CA Chambéry, 1re ch., 9 juin 2026, n° 25/00451

Faits et procédure

Suivant permis de construire délivré par le maire de Saint-Gervais-les-Bains (74170), le 3 mars 1989, la SCI Bel alp, devenue la société Bel alp, a acquis en septembre 1989 un ensemble de parcelles sur le territoire de la commune de Saint-Gervais-les-Bains et ce, afin d'édifier un ensemble immobilier composé de trois bâtiments.

Le 18 décembre 1992, Me [C], notaire à [Localité 1], a établi un règlement de copropriété, le bâtiment n° 3 étant seul achevé et habité à cette date.

La société Bel alp ayant connu en 1990 des difficultés financières ayant entrainé un plan de redressement, a réalisé le gros 'uvre, clos et couvert du bâtiment n°2, les locaux annexes des bâtiments n° 3 et 2 constitués des caves, locaux de sport et parkings ainsi que le terrassement du bâtiment n° 1 et sa clôture.

Aux termes d'une assemblée générale du 6 février 2016, une résolution n° 8 a été adoptée concernant les travaux de réfection des façades de l'ensemble des bâtiments n°3 et 2, en imputant le coût de celui du deuxième à la société Bel alp, seule propriétaire des lots correspondant à ce bâtiment.

Soutenant que faute d'avoir été achevé, le bâtiment n°2 n'était pas soumis au statut de la copropriété, par acte d'huissier du 25 mars 2016, la société Bel alp a assigné le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] devant le tribunal de grande instance de Bonneville notamment aux fins de voir prononcer, la nullité de la résolution n°8 prise par l'assemblée générale du 6 février 2016.

Par jugement du 30 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Bonneville a :

- Débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Dit et jugé que les bâtiments n°1 et 2 de l'ensemble immobilier [Adresse 4] alp sont soumis à une organisation différente prévue par le règlement de copropriété et sont exclus de la loi du 10 juillet 1965,

- Déclaré valables les clauses relatives à cette organisation différente,

- Annulé la résolution n°8 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 6 février 2016,

- Autorisé la société Bel alp à faire effectuer les travaux de réfection et d'achèvement nécessaires aux bâtiments n°1 et 2 et à clôturer l'assise foncière du bâtiment n°1,

- Condamné le syndicat des copropriétaires à procéder à l'annulation des inscriptions hypothécaires sur les immeubles (186 lots) de la société Bel alp, et ce , sous astreinte de 2.600 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter du présent jugement,

- Condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la société Bel alp les sommes de 3.000 euros et de 17.000 euros à titre de dommages-intérêts pour atteinte à son droit de propriété et démolition du mazot à usage de bureau de vente, la charge de ces condamnations ainsi que celle de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Dit et jugé que la charge de ces condamnations sera imputée à l'ensemble des copropriétaires du bâtiment n°3 à l'exception de la société Bel alp qui sera exclue de la répartition de ces charges,

- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

- Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux entiers dépens de l'instance dont la charge sera imputée à l'ensemble des copropriétaires du bâtiment n°3 à l'exclusion de la société Bel alp.

Par arrêt en date du 15 octobre 2019, la cour d'appel de Chambéry, infirmant le jugement du 30 janvier 2018 du tribunal de grande instance de Bonneville, a :

- Dit que le bâtiment n°2 de l'ensemble immobilier Bel alp est soumis au statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965,

- Annulé la disposition du règlement de copropriété aux termes de laquelle « III ' aucun charge de copropriété ne pourra être réclamée pour les bâtiments constituant les seconde et troisième tranche de travaux avant leur achèvement complet, constaté par l'architecte de l'opération »,

- Dit que l'assiette du bâtiment n°1 est un lot transitoire sur lequel la société Bel alp a un droit de construire,

- Dit que dans l'attente de la construction, le syndicat des copropriétaire a la charge de l'entretien et de la sécurisation de ce terrain,

- Dit qu'il était fondé à faire enlever la clôture et le chalet bureau de vente,

- Dit que les charges afférentes à l'entretien de ce terrain sont des charges communes générales

- Débouté la société Bel alp de ses demandes de dommages intérêts relatives à la démolition du chalet à usage de bureau de vente et de la clôture de l'assiette du bâtiment 1,

- Ordonné la réouverture des débats et renvoyé l'affaire à la mise en état afin que le SDC donne tous éléments utiles quant au calcul des tantièmes ayant donné lieu à délibération n°8 du 6 février 2016.

