CA Chambéry, 1re ch., 9 juin 2026, n° 23/01084
CHAMBÉRY
Autre
Autre
GS/SL
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 09 Juin 2026
N° RG 23/01084 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HJH5
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 24 Mars 2023
Appelantes
S.A.R.L. [1], dont le siège social est situé [Adresse 1]
S.C.I. [2], dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY
Intimés
M. [L] [I], demeurant [Adresse 2]
S.C.P. [Y] [C] [I], dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentés par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentés par la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS
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Date de l'ordonnance de clôture : 23 Février 2026
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 avril 2026
Date de mise à disposition : 09 juin 2026
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Composition de la cour :
- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
La SCI [3] a été constituée par Mme [O] [A] (40 parts) et son époux, M. [Z] [D] (10 parts). A son décès, survenu le [Date décès 1] 2004, M. [Z] [D] a laissé pour lui succéder son épouse ainsi que ses quatre enfants, dont deux filles mineures issues de son mariage avec Mme [A].
Par acte notarié reçu par Me [L] [I], notaire, le 13 septembre 2010, la SCI [3] a vendu un bien immobilier situé [Adresse 3] à la société [1], moyennant le versement d'un prix de 120.000 euros. L'acte de vente comportait une clause de réméré, limitée à la seule durée de la propriété de l'acquéreur et à la date ultime du 28 février 2011, permettant à la SCI [3] de reprendre la propriété de l'immeuble moyennant la restitution du prix augmenté forfaitairement de l'indemnité de 29.900 euros. La SCI [3] a conservé la jouissance du bien jusqu'au 28 février 2011.
Par acte notarié reçu par Me [I] le 30 mars 2011, la société [1], représentée par M. [U] [H] [B], a vendu ce même bien à la SCI [2], représentée par son épouse Mme [S] [H] [B], pour la somme de 120.000 euros.
Par jugement du 15 novembre 2012, sur saisine de Mme [O] [A], gérante de la SCI [3] et de M. [J], administrateur ad'hoc des enfants mineurs, le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a annulé la vente du 13 septembre 2010.
Par arrêt du 5 mai 2015, la cour d'appel de Chambéry a infirmé le jugement du 15 novembre 2012.
La SCI [3] a été placée en redressement judiciaire le 16 mars 2016 et la société [1] a déclaré sa créance le 16 mars 2016.
Par arrêt du 17 mai 2017, la cour de cassation a cassé l'arrêt rendu par la cour d'appel de Chambéry le 15 novembre 2012.
Par arrêt du 29 mai 2018, la cour d'appel de Lyon a confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande-instance de Thonon-les-Bains le 15 novembre 2012, sauf en ce qui concerne les conséquences de la nullité de la vente, le motif de l'annulation de la vente résidant dans la minorité de deux associées de la SCI [3] et dans l'absence d'autorisation du juge des tutelles.
La cour a par ailleurs fixé au passif de la SCI [3] la créance de la société [1] à hauteur des sommes suivantes :
- 120.000 euros en remboursement du prix de vente ;
- 4.061 euros au titre du coût du crédit ;
- 8.400 euros au titre de la taxe foncière 2011.
Les sociétés [1] et [2] ont enfin été condamnées aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Reprochant au notaire ayant instrumenté la vente du 13 septembre 2010 de n'avoir pas assuré l'efficacité de son acte, en s'abstenant de vérifier la capacité des parties, les sociétés [1] et [2], ayant les mêmes associés, ont, suivant exploit d'huissier en date du 27 mars 2019, fait assigner Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains afin d'obtenir l'indemnisation des préjudices consécutifs à l'annulation de la vente.
Par jugement du 24 mars 2023, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :
- Rejeté l'exception tirée de la prescription de l'action en responsabilité ;
- Déclaré recevable l'action de la société [1] et de la SCI [2] ;
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la société [1] les sommes suivantes :
- 16.197,46 euros au titre des frais d'avocats,
- 2.000 euros au titre de l'article 700 prononcé par la cour d'appel de Lyon,
- 5.987,50 euros au titre des frais de notaire,
- Rejeté la demande de dommages et intérêts de la société [1] pour le préjudice de jouissance ;
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la la SCI [2] les sommes suivantes :
- au titre du coût de l'emprunt immobilier :
- 40.531,20 euros d'intérêts
- 5.040 euros de primes d'assurances
3.111,11 euros au titre des frais de notaire,
11.386,79 euros au titre de l'assurance du bien,
9.196 euros au titre de la taxe foncière 2016,
9.468 euros au titre de la taxe foncière 2017,
9.598 euros au titre taxe foncière 2018,
- Rejeté la demande de dommages et intérêts de la société [1] pour les préjudices de perte d'exploitation et de perte de chance d'avoir pu revendre le bâtiment ;
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] aux dépens ;
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la société [1] et la SCI [2] la somme de 2.000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Au visa principalement des motifs suivants :
le point de départ de la prescription quinquennale se situe au jour de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Lyon le 29 mai 2018, de sorte que l'action en responsabilité n'apparaît pas prescrite ;
il appartenait au notaire en charge de la vente, qui avait connaissance de la présence d'héritiers mineurs au sein de la SCI [3], de vérifier que l'accord du juge des tutelles avait été sollicité préalablement à la vente, ce qu'il n'a pas fait ;
les sociétés [1] et [2] sont fondées à obtenir la restitution des dépenses qui ont été générées par la vente et par les procédures judiciaires consécutives ;
l'absence de jouissance des locaux, ayant entraîné pour la SCI [2] une perte d'exploitation, n'est pas directement liée à l'annulation de la vente, mais à leur occupation au jour de celle-ci du fait du vendeur, et il ne peut être reproché au notaire le non-respect par le vendeur de ses obligations contractuelles ;
il n'est pas établi que les procédures qui ont été engagées en expulsion auraient pu prospérer, de sorte que les projets de la SCI [2] visant à donner à bail les locaux afin d'en tirer des revenus sont hypothétiques ;
le préjudice de perte de chance d'avoir pu revendre le bâtiment dont se prévaut la SCI [2] n'est pas certain, alors qu'aucun élément ne permet d'évaluer la valeur réelle de l'immeuble au 28 février 2011, et que l'estimation qui est produite intègre de nombreux travaux, sans que la SCI justifie de sa capacité à financer ces derniers.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 13 juillet 2023, la société [1] et la SCI [2] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la société [1] les sommes suivantes :
16.197,46 euros au titre des frais d'avocats,
- 2.000 euros au titre de l'article 700 prononcé par la cour d'appel de Lyon,
- 5.987,50 euros au titre des frais de notaire ;
- Rejeté la demande de dommages et intérêts de la société [1] pour le préjudice de jouissance ;
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la la SCI [2] les sommes suivantes :
- au titre du cout de l'emprunt immobilier :
- 40.531,20 euros d'intérêts,
- 5.040 euros de primes d'assurances,
- 3.111,11 euros au titre des frais de notaire,
- 11.386,79 euros au titre de l'assurance du bien,
- 9.196 euros au titre de la taxe foncière 2016,
- 9.468 euros au titre de la taxe foncière 2017,
- 9.598 euros au titre taxe foncière 2018 ;
- Rejeté la demande de dommages et intérêts de la société [1] pour les préjudices de perte d'exploitation et de perte de chance d'avoir pu revendre le bâtiment ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Prétentions et moyens des parties
Aux termes de leurs dernières écritures du 12 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société [1] et la SCI [2] demandent à la cour de :
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en date du 24 mars 2023 en ce qu'il a :
- rejeté l'exception tirée de la prescription de l'action en responsabilité ;
- déclaré recevable l'action de la société [1] et la SCI [2] ;
- condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la société [1] les sommes suivantes :
- 16.197,46 euros au titre des frais d'avocats,
- 2.000 euros au titre de l'article 700 prononcé par la cour d'appel de Lyon,
- 5.987,50 euros au titre des frais de notaire ;
- condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la la SCI [2] les sommes suivantes :
- au titre du cout de l'emprunt immobilier :
- 40.531,20 euros d'intérêts
- 5.040 euros de primes d'assurances
- 3.111,11 euros au titre des frais de notaire,
- 11.386,79 euros au titre de l'assurance du bien,
- 9.196 euros au titre de la taxe foncière 2016,
- 9.468 euros au titre de la taxe foncière 2017,
- 9.598 euros au titre taxe foncière 2018 ;
- condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] aux dépens ;
- L'infirmer pour le surplus et y ajoutant,
- Condamner solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à verser à la société [1] la somme de 1.318.636 au titre de sa perte d'exploitation ;
- Condamner solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à verser à la SCI [2] les sommes suivantes :
1.600.940 euros au titre de sa perte d'exploitation,
1.540.000 euros au titre de la valeur vénale actuelle de l'immeuble ;
- Dire et juger que l'ensemble des condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
A titre subsidiaire et avant dire-droit,
Si la cour s'estimait insuffisamment informée sur l'estimation du préjudice de perte d'exploitation de la société [1], et de la SCI [2], ainsi que sur la valeur vénale du bien immobilier, alors il est sollicité de la cour de :
- Désigner à cet effet tel expert qu'il plaira à la cour, avec pour mission notamment de :
- Déterminer la valeur vénale du bâtiment situé au [Adresse 3] après travaux envisagés,
- Déterminer la valeur locative du bâtiment situé au [Adresse 3] après travaux envisagés,
