CA Poitiers, 1re ch., 9 juin 2026, n° 26/00040
POITIERS
Arrêt
Autre
ARRET N°276
N° RG 26/00040 - N° Portalis DBV5-V-B7K-HN4L
[I]
[X]
C/
S.C.I. [C] [F] [D]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 09 JUIN 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 26/00040 - N° Portalis DBV5-V-B7K-HN4L
Décision déférée à la Cour : ordonnance du 02 décembre 2025 rendue par le Tribunal judiciaire de LA ROCHE-SUR-YON.
APPELANTS :
Monsieur [G] [I]
né le 26 Octobre 1972 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [W] [X]
née le 19 Juin 1963 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
ayant tous les deux pour avocat Me Nicolas GILLET de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS
INTIMEE :
S.C.I. [C] [F] [D]
[Adresse 3]
[Localité 5]
ayant pour avocat Me François-hugues CIRIER de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, substitué par Me Pauline BENEDI, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 [F] 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 30 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre [F] par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI [C] [F] [D] représentée par M. [U] (docteur en pharmacie) [F] M. [H] (agent immobilier) a acquis le 6 mars 2025 de la SCI Le [P] représentée par Mme [T] [X] en qualité de gérante de la société un ensemble immobilier sis [Adresse 4] [F] [Adresse 5].
Selon procès-verbal d'assemblée générale du 28 avril 2025, la SCI Le [P] a voté sa dissolution anticipée à effet du 30 avril 2025. Il a été mis fin aux fonctions de gérante de Mme [X] à compter de la même date.
Le 6 mai 2025, l'acquéreur a mandaté un commissaire de justice aux fins de constat.
Il a constaté des infiltrations, des ardoises manquantes ou déplacées, des défauts d'étanchéité.
L'acquéreur fait établir plusieurs devis les 29 avril, 16 mai, 4 juin 2025 pour des montants de 32 424, 40 euros, 35 617, 48 euros, 44 317, 37 euros correspondant principalement à des travaux de couverture.
Par acte du 23 septembre 2025, la SCI [C] [F] [D] a assigné la SCI le [P], M. [G] [I] en qualité d'associé de la SCI, Mme [W] [X] en qualité d'associée [F] liquidateur amiable de la SCI devant le juge des référés aux fins d'expertise.
Elle a soutenu avoir constaté des désordres importants après prise de possession de l'immeuble.
La SCI Le [P] n'a pas comparu.
M. [I] [F] Mme [X] 'es qualité de la SCI Le [P]' ont constitué avocat [F] conclu à l'irrecevabilité des demandes au motif que la SCI avait été dissoute, n'avait plus de personnalité morale, qu'ils n'avaient ni qualité, ni intérêt pour être attraits en justice.
Ils ont soutenu que la demande d'expertise était sans motif légitime faute d'indication par les demandeurs du fondement juridique d'une future action au fond.
Par décision du 2 décembre 2025, le Président du tribunal judiciaire de Poitiers a ordonné une expertise judiciaire qu'il a confiée à M. [K].
Il a notamment retenu que :
sur la recevabilité
La SCI Le [P] justifie avoir engagé des opérations de dissolution, ne justifie pas les avoir achevées, ce qui se serait traduit par la radiation du RCS.
Rien n'interdit d'agir à son encontre en justice.
La demanderesse fait état du possible engagement d'actions personnelles contre les associés dont la liquidatrice. Ces arguments sont suffisants pour démontrer un intérêt à agir contre eux.
L'exception d'irrecevabilité sera donc rejetée.
sur l'expertise
La SCI [C] [F] [D] produit un constat de commissaire de justice, des éléments émanant d'un professionnel de l'immobilier selon lequel le bien acheté est affecté de désordres divers susceptibles d'engager la responsabilité des vendeurs.
L'existence de la clause d'exclusion des vices cachés dont l'application éventuelle relève du juge du fond ne fait pas obstacle à la demande d'expertise.
Il n'appartient pas plus au juge des référés d'analyser [F] qualifier les vices avancés.
Chacune des parties supportera provisoirement la charge de ses dépens [F] la demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.
LA COUR
Vu l'appel en date du 5 janvier 2026 interjeté par les consorts [L]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 30 janvier 2026, les consorts [L] ont présenté les demandes suivantes:
Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Mme [X] [F] M. [I] annexé aux présentes, en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile,
Déclarer recevable [F] bien fondé l'appel interjeté par Mme [X] respectivement recherchée en qualité d'associé [F] de liquidateur amiable de la SCI Le [P] [F] de M. [I] en qualité d'associé de la SCI Le [P] à l'encontre de l'ordonnance de référé rendu le 2 décembre 2025 par le Président du Tribunal judiciaire de La Roche sur Yon
Infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de La Roche sur Yon du 2 décembre 2025.
Et, statuant à nouveau.
