CA Grenoble, ch. com., 11 juin 2026, n° 24/03655

FAITS ET PROCÉDURE :

La SARL Avenir aménagements a pour objet social la " réalisation d'opérations immobilières, lotissement, marchand de biens, promotion immobilière ". Elle a réalisé un lotissement de 63 lots de terrains à bâtir baptisé " [Adresse 11] " sur une parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 1], située [Adresse 12], en vertu d'un permis d'aménager en date du 23 janvier 2012.

Le terrain d'assiette de ce lotissement est classé en zone Bc " bleue " d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles (ci-après PPRN) (risque inondation) approuvé par arrêté préfectoral du 8 juin 2004.

En vertu du règlement de ce PPRN, le premier plancher utilisable des constructions doit impérativement être construit à 0,60 mètres au-dessus du terrain naturel.

Sont notamment intervenus à la construction :

- la SAS Sintegra venant aux droits de la SCP [U] [S], assurée auprès de la SA Allianz Iard, en qualité de géomètre expert, qui a été chargée d'établir un plan topographique et un bornage du périmètre du projet, les études préliminaires et d'avant-projet, le dossier de permis d'aménager, le bornage des lots et les plans de vente ainsi que les plans de récolement des réseaux,

- la SAS IBSE, en qualité de bureau d'étude VRD, chargée des études de viabilisation des lots et de la maîtrise d''uvre conception et exécution des travaux de voiries et réseaux divers, comprenant la réalisation des plans d'exécution des ouvrages, les descriptifs et quantitatifs des travaux, les dossiers de consultation des entreprises, l'assistance marché de travaux, la direction des travaux et l'assistance à réception, assurée auprès de la SA Mma Iard et de la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles,

- la SAS Entreprise 26 assurée par la société d'assurance mutuelle L'Auxiliaire, chargée de la réalisation des travaux VRD.

Les travaux d'aménagement ont débuté le 20 juillet 2012 et ils ont été réceptionnés avec réserves le 15 avril 2013, au contradictoire de l'ensemble des intervenants et du maire de la commune de [Localité 12].

Les réserves ont été intégralement levées le 12 novembre 2013.

La SARL Avenir aménagements a ensuite procédé à la commercialisation des lots de terrains à bâtir.

Durant l'année 2016, certains maîtres d'ouvrage et leurs constructeurs ont été alertés par la mairie de la commune de [Localité 12] sur le fait que leurs constructions, en cours d'édification, n'auraient pas été implantées en conformité avec les prescriptions du PPRN : leur plancher bas serait situé à un niveau inférieur à la côte d'implantation imposée (0, 60 mètres par rapport au terrain naturel).

Certains acquéreurs se sont notamment vus refuser leur permis de construire pour ce motif.

Suivant exploit d'huissier en date des 11, 25 et 26 avril 2018, la SARL Avenir aménagements a fait assigner la SAS IBSE, la SAS Entreprise 26 et la SAS Sintegra devant le tribunal de commerce de Romans-Sur-Isère.

Suivant exploit d'huissier en date du 23 mai 2018, la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire, es qualités d'assureur de la SAS Entreprise 26 a fait assigner en référé devant le président du tribunal de grande instance de Grenoble, la SARL Avenir aménagements, la SAS IBSE, la SAS Sintegra, la société ADAG aux droits de laquelle est venue la société SFMI, aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire.

Suivant ordonnance en date du 19 juillet 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a ordonné une mesure d'expertise au contradictoire des parties susvisées.

Par jugement en date du 17 octobre 2018, le tribunal de commerce de Romans-Sur-Isère a sursis à statuer sur les demandes de la SARL Avenir aménagements dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

Suivant ordonnances en date des 07 novembre 2018 et 20 février 2019, les opérations d'expertise ont été étendues à la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles es qualités d'assureur de la SAS IBSE et à la société OTEIS.

L'expert a déposé son rapport définitif le 27 avril 2022.

Suivant conclusions en date du 19 janvier 2023, la société d'assurance mutuelle l'Auxiliaire est intervenue volontairement à la procédure au fond, es qualités d'assureur de la SAS Entreprise 26.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 janvier 2023, la SAS Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire ont assigné en intervention forcée la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles es qualités d'assureurs de la SAS IBSE.

Suivant jugement rendu par le tribunal de commerce de Grenoble le 22 février 2023, la SAS IBSE a été placée en redressement judiciaire et Maître [V] désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 avril 2023, Maître [V] a été appelé en cause, es qualités de mandataire judiciaire de la SAS IBSE.

Suivant jugement en date du 11 juillet 2023, le tribunal de commerce de Grenoble a prononcé la liquidation judiciaire de la SAS IBSE et a désigné Maître [C] es qualité de liquidateur.

Suivant jugement en date du 11 septembre 2024, le tribunal de commerce de Romans-Sur-Isère a :

- dit irrecevables les demandes formulées par la SARL Avenir aménagements à l'encontre de la SAS IBSE,

- condamné in solidum les SAS Sintegra et Entreprise 26 à réaliser ou faire réaliser, à leurs frais et sous leur entière responsabilité, les travaux de mise en conformité du [Adresse 13]", à savoir :

- la mise en conformité de l'ensemble des voiries par mise au niveau du terrain naturel, tel que précisé dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [A] du 27 avril 2022 et ses annexes,

- la mise en conformité des trapèzes d'accès des lots n°3, 5, 6, 7, 12, 16, 30, 33, 35, 37, 40, 41, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 53, 55, 57, 58, 59, 61 et 63 par élévation de leur partie terminale à un niveau supérieur ou égal à 0,60 m par rapport au terrain naturel, tel que précisé dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [A] du 27 avril 2022 et ses annexes, et ce sous astreinte provisoire de 3.000 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 10 jours suivant la signification du jugement,

- débouté la SARL Avenir aménagements de ses demandes au titre des trapèzes des lots 5, 33, 48 et 53, ainsi que de la voirie commune, appartenant à des tiers,

- condamné la SA Allianz Iard, la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à garantir leurs assurés à hauteur du coût des travaux de reprise des trapèzes et de la voirie, dont le quantum devra être réservé,

- condamné la SAS Sintegra et la SAS Entreprise 26 à payer à la SARL Avenir aménagements la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SARL Avenir aménagements de sa demande de dommages et intérêts en réparation de préjudice, faute de les justifier,

- rejeté toutes autres demandes, fins et conclusions des parties,

- liquidé les dépens visés à l'article 701 du code de procédure civile à la somme de 141,64 euros HT et de 28,33 euros de TVA soit la somme de 169,97 euros TTC pour être mis à la charge commune de la SAS Entreprise 26 et la SAS Sintegra, ainsi que les frais d'expertise judiciaire.

Par déclaration du 17 octobre 2024, la SARL Avenir aménagements a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :

- dit irrecevables les demandes formulées par la SARL Avenir aménagements à l'encontre de la SAS IBSE,

- débouté la SARL Avenir aménagements de ses demandes au titre des trapèzes des lots 5, 33, 48 et 53, ainsi que de la voirie commune, appartenant à des tiers,

- débouté la SARL Avenir aménagements de sa demande de dommages et intérêts en réparation de préjudice, faute de les justifier.

L'affaire a été enrôlée sous le n° RG 24/03655.

Par déclaration du 24 octobre 2024, la SAS Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :

- condamné in solidum les SAS Sintegra et Entreprise 26 à réaliser ou faire réaliser, à leurs frais et sous leur entière responsabilité, les travaux de mise en conformité du lotissement "[Adresse 11]", à savoir :

- la mise en conformité de l'ensemble des voiries par mise au niveau du terrain naturel, tel que précisé dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [A] du 27 avril 2022 et ses annexes,

- la mise en conformité des trapèzes d'accès des lots n°3, 5, 6, 7, 12, 16, 30, 33, 35, 37, 40, 41, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 53, 55, 57, 58, 59, 61 et 63 par élévation de leur partie terminale à un niveau supérieur ou égal à 0,60 m par rapport au terrain naturel, tel que précisé dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [A] du 27 avril 2022 et ses annexes, et ce sous astreinte provisoire de 3.000 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 10 jours suivant la signification du jugement,

- condamné la SA Allianz Iard, la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à garantir leurs assurés à hauteur du coût des travaux de reprise des trapèzes et de la voirie, dont le quantum devra être réservé,

- condamné la SAS Sintegra et la SAS Entreprise 26 à payer à la SARL Avenir aménagements la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toutes autres demandes, fins et conclusions des parties, et notamment les demandes formées par la SAS Entreprise 26 et par la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire tendant à :

* voir fixer subsidiairement à 6 mois le délai accordé pour exécuter les travaux de reprise, à compter du caractère définitif de la décision à intervenir,

* voir condamner la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à relever et garantir intégralement la SAS Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire de toute condamnation pécuniaire qui pourrait être prononcée à leur encontre,

* voir ordonner l'inscription au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SAS IBSE, de la créance de la SAS Entreprise 26 et de la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire à hauteur de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit de la SARL Avenir aménagements, ou de toute autre partie à la présente procédure,

* voir condamner la SARL Avenir aménagements, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à verser à la SAS Entreprise 26 et à la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* voir condamner la SARL Avenir aménagements, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles aux dépens, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire de M. [A],

* voir ordonner l'inscription au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SAS IBSE, de la créance de la SAS Entreprise 26 et de la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire à hauteur de 10.000 euros au titre des frais de défense et de 5 524,90 euros au titre des frais d'expertise judiciaire,

- liquidé les dépens à la somme de 169,97 euros TTC pour être mis à la charge commune de la SAS Entreprise 26 et de la SAS Sintegra, ainsi que les frais d'expertise judiciaire.

L'affaire a été enrôlée sous le n°RG 24/03725.

Suivant ordonnance en date du 14 novembre 2024, il a été procédé à la jonction des procédures n°RG 24/03725 et 24/3655 sous le seul numéro 24/3655 en raison de la connexité des deux affaires entre elles.

Par déclaration du 4 novembre 2024, la SA Allianz Iard a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :

- condamné in solidum la SAS Sintegra et la SAS Entreprise 26 à réaliser ou faire réaliser, à leurs frais et sous leur entière responsabilité, les travaux de mise en conformité du lotissement [Adresse 11], à savoir :

* la mise en conformité de l'ensemble des voiries par mise au niveau du terrain naturel, tel que précisé dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [A] du 27 avril 2022 et ses annexes,

* la mise en conformité des trapèzes d'accès des lots n° 3, 5, 6, 7, 12, 16, 30, 33, 35, 37, 40, 41, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 53, 55, 57, 58, 59, 61 et 63 par élévation de leur partie terminale à un niveau supérieur ou égal à 0,60 m par rapport au terrain naturel, tel que précisé dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [A] du 27 avril 2022 et ses annexes, et ce, sous astreinte provisoire de 3.000 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 10 jours suivant la signification du jugement,

(')

- condamné la SA Allianz Iard, la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à garantir leurs assurés à hauteur du coût des travaux de reprise des trapèzes et de la voirie, dont le quantum devra être réservé,

(')

- rejeté toutes autres demandes, fins et conclusions des parties.

L'affaire a été enrôlée sous le n°RG 24/03834.

Suivant ordonnance en date du 28 novembre 2024, il a été procédé à la jonction des procédures n°RG 24/03834 et 24/3655 sous le seul numéro 24/3655 en raison de la connexité des deux affaires entre elles.

Le 30 septembre 2025, la SARL Avenir aménagements a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Romans-Sur-Isère.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 09 octobre 2025.

A l'audience du 23 octobre 2025, l'ordonnance de clôture a été rabattue et l'affaire a été renvoyée au 12 mars 2025, afin de permettre aux organes de la procédure d'intervenir à l'instance et aux parties de déclarer leurs créances.

La SELARL [O] & associés es qualités de mandataire judiciaire de la SARL Avenir aménagements est intervenue volontairement à la procédure par conclusions en date du 22 octobre 2025.

La SAS entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire ont déclaré leur créance le 31 octobre 2025.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 mars 2026.

Suivant message RPVA envoyé le 29 mai 2026, il a été demandé aux avocats une note en délibéré sur le fait que le préjudice lié au redressement fiscal, dont la SARL Avenir aménagements demande la réparation s'analyse en une perte de chance de revendre les lots dans un délai de 5 années, afin de ne pas subir le redressement fiscal.

Suivant note en délibéré parvenue au greffe le 1er juin 2026, la SARL Avenir aménagements et la SELARL [O] & associés souligne que le délai qui lui était imparti pour satisfaire à son engagement de revente expirait le 10 juillet 2017 et qu'elle a été empêchée de poursuivre la revente des lots en raison des non-conformités affectant le lotissement, qu'il existe une perte de chance de revendre les lots et d'échapper au redressement fiscal. Elle souligne encore qu'en deux années, elle a pu revendre 29 lots sur 63 et qu'une part substantielle des lots aurait pu être vendue sans les difficultés objet du litige. Elle estime que le préjudice de perte de chance doit être arrêté à la somme de 42.677 euros et à minima à 50% de ce montant, soit 21.388,50 euros.

Suivant note en délibéré parvenue au greffe le 1er juin 2026, la SAS Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire concluent que le préjudice lié au redressement fiscal s'analyse effectivement en une perte de chance de revendre les lots dans un délai de 5 années, que 11 des lots restant à vendre ne sont pas concernés par les débats sur les trapèzes d'accès et n'ont pourtant pas été vendus, ce qui prouve que l'absence de vente n'est pas nécessairement liée au litige, que si la cour devait retenir l'existence d'une perte de chance de vendre les lots, ce qui a entrainé un redressement fiscal, celle-ci ne saurait être fixée à un taux supérieur à 5 %.