Par un arrêt en date du 13 octobre 2020 au visa de l'arrêt du 15 octobre 2019, cette même Cour a : (RG 18-454)

- Réformé le jugement déféré en ce qu'il a annulé la délibération n°8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2016,

Statuant à nouveau,

- Déclaré régulière la délibération n°8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2016,

- Dit que les travaux de ravalement relatifs au bâtiment 2 constituent des charges générales de copropriété,

- Dit que leur coût sera réparti ainsi,

2 429 tantièmes par les copropriétaires de la partie achevé du bâtiment 2,

1 646 tantièmes par la société Bel alp au titre de cette partie achevée,

38 297 tantièmes au titre de la 2ème tranche de travaux, non achevés

- Renvoyé le syndicat des copropriétaire à prendre une nouvelle délibération concernant le chiffrage réactualisé de ces travaux ainsi que les marchés afférents à passer,

- Condamné la société Bel alp à payer au syndicat des copropriétaires Bel alp les sommes suivantes :

- 10.000 euros de dommages intérêts,

- 10. 000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l'article 700 du code de procédure civile,

- L'a condamnée aux dépens de première instance et d'appel ;

- Autorisé la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats, à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.

La société Bel alp a formé un pourvoi en cassation.

Par un arrêt du 25 mars 2021, la Cour de Cassation a :

- Cassé et annulé l'arrêt rendu le 15 octobre 2019, mais seulement en ce qu'il dit que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] était fondé à faire enlever la clôture et le chalet bureau de vente et déboute la société Bel alp de ses demandes de dommages-intérêts relatives à la démolition du chalet à usage de bureau de vente et de la clôture de l'assiette du bâtiment n°1.

- Remis, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyés devant la cour d'appel de Lyon ;

- Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux dépens ;

- En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et l'a condamné à payer à la société Bel alp la somme de 3.000 euros.

Par ailleurs, par arrêt du 17 décembre 2019 sur appel d'un jugement du 30 janvier 2018 du tribunal de grande instance de Bonneville, la cour d'appel de Chambéry a : (RG 18-455)

- Réformé le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

- Condamné la société Bel alp à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

- 14.015,94 euros au titre des charges courantes du bâtiment n° 3,

- 7.365,22 euros au titre des travaux de ravalement,

- Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- Dit que, concernant les autres charges, elles devront être réparties entre tous les copropriétaires en fonction de leurs quotes-parts respectives,

- Condamné la société Bel alp à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l'article 700 du code de procédure civile,

- L'a condamnée aux dépens de première instance et d'appel,

- Autorisé la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats, à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.

Dans ce contexte, par acte d'huissier du 1er mars 2023, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a assigné la société Bel alp devant le tribunal judiciaire de Bonneville notamment aux fins de paiement de la somme principale de 86 494,92 euros au titre des charges et travaux afférents à tous ses lots des bâtiments n°2 et 3 impayés selon les décomptes arrêtés au 1er janvier 2023.

Par jugement du 3 février 2025, le tribunal judiciaire de Bonneville a :

- Condamné la société Bel alp à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], la somme de 121.483,63 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 6 février 2024, outre intérêts au taux légal sur 47.719,44 euros à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2021, sur 3 713,22 euros à compter de la mise en demeure du 14 février 2022, sur 35.062,26 euros à compter de l'assignation du 1er mars 2023, sur 15.610,35 à compter des conclusions notifiées le 26 juillet 2023 et à compter des écritures notifiées le 13 février 2024 portant demande additionnelle sur le surplus ;

- Condamné la société Bel alp à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] le coût de l'hypothèque légale ;

- Condamné la société Bel alp à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- Condamné la société Bel alp à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté la société Bel alp de l'ensemble de ses demandes ;

- Condamné la société Bel alp aux dépens avec distraction au profit de Me [Localité 2] ;

- Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire qui est de droit.

