CA Paris, Pôle 4 - ch. 7, 11 juin 2026, n° 24/13441
PARIS
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 11 JUIN 2026
(n° , 29 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/13441 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ2HK
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 29 Mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY- RG n° 22/00319
APPELANT
EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185
INTIMÉ
Monsieur [V] [I] [E]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Abdelhalim BEKEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB 10
INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE [Localité 3] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Madame Isabelle ESCRIBANO en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS ET PROCÉDURE :
M. [V] [I] [E] était propriétaire des lots n°1 et 19 au sein des immeubles en copropriété situés [Adresse 4] à [Localité 5], sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1] et d'une superficie de 2.078m².
Le lot n°1 est un appartement d'une surface de 35m². Le lot n°19 est une cave.
Depuis mars 2019, la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], dans laquelle est localisé l'ensemble immobilier de la copropriété, est située dans le nouveau périmètre dit de veille ("[Adresse 4]") institué par la Convention d'Intervention Foncière conclue entre l'Etablissement Public d'Ile-de-France (ci-après dénommé EPFIF), d'une part, et la commune de [Localité 6], d'autre part, le 05 septembre 2013 et modifié par avenant le 22 décembre 2015 puis le 26 mars 2019.
L'utilité publique de l'acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 1] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l'EPF'F ont été déclarées par arrêté préfectoral nº 2021-2270 du 08 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l'expropriation, dans le cadre d'une opération d'expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.
Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, a été rendue le 07 juillet 2022 au profit de l'EPFIF.
L'EPFIF a notifié son offre indemnitaire à M. [V] [I] [E] par lettre recommandée avec accusé de réception du 04 août 2022 puis par acte d'huissier délivré le 18 novembre 2023.
Faute d'accord entre les parties, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation de Seine-[Localité 7] par mémoire valant offres daté du 1er août 2022 et reçu au greffe le 23 décembre 2022.
Le transport sur les lieux a été effectué le 10 octobre 2023. L'immeuble étant muré, l'appartement n'a pas pu être visité.
Par jugement contradictoire du 29 mai 2024, le juge de l'expropriation de Seine-[Localité 7] a :
ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 ;
FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [V] [I] [E] au titre de la dépossession des lots n°1 (appartement) et 19 (cave) du bâtiment 1 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme de 52.474,50 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :
46.795 euros au titre de l'indemnité principale ;
5.679,50 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;
CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à M. [V] [I] [E] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par RPVA du 25 juin 2024, l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce que le tribunal a :
Considéré qu'il y a violation de l'article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne des droits de l'homme et de sauvegarde des libertés fondamentales ;
ÉCARTÉ l'application de la méthode d'évaluation par récupération foncière prévue à l'article L.511-6 du code de l'expropriation ;
FIXÉ l'indemnité de dépossession à revenir à M. [E] au titre de la dépossession des lots n°1 (appartement) et n°19 (cave) du bâtiment 1 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme totale de 52.474,50 euros, sur la base d'une valeur unitaire de 1.337 euros/m² et d'une surface de 35m², cave intégrée ;
CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à M. [E] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Pour l'exposé complet des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ Déposées au greffe le 30 août par l'EPFIF, appelant, notifiées le même jour (AR intimé le 03/09/2024 et AR CG le 02/09/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;
INFIRMER le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l'obligation de démolition qui frappe l'ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², aux termes d'arrêtés administratifs irrévocables ;
DÉCLARER les dispositions de l'article L.511-6 du code de l'expropriation conformes à l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, et applicables ;
FIXER l'indemnité à revenir à M. [V] [I] [E] consécutivement à l'expropriation des lots n°1 (appartement) et n°19 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :
Indemnité principale :
- Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;
- Coût de la démolition : 848.160 euros ;
- Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;
- Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;
- Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 330/10.000èmes ;
- Valeur de la cave : 1.900 euros ;
Soit :
- 15,97 euros x 330 tantièmes = 5.270,10 euros ;
- Cave : 1.900 euros ;
Total indemnité principale 7.170,10 euros ;
Indemnité de remploi 1.325,51 euros ;
Total de l'indemnité de dépossession : 8.495,61 euros ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] à payer à l'EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] aux dépens de l'instance d'appel.
2/ Adressées au greffe le 08 novembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 12 mars 2025 (AR EPFIF le 14/03/2025 et AR intimé non daté), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaira à la cour de :
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019 et débouté l'intimée de sa demande sur l'indemnité pour prise de possession anticipée ;
INFIRMER le jugement sur tous ses autres points ;
Le RÉFORMER en déclarant la méthode par la récupération foncière prévue à l'article L.511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique conforme à l'article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
FIXER la juste indemnisation devant revenir à l'intimé à 13.620,37 euros suivant ses développements exposés au paragraphe VIII soit :
valeur du terrain: 2078 m² X 550 euros= 1 142 900 euros
coût de démolition: 848 160 euros
valeur du terrain nu: 294 740 euros
nombre de tantièmes dans la copropriété: 10000
valeur du 1/10000ème de PCG: 29, 47 euros
nombre de tantièmes affectés à l'appartement: 330
valeur de la cave: 1900 euros
valeur des tantièmes détenus: 9726,42 euros
valeur de la cave: 1900 euros
total indemnité principale: 11 626,42 euros
base de l'indemnité de remploi: 9726, 42 euros
20 % inférieure ou égal à 5 000 euros : 1000 euros
15 % compris entre 5 000 et 15 000 euros : 993,95 euros
total remploi : 993,95 euros
total indemnité de dépossession: 13 620,37 euros.
3/ adressées par RPVA par M. [V] [I] [E], intimé, le 26 novembre 2024 avec un bordereau de pièce (Trois pièces) les pièces n'étant pas jointes, non notifiées par le greffe aux termes desquelles il demande à la cour de :
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a écarté le régime de l'indemnisation par la méthode de la récupération foncière ;
CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
DÉBOUTER l'EPFIF de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
DÉCLARER recevable et bien fondée la demande de dommages-intérêts de Monsieur [E] ;
Y faisant droit,
CONDAMNER l'EPFIF à payer à Monsieur [E] la somme de 97.525,50 euros de dommages -intérêts pour le préjudice subi du fait de l'inaction de la Mairie de [Localité 6] ayant contribué à la dégradation du bien ;
CONDAMNER l'EPFIF aux dépens ;
CONDAMNER L'EPFIF à verser à Monsieur [E] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
4/ Adressées au greffe le 25 mars 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 03 avril (AR exproprié non rentré, AR CG le 07/04/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
DÉCLARER irrecevables les conclusions notifiées par M. [V] [I] [E] en violation des dispositions de l'article R.311-26 du Code de l'expropriation ;
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;
INFIRMER le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l'obligation de démolition qui frappe l'ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², aux termes d'arrêtés administratifs irrévocables ;
DÉCLARER les dispositions de l'article L.511-6 du code de l'expropriation conformes à l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, et applicables ;
FIXER l'indemnité à revenir à M. [V] [I] [E] consécutivement à l'expropriation des lots n°1 (appartement) et n°19 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :
Indemnité principale :
- Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;
- Coût de la démolition : 848.160 euros ;
- Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;
- Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales :
15,97 euros ;
- Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 330/10.000èmes ;
- Valeur de la cave : 1.900 euros ;
Soit :
- 15,97 euros x 330 tantièmes = 5.270,10 euros ;
- Cave : 1.900 euros ;
Total indemnité principale 7.170,10 euros ;
Indemnité de remploi 1.325,51 euros ;
Total de l'indemnité de dépossession : 8.495,61 euros ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] à payer à l'EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] aux dépens de l'instance d'appel.
5/ Déposées au greffe le 03 avril 2025 par M. [V] [I] [E], intimé, notifiées le même jour (AR EPFIF et CG le 07/04/2025), sans joindre les pièces et aux termes desquelles il demande à la cour de :
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a écarté le régime de l'indemnisation par la méthode de la récupération foncière ;
CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
DÉBOUTER l'EPFIF de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
DÉCLARER recevable et bien fondée la demande de dommages-intérêts de Monsieur [E] ;
Y faisant droit,
CONDAMNER l'EPFIF à payer à Monsieur [E] la somme de 97.525,50 euros de dommages -intérêts pour le préjudice subi du fait de l'inaction de la Mairie de [Localité 6] ayant contribué à la dégradation du bien ;
CONDAMNER l'EPFIF aux dépens ;
CONDAMNER L'EPFIF à verser à Monsieur [E] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
6/ Adressées au greffe le 24 avril 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 26 juin 2025 (AR exproprié non daté, AR CG le 07/07/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
DÉCLARER irrecevables les conclusions notifiées par M. [V] [I] [E] en violation des dispositions de l'article R.311-26 du Code de l'expropriation ;
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;
INFIRMER le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l'obligation de démolition qui frappe l'ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², aux termes d'arrêtés administratifs irrévocables ;
DÉCLARER les dispositions de l'article L.511-6 du code de l'expropriation conformes à l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, et applicables ;
FIXER l'indemnité à revenir à M. [V] [I] [E] consécutivement à l'expropriation des lots n°1 (appartement) et n°19 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :
Indemnité principale :
- Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;
- Coût de la démolition : 848.160 euros ;
- Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;
- Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;
- Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 330/10.000èmes ;
- Valeur de la cave : 1.900 euros ;
Soit :
- 15,97 euros x 330 tantièmes = 5.270,10 euros ;
- Cave : 1.900 euros ;
Total indemnité principale 7.170,10 euros ;
Indemnité de remploi 1.325,51 euros ;
Total de l'indemnité de dépossession : 8.495,61 euros ;
REJETER les prétentions formées par M. [V] [I] [E] ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] à payer à l'EPFIF une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] aux dépens de l'instance d'appel.
7/ Adressées au greffe le 10 juin 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 26 juin 2025 (AR EPFIF le 02/07/2025 et AR intimé non daté), et aux termes desquelles il reprend son dispositif précédent.
Par décision avant dire droit du 18 décembre 2025, la cour a, suite à l'arrêt de revirement de la Cour de cassation du 10 juillet 2025 (Civ. 3ème, n°23-20925) :
- Dit que le greffe va notifier au commissaire du Gouvernement les conclusions adressées par RPVA par M. [E] le 26 novembre 2024 ;
- Invité les parties à conclure sur la recevabilité des conclusions de M. [E] et sur la recevabilité des pièces visées au bordereau ;
- Sursis à statuer sur les prétentions et moyens des parties ;
- Renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience du jeudi 26 février 2026 à 9H30 ;
- Réservé les dépens.
Le greffe a notifié au commissaire du Gouvernement le 18 décembre 2025 les conclusions adressées par RPVA par M. [B] le 26 novembre 2024 (AR CG, non rentré).
M. [E] a adressé au greffe par RPVA des conclusions le 10 février 2026 notifiées le 10 février 2026 avec les pièces (AR appelant du 12 février 2026 et AR CG du 13 février 2026) aux termes desquelles il demande à la cour de :
Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 10 juillet 2025,
Déclarer ses conclusions recevables,
Déclarer recevables les pièces visées au bordereau annexé aux conclusions.
L'EPFIF a déposé au greffe un mémoire après réouverture des débats le 18 février 2026 notifié le 18 février 2026 (AR non rentré) aux termes desquelles il demande à la cour de :
' déclarer irrecevables les conclusions notifiées par Monsieur [V] [I] [E] en violation des dispositions de l'article R 311-26 du code de l'expropriation ;
' déclarer irrecevables les pièces annexées aux conclusions notifiées par Monsieur [V] [I] [E] en violation des dispositions de l'article R 311-26 du code de l'expropriation ;
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;
INFIRMER le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l'obligation de démolition qui frappe l'ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², aux termes d'arrêtés administratifs irrévocables ;
DÉCLARER les dispositions de l'article L.511-6 du code de l'expropriation conformes à l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, et applicables ;
FIXER l'indemnité à revenir à M. [V] [I] [E] consécutivement à l'expropriation des lots n°1 (appartement) et n°19 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :
Indemnité principale :
- Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;
- Coût de la démolition : 848.160 euros ;
- Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;
- Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales :
15,97 euros ;
- Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 330/10.000èmes ;
- Valeur de la cave : 1.900 euros ;
Soit :
- 15,97 euros x 330 tantièmes = 5.270,10 euros ;
- Cave : 1.900 euros ;
Total indemnité principale 7.170,10 euros ;
Indemnité de remploi 1.325,51 euros ;
Total de l'indemnité de dépossession : 8.495,61 euros ;
REJETER les prétentions formées par M. [V] [I] [E] ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] à payer à l'EPFIF une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] aux dépens de l'instance d'appel.
Monsieur [E] a adressé par RPVA le 20 février 2026 des conclusions en réplique sur la recevabilité des conclusions et pièces annexées notifiées le 23 février 2026 (AR non rentré) aux termes desquelles il demande de rejeter purement et simplement le moyen d'irrecevabilité de l'EPFIF, ces conclusions ne comprenant pas de dispositif. Déposées ou adressées dans les délais règlmeentaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.
Les conclusions de l'EPFIF soulevant l'irrecevabilité des conclusions de M. [E] adressées par RPVA le 26 novembre 2024 sont recevables.
SUR CE, LA COUR
- sur la recevabilité des conclusions et documents
Les conclusions de l'EPFIF du 30 août 2024 et du commissaire du Gouvernement du 8 novembre 2024 déposées ou adressées dans les délais réglementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.
Les conclusions de l'EPFIF soulevant l'irrecevabilité des conclusions de M. [E] adressées par RPVA le 26 novembre 2024 sont recevables.
Les conclusions de l'EPFIF du 24 avril 2025 en réponse aux conclusions de M. [E] déposées au greffe le 3 avril 2025 sont recevables.
Le mémoire de l'EPFIF du 18 février 2026 après réouverture des débats est recevable.
Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 10 juin 2025 étant de pure réplique et ne présentant pas de demandes nouvelles sont recevables.
Le mémoire de l'EPFIF du 18 février 2026 après réouverture des débats est recevable, la cour ayant dans son arrêt avant dire droit du 19 décembre 2025 invité les parties à conclure sur la recevabilité des conclusions de M. [E] du 26 novembre 2024 notifiées par RPVA et sur la recevabilité des pièces visées au bordereau.
- sur l'irrecevabilité des conclusions et pièces de M. [V] [I] [E] soulevée par l'EPFIF
A sur l'irrecevabilité des conclusions d'intimé notifiées uniquement par RPVA le 26 novembre 2024
L'EPFIF expose que la procédure d'expropriation en appel est régie par des dispositions spécifiques qui figurent à ce jour aux articles R311-22 à R311-29 du code de l'expropriation et que si la tendance législative ou réglementaire est celle de rapprochement des procédures civiles de droit commun et d'expropriation ainsi que cela ressort par exemple du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 qui notamment a institué la représentation obligatoire par avocat pour la procédure d'expropriation, l'autorité réglementaire, seule compétente en la matière, a préservé ou maintenu ses spécificités à la procédure d'expropriation telles que :
' l'opposition n'est pas admise contre les jugements rendus en matière d'expropriation (article R311-22 alinéa1er) ;
' au sujet de la notification de la déclaration d'appel, l'article R311-22 du code de l'expropriation dispose, in fine, qu'il est fait application des dispositions de l'article 936 du code de procédure civile aux parties et au commissaire du Gouvernement, lequel article est situé dans une section relative à la procédure sans représentation obligatoire ;
' l'article R 311-29 du code de l'expropriation dispose que sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R 311-19, R311-22 et R312-2 applicables à la procédure d'appel, la procédure devant la cour d'appel statuant en matière d'expropriation est régie par les dispositions du titre VI du livre II du code de procédure civile, ce qui constitue un renvoi aux dispositions des articles 899 à 972 - 1 du code de procédure civile, c'est-à-dire des dispositions relatives tant à la procédure avec représentation obligatoire qu'à celles dispensées de cette obligation ;
' tout en étant considéré comme une partie de la procédure d'appel, le commissaire de Gouvernement n'est pas considéré comme un intimé par l'article R 311-26 du code de l'expropriation, qui traite distinctement des deux parties,
' enfin, tandis qu'en procédure de droit commun, la notification des conclusions et pièces par RPVA constitue une obligation, le format papier étant prohibé sauf preuve d'un incident technique, en matière d'expropriation la procédure au format papier constitue la norme, leur notification par RPVA étant simplement admise (la Cour de cassation évoque le terme « peuvent »), mais non obligatoire.
L'EPFIF sur l'application de l'article R 311-26 du code de l'expropriation indique que par son arrêt du 10 juillet 2025, la Cour de cassation opérant un revirement, a admis, au visa des articles R 311-26 du code expropriation et 748 ' 1 du code de procédure civile, que « la notification des conclusions et documents » pouvait être réalisée par la voie du RPVA, suivant une motivation qu'il importe de reproduire : « 11.Il en découle que les notifications et dépôts visés à l'article R311-26 qu'il s'agisse de la notification des conclusions et documents des parties entre elles, au greffe août par le greffe, peuvent désormais être faits par voie électronique, sans préjudice du maintien de l'usage du support papier par le greffe s'agissant des notifications faites au commissaire du gouvernement ou de celles auxquelles celui-ci procède ».
Cette rédaction confirme les spécificités des dispositions du code de l'expropriation, puisque la Cour de cassation applique bien la distinction ou la différence à faire entre les parties et le commissaire du Gouvernement.
Cette évolution jurisprudentielle n'a aucune incidence sur l'irrecevabilité soulevée, puisque la position adoptée par la Cour de cassation porte uniquement sur le point de départ du délai de trois mois imparti pour conclure à l'intimé,( qui est distingué du commissaire du Gouvernement):' 12; le délai de trois mois dans lequel l'intimé doit conclure ou former appel incident court à compter de la première notification valable des conclusions de l'appelant faite par le greffe ou l'appelant lui-même, le cas échéant par voie électronique' et que cet arrêt, qui procède à une adaptation facultative, mais tout de même opposable, aux seules parties représentées par un avocat, n'a donc pas abrogé l'article R 311-26 du code de l'expropriation, et ne l'a pas modifié pour le surplus.
La Cour de cassation n'a nullement remis en cause l'obligation procédurale imposée à une partie représentée par un avocat de réaliser une notification complète des conclusions ou documents qu'elle entend produire, une notification complète s'entendant d'une notification cumulative et dans le même délai de trois mois à la partie adverse représentée par un avocat et au greffe de la cour, qui peut être réalisée par RPVA et au commissaire du Gouvernement, qui doit être réalisée sur support papier.
La notification par RPVA au greffe et à l'avocat de la partie adverse ne saurait satisfaire aux obligations procédurales complètes imposées à l'article R311-26, puisque il ne saurait être admis que la Cour de cassation ait pu vouloir créer un cas unique en droit français qui consisterait à imposer aux greffes des cours d'appel de compenser les lacunes d'une partie représentée par un professionnel du droit et de la procédure, d'imprimer les écritures et pièces qui lui ont pas été notifiées sur support papier, pour ensuite les notifier au commissaire du Gouvernement.
C'est exactement ce qu'ont jugé les cours d'appel de [Localité 9], par arrêt du 18 novembre 2025 RG n° 24-0007 (pièce n° 28) et de [Localité 10] par arrêt du 15 janvier 2026 RG n° 24-03 321 (pièce n° 29).