Déclarer irrecevable l'instance engagée par la SCI [C] [F] [D] [F] à l'encontre de la SCI Le [P], M. [I] recherché en qualité d'associé de la SCI Le [P] [F] de Mme [X] recherchée en qualité d'associée [F] de liquidateur amiable de la SCI Le [P] .
Juger n'y avoir lieu à expertise.
A titre subsidiaire, déclarer mal fondée l'instance engagée par la SCI [C] [F] [D] à l'encontre de la SCI Le [P], Mme [X] [F] de M. [I]
En toute hypothèse, condamner la SCI [C] [F] [D] à payer à M. [I] [F] à Mme [X] la somme de 10.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais exposés tant en première instance qu'en appel.
Condamner la SCI [C] [F] [D] en tous les frais [F] dépens tant de première instance que d'appel dont distraction au profit de la selarl Mady-Gillet-Petillon (Maître Gillet).
Les consorts [I] [F] [X] soutiennent que l'action dirigée contre la SCI Le [P] est irrecevable, que la société a été dissoute par anticipation, que cette dissolution a entraîné sa liquidation, que le dissolution a été publiée au registre du commerce [F] des sociétés, que la société était radiée lors de l'audience devant le juge des référés.
Ils indiquent que la clôture des opérations de liquidation amiable est du 2 octobre 2025.
Ils considèrent que l'action engagée contre la SCI aurait dû être déclarée irrecevable, que l'action engagée contre les consorts [N] l'est tout autant.
Mme [X] a été assignée en qualité de liquidatrice amiable, M. [I] comme ancien associé.
Ils estiment que leur assignation en qualité d'anciens associés est prématurée, qu'ils n'ont pas qualité pour défendre à cette action en référé, considèrent que l'acquéreur n'a ni intérêt, ni qualité pour agir à leur égard.
Ils assurent que Mme [X] du fait de la radiation de la société a perdu la qualité de liquidatrice amiable [F] cela avant le prononcé de l'ordonnance.
Ils considèrent qu'il en est de même à l'égard des anciens associés.
Subsidiairement, ils contestent l'expertise ordonnée au motif que son mal-fondé est évident [F] que toute action au fond serait irrémédiablement vouée à l'échec.
Ils soutiennent que le demandeur doit dès le stade du référé indiquer sur quel fondement juridique il entendra fonder une action au fond.
Ils considèrent qu'au regard des visites effectuées avant l'achat, de la compétence de l'acheteur (agent immobilier), des productions, toute action contractuelle est manifestement exclue.
Ils estiment que les acquéreurs avaient une parfaite connaissance de l'état de l'immeuble, rappellent que l'acte de vente contient une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, que le constat réalisé porte sur des vices apparents.
Ils stigmatisent la mauvaise foi de l'acquéreur qui a pris de très nombreuses photographies, contestent la qualité de constructeur des vendeurs.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 16 mars 2026, la SCI [C] [F] [D] a présenté les demandes suivantes :
Vu l'article 145 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1857 [F] 1858 du Code civil,
Vu l'ordonnance rendue le 2 décembre 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de La Roche sur Yon,
Vu les pièces régulièrement communiquées [F] versées aux débats, les écritures adverses,
Juger que la SCI Le [P] a été régulièrement attraite en première instance, qu'elle disposait alors de la personnalité morale [F] d'un représentant légal (sa liquidatrice amiable), [F] que l'ordonnance de référé du 2 décembre 2025 a été rendue à son contradictoire,
Juger que la SCI Le [P] n'a pas interjeté appel de ladite ordonnance, l'appel n'ayant été relevé que par ses associés, M. [I] [F] Mme [X] à titre personnel,
Juger en conséquence que l'ordonnance de référé du 2 décembre 2025 est définitive à l'égard de la SCI Le [P] faute d'appel de sa part,
Rappeler que nul ne plaide en France par procureur [F] qu'ainsi la Cour ne saurait, à l'occasion de l'appel formé par les seuls associés, réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle concerne la SCI Le [P], partie défaillante en appel.