Prétentions et moyens de la SARL Avenir aménagement et de la SELARL [O] & associés agissant es qualités de mandataire judiciaire de la SARL Avenir aménagement

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 13 février 2026, elles demandent à la cour, au visa des articles 1134 et suivants, 1200 et suivants et 1792 et suivants du code civil, L.132-1 du code des procédures civiles d'exécution, de :

- infirmer le jugement du tribunal de commerce de Romans-Sur-Isère du 11 septembre 2024 en ce qu'il a :

* dit irrecevables les demandes formulées par la SARL Avenir aménagements à l'encontre de la SAS IBSE,

* débouté la SARL Avenir aménagements de ses demandes au titre des trapèzes des lots 5, 33, 48 et 53, ainsi que de la voirie commune, appartenant à des tiers,

* débouté la SARL Avenir aménagements de ses demandes de dommages et intérêts en réparation de préjudices, faute de les justifier,

- le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

A titre principal

- condamner in solidum la SAS Sintegra et la SAS Entreprise 26 à réaliser ou faire réaliser, à leurs frais et sous leur entière responsabilité, les travaux de mise en conformité du [Adresse 14] à savoir :

* Mise en conformité de l'ensemble des voiries par mise au niveau du terrain naturel tel que mis en exergue dans le rapport d'expertise judiciaire de Mr [A] du 27 avril 2022 et ses annexes,

* Mise en conformité des trapèzes d'accès des lots n°3, 5, 6, 7, 12, 16, 30, 33, 35, 37, 40, 41, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 53, 55, ,57, 58, 59, 61 et 63 par mise à niveau de leur partie terminale à un niveau supérieur ou égal à 0,60 m par rapport au niveau du terrain naturel tel que mis en exergue dans le rapport d'expertise judiciaire de Mr [A] du 27 avril 2022 et ses annexes,

- assortir cette condamnation d'une astreinte de 3.000 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner la SA Allianz Iard, la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à garantir leurs assurés à hauteur du coût des travaux de reprise des trapèzes et de la voirie, dont le quantum devra être réservé, soit la somme de 880.450 euros HT, outre intérêts légaux à compter de l'exploit introductif d'instance (10 avril 2018), subsidiairement du dépôt du rapport de l'expert judiciaire (27 avril 2022);

A titre subsidiaire,

- condamner in solidum les sociétés Sintegra et Entreprise 26 et les sociétés Allianz Iard, L'Auxiliaire, Mma Iard SA et Mma Iard Assurances Mutuelles à verser à la SARL Avenir Aménagements la somme de 880.450 euros HT, outre intérêts légaux à compter de l'exploit introductif d'instance (10 avril 2018), subsidiairement du dépôt du rapport de l'expert judiciaire (27 avril 2022), au titre du coût des travaux de mise en conformité,

En tout état de cause :

- condamner in solidum la SAS Sintegra, la SAS Entreprise 26, la SA Allianz Iard, la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à payer à la SARL Avenir aménagements :

* une indemnité de 250.000 euros HT par an à compter du mois de juillet 2016 et jusqu'à l'expiration d'un délai de 6 mois suivant l'achèvement des travaux de mise en conformité du lotissement, en réparation du préjudice lié à la perte de marge,

* une indemnité de 50.000 euros en réparation du préjudice lié à la perte d'image,

* une indemnité de 10.000 euros en réparation du préjudice moral subi,

* une indemnité de 2.515, 50 euros HT en remboursement de l'étude réalisée par la SAS Sintegra pour mettre en évidence les non-conformités affectant le lotissement,

* une indemnité de 42.677 euros en réparation du préjudice induit par le redressement fiscal opéré à son encontre,

- fixer au passif de la SAS IBSE, une créance de 3.055.192, 50 euros selon détail suivant :

* 880.450 euros HT au titre du coût des travaux de mise en conformité,

* 2.250.000 euros HT en réparation du préjudice lié à la perte de marge, à parfaire,

* 50.000 euros en réparation du préjudice lié à la perte d'image,

* 10.000 euros en réparation du préjudice moral subi,

* 2.515, 50 euros HT en remboursement de l'étude réalisée par la SAS Sintegra pour mettre en évidence les non-conformités affectant le lotissement,

* 42.677 euros en réparation du préjudice induit par le redressement fiscal opéré à son encontre en raison de l'absence de revente de la totalité des lots dans les 5 ans suivants l'acquisition du terrain d'assiette,

- condamner in solidum la SAS Sintegra, la SAS IBSE, la SAS Entreprise 26, la SA Allianz Iard, la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à payer à la SARL Avenir aménagements une indemnité de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens de l'instance,

- débouter les intimés de toutes demandes plus amples ou contraires.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

* Sur la recevabilité de ses demandes formées à l'encontre de la SAS IBSE :

- elle a versé aux débats la déclaration de créance, le courrier de contestation du mandataire et la déclaration de maintien.

* Sur la non-conformité des trapèzes d'accès :

- le terrain d'assiette de l'opération de lotissement est classé en zone Bc " bleue" du PPRN et dès lors, le plancher bas des constructions doit obligatoirement être rehaussé de 0, 60 mètres par rapport au terrain naturel avant aménagement,

- en outre, le permis d'aménager impose l'implantation des garages au droit des trapèzes d'accès, c'est-à-dire sans aucun recul,

- cette contrainte n'a pas été respectée pour 25 lots non bâtis, qui doivent faire l'objet d'une mise en conformité,

- les travaux d'aménagement du lotissement ne sont donc pas conformes non seulement au permis d'aménager mais encore à des règles édictées par le préfet à des fins de sécurité publique.

* Sur la non-conformité de la voirie :

- en raison du classement du terrain en zone inondable, les voiries du lotissement devaient obligatoirement être réalisées au niveau du terrain naturel,

- le rapport d'expertise judiciaire démontre que cette prescription n'a pas été respectée,

- en raison de cette non-conformité, elle est exposée à des actions de la part des acquéreurs des lots, envers lesquels sa responsabilité est engagée en cas de non-conformité du lotissement avec le cahier des charges et/ou les prescriptions réglementaires.

* Sur les responsabilités :

- ces désordres étaient non apparents, car ils n'étaient pas décelables à l'issue de l'examen "normal", auquel elle devait se livrer à la réception des travaux,

- la SAS IBSE, la SAS Sintegra, la SAS Entreprise 26 sont liées à elle par un contrat de louage d'ouvrage et ont envers elle la qualité de constructeur,

- le siège des désordres concerne un ouvrage,

- les désordres rendent les ouvrages impropres à leur destination, car ils ne peuvent pas être bâtis,

- les non-conformités se rapportent à des règles de sécurité publique,

- il est de jurisprudence constante que les dommages tirés du non-respect des règlements impératifs relèvent de la garantie décennale,

- aucune adaptation des constructions n'est possible en raison de considérations juridiques et de considérations techniques,

- les désordres sont liés aux erreurs de la SAS Entreprise 26, qui a réalisé l'ensemble des VRD du lotissement et qui n'a pas respecté les contraintes d'implantation résultant du PPRN rappelé dans le DCE,

- la SAS IBSE maître d''uvre de l'opération, a été défaillante tant dans sa mission de conception que dans sa mission de contrôle des travaux effectués par la SAS Entreprise 26,

- la SAS Sintegra n'a pas dénoncé la non-conformité des accès aux lots alors qu'elle a réalisé les bornages des lots et plan de vente et a participé aux opérations de réception des travaux,

-à titre subsidiaire, ces sociétés engagent leur responsabilité sur un plan contractuel, en ce qu'elles n'ont pas honoré l'obligation de résultat dont elles étaient débitrices.

* Sur la réparation de ses préjudices :

- il y a urgence à ce que les travaux de mise en conformité soient exécutés,

- le choix des modalités de réparation lui appartient et il n'y a aucune raison de substituer une condamnation indemnitaire, à la condamnation en nature qu'elle réclame, seule l'opposition de la victime pouvant y faire obstacle,

- la nature des travaux à effectuer est parfaitement définie,

- le maître d'ouvrage demeure recevable à agir à l'encontre des locateurs d'ouvrage même après la vente, sous la seule condition que cela présente pour lui un intérêt direct et certain,

- concernant la mise en conformité des voiries, elle reste un coloti, eu égard aux lots non encore vendus et elle a un intérêt à demander la mise en conformité,

- les travaux de mise en conformité ne pourront être exécutés sans l'accord des propriétaires concernés, mais cela n'affecte en rien la recevabilité de sa demande,

- concernant les voiries, leur non-conformité a des incidences sur la conformité des lots dont elle demeure propriétaire,

- elle s'expose elle-même aux actions des acquéreurs des lots,

- elle ne peut vendre certains lots qui sont non-conformes aux règles d'urbanisme et au PPRI,

- la valeur des 33 lots non vendus à ce jour représente 2.046.935 euros,

- elle subit une perte de chance manifeste de réaliser un important chiffre d'affaires et un important bénéfice,

- la situation lui a causé un préjudice d'image, et a retenti sur sa réputation,

- elle a en outre fait l'objet d'un redressement fiscal en raison des désordres,

- elle a dû commander une étude à la société SINTEGRA dans le but de démontrer les non-conformités dont les travaux sont affectés,

* A titre subsidiaire, sur la condamnation au paiement des travaux de mise en conformité

- elle demande que la cour condamne les intimés au paiement du coût de reprise desdits travaux, soit la somme de 880.450 euros HT, outre intérêts légaux à compter de l'exploit introductif d'instance (10 avril 2018), subsidiairement du dépôt du rapport de l'expert judiciaire (27 avril 2022),

- le devis versé aux débats porte strictement sur les travaux de reprise et la mise en conformité de la voirie interne du lotissement (qui implique la reprise subséquente de l'enrobé de tous les trapèzes d'accès) et des lots dont l'altimétrie n'est pas conforme aux prescriptions du PPRI et du permis d'aménager (mise à niveau de leur partie haute),

- elle ne souhaite pas prendre la responsabilité de l'exécution des travaux de reprise, lesquels incombent aux responsables des graves non-conformités affectant les ouvrages réalisés,

* Sur la garantie des assureurs :

- il appartient aux assureurs de démontrer que leur garantie ne peut être mobilisée,

- les garanties de l'ensemble des assureurs sont susceptibles d'être mobilisées.

Prétentions et moyens de la SAS Sintegra

Dans ses conclusions d'intimée et d'appel incident récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 25 février 2026, elle demande à la cour au visa des articles 1792 et suivants, 1382 ancien et 1240 du code civil, de :

- juger irrecevable la demande de la SARL Avenir aménagements et de la SELARL [O] & associés, es qualités, signifiée par conclusions du 13 février 2026, tendant à obtenir la condamnation in solidum de la société Sintegra au paiement d'une somme de 880.450 euros HT, comme constituant une demande nouvelle,

- juger cette demande mal fondée,

- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre de la SAS Sintegra,

Statuant à nouveau,

- juger que la responsabilité de la SAS Sintegra ne peut, à aucun titre tant décennal que contractuel, être engagée au titre des désordres dont s'agit,

- débouter en conséquence la SARL Avenir aménagements ou tout contestant de leurs appels principaux et incidents et plus généralement de toute demande dirigée contre la SAS Sintegra,

Subsidiairement,

- juger que les préjudices allégués par la SARL Avenir aménagements ne sont justifiés ni dans leur principe ni dans leur quantum,

Subsidiairement sur ce point,

- limiter l'indemnisation de la SARL Avenir aménagements au chiffrage retenu par l'expert judiciaire,

- condamner la SAS IBSE, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, la SAS Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire à relever et garantir indemne la SAS Sintegra de toute condamnation éventuellement mise à sa charge,

- condamner en tant que de besoin la SA Allianz Iard au titre des garanties responsabilité civile professionnelle souscrites auprès d'elle dans les termes de la police à relever et garantir la SAS Sintegra d'une éventuelle condamnation,

En toutes hypothèses,

- condamner la SARL Avenir aménagements ou tout succombant à payer à la SAS Sintegra une somme de 10.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.

Au soutien de ses prétentions, elle affirme que :

* sur sa mission :

- sa mission était cantonnée à l'établissement du dossier de permis d'aménager et elle n'avait pas en charge la conception du lotissement,

- elle n'avait pas pour mission d'établir les calages altimétriques entre les lots privatifs et les parties communes du lotissement (les voiries), ce qui est confirmé par l'expert judiciaire,

- son intervention n'est pas en lien avec les difficultés rencontrées par la SARL Avenir aménagements,

- la SAS IBSE et son assureur n'ont jamais contesté que l'erreur de calage altimétrique des lots par rapport aux voiries communes relevait de leur responsabilité,

- la SARL Avenir aménagements ne verse aux débats aucun document permettant de démontrer qu'elle aurait fourni des indications altimétriques erronées qui auraient ensuite été utilisées au cours de la conception ou de l'exécution des travaux, alors qu'au contraire, c'est elle qui a relevé les erreurs.

* Sur sa responsabilité :

- les conditions de mise en jeu de sa responsabilité décennale ne sont pas réunies,

- aucune faute ne peut lui être imputée qui permettrait d'engager sa responsabilité contractuelle.

* Sur les demandes indemnitaires de la SARL Avenir aménagements :

- les demandes indemnitaires formulées par la SARL Avenir aménagements excèdent les conclusions de l'expert,

- pour quinze lots, il n'existe aucun dommage et ils sont constructibles en respectant la contrainte altimétrique,

- pour vingt-cinq autres lots, une reprise des trapèzes pour une somme modique est possible,

- l'affaire a été renvoyée uniquement pour tenir compte de l'intervention volontaire de Maître [B] [O], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Avenir aménagements,

- les dernières écritures la SARL Avenir aménagements et de la SELARL [O] & associés contiennent une demande de condamnation des intimés à payer une somme de 880.450 euros HT au titre des travaux de reprise des trapèzes d'accès et des voiries, sur le fondement d'un devis,

- le devis n'a pas pu être discuté,

- la demande est nouvelle et donc irrecevable.

* Sur la garantie due à la SAS Sintegra :

- elle doit être relevée et garantie des éventuelles condamnations prononcées à son encontre par la SAS IBSE et ses assureurs, la SAS Entreprise 26 et son assureur, au vu des conclusions de l'expert,

- la SA Allianz Iard, son propre assureur lui doit sa garantie dans les limites contractuelles de la police souscrite.