- Donner son avis sur le chiffre d'affaires maximal pouvant être réalisé dans le cadre de l'exploitation du bâtiment en tant que garde meubles / stockage (en prenant en compte des charges d'exploitation),
- Déposer un pré-rapport afin de permettre aux parties de faire valoir leurs observations préalablement au dépôt de son rapport définitif, et répondre aux dires des parties,
- Condamner solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à faire l'avance des frais d'expertise,
- Renvoyer l'affaire à une audience de mise en état ultérieure pour permettre aux parties de conclure sur les bases du rapport d'expertise ;
En tout état de cause,
- Condamner solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à leurverser à la société [1] ainsi que la SCI [2] la somme de 10.000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel ;
- Condamner solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, la société [1] et la SCI [2] font notamment valoir que :
le point de départ de la prescription ne court pas à compter du jour où la victime a eu conscience de la possibilité d'un dommage, mais à compter du jour où elle a eu connaissance du dommage, soit au jour de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Lyon, de sorte que son action en responsabilité n'est pas prescrite ;
en sa qualité d'officier public, Me [I] était dans l'obligation de connaître l'identité et la capacité de tous les membres composant l'indivision avant d'instrumenter un acte ; sa responsabilité délictuelle se trouve ainsi engagée ;
le préjudice qu'elles ont subi n'est pas uniquement lié au prix du bien immobilier et aux restitutions que l'annulation a engendrées, mais à toutes les conséquences qui tiennent au fait que l'acte n'a pas eu toute l'efficacité attendue par les concluantes;
la société [1] a subi un préjudice d'exploitation dont elle est fondée à obtenir la réparation, à tout le moins en tant que perte de chance, puisqu'il était prévu qu'elle exploite le bien immobilier, qui devait lui être donné à bail par la SCI [2], dans le cadre d'une activité de stockage, qui lui aurait procuré des revenus substantiels, dont elle justifie par le rapport d'expertise établi par M. [E], qu'elle verse aux débats ;
en l'absence d'annulation de la vente, elle aurait été en mesure d'exercer cette activité dès le 31 juillet 2012, date à laquelle le tribunal d'instance d'Annemasse aurait ordonné l'expulsion de la SCI [3] ;
cette exploitation aurait pu démarrer même en l'absence de travaux, puisque la société [4], locataire des lieux, y exerce une activité similaire depuis 2001 ;
les notes critiques établies par l'expert des intimés ne permettent nullement de remettre en cause l'existence de son préjudice ;
la SCI [2] subit également une perte d'exploitation, constituée des loyers qu'elle aurait dû percevoir, sur la base d'une valeur locative annuelle évaluée à 157.420 euros ;
le schéma d'exploitation qu'elles souhaitaient mettre en place apparaît viable et conforme à d'autres opérations qu'elles ont menées de manière conjointe ;
même sans intégrer d'éventuels travaux qui auraient été réalisés dans les lieux, il est justifie d'une valeur vénale de l'immeuble de 1.660.000 euros, correspondant à la moyenne des sommes obtenues à travers la méthode par comparaison et à travers la méthode par le rendement ;
la SCI [2] a ainsi été privée de cette valeur, sans qu'elle ait besoin de justifier d'une vente ;
l'argument tenant à l'existence d'une fraude qui aurait été commise, au regard du faible prix d'acquisition du bien par rapport à sa valeur réelle, a été écarté dans l'instance en nullité de la vente et cette différence tient au mécanisme même de la vente en réméré.
Par dernières écritures du 5 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] demandent de leur côté à la cour de :
Sur l'appel principal,
- Débouter les sociétés [1] et [2] de leur appel ;
- Le dire mal fondé ;
- Les condamner à la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
- Les condamner aux dépens d'appel ;
Sur l'appel incident,
- Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon les Bains en ce qu'il les a déboutés de leur demande de prescription de l'action entreprise par la société [1] et la SCI [2] ;
- En conséquence, dire et juger que l'action est prescrite ;
- Infirmer le jugement en ce qu'il a reçu la demande de responsabilité civile professionnelle des notaires ;
- Dire et juger que ceux-ci n'ont commis aucune faute et qu'en tout état de cause, il n'y a pas de lien de causalité entre la faute alléguée et les préjudices sollicités ;
- Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les notaires à payer à la société [1] la somme de 24.184 euros et à la SCI [2] la somme totale de 88.320 euros.
Au soutien de leurs prétentions, Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] font notamment valoir que :
les appelantes ont été informées par leur conseil, dès le 15 septembre 2011, de la difficulté tenant au défaut de capacité de la venderesse ;
quand bien même l'arrêt de la cour d'appel de Lyon a une autorité relative de la chose jugée, il en est pourtant tiré immédiatement conséquence pour que la responsabilité notariale soit établie, ce qui les prive du droit à un procès équitable ;
c'est la fraude de la société [1] et de la SCI [2] qui a concouru à la réalisation de leur préjudice ;
l'urgence avec laquelle la vente devait être passée pour éviter la saisie immobilière ne permettait pas d'obtenir en temps utile l'autorisation du juge des tutelles ;
ils ne contestent pas les préjudices qui sont nés directement de l'annulation de l'acte de vente du 13 septembre 2010 et qui ont été retenus par le tribunal;
les autres préjudices dont se prévalent les appelantes présentent par contre un caractère purement hypothétique, à défaut d'expulsion du locataire commercial en place, l'entreprise [4], qui était bénéficiaire d'un bail depuis 2001 et qui n'a été assignée qu'en avril 2016 ;
les demandes des appelantes reposent sur un rapport d'expertise qui ne contient aucun élément justificatif quant à la réalisation du projet qu'elles invoquent et qui présente de nombreuses incohérences, mises en exergue par les trois notes critiques d'expert qui sont versées aux débats.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance du 23 février 2026 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été retenue à l'audience du 28 avril 2026.
Motifs de la décision
I - Sur la prescription
Aux termes de l'article 2224 du code civil, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. Il se déduit de ces dispositions que le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.
Dès avant la réforme de la prescription issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, sous l'empire de l'article 2270-1 du code civil, la Cour de cassation jugeait de façon constante que « la prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas connaissance » ( Civ 1ère, 9 juillet 2009, n°08-18.494). La prescription commençait ainsi à courir dès que la victime avait « connaissance » du dommage (Civ 1ère, 11 mars 2010, Bull. I, n° 62) ou « conscience » de celui-ci (Civ 1ère, 9 novembre 2004, n° 02-20.117).
Sous l'empire de l'actuel article 2224 du code civil, applicable à l'espèce, il est jugé de manière constante que lorsque le dommage invoqué par une partie dépend d'une procédure contentieuse l'opposant à un tiers, il ne se manifeste qu'au jour où cette partie est condamnée par une décision passée en force de chose jugée (1re Civ., 9 septembre 2020, n° 18-26.390, publié ; 1re Civ., 9 mars 2022, pourvoi n° 20-15.012 ; 1re Civ., 29 juin 2022, n° 21-14.633) ou devenue irrévocable (2e Civ., 3 mai 2018, n° 17-17.527) et que, son droit n'étant pas né avant cette date, la prescription de son action ne court qu'à compter de cette décision.
Il est ainsi jugé, en matière fiscale, que le préjudice n'est pas réalisé et que la prescription n'a pas couru tant que le sort des réclamations contentieuses n'est pas définitivement connu ou que le dommage résultant d'un redressement n'est réalisé qu'à la date à laquelle le recours est rejeté par le juge de l'impôt (voir sur ce point notamment : 1ère Civ, 29 juin 2022, n° 21-10.720, publié ; Com., 9 novembre 2022, n° 21-10.632).
Dans un arrêt du 19 juillet 2024, la Cour de cassation (Chambre mixte, n°20-23.527, publié) a consacré expressément le principe selon lequel, lorsqu'une action en responsabilité tend à l'indemnisation du préjudice subi par le demandeur qui est né de la reconnaissance d'un droit contesté au profit d'un tiers, seule la décision juridictionnelle devenue irrévocable, établissant ce droit, met l'intéressé en mesure d'exercer l'action en réparation du préjudice qui en résulte, de sorte que cette décision constitue le point de départ de la prescription.
En l'espèce, il ne peut qu'être constaté que les préjudices dont les sociétés [2] et [1] sollicitent l'indemnisation dans le cadre de la présente instance, et qui seraient selon elles imputables à des fautes commises par le notaire instrumentaire de l'acte de vente du 13 septembre 2010, sont directement consécutifs à l'annulation de cette vente, qui n'a été prononcée de manière définitive que par l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 29 mai 2018. Les droits qui sont invoqués par les appelantes n'ont ainsi pris naissance qu'à compter de cette date, comme l'ont retenu à juste titre les premiers juges.
Du reste, dans leurs dernières écritures d'appel, Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] ne contestent plus expressément que le délai de prescription quinquennal a commencé à courir le 29 mai 2018.
Les intimés se contentent d'invoquer une violation du droit à un procès équitable, au visa de l'article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, tenant à ce qu'ils n'auraient pu faire valoir leurs arguments dans l'instance en annulation de la vente, mais n'expliquent nullement à quel titre une telle violation serait susceptible de modifier le point de départ du délai de prescription applicable à l'action en responsabilité engagée à leur encontre.