Pour le surplus,
Juger la SCI [C] [F] [D] recevable [F] bien fondée en son action fondée sur l'article 145 du code de procédure civile ;
Juger qu'en présence des désordres de toiture [F] infiltrations affectant l'immeuble acquis par la SCI [C] [F] [D], établis par les constats, devis, courriers d'entreprises, photographies [F] premières constatations de l'expert judiciaire, ainsi qu'au regard de la pluralité de fondements d'actions envisageables à l'encontre de la SCI Le [P], de ses associés [F] de son liquidateur amiable, elle justifie d'un motif légitime, au sens de l'article 145 du Code de procédure civile, de voir ordonner [F] poursuivre une mesure d'expertise judiciaire destinée à conserver [F] établir la preuve des dits désordres, de leurs causes, de leur ancienneté [F] de leurs conséquences ;
Juger que les moyens tirés de la dissolution, de la liquidation amiable [F] de la radiation de la SCI Le [P], ainsi que de la qualité d'associés de M. [I] [F] de Mme [X] relèvent de l'appréciation du juge du fond au regard notamment des articles 1857 [F] 1858 du Code civil [F] ne sont pas de nature à exclure l'existence d'un litige potentiel sérieux justifiant la mesure d'instruction in futurum ;
Juger que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente, ainsi que les discussions relatives aux autres fondements de responsabilité (garantie des articles 1792 [F] suivants du Code civil, responsabilité contractuelle, dol, dommages intermédiaires), ne peuvent être tranchées au stade du référé [F] ne suffisent en aucun cas à démontrer que les actions au fond envisagées seraient manifestement vouées à l'échec ;
Confirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance rendue le 2 décembre 2025 par le Juge des référés du tribunal judiciaire de La Roche sur Yon ayant ordonné une mesure d'expertise judiciaire relative aux désordres de toiture [F] infiltrations affectant l'immeuble sis [Adresse 6] [F] [Adresse 7], acquis par la SCI [C] [F] [D], désigné M. [K] en qualité d'expert judiciaire, dit que les opérations d'expertise seraient communes [F] opposables à la SCI [Adresse 8], à M. [I] [F] à Mme [X]
Juger que la mesure d'expertise ainsi ordonnée est légalement admissible, nécessaire à l'exercice du droit à la preuve de la SCI [C] [F] [D] [F] strictement proportionnée à l'objectif de détermination des causes, de l'ampleur, de la chronologie [F] des conséquences des désordres dénoncés ;
Rejeter en conséquence comme mal fondées [F] prématurées toutes demandes, fins [F] conclusions des appelants tendant à voir dire irrecevable la demande de la SCI [C] [F] [D], à voir infirmer, rétracter, limiter ou modifier l'ordonnance entreprise, [F], notamment, aux fins de mise hors de cause de l'un quelconque des défendeurs au stade des opérations d'expertise ;
Juger que les opérations d'expertise diligentées par M. [K] sont [F] demeurent communes [F] opposables à la SCI Le [P], prise en la personne de son liquidateur amiable, à M. [I] en sa qualité d'associé de la SCI Le [P], à Mme [X] en sa qualité d'associée de la SCI Le [P] [F] de liquidateur amiable, sans préjuger en rien de la recevabilité ni du bien-fondé des actions qui pourront être ultérieurement engagées à leur encontre ;
Dans toutes les hypothèses,
Condamner M. [I] [F] Mme [X] aux entiers dépens de première instance [F] d'appel, y compris les frais [F] honoraires d'expertise, avec distraction au profit de la selarl Cirier Avocats Associés en application de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamner M. [I] [F] Mme [X] à payer à la SCI [C] [F] [D] la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance [F] en appel ;
Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires des appelants comme étant mal fondées.
La SCI soutient notamment que la cour n'a aucune information sur l'état de la liquidation réelle de la SCI [P], que la question de la recevabilité de l'action contre la SCI relève de la juridiction du fond.
Elle estime qu'à défaut d'action possible contre la SCI, l'action contre les anciens associés est ouverte dès lors que toute tentative de recouvrement contre la SCI est impossible.
Elle considère que la question est prématurée [F] qu'elle est donc fondée à obtenir que l'expertise soit commune à tous.
Elle estime que la SCI Le [P] existait au jour de l'assignation devant le juge des référés, qu'elle disposait alors d'un représentant : sa liquidatrice amiable.
Elle relève que l'appel a été interjeté par les seuls associés, soutient que l'ordonnance est définitive à l'égard de la SCI le [P].
Les moyens nouveaux tirés de la dissolution [F] de la radiation de la SCI sont inopérants au stade de l'appel de l'ordonnance du juge des référés.
Elle estime que les associés restent tenus des dettes de la SCI.
Elle soutient que l'expertise fondée sur l'article 145 du code de procédure civile ne requiert qu'un litige potentiel non manifestement voué à l'échec.
Elle estime que la situation justifie pleinement que l'expertise soit ordonnée au contradictoire des personnes susceptibles d'être ultérieurement recherchées en qualité de débiteurs sociaux.
Pour apprécier l'existence d'un motif légitime pour une partie de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, il n'appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en oeuvre de l'action que cette partie pourrait ultérieurement engager.
Elle soutient que la preuve de l'existence d'un litige potentiel suffit.
Elle indique que les opérations d'expertise ont confirmé les désordres affectant la toiture, que le vendeur a la qualité de constructeur, ce qu'il avait dissimulé, qu'il est tenu des garanties légales [F] des dommages intermédiaires.
Elle soutient que l'acquéreur n'avait pas connaissance de désordres structurels, que seule une fuite affectant le grenier avait été signalée.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions [F] de leurs moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2026.