Prétentions et moyens de la SA Allianz Iard

Dans ses conclusions d'appelante n°2 notifiées par RPVA le 23 février 2026, elle demande à la cour, au visa des articles 1240 et suivants, 1792 et suivants du code civil, L. 113-1 du code des Assurances, 700 du code de procédure civile, de :

Statuant sur l'appel formé par la SA Allianz, à l'encontre de la décision rendue le 11 septembre 2024 par le tribunal de commerce de Romans-Sur-Isère,

- le déclarant recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

- infirmer le jugement du tribunal de commerce de Romans-Sur-Isère du 11 septembre 2024 en ce qu'il a :

* condamné in solidum la SAS Sintegra et la SAS Entreprise 26 à réaliser ou faire réaliser, à leurs frais et sous leur entière responsabilité, les travaux de mise en conformité du lotissement [Adresse 11], à savoir :

- la mise en conformité de l'ensemble des voiries par mise au niveau du terrain naturel, tel que précisé dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [A] du 27 avril 2022 et ses annexes,

- la mise en conformité des trapèzes d'accès des lots n° 3, 5, 6, 7, 12, 16, 30, 33, 35, 37, 40, 41, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 53, 55, 57, 58, 59, 61 et 63 par élévation de leur partie terminale à un niveau supérieur ou égal à 0,60 m par rapport au terrain naturel, tel que précisé dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [A] du 27 avril 2022 et ses annexes, et ce, sous astreinte provisoire de 3 000 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 10 jours suivant la signification du jugement,

(')

* condamné la SA Allianz Iard, la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à garantir leurs assurés à hauteur du coût des travaux de reprise des trapèzes et de la voirie, dont le quantum devra être réservé,

(')

* rejeté toutes autres demandes, fins et conclusions des parties,

- le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

- débouter la SARL Avenir aménagements, ou tout concluant, de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la SA Allianz Iard, en l'absence de responsabilité de la société Sintegra dans le présent dossier,

Surabondamment,

- juger que les garanties souscrites auprès de la SA Allianz Iard ne sont pas mobilisables au titre des dommages subis par les ouvrages ou travaux sur lesquels ont porté les missions de l'assuré et dont il serait responsable par application des articles 1792 à 1792-6 et 2270 du code civil,

- juger que les garanties souscrites auprès de la SA Allianz Iard, recherchée en sa qualité d'assureur de responsabilité civile de la SAS Sintegra, ne sauraient être mobilisées pour les réclamations formulées au titre des travaux de remise en état, s'agissant d'une obligation de faire, ni de la prise en charge de leur coût,

En conséquence,

- rejeter comme mal fondées l'ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SA Allianz Iard de ce chef,

- débouter, de plus fort, tous contestants de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l'encontre de la SA Allianz Iard,

Et statuant à nouveau sur la demande de condamnation au titre des travaux de reprise,

- déclarer irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande formée par la SARL Avenir aménagements et la SELARL [O] & associés, par conclusions notifiées le 13 février 2026, tendant à la condamnation in solidum notamment de la SA Allianz Iard, ès qualités d'assureur de la société Sintegra, au paiement de la somme de 880.450 euros HT au titre des travaux de reprise des trapèzes et de la voirie,

A défaut,

- rejeter cette demande non fondée,

Plus subsidiairement,

- ordonner une mesure d'instruction aux frais avancés de la SARL Avenir aménagements, limitée à l'évaluation contradictoire des travaux de reprise éventuellement nécessaires,

En tout état de cause,

- rejeter la demande tendant à fixer le point de départ des intérêts à une date antérieure au 11 février 2026,

En tout état de cause,

- limiter toute condamnation qui serait, par impossible, prononcée à l'encontre de la SA Allianz Iard aux termes et limites des conditions particulières de la police souscrite par la société Sintegra, et dire qu'elle s'entendra après déduction de la franchise contractuelle opposable aux tiers,

- condamner tout succombant au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, distraits au profit de Maître Alain de Angelis, avocat, sur son offre de droit,

- ordonner que, dans l'hypothèse où la SARL Avenir aménagements serait condamnée aux dépens ou au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la créance correspondante soit fixée au passif de sa procédure collective.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

* Sur l'absence de responsabilité de son assuré :

- au terme de son rapport, l'expert judiciaire n'a retenu aucune part de responsabilité à l'encontre de la SAS Sintegra, aucun des dommages n'étant en lien avec les travaux qui lui ont été confiés,

- la mission qui lui a été confiée ne comportait aucune définition altimétrique des lots et elle n'a pas participé aux études de conception de la phase projet, études au cours desquelles les manquements allégués auraient été commis,

- il n'incombe pas au géomètre expert de donner un avis lors des opérations de réception, sa mission étant limitée aux prestations qu'il exécute,

- dès lors, es qualité d'assureur de la SAS Sintegra elle ne doit aucune garantie.

* Sur les garanties du contrat d'assurance :

- en tout état de cause, ses garanties n'ont pas vocation à être mobilisées,

- la SAS Sintegra a souscrit auprès d'elle un contrat garantissant sa responsabilité civile au titre de l'activité déclarée de géomètre expert,

- un assureur ne peut être condamné à une obligation de faire (travaux de remise en état), à fortiori sous astreinte,

- concernant les travaux de mise en conformité du lotissement, elle oppose une exclusion de garantie tirée de l'article 7 des conditions générales du contrat,

- vu l'article 7 du contrat, elle ne garantit pas non plus les dommages subis par les ouvrages ou travaux sur lesquels ont porté les missions de l'assuré et dont il serait responsable au titre de la responsabilité décennale,

- il doit être tenu compte du plafond de garantie et de la franchise contractuellement prévus.

* Sur l'irrecevabilité et le caractère mal-fondé de la demande nouvelle présentée en appel au titre des travaux de reprise :

- aux termes de leurs conclusions notifiées le 13 février 2026, la SARL Avenir aménagements et la SELARL [O] & associés sollicitent, pour la première fois, la condamnation in solidum des intimées, dont la SA Allianz Iard prise en sa qualité d'assureur de la société Sintegra, au paiement de la somme de 880.450 euros HT au titre des travaux de reprise des trapèzes d'accès et de la voirie du lotissement, sur la base d'un devis établi le 11 février 2026 par la société Deschaux,

- cette demande est formée pour la première fois en cause d'appel,

- devant le tribunal de commerce de Romans-Sur-Isère et devant la cour, la SARL Avenir aménagements sollicitait exclusivement la condamnation de ses adversaires à exécuter en nature des travaux de mise en conformité, sous astreinte, sans jamais former de demande indemnitaire chiffrée au titre du coût desdits travaux,

- cette demande ne saurait, être regardée comme tendant aux mêmes fins que celles soumises au premier juge,

- elle n'est pas non plus l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions initiales,

- aucune des exceptions limitativement prévues par l'article 564 du code de procédure civile n'est caractérisée,

- la réouverture des débats et le renvoi de l'affaire n'ont été ordonnés qu'en raison du placement de la SARL Avenir aménagements en redressement judiciaire et de l'intervention volontaire de son mandataire judiciaire, circonstances qui ne sauraient, à elles seules, justifier l'introduction d'une prétention nouvelle au fond,

- aucun devis n'a été produit à l'expert judiciaire en son temps et le devis nouvellement versé aux débats n'a pu être débattu contradictoirement dans ce cadre, alors qu'il est particulièrement succinct, qu'il repose sur des postes forfaitaires dépourvus de tout détail quantitatif précis, sans indication des volumes ni ventilation technique des travaux allégués.

Prétentions et moyens de la SAS IBSE, de la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles

Dans leurs conclusions d'intimées avec appel incident n°2 notifiées par RPVA le 18 février 2026, elles demandent à la cour au visa des articles 1792 et suivants, 1103, 1231-1 et 1240 du code civil, L. 622-21, L. 622-22, L. 622-24, L. 622-26 du code de commerce, de :

- donner acte à la SAS IBSE et ses assureurs la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles de ce qu'elles s'en rapportent à la décision de la cour s'agissant de la recevabilité de l'action de la SARL Avenir aménagements à l'égard de la SAS IBSE suite à sa déclaration de créances, à l'égard du mandataire judiciaire désigné par le tribunal de commerce de Grenoble dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire de la SAS IBSE,

- confirmer le jugement entrepris en ce que la SARL Avenir aménagements a été déclarée irrecevable en ses demandes, faute d'intérêt et de qualité à agir, s'agissant des lots 5, 33 ,48 ,53 ainsi que de la voirie commune dont elle n'est plus propriétaire,

- réformer le jugement entrepris en ce que la responsabilité de la SAS IBSE, dans la genèse des non-conformités alléguées par la SARL Avenir aménagements, a été retenue,

- réformer le jugement entrepris en ce que la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, prises en leur qualité d'assureurs de la SAS IBSE, ont été condamnées à garantir leur assuré, la SAS IBSE, à hauteur du coût des travaux de reprise, non encore connu, des trapèzes et de la voirie,

Statuant à nouveau,

- juger que la SARL Avenir aménagements ne rapporte pas la preuve que les non conformités qu'elle allègue seraient imputables à la mission d'étude VRD confiée à la SAS IBSE,

- juger que la SARL Avenir aménagements ne rapporte pas la preuve de l'impossibilité pour elle de vendre les parcelles qui seraient toujours sa propriété et partant, d'une impropriété à destination,

- juger que la SARL Avenir aménagements ne rapporte pas la preuve d'une faute contractuelle imputable à la société IBSE, en lien avec les préjudices qu'elle allègue,

En conséquence,

- débouter la SARL Avenir aménagements de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SAS IBSE et de ses assureurs la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles,

- débouter la SAS Sintegra et son assureur la SA Allianz Iard, la SAS Entreprise 26 et son assureur la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire de leur action récursoire dirigée à l'encontre de la SAS IBSE, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles,

En tout état de cause,

- déclarer irrecevable comme nouvelle la demande de condamnation pécuniaire formée pour la première fois en cause d'appel par la SARL Avenir aménagements et son mandataire judiciaire Maitre [O] dans leurs conclusions notifiées le 13 février 2026, tendant à la condamnation in solidum notamment des sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles à leur payer la somme de 880.450 euros HT au titre des travaux de mise en conformité de la voirie et des trapèzes d'accès,

En tout état de cause,

- déclarer de telles demandes non fondées,

Plus subsidiairement,

- ordonner une mesure d'expertise aux frais avancés de la SARL Avenir aménagements afin d'évaluer le montant des travaux de mise en conformité des trapèzes d'accès au garage des seuls lots nécessitant de tels travaux suivant les conclusions de l'expert M. [A] ainsi que la voirie d'accès,

- confirmer le jugement entrepris en ce que la SARL Avenir aménagements a été déboutée de ses demandes en réparation des préjudices financiers allégués par elle (perte de marge, perte d'image, préjudice fiscal et préjudice moral) et non justifiés,

- condamner la SARL Avenir aménagements à payer à la SAS IBSE, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner en outre aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL Cabinet Laurent Favet,

A titre subsidiaire,

- condamner in solidum la SAS Sintegra et son assureur la SA Allianz Iard, la SAS Entreprise 26 et son assureur la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire, à relever et garantir la SAS IBSE, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en principal frais et accessoires dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 50 %,

- débouter la SAS Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire, la SAS Sintegra et la SA Allianz Iard de leur action récursoire,

En tout état de cause,

- juger opposables les plafonds, limites de garanties et franchises stipulées dans le contrat d'assurances souscrit par la SAS IBSE auprès de la SA Mma Iard et de la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles au titre des dommages immatériels,

- dire n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuer ce que de droit sur les dépens.

Elles soulignent que :

* Sur la recevabilité des demandes dirigées contre la SAS IBSE :

- elles s'en rapportent à justice sur la recevabilité de l'action dirigée contre la SAS IBSE, la SARL Avenir aménagements justifiant avoir régulièrement déclaré sa créance entre les mains de Me [C] liquidateur judiciaire de la SAS IBSE, désigné suivant jugement rendu le 11 juillet 2023 par le tribunal de commerce de Grenoble.

* Sur l'absence de responsabilité de la SAS IBSE :

- seul le propriétaire d'un bien immobilier est titulaire de l'action en garantie décennale et si la SARL Avenir aménagements est le maître de l'ouvrage, elle ne justifie pas être propriétaire de l'intégralité des lots, pour lesquels elle sollicite la condamnation des défenderesses à réaliser la mise en conformité,

- en tout état de cause sa démarche ne peut pas se faire à l'insu des propriétaires actuels des parcelles concernées qui n'ont pas été attraits à la procédure,

- même si elle justifiait d'un intérêt à agir direct et personnel, elle resterait irrecevable à solliciter la réparation d'un préjudice matériel relatif à des parcelles dont elle n'est plus propriétaire, alors qu'elle ne peut justifier que les propriétaires actuels acceptent les travaux de mise en conformité,

- il n'est pas démontré que les désordres soient en lien avec la mission d'études VRD qui lui a été confiée,

- son étude appliquait les dispositions définies et décrites dans le permis d'aménager établi par le cabinet de géomètres [S] aux droits duquel vient la SAS Sintegra,

- elle a mené des études de façon à respecter le permis d'aménager élaboré par la SAS Sintegra et la règlementation du PPR (notamment la problématique du rapport d'emprise au sol en zones inondables), qui imposait de caler les voiries à la quote maximale du terrain naturel,

- il ne relevait pas de ses attributions d'établir les hypothèses de calage des villas ultérieurement construites avant de réaliser les accès en enrobé,

- les erreurs d'altimétrie n'ont pas empêché la commercialisation de certains lots et l'édification de villas,

- il n'est pas démontré que le désordre compromette la solidité des ouvrages ou les rende impropres à leur destination, les quelques non-conformités relevées par l'expert n'empêchant pas la commercialisation des lots si des travaux d'aménagement sont entrepris,

- la circonstance que la commune de [Localité 12] ait refusé certains permis de construire ne démontre pas l'existence du dommage, alors que certains autres lots ont été construits,

- aucune faute de sa part n'est démontrée, ce qui interdit toute action en responsabilité contractuelle, alors qu'elle n'est débitrice que d'une obligation de moyen.

* Sur les demandes indemnitaires de la SARL Avenir aménagements :

- les débats ont été rouverts et l'affaire renvoyée à l'audience de plaidoiries du 12 mars 2026, en raison du seul placement en redressement judiciaire de la SARL Avenir aménagements, suivant jugement rendu par le tribunal de commerce de Romans-Sur-Isère le 30 Septembre 2025 et l'intervention volontaire de son mandataire judiciaire la SELARL [O] & associés par conclusions notifiées la veille de la précédente audience de plaidoiries fixée le 23 octobre 2025,

- la demande financière présentée par la SARL Avenir aménagements et la SELARL [O] & associés est nouvelle et doit être déclarée irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile,

- en tout état de cause, le devis de l'entreprise Deschaux établi le 11 Février 2026 a été établi pour les besoins de la cause, il est très succinct,

- le surcoût fixé par ce devis représente plus du double de l'évaluation de l'expert,

-à titre extrêmement subsidiaire, une mesure d'instruction devra être ordonnée aux frais avancés de SARL Avenir aménagements, portant exclusivement sur l'évaluation des travaux de reprise à prévoir pour les seuls lots susceptibles d'être concernés par les travaux de mise en conformité,

- la SARL Avenir aménagements ne justifie pas de l'impossibilité pour elle de commercialiser le reste des lots en raison des non conformités altimétriques des trapèzes d'accès, alors que l'expert confirme que les parcelles ont toujours été constructibles,

- sa perte de marge n'est donc pas justifiée,

- l'expert, géomètre de profession, n'a aucune compétence en matière d'évaluation des préjudices financiers et la SARL Avenir aménagements n'a jamais demandé la nomination d'un sapiteur financier,

- la SARL Avenir aménagements ne démontre pas que le redressement fiscal qu'elle a subi serait la conséquence des non-conformités concernant certains lots du [Adresse 15],

- le préjudice de la SARL Avenir aménagements à ce titre n'est pas définitif, au vu de l'appel interjeté par la SARL Avenir aménagements suite à la décision du tribunal judiciaire de Grenoble, en date du 31 mai 2021,

- l'éventuelle perte d'image subie par la SARL Avenir aménagements est due à ses carences, alors qu'elle n'a jamais rien entrepris pour pallier les quelques non-conformité relevées,

- la SARL Avenir aménagements ne justifie pas d'un préjudice moral indemnisable.