Au visa principalement des motifs suivants :

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] relative à chaque quote-part de charges ;

La société Bel alp, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions des différentes assemblées générales ayant approuvées les comptes, n'est pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;

Le Syndicat des copropriétaires justifie des diligences accomplies, de sorte que le cout de l'hypothèque légale sera mis à la charge de la société Bel alp en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 196 ;

En refusant de façon répétée depuis l'année 2016 d'acquitter ses charges de-copropriété sans raison valable, la société Bel alp a commis une faute qui a causé au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et à ses membres un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 24 mars 2025, la société Bel alp a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 16 avril 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Bel alp sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de :

- La juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

- Constater que le bâtiment n°2 n'est toujours pas achevé ;

- Constater que le décompte de charges produit par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] inclus l'appel de fonds au titre de travaux de ravalement du bâtiment 3 ;

- Constater que la société Bel alp a d'ores et déjà réglé les travaux de ravalement du bâtiment 3 ;

- Constater des lots inachevés et d'une absence totale d'utilité ;

- Constater que le syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] réclame à la société Bel alp des charges pour des lots inachevés ;

- Constater que le décompte produit par le syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] ne fait aucune distinction sur la nature des charges mise à la charge de la société Bel alp ;

- Constater qu'elle ne conteste pas devoir les charges du bâtiment 3 ;

- Constater que suite à l'installation par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] du bâtiment 3 d'un système de contrôle d'accès elle est dans l'impossibilité d'accéder à ses immeubles ;

- Constater que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] impute aux lots inachevés et ses annexes des appels de fonds travaux ;

Statuant à nouveau,

- Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- Enjoindre au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de produire un décompte des charges dues par elle pour le seul bâtiment 3 depuis 2016 ;

- Enjoindre au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] de produire un décompte des subventions de ravalement reçues et la part revenant au ravalement du bâtiment 2 dont elle a assumé seule la charge ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à la société Bel alp la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts dont la charge sera imputée à l'ensemble des Copropriétaires du bâtiment 3, à l'exception d'elle qui sera exclue de la répartition de cette condamnation au titre des charges de copropriété ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à procéder immédiatement à l'annulation des inscriptions hypothécaires qu'il a pris à son profit sur les immeubles de la société Bel alp sous astreinte de 2 600 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter du jugement à intervenir ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont la charge sera imputée à l'ensemble des copropriétaires du bâtiment 3, à l'exception d'elle qui sera exclue de la répartition de cette condamnation au titre des charges de copropriété ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux entiers dépens dont la charge sera imputée à l'ensemble des copropriétaires du bâtiment 3, à l'exception dd'elle qui sera exclue de la répartition de cette condamnation au titre des charges de copropriété.

Au soutien de ses prétentions, société Bel alp fait notamment valoir que :

Le bâtiment 2, jamais habité, est en cours de restructuration pour réaliser 23 appartements destinés à de l'habitation principale au lieu des 38 initialement projetés et elle assume seule cette restructuration sans que cela génère la moindre charge pour le bâtiment 3 ;

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] n'a jamais engagé la moindre dépense pour le bâtiment 2 et le budget voté par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] résulte uniquement des dépenses réelles du bâtiment 3, il serait donc injuste qu'elle en subisse le paiement aux lieu et place des copropriétaires du bâtiment 3 qui sont les véritables bénéficiaires de ces services ;

Elle n'a jamais contesté devoir les charges du bâtiment 3 et sollicite à ce titre la production d'un décompte pour le seul bâtiment 3 ;

Elle démontre que par ses agissements le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] l'empêche d'achever le bâtiment 2.

Par dernières écritures du 24 avril 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] demande à la cour de :

- Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Bonneville du 3 février 2025 en ce qu'il a :

- condamné la société Bel alp à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], la somme de 121.483,63 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 6 février 2024, outre intérêts au taux légal sur 47.719,44 euros à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2021, sur 3.713,22 euros à compter de la mise en demeure du 14 février 2022, sur 35.062,26 euros à compter de l'assignation du 1er mars 2023, sur 15.610,35 à compter des conclusions notifiées le 26 juillet 2023 et à compter des écritures notifiées le 13 février 2024 portant demande additionnelle sur le surplus ;

- condamné la société Bel alp à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] le coût de l'hypothèque légale ;

- condamné la société Bel alp à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamné la société Bel alp à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la société Bel alp de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné la société Bel alp aux dépens avec distraction au profit de Me [Localité 2] ;

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire qui est de droit ;

- Infirmer le jugement en ce qu'il a déduit la somme de 1.995,93 euros des sommes dues par la Sarl Bel Alp au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] ;

Statuant à nouveau,

- Condamner la Sarl Bel Alp à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], la somme de 1.995,93 euros au titre de la facture d'électricité (pièce n° 19).