MOTIVATION
- sur la recevabilité de l'action
Les appelants soutiennent que l'action est irrecevable dans la mesure où la SCI avait été dissoute [F] radiée à la date de l'introduction de l'instance, considère que l'action ne peut être dirigée contre l'ancienne Présidente [F] un ancien associé.
L'intimée soutient que l'action est recevable, subsidiairement, que la question de la recevabilité de l'action au fond (si elle est exercée) relève de la compétence du juge du fond, fait valoir que la SCI n'a pas fait appel, que l'ordonnance est définitive en ce qui la concerne.
Il est de jurisprudence constante qu'est recevable une action en justice visant à ce que soit ordonnée une expertise judiciaire dirigée par un créancier d'une SCI à l'encontre des associés alors même que cette société a perdu sa personnalité morale du fait de sa radiation du registre des sociétés.
Si l'action tendant à la désignation d'un expert dont un créancier de la société serait demandeur ne saurait avoir pour défendeurs les associés, il en va différemment quand la société est dissoute, que la clôture a entraîné la radiation du RCS, la perte de la personnalité juridique ne faisant pas disparaître l'obligation des associés au paiement des dettes sociales.
L'action doit alors être engagée à l'encontre des anciens associés ( 3ème civ, 11 juillet 2019 n° 18-16.512 ).
En l'espèce, il résulte des productions que la dissolution de la SCI a pris effet à compter du 30 avril 2025, a été publiée le 5 août 2025, que l'assignation devant le juge des référés a été délivrée le 23 septembre 2025, avait donc été publiée.
C'est donc à bon droit que l'acquéreur a assigné les anciens associés devant le juge des référés aux fins d'expertise judiciaire. L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a déclaré recevable l'action dirigée à leur encontre.
- sur l'expertise judiciaire
L'article 145 du code de procédure civile dispose : S'il existe un motif légitime de conserver ou d' établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Cette procédure n'est pas limitée à la conservation des preuves, peut tendre à leur établissement.
Elle peut avoir pour objet de réunir les éléments de fait pouvant servir de base à un procès en responsabilité contractuelle.
Pour ordonner une mesure d'instruction sur le fondement de l'article 145, le juge des référés doit caractériser l'existence d'un litige potentiel susceptible d'opposer les parties.
Il faut qu'un éventuel procès sur le fond soit plausible, que l'action éventuelle au fond ne soit pas manifestement vouée à l'échec, que le demandeur ait un intérêt probatoire à l'expertise.
En l'espèce, il résulte du constat établi le 6 mai 2025 deux mois après la vente, des devis établis courant avril, mai, juin 2025 que des désordres significatifs paraissent affecter l'immeuble s'agissant en particulier du lot couverture.
Il ressort certes de l'acte de vente que la couverture avait été reprise en partie par le vendeur en 2016 [F] que l'acte de vente contient une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.
Il demeure que les acquéreurs ont un intérêt probatoire à voir ordonner une expertise judiciaire, expertise qui permettra de décrire les désordres, les dater, apporter des éléments sur leur genèse, chiffrer le coût des travaux de reprise.
La discussion relative à la qualification des vices cachés ou apparents, à leur gravité, à la connaissance des vices par vendeurs [F] ou acquéreurs est une discussion juridique qui ne relève pas du juge des référés.
La cour observe que la venderesse intègre dans ses écritures le dire qu'elle a adressé à l'expert.
Le conseil des vendeurs a fait valoir que les réparations antérieures réalisées avant la vente étaient adéquates, n'avaient aucun lien avec les désordres dont se plaignent les acquéreurs, désordres attribués à un défaut d'entretien.
Il soutient que ce sont les acquéreurs qui n'ont pas réalisé les travaux nécessaires après transfert de propriété en ne réparant pas ou ne remplaçant pas les ardoises non jointives qui s'étaient envolées, que les murs sont secs sauf aux endroits non entretenus par les acquéreurs.
Il est fait état enfin de mauvaises conditions climatiques, de fortes pluies.
Il évoque enfin une contestation sur la nature des travaux réalisés antérieurement, leur financement. Il confirme que la toiture du grenier a été refaite avec du plexiglas, qu'il est parfaitement exact que M. [I] a rénové lui même un pan entier de la couverture se situant au dessus de la cuisine.
Il résulte des éléments précités [F] notamment du dire que les parties s'opposent sur des éléments factuels, techniques qui requièrent les lumières d'un technicien.
La décision sera confirmée en ce qu'elle a ordonné une expertise judiciaire.
Sur les demandes accessoires
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge des appelants.
Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la selarl Cirier.