La fin de non-recevoir tirée de la prescription qu'ils soulèvent ne pourra donc qu'être rejetée, puisque l'action a été engagée le 27 mars 2019.
II - Sur la responsabilité du notaire
Aux termes de l'article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. L'article 1241 précise quant à lui que 'chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence'.
Il est de jurisprudence constante que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité des actes dont il est le rédacteur, et que ses obligations, qui tendent à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle. Il doit à ce titre notamment vérifier la capacité des parties à l'acte.
Il lui appartient en outre de procéder à toutes investigations utiles et à la vérification des déclarations effectuées par les parties lorsqu'il existe un élément de nature à créer un doute sur la véracité des déclarations d'ordre factuel qui sont effectuées par le vendeur ou des circonstances particulières justifiant de sa part une vigilance accrue.
En l'espèce, comme l'ont constaté les premiers juges, l'annulation de l'acte de vente instrumenté par Me [I] le 13 septembre 2010 a été prononcée en raison de l'absence d'autorisation par le juge des tutelles, alors que deux des associés de la SCI [3] étaient mineurs. Il est important de noter, en outre, que le procès-verbal d'assemblée générale de la SCI, autorisant la vente, se contente de mentionner 'indivision [D], propriétaire de 10 parts', sans en détailler les membres, et précise que les deux résolutions ont été adoptées à l'unanimité.
Or, il est constant que la même étude notariale avait été chargée de la succession de M. [Z] [D], et que le notaire devait à ce titre avoir connaissance de la présence d'enfants mineurs en qualité d'associés de la SCI [3]. Il disposait ainsi d'éléments objectifs lui permettant de douter de la capacité juridique de la venderesse et aurait dû vérifier que l'autorisation du juge des tutelles avait été sollicitée préalablement à la vente, s'agissant d'un acte de disposition, étant observé que les intimés n'apportent aucun élément susceptible de justifier de ce qu'une telle formalité ne pouvait être entreprise en raison des délais contraints liés à la vente aux enchères.
La circonstance que ces associés mineurs étaient largement minoritaires au sein de la société n'est pas susceptible de remettre en cause la faute commise par le notaire, dès lors que c'est en raison de l'absence d'autorisation du juge des tutelles que la vente a été, in fine, annulée. Il en va de même de l'éventuelle faute commise par la gérante de la SCI [3], qui ne saurait exonérer le notaire de sa responsabilité.
Les intimés ne caractérisent enfin aucune faute qui aurait été commise par les sociétés [1] et [2], et qui serait susceptible de remettre en cause leur responsabilité. Ils ne précisent pas, en particulier, à quel titre les actes juridiques passés par les appelants auraient présenté un caractère frauduleux, alors que la seule acquisition d'un immeuble à un prix inférieur à sa valeur vénale, par le biais d'une clause de réméré, ne revêt pas un caractère fautif.
La responsabilité délictuelle Me [I] et de la SCP [Y] [C] [I] se trouve ainsi clairement engagée, et le jugement entrepris ne pourra qu'être confirmé sur ce point.
III - Sur les préjudices subis par les sociétés [1] et [2]
Il convient d'observer que les sommes qui ont été mises à la charge de Me [I] et de la SCP [Y] [C] [I] par le jugement du 24 mars 2023 ne sont pas contestées en appel par les intimés, dans l'hypothèse où leur responsabilité serait retenue.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a :
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la société [1] les sommes suivantes :
- 16.197,46 euros au titre des frais d'avocats,
- 2.000 euros au titre de l'article 700 prononcé par la cour d'appel de Lyon,
- 5.987,50 euros au titre des frais de notaire,
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la la SCI [2] les sommes suivantes :
- au titre du coût de l'emprunt immobilier :
- 40.531,20 euros d'intérêts
- 5.040 euros de primes d'assurances
- 3.111,11 euros au titre des frais de notaire,
- 11.386,79 euros au titre de l'assurance du bien,
- 9.196 euros au titre de la taxe foncière 2016,
- 9.468 euros au titre de la taxe foncière 2017,
- 9.598 euros au titre taxe foncière 2018.
Les parties s'opposent par contre sur le principe et le quantum des sommes qui sont réclamées :
- par la société [1] au titre de ses pertes d'exploitation ;
- par la SCI [2] au titre de ses pertes d'exploitation et de la perte de valeur vénale du bien acquis.
1) Sur les pertes d'exploitation de la société [1]
Selon les appelantes, il était prévu que la société [1] exploite le bien immobilier situé [Adresse 3], qui lui aurait été donné à bail par la SCI [2], dans le cadre d'une activité de stockage ou de location d'appartements de type résidence hôtelière. La demande indemnitaire qui est formée au titre des pertes d'exploitation qu'elle aurait subies se fonde cependant uniquement sur l'hypothèse de l'exercice d'une activité de stockage, analogue à celle qui était exercée dans les lieux par M. [P] [J], exerçant sous l'enseigne '[4]'. En effet, l'expertise établie par M. [E], qui est versée aux débats par les sociétés [1] et [2], exclut l'exercice dans les lieux d'une activité de location en résidence hôtelière, compte tenu de sa localisation, en zone artisanale, ne permettant pas la création de logements.
Le préjudice dont excipe la société [1] ne peut consister qu'en une perte de chance, puisqu'il est constant qu'aucune exploitation du bien n'a pu de fait être entreprise.
La perte de chance se définit comme 'la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable' (Civ 1ère, 6 septembre 2017, n° 16-18.917). Si une jurisprudence ancienne a longtemps retenu que la chance perdue devait être réelle et sérieuse pour être indemnisable, la Cour de cassation juge désormais que toute perte de chance ouvre droit à réparation: 'Doit, en conséquence, être censuré l'arrêt qui retient que le client d'un avocat échoue à démontrer que les fautes commises par son défenseur lui ont fait perdre une chance réelle et sérieuse d'avoir pu obtenir, ne serait-ce que partiellement, le remboursement de sa créance' (Civ 1ère, 14 décembre 2016, n° 16-12.686, Bull. 2016, I, n° 251), de sorte que la perte, certaine, d'une chance même faible voire minime est donc réparable (Civ 1ère, 12 octobre 2016, n° 15-26.147, Bull. 2016, I, n° 191). Enfin, la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue, sans pouvoir être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si celle-ci s'était réalisée (Civ 1ère, 15 juin 2016, n° 15-13.266).
Aux termes de ses dernières écritures en appel, la société [1] évalue ses pertes d'exploitation potentielles à hauteur d'une somme de 1 318 636 euros, sur onze années, du 31 juillet 2012, date à laquelle le tribunal d'instance aurait, en l'absence de contentieux portant sur l'annulation de la vente, ordonné l'expulsion de la SCI [3], et le 31 juillet 2023, en se fondant sur un chiffre d'affaires annuel de 372 096 euros HT (7, 60 euros x 4 080m3 x12), duquel elle retraite des charges d'exploitation évaluées par son expert-comptable à 252 220 euros par an. Elle fait reposer de tels calculs sur l'expertise réalisée par M. [E] le 28 octobre 2012.
Force est cependant de constater que le raisonnement adopté par la société [1] se heurte à de nombreuses objections majeures, qui sont notamment recensées par les trois notes expertales critiques qui sont produites par les intimés.
Il convient d'observer, tout d'abord, qu'il n'est nullement établi qu'elle aurait pu bénéficier de la jouissance de l'immeuble litigieux à compter du 31 juillet 2012, puisque, même en admettant que le tribunal d'instance ait ordonné, à cette date, l'expulsion de la SCI [3], une telle mesure aurait dû être exécutée, ce qui aurait, selon toute vraisemblance, pris plusieurs mois, alors que Mme [O] [A] résidait dans les lieux avec ses deux filles mineures.
En outre, l'action en annulation de la vente n'était pas uniquement motivée par l'absence d'autorisation donnée par le juge des tutelles, mais également par l'insanité d'esprit de l'intéressée, de sorte que la vente aurait pu également être contestée même en l'absence de faute du notaire.
Surtout, il se déduit de l'examen des pièces qui sont versées aux débats par les parties, ainsi que de leurs explications respectives, que les lieux étaient donnés à bail commercial depuis 2001, par la SCI [3], à M. [P] [J], exerçant sous l'enseigne '[4]', ce qui n'avait pas été mentionné lors de la vente, qui précisait que les locaux étaient libres de toute occupation. Ce bail conclu en 2001 ne se trouve versé aux débats par aucune des parties à l'instance.
Or, aucune action en expulsion n'a été engagée par la SCI [2] à l'encontre de ce locataire commercial, puisque ce dernier n'a en réalité été assigné devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, par exploit en date du 19 avril 2016, qu'en paiement d'une indemnité d'occupation, action dont la SCI a été contrainte ensuite de se désister suite à l'annulation de la vente.
Il est important de noter, à cet égard, que les appelantes ne précisent nullement par quels moyens juridiques elles auraient pu obtenir le départ des lieux de M. [J], alors qu'il était bénéficiaire d'un bail commercial dont la régularité n'a pas été contestée, et que l'intéressé semble avoir poursuivi l'exercice de son activité jusqu'à sa radiation du RCS le 29 janvier 2020. La SCI [2] aurait en outre dû s'acquitter d'une indemnité d'éviction dans une telle hypothèse, ce qu'elle n'intègre à aucun moment dans ses hypothèses de calcul. Il n'est du reste pas établi qu'elle aurait eu intérêt à donner à bail les locaux à la société [1], au lieu de percevoir des loyers de la part du preneur en place.
Force est de constater par ailleurs que, comme le font observer les intimés, les sociétés [2] et [1] ne justifient nullement de la consistance et de la rentabilité du projet dont elles font état. En effet, elles ne produisent aucun business plan ou prévisionnel d'activité qui aurait été établi à cette époque, et rien ne permet de démontrer qu'elles auraient réellement eu comme projet de réaliser un montage permettant à la société [1] d'exploiter une activité de stockage dans les locaux acquis. Si elles justifient de ce que la société [1] exploite d'autres locaux, sis à Giez et à Gaillard, qui lui sont respectivement donnés à bail par la SCI [5], composés des mêmes associés, il s'agit d'activités de location de biens à usage d'habitation, et non de stockage.
Les sociétés [1] et [2] n'apportent en outre aucune précision sur le coût des travaux de rénovation qu'elles prétendent avoir voulu entreprendre, ni sur les conditions de leur financement, et ne les intègrent à aucun moment dans leurs calculs.
D'une manière plus générale, les constatations expertales de M. [E], qui n'a pu visiter le bien, et s'est basé sur les seules informations qui lui ont été fournies par ses mandates, ainsi que les critiques qui lui ont adressées par le cabinet [6], ne permettent pas de démontrer qu'un tel projet d'exploitation des locaux en tant que surface de stockage aurait présenté, de manière certaine, un caractère rentable. En effet, les calculs effectués par l'expert mandaté par les intimés, intégrant notamment tous les coûts omis par les appelantes, avec une surface de 4 080 m3, correspondant à l'état des locaux sans travaux, aboutit à un résultat d'exploitation prévisionnel qui aurait été déficitaire. A cet égard, il est manifeste que la situation de l'entreprise de M. [J], ayant exercé une activité similaire dans les lieux, n'a pas été florissante, puisque son entreprise a été radiée du RCS en 2020.
Il se déduit nécessairement de l'ensemble de ces constatations que les pertes d'exploitation dont excipe la société [1] présentent un caractère purement hypothétique, et ne peuvent donner lieu à indemnisation.
2) Sur les pertes d'exploitation de la société [2]
La société [2] estime, sur la base des constatations de M. [E], avoir été privée d'un loyer annuel de 157.420 euros, en se fondant sur un loyer de 85 euros/m2 et une surface utile pondérée, avant travaux, de 1 852 m2, auquel elle déduit le coût de l'assurance du bâtiment et les taxes foncières, pour aboutir à une perte d'exploitation de 145.540 euros par an, soit une somme totale de 1.600.940 euros sur une période de onze années, à compter du 31 juillet 2012.
Il est important de noter cependant que, comme il a été précédemment exposé, il n'est nullement établi qu'elle aurait pu disposer des lieux à cette date et y installer un nouveau locataire, ni qu'elle aurait pu lui réclamer un louer d'un tel montant, alors qu'un locataire commercial était en place depuis 2001. Elle n'apporte aucune précision sur ce point ni ne s'explique, en particulier, sur l'indemnité d'éviction qu'elle aurait dû supporter dans une telle hypothèse.
Il convient d'observer, en outre, que la société [2] ne réclame nullement le montant des loyers ou des indemnités d'occupation qui auraient dû le cas échéant lui être versés par l'entreprise de M. [J], mais part uniquement de l'hypothèse qu'elle aurait pu obtenir le départ de ce locataire, puis donner à bail les locaux à la société [1], qui les aurait exploités, ce qui ne se trouve nullement établi en l'espèce, comme il ne se trouve pas non plus démontré que l'exploitation aurait été rentable pour le locataire en place, si on se réfère aux calculs effectués par le cabinet [6].
En réalité, l'ensemble des constatations qui ont été effectuées par la présente juridiction pour écarter le préjudice d'exploitation de la société [1] sont transposables à celui qui est réclamé par la SCI [2]. Il n'est pas établi en particulier que, comme l'ont retenu les premiers juges, les procédures en expulsion des occupants auraient pu prospérer.
Ce préjudice présente ainsi, là encore, un caractère purement hypothétique, ce d'autant qu'en l'absence d'annulation de la vente, la SCI aurait été privée du prix de vente de 120.000 euros, dont elle a obtenu la restitution dans le cadre de la procédure collective de la SCI [3].
3) Sur la perte de la valeur vénale du bien acquis
La SCI [2] soutient avoir été privée de la valeur réelle du bien acquis, qui s'élève selon elle à une somme de 1.660.000 euros, duquel elle déduit le prix d'acquisition de 120.000 euros, pour réclamer un montant de 1.540.000 euros au titre de ce poste de préjudice. Elle se fonde sur une moyenne entre la méthode par comparaison, à hauteur de 1.666.800 euros, et la méthode par rendement, à hauteur de 1.652.053 euros, sur la base d'un loyer annuel de 85 euros/m2 et d'une surface utile pondérée avant travaux de 1852 m2.
Contrairement à ce qu'indiquent les intimés, un tel préjudice ne se trouve nullement subordonné à la preuve de ce que le bien aurait été vendu ou aurait dû l'être, puisque le propriétaire se trouve, en cas de sous-évaluation du bien acquis, ce qui est allégué en l'espèce, privé de la plus-value correspondante.
Force est de constater, cependant, que les constatations expertales de M. [E] ont été effectuées sans que cet expert puisse visiter le bien, et sur la base des seules informations qui lui été communiquées par ses mandantes, dans un cadre non contradictoire. Le titre de propriété ne lui a du reste pas été communiqué. Son analyse ne se réfère en outre à aucune description précise des locaux ni mesurage par un géomètre.
Surtout, cette évaluation expertale se fonde uniquement sur l'hypothèse tenant à la réalisation préalable de travaux importants dans les lieux, dont la consistance et le coût ne sont nullement intégrés dans ses calculs. C'est pourquoi l'appelante a repris les constatations de M. [E], en lui appliquant un correctif sur la surface exploitable, lié à l'absence de travaux. Il n'est cependant nullement établi que les valeurs retenues par cet expert seraient transposables en l'absence de travaux.
Par ailleurs, aucun élément objectif ne permet de reconstituer de manière fiable la surface exploitable des locaux, ni de déterminer l'état dans lequel ils se trouvaient lors de la vente, en l'absence de visite des lieux. Le taux de rendement ne peut pas non plus être justifié sur la base d'éléments objectifs et factuels, en l'absence de compte prévisionnel établi à l'époque, ou de l'étude d'un panel de références comparatives.
L'incidence de la présence dans les lieux d'un locataire commercial, dont il n'est pas établi qu'il verserait le moindre loyer, ne se trouve pas davantage intégrée aux calculs de l'appelante, alors qu'une telle circonstance est susceptible de diminuer fortement la valeur vénale du bien. Et d'une manière plus générale, les incertitudes pesant sur la possibilité d'obtenir la libération de l'immeuble par ses occupants, avec un locataire qui bénéficie d'un bail qui semble avoir été consenti, selon ce qu'indiquent les parties, à titre gratuit, grèvent fortement sa valeur de revente potentielle.
Il convient de souligner, en outre, que l'estimation du préjudice potentiel retenu par le cabinet [6], à hauteur de 703.233,52 euros, constitue un montant maximal, et ne tient nullement compte de la présence des occupants, ni de l'état réel du bien, qui n'a pu être visité par aucun des experts. Cette évaluation alternative se fonde du reste uniquement sur les constatations de M. [E], auxquelles elle apporte une vision critique, notamment en intégrant de nombreux frais non pris en compte, en particulier l'impact fiscal.
Or, il apparaît illusoire de déterminer la valeur réelle de l'immeuble, même de manière approximative, sans aucune visite des lieux, et sans intégrer l'incertitude liée à la présence des occupants. Il n'est donc pas établi, au regard de l'ensemble de ces éléments, qu'une plus-value aurait pu être dégagée à la revente du bien.
Force est de constater, en conséquence, que la SCI [2] échoue à rapporter la preuve de l'existence du préjudice dont elle sollicite la réparation dans le cadre de la présente instance.
Il ne saurait être supléé à cette carence probatoire, par une mesure d'expertise, qui interviendrait en toute état de cause de manière trop tardive, plus de 15 ans après l'acquisition du 13 septembre 2010. Une telle mesure ne peut en outre être ordonnée, alors que le bien appartient à des tiers à l'instance, et qu'aucun élément n'est fourni sur les aménagements qui ont pu y être réalisés depuis la vente qui a été annulée.
En définitive, le jugement entrepris ne pourra qu'être confirmé en toutes ses dispositions.
IV - Sur les mesures accessoires
En tant que parties perdantes, les sociétés [1] et [2] seront condamnées in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à verser aux intimés la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel.
La demande qui est formée de ce chef par les appelantes sera enfin rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains,
Y ajoutant,
Condamne in solidum les sociétés [1] et [2] aux dépens d'appel,
Condamne in solidum les sociétés [1] et [2] à payer à M. [L] [I] et à la SCP [Y] [C] [I] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande formée de ce chef par les sociétés [1] et [2].
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 09 Juin 2026
N° RG 23/01084 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HJH5
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 24 Mars 2023
Appelantes
S.A.R.L. [1], dont le siège social est situé [Adresse 1]
S.C.I. [2], dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY
Intimés
M. [L] [I], demeurant [Adresse 2]
S.C.P. [Y] [C] [I], dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentés par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représentés par la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Date de l'ordonnance de clôture : 23 Février 2026
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 avril 2026
Date de mise à disposition : 09 juin 2026
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Composition de la cour :
- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Faits et procédure
La SCI [3] a été constituée par Mme [O] [A] (40 parts) et son époux, M. [Z] [D] (10 parts). A son décès, survenu le [Date décès 1] 2004, M. [Z] [D] a laissé pour lui succéder son épouse ainsi que ses quatre enfants, dont deux filles mineures issues de son mariage avec Mme [A].
Par acte notarié reçu par Me [L] [I], notaire, le 13 septembre 2010, la SCI [3] a vendu un bien immobilier situé [Adresse 3] à la société [1], moyennant le versement d'un prix de 120.000 euros. L'acte de vente comportait une clause de réméré, limitée à la seule durée de la propriété de l'acquéreur et à la date ultime du 28 février 2011, permettant à la SCI [3] de reprendre la propriété de l'immeuble moyennant la restitution du prix augmenté forfaitairement de l'indemnité de 29.900 euros. La SCI [3] a conservé la jouissance du bien jusqu'au 28 février 2011.
Par acte notarié reçu par Me [I] le 30 mars 2011, la société [1], représentée par M. [U] [H] [B], a vendu ce même bien à la SCI [2], représentée par son épouse Mme [S] [H] [B], pour la somme de 120.000 euros.
Par jugement du 15 novembre 2012, sur saisine de Mme [O] [A], gérante de la SCI [3] et de M. [J], administrateur ad'hoc des enfants mineurs, le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a annulé la vente du 13 septembre 2010.
Par arrêt du 5 mai 2015, la cour d'appel de Chambéry a infirmé le jugement du 15 novembre 2012.
La SCI [3] a été placée en redressement judiciaire le 16 mars 2016 et la société [1] a déclaré sa créance le 16 mars 2016.
Par arrêt du 17 mai 2017, la cour de cassation a cassé l'arrêt rendu par la cour d'appel de Chambéry le 15 novembre 2012.
Par arrêt du 29 mai 2018, la cour d'appel de Lyon a confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande-instance de Thonon-les-Bains le 15 novembre 2012, sauf en ce qui concerne les conséquences de la nullité de la vente, le motif de l'annulation de la vente résidant dans la minorité de deux associées de la SCI [3] et dans l'absence d'autorisation du juge des tutelles.
La cour a par ailleurs fixé au passif de la SCI [3] la créance de la société [1] à hauteur des sommes suivantes :
- 120.000 euros en remboursement du prix de vente ;
- 4.061 euros au titre du coût du crédit ;
- 8.400 euros au titre de la taxe foncière 2011.
Les sociétés [1] et [2] ont enfin été condamnées aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Reprochant au notaire ayant instrumenté la vente du 13 septembre 2010 de n'avoir pas assuré l'efficacité de son acte, en s'abstenant de vérifier la capacité des parties, les sociétés [1] et [2], ayant les mêmes associés, ont, suivant exploit d'huissier en date du 27 mars 2019, fait assigner Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains afin d'obtenir l'indemnisation des préjudices consécutifs à l'annulation de la vente.
Par jugement du 24 mars 2023, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :
- Rejeté l'exception tirée de la prescription de l'action en responsabilité ;
- Déclaré recevable l'action de la société [1] et de la SCI [2] ;
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la société [1] les sommes suivantes :
- 16.197,46 euros au titre des frais d'avocats,
- 2.000 euros au titre de l'article 700 prononcé par la cour d'appel de Lyon,
- 5.987,50 euros au titre des frais de notaire,
- Rejeté la demande de dommages et intérêts de la société [1] pour le préjudice de jouissance ;
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la la SCI [2] les sommes suivantes :
- au titre du coût de l'emprunt immobilier :
- 40.531,20 euros d'intérêts
- 5.040 euros de primes d'assurances
3.111,11 euros au titre des frais de notaire,
11.386,79 euros au titre de l'assurance du bien,
9.196 euros au titre de la taxe foncière 2016,
9.468 euros au titre de la taxe foncière 2017,
9.598 euros au titre taxe foncière 2018,
- Rejeté la demande de dommages et intérêts de la société [1] pour les préjudices de perte d'exploitation et de perte de chance d'avoir pu revendre le bâtiment ;
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] aux dépens ;
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la société [1] et la SCI [2] la somme de 2.000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Au visa principalement des motifs suivants :
le point de départ de la prescription quinquennale se situe au jour de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Lyon le 29 mai 2018, de sorte que l'action en responsabilité n'apparaît pas prescrite ;
il appartenait au notaire en charge de la vente, qui avait connaissance de la présence d'héritiers mineurs au sein de la SCI [3], de vérifier que l'accord du juge des tutelles avait été sollicité préalablement à la vente, ce qu'il n'a pas fait ;
les sociétés [1] et [2] sont fondées à obtenir la restitution des dépenses qui ont été générées par la vente et par les procédures judiciaires consécutives ;
l'absence de jouissance des locaux, ayant entraîné pour la SCI [2] une perte d'exploitation, n'est pas directement liée à l'annulation de la vente, mais à leur occupation au jour de celle-ci du fait du vendeur, et il ne peut être reproché au notaire le non-respect par le vendeur de ses obligations contractuelles ;
il n'est pas établi que les procédures qui ont été engagées en expulsion auraient pu prospérer, de sorte que les projets de la SCI [2] visant à donner à bail les locaux afin d'en tirer des revenus sont hypothétiques ;
le préjudice de perte de chance d'avoir pu revendre le bâtiment dont se prévaut la SCI [2] n'est pas certain, alors qu'aucun élément ne permet d'évaluer la valeur réelle de l'immeuble au 28 février 2011, et que l'estimation qui est produite intègre de nombreux travaux, sans que la SCI justifie de sa capacité à financer ces derniers.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 13 juillet 2023, la société [1] et la SCI [2] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la société [1] les sommes suivantes :
16.197,46 euros au titre des frais d'avocats,
- 2.000 euros au titre de l'article 700 prononcé par la cour d'appel de Lyon,
- 5.987,50 euros au titre des frais de notaire ;
- Rejeté la demande de dommages et intérêts de la société [1] pour le préjudice de jouissance ;
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la la SCI [2] les sommes suivantes :
- au titre du cout de l'emprunt immobilier :
- 40.531,20 euros d'intérêts,
- 5.040 euros de primes d'assurances,
- 3.111,11 euros au titre des frais de notaire,
- 11.386,79 euros au titre de l'assurance du bien,
- 9.196 euros au titre de la taxe foncière 2016,
- 9.468 euros au titre de la taxe foncière 2017,
- 9.598 euros au titre taxe foncière 2018 ;
- Rejeté la demande de dommages et intérêts de la société [1] pour les préjudices de perte d'exploitation et de perte de chance d'avoir pu revendre le bâtiment ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Prétentions et moyens des parties
Aux termes de leurs dernières écritures du 12 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société [1] et la SCI [2] demandent à la cour de :
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en date du 24 mars 2023 en ce qu'il a :
- rejeté l'exception tirée de la prescription de l'action en responsabilité ;
- déclaré recevable l'action de la société [1] et la SCI [2] ;
- condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la société [1] les sommes suivantes :
- 16.197,46 euros au titre des frais d'avocats,
- 2.000 euros au titre de l'article 700 prononcé par la cour d'appel de Lyon,
- 5.987,50 euros au titre des frais de notaire ;
- condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la la SCI [2] les sommes suivantes :
- au titre du cout de l'emprunt immobilier :
- 40.531,20 euros d'intérêts
- 5.040 euros de primes d'assurances
- 3.111,11 euros au titre des frais de notaire,
- 11.386,79 euros au titre de l'assurance du bien,
- 9.196 euros au titre de la taxe foncière 2016,
- 9.468 euros au titre de la taxe foncière 2017,
- 9.598 euros au titre taxe foncière 2018 ;
- condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] aux dépens ;
- L'infirmer pour le surplus et y ajoutant,
- Condamner solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à verser à la société [1] la somme de 1.318.636 au titre de sa perte d'exploitation ;
- Condamner solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à verser à la SCI [2] les sommes suivantes :
1.600.940 euros au titre de sa perte d'exploitation,
1.540.000 euros au titre de la valeur vénale actuelle de l'immeuble ;
- Dire et juger que l'ensemble des condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
A titre subsidiaire et avant dire-droit,
Si la cour s'estimait insuffisamment informée sur l'estimation du préjudice de perte d'exploitation de la société [1], et de la SCI [2], ainsi que sur la valeur vénale du bien immobilier, alors il est sollicité de la cour de :
- Désigner à cet effet tel expert qu'il plaira à la cour, avec pour mission notamment de :
- Déterminer la valeur vénale du bâtiment situé au [Adresse 3] après travaux envisagés,
- Déterminer la valeur locative du bâtiment situé au [Adresse 3] après travaux envisagés,
- Donner son avis sur le chiffre d'affaires maximal pouvant être réalisé dans le cadre de l'exploitation du bâtiment en tant que garde meubles / stockage (en prenant en compte des charges d'exploitation),
- Déposer un pré-rapport afin de permettre aux parties de faire valoir leurs observations préalablement au dépôt de son rapport définitif, et répondre aux dires des parties,
- Condamner solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à faire l'avance des frais d'expertise,
- Renvoyer l'affaire à une audience de mise en état ultérieure pour permettre aux parties de conclure sur les bases du rapport d'expertise ;
En tout état de cause,
- Condamner solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à leurverser à la société [1] ainsi que la SCI [2] la somme de 10.000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel ;
- Condamner solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, la société [1] et la SCI [2] font notamment valoir que :
le point de départ de la prescription ne court pas à compter du jour où la victime a eu conscience de la possibilité d'un dommage, mais à compter du jour où elle a eu connaissance du dommage, soit au jour de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Lyon, de sorte que son action en responsabilité n'est pas prescrite ;
en sa qualité d'officier public, Me [I] était dans l'obligation de connaître l'identité et la capacité de tous les membres composant l'indivision avant d'instrumenter un acte ; sa responsabilité délictuelle se trouve ainsi engagée ;
le préjudice qu'elles ont subi n'est pas uniquement lié au prix du bien immobilier et aux restitutions que l'annulation a engendrées, mais à toutes les conséquences qui tiennent au fait que l'acte n'a pas eu toute l'efficacité attendue par les concluantes;
la société [1] a subi un préjudice d'exploitation dont elle est fondée à obtenir la réparation, à tout le moins en tant que perte de chance, puisqu'il était prévu qu'elle exploite le bien immobilier, qui devait lui être donné à bail par la SCI [2], dans le cadre d'une activité de stockage, qui lui aurait procuré des revenus substantiels, dont elle justifie par le rapport d'expertise établi par M. [E], qu'elle verse aux débats ;
en l'absence d'annulation de la vente, elle aurait été en mesure d'exercer cette activité dès le 31 juillet 2012, date à laquelle le tribunal d'instance d'Annemasse aurait ordonné l'expulsion de la SCI [3] ;
cette exploitation aurait pu démarrer même en l'absence de travaux, puisque la société [4], locataire des lieux, y exerce une activité similaire depuis 2001 ;
les notes critiques établies par l'expert des intimés ne permettent nullement de remettre en cause l'existence de son préjudice ;
la SCI [2] subit également une perte d'exploitation, constituée des loyers qu'elle aurait dû percevoir, sur la base d'une valeur locative annuelle évaluée à 157.420 euros ;
le schéma d'exploitation qu'elles souhaitaient mettre en place apparaît viable et conforme à d'autres opérations qu'elles ont menées de manière conjointe ;
même sans intégrer d'éventuels travaux qui auraient été réalisés dans les lieux, il est justifie d'une valeur vénale de l'immeuble de 1.660.000 euros, correspondant à la moyenne des sommes obtenues à travers la méthode par comparaison et à travers la méthode par le rendement ;
la SCI [2] a ainsi été privée de cette valeur, sans qu'elle ait besoin de justifier d'une vente ;
l'argument tenant à l'existence d'une fraude qui aurait été commise, au regard du faible prix d'acquisition du bien par rapport à sa valeur réelle, a été écarté dans l'instance en nullité de la vente et cette différence tient au mécanisme même de la vente en réméré.
Par dernières écritures du 5 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] demandent de leur côté à la cour de :
Sur l'appel principal,
- Débouter les sociétés [1] et [2] de leur appel ;
- Le dire mal fondé ;
- Les condamner à la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
- Les condamner aux dépens d'appel ;
Sur l'appel incident,
- Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon les Bains en ce qu'il les a déboutés de leur demande de prescription de l'action entreprise par la société [1] et la SCI [2] ;
- En conséquence, dire et juger que l'action est prescrite ;
- Infirmer le jugement en ce qu'il a reçu la demande de responsabilité civile professionnelle des notaires ;
- Dire et juger que ceux-ci n'ont commis aucune faute et qu'en tout état de cause, il n'y a pas de lien de causalité entre la faute alléguée et les préjudices sollicités ;
- Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les notaires à payer à la société [1] la somme de 24.184 euros et à la SCI [2] la somme totale de 88.320 euros.
Au soutien de leurs prétentions, Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] font notamment valoir que :
les appelantes ont été informées par leur conseil, dès le 15 septembre 2011, de la difficulté tenant au défaut de capacité de la venderesse ;
quand bien même l'arrêt de la cour d'appel de Lyon a une autorité relative de la chose jugée, il en est pourtant tiré immédiatement conséquence pour que la responsabilité notariale soit établie, ce qui les prive du droit à un procès équitable ;
c'est la fraude de la société [1] et de la SCI [2] qui a concouru à la réalisation de leur préjudice ;
l'urgence avec laquelle la vente devait être passée pour éviter la saisie immobilière ne permettait pas d'obtenir en temps utile l'autorisation du juge des tutelles ;
ils ne contestent pas les préjudices qui sont nés directement de l'annulation de l'acte de vente du 13 septembre 2010 et qui ont été retenus par le tribunal;
les autres préjudices dont se prévalent les appelantes présentent par contre un caractère purement hypothétique, à défaut d'expulsion du locataire commercial en place, l'entreprise [4], qui était bénéficiaire d'un bail depuis 2001 et qui n'a été assignée qu'en avril 2016 ;
les demandes des appelantes reposent sur un rapport d'expertise qui ne contient aucun élément justificatif quant à la réalisation du projet qu'elles invoquent et qui présente de nombreuses incohérences, mises en exergue par les trois notes critiques d'expert qui sont versées aux débats.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance du 23 février 2026 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été retenue à l'audience du 28 avril 2026.
Motifs de la décision
I - Sur la prescription
Aux termes de l'article 2224 du code civil, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. Il se déduit de ces dispositions que le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.
Dès avant la réforme de la prescription issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, sous l'empire de l'article 2270-1 du code civil, la Cour de cassation jugeait de façon constante que « la prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas connaissance » ( Civ 1ère, 9 juillet 2009, n°08-18.494). La prescription commençait ainsi à courir dès que la victime avait « connaissance » du dommage (Civ 1ère, 11 mars 2010, Bull. I, n° 62) ou « conscience » de celui-ci (Civ 1ère, 9 novembre 2004, n° 02-20.117).
Sous l'empire de l'actuel article 2224 du code civil, applicable à l'espèce, il est jugé de manière constante que lorsque le dommage invoqué par une partie dépend d'une procédure contentieuse l'opposant à un tiers, il ne se manifeste qu'au jour où cette partie est condamnée par une décision passée en force de chose jugée (1re Civ., 9 septembre 2020, n° 18-26.390, publié ; 1re Civ., 9 mars 2022, pourvoi n° 20-15.012 ; 1re Civ., 29 juin 2022, n° 21-14.633) ou devenue irrévocable (2e Civ., 3 mai 2018, n° 17-17.527) et que, son droit n'étant pas né avant cette date, la prescription de son action ne court qu'à compter de cette décision.
Il est ainsi jugé, en matière fiscale, que le préjudice n'est pas réalisé et que la prescription n'a pas couru tant que le sort des réclamations contentieuses n'est pas définitivement connu ou que le dommage résultant d'un redressement n'est réalisé qu'à la date à laquelle le recours est rejeté par le juge de l'impôt (voir sur ce point notamment : 1ère Civ, 29 juin 2022, n° 21-10.720, publié ; Com., 9 novembre 2022, n° 21-10.632).
Dans un arrêt du 19 juillet 2024, la Cour de cassation (Chambre mixte, n°20-23.527, publié) a consacré expressément le principe selon lequel, lorsqu'une action en responsabilité tend à l'indemnisation du préjudice subi par le demandeur qui est né de la reconnaissance d'un droit contesté au profit d'un tiers, seule la décision juridictionnelle devenue irrévocable, établissant ce droit, met l'intéressé en mesure d'exercer l'action en réparation du préjudice qui en résulte, de sorte que cette décision constitue le point de départ de la prescription.
En l'espèce, il ne peut qu'être constaté que les préjudices dont les sociétés [2] et [1] sollicitent l'indemnisation dans le cadre de la présente instance, et qui seraient selon elles imputables à des fautes commises par le notaire instrumentaire de l'acte de vente du 13 septembre 2010, sont directement consécutifs à l'annulation de cette vente, qui n'a été prononcée de manière définitive que par l'arrêt de la cour d'appel de Lyon du 29 mai 2018. Les droits qui sont invoqués par les appelantes n'ont ainsi pris naissance qu'à compter de cette date, comme l'ont retenu à juste titre les premiers juges.
Du reste, dans leurs dernières écritures d'appel, Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] ne contestent plus expressément que le délai de prescription quinquennal a commencé à courir le 29 mai 2018.
Les intimés se contentent d'invoquer une violation du droit à un procès équitable, au visa de l'article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, tenant à ce qu'ils n'auraient pu faire valoir leurs arguments dans l'instance en annulation de la vente, mais n'expliquent nullement à quel titre une telle violation serait susceptible de modifier le point de départ du délai de prescription applicable à l'action en responsabilité engagée à leur encontre.
La fin de non-recevoir tirée de la prescription qu'ils soulèvent ne pourra donc qu'être rejetée, puisque l'action a été engagée le 27 mars 2019.
II - Sur la responsabilité du notaire
Aux termes de l'article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. L'article 1241 précise quant à lui que 'chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence'.
Il est de jurisprudence constante que le notaire est tenu d'assurer l'efficacité des actes dont il est le rédacteur, et que ses obligations, qui tendent à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle. Il doit à ce titre notamment vérifier la capacité des parties à l'acte.
Il lui appartient en outre de procéder à toutes investigations utiles et à la vérification des déclarations effectuées par les parties lorsqu'il existe un élément de nature à créer un doute sur la véracité des déclarations d'ordre factuel qui sont effectuées par le vendeur ou des circonstances particulières justifiant de sa part une vigilance accrue.
En l'espèce, comme l'ont constaté les premiers juges, l'annulation de l'acte de vente instrumenté par Me [I] le 13 septembre 2010 a été prononcée en raison de l'absence d'autorisation par le juge des tutelles, alors que deux des associés de la SCI [3] étaient mineurs. Il est important de noter, en outre, que le procès-verbal d'assemblée générale de la SCI, autorisant la vente, se contente de mentionner 'indivision [D], propriétaire de 10 parts', sans en détailler les membres, et précise que les deux résolutions ont été adoptées à l'unanimité.
Or, il est constant que la même étude notariale avait été chargée de la succession de M. [Z] [D], et que le notaire devait à ce titre avoir connaissance de la présence d'enfants mineurs en qualité d'associés de la SCI [3]. Il disposait ainsi d'éléments objectifs lui permettant de douter de la capacité juridique de la venderesse et aurait dû vérifier que l'autorisation du juge des tutelles avait été sollicitée préalablement à la vente, s'agissant d'un acte de disposition, étant observé que les intimés n'apportent aucun élément susceptible de justifier de ce qu'une telle formalité ne pouvait être entreprise en raison des délais contraints liés à la vente aux enchères.
La circonstance que ces associés mineurs étaient largement minoritaires au sein de la société n'est pas susceptible de remettre en cause la faute commise par le notaire, dès lors que c'est en raison de l'absence d'autorisation du juge des tutelles que la vente a été, in fine, annulée. Il en va de même de l'éventuelle faute commise par la gérante de la SCI [3], qui ne saurait exonérer le notaire de sa responsabilité.
Les intimés ne caractérisent enfin aucune faute qui aurait été commise par les sociétés [1] et [2], et qui serait susceptible de remettre en cause leur responsabilité. Ils ne précisent pas, en particulier, à quel titre les actes juridiques passés par les appelants auraient présenté un caractère frauduleux, alors que la seule acquisition d'un immeuble à un prix inférieur à sa valeur vénale, par le biais d'une clause de réméré, ne revêt pas un caractère fautif.
La responsabilité délictuelle Me [I] et de la SCP [Y] [C] [I] se trouve ainsi clairement engagée, et le jugement entrepris ne pourra qu'être confirmé sur ce point.
III - Sur les préjudices subis par les sociétés [1] et [2]
Il convient d'observer que les sommes qui ont été mises à la charge de Me [I] et de la SCP [Y] [C] [I] par le jugement du 24 mars 2023 ne sont pas contestées en appel par les intimés, dans l'hypothèse où leur responsabilité serait retenue.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a :
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la société [1] les sommes suivantes :
- 16.197,46 euros au titre des frais d'avocats,
- 2.000 euros au titre de l'article 700 prononcé par la cour d'appel de Lyon,
- 5.987,50 euros au titre des frais de notaire,
- Condamné solidairement Me [I] et la SCP [Y] [C] [I] à payer à la la SCI [2] les sommes suivantes :
- au titre du coût de l'emprunt immobilier :
- 40.531,20 euros d'intérêts
- 5.040 euros de primes d'assurances
- 3.111,11 euros au titre des frais de notaire,
- 11.386,79 euros au titre de l'assurance du bien,
- 9.196 euros au titre de la taxe foncière 2016,
- 9.468 euros au titre de la taxe foncière 2017,
- 9.598 euros au titre taxe foncière 2018.
Les parties s'opposent par contre sur le principe et le quantum des sommes qui sont réclamées :
- par la société [1] au titre de ses pertes d'exploitation ;
- par la SCI [2] au titre de ses pertes d'exploitation et de la perte de valeur vénale du bien acquis.
1) Sur les pertes d'exploitation de la société [1]
Selon les appelantes, il était prévu que la société [1] exploite le bien immobilier situé [Adresse 3], qui lui aurait été donné à bail par la SCI [2], dans le cadre d'une activité de stockage ou de location d'appartements de type résidence hôtelière. La demande indemnitaire qui est formée au titre des pertes d'exploitation qu'elle aurait subies se fonde cependant uniquement sur l'hypothèse de l'exercice d'une activité de stockage, analogue à celle qui était exercée dans les lieux par M. [P] [J], exerçant sous l'enseigne '[4]'. En effet, l'expertise établie par M. [E], qui est versée aux débats par les sociétés [1] et [2], exclut l'exercice dans les lieux d'une activité de location en résidence hôtelière, compte tenu de sa localisation, en zone artisanale, ne permettant pas la création de logements.
Le préjudice dont excipe la société [1] ne peut consister qu'en une perte de chance, puisqu'il est constant qu'aucune exploitation du bien n'a pu de fait être entreprise.
La perte de chance se définit comme 'la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable' (Civ 1ère, 6 septembre 2017, n° 16-18.917). Si une jurisprudence ancienne a longtemps retenu que la chance perdue devait être réelle et sérieuse pour être indemnisable, la Cour de cassation juge désormais que toute perte de chance ouvre droit à réparation: 'Doit, en conséquence, être censuré l'arrêt qui retient que le client d'un avocat échoue à démontrer que les fautes commises par son défenseur lui ont fait perdre une chance réelle et sérieuse d'avoir pu obtenir, ne serait-ce que partiellement, le remboursement de sa créance' (Civ 1ère, 14 décembre 2016, n° 16-12.686, Bull. 2016, I, n° 251), de sorte que la perte, certaine, d'une chance même faible voire minime est donc réparable (Civ 1ère, 12 octobre 2016, n° 15-26.147, Bull. 2016, I, n° 191). Enfin, la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue, sans pouvoir être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si celle-ci s'était réalisée (Civ 1ère, 15 juin 2016, n° 15-13.266).
Aux termes de ses dernières écritures en appel, la société [1] évalue ses pertes d'exploitation potentielles à hauteur d'une somme de 1 318 636 euros, sur onze années, du 31 juillet 2012, date à laquelle le tribunal d'instance aurait, en l'absence de contentieux portant sur l'annulation de la vente, ordonné l'expulsion de la SCI [3], et le 31 juillet 2023, en se fondant sur un chiffre d'affaires annuel de 372 096 euros HT (7, 60 euros x 4 080m3 x12), duquel elle retraite des charges d'exploitation évaluées par son expert-comptable à 252 220 euros par an. Elle fait reposer de tels calculs sur l'expertise réalisée par M. [E] le 28 octobre 2012.
Force est cependant de constater que le raisonnement adopté par la société [1] se heurte à de nombreuses objections majeures, qui sont notamment recensées par les trois notes expertales critiques qui sont produites par les intimés.
Il convient d'observer, tout d'abord, qu'il n'est nullement établi qu'elle aurait pu bénéficier de la jouissance de l'immeuble litigieux à compter du 31 juillet 2012, puisque, même en admettant que le tribunal d'instance ait ordonné, à cette date, l'expulsion de la SCI [3], une telle mesure aurait dû être exécutée, ce qui aurait, selon toute vraisemblance, pris plusieurs mois, alors que Mme [O] [A] résidait dans les lieux avec ses deux filles mineures.
En outre, l'action en annulation de la vente n'était pas uniquement motivée par l'absence d'autorisation donnée par le juge des tutelles, mais également par l'insanité d'esprit de l'intéressée, de sorte que la vente aurait pu également être contestée même en l'absence de faute du notaire.
Surtout, il se déduit de l'examen des pièces qui sont versées aux débats par les parties, ainsi que de leurs explications respectives, que les lieux étaient donnés à bail commercial depuis 2001, par la SCI [3], à M. [P] [J], exerçant sous l'enseigne '[4]', ce qui n'avait pas été mentionné lors de la vente, qui précisait que les locaux étaient libres de toute occupation. Ce bail conclu en 2001 ne se trouve versé aux débats par aucune des parties à l'instance.
Or, aucune action en expulsion n'a été engagée par la SCI [2] à l'encontre de ce locataire commercial, puisque ce dernier n'a en réalité été assigné devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, par exploit en date du 19 avril 2016, qu'en paiement d'une indemnité d'occupation, action dont la SCI a été contrainte ensuite de se désister suite à l'annulation de la vente.
Il est important de noter, à cet égard, que les appelantes ne précisent nullement par quels moyens juridiques elles auraient pu obtenir le départ des lieux de M. [J], alors qu'il était bénéficiaire d'un bail commercial dont la régularité n'a pas été contestée, et que l'intéressé semble avoir poursuivi l'exercice de son activité jusqu'à sa radiation du RCS le 29 janvier 2020. La SCI [2] aurait en outre dû s'acquitter d'une indemnité d'éviction dans une telle hypothèse, ce qu'elle n'intègre à aucun moment dans ses hypothèses de calcul. Il n'est du reste pas établi qu'elle aurait eu intérêt à donner à bail les locaux à la société [1], au lieu de percevoir des loyers de la part du preneur en place.
Force est de constater par ailleurs que, comme le font observer les intimés, les sociétés [2] et [1] ne justifient nullement de la consistance et de la rentabilité du projet dont elles font état. En effet, elles ne produisent aucun business plan ou prévisionnel d'activité qui aurait été établi à cette époque, et rien ne permet de démontrer qu'elles auraient réellement eu comme projet de réaliser un montage permettant à la société [1] d'exploiter une activité de stockage dans les locaux acquis. Si elles justifient de ce que la société [1] exploite d'autres locaux, sis à Giez et à Gaillard, qui lui sont respectivement donnés à bail par la SCI [5], composés des mêmes associés, il s'agit d'activités de location de biens à usage d'habitation, et non de stockage.
Les sociétés [1] et [2] n'apportent en outre aucune précision sur le coût des travaux de rénovation qu'elles prétendent avoir voulu entreprendre, ni sur les conditions de leur financement, et ne les intègrent à aucun moment dans leurs calculs.
D'une manière plus générale, les constatations expertales de M. [E], qui n'a pu visiter le bien, et s'est basé sur les seules informations qui lui ont été fournies par ses mandates, ainsi que les critiques qui lui ont adressées par le cabinet [6], ne permettent pas de démontrer qu'un tel projet d'exploitation des locaux en tant que surface de stockage aurait présenté, de manière certaine, un caractère rentable. En effet, les calculs effectués par l'expert mandaté par les intimés, intégrant notamment tous les coûts omis par les appelantes, avec une surface de 4 080 m3, correspondant à l'état des locaux sans travaux, aboutit à un résultat d'exploitation prévisionnel qui aurait été déficitaire. A cet égard, il est manifeste que la situation de l'entreprise de M. [J], ayant exercé une activité similaire dans les lieux, n'a pas été florissante, puisque son entreprise a été radiée du RCS en 2020.
Il se déduit nécessairement de l'ensemble de ces constatations que les pertes d'exploitation dont excipe la société [1] présentent un caractère purement hypothétique, et ne peuvent donner lieu à indemnisation.
2) Sur les pertes d'exploitation de la société [2]
La société [2] estime, sur la base des constatations de M. [E], avoir été privée d'un loyer annuel de 157.420 euros, en se fondant sur un loyer de 85 euros/m2 et une surface utile pondérée, avant travaux, de 1 852 m2, auquel elle déduit le coût de l'assurance du bâtiment et les taxes foncières, pour aboutir à une perte d'exploitation de 145.540 euros par an, soit une somme totale de 1.600.940 euros sur une période de onze années, à compter du 31 juillet 2012.
Il est important de noter cependant que, comme il a été précédemment exposé, il n'est nullement établi qu'elle aurait pu disposer des lieux à cette date et y installer un nouveau locataire, ni qu'elle aurait pu lui réclamer un louer d'un tel montant, alors qu'un locataire commercial était en place depuis 2001. Elle n'apporte aucune précision sur ce point ni ne s'explique, en particulier, sur l'indemnité d'éviction qu'elle aurait dû supporter dans une telle hypothèse.
Il convient d'observer, en outre, que la société [2] ne réclame nullement le montant des loyers ou des indemnités d'occupation qui auraient dû le cas échéant lui être versés par l'entreprise de M. [J], mais part uniquement de l'hypothèse qu'elle aurait pu obtenir le départ de ce locataire, puis donner à bail les locaux à la société [1], qui les aurait exploités, ce qui ne se trouve nullement établi en l'espèce, comme il ne se trouve pas non plus démontré que l'exploitation aurait été rentable pour le locataire en place, si on se réfère aux calculs effectués par le cabinet [6].
En réalité, l'ensemble des constatations qui ont été effectuées par la présente juridiction pour écarter le préjudice d'exploitation de la société [1] sont transposables à celui qui est réclamé par la SCI [2]. Il n'est pas établi en particulier que, comme l'ont retenu les premiers juges, les procédures en expulsion des occupants auraient pu prospérer.
Ce préjudice présente ainsi, là encore, un caractère purement hypothétique, ce d'autant qu'en l'absence d'annulation de la vente, la SCI aurait été privée du prix de vente de 120.000 euros, dont elle a obtenu la restitution dans le cadre de la procédure collective de la SCI [3].
3) Sur la perte de la valeur vénale du bien acquis
La SCI [2] soutient avoir été privée de la valeur réelle du bien acquis, qui s'élève selon elle à une somme de 1.660.000 euros, duquel elle déduit le prix d'acquisition de 120.000 euros, pour réclamer un montant de 1.540.000 euros au titre de ce poste de préjudice. Elle se fonde sur une moyenne entre la méthode par comparaison, à hauteur de 1.666.800 euros, et la méthode par rendement, à hauteur de 1.652.053 euros, sur la base d'un loyer annuel de 85 euros/m2 et d'une surface utile pondérée avant travaux de 1852 m2.
Contrairement à ce qu'indiquent les intimés, un tel préjudice ne se trouve nullement subordonné à la preuve de ce que le bien aurait été vendu ou aurait dû l'être, puisque le propriétaire se trouve, en cas de sous-évaluation du bien acquis, ce qui est allégué en l'espèce, privé de la plus-value correspondante.
Force est de constater, cependant, que les constatations expertales de M. [E] ont été effectuées sans que cet expert puisse visiter le bien, et sur la base des seules informations qui lui été communiquées par ses mandantes, dans un cadre non contradictoire. Le titre de propriété ne lui a du reste pas été communiqué. Son analyse ne se réfère en outre à aucune description précise des locaux ni mesurage par un géomètre.
Surtout, cette évaluation expertale se fonde uniquement sur l'hypothèse tenant à la réalisation préalable de travaux importants dans les lieux, dont la consistance et le coût ne sont nullement intégrés dans ses calculs. C'est pourquoi l'appelante a repris les constatations de M. [E], en lui appliquant un correctif sur la surface exploitable, lié à l'absence de travaux. Il n'est cependant nullement établi que les valeurs retenues par cet expert seraient transposables en l'absence de travaux.
Par ailleurs, aucun élément objectif ne permet de reconstituer de manière fiable la surface exploitable des locaux, ni de déterminer l'état dans lequel ils se trouvaient lors de la vente, en l'absence de visite des lieux. Le taux de rendement ne peut pas non plus être justifié sur la base d'éléments objectifs et factuels, en l'absence de compte prévisionnel établi à l'époque, ou de l'étude d'un panel de références comparatives.
L'incidence de la présence dans les lieux d'un locataire commercial, dont il n'est pas établi qu'il verserait le moindre loyer, ne se trouve pas davantage intégrée aux calculs de l'appelante, alors qu'une telle circonstance est susceptible de diminuer fortement la valeur vénale du bien. Et d'une manière plus générale, les incertitudes pesant sur la possibilité d'obtenir la libération de l'immeuble par ses occupants, avec un locataire qui bénéficie d'un bail qui semble avoir été consenti, selon ce qu'indiquent les parties, à titre gratuit, grèvent fortement sa valeur de revente potentielle.
Il convient de souligner, en outre, que l'estimation du préjudice potentiel retenu par le cabinet [6], à hauteur de 703.233,52 euros, constitue un montant maximal, et ne tient nullement compte de la présence des occupants, ni de l'état réel du bien, qui n'a pu être visité par aucun des experts. Cette évaluation alternative se fonde du reste uniquement sur les constatations de M. [E], auxquelles elle apporte une vision critique, notamment en intégrant de nombreux frais non pris en compte, en particulier l'impact fiscal.
Or, il apparaît illusoire de déterminer la valeur réelle de l'immeuble, même de manière approximative, sans aucune visite des lieux, et sans intégrer l'incertitude liée à la présence des occupants. Il n'est donc pas établi, au regard de l'ensemble de ces éléments, qu'une plus-value aurait pu être dégagée à la revente du bien.
Force est de constater, en conséquence, que la SCI [2] échoue à rapporter la preuve de l'existence du préjudice dont elle sollicite la réparation dans le cadre de la présente instance.
Il ne saurait être supléé à cette carence probatoire, par une mesure d'expertise, qui interviendrait en toute état de cause de manière trop tardive, plus de 15 ans après l'acquisition du 13 septembre 2010. Une telle mesure ne peut en outre être ordonnée, alors que le bien appartient à des tiers à l'instance, et qu'aucun élément n'est fourni sur les aménagements qui ont pu y être réalisés depuis la vente qui a été annulée.
En définitive, le jugement entrepris ne pourra qu'être confirmé en toutes ses dispositions.
IV - Sur les mesures accessoires
En tant que parties perdantes, les sociétés [1] et [2] seront condamnées in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à verser aux intimés la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel.
La demande qui est formée de ce chef par les appelantes sera enfin rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains,
Y ajoutant,
Condamne in solidum les sociétés [1] et [2] aux dépens d'appel,
Condamne in solidum les sociétés [1] et [2] à payer à M. [L] [I] et à la SCP [Y] [C] [I] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande formée de ce chef par les sociétés [1] et [2].
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,