Y ajoutant,

- Condamner la Sarl Bel Alp à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] les charges dues pour la période postérieure au 6 février 2024, arrêtées au 1er juillet 2025, soit la somme de 66.825,60 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la réclamation devant la Cour, soit le 13 août 2025 ;

- Condamner la Sarl Bel Alp à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de 14.792,91 euros correspondant aux charges impayées dues pour la période du 2 juillet 2025 au 1 er janvier 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes écritures récapitulatives devant la Cour ;

En tout état de cause,

- Débouter la Sarl Bel Alp de l'ensemble de ses prétentions ;

- Vu l'article 1343-2 du Code civil, ordonner la capitalisation des intérêts ;

- Condamner la Sarl Bel Alp à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] en cause d'appel la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du CPC, ainsi qu'à payer les entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de la SELURL Bollonjeon, Avocat associée, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2] fait notamment valoir que :

La société Bel alp organise son insolvabilité, ce qui démontre sa mauvaise foi, et rend d'autant plus légitime sa condamnation à payer des dommages et intérêts au Syndicat des copropriétaires ;

Sur la refacturation des frais d'électricité, la société Bel alp, sans aucune concertation, a installé un compteur reliant le bâtiment 2 sur le tableau principal de la copropriété et La somme de 1995,93 euros correspond au relevé du sous-compteur pour 2021 et 2022 ;

Il est bien-fondé à formuler une demande additionnelle en cause d'appel pour les charges correspondant aux échéances postérieures aux conclusions de première instance ;

La soumission de l'ensemble des lots au régime de la copropriété, a été confirmé par l'arrêt de la cour d'appel de Chambéry du 15 octobre 2019, qui est définitif sur ce point ;

Tous les éléments justificatifs des charges sont produits, comme il est d'usage dans une procédure de recouvrement de charges et elle n'a pas à produire d'autres décomptes que ceux versés aux débats, qui répondent aux exigences légales.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance du 23 avril 2026 a reporté la clôture de l'instruction de la procédure au 27 avril 2026. L'affaire a été retenue à l'audience du 28 avril 2026.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur la demande principale de condamnation aux charges de copropriété

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.'

L'article 10-1 de la même loi prévoit 'Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (...).'

L'article 36 du décret n°63-223 du 17 mars 1967 énonce 'Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.'

Le règlement de copropriété du 18 décembre 1992 stipule en son article 22 'charges afférentes à chaque bâtiment :

a) définition : elles comprennent :

1°) les frais d'entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction ou de remplacement relatifs aux élémenrs et parties constituant les parties des bâtiments, aux canalisations, gaines, conduits, branchements (...)

2°) les frais de ravalement des façades (...)

3°) les frais d'entretien, de réparation et de réfection ou de remplacement des ascenseurs, vide-ordures et tous éléments, installations, appareils de toute nature et de leurs accessoires (...)

4°) les frais d'entretien, de réparation et de réfection des halls d'entrée, dégagements et circulations de chaque bâtiment, desservant notamment les escaliers, les locaux communs, mes caves, etc ainsi que les trottoirs extérieurs desservant exclusivement chacun des bâtiments.

5°) les frais relatifs au service particulier de chaque bâtiment. Les frais d'éclairage, de chauffage, d'alimentation en eau des parties communes spéciales à chaque bâtiment. La location, la pose et l'entretien des compteurs particuliers à chaque bâtiment, d'électricité, d'eau, etc...

6°) s'il y a lieu, les primes d'assurances particulières à chaque bâtiment. (...)

B) répartition :

les charges spéciales ci-dessus énumérées seront réparties entre les seuls copropriétaires des lots composant chacun des bâtiments de l'ensemble immobilier, au prorata des quote-parts de propriété des parties communes spéciales attachées à chacun desdits lots, telles que déterminées au descriptif et au tableau récapitulatif ci-dessus établis.'

Il est admis que l'acquéreur n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis (3ème Civ. 22 janvier 2014, n°12-29.368 P), solution qui n'est pas admise au bénéfice du promoteur de l'immeuble. Celui-ci peut être tenu de payer des charges selon l'utilité qui en résulte pour les lots dont il est propriétaire, la recherche de l'utilité quant à la nature des charges devant être réalisée, y compris pour un lot transitoire non bâti (3ème Civ. 13 mai 1987, n°85-15.772).

