agricole en l'étude de Maître [F] [K], notaire à [Localité 1] afin de signer la promesse de vente comprenant projet de bail rural aux conditions prévues dans le projet du notaire,
' juger que cette obligation sera assortie d'une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
' condamner la société civile agricole à leur payer en réparation du préjudice subi la somme de 251 563,42€ au titre des dépenses contraintes, celle de 75'000 € au titre du préjudice de jouissance, celle de 20'000 € au titre du préjudice moral, celle de 10'000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La société civile d'exploitation agricole du grand Quervalat a conclu le 27 avril 2026, en demandant de :
' révoquer l'ordonnance de clôture,
' déclarer irrecevables les demandes indemnitaires formulées par les appelants,
' écarter des débats les pièces 25 et 26,
' juger que l'acceptation de la proposition d'achat se trouve frappée de caducité, qu'elle ne peut emporter aucun effet juridique et confirmer en conséquence le jugement,
' juger, en toute hypothèse, et qu'à défaut de prix du fermage et de durée convenus, la promesse de bail rural contenue dans la proposition d'achat du 21 mai 2022 acceptée par la société civile agricole ne constitue pas un engagement de la part de cette dernière,
' confirmer, en conséquence, au besoin par substitution de motifs, le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les appelants de toutes leurs demandes,
' juger, en toute hypothèse, que les appelants ne peuvent prétendre se voir consentir un bail rural ainsi qu'ils le prétendent,
' confirmer, en conséquence, encore au besoin par substitution de motifs, le jugement en ce qu'il a rejeté toutes leurs demandes,
' infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et statuant à nouveau,
' débouter les appelants de toutes leurs demandes,
' condamner les appelants in solidum à lui verser une somme de 717'600 €, sauf à parfaire en réparation du préjudice moral et financier qu'ils lui ont causé en la contraignant à suspendre ses projets de vente pour faire juger qu'ils ne peuvent émettre aucune prétention sur ses biens,
' condamner in solidum les appelants au paiement de la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Vu l'ordonnance de clôture initialement prise le 7 avril 2026, sa révocation à l'audience avant l'ouverture des débats et le prononcé par la cour d'une nouvelle clôture.
MOTIFS
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :
L'ordonnance de clôture, initialement prise par le conseiller de la mise en état à la date du 7 avril 2026 ayant été révoquée à l'audience avant l'ouverture des débats, avec l'accord des parties et une nouvelle clôture ayant été prononcée, la demande de révocation de clôture est désormais sans objet.
Sur la recevabilité des demandes indemnitaires des appelants :
Les conclusions numéro 1, déposées par les appelants le 10 août 2023, ne contenaient, dans leur dispositif, aucune demande de condamnation à dommages et intérêts, celles-ci ne sollicitant que la perfection de la vente, l'exécution forcée de la promesse de bail rural sous astreinte et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les conclusions du 24 avril 2026 contiennent une demande indemnitaire formulée pour les sommes respectives de 251'563,42 € , 75'000 € et 20'000 € au titre des 'dépenses contraintes', d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral.
L'ancien article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur du décret du 3 juillet 2024, dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties doivent présenter, dès leurs conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond ; que seules, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou fondées sur des éléments révélés en cours d'instance sont possibles.
Les prétentions émises dans les dernières conclusions des appelants introduisent un chef de demande entièrement nouveau, qui n'avait pas été présenté en première instance et qui devant la cour, n'a pas été présenté dans les conclusions initiales des appelants.
Or, la demande qui y est contenue ne peut s'analyser, ni comme une réplique aux conclusions de la société intimée, ni comme une demande fondée sur des éléments révélés en cours d'instance.
S'agissant, en effet, de prétentions tendant à obtenir réparation de préjudices, tous trois invoqués comme consécutifs à l'échec de leur projet de réunion familiale, lequel est invoqué comme étant la suite directe du non aboutissement de la vente, elles pouvaient être formulées dès leurs premières écritures, les consorts [E] [S] ayant pleinement connaissance dès l'engagement de leur procédure, tant devant le tribunal que devant la cour, des conséquences susceptibles de résulter de la non signature de l'acte .
Ces demandes seront donc déclarées irrecevables.
Sur la demande de la société civile agricole du grand Quervalat tendant à voir écarter des débats les pièces 25 et 26 produites par les appelants :
La pièce 25 est un courrier établi par le notaire des appelants, Me [V], en date du 26 mars 2026 confirmant son intervention dans les intérêts des consorts [E] [S] aux côtés de son confrère, Me [K] et faisant, outre un rappel factuel de différents événements concernant les parties dans le déroulement de leurs négociations, des propos ou positionnements tenus par elles dans le cadre d'échanges couverts par le secret professionnel.
Il s'agit, pour cette pièce 25, de la relation que le notaire y fait du rendez-vous du 11 juillet 2022 dans les termes suivants : « lors du rendez-vous du 11 juillet 2022, les vendeurs ont refusé la signature du projet de bail rural, évoquant une opposition au mécanise de renouvellement du bail rural'.
Or, le secret professionnel revêt pourtant pour le notaire un 'caractère général et absolu' (article 8 du décret du 28 décembre 2023, relatif à la déontologie des notaires) auquel le droit de la preuve ne peut faire échec; il s'impose à lui dans les conditions prévues par le code pénal et toutes dispositions réglementaires ou législatives, couvrant tout ce qui a été porté à sa connaissance dans l'exercice de ses fonctions et qui relève de la confidentialité de ses échanges avec ses clients, s'étendant donc à ses correspondances, peu important que les propos aient pu être par ailleurs relayés par un autre document produit dans le cadre de cette instance.
La pièce 26 est un courrier du notaire de la société civile agricole du grand Quervalat adressé au notaire des consorts [E] [S] ; elle est produite par ces derniers alors qu'elle émane du notaire de leur adversaire.
S'agissant d'un courrier entre deux notaires, également soumis au secret professionnel, elle ne pouvait être versée aux débats sans l'accord du notaire de la société civile agricole.
Ces deux pièces seront donc écartées des débats.
Sur le fond :
Il résulte des éléments contradictoirement débattus que les consorts [C], en qualité d'acquéreurs, et la société civile d'exploitation agricole du grand Quervalat, en qualité de vendeur, ont signé, tous deux, le 21 mai 2022 une lettre de proposition d'achat concernant la propriété litigieuse ; que cette lettre précise qu'elle est valable jusqu'au 25 mai 2022 .