L'EPFIF ajoute que la Cour de cassation a également apporté la précision suivante :
« 13. L'application immédiate de cette règle de procédure dans l'instance en cours aboutirait à priver l'expropriée, qui n'a pu raisonnablement anticiper ce revirement de jurisprudence, d'un procès équitable, au sens de l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, en lui interdisant de faire valoir ses arguments et pièces.
14. Dès lors, à l'occasion du présent pourvoi, il ne peut être fait application de la nouvelle règle procédure énoncée au paragraphe précédent, de sorte que la de l'arrêt n'est pas encourue et que le moyen ne peut être accueilli ».
En l'espèce, il importe d'apprécier la régularité de la notification régularisée par Monsieur [E] le 26 novembre 2014 au regard des règles applicables à cette date, c'est-à-dire de l'article R 311-26 du code de l'expropriation et de la jurisprudence rendue sur son fondement.
Conformément à la non rétroactivité du revirement ainsi que cela est précisé par la Cour de cassation, la recevabilité discutée au cas présent ne saurait être appréciée, précisément, au regard de ce revirement.
B sur l'irrecevabilité des pièces annexées aux conclusions de l'intimé
L'EPFIF indique que l'intimé a envoyé par RPVA ses conclusions le 26 novembre, mais sans les pièces annexées, et que le 3 avril 2025, il a de nouveau notifié au greffe ses conclusions mais toujours sans notification des pièces annexées.
Or, par un arrêt rendu le 16 janvier 2025 la Cour de cassation a modifié sa jurisprudence quant à la sanction applicable au défaut de notification simultané des écritures et pièces annexées imposées par le code de l'expropriation (3e Civile, 16 janvier 2025, n° 23 ' 20 925 et suivants).
Quelle que soit la position de la cour sur la question qui précède, les pièces intimées seront déclarées irrecevables à défaut d'avoir été notifiées dans le délai de trois mois imposé à l'article R311-26 du code de l'expropriation.
M. [E] demande dans ses conclusions déposées au greffe le 3 avril 2025, adressées par RPVA le 10 février 2026 et adressées par RPVA le 20 février 2026 de déclarer ses conclusions ainsi que ses pièces visées au bordereau annexé auxdits conclusions recevables.
Il expose que depuis l'entrée en vigueur de la représentation obligatoire par avocat en matière d'expropriation, la communication électronique par RPVA constitue la voie normale de transmission des actes de procédure; que l'arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication électronique devant les juridictions judiciaires prévoit expressément que dans les procédures avec représentation obligatoire, les actes de procédure peuvent être transmis par voie électronique, sauf exceptions limitativement énumérées qui ne concernent pas les conclusions et que la Cour de cassation dans son arrêt du 10 juillet 2025 a confirmé que la transmission des conclusions par RPVA est pleinement régulière dans ce type de procédure.
Il ajoute que même si ses trois pièces visées au bordereau n'avaient pas été annexées au mémoire initial, la cour a rouvert le contradictoire et renvoyé l'affaire à l'audience du 26 février 2026 permettant ainsi à l'intimé d'en prendre connaissance et d'y répondre éventuellement.
Il ajoute que les décisions isolées et les résistances de certaines cours d'appel ne sauraient remettre en cause l'interprétation donnée par la juridiction régulatrice dans son arrêt du 25 juillet 2025, et que refuser la régularité de la notification par RPVA reviendrait à priver les parties d'une voie procédurale expressément reconnue, en méconnaissance des exigences du procès équitable.
SUR CE,
A sur sur la demande de l'EPFIF de non retroactivité du revirement de l'arrêt de revirement de la Cour de cassation du 10 juillet 2025
Par arrêt du 10 juillet 2025 (Civ, 3°, n° 24-10402) la Cour de cassation a jugé que :
« Vu les articles R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et 748-1 du code de procédure civile :
4. Selon le premier de ces textes, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire, et forme le cas échéant appel incident, dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
5. Selon le second, les envois, remises et notifications des actes de procédure, des pièces, avis, avertissements ou convocations, des rapports, des procès-verbaux ainsi que des copies et expéditions revêtues de la formule exécutoire des décisions juridictionnelles peuvent être effectués par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées par le titre XXI du livre I du code de procédure civile, sans préjudice des dispositions spéciales imposant l'usage de ce mode de communication.
6. Aucune disposition du code de l'expropriation n'exclut, devant la cour d'appel, la faculté pour les parties d'effectuer par voie électronique l'envoi, la remise et la notification des actes de procédure, instituée par l'article 748-1 du code de procédure civile, cette faculté étant subordonnée, en application de l'article 748-6 du même code, à l'emploi de procédés techniques garantissant, dans des conditions fixées par arrêté du garde des Sceaux, la fiabilité de l'identification des parties, l'intégrité des documents, ainsi que la confidentialité et la conservation des échanges, et permettant la date certaine des transmissions.
7. D'une part, il était jugé, au vu des dispositions liminaires de l'article 1er de l'arrêté du garde des [Localité 11] du 5 mai 2010, relatif à la communication électronique dans la procédure sans représentation obligatoire devant les cours d'appel, qu'une telle garantie n'était prévue que pour l'envoi, par un auxiliaire de justice, de la déclaration d'appel, de l'acte de constitution et des pièces qui leur sont associées, à l'exclusion des écritures des parties (3e Civ., 23 septembre 2020, pourvoi n° 19-16.092, publié).
8. D'autre part, il était jugé qu'en procédure d'expropriation, le délai dont dispose l'intimé pour conclure ou former appel incident ne court qu'à compter de la notification des conclusions de l'appelant par le greffe (3e Civ., 19 décembre 2019, pourvoi n° 18-24.794, publié).
9. Cependant, le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 a rendu la représentation par avocat obligatoire en matière d'expropriation depuis le 1er janvier 2020.
10. En outre, l'article 2 de l'arrêté du 20 mai 2020 « relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d'appel », qui a abrogé l'arrêté du 5 mai 2010 précité, autorise désormais, par renvoi à l'article 748-1 du code de procédure civile, les envois, remises et notifications par voie électronique entre avocats, ou entre un avocat et la juridiction, dans le cadre d'une procédure avec ou sans représentation obligatoire devant la cour d'appel ou son premier président, des actes de procédure, des pièces, avis, avertissements ou convocations, des rapports, des procès-verbaux ainsi que des copies et expéditions revêtues de la formule exécutoire des décisions juridictionnelles.
11. Il en découle que les notifications et dépôts visés à l'article R. 311-26, qu'il s'agisse de la notification des conclusions ou documents des parties entre elles, au greffe ou par le greffe, peuvent désormais être faits par voie électronique, sans préjudice du maintien de l'usage du support papier par le greffe s'agissant des notifications faites au commissaire du gouvernement ou de celles auxquelles celui-ci procède.
12. Le délai de trois mois dans lequel l'intimé doit conclure ou former un appel incident court à compter de la première notification valable des conclusions de l'appelant faite par le greffe ou l'appelant lui-même, le cas échéant par voie électronique.
13. L'application immédiate de cette règle de procédure dans l'instance en cours aboutirait à priver l'expropriée qui n'a pu anticper ce revirement de jurisprudence, d'un proès équitable, au sens de l'article 6 & 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, en lui interdisant de faire valoir ses arguments et pièces.
14. Dès lors, à l'occasion du présent pourvoi, il ne peut être fait application de la nouvelle règle de procédure énoncée aux paragraphes précédents, de sorte que la de l'arrêt n'est pas encourue et que le moyen ne peut être accueilli».
L'EPFIF conclut qu'au regard du paragraphe 13, en l'espèce il importe d'apprécier la régularité de la notification régularisée par M. [E] le 26 novembre 2024 au regard des règles applicables à cette date, c'est à dire de l'article R311-26 du code de l'expropriation et de la jurisprudence rendue sur ce fondement.
Il en conclut que conformément à la non retroactivité du revirement ainsi que cela est précisé par la Cour de cassation, la recevabilité au cas présent ne saurait être appréciée, précisément, au regard de ce revirement.
M. [E] rétorque que la Cour de cassation a confirmé que la transmission des conclusions par RPVA est pleinement régulière en matière d'expropriation et que cette décision ne crée pas un droit nouveau, et qu'elle rappelle et confirme l'état du droit positif applicable depuis l'entrée en vigueur de l'arrêté du 20 mai 2020 ; qu'ainsi ses conclusions adressées par RPVA le 24 novembre 2024 étaient parfaitement conformes aux textes applicables.
La Cour de cassation au visa des articles R 311-26 du code de l'expropriation et 748-1 du code de procédure civile a jugé que suite au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 rendant la représentation par avocat obligatoire en matière d'expropriation depuis le 1er janvier 2020 et à l'article 2 de l'arrêté du 20 mai 2020 « relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d'appel », que les notifications et dépôts visés à l'article R 311-26, qu'il s'agisse de la notification des conclusions ou documents des parties entre elles, au greffe ou par le greffe, peuvent désormais être faits par voie électronique, sans préjudice du maintien d'usage support papier par le greffe s'agissant des notifications faites au commissaire du gouvernement ou de celles auxquelles celui-ci procède »
Si la Cour de cassation n'a pas appliqué cette nouvelle règle de procédure à l'affaire soumise , c'est en raison dui fait que « l'application immédiate de cette règle de procédure dans l'instance en cours aboutirait à priver l' expropriée, qui n'a pu raisonnablement anticiper ce revirement de jurisprudence, d'un procès équitable, au sens de l'article 6 § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, en lui interdisant de faire valoir ses arguments et pièces. »
En conséquence, cette règle nouvelle de procédure est applicable à Monsieur [E] qui a régulièrement adressé ses conclusions par RPVA avec information de l'EPFIF le 26 novembre 2024 dans le délai réglementaire de trois mois de l'article R311-26 du code de l'expropriation, puisque les conclusions de l'EPFIF du 30 août 2024 lui ont été notifiées par le greffe le même jour et qu'il a signé l'AR le 3 septembre 2024.
B sur l'application de l'article R311-26 du code de l'expropriation s'agissant de la notification des conclusions de M. [E] du 26 novembre 2024 adressées par RPVA pour le commissaire du Gouvernement
Si M. [E] a régulièrement adressé ses conclusions par RPVA le 26 novembre 2024, avec avis à l'EPFIF ; outre le fait qu'il n'a pas adressé les trois pièces visées au bordereau, il n'a pas déposé ou adressé un exemplaire papier dans le délai réglementaire de l'article R311-26 susvisé pour que le greffe puisse les notifier au commissaire du Gouvernement, qui n'a pas accés au RPVA.
Ce n'est en effet que le 3 avril 2025, qu'il a déposé au greffe des conclusions identiques toujours sans les pièces, qui ont été notifiées par le greffe le même jour à l'EPFIF et au commissaire du Gouvernement.
Or, la Cour de cassation a indiqué :
« 11. Il en découle que les notifications et dépôts visés à l'article R 311-26, qu'il s'agisse de la notification des conclusions ou documents des parties entre elles, au greffe ou par le greffe, peuvent désormais être faits par voie électronique, sans préjudice du maintien de l'usage du support papier par le greffe s'agissant des notifications faites au commissaire de gouvernement ou de celles auxquelles celui-ci procède ».
L'article R311-26 du code de l'expropriation issu du décret du 6 mai 2027 ne prend pas en compte la modification apportée par le décret n°2019-1333 qui rend la représentation des parties obligatoire (article 311-27).
La Cour de cassation par arrêt du 16 janvier 2025 n°23-20930 et suivants cité par l'[Etablissement 1] a assoupli l'exigence de communication simultanée des conclusions et des pièces dans un arrêt de revirement.
La Cour de Cassation dans son arrêt du 10 juillet 2025 opère une distinction entre les avocats dans le cadre de la représentation obligatoire qui peuvent, et non doivent comme indiqué par l'EPFIF (CPVE facultative), désormais adresser leurs conclusions par RPVA depuis la représentation obligatoire en matière d'exporpriation et l'article 2 de l'arrêté du 20 mai 2020" relatif à la communication par voie électronique en matière civile ' et le commissaire du Gouvernement qui n'a pas accès à RPVA ; en effet, l'exigence édictée par l'article R311-26 dans son alinéa 5 d'adresser au greffe de la cour d'appel les conclusions et documents afin qu'il les notifie reste requise s'agissant des notifications devant être faites au commissaire du Gouvernement, ce dernier n'ayant pas accès au RPVA et ce dans le délai règlementaire de l'article susvisé.
L'exigence édictée par l'article R 311-26 pour les avocats d'adresser ou déposer au greffe de la cour d'appel leurs conclusions et documents reste en effet requise dans le délai fixé par l'article susvisé afin que le greffe puisse les notifier au commissaire du Gouvernement et que le principe du contradictoire soit ainsi respecté.
En effet, il ne peut être imposé au greffe d'assumer l'impression et la copie non seulement des conclusions mais également des documents qui peuvent être très volumineux, la règle spéciales édictée par l'article R311-26 5e alinéa (les conclusions et les documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un (soit la cour d'appel), a pour but précisément d'éviter une telle charge, sans que le greffe pallie au défaut de diligence d'une partie, qui n'adresse pas un exemplaire de ses conclusions et pièces, à l'attention du commissaire de Gouvernement, puisque celui-ci n'a pas accès au RPVA et aux intimés non constitués.
La remise des écritures et documents par l'intermédiaire du greffier constitue en effet la garantie du contradictoire.
Le RPVA ne peut être la norme exclusive dans le contentieux dérogatoire où intervient le commissaire du Gouvernement, acteur public dépourvu d'accès à ce réseau.
Cette exigence d'adresser ou déposer au greffe un exemplaire des conclusions et des documents par les avocats à l'attention du commissaire du Gouvernement, ne correspond pas à un formalisme excessif et ne méconnaît pas les exigences du procès équitable au sens de l'article 6 paragraphe 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, tel qu'invoqué par Monsieur [E].
En effet, le conseil de M. [E] en tant qu'auxilaire de justice ne pouvait ignorer la régle de procédure fixée par la Cour de cassation avant son revirement à savoir l'irrecevabilité des conclusions adressées par RPVA, sans l'envoi d'un support papier pour la notification par le greffe au commissaire du Gouvernement , puisque l'arrêt de revirement ne concerne que la possibilité d'envoyer par RPVA des conclusions entre avocats, avec maintien deu support papier pour le commissaire du Gouvernement, puisqu'il indique lui-même que cette décision ne crée pas un droit nouveau et confirme l'état du droit positif applicable depuis l'entrée en vigueur de l'arrêté du 20 mai 2020 et ce d'autant que le message de notification des conclusions de l'appelant l'EPFIF à M. [E] comporte la reproduction intégrale des dispositions de l'article R311-26 du code de l'expropriation.
La fonction centrale du greffe, jointe à la présence institutionelle du commissaire du Gouvernement, justifie ces exigences de forme et de délai, qui ne sauraient être regardées comme caractérisant un formalisme excessif et ne privent donc pas M. [E] d'un procès équitable au sens de l'article 6 paragraphe 1 de la Convention de suvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, en lui interdisant de faire valoir ses arguments et pièces, celles-ci n'ayant au demeurant jamais été adressées par RPVA, ne permettant aux autres parties d'en prendre connaissance dans le cadre du respect du contradictoire.
Il convient en conséquence de déclarer irrecevables les conclusions adressées par RPVA par Monsieur [E] le 26 novembre 2024, puiqu'il ne les a pas adressé ou déposé au greffe un exemplaire papier dans le délai règlementaire de trois de l'article R311-26 du code de l'expropriation pour que le greffe les notifie au commissaire du Gouvernement, les conclusions de l'appelant l'EPFIF du 30 août 2024 lui ayant été notifiées le même jour et celui-ci ayant signé l'AR le 3 septembre 2024, ainsi que les pièces qui n'ont pas été envoyées par RPVA.
Il convient en conséquence également de déclarer irrecevables les conclusions déposées au greffe le 3 avril 2025 au-delà du délai réglementaire de trois mois de l'article R 311-26 du code de l'expropriation, ainsi que les conclusions et pièces déposées au greffe le 3 avril 2025 soit hors délai et enfin ses conclusions et pièces adressées au greffe par RPVA le 10 février 2025 également hors délai et toujours pas en temps utile et ce conformément à l'arrêt de la Cour de cassation du 16 janvier 2025, n°23-20 925.
SUR LE FOND
EXPOSÉ DES MOYENS DES PARTIES
L'EPFIF expose que :
Sur la violation de l'article 455 du code de procédure civile, la question de la conventionnalité de l'article L.511-6 du code de l'expropriation a été expressément soumise au tribunal par un chef de demande de l'EPFIF et soulevée d'office par le juge. Il s'agit d'une prétention et non d'un moyen. Le dispositif du jugement ne tranche pas cette question.
Sur l'omission de statuer, dans son dispositif, l'EPFIF sollicitait du tribunal qu'il déclare la méthode d'évaluation par récupération foncière applicable. Aucune réponse n'a été apportée à cette demande.
Sur l'application justifiée de la méthode de la récupération foncière, l'utilisation de cette méthode est acceptée par la Cour de cassation. Elle est justifiée par les arrêtés de péril qui déclarent les immeubles litigieux inhabitables et en ordonnent la destruction. La Cour de cassation considère justement que la méthode trouve à s'appliquer dans un tel cas.
Le tribunal a soulevé d'office la question de la conventionnalité de l'article L.511-6 du code de l'expropriation au regard de la Convention européenne des droits de l'homme prise en l'article 1 de son protocole n°1. L'article L.511-6 imposant l'emploi de la méthode par récupération foncière dans le cas d'espèce. Pourtant, le tribunal de Bobigny a déjà jugé que cet article n'était pas contraire à la Convention dans plusieurs jugements, sur lesquels la cour a eu à statuer en appel. La Cour de cassation a déjà jugé l'application de l'article conforme à la Convention lorsqu'elle amenait à une indemnité d'expropriation de 1,20 euros.
Il ressort de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l'homme que l'article 1 du protocole n°1 ne garantit pas le droit à une compensation intégrale du préjudice de l'expropriation.
Le tribunal a écarté l'application de l'article L.511-6 au motif que les moyens choisis pour atteindre le but poursuivi étaient disproportionnés et faisaient peser sur les expropriés une charge démesurée.
Pour trancher ainsi, le tribunal a occupé une grande partie de son jugement à « mener une charge sans mesure » contre la commune de Rosny-sous-Bois.
Il accuse notamment la commune d'avoir vendu les lots qu'elle possédait à hauteur de leur valeur vénale, ce qui est faux, ou encore de ses comportements en tant que copropriétaire entre 2000 et 2012 alors qu'elle n'était alors propriétaire d'aucune part de copropriété.
La commune de [Localité 6] n'est pas une partie à l'instance, et il ressort de la jurisprudence du Conseil d'Etat que l'EPFIF ne peut pas être considéré comme son mandataire.
Le juge de l'expropriation n'est pas le juge de la responsabilité civile des copropriétaires, sujet qui ne présente de toute manière aucun lien avec le contrôle de proportionnalité qu'il effectue, ni le juge de la responsabilité administrative de la commune de [Localité 6].