Il est équitable de condamner les appelants à payer à l'intimée la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour d'appel statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi [F] en dernier ressort
Dans les limites de l'appel interjeté
CONFIRME l'ordonnance entreprise;
Y ajoutant :
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes;
CONDAMNE in solidum les consorts [L] à payer à la SCI [C] [F] [D] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum les consorts [L] aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Cirier.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
N° RG 26/00040 - N° Portalis DBV5-V-B7K-HN4L
[I]
[X]
C/
S.C.I. [C] [F] [D]
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 09 JUIN 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 26/00040 - N° Portalis DBV5-V-B7K-HN4L
Décision déférée à la Cour : ordonnance du 02 décembre 2025 rendue par le Tribunal judiciaire de LA ROCHE-SUR-YON.
APPELANTS :
Monsieur [G] [I]
né le 26 Octobre 1972 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [W] [X]
née le 19 Juin 1963 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
ayant tous les deux pour avocat Me Nicolas GILLET de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS
INTIMEE :
S.C.I. [C] [F] [D]
[Adresse 3]
[Localité 5]
ayant pour avocat Me François-hugues CIRIER de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, substitué par Me Pauline BENEDI, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 [F] 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 30 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre [F] par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI [C] [F] [D] représentée par M. [U] (docteur en pharmacie) [F] M. [H] (agent immobilier) a acquis le 6 mars 2025 de la SCI Le [P] représentée par Mme [T] [X] en qualité de gérante de la société un ensemble immobilier sis [Adresse 4] [F] [Adresse 5].
Selon procès-verbal d'assemblée générale du 28 avril 2025, la SCI Le [P] a voté sa dissolution anticipée à effet du 30 avril 2025. Il a été mis fin aux fonctions de gérante de Mme [X] à compter de la même date.
Le 6 mai 2025, l'acquéreur a mandaté un commissaire de justice aux fins de constat.
Il a constaté des infiltrations, des ardoises manquantes ou déplacées, des défauts d'étanchéité.
L'acquéreur fait établir plusieurs devis les 29 avril, 16 mai, 4 juin 2025 pour des montants de 32 424, 40 euros, 35 617, 48 euros, 44 317, 37 euros correspondant principalement à des travaux de couverture.
Par acte du 23 septembre 2025, la SCI [C] [F] [D] a assigné la SCI le [P], M. [G] [I] en qualité d'associé de la SCI, Mme [W] [X] en qualité d'associée [F] liquidateur amiable de la SCI devant le juge des référés aux fins d'expertise.
Elle a soutenu avoir constaté des désordres importants après prise de possession de l'immeuble.
La SCI Le [P] n'a pas comparu.
M. [I] [F] Mme [X] 'es qualité de la SCI Le [P]' ont constitué avocat [F] conclu à l'irrecevabilité des demandes au motif que la SCI avait été dissoute, n'avait plus de personnalité morale, qu'ils n'avaient ni qualité, ni intérêt pour être attraits en justice.
Ils ont soutenu que la demande d'expertise était sans motif légitime faute d'indication par les demandeurs du fondement juridique d'une future action au fond.
Par décision du 2 décembre 2025, le Président du tribunal judiciaire de Poitiers a ordonné une expertise judiciaire qu'il a confiée à M. [K].
Il a notamment retenu que :
sur la recevabilité
La SCI Le [P] justifie avoir engagé des opérations de dissolution, ne justifie pas les avoir achevées, ce qui se serait traduit par la radiation du RCS.
Rien n'interdit d'agir à son encontre en justice.
La demanderesse fait état du possible engagement d'actions personnelles contre les associés dont la liquidatrice. Ces arguments sont suffisants pour démontrer un intérêt à agir contre eux.
L'exception d'irrecevabilité sera donc rejetée.
sur l'expertise
La SCI [C] [F] [D] produit un constat de commissaire de justice, des éléments émanant d'un professionnel de l'immobilier selon lequel le bien acheté est affecté de désordres divers susceptibles d'engager la responsabilité des vendeurs.
L'existence de la clause d'exclusion des vices cachés dont l'application éventuelle relève du juge du fond ne fait pas obstacle à la demande d'expertise.
Il n'appartient pas plus au juge des référés d'analyser [F] qualifier les vices avancés.
Chacune des parties supportera provisoirement la charge de ses dépens [F] la demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.
LA COUR
Vu l'appel en date du 5 janvier 2026 interjeté par les consorts [L]
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 30 janvier 2026, les consorts [L] ont présenté les demandes suivantes:
Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Mme [X] [F] M. [I] annexé aux présentes, en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile,
Déclarer recevable [F] bien fondé l'appel interjeté par Mme [X] respectivement recherchée en qualité d'associé [F] de liquidateur amiable de la SCI Le [P] [F] de M. [I] en qualité d'associé de la SCI Le [P] à l'encontre de l'ordonnance de référé rendu le 2 décembre 2025 par le Président du Tribunal judiciaire de La Roche sur Yon
Infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de La Roche sur Yon du 2 décembre 2025.
Et, statuant à nouveau.
Déclarer irrecevable l'instance engagée par la SCI [C] [F] [D] [F] à l'encontre de la SCI Le [P], M. [I] recherché en qualité d'associé de la SCI Le [P] [F] de Mme [X] recherchée en qualité d'associée [F] de liquidateur amiable de la SCI Le [P] .
Juger n'y avoir lieu à expertise.
A titre subsidiaire, déclarer mal fondée l'instance engagée par la SCI [C] [F] [D] à l'encontre de la SCI Le [P], Mme [X] [F] de M. [I]
En toute hypothèse, condamner la SCI [C] [F] [D] à payer à M. [I] [F] à Mme [X] la somme de 10.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais exposés tant en première instance qu'en appel.
Condamner la SCI [C] [F] [D] en tous les frais [F] dépens tant de première instance que d'appel dont distraction au profit de la selarl Mady-Gillet-Petillon (Maître Gillet).
Les consorts [I] [F] [X] soutiennent que l'action dirigée contre la SCI Le [P] est irrecevable, que la société a été dissoute par anticipation, que cette dissolution a entraîné sa liquidation, que le dissolution a été publiée au registre du commerce [F] des sociétés, que la société était radiée lors de l'audience devant le juge des référés.
Ils indiquent que la clôture des opérations de liquidation amiable est du 2 octobre 2025.
Ils considèrent que l'action engagée contre la SCI aurait dû être déclarée irrecevable, que l'action engagée contre les consorts [N] l'est tout autant.
Mme [X] a été assignée en qualité de liquidatrice amiable, M. [I] comme ancien associé.
Ils estiment que leur assignation en qualité d'anciens associés est prématurée, qu'ils n'ont pas qualité pour défendre à cette action en référé, considèrent que l'acquéreur n'a ni intérêt, ni qualité pour agir à leur égard.
Ils assurent que Mme [X] du fait de la radiation de la société a perdu la qualité de liquidatrice amiable [F] cela avant le prononcé de l'ordonnance.
Ils considèrent qu'il en est de même à l'égard des anciens associés.
Subsidiairement, ils contestent l'expertise ordonnée au motif que son mal-fondé est évident [F] que toute action au fond serait irrémédiablement vouée à l'échec.
Ils soutiennent que le demandeur doit dès le stade du référé indiquer sur quel fondement juridique il entendra fonder une action au fond.
Ils considèrent qu'au regard des visites effectuées avant l'achat, de la compétence de l'acheteur (agent immobilier), des productions, toute action contractuelle est manifestement exclue.
Ils estiment que les acquéreurs avaient une parfaite connaissance de l'état de l'immeuble, rappellent que l'acte de vente contient une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, que le constat réalisé porte sur des vices apparents.
Ils stigmatisent la mauvaise foi de l'acquéreur qui a pris de très nombreuses photographies, contestent la qualité de constructeur des vendeurs.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 16 mars 2026, la SCI [C] [F] [D] a présenté les demandes suivantes :
Vu l'article 145 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1857 [F] 1858 du Code civil,
Vu l'ordonnance rendue le 2 décembre 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de La Roche sur Yon,
Vu les pièces régulièrement communiquées [F] versées aux débats, les écritures adverses,
Juger que la SCI Le [P] a été régulièrement attraite en première instance, qu'elle disposait alors de la personnalité morale [F] d'un représentant légal (sa liquidatrice amiable), [F] que l'ordonnance de référé du 2 décembre 2025 a été rendue à son contradictoire,
Juger que la SCI Le [P] n'a pas interjeté appel de ladite ordonnance, l'appel n'ayant été relevé que par ses associés, M. [I] [F] Mme [X] à titre personnel,
Juger en conséquence que l'ordonnance de référé du 2 décembre 2025 est définitive à l'égard de la SCI Le [P] faute d'appel de sa part,
Rappeler que nul ne plaide en France par procureur [F] qu'ainsi la Cour ne saurait, à l'occasion de l'appel formé par les seuls associés, réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle concerne la SCI Le [P], partie défaillante en appel.