La société civile agricole du grand Quervalat, qui l' a donc signée en même temps que les candidats acquéreurs, y donne son accord pour une vente au prix de 3'600'000 € nets vendeur.
L'offre stipule par ailleurs, d'une part, qu'elle devait donner lieu à la rédaction d'un avant-contrat par devant notaire au plus tard le 24 juin 2022 et qu'au-delà de cette date, les parties ne seront plus engagées, cette stipulation y étant soulignée ;
Elle prévoit, d'autre part, à titre de « condition particulière » la conclusion d'un bail rural à long terme (minimum 18 ans), renouvelable tacitement par période de neuf ans portant sur les parcelles MH [Cadastre 1] [Cadastre 5] et MH [Cadastre 6] et totalisant une superficie de 15'066 m².
Il n'est pas contesté que la rédaction d'un avant-contrat par devant notaire au plus tard le 24 juin 2022 n'a pas eu lieu.
Il se déduit de la rédaction de l'offre d'achat, qui mentionne en soulignant donc le développement expressément pris à ce sujet, que les parties ne seraient plus engagées au-delà du 24 juin 2022, que si l'avant-contrat n'était pas rédigé par devant notaire avant cette date, celle-ci devenait caduque.
Il est, dans ces conditions et de ce chef, vainement fait état de ce que la conclusion d'un avant-contrat ne présentait pas un caractère substantiel déterminant de l'accord des parties sur la chose et le prix, peu important au regard de la sanction de caducité ainsi convenue, la cause de la non mise en 'uvre dans les délais prévus de cette stipulation dès lors qu'il n'est pas invoqué de cas de force majeure et peu important également la discussion des parties sur la détermination du rédacteur de la proposition d'achat.
Il est par ailleurs inopérant :
- que les parties aient, au delà de cette date, continué à discuter du projet, y compris à l'initiative du notaire de la société agricole du grand Quervalat, ces discussions s'inscrivant dans le cadre de pourparlers préalables à la mise en place d'un autre accord, ainsi qu'en témoignent les échanges notamment avec le vendeur qui envisageait alors un projet prévoyant des modalités différentes du projet initial, notamment, quant au sort des parcelles MH [Cadastre 7] et MH [Cadastre 6], et ne pouvant donc faire revivre l'offre acceptée dans les conditions sus relatées;
- qu'aucune des parties ne se soient prévalues de l'expiration de l'offre.
Il convient, enfin, de relever que la stipulation du bail rural, de 18 ans minimum sur les parcelles MH [Cadastre 7] et MH [Cadastre 6], était stipulée comme une condition particulière de la vente dont la caducité vient d'être ci-dessus retenue; qu'il ne peut donc s'agir d'un engagement autonome de celle-ci; qu'en outre, aucun prix pour ce bail n'avait alors été envisagé, ni n'avait recueilli l'accord des parties de sorte que cette condition n'était ainsi nullement définie en un point, pourtant essentiel, qui est la contrepartie de la jouissance de ces parcelles; que d'ailleurs, les discussions ultérieures ont révélé qu'il s'agissait d'un sujet sur lequel, même avec le temps, aucun accord n'était trouvé, le vendeur ayant proposé pour la mise à disposition de ces parcelles, soit, une cession au prix de 500 000 euros, soit, un commodat.
Il en résulte que les candidats acquéreurs ne peuvent se prévaloir d'un quelconque accord susceptible d'engager la SCEA du grand Quervalat, tant en ce qui concerne la vente que la conclusion du bail rural; que les consorts [C] invoquent vainement l'acceptation de l'offre d'achat du 21 mai 2022 au regard des dispositions de l'article 1583 du Code civil; que par ailleurs, les échanges ultérieurs des parties ne peuvent caractériser, ni une quelconque volonté de leur part de maintenir la relation contractuelle, ni un quelconque renoncement à se prévaloir de la caducité convenue comme devant automatiquement intervenir à la date de 24 juin 2022 à défaut de signature de l'avant contrat chez le notaire.
Il est à cet égard observé que la volonté de maintenir la relation contractuelle, qui doit se manifester avant l'échéance et la volonté tacite de renoncer à se prévaloir de la caducité ne peuvent, en toute hypothèse, résulter que d'éléments ou d'actes non équivoques ; que tel n'est pas le cas des échanges invoqués à cet effet par les appelants dont le contenu démontre au contraire qu'il ne s'agissait pas de continuer la relation contractuelle telle qu'envisagée par la proposition d'achat, mais de tenter un accord sur des bases différentes quant à la question des parcelles initialement destinées à la location ou définissant dans le cadre initial de la location des éléments essentiels dont il n'avait pas été convenu, à savoir, le prix du bail, peu important que dans le projet versé par les appelants (et qu'il disent tenir de Me [K], lui-même) ce prix soit modique, et le caractère prétendument 'déterminable' du loyer ne pouvant être davantage retenu en l'état de l'incertitude existant sur la destination des terres à louer ).
Il s'en suit la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la caducité de l'offre d'achat du 21 mai 2022 et en ce qu'il a rejeté la demande des appelants tendant à voir dire que la SCEA du grand Quervalat s'est engagée à titre de condition particulière à signer un contrat de bail rural à long terme ainsi que sa demande tendant à voir ordonner la comparution des parties par devant notaire sous astreinte.
En ce qui concerne la demande indemnitaire reconventionnelle de la société civile agricole du grand Quervalat, la société fait valoir que son préjudice résulte de l'initiative procédurale des appelants qui ont exercé leur recours à la suite du jugement du 13 octobre 2022 constatant une caducité objective résultant des stipulations contractuelles ; qu'il a par ailleurs commencé à se constituer dès le 24 juin 2022, date de la caducité automatique de l'offre d'achat, la société s'étant trouvée privée de la perception du prix de vente qu'elle escomptait recevoir rapidement ; que ce préjudice initial s'est aggravé par l'écoulement du temps et l'impossibilité de procéder à la vente du bien immobilier pendant la procédure d'appel ; qu'il existe également un préjudice lié aux frais de conservation du bien, forfaitisé sur près de quatre années à la somme de 25'600€. Elle souligne qu'elle a eu recours à la procédure à jour fixe dans le but d'obtenir une décision rapide et que la prolongation excessive de la procédure est entièrement imputable aux appelants qui ont exercé leur recours contre une décision, parfaitement fondée, générant l'immobilisation du bien pendant quatre années.