Pour rechercher la responsabilité de la commune, le tribunal commet une confusion entre les rôles de copropriétaire, d'assemblée générale et de syndic.
Il prétend par ailleurs que des travaux auraient pu être effectués avec les fonds versés par les copropriétaires puis restitués à eux par le syndic, ce qui est faux au regard du coût réel qu'auraient présenté les rénovations.
L'état de délabrement de l'immeuble est en réalité ancien et la passivité des copropriétaires remonte bien avant l'entrée de la commune dans leurs rangs.
Le tribunal fonde son jugement sur la base d'interrogations, accuse sans fondement l'EPFIF de dissimulation, et multiplie les erreurs et confusions dans sa lecture du rôle qu'a tenu la commune dans la gestion de la copropriété.
Sur la détermination de la valeur de la récupération foncière, l'EPFIF reprend à son compte les termes proposés par le commissaire du Gouvernement qui permettent de retenir une valeur de 485 euros/m² pour le terrain nu. Si ces termes sont anciens, il n'est pas nécessaire de rehausser cette valeur métrique dans la mesure où l'évaluation des coûts de démolition est elle aussi ancienne et n'est pas réhaussée. Les termes des expropriés doivent être écartés en ce qu'ils concernent des ventes avec droits à construire, certains présentant des erreurs dans leur valorisation.
Sur la valeur de la cave, l'EPFIF reprend à son compte les termes du commissaire du Gouvernement pour l'évaluer à hauteur de 1.900 euros. Les termes des expropriés doivent être écartés en ce qu'ils concernent des caves de communes limitrophes de [Localité 12], alors que celle de l'espèce est condamnée et souffre de difficultés structurelles.
Sur les coûts de démolition, le devis présenté en 2018 ne comprend pas un certain nombre de frais. Il ressort des études sollicitées par les expropriés dans le cadre de la procédure administrative que les coûts de démolition peuvent être évalués à 848.160 euros, tel que l'a déterminé le tribunal administratif. Il est rappelé que les expropriés évaluaient lors de cette procédure le coût de démolition à plus de 2.100.600 euros.
Sur les prétentions de l'intimé
Par ses conclusions notifiées au greffe le 3 avril 2025, irrecevables comme tardives, l'intimé formant appel incident et demande à la cour de « confirmer le jugement en toutes ses dispositions » et, « statuant à nouveau, de « déclarer recevable et fondée la demande de dommages-intérêts de Monsieur [E] » au fondement de « l'article 1240 du Code civil » par laquelle il est demandé à la cour de « condamner » l'EPFIF à lui verser « la somme de 97'525,50 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'inaction de la mairie de [Localité 6] ayant contribué à la dégradation du bien ».
Une telle prétention est manifestement irrecevable.
En premier lieu,la mairie de [Localité 13] copropriétaire et/ou autorité administrative, n'était pas partie à l'instance, et n'était pas non plus représentée à la présente instance par l'EPFIF.
En second lieu dans le cadre de l'office qui lui est donné par le code de l'expropriation, le juge de l'expropriation n'est pas le juge compétent pour connaître des actions en responsabilité civiles contre les copropriétaires, et des actions en responsabilité administratives contre les communes en réparation des prétendus préjudices qui lui auraient été causés « du fait de l'inaction » de ces communes. Or, tel est le cas de la prétention soumise à la cour par l'intimé.
En troisième lieu, la prétention formée par l'intimé est nouvelle en cause d'appel, et n'a pas été soumise au tribunal judiciaire de première instance et la cour doit en application de l'article 564 du code de procédure civile relever d'office l'irrecevabilité de cette nouvelle prétention de l'intimé.
En quatrième lieu, mais uniquement à titre subsidiaire, aucune justification ni explication n'est donnée quant à la consistance exacte du préjudice invoqué.
En outre, dans le coprs de ses conclusions l'intimé fait étét d'un 'préjudice financier de l'intimé d'une durée de 44 mois' qui 's'élève à la somme de de 101 200 euros', laquelle correspondrait au fait qu'il ait ' étét privé de revenus depuis l'évacuation totale de la copropriété intervenue le 23 novembre 2018"; or, en application de l'article L321-1 du code de l'expropriation, le préjudice invoqué par l'intimé n'est pas causé par la présente procédure d'expropriation, mais par l'arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018 sur le fondement duquel l'évacuation d'urgence a été réalisée.
Le commissaire du Gouvernement conclut que :
Sur l'inconventionnalité, l'indemnité accordée ici aux expropriés est raisonnablement en rapport avec la valeur de leur bien, une compensation intégrale n'étant pas garantie par la convention. Le premier juge a basé les raisons de l'inconventionnalité sur l'inaction de la commune de [Localité 6], qui aurait participé à l'insalubrité, et sur la revente de ses lots à l'EPFIF pour un prix supérieur aux indemnités revenant aux expropriés. Or, il ressort des pièces versées aux débats que la commune a été proactive dans la recherche d'une solution à l'insalubrité, et qu'elle est toujours propriétaire de ses lots.
Sur la méthode d'évaluation, il ressort de la conventionnalité de l'article 18 de la loi Vivien que la méthode de la récupération foncière s'impose au juge.
Sur les termes, l'étude de marché du commissaire du Gouvernement porte sur des terrains à bâtir d'une superficie de plus de 500m² et situés dans un rayon de 4 kilomètres autour du bien à évaluer, sur la commune de [Localité 6]. Il en ressort une valeur moyenne de 500 euros/m² qu'il convient de majorer de 10% pour tenir compte de l'ancienneté des références. Les termes des expropriés seront écartés en ce qu'ils concernent des ventes avec droits à construire.
Concernant les caves, celles-ci sont exclues du périmètre de la loi Vivien. Il ressort des 6 termes trouvés une valeur moyenne de 1.900 euros. Les termes des expropriés seront écartés en ce qu'ils sont situés sur des communes limitrophes de [Localité 12].
Sur les frais de démolition, le montant de 848.160 euros calculé par le bureau d'étude missionné par les expropriés étant validé par un second bureau, il sera retenu.
SUR CE, LA COUR
- sur la violation de l'article 455 du code de procédure civile invoquée par l'EPFIF
L'EPFIF invoque une violation de l'article 455 du code de procédure civile et indique que par arrêt rendu le 13 mars 2009 n° 08-16'033 l'assemblée plénière de la Cour de cassation a rappelé un principe fondamental de la procédure civile : « vu les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ; attendu que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; », puisqu'en l'espèce, le tribunal a fixé l'indemnité d'expropriation suivant la méthode par comparaison en écartant les dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour violation de l'article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH, qui a été soulevé d'office par le tribunal, et qui n'est pas tranché dans le dispositif du jugement.
L'EPFIF indique que l'infirmation s'impose.
Aux termes de l'article 455 du code de procédure civile le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.
En l'espèce, le premier juge a répondu à l'argument relatif à l'application de la méthode par la récupération foncière invoquée par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement pour l'appartement ainsi qu'aux observations de M. [E] sur le contôle de conventionnalité' et a écarté la méthode de la récupération foncière en considérant qu'il y avait inconventionnalité en application de l'article 1 du Protocole n° 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et fixé l'indemnité de dépossession due à l'exproprié selon la méthode par comparaison à la fois pour l'appartement et la cave conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
Il convient en conséquence de débouter l'EPFIF de sa demande d'infirmation du jugement pour violation de l'article 455 du code de procédure civile.
- sur l'omission de statuer sur une demande invoquée par l'EPFIF
L'EPFIF invoque les dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile en indiquant que dans son jugement le tribunal rappelle que l'EPFIF a formé la demande suivante :
' déclarer que la méthode d'évaluation par récupération foncière est applicable, en tout état de cause, compte tenu d'obligations administratives de démolition exécutoires, et qu'aucune réponse n'a été apportée à cette demande.
Il ajoute que par un arrêt rendu le 29 mai 1979 n° 77 ' 15'004, la Cour de cassation a jugé que :
« En vertu de l'effet dévolutif de l'appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la connaissance de la cour d'appel à laquelle il revient de statuer à nouveau et notamment de réparer toute omission éventuelle de statuer».
L'EPFIF en conclut que pour réparer l'omission litigieuse, l'infirmation s'impose.
L'article 4 du Code de procédure civile dispose que le litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
L'article 5 dudit code prévoit que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.
En l'espèce, le premier juge s'est prononcé sur l'argument avancé par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement qui demandaient de retenir la méthode d'évaluation de la récupération foncière pour l'appartement, puisqu'il l'a déclaré dans ses motifs inconventionnelle, a retenu la méthode par comparaison ; en outre, il n'est pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et a en conséquence fixé l'indemnité de dépossession dans le dispositif de sa décision ; il n'y a donc pas d'omission de statuer.
Il convient en conséquence de débouter l'EPFIF de sa demande d'infirmation du jugement pour omission de statuer.
- Sur la procédure d'expropriation
L'EPFIF expose que :
' la commune de [Localité 6] est située en limite sud du Département de la Seine-[Localité 7], à environ 10 km du centre de [Localité 12], elle est intégrée au territoire « [Localité 14] [Localité 12] [Localité 14] Est » de la métropole du [Localité 14] [Localité 12] et sur son territoire, le décret n° 2104 ' 1750 du 30 décembre 2014, en vigueur depuis le 1er janvier 2015 est pris en application de l'article 5 de la loi n° 20141173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, qui a identifié le [Adresse 6] comme [Adresse 7] de la Politique de la ville (QPV), dispositif de la politique de la ville créé en remplacement des anciennes zones urbaines sensibles ;
' l'identification des nouveaux QPV se base sur le critère unique de concentration de personnes à bas revenus défini par l'INSEE, c'est-à-dire de la population ayant des ressources inférieures à 60 % du revenu médian de référence ;
' le [Adresse 6] se caractérise par une forte dominante résidentielle et dont le tissu urbain est principalement constitué :
- d'une zone pavillonnaire étendue à proximité du centre-ville de la commune,
- d'une zone d'habitat collectif principalement géré par deux bailleurs sociaux (Seine-[Localité 7] habitat et LOGIREP), à la limite de la ville de [Localité 15] ;
' le QPV Pré Gentil, qui accueille un taux de 85,6 % de logements sociaux, comprend :
' la [Adresse 8], composée de 17 bâtiments et de 796 logements (Seine-[Localité 7] habitat),
' la résidence sociale [Localité 16] (LOGIREP),
' le foyer [G],
' des emprises et quelques pavillons interstitiels,
' et la copropriété du [Adresse 4].
L'immeuble de la copropriété est situé dans un quartier d'habitat collectif excentré de la commune, particulièrement marqué par la pauvreté de ses habitants ce qui a conduit à sa qualification de QPV par décret n° 2104-1750 du 30 décembre 2014 .
Par arrêté n° 2021-2270 du 8 octobre 2021 pris en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation relatif à l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, le préfet a déclaré d'utilité publique l'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], parcelle AX n° [Cadastre 1], en vue de la démolition totale des bâtiments (pièce n°1) ; ce même arrêté préfectoral a déclaré immédiatement cessibles au profit de l'EPFIF les biens et droits réels immobiliers dont l'acquisition est nécessaire en vue de la démolition totale de cette copropriété, et a fixé les indemnités provisionnelles à revenir à leurs propriétaires.
L'ordonnance d'expropriation a été prise le 7 juillet 2022.
L'EPFIF procède à un rappel général de l'historique de la copropriété du [Adresse 4] et verse aux débats le jugement définitif rendu par le tribunal administratif de Montreuil du 3 mars 2025 qui a rejeté le recours formé par les copropriétaires expropriés contre l'arrêté de déclaration d'utilité publique du 8 octobre 2021 (pièce n° 22).
- sur la date de référence
Le premier juge a fixé la date de référence en application de l'article L 213-6 du code de l'urbanisme au 25 juin 2019, correspondant aux possibilités offertes par le règlement d'urbanisme défini par le plan local d'urbanisme approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.
Il ajoute qu'à cette date, la parcelle est située en zone UCc, soit un secteur urbain à vocation mixte à dominante d'habitat collectif.
L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement ne contestant pas cette date de référence, le jugement sera confirmé sur ce point.
A cette date de référence, correspondant selon le commissaire du Gouvernement au quatrième modificatif créant ou modifiant le PLU de [Localité 6], la zone UCc correspond au secteur du [Localité 17], qui fait l'objet d'un programme d'amélioration.
- sur la consistance du bien
Il s'agit d'un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la [Adresse 9], les cinq autres immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d'usage.
Les six immeubles s'élèvent sur cinq niveaux (R+4), avec un sous-sol, et une toiture terrasse. Chaque bâtiment est implanté l'un derrière l'autre, et compte au total 102 logements.
Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claire et de graffitis à divers endroits.
Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.
Pour chaque bâtiment, l'une des façades latérales ainsi qu'une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur trois niveaux (des pièces d'étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles et renforcées par des étais en bois).
La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété d'une contenance de 2078 m² est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.
Le premier juge indique que les appartements et les caves n'ont pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 6] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.
S'agissant de l'environnement, ce bien limitrophe de la commune de [Localité 15], est situé à 19 km de [Localité 12], desservi par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l'A86 et de l'A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 6] disposant de commerces et d'équipements publics (mairie, écoles, crèches).
Le premier juge indique que les caractéristiques du bien permettent de dégager :
' des facteurs de plus-value :
La tranquillité, le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 6] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie) ;
' des facteurs de moins-value :
La copropriété fait l'objet d'un arrêté de péril et d'un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles.
Il ressort du procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 que le premier juge a uniquement procédé à une description générale, ainsi qu'à une description extérieure, puisqu'il n'a pu être accédé à l'ensemble immobilier, celui-ci étant entièrement sécurisé, avec un périmètre de sécurité mis en place devant le premier bâtiment donnant sur la rue et les fenêtres du rez-de-chaussée et les portes d'accès des immeubles étant murées.
L'EPFIF indique que dans l'acte authentique du 8 décembre 1944 il est indiqué que l'immeuble est « en mauvais état général d'entretien et de réparation », qu'il nécessite des travaux lourds, évalués par l'architecte (pièce n° 2), que les travaux ainsi imposés ne se sont jamais réalisés et que l'ensemble immobilier sera cédé en l'état, par lots, après sa mise en copropriété en 1958 ; que la dégradation progressive de cette copropriété a conduit à plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990.
Il ajoute qu'il se rapporte sur l'état de l'immeuble aux multiples rapports, et notamment au rapport d'expertise judiciaire de Madame [H], dans le cadre des procédures administratives ayant conduit à l'édiction de divers arrêtés de péril (pièces 7 à 9).
Le commissaire du Gouvernement mentionne que la parcelle AX [Cadastre 1] correspond à un terrain supportant un ensemble immobilier composé de six bâtiments en R+4, édifié en 1930, sans ascenseur, ni parking et que la copropriété est en très mauvais état d'entretien et que s'agissant de l'origine de propriété, il s'agit d'une acquisition faite le 16 janvier 2013 au prix de 150 000 euros..
- sur les surfaces
Le premier juge a retenu pour les surfaces, ce qui n'est pas contesté en appel :
- 2078 m² s'agissant du terrain ;i par l'EPFIF ni par le commissaire du Gouvernement
- 3000 m² de surface pondérée hors oeuvre (SDPHO),
S'agissant du bâti et les millièmes de copropriété :
lot n° 1: un appartement de 35 m² .
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
- sur la situation locative
Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur libre, les biens expropriés étant libres d'occupation, ce qui n'est pas contesté ni par l'EPFIF ni par le commissaire du Gouvernement.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
- sur la méthode d'évaluation pour la fixation de l'indemnité principale
Faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de [Localité 6] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.
Par arrêté préfectoral du 8 octobre 2021, l'acquisition de la parcelle cadastrée section X n° [Cadastre 1] au profit de l'EPFIF, a été déclaré d'utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation, situé dans le livre 5e procédures spéciales, titre Ier expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.
Le livre V du code de l'expropriation titre 1er fixe en effet des règles spécifiques dans son chapitre 1er pour l'expropriation des immeubles indignes à titre irrémédiable pour l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine en ses articles L511-1 à L511-9.
Ainsi s'agissant de l'indemnisation des personnes expropriées alors que le code de l'expropriation n'impose au juge de l'expropriation aucune méthode d'évaluation et que celui-ci dispose du pouvoir souverain de choisir celle qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des parcelles expropriées, la seule exception à cette règle réside dans les dispositions particulières, issues de la loi n°70-612 du 13 juillet 1970, dite loi Vivien, des articles L 511 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique relatifs à l'expropriation des immeubles insalubres menaçant ruine, comme en l'espèce.
En effet, l'article L 511-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L 511-2 à L 511-9, au profit de l'État, d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation de concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionnée à l'article L300-4 du code de l'urbanisme, l'expropriation :
1° des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L511-11 du code de la construction et l'habitation ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.
L'article L304-4 du code de l'urbanisme dispose que l'Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics peuvent concéder la réalisation des opérations d'aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation.
De plus, l'article L511-6 dudit code prévoit que pour le calcul de l'indemnité due au propriétaire, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriées, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.
Cette dernière disposition prévoit donc que la méthode utilisée pour les immeubles insalubres est celle de la récupération foncière, conduisant à ne retenir que la valeur du terrain, diminuée des frais de démolition.
Le Conseil constitutionnel par décision n°2010-26 QPC du 17 septembre 2010 citée par le commissaire du Gouvernement a jugé conforme aux droits et libertés que la Constitution garantit les articles 3, 14, 17 et 18 de la loi n°70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre.
Il a notamment indiqué d'une part que les dispositions susvisées de cette loi visent à mettre fin à l'utilisation de locaux ou d'habitation présentant un danger pour la santé ou la sécurité de leurs occupants et répondent à des motifs impérieux d'intérêt général et que d'autre part le tempérament apporté à la règle du caractère préalable de l'indemnisation est assorti, par la loi, de la garantie des droits des propriétaires intéressés.
Il a déclaré conforme à la Constitution l'article 18 alinéa 2 et 3 de la loi susvisée prévoyant que la valeur des biens est appréciée ' à la valeur du terrain nu, déduction des frais entraînés par leur démolition ', soit la méthode de la récupération foncière, en indiquant que ' le deuxième alinéa de l'article 18 ne fait que tirer les conséquences de la déclaration d'insalubrité irrémédiable '.
En outre, la 3ème chambre de la Cour de cassation par arrêt du 15 mars 2018 n° 17-14066 cité par l'[Etablissement 1] a jugé que :
« Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 16 décembre 2016) fixe les indemnités dues à la SCI [Adresse 10], prise en la personne de son liquidateur judiciaire, par suite de l'expropriation, au profit de la commune de Fougères, de la parcelle lui appartenant ;
' attendu que la SCI, représentée par son liquidateur, fait grief à l'arrêt de fixer à 1,20 euros l'indemnité d'expropriation ;
' mais attendu, ayant retenu que les biens étaient dans un état de délabrement très avancé, ne pouvaient être utilisés et devaient être démolis, la cour d'appel, adoptant la méthode d'évaluation dite de la récupération foncière qui lui est apparue la mieux appropriée eu égard à ces éléments, a, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de la SCI au respect de ses biens protégés par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, souverainement fixé le montant de l'indemnité en considération du coût de la démolition des bâtiments, supérieur à la valeur du terrain nu ;
' dit que le moyen n'est pas fondé ;
par ces motifs :
rejette le pourvoi. »
Cependant, il ne s'agissait pas en l'espèce de l'application de la loi Vivien mais de la méthode de la récupération foncière retenue par la cour d'appel de Rennes pour des biens dans un état de délabrement très avancé.
Le premier juge a invité les parties à se prononcer sur la compatibilité des dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique avec celle de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et a sollicité la production de pièces complémentaires.
Le premier juge indique que :
- si aux termes d'un courrier du 5 février 2024, reçue le 6 février 2024 et intitulé « observations sur le contrôle de conventionnalité » Monsieur [E] estime que l'application des dispositions de l'article L511-6 du code expropriation pour cause d'utilité publique en ce qu'elles prévoient le recours à la méthode la récupération foncière aboutit à une indemnisation qui n'est pas raisonnablement en rapport avec la valeur vénale du bien. Toutefois, il en tire comme conséquence, non pas le recours à la méthode par comparaison mais le fait de retenir les fourchettes de valorisation du m² les plus hautes du marché immobilier..
- L'EPFIF considère que le tribunal a soulevé d'office un contrôle de conventionnalité de la règle elle-même, dite « contrôle in abstracto » et que les dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation ne portent pas une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires expropriés au respect de leurs biens déclarés insalubres à titre irrémédiable et que par voie de conséquence, la méthode d'évaluation par récupération foncière doit s'appliquer.
Le commissaire du Gouvernement a proposé d'appliquer les dispositions de la loi Vivien et de fixer une indemnité de dépossession selon la méthode de la récupération foncière.
Le premier juge indique que nonobstant le but légitime recherché par la loi Vivien, le recours forcé à la méthode par récupération foncière qu'elle prévoit, aboutit à placer les expropriés dans une situation qui rompt le juste équilibre devant régner entre la sauvegarde des droits de propriété et les exigences de l'intérêt général : leur retirer définitivement et intégralement la propriété de leur bien au profit de l'EPFIF, mandaté par la commune de [Localité 6], sans une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur vénale de leur bien alors que la commune de [Localité 6] a participé, par son inaction pendant près de 18 ans, à l'état d'insalubrité irrémédiable de la copropriété et qu'elle a vendu ses propres biens au sein de la copropriété selon un prix supérieur à l'indemnisation proposée aux expropriés, se révèle une charge démesurée qui ne se justifie pas sous l'angle du second alinéa de l'article 1er du protocole n° 1.
Le juge a en conséquence dit qu'il y a violation de l'article 1er du protocole n°1 et a écarté pour l'appartement l'application de la méthode d'évaluation par récupération foncière de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et procédé à l'évaluation des biens des expropriés selon la méthode par comparaison pour l'appartement des expropriés comme pour la cave, la loi Vivien n'étant pas applicable pour celle-ci.
En appel, l'EPFIF demande l'infirmation du jugement et l'application de la méthode la récupération foncière, tout comme le commissaire du Gouvernement.
Les conclusions de Monsieur [E] ayant été déclaré irrecevables, la cour ne peut qu'infirmer le jugement déféré en retenant la méthode de la récupération foncière en application de l'article L 511-6 du code de l'expropriation.
Il convient d'examiner les termes proposés par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement, ceux-ci s'accordant sur le nombre de tantièmes affectés à l'appartement de 330/10 000 ème et la méthode : valeur du terrain-valeur de la cave-frais de démolition :
1° valeur du terrain
L'EPFIF reprend les sept termes du commissaire du Gouvernement de première instance, le commissaire du Gouvernement y ajoutant en appel un huitième terme avec les références de publication.
Le commissaire du Gouvernement indique que cette étude de marché a été menée selon les critères suivants : ventes de terrains à bâtir d'une superficie supérieure à 500 m² situés dans un rayon de 4 km autour du bien à estimer, sur la commune de [Localité 6], de janvier 2019 à avril 2024 :
Date
Adresse
[Localité 18]
Références cadastrales
Surface/m²
Prix/euros
Prix/euros/m²
Observations
CG1
4 avril 2019
[Adresse 11]
UD
AR [Cadastre 2]
643
[Localité 19]
622
vente particulier - SCI. Une parcelle de terrain à bâtir, situé à 1,5 km
CG2
28 mai 2019
[Adresse 12]
UD
AR [Cadastre 3] ' [Cadastre 4] ' [Cadastre 5]
990
[Localité 20]
474
vente àSCCV/ particulier,de terrain à bâtir, située 1,5 km
CG3
30 avril 2020
[Adresse 13]
UA
R 22
781
[Localité 21]
397
vente particulier/SPL, un terrain supportant de bâti, situé à 3,3 km
CG4
14 septembre 2020
[Adresse 14]
UD
BC [Cadastre 6]
[Cadastre 7]
[Localité 22]
450
vente particulier à particulier, un terrain à bâtir situer 1 km
CG5
22 décembre 2020
[Adresse 15]
UA
R 12 ' 14 ' 15
962
[Localité 23]
496
vente particulier/SPL, un terrain supportant un bâti léger de 20 m² et un bâti tollé de 22 m², situé à 3,5 km
CG6
4 février 2021
[Adresse 16]
UD
AD [Cadastre 8]
513
[Localité 24]
448
vente particulier à particulier, un terrain à bâtir sur lequel existe une construction à usage de garage démolir, situé à 2,1 km
CG7
3 juin 2021
[Adresse 17]
UD
BC [Cadastre 9] ' [Cadastre 10] ' [Cadastre 11]
556
[Localité 25]
505
vente particulier à particulier, un terrain à bâtir, situé à kilomètres
CG8
20 octobre 2023
[Adresse 18]
UD
AR [Cadastre 12]
596
[Localité 26]
612
vente particulier à particulier, un terrain à bâtir situer 1,4 km
Moyenne : 500,83 euros
L'EPFIF sur la base des termes 1 à 7 indique que la moyenne est de 485 euros/m² qui doit être retenue, et demande de ne pas majorer comme le commissaire du Gouvernement à 550 euros/m².
Il indique que la valeur qu'il propose est confortée par des jugements définitifs irrévocables rendus par le tribunal judiciaire de Bobigny le 19 septembre 2024, le tribunal ayant retenu une valeur de 447 euros/m² (pièce n° 25).
Le commissaire du Gouvernement indique que les termes de terrains en zone UC étant très rares, voire inexistants, exceptés ceux en droits à construire (excluant l'absence de projet à ce jour), les termes en zonage UA à UD seront retenus par défaut, ces termes présentant des différences de superficie, de localisation, et de zonage mais étant tous situés à [Localité 6] ; que la moyenne des 8 termes est de 500,83 euros/m², que l'étude est composée de deux termes datant de 2019, trois termes de 2020, deux termes de 2021 et un terme de 2023 et que pour tenir compte du fait que sept termes sur huit sont antérieurs à 2021 et que le jugement est prononcé d'après une valeur au 29 mai 2024, il estime devoir rehausser la valeur de terrain de 10 % soit 500, 83 euros X 1,1 =550,91 euros arrondis à 550 euros pour tenir compte de l'évolution des prix du marché immobilier ; que le zonage UC soit un zonage d'habitat collectif permettant à terme, la construction de bâtiments à usage de logement de très grande hauteur, confirme cette majoration, par rapport à des zones pavillonnaires comme les zones UD et UA.
Les huit termes proposés par le commissaire du Gouvernement seront retenus, puisque le dernier est comparable et plus récent et n'est pas critiqué par l'EPFIF.
Pour tenir compte de l'ancienneté des termes et l'évolution du marché, il convient de retenir la proposition du commissaire du Gouvernement de majorer la valeur de 10 % et de retenir, en conséquence la moyenne de 500,83 euros X 1, 1= 550, 91 euros ,valeur arrondie à 550 euros/m².
2° mutations de caves dans le Département
L'EPFIF reprend les mêmes termes que le commissaire du Gouvernement de première instance, qui sont identiques à ceux proposés par le commissaire en appel avec les références d'enregistrement :
Date mutation/ jugement
adresse
année de construction
prix total/euros
surface/m²
observations
CG1
17 décembre 2021
[Adresse 19]
[Localité 27]
1963
3000
5
CG2
6 octobre 2022
[Adresse 20]
[Localité 28] [Adresse 21]
[Localité 29]
1920
2500
4
CG3
1er février 2021
[Adresse 22]
[Adresse 23]
1958
400
5
CG4
12 janvier 2023
[Adresse 24]
[Localité 30]
1931
[Localité 31]
cave située dans un immeuble dégradé
CG5
22 mars 2023
[Adresse 25]
[Adresse 26]
1000
Cave située dans copropriétés dégradée
CG6
26 avril 2021
1900
2000
4
L'EPFIF indique que les rapports produits aux débats démontrent que les caves des bâtiments 1 à 6 étaient condamnées et souffraient d'une humidité excessive, et que c'est précisément à leur niveau que se situent les lourdes difficultés structurelles rencontrées ; que cette situation justifie de privilégier les références de cessions situées dans un ensemble dégradé, à l'instar de la copropriété du Chêne pointu à [Localité 30] ; que le commissaire du Gouvernement propose de fixer la valeur d'une cave de 1900 euros l'unité, et que c'est également la valeur retenue par le juge de l'expropriation du tribunal de Bobigny dans cette même procédure aux termes du jugement du 19 septembre 2024, définitif et irrévocable (pièce n° 25).
Le commissaire du Gouvernement retient également la valeur de 1900 euros l'unité.
Ces termes de comparaison communs à l'EPFIF et au commissaire du Gouvernement seront retenus, en privilégiant les deux termes concernant des caves situées dans des ensembles immobiliers dégradés, comme les biens expropriés de la présente procédure et en fixant la valeur d'une cave comme proposé de façon conjointe à la somme de 1900 euros l'unité.
3° sur les coûts de démolition
L'EPFIF indique que dans son mémoire introductif d'instance il avait demandé au tribunal de retenir le coût de démolition apprécié par la DNID dans le cadre de l'estimation des indemnités provisionnelles, soit 70 euros/m², bâti, étant observé que la surface totale bâtie est de 3000 m² et que c'était également le coût unitaire proposé par le commissaire du Gouvernement.
Il indique que l'instruction du dossier a révélé que cette évaluation forfaitaire était déconnectée de la réalité et des spécificités accusées par l'ensemble immobilier, car cette évaluation forfaitaire était contredite :
' d'une part, par l'évaluation des coûts de démolition que le syndicat des copropriétaires a lui-même fait réaliser pour justifier son placement sous administration judiciaire,
' d'autre part, par les prétentions formulées par les propriétaires expropriés devant le tribunal administratif dans le cadre d'un recours contre l'arrêté de DUP du 8 octobre 2021.
En effet, l'EPFIF ajoute qu'il a découvert la requête déposée par le syndicat des copropriétaires le 5 janvier 2019, aux fins de désignation d'un administrateur provisoire de copropriété en difficulté (pièce n° 12) et qu'il en ressort qu'à la fin de l'année 2018, il avait sollicité un devis pour la démolition des six bâtiments, dans le cadre des arrêtés de péril pris sur les biens, pour un coût total de 496'980 euros (pièce n° 13).
L'EPFIF précise qu'il avait indiqué au tribunal que ce devis avait été réalisé au mois de novembre 2018, mais que les coûts des travaux avaient depuis lors considérablement augmenté, et que ce devis n'intégrait pas les frais suivants :
' à votre charge :
' fourniture en eau et électricité,
' constat de huissier réalisé sur parcelle mitoyenne,
' frais de voirie éventuels
non compris :
' travaux de désamiantage,
' tous autres travaux que ceux décrits au présent devis,
' traitement, extraction et évacuation des cuves à fioul.
L'EPFIF expose que la seule application à ce coût de l'évolution de l'index du bâtiment ' BT 01 ' tous corps d'état (109,7 en novembre 2018 et 130,9 en mars 2024) aboutit à un coût actualisé de 593'023,54 euros et c'est le raisonnement qu'a retenu le tribunal dans les dossiers du [Adresse 4] à Rosny-sous-Bois dans lesquels il a appliqué la méthode la récupération foncière.
Il ajoute que dans le cadre du recours qu'ils ont formé devant le tribunal administratif contre l'arrêté de DUP du 8 octobre 2021, les propriétaires expropriés ont sollicité un bureau d'études techniques aux fins d'évaluation, d'une part, des entiers coûts de démolition des bâtiments, d'autre part, des entiers coûts de leur réhabilitation ; que le rapport établi à leur demande le 19 mai 2023 par le [L] [N] [F] (pièce n° 19) mentionne : « [N] [F] est missionné par une partie des propriétaires représentées par Maître Rajess RAMDENIE avocat au barreau de Paris, [Adresse 27] 75'009 [Adresse 28].Un certain nombre de copropriétaires contestent leur expropriation et soutiennent que les frais de réflexion n'excèdent pas le coût de démolition des bâtiments » ; que le [L] [N] INGENIERIS conclut aux coûts suivants :
' pour la seule sortie d'insalubrité : 522'730 euros hors-taxes.
Il est toutefois précisé que cette sortie est incomplète et ne correspond pas au coût de réhabilitation d'immeubles,
' coûts liés à la démolition : 848'160 euros,
' coûts de réhabilitation des immeubles : 5'123'500 euros.
L'EPFIF indique que le [L] CEBTP a analysé le rapport de [N] INGENIERIES et a produit une synthèse le 3 novembre 2023 aux termes de laquelle, à l'exception du désaccord sur l'évaluation du coût de la sortie d'insalubrité, il confirme le coût analysé, et notamment les coûts de démolition à hauteur de 848'160 euros (pièce n° 20).
L'EPFIF conclut que les propriétaires se prévalent d'un coût de démolition à hauteur de 2'100'600 euros, qui est nettement plus élevé que la valeur de leur terrain, que néanmoins il ne sollicite pas la fixation du coût de démolition à ce montant, mais à celui de 848'160 euros évalué par le [L] GINGER CEBTP, et non contesté par le [L] des propriétaires expropriés, [N] INGINIERIE.
L'EPFIF conclut enfin que ce coût de démolition de 848'160 euros a été retenu par le tribunal judiciaire de Bobigny dans deux jugements postérieurs des19 septembre 2024 (pièce n° 25) et 30 janvier 2025 (pièce n° 24).
Il convient de retenir la proposition conjointe de l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement de retenir un coût de démolition de 848'160 euros correspondant au rapport [L] [N] [F] confirmé par le [L] GINGER CEBT missionné par une partie des propriétaires.
L'indemnité principale due par l'EPFIF à Monsieur [E] est donc de :
' valeur du terrain : 2078 m² X550 euros/m²= 1'142'900 euros
' coût de démolition : 848'160 euros
' valeur du terrain nu : 294'740 euros
' nombre de tantièmes dans la copropriété : 10'000
' valeur du 1/10/1000 de PCG : 29,47 euros
' nombre de tantièmes affectés appartement : 330
' valeur de la cave : 1900 euros
soit :
valeur des tantièmes détenus : 29,47 X330= 9725,1 euros
Total : 11'625,10 euros arrondis à 11 625 euros
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- sur les indemnités accessoires
1° sur l'indemnité de remploi
Les modalités de calcul n'étant pas contestés ni par l'EPFIF, ni opar le commissaire du Gouvernement, l'indemnité de remploi est de :
20% sur 5 000 euros= 1 000 euros
15% entre 5 000 et 15 000 euros= 11 625 - 5 000 X0,15=993,75 euros
total : 1993,75 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
L'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF à M. [E] est donc de :
11 625 euros ( indemnité principale) + 1 993,75 euros ( indemnité de remploi) = 13 618,75 euros arrondis à 13 619 euros en valeur libre.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- sur les dépens
Les appels ne concernent pas les dépens de première instance.
M. [E] perdant perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.
- sur l'article 700 du code de procédure civile
L'EPFIF a formé appel sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ;
L'équité commande de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à payer à M. [E] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'équité commande de débouter l'EPFIF de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition
Vu l'arrêt avant dire droit du 18 décembre 2025 ;
Décalre recevables les conclusions de l'EPFIF des 30 août 2024, 25 mars 2025, 24 avril 2025 au commissaire du Gouvernement des 8 novembre 2024 et 10 juin 2025,
Déclare recevable le mémoire après réouverture des débats de l'EPFIF du 18 février 2026 ;
Déclare irrecevables les conclusions de M. [E] du 26 novembre 2024 adressées par RPVA, ses conclusions déposées au greffe le 3 avril 2025 , ses conclusions déposées au greffe le 3 avril 2025
et ses conclusions adressées au greffe par RPVA le 10 février 2025, ainsiq que les pièces non adressées au greffe par RPVA ;
Statuant dans la limite de l'appel principal de l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF), et du commissaire du Gouvernement ;
Déboute l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) de sa demande d'infirmation du jugement au titre de la violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
Déboute l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) de sa demande d'infirmation du jugement au titre de l'omission de statuer sur une demande ;
Confirme le jugement sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Infirme le jugement sur l'indemnité de dépossession ;
Statuant à nouveau,
Fixe l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à Monsieur [V] [I] [E] au titre de la dépossession du lot n° 1 (appartement) et n°19 (cave) dans le bâtiment 1 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme de 13 619 euros arrondis en valeur libre se décomposant comme suit :
- 11 625 euros (indemnité principale) ;
- 1 993,75 euros (indemnité de remploi) ;
Déboute l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (l'EPFIF) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne M. [V] [I] [E] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 11 JUIN 2026
(n° , 29 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/13441 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ2HK
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 29 Mai 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY- RG n° 22/00319
APPELANT
EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185
INTIMÉ
Monsieur [V] [I] [E]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Abdelhalim BEKEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB 10
INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE [Localité 3] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Madame Isabelle ESCRIBANO en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS ET PROCÉDURE :
M. [V] [I] [E] était propriétaire des lots n°1 et 19 au sein des immeubles en copropriété situés [Adresse 4] à [Localité 5], sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1] et d'une superficie de 2.078m².
Le lot n°1 est un appartement d'une surface de 35m². Le lot n°19 est une cave.
Depuis mars 2019, la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], dans laquelle est localisé l'ensemble immobilier de la copropriété, est située dans le nouveau périmètre dit de veille ("[Adresse 4]") institué par la Convention d'Intervention Foncière conclue entre l'Etablissement Public d'Ile-de-France (ci-après dénommé EPFIF), d'une part, et la commune de [Localité 6], d'autre part, le 05 septembre 2013 et modifié par avenant le 22 décembre 2015 puis le 26 mars 2019.
L'utilité publique de l'acquisition de la parcelle cadastrée section AX n° [Cadastre 1] et la cessibilité des lots de la copropriété au profit de l'EPF'F ont été déclarées par arrêté préfectoral nº 2021-2270 du 08 octobre 2021, pris en application des dispositions des articles L. 511-1 et suivants du code de l'expropriation, dans le cadre d'une opération d'expropriation concernant des immeubles insalubres ou menaçant ruine.
Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, a été rendue le 07 juillet 2022 au profit de l'EPFIF.
L'EPFIF a notifié son offre indemnitaire à M. [V] [I] [E] par lettre recommandée avec accusé de réception du 04 août 2022 puis par acte d'huissier délivré le 18 novembre 2023.
Faute d'accord entre les parties, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation de Seine-[Localité 7] par mémoire valant offres daté du 1er août 2022 et reçu au greffe le 23 décembre 2022.
Le transport sur les lieux a été effectué le 10 octobre 2023. L'immeuble étant muré, l'appartement n'a pas pu être visité.
Par jugement contradictoire du 29 mai 2024, le juge de l'expropriation de Seine-[Localité 7] a :
ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 ;
FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [V] [I] [E] au titre de la dépossession des lots n°1 (appartement) et 19 (cave) du bâtiment 1 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme de 52.474,50 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :
46.795 euros au titre de l'indemnité principale ;
5.679,50 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;
CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à M. [V] [I] [E] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par RPVA du 25 juin 2024, l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce que le tribunal a :
Considéré qu'il y a violation de l'article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne des droits de l'homme et de sauvegarde des libertés fondamentales ;
ÉCARTÉ l'application de la méthode d'évaluation par récupération foncière prévue à l'article L.511-6 du code de l'expropriation ;
FIXÉ l'indemnité de dépossession à revenir à M. [E] au titre de la dépossession des lots n°1 (appartement) et n°19 (cave) du bâtiment 1 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme totale de 52.474,50 euros, sur la base d'une valeur unitaire de 1.337 euros/m² et d'une surface de 35m², cave intégrée ;
CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à M. [E] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Pour l'exposé complet des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ Déposées au greffe le 30 août par l'EPFIF, appelant, notifiées le même jour (AR intimé le 03/09/2024 et AR CG le 02/09/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;
INFIRMER le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l'obligation de démolition qui frappe l'ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², aux termes d'arrêtés administratifs irrévocables ;
DÉCLARER les dispositions de l'article L.511-6 du code de l'expropriation conformes à l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, et applicables ;
FIXER l'indemnité à revenir à M. [V] [I] [E] consécutivement à l'expropriation des lots n°1 (appartement) et n°19 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :
Indemnité principale :
- Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;
- Coût de la démolition : 848.160 euros ;
- Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;
- Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;
- Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 330/10.000èmes ;
- Valeur de la cave : 1.900 euros ;
Soit :
- 15,97 euros x 330 tantièmes = 5.270,10 euros ;
- Cave : 1.900 euros ;
Total indemnité principale 7.170,10 euros ;
Indemnité de remploi 1.325,51 euros ;
Total de l'indemnité de dépossession : 8.495,61 euros ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] à payer à l'EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] aux dépens de l'instance d'appel.
2/ Adressées au greffe le 08 novembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 12 mars 2025 (AR EPFIF le 14/03/2025 et AR intimé non daté), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaira à la cour de :
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019 et débouté l'intimée de sa demande sur l'indemnité pour prise de possession anticipée ;
INFIRMER le jugement sur tous ses autres points ;
Le RÉFORMER en déclarant la méthode par la récupération foncière prévue à l'article L.511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique conforme à l'article 1 du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
FIXER la juste indemnisation devant revenir à l'intimé à 13.620,37 euros suivant ses développements exposés au paragraphe VIII soit :
valeur du terrain: 2078 m² X 550 euros= 1 142 900 euros
coût de démolition: 848 160 euros
valeur du terrain nu: 294 740 euros
nombre de tantièmes dans la copropriété: 10000
valeur du 1/10000ème de PCG: 29, 47 euros
nombre de tantièmes affectés à l'appartement: 330
valeur de la cave: 1900 euros
valeur des tantièmes détenus: 9726,42 euros
valeur de la cave: 1900 euros
total indemnité principale: 11 626,42 euros
base de l'indemnité de remploi: 9726, 42 euros
20 % inférieure ou égal à 5 000 euros : 1000 euros
15 % compris entre 5 000 et 15 000 euros : 993,95 euros
total remploi : 993,95 euros
total indemnité de dépossession: 13 620,37 euros.
3/ adressées par RPVA par M. [V] [I] [E], intimé, le 26 novembre 2024 avec un bordereau de pièce (Trois pièces) les pièces n'étant pas jointes, non notifiées par le greffe aux termes desquelles il demande à la cour de :
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a écarté le régime de l'indemnisation par la méthode de la récupération foncière ;
CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
DÉBOUTER l'EPFIF de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
DÉCLARER recevable et bien fondée la demande de dommages-intérêts de Monsieur [E] ;
Y faisant droit,
CONDAMNER l'EPFIF à payer à Monsieur [E] la somme de 97.525,50 euros de dommages -intérêts pour le préjudice subi du fait de l'inaction de la Mairie de [Localité 6] ayant contribué à la dégradation du bien ;
CONDAMNER l'EPFIF aux dépens ;
CONDAMNER L'EPFIF à verser à Monsieur [E] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
4/ Adressées au greffe le 25 mars 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 03 avril (AR exproprié non rentré, AR CG le 07/04/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
DÉCLARER irrecevables les conclusions notifiées par M. [V] [I] [E] en violation des dispositions de l'article R.311-26 du Code de l'expropriation ;
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;
INFIRMER le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l'obligation de démolition qui frappe l'ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², aux termes d'arrêtés administratifs irrévocables ;
DÉCLARER les dispositions de l'article L.511-6 du code de l'expropriation conformes à l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, et applicables ;
FIXER l'indemnité à revenir à M. [V] [I] [E] consécutivement à l'expropriation des lots n°1 (appartement) et n°19 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :
Indemnité principale :
- Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;
- Coût de la démolition : 848.160 euros ;
- Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;
- Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales :
15,97 euros ;
- Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 330/10.000èmes ;
- Valeur de la cave : 1.900 euros ;
Soit :
- 15,97 euros x 330 tantièmes = 5.270,10 euros ;
- Cave : 1.900 euros ;
Total indemnité principale 7.170,10 euros ;
Indemnité de remploi 1.325,51 euros ;
Total de l'indemnité de dépossession : 8.495,61 euros ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] à payer à l'EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] aux dépens de l'instance d'appel.
5/ Déposées au greffe le 03 avril 2025 par M. [V] [I] [E], intimé, notifiées le même jour (AR EPFIF et CG le 07/04/2025), sans joindre les pièces et aux termes desquelles il demande à la cour de :
CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a écarté le régime de l'indemnisation par la méthode de la récupération foncière ;
CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
DÉBOUTER l'EPFIF de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
DÉCLARER recevable et bien fondée la demande de dommages-intérêts de Monsieur [E] ;
Y faisant droit,
CONDAMNER l'EPFIF à payer à Monsieur [E] la somme de 97.525,50 euros de dommages -intérêts pour le préjudice subi du fait de l'inaction de la Mairie de [Localité 6] ayant contribué à la dégradation du bien ;
CONDAMNER l'EPFIF aux dépens ;
CONDAMNER L'EPFIF à verser à Monsieur [E] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
6/ Adressées au greffe le 24 avril 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 26 juin 2025 (AR exproprié non daté, AR CG le 07/07/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
DÉCLARER irrecevables les conclusions notifiées par M. [V] [I] [E] en violation des dispositions de l'article R.311-26 du Code de l'expropriation ;
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;
INFIRMER le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l'obligation de démolition qui frappe l'ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², aux termes d'arrêtés administratifs irrévocables ;
DÉCLARER les dispositions de l'article L.511-6 du code de l'expropriation conformes à l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, et applicables ;
FIXER l'indemnité à revenir à M. [V] [I] [E] consécutivement à l'expropriation des lots n°1 (appartement) et n°19 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :
Indemnité principale :
- Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;
- Coût de la démolition : 848.160 euros ;
- Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;
- Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales : 15,97 euros ;
- Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 330/10.000èmes ;
- Valeur de la cave : 1.900 euros ;
Soit :
- 15,97 euros x 330 tantièmes = 5.270,10 euros ;
- Cave : 1.900 euros ;
Total indemnité principale 7.170,10 euros ;
Indemnité de remploi 1.325,51 euros ;
Total de l'indemnité de dépossession : 8.495,61 euros ;
REJETER les prétentions formées par M. [V] [I] [E] ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] à payer à l'EPFIF une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] aux dépens de l'instance d'appel.
7/ Adressées au greffe le 10 juin 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 26 juin 2025 (AR EPFIF le 02/07/2025 et AR intimé non daté), et aux termes desquelles il reprend son dispositif précédent.
Par décision avant dire droit du 18 décembre 2025, la cour a, suite à l'arrêt de revirement de la Cour de cassation du 10 juillet 2025 (Civ. 3ème, n°23-20925) :
- Dit que le greffe va notifier au commissaire du Gouvernement les conclusions adressées par RPVA par M. [E] le 26 novembre 2024 ;
- Invité les parties à conclure sur la recevabilité des conclusions de M. [E] et sur la recevabilité des pièces visées au bordereau ;
- Sursis à statuer sur les prétentions et moyens des parties ;
- Renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience du jeudi 26 février 2026 à 9H30 ;
- Réservé les dépens.
Le greffe a notifié au commissaire du Gouvernement le 18 décembre 2025 les conclusions adressées par RPVA par M. [B] le 26 novembre 2024 (AR CG, non rentré).
M. [E] a adressé au greffe par RPVA des conclusions le 10 février 2026 notifiées le 10 février 2026 avec les pièces (AR appelant du 12 février 2026 et AR CG du 13 février 2026) aux termes desquelles il demande à la cour de :
Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 10 juillet 2025,
Déclarer ses conclusions recevables,
Déclarer recevables les pièces visées au bordereau annexé aux conclusions.
L'EPFIF a déposé au greffe un mémoire après réouverture des débats le 18 février 2026 notifié le 18 février 2026 (AR non rentré) aux termes desquelles il demande à la cour de :
' déclarer irrecevables les conclusions notifiées par Monsieur [V] [I] [E] en violation des dispositions de l'article R 311-26 du code de l'expropriation ;
' déclarer irrecevables les pièces annexées aux conclusions notifiées par Monsieur [V] [I] [E] en violation des dispositions de l'article R 311-26 du code de l'expropriation ;
CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 juin 2019, les dispositions applicables étant celles de la zone UCc du PLU de [Localité 6] ;
INFIRMER le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
DÉCLARER que la méthode par la récupération foncière est applicable compte tenu de l'obligation de démolition qui frappe l'ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², aux termes d'arrêtés administratifs irrévocables ;
DÉCLARER les dispositions de l'article L.511-6 du code de l'expropriation conformes à l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, et applicables ;
FIXER l'indemnité à revenir à M. [V] [I] [E] consécutivement à l'expropriation des lots n°1 (appartement) et n°19 (cave) situés dans le bâtiment 1 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 6], parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 1], d'une superficie de 2.078m², par application de la méthode de la récupération foncière, comme suit :
Indemnité principale :
- Valeur du terrain libre : 2.078m² x 485 euros = 1.007.830 euros ;
- Coût de la démolition : 848.160 euros ;
- Valeur du terrain après déduction des frais de démolition : 159.670 euros ;
- Valeur du terrain pour 1/10.000ème de parties communes générales :
15,97 euros ;
- Nombre de tantièmes affectés à l'appartement : 330/10.000èmes ;
- Valeur de la cave : 1.900 euros ;
Soit :
- 15,97 euros x 330 tantièmes = 5.270,10 euros ;
- Cave : 1.900 euros ;
Total indemnité principale 7.170,10 euros ;
Indemnité de remploi 1.325,51 euros ;
Total de l'indemnité de dépossession : 8.495,61 euros ;
REJETER les prétentions formées par M. [V] [I] [E] ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] à payer à l'EPFIF une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER M. [V] [I] [E] aux dépens de l'instance d'appel.
Monsieur [E] a adressé par RPVA le 20 février 2026 des conclusions en réplique sur la recevabilité des conclusions et pièces annexées notifiées le 23 février 2026 (AR non rentré) aux termes desquelles il demande de rejeter purement et simplement le moyen d'irrecevabilité de l'EPFIF, ces conclusions ne comprenant pas de dispositif. Déposées ou adressées dans les délais règlmeentaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.
Les conclusions de l'EPFIF soulevant l'irrecevabilité des conclusions de M. [E] adressées par RPVA le 26 novembre 2024 sont recevables.
SUR CE, LA COUR
- sur la recevabilité des conclusions et documents
Les conclusions de l'EPFIF du 30 août 2024 et du commissaire du Gouvernement du 8 novembre 2024 déposées ou adressées dans les délais réglementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.
Les conclusions de l'EPFIF soulevant l'irrecevabilité des conclusions de M. [E] adressées par RPVA le 26 novembre 2024 sont recevables.
Les conclusions de l'EPFIF du 24 avril 2025 en réponse aux conclusions de M. [E] déposées au greffe le 3 avril 2025 sont recevables.
Le mémoire de l'EPFIF du 18 février 2026 après réouverture des débats est recevable.
Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 10 juin 2025 étant de pure réplique et ne présentant pas de demandes nouvelles sont recevables.
Le mémoire de l'EPFIF du 18 février 2026 après réouverture des débats est recevable, la cour ayant dans son arrêt avant dire droit du 19 décembre 2025 invité les parties à conclure sur la recevabilité des conclusions de M. [E] du 26 novembre 2024 notifiées par RPVA et sur la recevabilité des pièces visées au bordereau.
- sur l'irrecevabilité des conclusions et pièces de M. [V] [I] [E] soulevée par l'EPFIF
A sur l'irrecevabilité des conclusions d'intimé notifiées uniquement par RPVA le 26 novembre 2024
L'EPFIF expose que la procédure d'expropriation en appel est régie par des dispositions spécifiques qui figurent à ce jour aux articles R311-22 à R311-29 du code de l'expropriation et que si la tendance législative ou réglementaire est celle de rapprochement des procédures civiles de droit commun et d'expropriation ainsi que cela ressort par exemple du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 qui notamment a institué la représentation obligatoire par avocat pour la procédure d'expropriation, l'autorité réglementaire, seule compétente en la matière, a préservé ou maintenu ses spécificités à la procédure d'expropriation telles que :
' l'opposition n'est pas admise contre les jugements rendus en matière d'expropriation (article R311-22 alinéa1er) ;
' au sujet de la notification de la déclaration d'appel, l'article R311-22 du code de l'expropriation dispose, in fine, qu'il est fait application des dispositions de l'article 936 du code de procédure civile aux parties et au commissaire du Gouvernement, lequel article est situé dans une section relative à la procédure sans représentation obligatoire ;
' l'article R 311-29 du code de l'expropriation dispose que sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R 311-19, R311-22 et R312-2 applicables à la procédure d'appel, la procédure devant la cour d'appel statuant en matière d'expropriation est régie par les dispositions du titre VI du livre II du code de procédure civile, ce qui constitue un renvoi aux dispositions des articles 899 à 972 - 1 du code de procédure civile, c'est-à-dire des dispositions relatives tant à la procédure avec représentation obligatoire qu'à celles dispensées de cette obligation ;
' tout en étant considéré comme une partie de la procédure d'appel, le commissaire de Gouvernement n'est pas considéré comme un intimé par l'article R 311-26 du code de l'expropriation, qui traite distinctement des deux parties,
' enfin, tandis qu'en procédure de droit commun, la notification des conclusions et pièces par RPVA constitue une obligation, le format papier étant prohibé sauf preuve d'un incident technique, en matière d'expropriation la procédure au format papier constitue la norme, leur notification par RPVA étant simplement admise (la Cour de cassation évoque le terme « peuvent »), mais non obligatoire.
L'EPFIF sur l'application de l'article R 311-26 du code de l'expropriation indique que par son arrêt du 10 juillet 2025, la Cour de cassation opérant un revirement, a admis, au visa des articles R 311-26 du code expropriation et 748 ' 1 du code de procédure civile, que « la notification des conclusions et documents » pouvait être réalisée par la voie du RPVA, suivant une motivation qu'il importe de reproduire : « 11.Il en découle que les notifications et dépôts visés à l'article R311-26 qu'il s'agisse de la notification des conclusions et documents des parties entre elles, au greffe août par le greffe, peuvent désormais être faits par voie électronique, sans préjudice du maintien de l'usage du support papier par le greffe s'agissant des notifications faites au commissaire du gouvernement ou de celles auxquelles celui-ci procède ».
Cette rédaction confirme les spécificités des dispositions du code de l'expropriation, puisque la Cour de cassation applique bien la distinction ou la différence à faire entre les parties et le commissaire du Gouvernement.
Cette évolution jurisprudentielle n'a aucune incidence sur l'irrecevabilité soulevée, puisque la position adoptée par la Cour de cassation porte uniquement sur le point de départ du délai de trois mois imparti pour conclure à l'intimé,( qui est distingué du commissaire du Gouvernement):' 12; le délai de trois mois dans lequel l'intimé doit conclure ou former appel incident court à compter de la première notification valable des conclusions de l'appelant faite par le greffe ou l'appelant lui-même, le cas échéant par voie électronique' et que cet arrêt, qui procède à une adaptation facultative, mais tout de même opposable, aux seules parties représentées par un avocat, n'a donc pas abrogé l'article R 311-26 du code de l'expropriation, et ne l'a pas modifié pour le surplus.
La Cour de cassation n'a nullement remis en cause l'obligation procédurale imposée à une partie représentée par un avocat de réaliser une notification complète des conclusions ou documents qu'elle entend produire, une notification complète s'entendant d'une notification cumulative et dans le même délai de trois mois à la partie adverse représentée par un avocat et au greffe de la cour, qui peut être réalisée par RPVA et au commissaire du Gouvernement, qui doit être réalisée sur support papier.
La notification par RPVA au greffe et à l'avocat de la partie adverse ne saurait satisfaire aux obligations procédurales complètes imposées à l'article R311-26, puisque il ne saurait être admis que la Cour de cassation ait pu vouloir créer un cas unique en droit français qui consisterait à imposer aux greffes des cours d'appel de compenser les lacunes d'une partie représentée par un professionnel du droit et de la procédure, d'imprimer les écritures et pièces qui lui ont pas été notifiées sur support papier, pour ensuite les notifier au commissaire du Gouvernement.
C'est exactement ce qu'ont jugé les cours d'appel de [Localité 9], par arrêt du 18 novembre 2025 RG n° 24-0007 (pièce n° 28) et de [Localité 10] par arrêt du 15 janvier 2026 RG n° 24-03 321 (pièce n° 29).
L'EPFIF ajoute que la Cour de cassation a également apporté la précision suivante :
« 13. L'application immédiate de cette règle de procédure dans l'instance en cours aboutirait à priver l'expropriée, qui n'a pu raisonnablement anticiper ce revirement de jurisprudence, d'un procès équitable, au sens de l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, en lui interdisant de faire valoir ses arguments et pièces.
14. Dès lors, à l'occasion du présent pourvoi, il ne peut être fait application de la nouvelle règle procédure énoncée au paragraphe précédent, de sorte que la de l'arrêt n'est pas encourue et que le moyen ne peut être accueilli ».
En l'espèce, il importe d'apprécier la régularité de la notification régularisée par Monsieur [E] le 26 novembre 2014 au regard des règles applicables à cette date, c'est-à-dire de l'article R 311-26 du code de l'expropriation et de la jurisprudence rendue sur son fondement.
Conformément à la non rétroactivité du revirement ainsi que cela est précisé par la Cour de cassation, la recevabilité discutée au cas présent ne saurait être appréciée, précisément, au regard de ce revirement.
B sur l'irrecevabilité des pièces annexées aux conclusions de l'intimé
L'EPFIF indique que l'intimé a envoyé par RPVA ses conclusions le 26 novembre, mais sans les pièces annexées, et que le 3 avril 2025, il a de nouveau notifié au greffe ses conclusions mais toujours sans notification des pièces annexées.
Or, par un arrêt rendu le 16 janvier 2025 la Cour de cassation a modifié sa jurisprudence quant à la sanction applicable au défaut de notification simultané des écritures et pièces annexées imposées par le code de l'expropriation (3e Civile, 16 janvier 2025, n° 23 ' 20 925 et suivants).
Quelle que soit la position de la cour sur la question qui précède, les pièces intimées seront déclarées irrecevables à défaut d'avoir été notifiées dans le délai de trois mois imposé à l'article R311-26 du code de l'expropriation.
M. [E] demande dans ses conclusions déposées au greffe le 3 avril 2025, adressées par RPVA le 10 février 2026 et adressées par RPVA le 20 février 2026 de déclarer ses conclusions ainsi que ses pièces visées au bordereau annexé auxdits conclusions recevables.
Il expose que depuis l'entrée en vigueur de la représentation obligatoire par avocat en matière d'expropriation, la communication électronique par RPVA constitue la voie normale de transmission des actes de procédure; que l'arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication électronique devant les juridictions judiciaires prévoit expressément que dans les procédures avec représentation obligatoire, les actes de procédure peuvent être transmis par voie électronique, sauf exceptions limitativement énumérées qui ne concernent pas les conclusions et que la Cour de cassation dans son arrêt du 10 juillet 2025 a confirmé que la transmission des conclusions par RPVA est pleinement régulière dans ce type de procédure.
Il ajoute que même si ses trois pièces visées au bordereau n'avaient pas été annexées au mémoire initial, la cour a rouvert le contradictoire et renvoyé l'affaire à l'audience du 26 février 2026 permettant ainsi à l'intimé d'en prendre connaissance et d'y répondre éventuellement.
Il ajoute que les décisions isolées et les résistances de certaines cours d'appel ne sauraient remettre en cause l'interprétation donnée par la juridiction régulatrice dans son arrêt du 25 juillet 2025, et que refuser la régularité de la notification par RPVA reviendrait à priver les parties d'une voie procédurale expressément reconnue, en méconnaissance des exigences du procès équitable.
SUR CE,
A sur sur la demande de l'EPFIF de non retroactivité du revirement de l'arrêt de revirement de la Cour de cassation du 10 juillet 2025
Par arrêt du 10 juillet 2025 (Civ, 3°, n° 24-10402) la Cour de cassation a jugé que :
« Vu les articles R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et 748-1 du code de procédure civile :
4. Selon le premier de ces textes, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire, et forme le cas échéant appel incident, dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
5. Selon le second, les envois, remises et notifications des actes de procédure, des pièces, avis, avertissements ou convocations, des rapports, des procès-verbaux ainsi que des copies et expéditions revêtues de la formule exécutoire des décisions juridictionnelles peuvent être effectués par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées par le titre XXI du livre I du code de procédure civile, sans préjudice des dispositions spéciales imposant l'usage de ce mode de communication.
6. Aucune disposition du code de l'expropriation n'exclut, devant la cour d'appel, la faculté pour les parties d'effectuer par voie électronique l'envoi, la remise et la notification des actes de procédure, instituée par l'article 748-1 du code de procédure civile, cette faculté étant subordonnée, en application de l'article 748-6 du même code, à l'emploi de procédés techniques garantissant, dans des conditions fixées par arrêté du garde des Sceaux, la fiabilité de l'identification des parties, l'intégrité des documents, ainsi que la confidentialité et la conservation des échanges, et permettant la date certaine des transmissions.
7. D'une part, il était jugé, au vu des dispositions liminaires de l'article 1er de l'arrêté du garde des [Localité 11] du 5 mai 2010, relatif à la communication électronique dans la procédure sans représentation obligatoire devant les cours d'appel, qu'une telle garantie n'était prévue que pour l'envoi, par un auxiliaire de justice, de la déclaration d'appel, de l'acte de constitution et des pièces qui leur sont associées, à l'exclusion des écritures des parties (3e Civ., 23 septembre 2020, pourvoi n° 19-16.092, publié).
8. D'autre part, il était jugé qu'en procédure d'expropriation, le délai dont dispose l'intimé pour conclure ou former appel incident ne court qu'à compter de la notification des conclusions de l'appelant par le greffe (3e Civ., 19 décembre 2019, pourvoi n° 18-24.794, publié).
9. Cependant, le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 a rendu la représentation par avocat obligatoire en matière d'expropriation depuis le 1er janvier 2020.
10. En outre, l'article 2 de l'arrêté du 20 mai 2020 « relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d'appel », qui a abrogé l'arrêté du 5 mai 2010 précité, autorise désormais, par renvoi à l'article 748-1 du code de procédure civile, les envois, remises et notifications par voie électronique entre avocats, ou entre un avocat et la juridiction, dans le cadre d'une procédure avec ou sans représentation obligatoire devant la cour d'appel ou son premier président, des actes de procédure, des pièces, avis, avertissements ou convocations, des rapports, des procès-verbaux ainsi que des copies et expéditions revêtues de la formule exécutoire des décisions juridictionnelles.
11. Il en découle que les notifications et dépôts visés à l'article R. 311-26, qu'il s'agisse de la notification des conclusions ou documents des parties entre elles, au greffe ou par le greffe, peuvent désormais être faits par voie électronique, sans préjudice du maintien de l'usage du support papier par le greffe s'agissant des notifications faites au commissaire du gouvernement ou de celles auxquelles celui-ci procède.
12. Le délai de trois mois dans lequel l'intimé doit conclure ou former un appel incident court à compter de la première notification valable des conclusions de l'appelant faite par le greffe ou l'appelant lui-même, le cas échéant par voie électronique.
13. L'application immédiate de cette règle de procédure dans l'instance en cours aboutirait à priver l'expropriée qui n'a pu anticper ce revirement de jurisprudence, d'un proès équitable, au sens de l'article 6 & 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, en lui interdisant de faire valoir ses arguments et pièces.
14. Dès lors, à l'occasion du présent pourvoi, il ne peut être fait application de la nouvelle règle de procédure énoncée aux paragraphes précédents, de sorte que la de l'arrêt n'est pas encourue et que le moyen ne peut être accueilli».
L'EPFIF conclut qu'au regard du paragraphe 13, en l'espèce il importe d'apprécier la régularité de la notification régularisée par M. [E] le 26 novembre 2024 au regard des règles applicables à cette date, c'est à dire de l'article R311-26 du code de l'expropriation et de la jurisprudence rendue sur ce fondement.
Il en conclut que conformément à la non retroactivité du revirement ainsi que cela est précisé par la Cour de cassation, la recevabilité au cas présent ne saurait être appréciée, précisément, au regard de ce revirement.
M. [E] rétorque que la Cour de cassation a confirmé que la transmission des conclusions par RPVA est pleinement régulière en matière d'expropriation et que cette décision ne crée pas un droit nouveau, et qu'elle rappelle et confirme l'état du droit positif applicable depuis l'entrée en vigueur de l'arrêté du 20 mai 2020 ; qu'ainsi ses conclusions adressées par RPVA le 24 novembre 2024 étaient parfaitement conformes aux textes applicables.
La Cour de cassation au visa des articles R 311-26 du code de l'expropriation et 748-1 du code de procédure civile a jugé que suite au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 rendant la représentation par avocat obligatoire en matière d'expropriation depuis le 1er janvier 2020 et à l'article 2 de l'arrêté du 20 mai 2020 « relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d'appel », que les notifications et dépôts visés à l'article R 311-26, qu'il s'agisse de la notification des conclusions ou documents des parties entre elles, au greffe ou par le greffe, peuvent désormais être faits par voie électronique, sans préjudice du maintien d'usage support papier par le greffe s'agissant des notifications faites au commissaire du gouvernement ou de celles auxquelles celui-ci procède »
Si la Cour de cassation n'a pas appliqué cette nouvelle règle de procédure à l'affaire soumise , c'est en raison dui fait que « l'application immédiate de cette règle de procédure dans l'instance en cours aboutirait à priver l' expropriée, qui n'a pu raisonnablement anticiper ce revirement de jurisprudence, d'un procès équitable, au sens de l'article 6 § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, en lui interdisant de faire valoir ses arguments et pièces. »
En conséquence, cette règle nouvelle de procédure est applicable à Monsieur [E] qui a régulièrement adressé ses conclusions par RPVA avec information de l'EPFIF le 26 novembre 2024 dans le délai réglementaire de trois mois de l'article R311-26 du code de l'expropriation, puisque les conclusions de l'EPFIF du 30 août 2024 lui ont été notifiées par le greffe le même jour et qu'il a signé l'AR le 3 septembre 2024.
B sur l'application de l'article R311-26 du code de l'expropriation s'agissant de la notification des conclusions de M. [E] du 26 novembre 2024 adressées par RPVA pour le commissaire du Gouvernement
Si M. [E] a régulièrement adressé ses conclusions par RPVA le 26 novembre 2024, avec avis à l'EPFIF ; outre le fait qu'il n'a pas adressé les trois pièces visées au bordereau, il n'a pas déposé ou adressé un exemplaire papier dans le délai réglementaire de l'article R311-26 susvisé pour que le greffe puisse les notifier au commissaire du Gouvernement, qui n'a pas accés au RPVA.
Ce n'est en effet que le 3 avril 2025, qu'il a déposé au greffe des conclusions identiques toujours sans les pièces, qui ont été notifiées par le greffe le même jour à l'EPFIF et au commissaire du Gouvernement.
Or, la Cour de cassation a indiqué :
« 11. Il en découle que les notifications et dépôts visés à l'article R 311-26, qu'il s'agisse de la notification des conclusions ou documents des parties entre elles, au greffe ou par le greffe, peuvent désormais être faits par voie électronique, sans préjudice du maintien de l'usage du support papier par le greffe s'agissant des notifications faites au commissaire de gouvernement ou de celles auxquelles celui-ci procède ».
L'article R311-26 du code de l'expropriation issu du décret du 6 mai 2027 ne prend pas en compte la modification apportée par le décret n°2019-1333 qui rend la représentation des parties obligatoire (article 311-27).
La Cour de cassation par arrêt du 16 janvier 2025 n°23-20930 et suivants cité par l'[Etablissement 1] a assoupli l'exigence de communication simultanée des conclusions et des pièces dans un arrêt de revirement.
La Cour de Cassation dans son arrêt du 10 juillet 2025 opère une distinction entre les avocats dans le cadre de la représentation obligatoire qui peuvent, et non doivent comme indiqué par l'EPFIF (CPVE facultative), désormais adresser leurs conclusions par RPVA depuis la représentation obligatoire en matière d'exporpriation et l'article 2 de l'arrêté du 20 mai 2020" relatif à la communication par voie électronique en matière civile ' et le commissaire du Gouvernement qui n'a pas accès à RPVA ; en effet, l'exigence édictée par l'article R311-26 dans son alinéa 5 d'adresser au greffe de la cour d'appel les conclusions et documents afin qu'il les notifie reste requise s'agissant des notifications devant être faites au commissaire du Gouvernement, ce dernier n'ayant pas accès au RPVA et ce dans le délai règlementaire de l'article susvisé.
L'exigence édictée par l'article R 311-26 pour les avocats d'adresser ou déposer au greffe de la cour d'appel leurs conclusions et documents reste en effet requise dans le délai fixé par l'article susvisé afin que le greffe puisse les notifier au commissaire du Gouvernement et que le principe du contradictoire soit ainsi respecté.
En effet, il ne peut être imposé au greffe d'assumer l'impression et la copie non seulement des conclusions mais également des documents qui peuvent être très volumineux, la règle spéciales édictée par l'article R311-26 5e alinéa (les conclusions et les documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un (soit la cour d'appel), a pour but précisément d'éviter une telle charge, sans que le greffe pallie au défaut de diligence d'une partie, qui n'adresse pas un exemplaire de ses conclusions et pièces, à l'attention du commissaire de Gouvernement, puisque celui-ci n'a pas accès au RPVA et aux intimés non constitués.
La remise des écritures et documents par l'intermédiaire du greffier constitue en effet la garantie du contradictoire.
Le RPVA ne peut être la norme exclusive dans le contentieux dérogatoire où intervient le commissaire du Gouvernement, acteur public dépourvu d'accès à ce réseau.
Cette exigence d'adresser ou déposer au greffe un exemplaire des conclusions et des documents par les avocats à l'attention du commissaire du Gouvernement, ne correspond pas à un formalisme excessif et ne méconnaît pas les exigences du procès équitable au sens de l'article 6 paragraphe 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, tel qu'invoqué par Monsieur [E].
En effet, le conseil de M. [E] en tant qu'auxilaire de justice ne pouvait ignorer la régle de procédure fixée par la Cour de cassation avant son revirement à savoir l'irrecevabilité des conclusions adressées par RPVA, sans l'envoi d'un support papier pour la notification par le greffe au commissaire du Gouvernement , puisque l'arrêt de revirement ne concerne que la possibilité d'envoyer par RPVA des conclusions entre avocats, avec maintien deu support papier pour le commissaire du Gouvernement, puisqu'il indique lui-même que cette décision ne crée pas un droit nouveau et confirme l'état du droit positif applicable depuis l'entrée en vigueur de l'arrêté du 20 mai 2020 et ce d'autant que le message de notification des conclusions de l'appelant l'EPFIF à M. [E] comporte la reproduction intégrale des dispositions de l'article R311-26 du code de l'expropriation.
La fonction centrale du greffe, jointe à la présence institutionelle du commissaire du Gouvernement, justifie ces exigences de forme et de délai, qui ne sauraient être regardées comme caractérisant un formalisme excessif et ne privent donc pas M. [E] d'un procès équitable au sens de l'article 6 paragraphe 1 de la Convention de suvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, en lui interdisant de faire valoir ses arguments et pièces, celles-ci n'ayant au demeurant jamais été adressées par RPVA, ne permettant aux autres parties d'en prendre connaissance dans le cadre du respect du contradictoire.
Il convient en conséquence de déclarer irrecevables les conclusions adressées par RPVA par Monsieur [E] le 26 novembre 2024, puiqu'il ne les a pas adressé ou déposé au greffe un exemplaire papier dans le délai règlementaire de trois de l'article R311-26 du code de l'expropriation pour que le greffe les notifie au commissaire du Gouvernement, les conclusions de l'appelant l'EPFIF du 30 août 2024 lui ayant été notifiées le même jour et celui-ci ayant signé l'AR le 3 septembre 2024, ainsi que les pièces qui n'ont pas été envoyées par RPVA.
Il convient en conséquence également de déclarer irrecevables les conclusions déposées au greffe le 3 avril 2025 au-delà du délai réglementaire de trois mois de l'article R 311-26 du code de l'expropriation, ainsi que les conclusions et pièces déposées au greffe le 3 avril 2025 soit hors délai et enfin ses conclusions et pièces adressées au greffe par RPVA le 10 février 2025 également hors délai et toujours pas en temps utile et ce conformément à l'arrêt de la Cour de cassation du 16 janvier 2025, n°23-20 925.
SUR LE FOND
EXPOSÉ DES MOYENS DES PARTIES
L'EPFIF expose que :
Sur la violation de l'article 455 du code de procédure civile, la question de la conventionnalité de l'article L.511-6 du code de l'expropriation a été expressément soumise au tribunal par un chef de demande de l'EPFIF et soulevée d'office par le juge. Il s'agit d'une prétention et non d'un moyen. Le dispositif du jugement ne tranche pas cette question.
Sur l'omission de statuer, dans son dispositif, l'EPFIF sollicitait du tribunal qu'il déclare la méthode d'évaluation par récupération foncière applicable. Aucune réponse n'a été apportée à cette demande.
Sur l'application justifiée de la méthode de la récupération foncière, l'utilisation de cette méthode est acceptée par la Cour de cassation. Elle est justifiée par les arrêtés de péril qui déclarent les immeubles litigieux inhabitables et en ordonnent la destruction. La Cour de cassation considère justement que la méthode trouve à s'appliquer dans un tel cas.
Le tribunal a soulevé d'office la question de la conventionnalité de l'article L.511-6 du code de l'expropriation au regard de la Convention européenne des droits de l'homme prise en l'article 1 de son protocole n°1. L'article L.511-6 imposant l'emploi de la méthode par récupération foncière dans le cas d'espèce. Pourtant, le tribunal de Bobigny a déjà jugé que cet article n'était pas contraire à la Convention dans plusieurs jugements, sur lesquels la cour a eu à statuer en appel. La Cour de cassation a déjà jugé l'application de l'article conforme à la Convention lorsqu'elle amenait à une indemnité d'expropriation de 1,20 euros.
Il ressort de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l'homme que l'article 1 du protocole n°1 ne garantit pas le droit à une compensation intégrale du préjudice de l'expropriation.
Le tribunal a écarté l'application de l'article L.511-6 au motif que les moyens choisis pour atteindre le but poursuivi étaient disproportionnés et faisaient peser sur les expropriés une charge démesurée.
Pour trancher ainsi, le tribunal a occupé une grande partie de son jugement à « mener une charge sans mesure » contre la commune de Rosny-sous-Bois.
Il accuse notamment la commune d'avoir vendu les lots qu'elle possédait à hauteur de leur valeur vénale, ce qui est faux, ou encore de ses comportements en tant que copropriétaire entre 2000 et 2012 alors qu'elle n'était alors propriétaire d'aucune part de copropriété.
La commune de [Localité 6] n'est pas une partie à l'instance, et il ressort de la jurisprudence du Conseil d'Etat que l'EPFIF ne peut pas être considéré comme son mandataire.
Le juge de l'expropriation n'est pas le juge de la responsabilité civile des copropriétaires, sujet qui ne présente de toute manière aucun lien avec le contrôle de proportionnalité qu'il effectue, ni le juge de la responsabilité administrative de la commune de [Localité 6].
Pour rechercher la responsabilité de la commune, le tribunal commet une confusion entre les rôles de copropriétaire, d'assemblée générale et de syndic.
Il prétend par ailleurs que des travaux auraient pu être effectués avec les fonds versés par les copropriétaires puis restitués à eux par le syndic, ce qui est faux au regard du coût réel qu'auraient présenté les rénovations.
L'état de délabrement de l'immeuble est en réalité ancien et la passivité des copropriétaires remonte bien avant l'entrée de la commune dans leurs rangs.
Le tribunal fonde son jugement sur la base d'interrogations, accuse sans fondement l'EPFIF de dissimulation, et multiplie les erreurs et confusions dans sa lecture du rôle qu'a tenu la commune dans la gestion de la copropriété.
Sur la détermination de la valeur de la récupération foncière, l'EPFIF reprend à son compte les termes proposés par le commissaire du Gouvernement qui permettent de retenir une valeur de 485 euros/m² pour le terrain nu. Si ces termes sont anciens, il n'est pas nécessaire de rehausser cette valeur métrique dans la mesure où l'évaluation des coûts de démolition est elle aussi ancienne et n'est pas réhaussée. Les termes des expropriés doivent être écartés en ce qu'ils concernent des ventes avec droits à construire, certains présentant des erreurs dans leur valorisation.
Sur la valeur de la cave, l'EPFIF reprend à son compte les termes du commissaire du Gouvernement pour l'évaluer à hauteur de 1.900 euros. Les termes des expropriés doivent être écartés en ce qu'ils concernent des caves de communes limitrophes de [Localité 12], alors que celle de l'espèce est condamnée et souffre de difficultés structurelles.
Sur les coûts de démolition, le devis présenté en 2018 ne comprend pas un certain nombre de frais. Il ressort des études sollicitées par les expropriés dans le cadre de la procédure administrative que les coûts de démolition peuvent être évalués à 848.160 euros, tel que l'a déterminé le tribunal administratif. Il est rappelé que les expropriés évaluaient lors de cette procédure le coût de démolition à plus de 2.100.600 euros.
Sur les prétentions de l'intimé
Par ses conclusions notifiées au greffe le 3 avril 2025, irrecevables comme tardives, l'intimé formant appel incident et demande à la cour de « confirmer le jugement en toutes ses dispositions » et, « statuant à nouveau, de « déclarer recevable et fondée la demande de dommages-intérêts de Monsieur [E] » au fondement de « l'article 1240 du Code civil » par laquelle il est demandé à la cour de « condamner » l'EPFIF à lui verser « la somme de 97'525,50 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'inaction de la mairie de [Localité 6] ayant contribué à la dégradation du bien ».
Une telle prétention est manifestement irrecevable.
En premier lieu,la mairie de [Localité 13] copropriétaire et/ou autorité administrative, n'était pas partie à l'instance, et n'était pas non plus représentée à la présente instance par l'EPFIF.
En second lieu dans le cadre de l'office qui lui est donné par le code de l'expropriation, le juge de l'expropriation n'est pas le juge compétent pour connaître des actions en responsabilité civiles contre les copropriétaires, et des actions en responsabilité administratives contre les communes en réparation des prétendus préjudices qui lui auraient été causés « du fait de l'inaction » de ces communes. Or, tel est le cas de la prétention soumise à la cour par l'intimé.
En troisième lieu, la prétention formée par l'intimé est nouvelle en cause d'appel, et n'a pas été soumise au tribunal judiciaire de première instance et la cour doit en application de l'article 564 du code de procédure civile relever d'office l'irrecevabilité de cette nouvelle prétention de l'intimé.
En quatrième lieu, mais uniquement à titre subsidiaire, aucune justification ni explication n'est donnée quant à la consistance exacte du préjudice invoqué.
En outre, dans le coprs de ses conclusions l'intimé fait étét d'un 'préjudice financier de l'intimé d'une durée de 44 mois' qui 's'élève à la somme de de 101 200 euros', laquelle correspondrait au fait qu'il ait ' étét privé de revenus depuis l'évacuation totale de la copropriété intervenue le 23 novembre 2018"; or, en application de l'article L321-1 du code de l'expropriation, le préjudice invoqué par l'intimé n'est pas causé par la présente procédure d'expropriation, mais par l'arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018 sur le fondement duquel l'évacuation d'urgence a été réalisée.
Le commissaire du Gouvernement conclut que :
Sur l'inconventionnalité, l'indemnité accordée ici aux expropriés est raisonnablement en rapport avec la valeur de leur bien, une compensation intégrale n'étant pas garantie par la convention. Le premier juge a basé les raisons de l'inconventionnalité sur l'inaction de la commune de [Localité 6], qui aurait participé à l'insalubrité, et sur la revente de ses lots à l'EPFIF pour un prix supérieur aux indemnités revenant aux expropriés. Or, il ressort des pièces versées aux débats que la commune a été proactive dans la recherche d'une solution à l'insalubrité, et qu'elle est toujours propriétaire de ses lots.
Sur la méthode d'évaluation, il ressort de la conventionnalité de l'article 18 de la loi Vivien que la méthode de la récupération foncière s'impose au juge.
Sur les termes, l'étude de marché du commissaire du Gouvernement porte sur des terrains à bâtir d'une superficie de plus de 500m² et situés dans un rayon de 4 kilomètres autour du bien à évaluer, sur la commune de [Localité 6]. Il en ressort une valeur moyenne de 500 euros/m² qu'il convient de majorer de 10% pour tenir compte de l'ancienneté des références. Les termes des expropriés seront écartés en ce qu'ils concernent des ventes avec droits à construire.
Concernant les caves, celles-ci sont exclues du périmètre de la loi Vivien. Il ressort des 6 termes trouvés une valeur moyenne de 1.900 euros. Les termes des expropriés seront écartés en ce qu'ils sont situés sur des communes limitrophes de [Localité 12].
Sur les frais de démolition, le montant de 848.160 euros calculé par le bureau d'étude missionné par les expropriés étant validé par un second bureau, il sera retenu.
SUR CE, LA COUR
- sur la violation de l'article 455 du code de procédure civile invoquée par l'EPFIF
L'EPFIF invoque une violation de l'article 455 du code de procédure civile et indique que par arrêt rendu le 13 mars 2009 n° 08-16'033 l'assemblée plénière de la Cour de cassation a rappelé un principe fondamental de la procédure civile : « vu les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ; attendu que l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif ; », puisqu'en l'espèce, le tribunal a fixé l'indemnité d'expropriation suivant la méthode par comparaison en écartant les dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour violation de l'article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH, qui a été soulevé d'office par le tribunal, et qui n'est pas tranché dans le dispositif du jugement.
L'EPFIF indique que l'infirmation s'impose.
Aux termes de l'article 455 du code de procédure civile le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.
En l'espèce, le premier juge a répondu à l'argument relatif à l'application de la méthode par la récupération foncière invoquée par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement pour l'appartement ainsi qu'aux observations de M. [E] sur le contôle de conventionnalité' et a écarté la méthode de la récupération foncière en considérant qu'il y avait inconventionnalité en application de l'article 1 du Protocole n° 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et fixé l'indemnité de dépossession due à l'exproprié selon la méthode par comparaison à la fois pour l'appartement et la cave conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
Il convient en conséquence de débouter l'EPFIF de sa demande d'infirmation du jugement pour violation de l'article 455 du code de procédure civile.
- sur l'omission de statuer sur une demande invoquée par l'EPFIF
L'EPFIF invoque les dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile en indiquant que dans son jugement le tribunal rappelle que l'EPFIF a formé la demande suivante :
' déclarer que la méthode d'évaluation par récupération foncière est applicable, en tout état de cause, compte tenu d'obligations administratives de démolition exécutoires, et qu'aucune réponse n'a été apportée à cette demande.
Il ajoute que par un arrêt rendu le 29 mai 1979 n° 77 ' 15'004, la Cour de cassation a jugé que :
« En vertu de l'effet dévolutif de l'appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la connaissance de la cour d'appel à laquelle il revient de statuer à nouveau et notamment de réparer toute omission éventuelle de statuer».
L'EPFIF en conclut que pour réparer l'omission litigieuse, l'infirmation s'impose.
L'article 4 du Code de procédure civile dispose que le litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
L'article 5 dudit code prévoit que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.
En l'espèce, le premier juge s'est prononcé sur l'argument avancé par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement qui demandaient de retenir la méthode d'évaluation de la récupération foncière pour l'appartement, puisqu'il l'a déclaré dans ses motifs inconventionnelle, a retenu la méthode par comparaison ; en outre, il n'est pas tenu de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et a en conséquence fixé l'indemnité de dépossession dans le dispositif de sa décision ; il n'y a donc pas d'omission de statuer.
Il convient en conséquence de débouter l'EPFIF de sa demande d'infirmation du jugement pour omission de statuer.
- Sur la procédure d'expropriation
L'EPFIF expose que :
' la commune de [Localité 6] est située en limite sud du Département de la Seine-[Localité 7], à environ 10 km du centre de [Localité 12], elle est intégrée au territoire « [Localité 14] [Localité 12] [Localité 14] Est » de la métropole du [Localité 14] [Localité 12] et sur son territoire, le décret n° 2104 ' 1750 du 30 décembre 2014, en vigueur depuis le 1er janvier 2015 est pris en application de l'article 5 de la loi n° 20141173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, qui a identifié le [Adresse 6] comme [Adresse 7] de la Politique de la ville (QPV), dispositif de la politique de la ville créé en remplacement des anciennes zones urbaines sensibles ;
' l'identification des nouveaux QPV se base sur le critère unique de concentration de personnes à bas revenus défini par l'INSEE, c'est-à-dire de la population ayant des ressources inférieures à 60 % du revenu médian de référence ;
' le [Adresse 6] se caractérise par une forte dominante résidentielle et dont le tissu urbain est principalement constitué :
- d'une zone pavillonnaire étendue à proximité du centre-ville de la commune,
- d'une zone d'habitat collectif principalement géré par deux bailleurs sociaux (Seine-[Localité 7] habitat et LOGIREP), à la limite de la ville de [Localité 15] ;
' le QPV Pré Gentil, qui accueille un taux de 85,6 % de logements sociaux, comprend :
' la [Adresse 8], composée de 17 bâtiments et de 796 logements (Seine-[Localité 7] habitat),
' la résidence sociale [Localité 16] (LOGIREP),
' le foyer [G],
' des emprises et quelques pavillons interstitiels,
' et la copropriété du [Adresse 4].
L'immeuble de la copropriété est situé dans un quartier d'habitat collectif excentré de la commune, particulièrement marqué par la pauvreté de ses habitants ce qui a conduit à sa qualification de QPV par décret n° 2104-1750 du 30 décembre 2014 .
Par arrêté n° 2021-2270 du 8 octobre 2021 pris en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation relatif à l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine, le préfet a déclaré d'utilité publique l'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], parcelle AX n° [Cadastre 1], en vue de la démolition totale des bâtiments (pièce n°1) ; ce même arrêté préfectoral a déclaré immédiatement cessibles au profit de l'EPFIF les biens et droits réels immobiliers dont l'acquisition est nécessaire en vue de la démolition totale de cette copropriété, et a fixé les indemnités provisionnelles à revenir à leurs propriétaires.
L'ordonnance d'expropriation a été prise le 7 juillet 2022.
L'EPFIF procède à un rappel général de l'historique de la copropriété du [Adresse 4] et verse aux débats le jugement définitif rendu par le tribunal administratif de Montreuil du 3 mars 2025 qui a rejeté le recours formé par les copropriétaires expropriés contre l'arrêté de déclaration d'utilité publique du 8 octobre 2021 (pièce n° 22).
- sur la date de référence
Le premier juge a fixé la date de référence en application de l'article L 213-6 du code de l'urbanisme au 25 juin 2019, correspondant aux possibilités offertes par le règlement d'urbanisme défini par le plan local d'urbanisme approuvé le 19 novembre 2015 et modifié en dernier lieu le 25 juin 2019.
Il ajoute qu'à cette date, la parcelle est située en zone UCc, soit un secteur urbain à vocation mixte à dominante d'habitat collectif.
L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement ne contestant pas cette date de référence, le jugement sera confirmé sur ce point.
A cette date de référence, correspondant selon le commissaire du Gouvernement au quatrième modificatif créant ou modifiant le PLU de [Localité 6], la zone UCc correspond au secteur du [Localité 17], qui fait l'objet d'un programme d'amélioration.
- sur la consistance du bien
Il s'agit d'un ensemble immobilier composé de six immeubles de même architecture, de quatre étages chacun, disposés en enfilade ; le premier immeuble donne directement sur la [Adresse 9], les cinq autres immeubles sont accessibles par une allée bétonnée close par un portail en fer, en état d'usage.
Les six immeubles s'élèvent sur cinq niveaux (R+4), avec un sous-sol, et une toiture terrasse. Chaque bâtiment est implanté l'un derrière l'autre, et compte au total 102 logements.
Les façades sont recouvertes de petites briques de couleur claire et de graffitis à divers endroits.
Les huisseries du rez-de-chaussée de chaque bâtiment sont murées, les fenêtres dans les étages sont munies de volets en accordéons qui sont fermés.
Pour chaque bâtiment, l'une des façades latérales ainsi qu'une partie des façades principales et arrières sont cerclées sur trois niveaux (des pièces d'étais métalliques posées en longueur sur les façades sont visibles et renforcées par des étais en bois).
La parcelle sur laquelle est édifiée la copropriété d'une contenance de 2078 m² est de forme rectangulaire, plane et close par un muret.
Le premier juge indique que les appartements et les caves n'ont pu être visités, car les bâtiments ont été murés et évacués par la commune de [Localité 6] le 23 novembre 2018, en raison de désordres structurels affectant la solidité des six bâtiments de la copropriété.
S'agissant de l'environnement, ce bien limitrophe de la commune de [Localité 15], est situé à 19 km de [Localité 12], desservi par plusieurs lignes de bus, le RER A et le RER E, à proximité de l'A86 et de l'A1 ainsi que du centre-ville de [Localité 6] disposant de commerces et d'équipements publics (mairie, écoles, crèches).
Le premier juge indique que les caractéristiques du bien permettent de dégager :
' des facteurs de plus-value :
La tranquillité, le caractère résidentiel du quartier bien desservi par plusieurs transports en commun ainsi que sa proximité du centre-ville de [Localité 6] comprenant de nombreux commerces, équipements publics et administrations (mairie) ;
' des facteurs de moins-value :
La copropriété fait l'objet d'un arrêté de péril et d'un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles.
Il ressort du procès-verbal de transport du 10 octobre 2023 que le premier juge a uniquement procédé à une description générale, ainsi qu'à une description extérieure, puisqu'il n'a pu être accédé à l'ensemble immobilier, celui-ci étant entièrement sécurisé, avec un périmètre de sécurité mis en place devant le premier bâtiment donnant sur la rue et les fenêtres du rez-de-chaussée et les portes d'accès des immeubles étant murées.
L'EPFIF indique que dans l'acte authentique du 8 décembre 1944 il est indiqué que l'immeuble est « en mauvais état général d'entretien et de réparation », qu'il nécessite des travaux lourds, évalués par l'architecte (pièce n° 2), que les travaux ainsi imposés ne se sont jamais réalisés et que l'ensemble immobilier sera cédé en l'état, par lots, après sa mise en copropriété en 1958 ; que la dégradation progressive de cette copropriété a conduit à plusieurs dispositifs publics depuis la fin des années 1990.
Il ajoute qu'il se rapporte sur l'état de l'immeuble aux multiples rapports, et notamment au rapport d'expertise judiciaire de Madame [H], dans le cadre des procédures administratives ayant conduit à l'édiction de divers arrêtés de péril (pièces 7 à 9).
Le commissaire du Gouvernement mentionne que la parcelle AX [Cadastre 1] correspond à un terrain supportant un ensemble immobilier composé de six bâtiments en R+4, édifié en 1930, sans ascenseur, ni parking et que la copropriété est en très mauvais état d'entretien et que s'agissant de l'origine de propriété, il s'agit d'une acquisition faite le 16 janvier 2013 au prix de 150 000 euros..
- sur les surfaces
Le premier juge a retenu pour les surfaces, ce qui n'est pas contesté en appel :
- 2078 m² s'agissant du terrain ;i par l'EPFIF ni par le commissaire du Gouvernement
- 3000 m² de surface pondérée hors oeuvre (SDPHO),
S'agissant du bâti et les millièmes de copropriété :
lot n° 1: un appartement de 35 m² .
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
- sur la situation locative
Le premier juge a fixé l'indemnité de dépossession en valeur libre, les biens expropriés étant libres d'occupation, ce qui n'est pas contesté ni par l'EPFIF ni par le commissaire du Gouvernement.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
- sur la méthode d'évaluation pour la fixation de l'indemnité principale
Faisant suite à un arrêté de péril ordinaire du 12 avril 2018 et un arrêté de péril imminent du 20 novembre 2018, le maire de [Localité 6] a pris le 22 juillet 2021 un arrêté de mise en sécurité avec interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les six immeubles de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6], les bâtiments étant affectés de désordres structurels portant atteinte à leur solidité.
Par arrêté préfectoral du 8 octobre 2021, l'acquisition de la parcelle cadastrée section X n° [Cadastre 1] au profit de l'EPFIF, a été déclaré d'utilité publique et les lots dépendant de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 6] ont été déclarés cessibles, sur le fondement des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation, situé dans le livre 5e procédures spéciales, titre Ier expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine.
Le livre V du code de l'expropriation titre 1er fixe en effet des règles spécifiques dans son chapitre 1er pour l'expropriation des immeubles indignes à titre irrémédiable pour l'expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine en ses articles L511-1 à L511-9.
Ainsi s'agissant de l'indemnisation des personnes expropriées alors que le code de l'expropriation n'impose au juge de l'expropriation aucune méthode d'évaluation et que celui-ci dispose du pouvoir souverain de choisir celle qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des parcelles expropriées, la seule exception à cette règle réside dans les dispositions particulières, issues de la loi n°70-612 du 13 juillet 1970, dite loi Vivien, des articles L 511 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique relatifs à l'expropriation des immeubles insalubres menaçant ruine, comme en l'espèce.
En effet, l'article L 511-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L 511-2 à L 511-9, au profit de l'État, d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital, d'une collectivité territoriale, d'un organisme y ayant vocation de concessionnaire d'une opération d'aménagement mentionnée à l'article L300-4 du code de l'urbanisme, l'expropriation :
1° des immeubles ayant fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L511-11 du code de la construction et l'habitation ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.
L'article L304-4 du code de l'urbanisme dispose que l'Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics peuvent concéder la réalisation des opérations d'aménagement prévues par le présent code à toute personne y ayant vocation.
De plus, l'article L511-6 dudit code prévoit que pour le calcul de l'indemnité due au propriétaire, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation des locaux et installations expropriées, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril.
Cette dernière disposition prévoit donc que la méthode utilisée pour les immeubles insalubres est celle de la récupération foncière, conduisant à ne retenir que la valeur du terrain, diminuée des frais de démolition.
Le Conseil constitutionnel par décision n°2010-26 QPC du 17 septembre 2010 citée par le commissaire du Gouvernement a jugé conforme aux droits et libertés que la Constitution garantit les articles 3, 14, 17 et 18 de la loi n°70-612 du 10 juillet 1970 tendant à faciliter la suppression de l'habitat insalubre.
Il a notamment indiqué d'une part que les dispositions susvisées de cette loi visent à mettre fin à l'utilisation de locaux ou d'habitation présentant un danger pour la santé ou la sécurité de leurs occupants et répondent à des motifs impérieux d'intérêt général et que d'autre part le tempérament apporté à la règle du caractère préalable de l'indemnisation est assorti, par la loi, de la garantie des droits des propriétaires intéressés.
Il a déclaré conforme à la Constitution l'article 18 alinéa 2 et 3 de la loi susvisée prévoyant que la valeur des biens est appréciée ' à la valeur du terrain nu, déduction des frais entraînés par leur démolition ', soit la méthode de la récupération foncière, en indiquant que ' le deuxième alinéa de l'article 18 ne fait que tirer les conséquences de la déclaration d'insalubrité irrémédiable '.
En outre, la 3ème chambre de la Cour de cassation par arrêt du 15 mars 2018 n° 17-14066 cité par l'[Etablissement 1] a jugé que :
« Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 16 décembre 2016) fixe les indemnités dues à la SCI [Adresse 10], prise en la personne de son liquidateur judiciaire, par suite de l'expropriation, au profit de la commune de Fougères, de la parcelle lui appartenant ;
' attendu que la SCI, représentée par son liquidateur, fait grief à l'arrêt de fixer à 1,20 euros l'indemnité d'expropriation ;
' mais attendu, ayant retenu que les biens étaient dans un état de délabrement très avancé, ne pouvaient être utilisés et devaient être démolis, la cour d'appel, adoptant la méthode d'évaluation dite de la récupération foncière qui lui est apparue la mieux appropriée eu égard à ces éléments, a, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de la SCI au respect de ses biens protégés par l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, souverainement fixé le montant de l'indemnité en considération du coût de la démolition des bâtiments, supérieur à la valeur du terrain nu ;
' dit que le moyen n'est pas fondé ;
par ces motifs :
rejette le pourvoi. »
Cependant, il ne s'agissait pas en l'espèce de l'application de la loi Vivien mais de la méthode de la récupération foncière retenue par la cour d'appel de Rennes pour des biens dans un état de délabrement très avancé.
Le premier juge a invité les parties à se prononcer sur la compatibilité des dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique avec celle de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et a sollicité la production de pièces complémentaires.
Le premier juge indique que :
- si aux termes d'un courrier du 5 février 2024, reçue le 6 février 2024 et intitulé « observations sur le contrôle de conventionnalité » Monsieur [E] estime que l'application des dispositions de l'article L511-6 du code expropriation pour cause d'utilité publique en ce qu'elles prévoient le recours à la méthode la récupération foncière aboutit à une indemnisation qui n'est pas raisonnablement en rapport avec la valeur vénale du bien. Toutefois, il en tire comme conséquence, non pas le recours à la méthode par comparaison mais le fait de retenir les fourchettes de valorisation du m² les plus hautes du marché immobilier..
- L'EPFIF considère que le tribunal a soulevé d'office un contrôle de conventionnalité de la règle elle-même, dite « contrôle in abstracto » et que les dispositions de l'article L511-6 du code de l'expropriation ne portent pas une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires expropriés au respect de leurs biens déclarés insalubres à titre irrémédiable et que par voie de conséquence, la méthode d'évaluation par récupération foncière doit s'appliquer.
Le commissaire du Gouvernement a proposé d'appliquer les dispositions de la loi Vivien et de fixer une indemnité de dépossession selon la méthode de la récupération foncière.
Le premier juge indique que nonobstant le but légitime recherché par la loi Vivien, le recours forcé à la méthode par récupération foncière qu'elle prévoit, aboutit à placer les expropriés dans une situation qui rompt le juste équilibre devant régner entre la sauvegarde des droits de propriété et les exigences de l'intérêt général : leur retirer définitivement et intégralement la propriété de leur bien au profit de l'EPFIF, mandaté par la commune de [Localité 6], sans une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur vénale de leur bien alors que la commune de [Localité 6] a participé, par son inaction pendant près de 18 ans, à l'état d'insalubrité irrémédiable de la copropriété et qu'elle a vendu ses propres biens au sein de la copropriété selon un prix supérieur à l'indemnisation proposée aux expropriés, se révèle une charge démesurée qui ne se justifie pas sous l'angle du second alinéa de l'article 1er du protocole n° 1.
Le juge a en conséquence dit qu'il y a violation de l'article 1er du protocole n°1 et a écarté pour l'appartement l'application de la méthode d'évaluation par récupération foncière de l'article L511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et procédé à l'évaluation des biens des expropriés selon la méthode par comparaison pour l'appartement des expropriés comme pour la cave, la loi Vivien n'étant pas applicable pour celle-ci.
En appel, l'EPFIF demande l'infirmation du jugement et l'application de la méthode la récupération foncière, tout comme le commissaire du Gouvernement.
Les conclusions de Monsieur [E] ayant été déclaré irrecevables, la cour ne peut qu'infirmer le jugement déféré en retenant la méthode de la récupération foncière en application de l'article L 511-6 du code de l'expropriation.
Il convient d'examiner les termes proposés par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement, ceux-ci s'accordant sur le nombre de tantièmes affectés à l'appartement de 330/10 000 ème et la méthode : valeur du terrain-valeur de la cave-frais de démolition :
1° valeur du terrain
L'EPFIF reprend les sept termes du commissaire du Gouvernement de première instance, le commissaire du Gouvernement y ajoutant en appel un huitième terme avec les références de publication.
Le commissaire du Gouvernement indique que cette étude de marché a été menée selon les critères suivants : ventes de terrains à bâtir d'une superficie supérieure à 500 m² situés dans un rayon de 4 km autour du bien à estimer, sur la commune de [Localité 6], de janvier 2019 à avril 2024 :
Date
Adresse
[Localité 18]
Références cadastrales
Surface/m²
Prix/euros
Prix/euros/m²
Observations
CG1
4 avril 2019
[Adresse 11]
UD
AR [Cadastre 2]
643
[Localité 19]
622
vente particulier - SCI. Une parcelle de terrain à bâtir, situé à 1,5 km
CG2
28 mai 2019
[Adresse 12]
UD
AR [Cadastre 3] ' [Cadastre 4] ' [Cadastre 5]
990
[Localité 20]
474
vente àSCCV/ particulier,de terrain à bâtir, située 1,5 km
CG3
30 avril 2020
[Adresse 13]
UA
R 22
781
[Localité 21]
397
vente particulier/SPL, un terrain supportant de bâti, situé à 3,3 km
CG4
14 septembre 2020
[Adresse 14]
UD
BC [Cadastre 6]
[Cadastre 7]
[Localité 22]
450
vente particulier à particulier, un terrain à bâtir situer 1 km
CG5
22 décembre 2020
[Adresse 15]
UA
R 12 ' 14 ' 15
962
[Localité 23]
496
vente particulier/SPL, un terrain supportant un bâti léger de 20 m² et un bâti tollé de 22 m², situé à 3,5 km
CG6
4 février 2021
[Adresse 16]
UD
AD [Cadastre 8]
513
[Localité 24]
448
vente particulier à particulier, un terrain à bâtir sur lequel existe une construction à usage de garage démolir, situé à 2,1 km
CG7
3 juin 2021
[Adresse 17]
UD
BC [Cadastre 9] ' [Cadastre 10] ' [Cadastre 11]
556
[Localité 25]
505
vente particulier à particulier, un terrain à bâtir, situé à kilomètres
CG8
20 octobre 2023
[Adresse 18]
UD
AR [Cadastre 12]
596
[Localité 26]
612
vente particulier à particulier, un terrain à bâtir situer 1,4 km
Moyenne : 500,83 euros
L'EPFIF sur la base des termes 1 à 7 indique que la moyenne est de 485 euros/m² qui doit être retenue, et demande de ne pas majorer comme le commissaire du Gouvernement à 550 euros/m².
Il indique que la valeur qu'il propose est confortée par des jugements définitifs irrévocables rendus par le tribunal judiciaire de Bobigny le 19 septembre 2024, le tribunal ayant retenu une valeur de 447 euros/m² (pièce n° 25).
Le commissaire du Gouvernement indique que les termes de terrains en zone UC étant très rares, voire inexistants, exceptés ceux en droits à construire (excluant l'absence de projet à ce jour), les termes en zonage UA à UD seront retenus par défaut, ces termes présentant des différences de superficie, de localisation, et de zonage mais étant tous situés à [Localité 6] ; que la moyenne des 8 termes est de 500,83 euros/m², que l'étude est composée de deux termes datant de 2019, trois termes de 2020, deux termes de 2021 et un terme de 2023 et que pour tenir compte du fait que sept termes sur huit sont antérieurs à 2021 et que le jugement est prononcé d'après une valeur au 29 mai 2024, il estime devoir rehausser la valeur de terrain de 10 % soit 500, 83 euros X 1,1 =550,91 euros arrondis à 550 euros pour tenir compte de l'évolution des prix du marché immobilier ; que le zonage UC soit un zonage d'habitat collectif permettant à terme, la construction de bâtiments à usage de logement de très grande hauteur, confirme cette majoration, par rapport à des zones pavillonnaires comme les zones UD et UA.
Les huit termes proposés par le commissaire du Gouvernement seront retenus, puisque le dernier est comparable et plus récent et n'est pas critiqué par l'EPFIF.
Pour tenir compte de l'ancienneté des termes et l'évolution du marché, il convient de retenir la proposition du commissaire du Gouvernement de majorer la valeur de 10 % et de retenir, en conséquence la moyenne de 500,83 euros X 1, 1= 550, 91 euros ,valeur arrondie à 550 euros/m².
2° mutations de caves dans le Département
L'EPFIF reprend les mêmes termes que le commissaire du Gouvernement de première instance, qui sont identiques à ceux proposés par le commissaire en appel avec les références d'enregistrement :
Date mutation/ jugement
adresse
année de construction
prix total/euros
surface/m²
observations
CG1
17 décembre 2021
[Adresse 19]
[Localité 27]
1963
3000
5
CG2
6 octobre 2022
[Adresse 20]
[Localité 28] [Adresse 21]
[Localité 29]
1920
2500
4
CG3
1er février 2021
[Adresse 22]
[Adresse 23]
1958
400
5
CG4
12 janvier 2023
[Adresse 24]
[Localité 30]
1931
[Localité 31]
cave située dans un immeuble dégradé
CG5
22 mars 2023
[Adresse 25]
[Adresse 26]
1000
Cave située dans copropriétés dégradée
CG6
26 avril 2021
1900
2000
4
L'EPFIF indique que les rapports produits aux débats démontrent que les caves des bâtiments 1 à 6 étaient condamnées et souffraient d'une humidité excessive, et que c'est précisément à leur niveau que se situent les lourdes difficultés structurelles rencontrées ; que cette situation justifie de privilégier les références de cessions situées dans un ensemble dégradé, à l'instar de la copropriété du Chêne pointu à [Localité 30] ; que le commissaire du Gouvernement propose de fixer la valeur d'une cave de 1900 euros l'unité, et que c'est également la valeur retenue par le juge de l'expropriation du tribunal de Bobigny dans cette même procédure aux termes du jugement du 19 septembre 2024, définitif et irrévocable (pièce n° 25).
Le commissaire du Gouvernement retient également la valeur de 1900 euros l'unité.
Ces termes de comparaison communs à l'EPFIF et au commissaire du Gouvernement seront retenus, en privilégiant les deux termes concernant des caves situées dans des ensembles immobiliers dégradés, comme les biens expropriés de la présente procédure et en fixant la valeur d'une cave comme proposé de façon conjointe à la somme de 1900 euros l'unité.
3° sur les coûts de démolition
L'EPFIF indique que dans son mémoire introductif d'instance il avait demandé au tribunal de retenir le coût de démolition apprécié par la DNID dans le cadre de l'estimation des indemnités provisionnelles, soit 70 euros/m², bâti, étant observé que la surface totale bâtie est de 3000 m² et que c'était également le coût unitaire proposé par le commissaire du Gouvernement.
Il indique que l'instruction du dossier a révélé que cette évaluation forfaitaire était déconnectée de la réalité et des spécificités accusées par l'ensemble immobilier, car cette évaluation forfaitaire était contredite :
' d'une part, par l'évaluation des coûts de démolition que le syndicat des copropriétaires a lui-même fait réaliser pour justifier son placement sous administration judiciaire,
' d'autre part, par les prétentions formulées par les propriétaires expropriés devant le tribunal administratif dans le cadre d'un recours contre l'arrêté de DUP du 8 octobre 2021.
En effet, l'EPFIF ajoute qu'il a découvert la requête déposée par le syndicat des copropriétaires le 5 janvier 2019, aux fins de désignation d'un administrateur provisoire de copropriété en difficulté (pièce n° 12) et qu'il en ressort qu'à la fin de l'année 2018, il avait sollicité un devis pour la démolition des six bâtiments, dans le cadre des arrêtés de péril pris sur les biens, pour un coût total de 496'980 euros (pièce n° 13).
L'EPFIF précise qu'il avait indiqué au tribunal que ce devis avait été réalisé au mois de novembre 2018, mais que les coûts des travaux avaient depuis lors considérablement augmenté, et que ce devis n'intégrait pas les frais suivants :
' à votre charge :
' fourniture en eau et électricité,
' constat de huissier réalisé sur parcelle mitoyenne,
' frais de voirie éventuels
non compris :
' travaux de désamiantage,
' tous autres travaux que ceux décrits au présent devis,
' traitement, extraction et évacuation des cuves à fioul.
L'EPFIF expose que la seule application à ce coût de l'évolution de l'index du bâtiment ' BT 01 ' tous corps d'état (109,7 en novembre 2018 et 130,9 en mars 2024) aboutit à un coût actualisé de 593'023,54 euros et c'est le raisonnement qu'a retenu le tribunal dans les dossiers du [Adresse 4] à Rosny-sous-Bois dans lesquels il a appliqué la méthode la récupération foncière.
Il ajoute que dans le cadre du recours qu'ils ont formé devant le tribunal administratif contre l'arrêté de DUP du 8 octobre 2021, les propriétaires expropriés ont sollicité un bureau d'études techniques aux fins d'évaluation, d'une part, des entiers coûts de démolition des bâtiments, d'autre part, des entiers coûts de leur réhabilitation ; que le rapport établi à leur demande le 19 mai 2023 par le [L] [N] [F] (pièce n° 19) mentionne : « [N] [F] est missionné par une partie des propriétaires représentées par Maître Rajess RAMDENIE avocat au barreau de Paris, [Adresse 27] 75'009 [Adresse 28].Un certain nombre de copropriétaires contestent leur expropriation et soutiennent que les frais de réflexion n'excèdent pas le coût de démolition des bâtiments » ; que le [L] [N] INGENIERIS conclut aux coûts suivants :
' pour la seule sortie d'insalubrité : 522'730 euros hors-taxes.
Il est toutefois précisé que cette sortie est incomplète et ne correspond pas au coût de réhabilitation d'immeubles,
' coûts liés à la démolition : 848'160 euros,
' coûts de réhabilitation des immeubles : 5'123'500 euros.
L'EPFIF indique que le [L] CEBTP a analysé le rapport de [N] INGENIERIES et a produit une synthèse le 3 novembre 2023 aux termes de laquelle, à l'exception du désaccord sur l'évaluation du coût de la sortie d'insalubrité, il confirme le coût analysé, et notamment les coûts de démolition à hauteur de 848'160 euros (pièce n° 20).
L'EPFIF conclut que les propriétaires se prévalent d'un coût de démolition à hauteur de 2'100'600 euros, qui est nettement plus élevé que la valeur de leur terrain, que néanmoins il ne sollicite pas la fixation du coût de démolition à ce montant, mais à celui de 848'160 euros évalué par le [L] GINGER CEBTP, et non contesté par le [L] des propriétaires expropriés, [N] INGINIERIE.
L'EPFIF conclut enfin que ce coût de démolition de 848'160 euros a été retenu par le tribunal judiciaire de Bobigny dans deux jugements postérieurs des19 septembre 2024 (pièce n° 25) et 30 janvier 2025 (pièce n° 24).
Il convient de retenir la proposition conjointe de l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement de retenir un coût de démolition de 848'160 euros correspondant au rapport [L] [N] [F] confirmé par le [L] GINGER CEBT missionné par une partie des propriétaires.
L'indemnité principale due par l'EPFIF à Monsieur [E] est donc de :
' valeur du terrain : 2078 m² X550 euros/m²= 1'142'900 euros
' coût de démolition : 848'160 euros
' valeur du terrain nu : 294'740 euros
' nombre de tantièmes dans la copropriété : 10'000
' valeur du 1/10/1000 de PCG : 29,47 euros
' nombre de tantièmes affectés appartement : 330
' valeur de la cave : 1900 euros
soit :
valeur des tantièmes détenus : 29,47 X330= 9725,1 euros
Total : 11'625,10 euros arrondis à 11 625 euros
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- sur les indemnités accessoires
1° sur l'indemnité de remploi
Les modalités de calcul n'étant pas contestés ni par l'EPFIF, ni opar le commissaire du Gouvernement, l'indemnité de remploi est de :
20% sur 5 000 euros= 1 000 euros
15% entre 5 000 et 15 000 euros= 11 625 - 5 000 X0,15=993,75 euros
total : 1993,75 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
L'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF à M. [E] est donc de :
11 625 euros ( indemnité principale) + 1 993,75 euros ( indemnité de remploi) = 13 618,75 euros arrondis à 13 619 euros en valeur libre.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- sur les dépens
Les appels ne concernent pas les dépens de première instance.
M. [E] perdant perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.
- sur l'article 700 du code de procédure civile
L'EPFIF a formé appel sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ;
L'équité commande de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à payer à M. [E] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'équité commande de débouter l'EPFIF de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition
Vu l'arrêt avant dire droit du 18 décembre 2025 ;
Décalre recevables les conclusions de l'EPFIF des 30 août 2024, 25 mars 2025, 24 avril 2025 au commissaire du Gouvernement des 8 novembre 2024 et 10 juin 2025,
Déclare recevable le mémoire après réouverture des débats de l'EPFIF du 18 février 2026 ;
Déclare irrecevables les conclusions de M. [E] du 26 novembre 2024 adressées par RPVA, ses conclusions déposées au greffe le 3 avril 2025 , ses conclusions déposées au greffe le 3 avril 2025
et ses conclusions adressées au greffe par RPVA le 10 février 2025, ainsiq que les pièces non adressées au greffe par RPVA ;
Statuant dans la limite de l'appel principal de l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF), et du commissaire du Gouvernement ;
Déboute l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) de sa demande d'infirmation du jugement au titre de la violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
Déboute l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) de sa demande d'infirmation du jugement au titre de l'omission de statuer sur une demande ;
Confirme le jugement sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Infirme le jugement sur l'indemnité de dépossession ;
Statuant à nouveau,
Fixe l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à Monsieur [V] [I] [E] au titre de la dépossession du lot n° 1 (appartement) et n°19 (cave) dans le bâtiment 1 de la copropriété située [Adresse 4] à [Localité 8] à la somme de 13 619 euros arrondis en valeur libre se décomposant comme suit :
- 11 625 euros (indemnité principale) ;
- 1 993,75 euros (indemnité de remploi) ;
Déboute l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (l'EPFIF) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne M. [V] [I] [E] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT