CA Montpellier, ch. com., 9 juin 2026, n° 23/03078

FAITS et PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 aout 2020, la SCI Près d'Arènes a donné à bail commercial un local à la SAS [Y] [G], en formation, représentée par M. [S] [T] et M. [F] [J], ayant une activité restauration rapide froide, sushi, sandwicherie, moyennant paiement d'un loyer trimestriel payable par anticipation d'un montant indexé de 1800 €, outre provision sur charges de 90 € par trimestre.

Un dépôt de garantie d'un montant de 3600 € a été versé par le preneur lors de la signature.

Par exploit du 2 novembre 2020, estimant que le contrat de bail était entaché de nullité, la SCI Près d'Arènes, a assigné M. [S] [T] et M. [F] [J] en nullité du contrat de bail et subsidiairement en sollicitant sa résiliation judiciaire.

La SAS [Y] [G] est intervenue volontairement à la procédure.

Le fonds de commerce a été vendu par acte de cession enregistré en 2022 pour un euro symbolique.

Par jugement contradictoire en date du 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

- accueilli l'intervention volontaire de la SAS [Y] [G],

- débouté la SCI Près d'Arènes de sa demande de nullité du contrat de bail,

- prononcé la résiliation du contrat de bail liant la SCI Près d'Arènes à M. [T] et M. [J],

- fixé à la charge de M. [T] et M. [J] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux,

- ordonné l'expulsion de M. [T] et M. [J] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique,

- condamné in solidum M. [T] et M. [J] à payer à la SCI Près d'Arènes la somme de 3 000 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 22 février 2022,

- débouté la SCI près d'Arènes de sa demande au titre des intérêts,

- débouté M. [T] et M. [J] et la société [Y] [G] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- les a condamnés in solidum à payer à la SCI Près d'Arènes la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;

- et rejeté les demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 15 juin 2025, M. [S] [T] et M. [F] [J] et la SAS [Y] [G] ont relevé appel de ce jugement.

Par conclusions du 15 septembre 2023, ils demandent à la cour, au visa des articles 1227, 1228 du code civil et L.210-6 de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

prononcé la résolution du contrat de bail liant la SCI Près d'Arènes à M. [T] et à M. [J] ;

fixé une indemnité d'occupation à la charge de M. [T] et à M. [J] ;

ordonné l' expulsion de M. [T] et M. [J] et de tous occupants de leur chef ;

condamné in solidum M. [T] et M. [J] à payer à la SCI Près d'Arènes la somme de 3 000 euros au titre des arriérés de loyers ;

condamné in solidum M. [T] et M. [J] aux dépens ainsi qu'à une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau

- débouter la SCI Près d'Arènes de toutes ses prétentions à l'égard de M. [T] et M. [J] en l'état de la reprise des engagements intervenue au bénéfice de la société [Y] [G], et de sa demande de résolution du bail commercial, de sa demande d'expulsion, de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation, et de sa demande en paiement d'arriéré,

- et la condamner la SCI Près d'Arènes aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Par conclusions du 10 février 2024, la SCI Près d'Arènes demande à la cour, au visa des articles 1224, 1227 à 1229, 1741, 1842 du code civil, L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, de :

- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de nullité du contrat de bail, et en ce qu'il a débouté la concluante de sa demande au titre des intérêts, et limité le montant de l'arriéré locatif à la somme de 3 000 euros ;

statuant à nouveau :

- à titre principal, prononcer la nullité du contrat de bail du 15 août 2020 ;

- et à titre subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts et griefs de la société [Y] [G]

- condamner in solidum M. [T] et M. [J] à lui verser la somme de 4 500 euros au titre de l'arriéré locatif et la somme de 2 010 euros au titre des intérêts de retard ;

- débouter M. [T] et M. [J] et la SAS [Y] [G] de toutes leurs demandes,

- les condamner in solidum à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.

Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est datée du 14 avril 2026.

MOTIFS :

Il convient de relever en premier lieu que M. [S] [T] et M. [F] [J] et la SAS [Y] [G] font valoir que bien qu'ayant constitué avocat, ils n'ont pas défendu à l'action en première instance.

Il est noté effectivement en page 1 du jugement du tribunal judiciaire de Montpellier qu'ils sont tous trois représentés « par Maître Denis Bertrand, avocat au barreau de Montpellier, ayant dégagé sa responsabilité » (sic).

Sur la nullité du contrat de bail

La SCI Près d'arènes soutient que le contrat de bail est nul car il n'a pas été régularisé par les associés agissant pour le compte de la société en cours de formation, mais par la société elle-même, alors que celle-ci n'avait aucune existence juridique.

Or le preneur au contrat de bail du 15 août 2000 est identifié de la façon suivante.

« SAS [Y] [G] en cours de création MR [T] [S] et MR [J] [F]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Obligés solidairement et indivisiblement,

Ici représentés par MR [T] [S]

Agissant en qualité de mandataire, et à défaut, de porte-fort »

Les appelants soutiennent exactement que la société en cours de formation ayant conclu le bail et l'assemblée générale ayant décidé de la reprise du bail, une fois la société immatriculée, c'est donc la société qui est le preneur à bail rétroactivement en application de l'article L210-6 du code de commerce lequel dispose que :

« Les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d'une société n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.

Les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l'origine par la société. »

En conséquence, la SCI Près d'arènes sera déboutée à nouveau en cause d'appel, de sa demande tendant à obtenir la nullité du contrat de bail.

Sur la résolution judiciaire du bail

Les appelants soutiennent que si la résolution judiciaire sollicitée par la SCI est soumise à la libre appréciation du juge judiciaire, le manquement contractuel allégué doit être suffisamment grave pour justifier la résolution, alors qu'en l'espèce le preneur ne serait redevable , au plus, que d'un montant de 3 000 €.

Ils exposent que les parties ont fixé le loyer à 1800 € par mois indexé sur l'ILC en prenant pour référence la valeur de l'indice au premier trimestre chaque année, et que la SCI a procédé à des appels trimestriels jusqu'en décembre 2022 ; que la société a réglé à hauteur de 13 581,40 euros sur la période alors qu'il était dû sur cette période seulement 10 884,01 euros au terme de son décompte détaillé dans ses écritures, de sorte que la société est créditrice, et non débitrice ; et que de plus elle était créancière d'un montant de 500 € au titre de l'ordonnance de référé d'heure à heure du 2 septembre 2022 ayant rejeté la requête de la SCI et l'ayant condamnée à payer un article 700 du code de procédure civile ; et qu'en définitive le solde de 2500 € qui en résulterait (qui a néanmoins été consigné par M. [M]tane en CARPA) est en toute hypothèse inférieur au montant du dépôt de garantie versé.

Ils en concluent que leurs supposés manquements au titre du paiement des loyers sont ainsi, soit inexistants puisque les appels de loyers étaient supérieurs au montant des loyers dus, soit insuffisamment graves pour justifier la résolution du bail en l'état du montant de la dette, du dépôt de garantie et des sommes consignées dans l'attente de la résolution du litige ; et que le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a prononcé la résolution bail liant les parties.

La SCI bailleresse répond que la SAS [Y] [G] a payé systématiquement avec retard les échéances trimestrielles des loyers en faisant trois versements au lieu d'un seul versement trimestriel, ce qui revêt selon elle un caractère de gravité non contestable et justifie la résiliation du bail à ses torts, outre l'application d'un intérêt de retard contractuel de 12 %, et qu'elle demeure redevable d'un montant de 4500 € au titre des loyers

Le preneur, auquel la preuve de ses paiements incombe, est donc redevable envers le bailleur d'un montant de 900 € à ce titre, après déduction du dépôt de garantie non contestée par ce dernier s'élevant à 3600 €.

Par ailleurs la SCI est fondée à appliquer la pénalité de 12 % sur le montant total de 16 750 €, correspondant au montant de tous les loyers (2010 € =16 750 × 12 %), dans la mesure où l'article 6 du contrat de bail dispose qu' : « En cas de retard de paiement quelconque dû, le preneur sera redevable, dès l'échéance, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d'un intérêt de 12 % l'an, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé ». Le preneur ne discute pas le contenu de cette clause qui prévoit non un intérêt de retard assis sur le montant restant dû, mais une indemnité forfaitaire pour chaque retard

Si le preneur est redevable en définitive d'un montant de 2910 € (2010 € + 900 €) à ce titre,

la SCI Près d'arènes n'est pas en mesure de justifier l'envoi d'une quelconque doléance, lettre de mise en demeure et a fortiori d'aucun commandement de payer qu'elle aurait adressés au débiteur, avec son décompte des sommes qui lui seraient dues et qui aurait permis à ce dernier, le cas échéant, de régulariser le paiement demandé.

Dans ces circonstances, la demande de résiliation judiciaire, présentée directement, sans rappel préalable et pour un montant aussi modeste, sera rejetée, le manquement contractuel du preneur invoqué ne présentant pas le caractère de gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail à ses torts.

S'agissant de l'installation d'une terrasse sans autorisation et du non-respect de la destination du bail, il ne s'agit pas davantage de violations graves et renouvelées des stipulations contractuelles, lesquels n'avaient pas non plus fait l'objet d'une quelconque doléance, et a fortiori d'aucune mise en demeure, avant que le bailleur décide ex abrupto de solliciter l'annulation et subsidiairement la résiliation du contrat après la cession du fonds de commerce intervenue.

En définitive le jugement qui a fait droit aux demandes subsidiaires du bailleur, qui a prononcé la résiliation aux torts exclusifs du preneur, et ordonné l'expulsion de M. [S] [T] et M. [F] [J] et tous occupants de leur chef sera entièrement infirmé, et le bailleur sera débouté de toutes ses demandes, excepté celle en paiement de l'arriéré locatif et de la pénalité contractuelle.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant

Condamne la société [Y] [G] à payer à la SCI Près d'arènes la somme de 2910 € au titre de l'arriéré locatif et de la pénalité de 12 %, comptes arrêtés entre les parties au 30 avril 2022 ;

Déboute la SCI Près d'arènes de ses demandes plus amples, et notamment de sa demande d'annulation ou de résiliation judiciaire du contrat de bail du 15 août 2020 ;

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens de première instance et d'appel,

Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.