Elle expose encore sur son préjudice que les époux [U] ont fait une offre au prix de 3'600'000 € qu'ils ont été contraint d'abandonner en raison de la procédure d'appel en cours ; que l'agent immobilier atteste que le contexte économique et financier qui se dégrade progressivement peut induire une baisse des transactions et donc des prix ; que le bien est invendable tant que la procédure se poursuit, ce qui lui a fait perdre des opportunités de vente majeure ; que le retrait de l'offre des époux [U] est suffisamment démontré par leur courrier du 6 décembre 2022 ; qu'aucun acquéreur sérieux n'accepte de s'engager sur un bien dont la propriété fait l'objet d'une procédure contentieuse, notamment à raison de l'existence d'une prétendue obligation de vendre ; que le préjudice subi revêt plusieurs dimensions : l'érosion monétaire dans un marché qui se dégrade par rapport à la valeur de 3'600'000 €, la perte de chance financière correspondant aux revenus que ces capitaux auraient pu produire s'ils avaient été placés, le coût de conservation du bien, ce qui par application du taux d'intérêt légal majoré conduit à une demande de 692'000 €, outre 25'600 € au titre du coût de la conservation et de l'entretien forfaitisé pendant près de quatre ans ; elle ajoute que la procédure qu'elle a dû initier est la conséquence du refus des acquéreurs de reconnaître la caducité de l'offre qu'ils avaient faite; elle souligne qu'il est inopérant de faire état du récent sursis à statuer de la décision du juge de la mise en état car les deux procédures engagées ont des objets distincts et que la procédure introduite devant le tribunal judiciaire d'Aix ne tend pas à une double indemnisation, le sursis à statuer garantissant précisément qu'il n'y en aura pas.
Les consorts [C] affirment, de leur côté, que c'est la société qui a concouru à son propre préjudice car c'est elle qui a brutalement changé d'avis et qui a refusé la vente, les appelants n'ayant jamais renoncé à se porter acquéreurs, cette d'acquisition étant pour eux d'autant plus importante qu'elle avait pour objet d'accueillir leurs parents respectifs ; que par ailleurs, la société civile agricole ne démontre pas sérieusement avoir été privée d'une possibilité de revendre, le courrier des époux [U] n'ayant pas la forme d'une attestation et n'étant accompagné d'aucune offre d'achat contresignée, l'attestation de l'agent immobilier qui est le mandataire de la société civile agricole n'étant pas plus opérante ; qu'en toute hypothèse, la procédure n'empêchait pas la vente ; enfin, que la société civile agricole a saisi le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence le 23 décembre 2022 d'une action en indemnisation sur le fondement de l'article 1240 et qu'elle ne peut valablement solliciter de la cour les mêmes demandes que celles dont elle a saisi le tribunal judiciaire et pour lesquelles une ordonnance de sursis à statuer a été rendue ; qu'en outre, aucune faute n'est démontrée à leur encontre.
La cour relève :
- d'une part, au vu des courriels échangés entre les parties entre le 23 avril 2022 et le 23 juin 2022 que la volonté des acquéreurs est un projet qui a une dimension à la fois familiale et agricole impliquant la maîtrise de la totalité des parcelles de terres cultivables; que le vendeur envisage encore le 14 juin 2022 d'établir une promesse de bail, à signer au jour de l'avant contrat et engageant la société agricole dans un bail rural à long terme de 18 ans pour les parcelles MH [Cadastre 1] [Cadastre 5] et MH [Cadastre 6] ; que néanmoins, le notaire du vendeur fait état, le 15 juin 2022, de l'existence de « trop d'inconnues » qui « obèrent le dossier à ce jour : objet vendu (seul l'immeuble pouvant l'être), accès, rapport du SPANC...En conséquence, je laisse les différents intervenants nous fournir les pièces manquantes à ce jour et nous sommes attentifs à l'évolution de la négociation qui à ce jour ne peut être considérée comme aboutie au vu de ce qui précède. Nous supprimons le rendez-vous du 21 juin. » ; que [A] [E] répond immédiatement à ce mail le 16 juin qu' ils ne s'accordent pas sur le fait que la négociation peut être considérée comme non aboutie, précisant qu'il convient simplement de se conformer aux conditions convenues entre les parties dans la lettre de proposition d'achat acceptée et ajoutant qu'il n'a nulle intention d'accepter de ne pas aller au bout de la transaction ; que le 23 juin 2022, le notaire des acquéreurs sollicite le notaire des vendeurs pour obtenir un rendez-vous de signature, obtenir un projet d'acte et pour lui demander de lui confirmer l'accord de ses clients afin de proroger l'offre acceptée le 21 mai dernier; que ce mail est suivi de la proposition d'un rendz-vous au 11 juillet et qu'à ce rendez vous aucun nouvel accord n'est trouvé;
- d'autre part, au vu des courriers échangés entre les conseils des deux parties le 21 et 22 juillet 2022 que si la société civile agricole reconnaît alors ne pas être opposée à la vente au prix de 3'600'000 €, elle y précise néanmoins que l'accord à intervenir ne peut porter que sur la cession de la propriété au prix convenu à l'exclusion de toute promesse de bail rural ; que les acquéreurs maintiennent cependant leurs prétentions au titre de la conclusion de ce bail; qu'ainsi, c'est le principe même du bail qui avait été érigé en condition particulière qui est remis en cause par le vendeur, cette situation étant d'ailleurs corroborée par le mail du 13 juillet 2022 de Monsieur [H], membre de la famille propriétaire de la SCEA à l'agent immobilier qui explique le refus de signature de la promesse de vente le 11 juillet 2022 par le fait que le vendeur « n'avait pas compris qu'il existait un droit au renouvellement obligatoire du bail pour une période de neuf ans à l'issue de la fin du bail » et qui ajoute : « suite à une réunion de famille et divers échanges avec Me [K], nous avons décidé de retirer pour les raisons évoquées notre offre de location des parcelles MH [Cadastre 1] lot B et MH [Cadastre 6]. Nous proposons afin de respecter au mieux l'équité des accords initiaux les deux options suivantes :
1/ vente de la propriété telle qu'elle a toujours été proposée .... à laquelle nous avons ajouté environ 6000 m² sans contrepartie financière .... Sur les parties non cédées MH [Cadastre 1] et MH [Cadastre 6] et à défaut de pouvoir établir un bail rural nous établirons un commodat de 18 ans renouvelable selon la volonté des parties et dont le projet sera rédigé au préalable par Maître [K] pour être inséré à la promesse de vente
2/les parcelles MH [Cadastre 1] et MH [Cadastre 6] pour un total de 15'066 m² sont également disponibles à la vente pour la somme de 500'000 € ;. »
qu'il ne peut être argué par la société civile agricole que ce serait les acquéreurs, eux-mêmes, qui auraient renoncé à la signature du bail dans leur courrier du 21 juillet 2022 dans la mesure où ce courrier vise bien à la mise en 'uvre de l'offre d'achat, laquelle contenait la condition particulière du bail et non à la mise en 'uvre de la seule vente du bien.
Ainsi, compte tenu de la teneur de ces discussions sur la mise en oeuvre des éléments essentiels de l'accord initial, aucun élément ne permet d'attribuer aux consorts [E] [S] la caducité de l'offre d'achat tandis qu'aucune rupture abusive des pourparlers ultérieurement menés n'est par ailleurs démontrée, ni même invoquée.
Les débats, par ailleurs nourris et complexes de l'instance, devant le tribunal puis devant la cour, démontrent que chacune des parties y a fait valoir des éléments sérieux et argumentés tant en fait qu'en droit pour combattre la position adverse de sorte que le seul exercice du droit d'appel qui est également reproché aux consorts [C] par la société civile d'exploitation agricole ne peut être retenu comme susceptible de bien fonder sa demande indemnitaire, dès lors qu'il s'agit d'un droit fondamental de toute partie au procès, lequel ne peut être sanctionné que s'il est démontré qu'il dégénère en abus ou encore s'il est démontré l'existence d'une intention de nuire ou d'une erreur grossière équipollente au dol, ce qui n'est pas le cas en espèce.
La demande de dommages et intérêts de la société civile d'exploitation agricole sera donc rejetée.
En raison de leur succombance, les consorts [A] [E], [Z] [S], [Y] [S] et la société [S] [E] seront condamnés, in solidum, à supporter les dépens de la procédure d'appel et à verser, en équité, à la société civile agricole du grand Quervalat la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement sera également confirmé sur ces chefs de demandes.
Les consorts [A] [E], [Z] [S], [Y] [S] et la société [S] [E] seront déboutés de leurs demandes sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
Dit sans objet la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,
Ecarte des débats les pièces 25 et 26 produites par les appelants,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant :
Déclare irrecevables les prétentions indemnitaires présentées par les consorts [A] [E], [Z] [S] et [Y] [S] et la société [C] et tendant à l'indemnisation des 'dépenses contraintes', d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral,
Rejette toute demande de dommages et intérêts de la société civile d'exploitation agricole du grand Quervalat,
Condamne, in solidum, [A] [E], [Z] [S], [Y] [S] et la société [S] [E] à payer à la société civile d'exploitation agricole du grand Quervalat la somme de 3000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute [A] [E], [Z] [S], [Y] [S] et la société [S] [E] de leur demande sur ce fondement,
Condamne, in solidum, [A] [E], [Z] [S], [Y] [S] et la société [S] [E] aux dépens.
La greffière, La présidente,
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 09 JUIN 2026
N° 2026/ 249
Rôle N° RG 22/15084 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKJ4I
[A] [E]
[Z] [S]
[Y] [S]
S.A.R.L. [C]
C/
S.C.E.A. DU GRAND QUERVALAT
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Thimothée JOLY
Me Philippe BRUZZO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 13 Octobre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/03849.
APPELANTS
Monsieur [A] [E]
né le 05 Juillet 1978 à [Localité 2] (06), demeurant [Adresse 1]
Madame [Z] [S]
venant aux droits de Monsieur [D] [S], décédé le 11 Février 2025
née le 06 Avril 1981 à [Localité 3] (75), demeurant [Adresse 1]
Madame [Y] [S]
venant aux droits de Monsieur [D] [S], décédé le 11 Février 2025
née le 23 Février 1950 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]
S.A.R.L. [C]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
demeurant [Adresse 3]
tous représentés par Me Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉE
S.C.E.A. DU GRAND QUERVALAT
prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Philippe BRUZZO de la SELAS SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 Avril 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Catherine OUVREL, Conseillère faisant fonction de présidente
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2026,
Signé par Madame Catherine OUVREL, Conseillère faisant fonction de présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE :
La société civile d'exploitation agricole du grand Quervalat a un mis en vente une maison de type bastide d'environ 600 m² avec dépendance attenante d'environ 70 m² sur un terrain de 57'849 m² sis à [Localité 1] constitué des parcelles cadastrées MH [Cadastre 1] A, MH [Cadastre 2], MH [Cadastre 3] et MH [Cadastre 4].
Par courrier du 21 mai 2022, Monsieur [A] [E], Madame [Z] [S], Monsieur [D] [S], et Madame [Y] [S] ont fait une proposition d'achat de la propriété au prix de 3'600'000 €, l'offre est ainsi faite prévoyant, à titre de condition particulière, la conclusion d'un bail rural à long terme, de minimum 18 ans, renouvelable tacitement par période de neuf ans, portant sur les parcelles MH [Cadastre 1] [Cadastre 5] et MH [Cadastre 6] d'une superficie totale de 15'066 m².
L'offre prévoyait également qu'en cas d'acceptation, les parties devaient signer au plus tard le 24 juin 2022 un avant-contrat devant notaire, les parties n'étant plus engagées au-delà de cette date. Cette date et cette stipulation étaient soulignées par les candidats acquéreurs.
Cette proposition d'achat a été acceptée par la société civile agricole du grand Quervalat, mais la réalisation par avant-contrat devant notaire n'est pas intervenue dans le délai fixé au 24 juin 2022.
Le notaire a ultérieurement proposé un rendez-vous pour l'ensemble des parties le 11 juillet 2022, date à laquelle aucun contrat n'a alors été signé.
C'est la société civile d'exploitation agricole du grand Quervalat qui a pris l'initiative d'assigner les consorts [G] par devant le tribunal judiciaire Aix-en-Provence, demandant de voir juger que la promesse de bail rural ne constitue pas un engagement de sa part et en toute hypothèse, que l'acceptation de la proposition d'achat se trouvait frappée de caducité, ce à quoi les défendeurs lui ont opposé une demande tendant à voir dire la vente de la maison d'habitation et de ses dépendances parfaite, outre une demande tendant à voir juger que la société civile agricole s'était expressément engagée à titre de condition particulière à conclure un contrat de bail rural.
Dans le jugement présentement déféré à la cour, en date du 13 octobre 2022, le tribunal judiciaire d'Aix en Provence a statué ainsi qu'il suit :
' déclare la proposition d'achat du bien immobilier adressée à la société civile agricole du grand Quervalat en date du 21 mai 2022 caduque depuis le 24 juin 2022,
' déboute les consorts [G] de toutes leurs demandes,
' déboute la société civile agricole du grand Quervalat de sa demande de dommages et intérêts,
' condamner in solidum les consorts [G] à verser à la société civile agricole du grand Quervalat la somme de 2500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens.
Le jugement retient que la proposition d'achat, bien qu'acceptée dans les termes de l'offre, à savoir, avant le 25 mai 2022, se trouve frappée de caducité car elle stipulait que les parties n'étaient plus engagées si l'avant-contrat n'était pas signé devant le notaire au plus tard le 24 juin 2022 et que cette date était une date déterminante dans la commune intention des parties; que si les parties ont, ensuite, poursuivi leurs discussions elles se trouvaient alors dans le cadre de pourparlers qui peuvent être rompus à tout moment et que le contenu des échanges confirme que les parties étaient en négociation sur les termes mêmes de la vente ; que la poursuite des négociations entre les parties au-delà de la date de caducité ne peut avoir pour effet de faire revivre la proposition d'achat acceptée.
Le consort [A] [E], [Z] [S], [D] [S] et [Y] [S] et la société [S] [E] ont relevé appel de cette décision le 14 novembre 2022.
Dans leurs dernières conclusions en date du 24 avril 2026, [Y] [S], [Z] [S], ceux-ci intervenant en leurs droits personnels et également aux droits de Monsieur [D] [S], décédé le 11 février 2025, ainsi que [A] [E] et la société [S] demandent à la cour de :
' infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la proposition d'achat caduque, en ce qu'il a débouté les appelants de toutes leurs demandes et les a condamnés sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'à supporter les dépens,
' statuant à nouveau
' rejeter toutes les demandes de la société civile agricole,
' juger la vente parfaite,
' juger que la société civile agricole s'est expressément engagée à conclure un contrat de bail rural à long terme de 18 ans sur les parcelles MH [Cadastre 6] et MH [Cadastre 1] [Cadastre 5] avec un loyer annuel de 200€,
' en conséquence, ordonner la comparution des représentants de la société civile agricole en l'étude de Maître [F] [K], notaire à [Localité 1] afin de signer la promesse de vente comprenant projet de bail rural aux conditions prévues dans le projet du notaire,
' juger que cette obligation sera assortie d'une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
' condamner la société civile agricole à leur payer en réparation du préjudice subi la somme de 251 563,42€ au titre des dépenses contraintes, celle de 75'000 € au titre du préjudice de jouissance, celle de 20'000 € au titre du préjudice moral, celle de 10'000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La société civile d'exploitation agricole du grand Quervalat a conclu le 27 avril 2026, en demandant de :
' révoquer l'ordonnance de clôture,
' déclarer irrecevables les demandes indemnitaires formulées par les appelants,
' écarter des débats les pièces 25 et 26,
' juger que l'acceptation de la proposition d'achat se trouve frappée de caducité, qu'elle ne peut emporter aucun effet juridique et confirmer en conséquence le jugement,
' juger, en toute hypothèse, et qu'à défaut de prix du fermage et de durée convenus, la promesse de bail rural contenue dans la proposition d'achat du 21 mai 2022 acceptée par la société civile agricole ne constitue pas un engagement de la part de cette dernière,
' confirmer, en conséquence, au besoin par substitution de motifs, le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les appelants de toutes leurs demandes,
' juger, en toute hypothèse, que les appelants ne peuvent prétendre se voir consentir un bail rural ainsi qu'ils le prétendent,
' confirmer, en conséquence, encore au besoin par substitution de motifs, le jugement en ce qu'il a rejeté toutes leurs demandes,
' infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et statuant à nouveau,
' débouter les appelants de toutes leurs demandes,
' condamner les appelants in solidum à lui verser une somme de 717'600 €, sauf à parfaire en réparation du préjudice moral et financier qu'ils lui ont causé en la contraignant à suspendre ses projets de vente pour faire juger qu'ils ne peuvent émettre aucune prétention sur ses biens,
' condamner in solidum les appelants au paiement de la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Vu l'ordonnance de clôture initialement prise le 7 avril 2026, sa révocation à l'audience avant l'ouverture des débats et le prononcé par la cour d'une nouvelle clôture.
MOTIFS
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :
L'ordonnance de clôture, initialement prise par le conseiller de la mise en état à la date du 7 avril 2026 ayant été révoquée à l'audience avant l'ouverture des débats, avec l'accord des parties et une nouvelle clôture ayant été prononcée, la demande de révocation de clôture est désormais sans objet.
Sur la recevabilité des demandes indemnitaires des appelants :
Les conclusions numéro 1, déposées par les appelants le 10 août 2023, ne contenaient, dans leur dispositif, aucune demande de condamnation à dommages et intérêts, celles-ci ne sollicitant que la perfection de la vente, l'exécution forcée de la promesse de bail rural sous astreinte et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les conclusions du 24 avril 2026 contiennent une demande indemnitaire formulée pour les sommes respectives de 251'563,42 € , 75'000 € et 20'000 € au titre des 'dépenses contraintes', d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral.
L'ancien article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur du décret du 3 juillet 2024, dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties doivent présenter, dès leurs conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond ; que seules, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou fondées sur des éléments révélés en cours d'instance sont possibles.
Les prétentions émises dans les dernières conclusions des appelants introduisent un chef de demande entièrement nouveau, qui n'avait pas été présenté en première instance et qui devant la cour, n'a pas été présenté dans les conclusions initiales des appelants.
Or, la demande qui y est contenue ne peut s'analyser, ni comme une réplique aux conclusions de la société intimée, ni comme une demande fondée sur des éléments révélés en cours d'instance.
S'agissant, en effet, de prétentions tendant à obtenir réparation de préjudices, tous trois invoqués comme consécutifs à l'échec de leur projet de réunion familiale, lequel est invoqué comme étant la suite directe du non aboutissement de la vente, elles pouvaient être formulées dès leurs premières écritures, les consorts [E] [S] ayant pleinement connaissance dès l'engagement de leur procédure, tant devant le tribunal que devant la cour, des conséquences susceptibles de résulter de la non signature de l'acte .
Ces demandes seront donc déclarées irrecevables.
Sur la demande de la société civile agricole du grand Quervalat tendant à voir écarter des débats les pièces 25 et 26 produites par les appelants :
La pièce 25 est un courrier établi par le notaire des appelants, Me [V], en date du 26 mars 2026 confirmant son intervention dans les intérêts des consorts [E] [S] aux côtés de son confrère, Me [K] et faisant, outre un rappel factuel de différents événements concernant les parties dans le déroulement de leurs négociations, des propos ou positionnements tenus par elles dans le cadre d'échanges couverts par le secret professionnel.
Il s'agit, pour cette pièce 25, de la relation que le notaire y fait du rendez-vous du 11 juillet 2022 dans les termes suivants : « lors du rendez-vous du 11 juillet 2022, les vendeurs ont refusé la signature du projet de bail rural, évoquant une opposition au mécanise de renouvellement du bail rural'.
Or, le secret professionnel revêt pourtant pour le notaire un 'caractère général et absolu' (article 8 du décret du 28 décembre 2023, relatif à la déontologie des notaires) auquel le droit de la preuve ne peut faire échec; il s'impose à lui dans les conditions prévues par le code pénal et toutes dispositions réglementaires ou législatives, couvrant tout ce qui a été porté à sa connaissance dans l'exercice de ses fonctions et qui relève de la confidentialité de ses échanges avec ses clients, s'étendant donc à ses correspondances, peu important que les propos aient pu être par ailleurs relayés par un autre document produit dans le cadre de cette instance.
La pièce 26 est un courrier du notaire de la société civile agricole du grand Quervalat adressé au notaire des consorts [E] [S] ; elle est produite par ces derniers alors qu'elle émane du notaire de leur adversaire.
S'agissant d'un courrier entre deux notaires, également soumis au secret professionnel, elle ne pouvait être versée aux débats sans l'accord du notaire de la société civile agricole.
Ces deux pièces seront donc écartées des débats.
Sur le fond :
Il résulte des éléments contradictoirement débattus que les consorts [C], en qualité d'acquéreurs, et la société civile d'exploitation agricole du grand Quervalat, en qualité de vendeur, ont signé, tous deux, le 21 mai 2022 une lettre de proposition d'achat concernant la propriété litigieuse ; que cette lettre précise qu'elle est valable jusqu'au 25 mai 2022 .
La société civile agricole du grand Quervalat, qui l' a donc signée en même temps que les candidats acquéreurs, y donne son accord pour une vente au prix de 3'600'000 € nets vendeur.
L'offre stipule par ailleurs, d'une part, qu'elle devait donner lieu à la rédaction d'un avant-contrat par devant notaire au plus tard le 24 juin 2022 et qu'au-delà de cette date, les parties ne seront plus engagées, cette stipulation y étant soulignée ;
Elle prévoit, d'autre part, à titre de « condition particulière » la conclusion d'un bail rural à long terme (minimum 18 ans), renouvelable tacitement par période de neuf ans portant sur les parcelles MH [Cadastre 1] [Cadastre 5] et MH [Cadastre 6] et totalisant une superficie de 15'066 m².
Il n'est pas contesté que la rédaction d'un avant-contrat par devant notaire au plus tard le 24 juin 2022 n'a pas eu lieu.
Il se déduit de la rédaction de l'offre d'achat, qui mentionne en soulignant donc le développement expressément pris à ce sujet, que les parties ne seraient plus engagées au-delà du 24 juin 2022, que si l'avant-contrat n'était pas rédigé par devant notaire avant cette date, celle-ci devenait caduque.
Il est, dans ces conditions et de ce chef, vainement fait état de ce que la conclusion d'un avant-contrat ne présentait pas un caractère substantiel déterminant de l'accord des parties sur la chose et le prix, peu important au regard de la sanction de caducité ainsi convenue, la cause de la non mise en 'uvre dans les délais prévus de cette stipulation dès lors qu'il n'est pas invoqué de cas de force majeure et peu important également la discussion des parties sur la détermination du rédacteur de la proposition d'achat.
Il est par ailleurs inopérant :
- que les parties aient, au delà de cette date, continué à discuter du projet, y compris à l'initiative du notaire de la société agricole du grand Quervalat, ces discussions s'inscrivant dans le cadre de pourparlers préalables à la mise en place d'un autre accord, ainsi qu'en témoignent les échanges notamment avec le vendeur qui envisageait alors un projet prévoyant des modalités différentes du projet initial, notamment, quant au sort des parcelles MH [Cadastre 7] et MH [Cadastre 6], et ne pouvant donc faire revivre l'offre acceptée dans les conditions sus relatées;
- qu'aucune des parties ne se soient prévalues de l'expiration de l'offre.
Il convient, enfin, de relever que la stipulation du bail rural, de 18 ans minimum sur les parcelles MH [Cadastre 7] et MH [Cadastre 6], était stipulée comme une condition particulière de la vente dont la caducité vient d'être ci-dessus retenue; qu'il ne peut donc s'agir d'un engagement autonome de celle-ci; qu'en outre, aucun prix pour ce bail n'avait alors été envisagé, ni n'avait recueilli l'accord des parties de sorte que cette condition n'était ainsi nullement définie en un point, pourtant essentiel, qui est la contrepartie de la jouissance de ces parcelles; que d'ailleurs, les discussions ultérieures ont révélé qu'il s'agissait d'un sujet sur lequel, même avec le temps, aucun accord n'était trouvé, le vendeur ayant proposé pour la mise à disposition de ces parcelles, soit, une cession au prix de 500 000 euros, soit, un commodat.
Il en résulte que les candidats acquéreurs ne peuvent se prévaloir d'un quelconque accord susceptible d'engager la SCEA du grand Quervalat, tant en ce qui concerne la vente que la conclusion du bail rural; que les consorts [C] invoquent vainement l'acceptation de l'offre d'achat du 21 mai 2022 au regard des dispositions de l'article 1583 du Code civil; que par ailleurs, les échanges ultérieurs des parties ne peuvent caractériser, ni une quelconque volonté de leur part de maintenir la relation contractuelle, ni un quelconque renoncement à se prévaloir de la caducité convenue comme devant automatiquement intervenir à la date de 24 juin 2022 à défaut de signature de l'avant contrat chez le notaire.
Il est à cet égard observé que la volonté de maintenir la relation contractuelle, qui doit se manifester avant l'échéance et la volonté tacite de renoncer à se prévaloir de la caducité ne peuvent, en toute hypothèse, résulter que d'éléments ou d'actes non équivoques ; que tel n'est pas le cas des échanges invoqués à cet effet par les appelants dont le contenu démontre au contraire qu'il ne s'agissait pas de continuer la relation contractuelle telle qu'envisagée par la proposition d'achat, mais de tenter un accord sur des bases différentes quant à la question des parcelles initialement destinées à la location ou définissant dans le cadre initial de la location des éléments essentiels dont il n'avait pas été convenu, à savoir, le prix du bail, peu important que dans le projet versé par les appelants (et qu'il disent tenir de Me [K], lui-même) ce prix soit modique, et le caractère prétendument 'déterminable' du loyer ne pouvant être davantage retenu en l'état de l'incertitude existant sur la destination des terres à louer ).
Il s'en suit la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la caducité de l'offre d'achat du 21 mai 2022 et en ce qu'il a rejeté la demande des appelants tendant à voir dire que la SCEA du grand Quervalat s'est engagée à titre de condition particulière à signer un contrat de bail rural à long terme ainsi que sa demande tendant à voir ordonner la comparution des parties par devant notaire sous astreinte.
En ce qui concerne la demande indemnitaire reconventionnelle de la société civile agricole du grand Quervalat, la société fait valoir que son préjudice résulte de l'initiative procédurale des appelants qui ont exercé leur recours à la suite du jugement du 13 octobre 2022 constatant une caducité objective résultant des stipulations contractuelles ; qu'il a par ailleurs commencé à se constituer dès le 24 juin 2022, date de la caducité automatique de l'offre d'achat, la société s'étant trouvée privée de la perception du prix de vente qu'elle escomptait recevoir rapidement ; que ce préjudice initial s'est aggravé par l'écoulement du temps et l'impossibilité de procéder à la vente du bien immobilier pendant la procédure d'appel ; qu'il existe également un préjudice lié aux frais de conservation du bien, forfaitisé sur près de quatre années à la somme de 25'600€. Elle souligne qu'elle a eu recours à la procédure à jour fixe dans le but d'obtenir une décision rapide et que la prolongation excessive de la procédure est entièrement imputable aux appelants qui ont exercé leur recours contre une décision, parfaitement fondée, générant l'immobilisation du bien pendant quatre années.
Elle expose encore sur son préjudice que les époux [U] ont fait une offre au prix de 3'600'000 € qu'ils ont été contraint d'abandonner en raison de la procédure d'appel en cours ; que l'agent immobilier atteste que le contexte économique et financier qui se dégrade progressivement peut induire une baisse des transactions et donc des prix ; que le bien est invendable tant que la procédure se poursuit, ce qui lui a fait perdre des opportunités de vente majeure ; que le retrait de l'offre des époux [U] est suffisamment démontré par leur courrier du 6 décembre 2022 ; qu'aucun acquéreur sérieux n'accepte de s'engager sur un bien dont la propriété fait l'objet d'une procédure contentieuse, notamment à raison de l'existence d'une prétendue obligation de vendre ; que le préjudice subi revêt plusieurs dimensions : l'érosion monétaire dans un marché qui se dégrade par rapport à la valeur de 3'600'000 €, la perte de chance financière correspondant aux revenus que ces capitaux auraient pu produire s'ils avaient été placés, le coût de conservation du bien, ce qui par application du taux d'intérêt légal majoré conduit à une demande de 692'000 €, outre 25'600 € au titre du coût de la conservation et de l'entretien forfaitisé pendant près de quatre ans ; elle ajoute que la procédure qu'elle a dû initier est la conséquence du refus des acquéreurs de reconnaître la caducité de l'offre qu'ils avaient faite; elle souligne qu'il est inopérant de faire état du récent sursis à statuer de la décision du juge de la mise en état car les deux procédures engagées ont des objets distincts et que la procédure introduite devant le tribunal judiciaire d'Aix ne tend pas à une double indemnisation, le sursis à statuer garantissant précisément qu'il n'y en aura pas.
Les consorts [C] affirment, de leur côté, que c'est la société qui a concouru à son propre préjudice car c'est elle qui a brutalement changé d'avis et qui a refusé la vente, les appelants n'ayant jamais renoncé à se porter acquéreurs, cette d'acquisition étant pour eux d'autant plus importante qu'elle avait pour objet d'accueillir leurs parents respectifs ; que par ailleurs, la société civile agricole ne démontre pas sérieusement avoir été privée d'une possibilité de revendre, le courrier des époux [U] n'ayant pas la forme d'une attestation et n'étant accompagné d'aucune offre d'achat contresignée, l'attestation de l'agent immobilier qui est le mandataire de la société civile agricole n'étant pas plus opérante ; qu'en toute hypothèse, la procédure n'empêchait pas la vente ; enfin, que la société civile agricole a saisi le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence le 23 décembre 2022 d'une action en indemnisation sur le fondement de l'article 1240 et qu'elle ne peut valablement solliciter de la cour les mêmes demandes que celles dont elle a saisi le tribunal judiciaire et pour lesquelles une ordonnance de sursis à statuer a été rendue ; qu'en outre, aucune faute n'est démontrée à leur encontre.
La cour relève :
- d'une part, au vu des courriels échangés entre les parties entre le 23 avril 2022 et le 23 juin 2022 que la volonté des acquéreurs est un projet qui a une dimension à la fois familiale et agricole impliquant la maîtrise de la totalité des parcelles de terres cultivables; que le vendeur envisage encore le 14 juin 2022 d'établir une promesse de bail, à signer au jour de l'avant contrat et engageant la société agricole dans un bail rural à long terme de 18 ans pour les parcelles MH [Cadastre 1] [Cadastre 5] et MH [Cadastre 6] ; que néanmoins, le notaire du vendeur fait état, le 15 juin 2022, de l'existence de « trop d'inconnues » qui « obèrent le dossier à ce jour : objet vendu (seul l'immeuble pouvant l'être), accès, rapport du SPANC...En conséquence, je laisse les différents intervenants nous fournir les pièces manquantes à ce jour et nous sommes attentifs à l'évolution de la négociation qui à ce jour ne peut être considérée comme aboutie au vu de ce qui précède. Nous supprimons le rendez-vous du 21 juin. » ; que [A] [E] répond immédiatement à ce mail le 16 juin qu' ils ne s'accordent pas sur le fait que la négociation peut être considérée comme non aboutie, précisant qu'il convient simplement de se conformer aux conditions convenues entre les parties dans la lettre de proposition d'achat acceptée et ajoutant qu'il n'a nulle intention d'accepter de ne pas aller au bout de la transaction ; que le 23 juin 2022, le notaire des acquéreurs sollicite le notaire des vendeurs pour obtenir un rendez-vous de signature, obtenir un projet d'acte et pour lui demander de lui confirmer l'accord de ses clients afin de proroger l'offre acceptée le 21 mai dernier; que ce mail est suivi de la proposition d'un rendz-vous au 11 juillet et qu'à ce rendez vous aucun nouvel accord n'est trouvé;
- d'autre part, au vu des courriers échangés entre les conseils des deux parties le 21 et 22 juillet 2022 que si la société civile agricole reconnaît alors ne pas être opposée à la vente au prix de 3'600'000 €, elle y précise néanmoins que l'accord à intervenir ne peut porter que sur la cession de la propriété au prix convenu à l'exclusion de toute promesse de bail rural ; que les acquéreurs maintiennent cependant leurs prétentions au titre de la conclusion de ce bail; qu'ainsi, c'est le principe même du bail qui avait été érigé en condition particulière qui est remis en cause par le vendeur, cette situation étant d'ailleurs corroborée par le mail du 13 juillet 2022 de Monsieur [H], membre de la famille propriétaire de la SCEA à l'agent immobilier qui explique le refus de signature de la promesse de vente le 11 juillet 2022 par le fait que le vendeur « n'avait pas compris qu'il existait un droit au renouvellement obligatoire du bail pour une période de neuf ans à l'issue de la fin du bail » et qui ajoute : « suite à une réunion de famille et divers échanges avec Me [K], nous avons décidé de retirer pour les raisons évoquées notre offre de location des parcelles MH [Cadastre 1] lot B et MH [Cadastre 6]. Nous proposons afin de respecter au mieux l'équité des accords initiaux les deux options suivantes :
1/ vente de la propriété telle qu'elle a toujours été proposée .... à laquelle nous avons ajouté environ 6000 m² sans contrepartie financière .... Sur les parties non cédées MH [Cadastre 1] et MH [Cadastre 6] et à défaut de pouvoir établir un bail rural nous établirons un commodat de 18 ans renouvelable selon la volonté des parties et dont le projet sera rédigé au préalable par Maître [K] pour être inséré à la promesse de vente
2/les parcelles MH [Cadastre 1] et MH [Cadastre 6] pour un total de 15'066 m² sont également disponibles à la vente pour la somme de 500'000 € ;. »
qu'il ne peut être argué par la société civile agricole que ce serait les acquéreurs, eux-mêmes, qui auraient renoncé à la signature du bail dans leur courrier du 21 juillet 2022 dans la mesure où ce courrier vise bien à la mise en 'uvre de l'offre d'achat, laquelle contenait la condition particulière du bail et non à la mise en 'uvre de la seule vente du bien.
Ainsi, compte tenu de la teneur de ces discussions sur la mise en oeuvre des éléments essentiels de l'accord initial, aucun élément ne permet d'attribuer aux consorts [E] [S] la caducité de l'offre d'achat tandis qu'aucune rupture abusive des pourparlers ultérieurement menés n'est par ailleurs démontrée, ni même invoquée.
Les débats, par ailleurs nourris et complexes de l'instance, devant le tribunal puis devant la cour, démontrent que chacune des parties y a fait valoir des éléments sérieux et argumentés tant en fait qu'en droit pour combattre la position adverse de sorte que le seul exercice du droit d'appel qui est également reproché aux consorts [C] par la société civile d'exploitation agricole ne peut être retenu comme susceptible de bien fonder sa demande indemnitaire, dès lors qu'il s'agit d'un droit fondamental de toute partie au procès, lequel ne peut être sanctionné que s'il est démontré qu'il dégénère en abus ou encore s'il est démontré l'existence d'une intention de nuire ou d'une erreur grossière équipollente au dol, ce qui n'est pas le cas en espèce.
La demande de dommages et intérêts de la société civile d'exploitation agricole sera donc rejetée.
En raison de leur succombance, les consorts [A] [E], [Z] [S], [Y] [S] et la société [S] [E] seront condamnés, in solidum, à supporter les dépens de la procédure d'appel et à verser, en équité, à la société civile agricole du grand Quervalat la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement sera également confirmé sur ces chefs de demandes.
Les consorts [A] [E], [Z] [S], [Y] [S] et la société [S] [E] seront déboutés de leurs demandes sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
Dit sans objet la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,
Ecarte des débats les pièces 25 et 26 produites par les appelants,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant :
Déclare irrecevables les prétentions indemnitaires présentées par les consorts [A] [E], [Z] [S] et [Y] [S] et la société [C] et tendant à l'indemnisation des 'dépenses contraintes', d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral,
Rejette toute demande de dommages et intérêts de la société civile d'exploitation agricole du grand Quervalat,
Condamne, in solidum, [A] [E], [Z] [S], [Y] [S] et la société [S] [E] à payer à la société civile d'exploitation agricole du grand Quervalat la somme de 3000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute [A] [E], [Z] [S], [Y] [S] et la société [S] [E] de leur demande sur ce fondement,
Condamne, in solidum, [A] [E], [Z] [S], [Y] [S] et la société [S] [E] aux dépens.
La greffière, La présidente,