* Sur les actions en garanties exercées à titre subsidiaire :

- la SAS Sintegra était en charge de la réalisation des bornages des lots et plans de vente après achèvement des travaux d'aménagement du lotissement et elle n'a pas dénoncé les non-conformités des accès aux lots, alors qu'elle a participé aux opérations de réception des travaux,

- la SAS Entreprise 26 en charge de la réalisation des travaux de VRD a commis des fautes dans l'exécution des travaux, qui ont participé à la non-conformité de l'implantation au regard du PPRM rappelé dans le dossier de consultation des entreprises,

- la SAS Entreprise 26 ne peut tenter d'échapper à sa responsabilité en soutenant qu'elle n'aurait fait que suivre le plan établi par la société IBSE, l'entrepreneur étant débiteur d'une obligation d'information et de conseil même en présence d'un maître d''uvre.

* Sur les limites de garantie :

- la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles ne peuvent être tenues que dans les limites de leurs garanties, en terme de plafonds et de franchises,

- la franchise est opposable aux tiers lésés s'agissant de dommages immatériels qui ne relèvent pas de l'assurance obligatoire.

Prétentions et moyens de la SAS Entreprise 26 et de la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire

Dans leurs conclusions n°4 notifiées par RPVA le 13 février 2026, elles demandent à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 11 Septembre 2024 par le tribunal de commerce de Romans-Sur-Isère en ce qu'il a :

* condamné in solidum les SAS Sintegra et Entreprise 26 à réaliser ou faire réaliser, à leurs frais et sous leur entière responsabilité, les travaux de mise en conformité du lotissement "[Adresse 11]", à savoir :

- la mise en conformité de l'ensemble des voiries par mise au niveau du terrain naturel, tel que précisé dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [A] du 27 avril 2022 et ses annexes,

- la mise en conformité des trapèzes d'accès des lots n°3, 5, 6, 7, 12, 16, 30, 33, 35, 37, 40, 41, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 53, 55, 57, 58, 59, 61 et 63 par élévation de leur partie terminale à un niveau supérieur ou égal à 0,60 m par rapport au terrain naturel, tel que précisé dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [A] du 27 avril 2022 et ses annexes, et ce sous astreinte provisoire de 3.000 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 10 jours suivant la signification du jugement,

* condamné la SA Allianz Iard, la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à garantir leurs assurés à hauteur du coût des travaux de reprise des trapèzes et de la voirie, dont le quantum devra être réservé,

* condamné la SAS Sintegra et la SAS Entreprise 26 à payer à la SARL Avenir aménagements la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* rejeté toutes autres demandes, fins et conclusions des parties, et notamment les demandes formées par la SAS Entreprise 26 et par la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire tendant à :

- voir fixer subsidiairement à 6 mois le délai accordé pour exécuter les travaux de reprise, à compter du caractère définitif de la décision à intervenir,

- voir condamner la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à relever et garantir intégralement la SAS Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire de toute condamnation pécuniaire qui pourrait être prononcée à leur encontre,

- voir ordonner l'inscription au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SAS IBSE, de la créance de la SAS Entreprise 26 et de la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire à hauteur de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit de la SARL Avenir aménagements, ou de toute autre partie à la présente procédure,

- voir condamner la SARL Avenir aménagements, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à verser à la SAS Entreprise 26 et à la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- voir condamner la SARL Avenir aménagements, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles aux dépens, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire de M. [A],

- voir ordonner l'inscription au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SAS IBSE, de la créance de la SAS Entreprise 26 et de la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire à hauteur de 10.000 euros au titre des frais de défense et de 5.524,90 euros au titre des frais d'expertise judiciaire,

* liquidé les dépens à la somme de 169,97 euros TTC pour être mis à la charge commune de la SAS Entreprise 26 et de la SAS Sintegra, ainsi que les frais d'expertise judiciaire,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

* débouté la SARL Avenir aménagements de ses demandes au titre des trapèzes des lots 5, 33, 48 et 53, ainsi que de la voirie commune, appartenant à des tiers,

* débouté la SARL Avenir aménagements de sa demande de dommages et intérêts en réparation de préjudice, faute de les justifier,

Et, statuant à nouveau :

A titre liminaire,

- déclarer irrecevables les demandes formées par la SARL Avenir aménagements au titre des trapèzes des lots 5, 33, 48 et 53 et de la voirie commune qui appartiennent à des tiers,

A titre principal,

- débouter la SARL Avenir aménagements de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont formées à l'encontre de la SAS Entreprise 26 et de la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire,

- débouter toute autre partie qui serait amenée à former des demandes à l'encontre de la SAS Entreprise 26 et/ou de la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire,

A titre subsidiaire,

- fixer à 6 mois le délai accordé pour exécuter les travaux de reprise, à compter du caractère définitif de la décision à intervenir,

- déclarer irrecevables les demandes formées par la SARL Avenir aménagements au titre du coût des travaux de reprise des trapèzes et de la voirie à hauteur de 880.450 euros HT,

A défaut,

- ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de la SARL Avenir aménagements, et désigner tel expert qu'il plaira à la cour de nommer en lui assignant la mission de chiffrer le montant des travaux de reprise des trapèzes et de la voirie,

En tout état de cause, débouter la SARL Avenir aménagements de sa demande tendant à voir la condamnation au titre du coût des travaux de reprise assortie d'intérêts,

- condamner la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à relever et garantir intégralement la SA Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

- ordonner l'inscription au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SAS IBSE, de la créance de la SA Entreprise 26 et de la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire à hauteur de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit de la SARL Avenir aménagements, ou de toute autre partie à la présente procédure,

- dire que la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire pourra, s'agissant des dommages immatériels, opposer à la SARL Avenir aménagements son plafond de garantie de 160.000 euros par an, ainsi que sa franchise à hauteur de 4 fois l'indice BT01,

En tout état de cause,

- condamner la SARL Avenir aménagements, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à verser à la SA Entreprise 26 et à la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SARL Avenir aménagements, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire de M. [A],

- ordonner l'inscription au passif de la procédure collective ouverte à l'encontre de la SAS IBSE de la créance de la SA Entreprise 26 et de la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire à hauteur de 10.000 euros au titre des frais de défense et de 5.524,90 euros au titre des frais d'expertise judiciaire.

Elles exposent que :

1/ Sur la demande de mise en conformité des trapèzes d'accès

* Sur l'absence d'intérêt et de qualité à agir de la SARL Avenir aménagements pour certains lots :

- la SARL Avenir aménagements formule des demandes de mise en conformité relativement à des lots (n°5, 33, 48 et 53) dont elle n'est plus propriétaire pour les avoir cédés à des tiers, non parties à la procédure et elle n'a donc pas qualité à agir,

- nul ne plaide par procureur et l'obligation de garantie décennale est attachée à la propriété de l'immeuble, elle n'appartient donc plus à la SARL Avenir aménagements,

- la SARL Avenir aménagements ne justifie d'aucun intérêt direct et certain à exercer l'action en lieu et place des propriétaires actuels.

* Sur l'absence de garantie décennale de la SAS Entreprise 26 :

- le règlement du lotissement prévoit que sa durée de vie est de dix années à compter de la date de l'arrêté autorisant le lotissement, soit le 23 janvier 2012, il n'est donc plus applicable et seules les dispositions du PLU demeurent applicables,

- cette règle est également expressément précisée dans le permis d'aménager,

- l'origine du désordre réside dans le fait que la SAS IBSE n'a pas correctement défini le terrain naturel, qu'elle est partie d'un mauvais repère de référence pour caler les 60 cm sur le plan remis ensuite à la SAS Entreprise 26, pour réaliser ses travaux de terrassement,

- cependant, cette non-conformité ne peut être qualifiée de désordre que si toute construction sur les lots est impossible, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les trapèzes d'accès sur les parcelles pouvant être prolongés jusqu'à l'obtention des 60 cm,

- la SARL Avenir aménagements n'a jamais démontré que cette prolongation soit matériellement impossible à réaliser au regard du règlement du lotissement ou du cahier des charges du lotissement,

- en outre ces deux documents sont caducs, la SARL Avenir aménagements ne justifiant pas de leur maintien au-delà de la période de validité de dix ans,

- ce n'est pas parce que le haut du trapèze ne respecte pas les 60 cm imposés que cela signifie que le plancher ne les respectera pas, des aménagements techniques étant possibles,

- il est également possible de reprendre au cas par cas la pente des trapèzes, même sans modifier l'implantation des maisons,

- la SAS Entreprise 26 a effectué ses travaux conformément au plan remis par la SAS IBSE et ne peut pas avoir anticipé ce non-respect, puisque lorsqu'elle intervient aucun lot n'est vendu et elle ne peut pas connaître l'emplacement précis des futures ouvertures,

- il ne revenait pas à la SAS Entreprise 26 de déterminer le niveau du terrain naturel à prendre en compte,

- lors de la réalisation des travaux, elle n'a eu aucun moyen de se rendre compte d'une éventuelle erreur,

- la SAS IBSE a validé les travaux qu'elle-même a réalisés,

- l'expert retient dans son rapport que les lots restent constructibles,

- l'impropriété à destination n'est pas démontrée,

- le défaut d'implantation est un défaut apparent que personne n'a soulevé lors des opérations de réception, sachant que le maître d'ouvrage était alors entouré du maître d''uvre chargé des VRD, du géomètre et d'un représentant de la commune de [Localité 12] qui était lui-même accompagné de son bureau d'études.

* Sur l'absence de responsabilité contractuelle de la SAS Entreprise 26 :

- la faute contractuelle qui lui est reprochée par la SARL Avenir aménagements n'est pas détaillée, et sa nature n'est pas connue,

- l'expert a conclu que les travaux réalisés par l'entreprise 26 respectaient bien les plans, à l'exception de 3 lots sur 21,

- en l'absence de faute, sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée.

2/ Sur la demande de mise en conformité des voiries :

* Sur l'absence de qualité et d'intérêt à agir :

- une ASL a été constituée, qui est propriétaire de la parcelle [Cadastre 2], la SARL Avenir aménagements n'a donc ni qualité ni intérêt à agir afin d'obtenir la mise en conformité de ces voies,

- elle ne démontre pas qu'elle serait membre de l'ASL,

- elle ne démontre pas non plus avoir un intérêt direct et certain à exercer l'action en sa seule qualité de maître de l'ouvrage,

- il n'est pas démontré en quoi le fait que la voirie d'accès au lotissement ne respecte pas le terrain naturel est un désordre, et qu'il entraînerait une impropriété à destination,

- la SARL Avenir aménagements n'établit pas non plus l'existence d'un préjudice en lien avec ce désordre, alors que les voiries sont utilisées depuis plus de dix années,

- la responsabilité contractuelle de la SAS Entreprise 26 n'est pas plus démontrée en l'absence de préjudice pour la SARL Avenir aménagements.

* Sur la demande de condamnation à une obligation de faire sous astreinte :

- des travaux de reprise ne peuvent faire l'objet d'une obligation de faire,

- ces demandes de la SARL Avenir aménagements sont imprécises et la nature exacte des travaux demandés n'est pas précisée,

- une condamnation à ce titre serait inexécutable, l'expert judiciaire ayant refusé de formaliser un programme de travaux,

- elle ne pourrait agir sur le terrain d'un tiers,

- les textes de la responsabilité décennale ne prévoient aucune obligation de reprise des désordres en nature,

- en tout état de cause, le principe de proportionnalité des réparations doit être appliqué et la destruction de toutes les voies d'accès du lotissement et de 21 trapèzes est disproportionnée,

- le délai de 10 jours accordé par le jugement déféré ne peut être respecté.

* Sur la demande nouvelle de la SARL Avenir aménagements au titre des travaux de reprise :

- devant le tribunal de commerce de Romans-Sur-Isère, puis devant la cour, la SARL Avenir aménagements sollicitait la condamnation de ses adversaires à réaliser en nature des travaux de mise en conformité,

- elle n'a jamais demandé de condamnation financière au titre de ces travaux,

- cette demande est nouvelle et donc irrecevable en application des articles 564 et suivants du code de procédure civile,

- alors que les opérations d'expertise ont duré plusieurs années (de 2018 à 2022), aucun devis n'avait alors été produit par la SARL Avenir aménagements

- le devis de la société Deschaux qui est nouvellement produit n'a pas pu être débattu techniquement dans le cadre d'échanges contradictoires en cours d'expertise, et l'expert n'a donc pas pu donner son avis sur le chiffrage présenté pour plus de 880.000 euros HT.

* sur l'action en garantie à l'encontre de l'assureur de la SAS IBSE :

- la SAS IBSE engage sa responsabilité délictuelle envers elle pour avoir mal implanté le terrain naturel sur ses plans au stade de la conception,

- elle n'a fait que suivre les plans tels que conçus par cette société.

* Sur les préjudices allégués par la SARL Avenir aménagements :

- Sur les 25 lots litigieux, 4 ont été vendus et les 21 autres peuvent l'être, les parcelles étant toujours constructibles, à condition de respecter les préconisations techniques,

- l'absence de possibilité de vendre les lots n'est pas démontrée,

- la SARL Avenir aménagements n'a jamais cherché de solution pour rehausser les seuils litigieux,

- certains lots ne subissant pas de désordres ne sont toujours pas vendus,

- la perte de marge dénoncée n'est pas démontrée, car aucune expertise comptable n'a jamais été sollicitée, et les pièces comptables produites ne sont pas complètes et donc inexploitables,

- aucun justificatif n'est produit quant à la perte d'image,

- le préjudice moral sollicité fait double emploi avec la perte d'image,

- la facture de la SAS Sintegra, établie à la demande de la SARL Avenir aménagements et concernant une nouvelle étude réalisée de manière non contradictoire n'a pas été retenue par l'expert et ne peut donc être prise en compte au titre du préjudice,

- il n'est pas démontré que le préjudice fiscal soit en lien avec les désordres.

* Sur les garanties dues par la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire :

- elles ne peuvent être mobilisées au titre des travaux de démolition et de reconstruction des voiries et des trapèzes d'accès aux lots,

- l'assureur est bien fondé à opposer son plafond de garantie et sa franchise.

Maître [V] n'a pas constitué avocat. Les déclarations d'appel lui ont été signifiées par procès-verbal de commissaire de justice à personne le 6 décembre 2024, pour la SARL Avenir aménagements, par procès-verbal de commissaire de justice à personne le 30 janvier 2025, pour la SASU Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire,

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

§ 1 Sur la recevabilité de la demande en paiement de la somme de 880.450 euros formée par la SARL Avenir aménagements

Les articles 564 et suivants du code de procédure civile disposent qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Ainsi, "la demande d'indemnisation du préjudice personnel professionnel n'est pas nouvelle en cause d'appel dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que les prétentions tendant à la réparation des préjudices matériel et moral formées en première instance." (Cour de cassation, 3ème Civ., 6 septembre 2018, n° 17-21.329).

En outre, "est recevable la demande en démolition et reconstruction formée en cause d'appel, dès lors qu'elle ne constitue qu'une modalité de la réparation du préjudice." (Cour de cassation, 3ème Civ., 10 janvier 1990, n° 88-18.098).

Enfin, "ne sont pas nouvelles les demandes tendant à ce qu'une société d'assurance soit condamnée à payer aux souscripteurs, en exécution du contrat, des sommes correspondant au montant, outre les intérêts, des fonds investis dans les contrats d'assurance vie. Ces demandes ont en effet le même objet que celles formées en première instance, à savoir le paiement des sommes investies, peu important que les souscripteurs aient en première instance demandé une réparation en équivalent à raison des fautes imputées à la société d'assurance." (Cour de cassation 2ème Civ.,3 juillet 2008, n° 07-19.367).

En l'espèce, en première instance, la SARL Avenir aménagements a demandé au tribunal de commerce de Romans-Sur-Isère de "condamner in solidum les sociétés Sintegra et entreprise 26 à réaliser ou faire réaliser, à leurs frais et sous leur entière responsabilité, les travaux de mise en conformité du lotissement l'Emeraude, à savoir :

* la mise en conformité de l'ensemble des voiries par mise au niveau du terrain naturel, tel que précisé dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [A] du 27 avril 2022 et ses annexes,

* la mise en conformité des trapèzes d'accès des lots n°3, 5, 6, 7, 12, 16, 30, 33, 35, 37, 40, 41, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 53, 55, 57, 58, 59, 61 et 63 par mise à niveau de leur partie terminale à un niveau supérieur ou égal à 0,60m par rapport au niveau du terrain naturel tel que mis en exergue dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [A] du 27 avril 2022 et ses annexes."

Elle a en outre demandé "la condamnation des compagnies Allianz Iard, L'auxiliaire, MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles à garantir leurs assurés à hauteur du coût des travaux de reprise des trapèzes et de la voirie, dont le quantum devra être réservé".

En appel, la SARL Avenir aménagements demande à la cour de "A Titre subsidiaire,

- condamner in solidum les sociétés Sintegra et Entreprise 26 et les sociétés Allianz Iard, L'Auxiliaire, Mma Iard SA et Mma Iard Assurances Mutuelles à verser à la SARL Avenir Aménagements la somme de 880.450 euros HT, outre intérêts légaux à compter de l'exploit introductif d'instance (10 avril 2018), subsidiairement du dépôt du rapport de l'expert judiciaire (27 avril 2022), au titre du coût des travaux de mise en conformité".

Les deux demandes formées par la SARL Avenir aménagements ont le même objet : obtenir la réparation d'un même préjudice, selon deux modalités différentes : l'une par l'octroi d'une somme d'argent et l'autre par le biais d'une réparation en nature.

La demande formée par la SARL Avenir aménagements en cause d'appel ne constitue ainsi qu'une modalité de réparation du préjudice et elle ne peut dès lors être considérée comme étant nouvelle au sens des articles susvisés.

Les demandes tendant à ce que la demande en paiement de la somme de 880.450 euros formée par la SARL Avenir aménagements, soit déclarée irrecevable seront dès lors rejetées et la demande sera déclarée recevable. Son bien-fondé sera examiné supra.

§2 Sur la recevabilité des demandes formées par la SARL Avenir aménagements à l'encontre de la SAS IBSE

Les articles L622-21 et suivants du code de commerce disposent que :

I. - Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :

1o À la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;

2o À la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

II. - Sans préjudice des droits des créanciers dont la créance est mentionnée au I de l'article L. 622-17, le jugement d'ouverture arrête ou interdit toute procédure d'exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d'ouverture.

III. - Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus.

Sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il convient tout d'abord de souligner que la sanction de l'absence de déclaration de créance n'est pas l'irrecevabilité de la demande mais l'interruption de l'instance.

En outre, la SARL Avenir aménagements verse aux débats en pièces 55, 56 et 57 la déclaration de créance réalisée par ses soins le 24 avril 2023, le courrier de contestation émanant du mandataire, en date du 20 juin 2023 et le courrier de maintien de la déclaration de créance rédigé par la SARL Avenir aménagements le 27 juin 2023.

Il s'évince de ces éléments que la SARL Avenir aménagements a régulièrement déclaré sa créance à la procédure collective de la SAS IBSE et que l'instance n'est pas interrompue à son égard.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a dit irrecevables les demandes formées par la SARL Avenir aménagements à l'encontre de la SAS IBSE et ces demandes seront déclarées recevables.

§3 Sur la recevabilité des demandes de la SARL Avenir aménagements relatives à certains trapèzes de lots qui ne sont pas ou plus sa propriété (lots 5, 33, 48 et 53 vendus)

Au terme de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, l'article 31 du même code dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L'article 1792 du code civil dispose que la garantie décennale est due par le constructeur d'un ouvrage au maître de l'ouvrage et à l'acquéreur de celui-ci.

Il est de jurisprudence constante que le vendeur n'est pas privé de toute action contre les constructeurs, même après la vente.

"L'action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l'immeuble aux acquéreurs, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu'il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble." (Cour de cassation, 3ème Civ., 12 novembre 2020, n° 19-22.376).

En l'espèce, la SARL Avenir aménagements ne démontre pas avoir été actionnée par un des acquéreurs et condamnée à réparer les vices allégués en sa qualité de maître d'ouvrage.

Dès lors, il doit être jugé que la SARL Avenir aménagements ne démontre pas que l'action présente pour elle un intérêt direct et certain et elle n'a pas d'intérêt à agir.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté la SARL Avenir aménagements de sa demande au titre des trapèzes des lots 5, 33, 48 et 53 vendus.

Statuant à nouveau, la cour déclare irrecevable pour défaut d'intérêt à agir, la SARL Avenir aménagements en ses demandes au titre des trapèzes des lots 5, 33, 48 et 53 vendus.

§4 Sur la recevabilité des demandes formées par la SARL Avenir aménagements relatives à la voirie commune

Au terme de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, l'article 31 du même code dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

"L'action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l'immeuble aux acquéreurs, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu'il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble." (Cour de cassation, 3ème Civ., 12 novembre 2020, n° 19-22.376).

Enfin, "l'acquéreur d'un lot dans un lotissement, qui a dû faire installer une citerne à mazout sur son terrain en raison des défectuosités du réseau de distribution du combustible, propriété de l'association syndicale libre des propriétaires, a qualité pour agir, contre le lotisseur, en réparation du préjudice personnel qu'il a subi." (Cour de cassation, 3ème Civ., 20 juillet 1976, n°75-10.564)

En l'espèce, il n'est pas contesté que la voirie commune a été cédée à une association syndicale libre et que la SARL Avenir aménagements n'en est plus propriétaire. Toutefois, dans la mesure où cette dernière reste propriétaires de lots non encore vendus et qu'elle prétend que des désordres affectent cette voirie, qui ont des conséquences sur ses propres lots et qui imposent une reprise de la voirie, elle démontre que l'action présente pour elle un intérêt direct et certain.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a débouté la SARL Avenir aménagements de ses demandes au titre des désordres relatifs à la voirie commune et son action au titre des désordres de la voirie commune sera déclarée recevable.

§5 Sur le désordre relatif à la non-conformité des trapèzes d'accès

L'article 1792-6 alinéa premier du code civil dispose que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La réception constitue, en matière de droit de la construction, un événement central pour définir la nature des responsabilités susceptibles d'être engagées

En l'espèce, il n'est pas contesté que les ouvrages ont fait l'objet d'une réception expresse avec réserves le 15 avril 2013, que le défaut d'altimétrie dont il est question n'a pas fait l'objet de réserves.

a) Sur les désordres, leur origine et leur qualification

La SARL Avenir aménagements fonde sa demande sur l'article 1792 du code civil qui dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

Il est de principe que chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n'affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru, pour des travaux qu'ils ont contribué à réaliser.

Il convient de retenir que les garages sont non conformes au Plan de Prévention des Risques Naturels (ci-après PPRN). En effet, le terrain d'assiette de l'opération de lotissement est classé en zone Bc (zone bleue d'inondation), qui a été approuvée par le préfet de l'Isère le 8 juin 2004 et révisé le 16 mars 2006.

Selon l'expert, "pour les projets autorisés en zone Bc, le premier plancher utilisable, (') devra être situé à un niveau supérieur à la hauteur de référence. De même, toutes les ouvertures des bâtiments doivent être placées au-dessus de la hauteur de référence. (')".

Or, en application du règlement de ce PPRN, le plancher bas des constructions doit obligatoirement être rehaussé de 0,60 mètres par rapport au terrain naturel, c'est-à-dire avant les travaux d'aménagement. Il n'est pas contestable que les garages sont concernés par cette règle.

En outre, le règlement de lotissement prévoit en son article 2 que "les constructions doivent prendre en compte les prescriptions du PPRN relatives à la zone Bc. Le rez de chaussée sera situé à 0,60m au-dessus du terrain naturel."

Pour tenir compte de cette contrainte, le dossier de consultation des entreprises élaboré par la société IBSE, responsable des études VRD et maître d''uvre de l'opération précise que "conformément aux prescriptions du dossier "Loi sur l'eau" :

- l'ensemble de la voirie sera non remblayé et sera mis au terrain naturel,

- il est imposé que seuls les accès privatifs aux lots seront remblayés pour permettre l'accès aux villas (rez fini imposé à +0,60m au-dessus du terrain naturel)"

Or, selon l'expert, " l'analyse intrinsèque de ce plan et notamment des trapèzes d'accès, met en évidence une volonté du concepteur de créer une pente transversale de 2% en haut de trapèze, vraisemblablement dans un souci de gestion optimale des eaux de ruissellement en bordure des futures constructions. Sur une longueur de 6m, cette pente génère une dénivelée de 12cm qui va, bien souvent, empêcher de respecter l'implantation des constructions à 60cm au-dessus du terrain naturel. Par ailleurs, cette pente ne facilite pas la construction d'un garage en mitoyenneté immédiate de trapèze, garage dont le niveau est " habituellement" horizontal. Cette mise à l'horizontale de la partie haute des trapèzes aurait facilité le respect de cette implantation sans craindre des problèmes d'écoulement des eaux de pluie étant donné le profil longitudinal important desdits trapèzes. Dans notre projet de modification des trapèzes, nous avons donc tenté de nous rapprocher de l'horizontalité des hauts de trapèzes, avec un minima de 3m de largeur correspondant à la largeur moyenne d'une entrée de garage. Enfin, il est à noter que certains niveaux de haut de trapèze sont trop bas dès la conception.

L'analyse comparative du plan d'IBSE avec notre relevé topographique met en évidence un respect du projet en ce qui concerne les trapèzes, par l'entreprise qui a réalisé les travaux. Peu d'écarts sont significatifs. Seuls trois lots présentent une différence notoire dans un sens ou dans l'autre :

- Pour le lot 2, un écart de + 9cm améliore le projet et le rend compatible avec le PLU.

- Pour le lot 45, nous constatons des écarts de - 4 à 5 cm par rapport au projet. Le respect des altitudes du plan IBSE aurait permis de s'approcher des 60cm demandés par rapport au TN puisque les différences de niveaux seraient de +58 et +52. La moyenne de +55 aurait pu être relevée à +60 par un béton coffré en biseau sur le moellon de bordure.

- Pour le lot 63, nous constatons un écart de - 3 cm et - 5 cm par rapport au projet. Le respect des altitudes du plan IBSE aurait permis de s'approcher des 60cm demandés par rapport au TN puisque les différences de niveaux seraient de +66 et +45. La moyenne de +55 aurait pu être relevée à +60 par un béton coffré en biseau sur le moellon de bordure.

Le calcul de la dénivelée entre notre relevé et le terrain naturel d'origine permet de définir plusieurs catégories de lots :

- 15 lots marqués en jaune dans le tableau de la pièce annexe 5 ne posent pas de problème. L'altitude des hauts de trapèze dépassent ou s'approchent de très peu des 60cm exigés par le PLU.

- 13 lots marqués en vert dans le tableau de la pièce annexe 5 présentent un point haut de trapèze dans les normes et un deuxième point trop bas.

- 3 lots marqués en rose dans le tableau de la pièce annexe 5 présentent un point haut de trapèze proche des normes (+54, +56) et un deuxième point bas proche des +50.

- 9 lots marqués en bleu dans le tableau de la pièce annexe 5 présentent un point haut de trapèze proche des +50 et un deuxième point bas entre +30 et +47. "

Si comme le souligne la SAS Entreprise 26, il peut être remédié au désordre, il n'en demeure pas moins qu'une reprise est nécessaire et qu'à ce titre la matérialité du désordre est établie.

La SAS Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire soulèvent l'apparence du désordre à la réception de l'ouvrage.

Il est en effet de jurisprudence constante, "qu'une réception prononcée sans réserve malgré la présence d'un vice connu du maître de l'ouvrage met obstacle à l'action en garantie décennale" (Cour de cassation, 3ème Civ., 20 octobre 1993, n°91-059).

Cependant, "le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux." (Cour de cassation 3ème Civ., 10 novembre 2016, n°15-24.379)

En outre, "le caractère apparent ou caché d'un vice ou d'un défaut de conformité doit s'apprécier au regard du maître de l'ouvrage lui-même, et non pas du maître d''uvre, fût-il mandaté pour procéder à la réception." (Cour de cassation 3ème Civ., 17 novembre 1993, n°92-11.026)

Enfin, "les juges du fond apprécient souverainement si le vice est ou non connu du maître de l'ouvrage lors de la réception." (Cour de cassation, 3ème Civ., 4 novembre 2004, n°03-14.319).

En l'espèce, la SARL Avenir aménagements a pour objet social : "la réalisation d'opérations immobilières, lotissements, marchand de biens, promotion immobilière". Elle est un marchand de biens et n'a donc aucune compétence en matière de construction, lui permettant de relever que les trapèzes d'accès étaient non conformes.

Au surplus, il résulte de l'expertise que les non conformités sont de quelques centimètres. Elles ne sont ainsi pas flagrantes ou grossières, de telle sorte que même un profane aurait pu les relever.

Il résulte dès lors de l'examen des pièces versées que le désordre est apparu postérieurement à la réception, qu'il n'était ni apparent ni réservé à cette date.

S'agissant de sa qualification, ce désordre rend l'ouvrage impropre à sa destination.

En effet, il convient de rappeler qu'il s'agit en l'espèce d'une erreur d'implantation altimétrique et qu'il est de jurisprudence constante que "l'erreur d'implantation d'une construction résultant du non-respect des règles d'urbanisme et aboutissant à sa démolition constitue un désordre dont la cour d'appel doit rechercher s'il est de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination." (Cour de cassation, 3ème Civ., 15 décembre 2004, n° 03-17.876).

Edifier une construction non conforme au PPRN constitue une infraction délictuelle passible de sanctions pénales. L'article L. 480-4 du code de l'urbanisme dispose en effet que le fait d'exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 et L. 421-5-3 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre et les règlements pris pour leur application ou en méconnaissance des prescriptions imposées par un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou par la décision prise sur une déclaration préalable est puni d'une amende comprise entre 1.200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 6.000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l'article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300.000 euros. En cas de récidive, outre la peine d'amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé.

Les peines prévues à l'alinéa précédent peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l'exécution desdits travaux.

Outre les sanctions pénales, la SARL Avenir aménagements s'expose également théoriquement à des actions en responsabilité de la part des acquéreurs des lots.

Il est également constant que les dommages résultant du non-respect de règlements impératifs relèvent de la responsabilité décennale.

Contrairement à ce que soutient la SAS IBSE, la conformité ne s'apprécie pas par rapport à la seule possibilité de commercialiser les lots. De même, le fait que le règlement du lotissement ne soit applicable que pour une durée de dix années à compter du 23 janvier 2012 et qu'il ne soit à ce jour plus applicable n'a pas d'incidence, les trapèzes étant toujours édifiés en violation des règles édictées par le PPRN.

Ce désordre relève en conséquence de la garantie décennale.

b) Sur les responsabilités :

"Pour prouver l'imputabilité des désordres, il suffit au maître de l'ouvrage d'établir qu'il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d'intervention du constructeur recherché.

Lorsque l'imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s'exonérer qu'en démontrant qu'ils sont dus à une cause étrangère."

(Cour de cassation 3ème Civ., 11 septembre 2025, pourvoi n° 24-10.139).

Il ressort de l'examen des pièces versées aux débats et du rapport d'expertise, que les désordres dont s'agit, sont directement en lien avec l'activité de la SAS IBSE, de la SAS Entreprise 26 et de la SAS Sintegra.

L'expert relève en effet que le plan du lotissement établi par la SAS IBSE "reprend les courbes de niveau du plan topographique d'origine de mars 2007. Il décrit chaque trapèze d'accès des lots avec deux points bas le long de la voirie du lotissement et un, voire deux points haut en limite du futur garage à construire. Il est précisé par ailleurs, les pentes transversale et longitudinales des faces desdits trapèzes.

Nous avons comparé le projet d'IBSE de septembre 2012 (soit avant travaux) et l'altitude relevée par nos soins le 6 juin 2020 (soit après travaux). Des écarts sont bien évidemment observés entre pentes, altitudes basses et hautes des trapèzes, mais ces écarts sont minimes. Nous avons analysé dans le détail essentiellement les altitudes hautes des trapèzes puisqu'elles conditionnent le niveau de construction des villas.

Certains niveaux de haut de trapèze sont trop bas."

La SAS IBSE, maître d'oeuvre, était titulaire d'une mission de conception et de direction des travaux, qui implique qu'elle vérifie les calages altimétriques et le désordre est en lien avec sa sphère d'intervention.

En outre, la SAS Sintegra était chargée de l'établissement du plan topographique et du bornage du périmètre dans le cadre de l'établissement du dossier de permis d'aménager. Si elle n'était pas en charge des calages altimétriques, elle avait connaissance de cette contrainte. Or, elle a participé aux opérations de réception des travaux et à ce titre, le désordre lui est imputable.

La SAS Entreprise 26 a quant à elle réalisé les travaux de VRD, sans respecter cette contrainte, qui était pourtant rappelée dans le dossier de consultation des entreprises. La SAS Entreprise 26 ne peut s'exonérer de sa responsabilité en mettant en avant les fautes commises par les autres locateurs d'ouvrage.

Ces trois sociétés n'établissent pas l'existence d'une cause étrangère susceptible de les exonérer de leur responsabilité. Elles ne démontrent pas non plus une immixtion du maître de l'ouvrage ou une acceptation par celui-ci des risques.

Dès lors, ces désordres sont imputables à la SAS Entreprise 26, à la SAS Sintegra et à la SAS IBSE et elles sont responsables de plein droit, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, envers du désordre relatif à la non-conformité des trapèzes d'accès.

c) Sur la garantie des assureurs :

1/ Sur la garantie de la SA Allianz Iard

La SA Allianz Iard est l'assureur responsabilité civile professionnelle de la SAS Sintegra. Elle dénie devoir sa garantie au titre de la responsabilité décennale de son assurée.

Elle verse aux débats le contrat d'assurance en pièce 4, duquel il résulte que sont exclues de la garantie les conséquences de la responsabilité civile qui peut incomber à l'assuré pour l'ensemble de son activité professionnelle, en raison des dommages subis par les ouvrages ou travaux sur lesquels ont porté les missions de l'assuré et dont il serait responsable par application des articles 1792 à 1792-6 et 2270 du code civil.

La responsabilité de la SAS Sintegra étant engagée sur le fondement de la responsabilité décennale, elle ne peut l'être sur un fondement contractuel.

Il en résulte que la SA Allianz Iard ne doit pas sa garantie à son assuré, en application de la police. Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné la SA Allianz Iard à garantir son assurée à hauteur du coût des travaux de reprise des trapèzes et la SARL Avenir aménagements sera déboutée de ses demandes en paiement formées à l'encontre de la SA Allianz Iard.

2/ Sur la garantie de la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire

La société d'assurance mutuelle L'auxiliaire est l'assureur de responsabilité décennale de la SAS Entreprise 26 selon contrat 017-970570 à effet du 1er octobre 1997.

Elle dénie devoir sa garantie au tiers lésé, au titre des travaux de démolition et de reconstruction des trapèzes d'accès aux lots.

Pour ce faire, elle invoque les conventions spéciales S005A2 et plus précisément leur article 3.1, qui stipule que :

" 3.1 - Erreur d'implantation

3.1.1 - Ce que nous garantissons

Nous garantissons les conséquences pécuniaires d'erreurs dont vous seriez responsable en vertu d'une obligation fixant les conditions d'implantation de la construction objet de votre marché.

Par conséquences pécuniaires, on entend les indemnités correspondant à la compensation du préjudice subi par le tiers lésé.

L'erreur d'implantation s'apprécie par rapport aux règles d'urbanisme, aux obligations du permis de construire et/ou du cahier des charges du lotissement, aux limites de propriété, qu'il y ait ou non empiètement sur le terrain voisin.

3.1.2 - Ce que nous ne garantissons pas

En complément des exclusions formulées aux articles 7 et 8 ci-après et à l'article 12 des Conditions Générales, ne sont pas garantis :

(...)

le coût de la démolition de tout ou partie de l'ouvrage mal implanté ainsi que sa reconstruction à l'identique ".

Cependant, ces conditions concernent la responsabilité civile travaux et chantier, qui n'est pas engagée en l'espèce, la cour ayant retenue la responsabilité décennale de la SAS Entreprise 26. La société d'assurance mutuelle l'Auxiliaire n'invoque aucun motif valable d'exclusion de garantie.

Dès lors, il sera jugé que la SARL Avenir aménagements est fondée à se prévaloir de l'action directe à l'égard de la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire, assureur décennal de la SAS Entreprise 26 sur le fondement des articles L. 124-3 du code des assurances et L.241-1 du code des assurances.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la société d'assurance mutuelle l'Auxiliaire à garantir leur assuré à hauteur du coût des travaux de reprise des trapèzes.

Statuant à nouveau, la cour condamne la société d'assurance mutuelle l'Auxiliaire à indemniser la SARL Avenir aménagements, à hauteur des préjudices calculés ci-après.

Il sera rappelé à ce titre qu'en application de l'annexe 1 de l'article A24361 du code des assurances, l'existence et le montant de la franchise sont librement convenus entre l'assuré et l'assureur, ce dernier ne pouvant cependant opposer ladite franchise au maître de l'ouvrage qui agirait à son encontre et à qui il devra régler l'intégralité de la somme à laquelle l'assuré aurait été condamné, à charge pour lui de solliciter de son assuré le remboursement de la franchise contractuelle.

3/ Sur la garantie de la SA Mma Iard et de la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles

La SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles sont les assureurs de la SAS IBSE. Elles ne dénient pas devoir leur garantie, précisant qu'elles ne peuvent être tenues que dans les limites de leurs garanties en termes de plafonds et franchises.

Elles indiquent que la franchise en matière d'assurance décennale est de 10% du montant des dommages avec un minimum de 950 euros et un maximum de 4.750 euros.

Il en résulte que la SARL Avenir aménagements est fondée à se prévaloir de l'action directe à l'égard de la SA Mma Iard et de la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles sur le fondement des articles L.124-3 du code des assurances et L.241-1 du code des assurances.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à garantir leur assuré à hauteur du coût des travaux de reprise des trapèzes.

Statuant à nouveau, la cour condamne la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à indemniser la SARL Avenir aménagements, à hauteur des préjudices calculés ci-après.

Il sera rappelé à ce titre qu'en application de l'annexe 1 de l'article A24361 du code des assurances, l'existence et le montant de la franchise sont librement convenu entre l'assuré et l'assureur, ce dernier ne pouvant cependant opposer ladite franchise au maître de l'ouvrage qui agirait à son encontre et à qui il devra régler l'intégralité de la somme à laquelle l'assuré aurait été condamné, à charge pour lui de solliciter de son assuré le remboursement de la franchise contractuelle.

§6 Sur le désordre relatif à la voirie commune

a) Sur les désordres, leur origine et leur qualification

La SARL Avenir aménagements fonde sa demande sur l'article 1792 du code civil qui dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

Il est de principe que chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n'affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru, pour des travaux qu'ils ont contribué à réaliser.

L'expert énumère les désordres en pages 13 et 14 de son rapport. Il convient de retenir que :

" - Au sujet de la non-conformité évoquée des voiries internes : Les différences de niveau entre le bas des trapèzes d'accès aux lots et le terrain naturel oscillent entre - 14cm et +28cm. Par ailleurs, nous avons calculé cette différence de niveau au droit des regards de visite relevés dans tout le lotissement. Nous pouvons ainsi observer une variation de -22cm à + 19cm avec une prépondérance importante de regards (donc de la voirie) en dessous du terrain naturel. Cette variation est maximale dans la partie Ouest du lotissement. Un rapprochement de la voirie du lotissement au terrain naturel aurait effectivement limité le nombre de trapèzes trop bas et/ou réduit leur pente. Nous confirmons que 25 trapèzes ne présentent pas les 60cm demandés au-dessus du terrain naturel. Nous faisons le point au cas par cas au chapitre 7 ci-après, des remises à niveau et de leur coût afin de permettre la réalisation des garages des futures villas.

- Au sujet des travaux de reprise : La voirie aurait effectivement pu être située entre 10cm et 20cm plus haut qu'en son état actuel. Nous n'avons cependant pas retrouvé l'obligation de construction de cette voirie au niveau du terrain naturel. La solution de reprendre cette voirie en partie est toujours possible mais difficile et couteuse à mettre en 'uvre : En effet, il faut remonter tous les affleurements de réseaux enterrés (regard, chambre de tirage, bouche à clé, coffret basse tension, candélabre...). Il faut également remonter les premiers rangs de moellons en limite de lots. Enfin il faut appliquer une imprégnation sur les enrobés actuels et rapporter une nouvelle couche du même matériau en prenant soin de scier les secteurs de jonction entre anciens et nouveaux enrobés. Nous ne formaliserons pas un tel programme qui nécessiterait une étude approfondie de réalisation. "

"a- limites de notre mission : les défauts d'implantation altimétrique des trapèzes d'accès aux garages ne sont pas exclusivement liés à la seule extrémité haute desdits trapèzes. En effet, comme il est rappelé au paragraphe 6-2 ci-avant, la surélévation de la voirie constitue bien également une hypothèse de travail. Nous n'avons pas retenu cette hypothèse très lourde à mettre en 'uvre et facilement remplacée par des adaptations plus simples comme indiqué à notre chapitre 7 ci-après."

Ainsi la matérialité des désordres relatifs à la voirie commune est établie.

Concernant l'apparence des désordres, le raisonnement juridique est exactement le même que celui qui a été développé supra pour les trapèzes. L'objet social de la SARL Avenir aménagements permet d'affirmer qu'elle n'avait pas les compétences techniques pour déterminer l'existence d'un désordre technique qui n'était pas grossièrement apparent ou dépistable par une personne raisonnable.

Dès lors, il doit être jugé que le désordre est apparu postérieurement à la réception, qu'il n'était ni apparent ni réservé à cette date.

S'agissant de sa qualification, ce désordre, est l'autre facette du défaut d'altimétrie des trapèzes. Comme souligné par l'expert judiciaire, le défaut d'implantation altimétrique des trapèzes d'accès au garage ne sont pas exclusivement liés à l'extrémité haute des trapèzes. Le point de départ de l'extrémité basse des trapèzes a son importance, qui est directement liée à l'implantation de la voirie.

Comme souligné supra, ce désordre rend l'ouvrage impropre à sa destination, dès lors que la SARL Avenir aménagements est susceptible d'engager sa responsabilité pénale et civile en raison du non-respect des dispositions du PPRN, peu important que les lots puissent être commercialisés et que le règlement du lotissement ne soit plus en vigueur.

Ce désordre relève en conséquence de la garantie décennale.

b) Sur les responsabilités :

"Pour prouver l'imputabilité des désordres, il suffit au maître de l'ouvrage d'établir qu'il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d'intervention du constructeur recherché.

Lorsque l'imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s'exonérer qu'en démontrant qu'ils sont dus à une cause étrangère."

(Cour de cassation 3ème Civ., 11 septembre 2025, pourvoi n° 24-10.139).

Il ressort de l'examen des pièces versées aux débats et du rapport d'expertise, que les désordres dont s'agit, sont directement en lien avec l'activité de la SAS IBSE, de la SAS Entreprise 26 et de la SAS Sintegra.

Ce désordre n'est que l'autre volet du premier désordre pris à son extrémité basse. L'extrémité des trapèzes n'est pas à la bonne hauteur soit parce que les trapèzes ne sont pas assez haut, soit parce que la voirie n'est pas assez haute et que partant, l'extrémité basse du trapèze n'est pas à la bonne hauteur.

Dès lors, le raisonnement élaboré supra relativement aux responsabilités pour les trapèzes reste valable pour la voirie commune.

A ce titre, l'expert relève que le plan du lotissement établi par la SAS IBSE "reprend les courbes de niveau du plan topographique d'origine de mars 2007. Il décrit chaque trapèze d'accès des lots avec deux points bas le long de la voirie du lotissement et un, voire deux points haut en limite du futur garage à construire. Il est précisé par ailleurs, les pentes transversale et longitudinales des faces desdits trapèzes.

Nous avons comparé le projet d'IBSE de septembre 2012 (soit avant travaux) et l'altitude relevée par nos soins le 6 juin 2020 (soit après travaux). Des écarts sont bien évidemment observés entre pentes, altitudes basses et hautes des trapèzes, mais ces écarts sont minimes. Nous avons analysé dans le détail essentiellement les altitudes hautes des trapèzes puisqu'elles conditionnent le niveau de construction des villas.

Certains niveaux de haut de trapèze sont trop bas."

La SAS IBSE était titulaire d'une mission de conception et de direction des travaux, qui implique qu'elle vérifie les calages altimétriques et le désordre est en lien avec sa sphère d'intervention

En outre, la SAS Sintegra était chargée de l'établissement du plan topographique et du bornage du périmètre dans le cadre de l'établissement du dossier de permis d'aménager. Si elle n'était pas en charge des calages altimétriques, elle avait connaissance de cette contrainte. Or, elle a participé aux opérations de réception des travaux et à ce titre, le désordre lui est imputable.

La SAS Entreprise 26 a quant à elle réalisé les travaux de VRD, sans respecter cette contrainte, qui était pourtant rappelée dans le dossier de consultation des entreprises. La SAS Entreprise 26 ne peut s'exonérer de sa responsabilité en mettant en avant les fautes commises par les autres locateurs d'ouvrage.

Les trois sociétés n'établissent pas l'existence d'une cause étrangère susceptible de les exonérer de leur responsabilité. Elles ne démontrent pas non plus une immixtion du maître de l'ouvrage ou une acceptation par celui-ci des risques.

Dès lors, ces désordres sont imputables à la SAS Entreprise 26, à la SAS Sintegra et à la SAS IBSE et elles sont responsables de plein droit, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, envers du désordre relatif à la non-conformité des trapèzes d'accès.

c) Sur la garantie des assureurs :

1/ Sur la garantie de la SA Allianz Iard

La SA Allianz Iard est l'assureur responsabilité civile professionnelle de la SAS Sintegra. Elle dénie devoir sa garantie au titre de la responsabilité décennale de son assurée.

Elle verse aux débats le contrat d'assurance en pièce 4, duquel il résulte que sont exclues de la garantie les conséquences de la responsabilité civile qui peut incomber à l'assuré pour l'ensemble de son activité professionnelle, en raison des dommages subis par les ouvrages ou travaux sur lesquels ont porté les missions de l'assuré et dont il serait responsable par application des articles 1792 à 1792-6 et 2270 du code civil.

La responsabilité de la SAS Sintegra étant engagée sur le fondement de la responsabilité décennale, elle ne peut l'être sur un fondement contractuel.

Il en résulte que la SA Allianz Iard ne doit pas sa garantie à son assuré, en application de la police . Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la SA Allianz Iard à garantir son assuré à hauteur du coût des travaux de reprise de la voirie et la SARL Avenir aménagements sera déboutée de ses demandes en paiement formées à l'encontre de la SA Allianz Iard.

2/ Sur la garantie de la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire

La société d'assurance mutuelle L'auxiliaire est l'assureur de responsabilité décennale de la SAS Entreprise 26 selon contrat 017-970570 à effet du 1er octobre 1997.

Elle dénie devoir sa garantie au tiers lésé, au titre des travaux de démolition et de reconstruction des trapèzes d'accès aux lots.

Pour ce faire, elle invoque les conventions spéciales S005A2 et plus précisément leur article 3.1, qui stipule que :

" 3.1 - Erreur d'implantation

3.1.1 - Ce que nous garantissons

Nous garantissons les conséquences pécuniaires d'erreurs dont vous seriez responsable en vertu d'une obligation fixant les conditions d'implantation de la construction objet de votre marché.

Par conséquences pécuniaires, on entend les indemnités correspondant à la compensation du préjudice subi par le tiers lésé.

L'erreur d'implantation s'apprécie par rapport aux règles d'urbanisme, aux obligations du permis de construire et/ou du cahier des charges du lotissement, aux limites de propriété, qu'il y ait ou non empiètement sur le terrain voisin.

3.1.2 - Ce que nous ne garantissons pas

En complément des exclusions formulées aux articles 7 et 8 ci-après et à l'article 12 des Conditions Générales, ne sont pas garantis :

(...)

le coût de la démolition de tout ou partie de l'ouvrage mal implanté ainsi que sa reconstruction à l'identique ".

Cependant, ces conditions concernent la responsabilité civile travaux et chantier, qui n'est pas engagée en l'espèce, la cour ayant retenue la responsabilité décennale de la SAS Entreprise 26. La société d'assurance mutuelle l'Auxiliaire n'invoque aucun motif valable d'exclusion de garantie.

Dès lors, il sera jugé que la SARL Avenir aménagements est fondée à se prévaloir de l'action directe à l'égard de la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire, assureur décennal de la SAS Entreprise 26 sur le fondement des articles L. 124a-3 du code des assurances et L.241-1 du code des assurances.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la société d'assurance mutuelle l'Auxiliaire à garantir leur assuré à hauteur du coût des travaux de reprise des trapèzes.

Statuant à nouveau, la cour condamne société d'assurance mutuelle l'Auxiliaire à indemniser la SARL Avenir aménagements, à hauteur des préjudices calculés ci-après.

Il sera rappelé à ce titre qu'en application de l'annexe 1 de l'article A24361 du code des assurances, l'existence et le montant de la franchise sont librement convenu entre l'assuré et l'assureur, ce dernier ne pouvant cependant opposer ladite franchise au maître de l'ouvrage qui agirait à son encontre et à qui il devra régler l'intégralité de la somme à laquelle l'assuré aurait été condamné, à charge pour lui de solliciter de son assuré le remboursement de la franchise contractuelle.

3/ Sur la garantie de la SA Mma Iard et de la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles

La SA Mma Iard et de la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles sont les assureurs de la SAS IBSE. Elles ne dénient pas devoir leur garantie, précisant qu'elles ne peuvent être tenues que dans les limites de leurs garanties en termes de plafonds et franchises.

Elles indiquent que la franchise en matière d'assurance décennale est de 10% du montant des dommages avec un minimum de 950 euros et un maximum de 4.750 euros.

Il en résulte que la SARL Avenir aménagements est fondése à se prévaloir de l'action directe à l'égard de la SA Mma Iard et de la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles sur le fondement des articles L.124-3 du code des assurances et L.241-1 du code des assurances.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à garantir leur assuré à hauteur du coût des travaux de reprise des trapèzes.

Statuant à nouveau, la cour condamne la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles à indemniser la SARL Avenir aménagements, à hauteur des préjudices calculés ci-après.

Il sera rappelé à ce titre qu'en application de l'annexe 1 de l'article A24361 du code des assurances, l'existence et le montant de la franchise sont librement convenu entre l'assuré et l'assureur, ce dernier ne pouvant cependant opposer ladite franchise au maître de l'ouvrage qui agirait à son encontre et à qui il devra régler l'intégralité de la somme à laquelle l'assuré aurait été condamné, à charge pour lui de solliciter de son assuré le remboursement de la franchise contractuelle.

§7 Sur la réparation des préjudices subis par la SARL Avenir aménagements

a) Sur la réparation des désordres

La SARL Avenir aménagements demande une réparation de son préjudice en nature, dans la mesure où elle sollicite la condamnation des intimés à réaliser les travaux de mise en conformité sous astreinte et seulement à défaut, leur condamnation au paiement du coût des travaux de reprise.

La victime d'un dommage doit pouvoir obtenir réparation intégrale de son préjudice et une remise en l'état comme si rien n'était arrivé. Le propre de la responsabilité civile est en effet de rétablir, aussi exactement que possible, l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu. Les dommages et intérêts s'évaluent au jour du jugement ou de la transaction qui les liquide.

Dès lors qu'il ressort des éléments soumis au juge que le défendeur a subi un préjudice, le juge ne peut le débouter de sa demande d'indemnisation au motif qu'il ne produit pas d'éléments suffisants pour procéder à l'évaluation (Cour de cassation, 2ème Civ. 28 mai 2025, n°23-20.477).

L'auteur du fait dommageable doit en réparer toutes les conséquences et la victime n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable (Cour de cassation, 2ème Civ. 19 juin 2003), étant précisé qu'un contrôle de proportionnalité intervient lorsque la demande de démolition et de reconstruction est formée au titre de l'exécution forcée ou en nature du contrat, ou sous le couvert d'une demande de dommages et intérêts d'un montant égal à celui de la démolition et de la reconstruction. (Cour de cassation, 3ème Civ., 6 juillet 2023, n° 22-10.884).

Il est enfin de jurisprudence constante que les juges du fond apprécient souverainement les divers chefs de préjudice qu'ils retiennent et les modalités propres à en assurer la réparation intégrale.

Au vu de ces éléments, si l'entrepreneur ne peut imposer à la victime la réparation en nature du préjudice qu'elle a subi (Cour de cassation, 3ème Civ, 16 janvier 2025, n°23-17.265), aucune règle ne permet à la victime d'imposer une réparation en nature.

En l'espèce, la SAS IBSE a été placée en liquidation judiciaire, aux termes d'un jugement rendu par le tribunal de commerce de Romans-Sur-Isère, ce qui de facto rend impossible une réparation en nature concernant cette société, la cour ne pouvant que fixer une créance au passif de la liquidation judiciaire.

Dès lors, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum les SAS Sintegra et Entreprise 26 à réaliser ou faire réaliser, à leurs frais et sous leur entière responsabilité, les travaux de mise en conformité du lotissement "[Adresse 11]", à savoir :

- la mise en conformité de l'ensemble des voiries par mise au niveau du terrain naturel, tel que précisé dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [A] du 27 avril 2022 et ses annexes,

- la mise en conformité des trapèzes d'accès des lots n°3, 5, 6, 7, 12, 16, 30, 33, 35, 37, 40, 41, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 53, 55, 57, 58, 59, 61 et 63 par élévation de leur partie terminale à un niveau supérieur ou égal à 0,60 m par rapport au terrain naturel, tel que précisé dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [A] du 27 avril 2022 et ses annexes, et ce sous astreinte provisoire de 3.000 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 10 jours suivant la signification du jugement,

Statuant à nouveau, la cour rejette la demande formée par la SARL Avenir aménagements tendant à une réparation en nature et dit que ses préjudices seront indemnisés par l'octroi de dommages et intérêts.

L'expert a calculé le cout de la reprise des désordres, considérant qu'il n'était pas utile de reprendre la voirie en raison des couts générés, comme exposé supra. Il conclut qu'une reprise des trapèzes permet de remédier aux désordres :

"7-2: Nature des dommages et remèdes :

Pour tenir compte :

- De la voirie actuelle que nous renonçons à reprendre en toute ou partie.

- De certains lots déjà bâtis,

- Des mitoyennetés entre la plupart des lots.

- Du principe d'horizontalité du haut des trapèzes à minima sur 3m de largeur (largeur habituelle d'une entrée de garage),

- De l'esthétique des reprises,

nous avons calculé les altitudes et pentes des trapèzes modifiés. Ces résultats sont transcrits dans le " tableau récapitulatif des altitudes et pentes modifiées " joint en pièce annexe 6.

A - Pour les 15 lots marqués en jaune, nous considérons qu'il n'y pas de dommage avéré et que ces 15 lots sont constructibles en respectant le niveau de +60cm par rapport au terrain naturel.

B - Pour les 25 autres lots, une reprise du trapèze d'accès est souhaitable voire indispensable pour permettre la construction des garages en limite de lot sans dommage.

Cette reprise de trapèze comprend :

- Un sciage de l'enrobé existant à la jonction avec la voirie pour éviter toute secousse à la montée sur le trapèze repris. [K] estimatif de 10 euros HT par mètre, sur 6 m, soit 60 euros HT.

- Une engravure de la partie basse du trapèze (enlèvement d'enrobés sur environ 5cm d'épaisseur). [K] estimatif de 15 euros HT par m2, sur 15m2 environ, soit 225 euros HT.

- Une surélévation des bordures latérales et frontales du trapèze sera, dans la plupart des cas, nécessaire pour " coffrer " les enrobés supplémentaires à coller sur l'existant.

[K] estimatif de 40 euros par mètre, sur 12m, soit 480 euros HT.

- Une imprégnation pour " coller" le nouvel enrobé à l'ancien. [K] estimatif de 2 euros par m2, sur 30m2, soit 60 euros HT.

- Un apport d'enrobés à chaud sur le trapèze complet avec compactage en plusieurs couches possible dans les cas d'épaisseur importante à combler. Nous estimons à 500 euros le m3 d'enrobés. [K] estimatif pour l'exemple du lot 40 (pièce annexe 9) avec une moyenne d'apport d'enrobés de 13cm d'épaisseur ((21+5)/2) sur 30m2 soit 3,90m3 et donc 1950 euros HT.

Le cout de reprise du trapèze du lot 40 est donc de :

- Sciage 60 euros

- Engravure 225 euros

- Bordures 480 euros

- Imprégnation 60 euros

- Enrobés 1950 euros

Soit un total de 2275 euros HT soit 3330 euros TTC;

Ce chiffre constitue un ordre de grandeur de reprise d'un trapèze. Un devis

détaillé, lot par lot, devra être fait par l'entreprise retenue pour ces travaux."

La SARL Avenir aménagements verse quant à elle aux débats un devis établi par l'entreprise Deschaux, entreprise de terrassement, VRD et démolition, d'un montant de 880.450 euros HT, pour des travaux :

- d'implantation par un géomètre,

- de sciage de l'enrobé et des bordures, avec évacuation en décharge,

- de terrassement avec évacuation en décharge,

- de reprise de la voirie du lotissement (démolition de l'enrobé et des bordures, évacuation et reprise des travaux).

Pour autant, la SARL Avenir aménagements ne verse aux débats aucun document démontrant que la solution retenue par l'expert n'est pas réalisable, qu'elle ne permet pas de remédier au désordre et que seule la solution de reprise de l'entreprise Deschaux qui consiste à détruire l'intégralité de l'ouvrage pour le reprendre est viable, ce d'autant que ce devis n'a pas été présenté à l'expert.

Il convient également de souligner que la SARL Avenir aménagements se fonde sur le dossier Loi sur l'eau (pièce 4 de la SARL Avenir aménagements), qui exige une remise de la voirie au terrain naturel pour demander la destruction de la totalité de la voirie. Il est vrai que ce dossier indique en page 48 : "En ce qui concerne la voirie, elle sera mise au terrain naturel, conformément aux réunions de concertation réalisées en mairie de [Localité 12], avec les services de la DDT de l'Isère."