Pour le surplus,
Juger la SCI [C] [F] [D] recevable [F] bien fondée en son action fondée sur l'article 145 du code de procédure civile ;
Juger qu'en présence des désordres de toiture [F] infiltrations affectant l'immeuble acquis par la SCI [C] [F] [D], établis par les constats, devis, courriers d'entreprises, photographies [F] premières constatations de l'expert judiciaire, ainsi qu'au regard de la pluralité de fondements d'actions envisageables à l'encontre de la SCI Le [P], de ses associés [F] de son liquidateur amiable, elle justifie d'un motif légitime, au sens de l'article 145 du Code de procédure civile, de voir ordonner [F] poursuivre une mesure d'expertise judiciaire destinée à conserver [F] établir la preuve des dits désordres, de leurs causes, de leur ancienneté [F] de leurs conséquences ;
Juger que les moyens tirés de la dissolution, de la liquidation amiable [F] de la radiation de la SCI Le [P], ainsi que de la qualité d'associés de M. [I] [F] de Mme [X] relèvent de l'appréciation du juge du fond au regard notamment des articles 1857 [F] 1858 du Code civil [F] ne sont pas de nature à exclure l'existence d'un litige potentiel sérieux justifiant la mesure d'instruction in futurum ;
Juger que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente, ainsi que les discussions relatives aux autres fondements de responsabilité (garantie des articles 1792 [F] suivants du Code civil, responsabilité contractuelle, dol, dommages intermédiaires), ne peuvent être tranchées au stade du référé [F] ne suffisent en aucun cas à démontrer que les actions au fond envisagées seraient manifestement vouées à l'échec ;
Confirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance rendue le 2 décembre 2025 par le Juge des référés du tribunal judiciaire de La Roche sur Yon ayant ordonné une mesure d'expertise judiciaire relative aux désordres de toiture [F] infiltrations affectant l'immeuble sis [Adresse 6] [F] [Adresse 7], acquis par la SCI [C] [F] [D], désigné M. [K] en qualité d'expert judiciaire, dit que les opérations d'expertise seraient communes [F] opposables à la SCI [Adresse 8], à M. [I] [F] à Mme [X]
Juger que la mesure d'expertise ainsi ordonnée est légalement admissible, nécessaire à l'exercice du droit à la preuve de la SCI [C] [F] [D] [F] strictement proportionnée à l'objectif de détermination des causes, de l'ampleur, de la chronologie [F] des conséquences des désordres dénoncés ;
Rejeter en conséquence comme mal fondées [F] prématurées toutes demandes, fins [F] conclusions des appelants tendant à voir dire irrecevable la demande de la SCI [C] [F] [D], à voir infirmer, rétracter, limiter ou modifier l'ordonnance entreprise, [F], notamment, aux fins de mise hors de cause de l'un quelconque des défendeurs au stade des opérations d'expertise ;
Juger que les opérations d'expertise diligentées par M. [K] sont [F] demeurent communes [F] opposables à la SCI Le [P], prise en la personne de son liquidateur amiable, à M. [I] en sa qualité d'associé de la SCI Le [P], à Mme [X] en sa qualité d'associée de la SCI Le [P] [F] de liquidateur amiable, sans préjuger en rien de la recevabilité ni du bien-fondé des actions qui pourront être ultérieurement engagées à leur encontre ;
Dans toutes les hypothèses,
Condamner M. [I] [F] Mme [X] aux entiers dépens de première instance [F] d'appel, y compris les frais [F] honoraires d'expertise, avec distraction au profit de la selarl Cirier Avocats Associés en application de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamner M. [I] [F] Mme [X] à payer à la SCI [C] [F] [D] la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance [F] en appel ;
Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires des appelants comme étant mal fondées.
La SCI soutient notamment que la cour n'a aucune information sur l'état de la liquidation réelle de la SCI [P], que la question de la recevabilité de l'action contre la SCI relève de la juridiction du fond.
Elle estime qu'à défaut d'action possible contre la SCI, l'action contre les anciens associés est ouverte dès lors que toute tentative de recouvrement contre la SCI est impossible.
Elle considère que la question est prématurée [F] qu'elle est donc fondée à obtenir que l'expertise soit commune à tous.
Elle estime que la SCI Le [P] existait au jour de l'assignation devant le juge des référés, qu'elle disposait alors d'un représentant : sa liquidatrice amiable.
Elle relève que l'appel a été interjeté par les seuls associés, soutient que l'ordonnance est définitive à l'égard de la SCI le [P].
Les moyens nouveaux tirés de la dissolution [F] de la radiation de la SCI sont inopérants au stade de l'appel de l'ordonnance du juge des référés.
Elle estime que les associés restent tenus des dettes de la SCI.
Elle soutient que l'expertise fondée sur l'article 145 du code de procédure civile ne requiert qu'un litige potentiel non manifestement voué à l'échec.
Elle estime que la situation justifie pleinement que l'expertise soit ordonnée au contradictoire des personnes susceptibles d'être ultérieurement recherchées en qualité de débiteurs sociaux.
Pour apprécier l'existence d'un motif légitime pour une partie de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, il n'appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en oeuvre de l'action que cette partie pourrait ultérieurement engager.
Elle soutient que la preuve de l'existence d'un litige potentiel suffit.
Elle indique que les opérations d'expertise ont confirmé les désordres affectant la toiture, que le vendeur a la qualité de constructeur, ce qu'il avait dissimulé, qu'il est tenu des garanties légales [F] des dommages intermédiaires.
Elle soutient que l'acquéreur n'avait pas connaissance de désordres structurels, que seule une fuite affectant le grenier avait été signalée.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions [F] de leurs moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2026.
MOTIVATION
- sur la recevabilité de l'action
Les appelants soutiennent que l'action est irrecevable dans la mesure où la SCI avait été dissoute [F] radiée à la date de l'introduction de l'instance, considère que l'action ne peut être dirigée contre l'ancienne Présidente [F] un ancien associé.
L'intimée soutient que l'action est recevable, subsidiairement, que la question de la recevabilité de l'action au fond (si elle est exercée) relève de la compétence du juge du fond, fait valoir que la SCI n'a pas fait appel, que l'ordonnance est définitive en ce qui la concerne.
Il est de jurisprudence constante qu'est recevable une action en justice visant à ce que soit ordonnée une expertise judiciaire dirigée par un créancier d'une SCI à l'encontre des associés alors même que cette société a perdu sa personnalité morale du fait de sa radiation du registre des sociétés.
Si l'action tendant à la désignation d'un expert dont un créancier de la société serait demandeur ne saurait avoir pour défendeurs les associés, il en va différemment quand la société est dissoute, que la clôture a entraîné la radiation du RCS, la perte de la personnalité juridique ne faisant pas disparaître l'obligation des associés au paiement des dettes sociales.
L'action doit alors être engagée à l'encontre des anciens associés ( 3ème civ, 11 juillet 2019 n° 18-16.512 ).
En l'espèce, il résulte des productions que la dissolution de la SCI a pris effet à compter du 30 avril 2025, a été publiée le 5 août 2025, que l'assignation devant le juge des référés a été délivrée le 23 septembre 2025, avait donc été publiée.
C'est donc à bon droit que l'acquéreur a assigné les anciens associés devant le juge des référés aux fins d'expertise judiciaire. L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a déclaré recevable l'action dirigée à leur encontre.
- sur l'expertise judiciaire
L'article 145 du code de procédure civile dispose : S'il existe un motif légitime de conserver ou d' établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Cette procédure n'est pas limitée à la conservation des preuves, peut tendre à leur établissement.
Elle peut avoir pour objet de réunir les éléments de fait pouvant servir de base à un procès en responsabilité contractuelle.
Pour ordonner une mesure d'instruction sur le fondement de l'article 145, le juge des référés doit caractériser l'existence d'un litige potentiel susceptible d'opposer les parties.
Il faut qu'un éventuel procès sur le fond soit plausible, que l'action éventuelle au fond ne soit pas manifestement vouée à l'échec, que le demandeur ait un intérêt probatoire à l'expertise.
En l'espèce, il résulte du constat établi le 6 mai 2025 deux mois après la vente, des devis établis courant avril, mai, juin 2025 que des désordres significatifs paraissent affecter l'immeuble s'agissant en particulier du lot couverture.
Il ressort certes de l'acte de vente que la couverture avait été reprise en partie par le vendeur en 2016 [F] que l'acte de vente contient une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.
Il demeure que les acquéreurs ont un intérêt probatoire à voir ordonner une expertise judiciaire, expertise qui permettra de décrire les désordres, les dater, apporter des éléments sur leur genèse, chiffrer le coût des travaux de reprise.
La discussion relative à la qualification des vices cachés ou apparents, à leur gravité, à la connaissance des vices par vendeurs [F] ou acquéreurs est une discussion juridique qui ne relève pas du juge des référés.
La cour observe que la venderesse intègre dans ses écritures le dire qu'elle a adressé à l'expert.
Le conseil des vendeurs a fait valoir que les réparations antérieures réalisées avant la vente étaient adéquates, n'avaient aucun lien avec les désordres dont se plaignent les acquéreurs, désordres attribués à un défaut d'entretien.
Il soutient que ce sont les acquéreurs qui n'ont pas réalisé les travaux nécessaires après transfert de propriété en ne réparant pas ou ne remplaçant pas les ardoises non jointives qui s'étaient envolées, que les murs sont secs sauf aux endroits non entretenus par les acquéreurs.
Il est fait état enfin de mauvaises conditions climatiques, de fortes pluies.
Il évoque enfin une contestation sur la nature des travaux réalisés antérieurement, leur financement. Il confirme que la toiture du grenier a été refaite avec du plexiglas, qu'il est parfaitement exact que M. [I] a rénové lui même un pan entier de la couverture se situant au dessus de la cuisine.
Il résulte des éléments précités [F] notamment du dire que les parties s'opposent sur des éléments factuels, techniques qui requièrent les lumières d'un technicien.
La décision sera confirmée en ce qu'elle a ordonné une expertise judiciaire.
Sur les demandes accessoires
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge des appelants.
Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la selarl Cirier.
Il est équitable de condamner les appelants à payer à l'intimée la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour d'appel statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi [F] en dernier ressort
Dans les limites de l'appel interjeté
CONFIRME l'ordonnance entreprise;
Y ajoutant :
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes;
CONDAMNE in solidum les consorts [L] à payer à la SCI [C] [F] [D] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum les consorts [L] aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Cirier.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,