La société Bel Alp limite sa contestation, au terme de ses conclusions, aux :

- charges réclamées au titre du bâtiment 2, qu'elle estime indues, dans la mesure où les lots ne sont pas achevés et qu'elle n'en a aucune utilité,

- décomptes qui ne mentionnent pas la totalité des condamnations du syndicat des copropriétaires,

- à la quote-part du bâtiment 2 sur les subventions reçues pour les travaux de ravalement.

C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance, que le premier juge a retenu que :

- les relevés de propriété démontrent que la société Bel Alp est propriétaire des lots 45 à 64, 170, 172 et 175, constitués de parkings, des lots 88, 100, 107, 108, 126 à 165, des casiers à skis, et des lots 183 à 210, des appartements inachevés dans le bâtiment n°2, ainsi que des caves 220 à 239, 243 à 249, 262, 264, 279, et des appartements 273, 295, 302 et 303 dans le bâtiment n°3,

- les procès-verbaux des assemblées générales du 6 février 2016, 3 mars 2018, 2 février 2019, 8 février 2020, 13 février 2021 et du 30 avril 2022, ont approuvé les exercices comptables jusqu'au 31 novembre 2021, modifié la durée de l'exercice suivant (1er décembre 2021-31 décembre 2022) et ont également voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2023,

- les appels de fonds avaient été adressés, ainsi des mises en demeure ont été délivrées les 1er décembre 2021, 14 février 2022 et 10 mars 2022,

- qu'en l'absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales, les charges de copropriété sont exigibles.

Il convient en outre de constater que les procès-verbaux des assemblées générales du 1er avril 2023, 27 avril 2024 et 22 février 2025 ont été produits en cause d'appel, ainsi que les appels de provisions correspondant et la situation de compte du copropriétaire arrêté au février 2026,

Au terme de l'arrêt du 15 octobre 2019, RG n°18/00454, la présente cour d'appel a constaté que :

'- l'immeuble lui-même ne peut qu'être considéré comme un ensemble immobilier, les bâtiments 2 et 3 étant intégrés, notamment par les sous-sols, une partie des garages du bâtiment 2 étant les annexes des appartements du bâtiment 3 et étant accessibles à partir de celui-ci,

- l'architecture de l'immeuble est telle que l'on est en présence d'une seule construction, le bâtiment 2 étant dans la continuité du bâtiment principal 3, la chaufferie, l'arrivée et le tableau électrique de même que l'entrée de la résidence étant situés dans le bâtiment 2, l'ensemble ne formant qu'un seul et unique volume en triangle, avec des toits légèrement décalés mais contigus et dans la même ligne de pente,

- aucune organisation spécifique n'a été prévue quant à la gestion du bâtiment 2, il ne s'est agi en réalité que de constituer un lot transitoire, dans le but de permettre au promoteur de vendre au fur et à mesure de leur construction les lots constituant la résidence, ce qui constitue un détournement de la loi du 10/07/1965.

En conséquence, parce que le bâtiment 2 n'est pas véritablement distinct du bâtiment principal, qu'il n'est en réalité qu'une montée supplémentaire, la clause litigieuse (d'organisation différente par rapport à la copropriété dans l'attente de l'achèvement des bâtiments) n'a eu pour seul but que de déroger au statut de la copropriété, alors qu'il est d'ordre public, de façon à exonérer le promoteur constructeur des charges de copropriété. (...)

En conséquence, tout lot dépendant de la copropriété doit supporter les charges générales afférentes, quand bien même il ne serait pas totalement achevé et serait de ce fait inhabitable, (...).'

Le procès-verbal de constat réalisé le 3 novembre 2025 par Me [S], commissaire de justice, indique 'je constate que des protections de chantier ont été mises en place sur la cage d'escalier située à l'entrée de la résidence au moyen de planches et de films plastiques. La femme de ménage ne peut pas y faire le ménage. Le palier donnant accès à la porte de garage se trouve en état de chantier : il y a des panneaux en bois, une porte provisoire de chantier, ainsi que des murs et un plafond en béton brut sans finition. J'observe que trois câbles électriques cheminent au plafond au-dessus de l'accès au garage de la résidence pour rejoindre le chantier. Je constate que le premier ascenseur en entrant dans la résidence, celui qui m'est déclaré desservir le chantier, n'est pas en service. Je relève la présence d'une loge commune, située dans le hall d'entrée de la résidence.'

Les plans de la résidence révèlent les éléments suivants :

- le niveau sous-sol, existant uniquement pour le bâtiment 2, est composé de parking et ne comporte pas d'accès piéton,

- le niveau rez-de-chaussée, qui existe sur les bâtiments 2 et 3, accueille la loge commune aux trois bâtiments dans la partie du bâtiment 2, ainsi que l'entrée piétons commune aux trois bâtiments prévus, le bâtiment 3, réduit sur ce niveau, accueille le local poubelles, le tableau électrique commun aux bâtiments 2 et 3, et chaque bâtiment dispose d'un escalier et d'un ascenseur,

- le niveau 1 accueille dans le bâtiment 2 la chaufferie et des locaux communs, et le bâtiment 3 des appartements.

Enfin, des photographies datées de janvier 2026 présentent les locaux de parking pourvus de néons assurant l'éclairage, et il n'est fourni aucun élément permettant d'étayer l'achèvement ou non des lots du bâtiment 2, il est soutenu que les caves 'sont ouvertes, que les serrures sur organigramme de l'immeuble et locaux privatifs ne sont pas fabriqués', sans aucun justificatif.

Il convient de relever que la société Bel Alp ne fournit aucun élément probatoire à l'appui de ses prétentions et de l'inutilité des charges communes qu'elle allègue, elle ne justifie par exemple pas du fait que les appartements en construction dans le bâtiment n°2 seraient accessibles par une 'grille sur rue', l'accès piéton qui ressort des plans se fait par un couloir qui donne sur un hall d'entrée et jouxte la loge, tout comme elle affirme que les appartements en cours de construction seraient dépourvus d'eau et d'électricité, et que le chantier serait alimenté en fluides par les appartements qui sont sa propriété, situés dans le bâtiment 3, ce qui paraît d'une praticité toute relative. L'appelante ne produit pas davantage le contrat d'assurance du bâtiment 2 qu'elle soutient avoir souscrit.

Les éléments du dossier démontrent à l'inverse que l'entrée piétons est commune aux deux bâtiments, et située dans le bâtiment 2, que si l'ascenseur du bâtiment 2 était hors service le jour de la visite du commissaire de justice, il a bien été 'mis en service' et génère des frais de réparation et de contrôle périodique, que les frais d'entretien, et de déneigement, ne serait-ce que de l'entrée commune et du hall constituent bien des services dont bénéficient les lots, même inachevés, du bâtiment 2, sachant que les parkings semblent être terminés et une partie de ceux-ci vendus, selon les énonciations du plan de la copropriété. Enfin, il n'y a pas de chauffage facturé aux lots de caves situés dans le bâtiment n°2.

En conséquent, il ne peut être considéré que les frais d'entretien des espaces verts, de déneigement, de salaire de l'employée de ménage et d'assurance, ne sont d'aucune utilité pour les copropriétaires de lots situés dans le bâtiment n°2.

Il ressort ensuite du certificat administratif de la mairie de [Localité 3] du 23 février 2017 que 'le bâtiment 3 de la copropriété 'le bel alp', sise (...) A réalisé le ravalement des façades du dit bâtiment situé dans le périmètre d'aide au ravalement des façades [Localité 4]. Les travaux s'élèvent à la somme globale de 103.250,79 euros TTC. (...) L'ensemble des surfaces concernées par les travaux représente donc un montant subventionné de onze mille sept cent cinquante euros.', ainsi que de l'inachèvement du ravalement de façade du bâtiment 2 qui ressort des photographies en pages 13 et 14 du procès-verbal de Me [S] du 3 novembre 2025 'je constate également que le ravalement de façade n'a pas été réalisé sur les parties boisées.'

Il n'est pas démontré que la subvention municipale ait été 'captée' par le bâtiment n°3 au détriment du bâtiment n°2, alors que celle-ci était accordée après constat de l'achèvement des travaux et calcul des surfaces de ravalement opérées.

En outre, en l'absence d'explications sur la contestation des décomptes 'qui ne mentionnent pas la totalité des condamnations du syndicat des copropriétaires', il y a lieu de confirmer la décision de première instance et de condamner la société Bel Alp au paiement des charges de copropriété dues tant au titre de ses lots de copropriété dans le bâtiment n°3 qu'au titre des lots de copropriété détenus dans le bâtiment n°2.

II- Sur les autres demandes

Sur la refacturation des frais d'électricité

Le syndicat des copropriétaires a produit en première instance une facture établie par son syndic, n° 3741/2022 électricité indiquant 'index 2021 : 0 pose d'un sous-compteur, index 2022 : 9472 soit une consommation de 9472 kWh', et sollicite paiement de la somme de 1.995,93 euros.

L'intimée expose dans ses conclusions que 'la sarl Bel Alp s'est permis d'installer un compteur reliant le bâtiment 2 sur le tableau principal de la copropriété. La somme de 1.995,93 € correspond au relevé du sous-compteur', mais ne justifie nullement de l'existence de ce sous-compteur, pas plus que d'un relevé contradictoire des index, de sorte que la décision de première instance sera confirmée.

'Constater'

L'article 768 du code civil dispose 'Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.'

Il n'y a pas lieu de répondre aux demandes de la société Bel Alp de constater que le bâtiment 2 n'est toujours pas achevé, ni de constater que la société Bel Alp est dans l'impossibilité d'accéder à ses immeubles, suite à l'installation d'un système de contrôle d'accès du bâtiment 3 par le syndicat des copropriétaires, ou autres constatations qui ne sont pas des prétentions. De façon superfétatoire, aucun procès-verbal de constat de commissaire de justice ou témoignage n'est produit, et le constat du 3 novembre 2025 établit qu'un chantier est 'toujours en cours sur la façade', et qu'une 'ouverture du premier étage est condamnée avec un panneau de chantier au-dessus de la porte d'entrée', ainsi que sur le palier donnant accès à la porte de garage, sans que l'avancement exact des travaux, notamment sur les lots de cave ou d'appartements soit précisé.

Injonction de produire des pièces

En l'absence d'élément pertinent permettant de remettre en cause la répartition des charges entre les bâtiments n°2 et n°3, il y a lieu de confirmer la décision qui a implicitement rejeté la demande d'injonction de produire un décompte de charges dues par la société Bel Alp pour le seul bâtiment 3 depuis 2016. Le calcul apparaît en outre pouvoir être réalisé à partir de la répartition par lot de copropriété.

Il n'est ensuite pas démontré que les travaux de ravalement de la façade du bâtiment n°2 sont achevés, ni que la mairie ait accordé une subvention à ce titre, de sorte que la demande d'injonction de produire un décompte des subventions reçues et leur répartition sera également rejetée.

Dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil prévoit 'Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.'

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :

- la société Bel Alp soutient ne pas contester devoir les charges de copropriété pour les lots qu'elle détient dans le bâtiment n°3, mais n'a réalisé aucun paiement en conséquence,

- le montant de la dette de charges de l'intimée est ancien, puisque les impayés ont commencé en 2016, et a atteint un montant particulièrement important, qui est susceptible de mettre en péril la stabilité financière de la copropriété, la mise en oeuvre d'une hypothèque légale étant en outre démontrée,

- il n'y a pas lieu, au cours de la présente instance, de revenir sur des procédures antérieures qui ont conduit à la démolition du point de vente des lots de copropriété bâti par la société Bel Alp en infraction au droit de l'urbanisme, non plus que sur les voies d'exécution ou conservatoires mises en place pour le recouvrement des charges, qui sont manifestement légitimes,

- l'oubli de la condamnation à l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 3.000 euros, prononcée par la cour de cassation le 25 mars 2021 à l'encontre du syndicat des copropriétaires, ne suffit pas à remettre en cause les décomptes produits, eu égard à la modicité du montant et au fait que cette écriture peut figurer sous un autre intitulé, tel que frais de procédure.

En conséquence, la condamnation à dommages et intérêts de la société Bel Alp sera confirmée, et la demande formulée par celle-ci rejetée.

Capitalisation des intérêts

L'article 1343-2 du code civil dispose 'Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.'

La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l'article précité, à compter de la signification du présent arrêt.

III- Sur les demandes accessoires

Succombant en son appel, la société Bel Alp supportera les dépens de l'instance, ainsi qu'une indemnité procédurale de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Bel Alp à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Bel Alp' les sommes de :

- 66.825,60 euros correspondant aux charges dues du 6 février 2024 au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2025,

- 14.792,91 euros de charges dues entre le 2 juillet 2025 et le 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2026,

- 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Ordonne la capitalisation des intérêts, lorsqu'ils seront dus pour une année entière, à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne la société Bel Alp aux dépens de l'instance, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la Selurl Bollonjeon,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.