Si les prescriptions d'un dossier "loi sur l'eau" sont impératives, elles peuvent être modifiées en respectant la procédure administrative prévue à cet effet. Or, en l'espèce, comme le souligne l'expert, la différence entre la voirie et le niveau naturel varie de -0,14m à +0,28m, soit 42cm en fonction des endroits, alors qu'il n'est pas démontré que cette prescription du dossier "loi sur l'eau" soit essentielle et ne puisse être modifiée. Il apparait en effet que la disposition essentielle est celle du PPRN qui consiste à prévenir tout risque d'inondation et qui exige que les constructions soient à +60cm du terrain naturel avant aménagement.

En application du principe de proportionnalité et la SARL Avenir aménagements ne démontrant pas que les travaux de démolition soient la seule possibilité pour remédier au désordre, il convient de rejeter la demande de la SARL Avenir aménagements tendant à la destruction de la voirie, de rejeter la demande d'expertise judiciaire, l'expert ayant déjà statué sur ce point et de retenir la solution de l'expert judiciaire et de chiffrer les dommages et intérêts à la somme de 3.330 euros par trapèze à reprendre, soit 21 trapèzes.

Il sera en conséquence alloué à la SARL Avenir aménagements la somme de 3.330 x 21 = 69.930 euros HT pour la reprise des désordres.

Les désordres étant imputables pour partie à chacun des intervenants, la SAS Sintegra, les assureurs de la SAS IBSE : la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurance mutuelle, la SAS Entreprise 26 ainsi que son assureur la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire seront condamnés in solidum à payer à la SARL Avenir aménagements la somme de 69.930 euros HT au titre de la réparation de l'ensemble des désordres.

La créance de la SARL Avenir aménagements, d'un montant de 69.930 euros sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SAS IBSE.

b) Sur le préjudice lié à la perte de marge

Ce préjudice est lié à l'impossibilité pour la SARL Avenir aménagements de vendre les lots en l'état.

L'expert conclut en page 18 : " Nous concevons aisément que le retard de vente de 26 lots évalués à 60.000 euros chacun, constitue, non pas une perte sèche, mais un retard de trésorerie, puisque ces lots doivent recouvrer leur constructibilité après les travaux de mise aux normes des trapèzes d'accès. Ce défaut de trésorerie engendre bien évidemment des nuisances financières pour l'entreprise. On pourrait comparer cette nuisance à un intérêt d'emprunt du même montant sur la durée du litige.'

Il est constant qu'en raison des désordres et de l'impossibilité pour elle de respecter le PPRN, la SARL Avenir aménagements n'a pas encore pu mettre en vente les 21 lots litigieux. Pour autant, à terme ces lots ne sont pas invendables. La SARL Avenir aménagements ne peut arguer d'un préjudice de perte de marge, dans la mesure où elle n'a pas encore vendu les lots.

L'existence de ce préjudice n'est ainsi pas démontrée.

c) Sur le préjudice d'image et le préjudice moral subi par la SARL Avenir aménagements

L'expert conclut : "Nous ne nous estimons pas compétent pour définir le préjudice lié à la perte d'image professionnelle et le préjudice moral associé."

La SARL Avenir aménagements soutient que la situation impacte fortement son image et retentit sur sa réputation. Elle sollicite également l'octroi de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

La SARL Avenir aménagements ne justifie pas de l'existence d'un préjudice moral, qui soit distinct du préjudice d'image qu'elle subit. Par contre, il est vrai que l'impossibilité pour elle de vendre les lots en l'état, le fait que les lots restent depuis des années sous forme de terrain vague dans la commune sans être exploités, que les acquéreurs des premiers lots aient rencontré des difficultés (refus de délivrance de permis de construire) et qu'elle ait reçu des courriers d'avocats à ce titre a nécessairement engendré pour elle un préjudice d'image.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté la SARL Avenir aménagements de sa demande de dommages et intérêts en réparation de préjudice.

Le préjudice d'image de la SARL Avenir aménagements sera fixé à la somme de 5.000 euros, somme que la SAS Sintegra, la SA Mma Iard, la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, la SAS Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire seront condamnées in solidum à payer à la SARL Avenir aménagements.

La créance de la SARL Avenir aménagements, d'un montant de 5.000 euros sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SAS IBSE.

d) Sur la réparation du préjudice lié au redressement fiscal subi par la SARL Avenir aménagements

Relativement à ce chef de préjudice, l'expert conclut : "A propos du litige avec l'administration fiscale, nous avons noté la constitution de garantie de 32.416 euros à produire. Ce montant constitue une avance de trésorerie supplémentaire.

Etant rappelé que la victime n'a pas à minimiser son préjudice, il est constant que la SARL Avenir aménagements s'est engagée vis-à-vis de l'administration fiscale sur une revente des lots dans les cinq années, ce qui n'a pu être le cas en raison des désordres.

N'étant pas parvenue à ce résultat, la SARL Avenir aménagements a fait l'objet d'un redressement fiscal et il lui a été demandé de verser une somme de 42.677 euros suivant proposition de rectification du 20 août 2018. Suivant jugement en date du 31 mai 2021, confirmé par un arrêt rendu par la cour d'appel de Grenoble du 13 juin 2023, le tribunal judiciaire de Grenoble a confirmé la validité du redressement émis par l'administration fiscale.

La SARL Avenir aménagements subit donc un préjudice.

Dans la mesure où d'autres facteurs peuvent jouer sur la revente des lots, la SARL Avenir aménagements ne peut prétendre qu'à une perte de chance de revendre les lots dans le délai de cinq années, perte de chance qui doit être fixée à hauteur de 60%.

Le préjudice de la SARL Avenir aménagements sera ainsi fixé à la somme de 27.740,05 euros, somme que la SAS Sintegra, la SA Mma Iard, la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, la SAS Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire seront condamnées in solidum à payer à la SARL Avenir aménagements.

La créance de la SARL Avenir aménagements, d'un montant de 27.740,05 euros sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SAS IBSE.

e) Sur le préjudice lié à l'étude réalisée par la SAS Sintegra

La SARL Avenir aménagements a fait réaliser une étude par la SAS Sintegra, destinée à mettre en évidence les non-conformités affectant le lotissement, moyennant paiement de la somme de 2.515, 50 euros HT. Elle verse aux débats le devis signé ainsi que l'étude réalisée en pièces 31 et 32.

Le cout de cette étude fait partie du préjudice subi par la SARL Avenir aménagements. Dès lors, la SAS Sintegra, la SA Mma Iard, la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, la SAS Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire seront condamnées in solidum à payer à la SARL Avenir aménagements la somme de 2.515,50 euros en réparation de ce préjudice.

La créance de la SARL Avenir aménagements, d'un montant de 2.515,50 euros sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SAS IBSE.

§8 Sur les autres recours et sur la contribution à la dette de réparation

Selon l'article 1317 du code civil les codébiteurs solidaires ne contribuent entre eux à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d'un recours contre les autres à proportion de leur propre part. Si l'un d'eux est insolvable, sa part se répartit, par contribution, entre les codébiteurs solvables, y compris celui qui a fait le paiement et celui qui a bénéficié d'une remise de solidarité.

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu'à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil s'agissant des locateurs d'ouvrage non liés contractuellement entre eux, ou de l'article 1147 du code civil s'ils sont contractuellement liés.

La faute de la SAS Sintegra est caractérisée en ce qu'elle était en charge de la réalisation des bornages des lots, qu'elle n'a pas dénoncé les non-conformités des accès aux lots, alors qu'elle a participé aux opérations de réception des travaux.

La faute de la SAS Entreprise 26 est établie en ce qu'en sa qualité d'entrepreneur et de professionnel de la construction, elle se devait d'avoir un 'il averti sur les travaux, alors qu'elle est débitrice d'une obligation d'information et de conseil. Elle connaissait les contraintes d'altimétrie et se devait de vérifier les plans transmis avant réalisation, pour contrôler que les contraintes seraient respectées (Cour de cassation, 3ème Civ., 27 novembre 2025, n°32-21.410).

La faute de la SAS IBSE est établie en ce qu'elle était le bureau d'étude chargé des travaux de VRD, lors de l'aménagement du lotissement, qu'elle a établi le dossier de consultation des entreprises et les plans d'exécution, calant les voiries et les trapèzes d'accès par rapport au terrain naturel d'origine, qu'elle a assuré la maîtrise d''uvre des travaux réalisés par la SAS Entreprise 26 , qu'elle avait une mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage lors des opérations de réception.

S'agissant des rapports entre co-obligés, à l'examen du rapport d'expertise et des pièces versées aux débats, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :

- la SAS IBSE : 40 %

- la SAS Sintegra : 40 %

- la SAS ENTREPRISE 26 : 20 %.

Les constructeurs déclarés responsables et leur assureur respectif seront garantis des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé.

§9 Sur les mesures accessoires

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, les dommages et intérêts alloués à la SARL Avenir aménagements porteront intérêt à compter de la décision d'appel.

Eu égard aux solutions adoptées, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SAS Sintegra et la SAS Entreprise 26 à payer à la SARL Avenir aménagements la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire.

Statuant à nouveau, la cour condamne in solidum, la SAS Sintegra, la SAS Entreprise 26, et leurs assureurs la SA Mma Iard, la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire à payer à la SARL Avenir aménagements la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire.

La créance de la SARL Avenir aménagements, d'un montant de 3.500 euros sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SAS IBSE.

La SAS Entreprise 26 et la SAS Sintegra, la SA Mma Iard, la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire qui succombent en appel seront condamnées in solidum aux dépens d'appel et à payer à la SARL Avenir aménagements la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

La créance de la SARL Avenir aménagements, d'un montant de 5.000 euros sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SAS IBSE.

Les demandes de la SAS IBSE, de la SAS Entreprise 26, de la SAS Sintegra, de la SA Mma Iard, de la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, et de la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire à ce titre seront rejetées.

En outre, en équité, il n'y a pas lieu d'allouer une somme au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel à la SA Allianz Iard.

La charge finale des dépens et celle de cette indemnité seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DIT que la demande en paiement de la somme de 880.450 euros formée par la SARL Avenir aménagements est recevable,

DECLARE recevables les demandes formées par la SARL Avenir aménagements à l'encontre de la SAS IBSE,

DECLARE irrecevable pour défaut d'intérêt à agir, la SARL Avenir aménagements en ses demandes au titre des trapèzes des lots 5, 33, 48 et 53,

DECLARE recevable l'action de la SARL Avenir aménagements au titre des désordres de la voirie commune,

DIT que la SA Allianz Iard ne doit pas sa garantie,

DEBOUTE la SARL Avenir aménagements de ses demandes formées à l'encontre de la SA Allianz Iard,

DIT que la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurance mutuelle, la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire doivent leur garantie au tiers lésé, la SARL Avenir aménagements,

REJETTE la demande formée par la SARL Avenir aménagements et tendant à une réparation en nature et DIT que ses préjudices seront indemnisés par l'octroi de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum la SAS Sintegra, la SA Mma Iard et la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurance mutuelle, la SAS Entreprise 26 ainsi que son assureur la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire à payer à la SARL Avenir aménagements, la somme de 69.930 euros HT, au titre de la réparation des désordres relatifs à la hauteur insuffisante des trapèzes,

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SAS IBSE la créance de la SARL Avenir aménagements, d'un montant de 69.930 euros, au titre de la reprise des désordres,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SARL Avenir aménagements au titre du préjudice lié à la perte de marge,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SARL Avenir aménagements au titre du préjudice moral,

CONDAMNE in solidum la SAS Sintegra, la SA Mma Iard, la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, la SAS Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire à payer à la SARL Avenir aménagements la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice d'image,

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SAS IBSE la créance de la SARL Avenir aménagements, d'un montant de 5.000 euros, au titre du préjudice d'image,

CONDAMNE in solidum la SAS Sintegra, la SA Mma Iard, la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, la SAS Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire à payer à la SARL Avenir aménagements la somme de 27.740,05 euros, au titre du préjudice lié au redressement fiscal qu'elle a subi,

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SAS IBSE la créance de la SARL Avenir aménagements, d'un montant de 27.740,05 euros, au titre du préjudice lié au redressement fiscal qu'elle a subi,

CONDAMNE in solidum la SAS Sintegra, la SA Mma Iard, la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, la SAS Entreprise 26 et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire à payer à la SARL Avenir aménagements la somme de 2.515,50 euros au titre du préjudice lié à l'étude réalisée par la SAS Sintegra,

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SAS IBSE la créance de la SARL Avenir aménagements, d'un montant de 2.515,5 euros, au titre du préjudice lié à l'étude réalisée par la SAS Sintegra,

DEBOUTE la SARL Avenir aménagements du surplus de ses demandes indemnitaires,

DIT que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante :

- la SAS IBSE : 40 %

- la SAS Sintegra : 40 %

- la SAS ENTREPRISE 26 : 20 %.

CONDAMNE dans leurs recours entre eux, les constructeurs déclarés responsables et leur assureur respectif, à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée ;

DIT que les dommages et intérêts alloués à la SARL Avenir aménagements porteront intérêt à compter de la décision d'appel.

CONDAMNE in solidum la SAS Sintegra, la SAS Entreprise 26, et leurs assureurs la SA Mma Iard, la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire à payer à la SARL Avenir aménagements la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en première instance,

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SAS IBSE la créance de la SARL Avenir aménagements, d'un montant de 3.500 euros, au titre des frais irrépétibles de première instance,

CONDAMNE in solidum la SAS Sintegra, la SAS Entreprise 26, et leurs assureurs la SA Mma Iard, la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire aux entiers dépens de première instance, comprenant les frais d'expertise judiciaire,

CONDAMNE in solidum la SAS Entreprise 26 et la SAS Sintegra, la SA Mma Iard, la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire à payer à la SARL Avenir aménagements la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SAS IBSE la créance de la SARL Avenir aménagements, d'un montant de 5.000 euros, au titre des frais irrépétibles d'appel,

REJETTE les demandes formées par la SA Allianz Iard, la SAS Entreprise 26, la SAS Sintegra et la SAS IBSE, ainsi que leurs assureurs, la SA Mma Iard, la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire au titre des frais irrépétibles d'appel,

CONDAMNE la SAS Entreprise 26, la SAS Sintegra et la SAS IBSE, ainsi que leurs assureurs, la SA Mma Iard, la société d'assurance mutuelle Mma Iard assurances mutuelles, et la société d'assurance mutuelle L'auxiliaire aux dépens d'appel,

DIT que la charge finale des dépens et celle des frais irrépétibles seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus.