CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 11 juin 2026, n° 21/06012

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 7 mai 2017, [P] [A] et [J] [R] épouse [A] (ci-après les époux [A]), ont acquis de M. [T] [K] et de Mme [U] [B] épouse [K] (ci-après les époux [K]), une villa sise [Adresse 6] au prix de 490 000 euros.

Cette maison a été construite par M. [K] selon permis de construire déposé le 29 janvier 1992.

Le 7 mai 2017, les époux [A] ont également signé une reconnaissance de dette au profit des époux [K] pour un montant de 25 000 euros, représentant la valeur du mobilier acquis avec la villa.

Se plaignant de la présence d'une forte humidité dans les pièces de la maison et de désordres concernant l'intérieur et l'extérieur de la maison, les époux [A] ont fait établir un rapport d'expertise par le bureau d'études All Engineering daté du 8 juin 2015.

Par ordonnance du 19 octobre 2015, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Grasse a ordonné une expertise judiciaire et a désigné pour y procéder M. [I].

Par ordonnance de référé du 28 novembre 2016, le magistrat chargé du contrôle des expertises a étendu la mission de l'expert à la demande des époux [A]. Les époux [K] ont obtenu par ailleurs, la confirmation en appel de l'ordonnance condamnant les époux [A] à leur payer la somme de 25 000 euros en application de la reconnaissance de dette du 7 mai 2017.

L'expert a déposé son rapport le 24 mai 2018.

Par acte du 14 août 2018, [P] [A], [J] [A] et leur assureur la GMF, ont assigné les époux [K] devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins de voir prononcer, à titre principal, la nullité de la vente, la condamnation in solidum des époux [K] à rembourser aux époux [A] la somme de 515 000 euros et à leur allouer diverses sommes à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1137 et 1240 du Code civil, outre la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que leur condamnation in solidum à régler à la GMF la somme de 13 650 euros au titre des frais d'étude et de 18 302,89 euros au titre des frais d'expertise.

[P] [A] est décédé le 29 avril 2019. Son épouse [J] [R], déjà en la cause, a repris l'instance en sa qualité d'unique héritière selon acte de notoriété du 5 septembre 2019.

Par jugement rendu le 15 mars 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

- débouté Mme [J] [R] épouse [A] de toutes ses demandes de condamnations à l'encontre de M. [T] [K] et de Mme [U] [B] ;

- débouté la compagnie d'assurance GMF de toutes ses demandes de condamnations à l'encontre

de M. [T] [K] et de Mme [U] [B] ;

- débouté M. [T] [K] et de Mme [U] [B] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- condamné Mme [J] [R] épouse [A] à verser à M. [T] [K] et de Mme [U] [B] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum Mme [J] [R] épouse [A] et la compagnie d' assurance GMF aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la preuve de manoeuvres dolosives ou d'un vice caché n'était pas établie par les demandeurs. Il notamment relevé au regard des éléments soumis à son appréciation que les époux [A] avaient pu se convaincre de la présence de fissures, visibles même pour un profane, ainsi que des défauts affectant le système électrique d'origine et vétuste. Il a également considéré que les vendeurs n'avaient pas eu connaissance de l'humidité relevée en plafond séjour laquelle était due à un défaut de construction mais n'était visible qu'en cas de fortes pluies et d'une occupation non continue des lieux.

S'agissant des désordres liés aux infiltrations, il a retenu que ceux-ci étaient décelables et n'avaient pas été cachés par les vendeurs ou avaient pu être ignorés par ces derniers dans toute leur ampleur.

Il a également rappelé que la maison ancienne, avait été vendue en l'état, sans certificat de conformité, à un prix raisonnable pour la région et la superficie vendue.

Il a enfin débouté les époux [K] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts au motif que la procédure initiée par les époux [A] et leur assureur ne présentait pas de caractère abusif et qu'aucun préjudice particulier n'était établi par les défendeurs.

Par déclaration transmise au greffe le 22 avril 2021, [J] [A] et la GMF ont relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif à l'exception de celui déboutant les époux [K] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

[J] [A] est décédée le 20 février 2025, laissant pour lui succéder M. [S] [H] et M. [C] [H] (ci-après les consorts [H]), lesquels sont volontairement intervenus à l'instance par conclusions transmises le 25 août 2025.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 31 mars 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 16 septembre 2025, MM [S] [H], [D] [H] et la GMF demandent à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté les époux [K] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau,

- condamner in solidum les époux [K] au paiement de la somme de 189 413,21 euros TTC y compris le coût de la maîtrise d'oeuvre et de l'assurant 'dommages ouvrage' au profit des consorts [H] au titre de la fraction du prix versé de 490 000 euros,

- condamner in solidum les époux [K] à payer aux consorts [H] :

- la somme de 20 562,75 euros TTC en réparation du préjudice matériel subi,

- la somme de 21 600 euros au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir à raison de 300 euros par mois,

- la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice moral,

- la somme de 6 000 euros au titre de la demande de relogement,

- condamner in solidum les époux [K] à payer à la GMF:

- la somme de 13 650 euros au titre des frais d'études,

- la somme de 18 302,89 euros au titre des frais d'expertise,

- condamner in solidum les époux [K] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 novembre 2025, les époux [K] demandent à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

- condamner in solidum les consorts [H] et la GMF à leur verser la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1- Sur la réticence dolosive

1.1 Moyens des parties

Les appelants soutiennent en premier lieu que les conclusions du rapport d'expertise judiciaire démontrent que les époux [K] ont manqué à leur obligation d'information et ont commis une réticence dolosive en s'abstenant de les informer des non-conformités et des malfaçons affectant l'immeuble qu'ils ont eux-mêmes construit et dont ils ne pouvaient ignorer l'existence. Ils considèrent que la mauvaise foi des vendeurs est par ailleurs établie au regard des tentatives de dissimulation opérées par ses derniers et qui caractérisent les manoeuvres dolosives (pose d'une plaque isolante en polystyrène dans la deuxième chambre, l'installation de tuyaux drainant, la pose de regard et de siphon dans le garage et apports de terre afin de dissimuler le caractère hors-sol de la piscine).

Les intimés soutiennent en réponse que'les consorts [H] et la GMF échouent dans la démonstration de manoeuvres dolosives dès lors que l'acte de vente et les conclusions de l'expert démontrent que les désordres initialement invoqués par les époux [A] étaient dus aux fortes précipitations exceptionnelles ayant suivi la vente de la maison et à l'absence totale d'entretien de la maison, laquelle est restée inhabitée pendant plusieurs mois suite à son acquisition ; ils précisent que les différents travaux d'embellissement préconisés par l'expert au début de sa mission ont d'ailleurs permis de mettre un terme à l'essentiel des désordres relatifs à l'humidité et dont ils n'avaient pas connaissance du fait de leur occupation continue du bien. Ils ajoutent que les appelants ont été parfaitement informés de l'ancienneté de la villa, vendue en l'état et de la présence d'une piscine sans permis et enfin d'une absence totale de travaux depuis plus de 10 ans, éléments sur lesquels leur attention a été particulièrement attirée lors de la vente et pris en compte dans la détermination du prix.

1.2 Réponse de la cour

Aux termes de l'article 1116 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable à l'espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident

que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

Destinée à surprendre le consentement du cocontractant le dol suppose des manoeuvres pratiquées c'est à dire tout agissement tendant à créer une fausse apparence, par l'une des parties, auxquelles la jurisprudence a assimilé le mensonge et la réticence.

Il est ainsi constant que le dol puisse être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son

cocontractant un fait, qui s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ou de contracter dans des circonstances différentes.

Enfin, l'existence d'une intention dolosive suppose à titre de condition préalable, que le contractant ait eu connaissance de la circonstance qu'on lui reproche d'avoir tue.

La charge de la preuve pèse sur la personne qui prétend que son consentement a été vicié.

Aux termes du rapport de l'expert judiciaire, sont constatés les désordres suivants :

1-des infiltrations d'eaux pluviales affectant le sous-sol à usage de garage, cave et vide sanitaire,

2-des infiltrations d'eaux pluviales affectant les pièces du 1er étage niveau entresol,

3-humidité ambiante affectant l'ensemble du rez-de -jardin, et notamment le plafond du séjour,

4-humidité et infiltrations avec remontées capillaires sur les murs du rez-de-jardin,

5-des problèmes électriques,

6-des fissures sure les murs de clôture,

7-des fissures sur la plage de piscine.

L'expert précise que s'agissant des désordres 5, 6 et 7 les problèmes sont d'origine ou remonte à plus de 10 ans et étaient signalés pour le désordre 5 par le DCE et étaient apparents même pour des personnes non initiée au technique de la construction pour les désordres 6 et 7, de sorte que les époux [A] ne peuvent soutenir avoir été victimes à ces différents titre d'une réticence dolosive dés lors qu'ils ont été informés ou en mesure de les appréhender, de sorte qu'aucune information ne leur était due.

S'agissant des désordres d'infiltrations et d'humidité affectant le sous-sol , la chambre nord et les pièces de rez-de-jardin, l'expert judiciaire constate qu'ils sont d'origine et datent de la construction, et il précise qu'ils n'ont pas fait l'objet d'une information précise de la part des vendeurs alors qu'ils ne pouvaient pas les méconnaître, avec toutefois une exception en ce qui concerne l'humidité au plafond du séjour qui ne se manifeste que lorsque la maison reste inhabitée.

En effet, les époux [K] ont reconnu la présence d'humidité en sous-sol devant l'expert judiciaire, en apportant toutefois une nuance sur l'importance de cette humidité dénoncée par les acquéreurs. L'expert a confirmé que l'aggravation de ces désordres résultait de pluies exceptionnelles qu'avaient connue la région en novembre 2014.

Par ailleurs, la présence de tuyaux drainants, pose de regard et siphon de sol mis en oeuvre au pied des murs en sous-sol et garage par les vendeurs, confirment que ces derniers avaient connaissance de la présence d'infiltrations d'eaux. Enfin le défaut d'étancheité du mur de la chambre 2 nord partiellement enterré et l'absence de drainage de l'eau ne pouvaient être ignorés de M.[K] qui est le constructeur de la maison.

Cependant, s'il en résulte que les époux [K] ne pouvaient valablement ignorer la présence d'humidité dans le sous-sol, garage vide sanitaire, et les infiltrations d'eau pluviales affectant les pièces du 1er étage niveau entresol, l'absence d'information donnée aux époux [A] ne constitue pas des manoeuvres dolosives.

En effet, habitant en permanence la maison les vendeurs ils n'ont pas connus d'évènements les empêchant d'utiliser pleinement le sous-sol et en particulier, d'y stocker des appareils sensibles à l'humidité, et surtout ils pouvaient penser que les travaux réalisés pour drainer l'eau étaient de nature à résoudre la difficulté ; enfin qu'il ne s'agissait pas de pièces à vivre et que de leur situation enterrée il était possible d'appréhender pour les acquéreurs le risque d'infiltrations et d'humidité.

Il résulte par ailleurs des conclusions de l'expert judiciaire, que pour le niveau 1er étage semi enterrée et dont le mur ne dispose pas d'étanchéité ce qui est constitue une non conformité s'agissant de pièce à vivre, malgré 'de très fortes précipitations' en février et mars 2018 l'expert n'a pas pu lors de sa venue le 6 mars 2018, constater d'infiltrations dans la chambre 2. Il en découle que les époux [M] ont pu là encore ignorer en l'absence d'événements climatiques suffisants pendant la période durant laquelle ils ont habités la maison, l'existence de ces désordres.

Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que les désordres d'infiltrations constatées ont pu être ignorés par les époux [K] dans leur gravité dénoncées par les époux [A], compte tenu de leur caractère aléatoire. La preuve d'une réticence dolosive des époux [K] n'est ainsi pas rapportée.

2-Sur les vices cachés

2.1 Moyens des parties

Les appelants à titre subsidiaire, font valoir que l'humidité générale de la construction et les désordres relatifs à l'existence d'une piscine hors sol ainsi qu'à la défaillance du tableau électrique, présents depuis la construction de la villa et en tout état de cause, depuis plus de dix ans, constituent des vices cachés en ce qu'ils rendent impropre le bien à sa destination et n'étaient pas visibles pour des profanes.

Les époux [K] soutiennent pour leur part que les consorts [H] et la GMF tentent d'entretenir une confusion entre les non-conformités relevant de la garantie décennale et l'existence d'éventuels désordres relevant de la garantie légale des vices cachés, non caractérisés en l'espèce, pour tenter d'obtenir la prise en charge des travaux de réfection qu'il incombait aux acquéreurs de réaliser.

2.2 Réponse de la cour

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Le vice caché est une anomalie de la chose qui ne peut répondre à sa destination normale.

Selon l'article 1643 du même code le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En premier lieu, il sera rappelé qu'un certain nombre de désordres constatés par l'expert judiciaire et énoncés ci-dessus, ne constituent pas des vices cachés en ce qu'ils étaient apparents.

Tel est le cas des fissures sur les murs de la clôture et sur la plage de piscine, de la non conformité de l'installation électrique qui selon le diagnostic joint à l'acte de vente comporte des anomalies 'pour lesquelles il est vivement recommandé d'agir au regard des dangers qu'elle présente'.

L'expert a également par ses conclusions au sujet de l'humidité du plafond du séjour a attribué cette difficulté à un défaut de ventilation liée à l'absence d'habitation de la villa et qui a disparu par la mise en place de mesure simple de sorte que ce vice ne renferme pas le critère de gravité suffisant pour en faire un vice caché indemnisable et à ce titre, a enfin écarté toute infiltration provenant de la toiture.

En deuxième lieu, s'agissant des infiltrations et non conformités affectant le sous-sol, garage, vide sanitaire, et la chambre 2 nord en 1er étage semi enterrée, qui trouvent leur cause dans un défaut de construction d'origine, le tribunal a retenu qu'ils constituaient des vices perceptibles par les acquéreurs de sorte qu'ils devaient être considérés comme apparents.

Toutefois, si le caractère des indices pouvaient laisser penser aux acquéreurs la présence d'humidité en sous-sol enterré, aucun élément ne permet de dire qu'ils ont pu appréhender ce désordre dans son ampleur notamment le défaut d'étanchéité du mur semi enterré de l'étage 1er qui rend l'immeuble impropre à sa destination.

L'acte de vente contient certes une clause d'exonération de garantie des vices cachés mais il est de jurisprudence constante qu'est assimilé au vendeur qui connaissait les vices de la chose vendue celui qui, par sa profession ne pouvait les ignorer mais également au vendeur qui, sans être professionnel, a effectué lui-même, en tout ou en partie, les travaux dans le bien vendu.

Dans ce cas, la clause de non garantie ne peut jouer pour les défauts cachés de l'installation ou de la construction qu'il a réalisée. Or M.[K] ne conteste pas avoir été constructeur de la villa.

Il s'en déduit qu'il est tenu à la garantie des vices cachés au titre de ces désordres quand bien même les vendeurs n'auraient pas connu l'importances des vices dans toute leur ampleur.

Enfin en troisième lieu, s'agissant des désordres lié au bassin de la piscine. Il a été rappelé ci-dessus que l'expert judiciaire n'a mis en évidence de désordres sur la piscine que ceux concernant la plage de piscine qu'il a qualifié de désordres apparents. Les appelants soutenant que c'est la piscine elle-même qui est impropre à sa destination car elle serait en fait, une piscine hors sol construite enterrée avec de la terre de remblai et sujette à des mouvements de terrain, ont obtenu une extension de la mission d'expertise.

A l'appui de leur argumentation, ils produisent une lettre de la société Orca Piscine du 16 février 2017, leur indiquant qu'elle ne peut procéder au remplacement de leur liner au regard de l'affaissement de la piscine d'environ 3 à 6 cm côté skimmer dû à l'embase de la piscine certainement posé sur du sable, chape ciment ou remblai. Le pisciniste indique ainsi que l'intervention ne peut se limiter au changement d'un simple liner compte tenu des risques et des conséquences de cette intervention et que le mieux serait de remplacer la piscine par une vraie piscine pour éviter les coûts qu'il ne peut chiffrer. L'expert judiciaire a, au regard de ces éléments confirmé la position de la société Orca piscine en constatant un désordre dont la cause est le défaut d'assise et de mis en oeuvre remontant à la pose de la piscine en 1992.

Cependant, il a été retenu ci-dessus que les désordres autour de la piscine étaient apparents (les fissures de la plage de piscine ; que les époux [A] les ont donc vu dés leur visite du bien que le descellement sous margelle fort visible sur les photographies du rapport d'expertise, se prolongeant sur la plage de piscine auraient du les inciter à vérifier si cet élément étaient important pour eux si le bassin et son assise n'étaient pas la cause de ses fissures par mouvement de terrain sachant au surplus que la construction de la maison et de la piscine remontait à plus de 20 ans ; que cette absence de vigilance pour un fait particulièrement visible rendant cette fois le vice tout à fait perceptible conduit à retenir que ces désordres n'étaient pas cachés. Par voie de conséquence, les appelants échouent à rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché en ce qui concerne le bassin de la piscine.

Au total, les époux [K] ne seront tenus à la garantie des vices cachés que sur les désordres

1, 2 et 4 évoqués ci-dessus.

3- Sur l'action estimatoire et les dommages et intérêts :

3.1 Moyens des parties

Les appelants soutiennent que les conditions nécessaires à la restitution partielle du prix de vente, au titre de l'action estimatoire de l'article 1644 du Code civil sont réunies ; qu'ils produisent l'ensemble des évaluations et les conclusions de l'expert sapiteur permettant de fixer le quantum de cette demande à la somme de 189 413,21 euros TTC, correspondant au coût des travaux d'étanchéité et de remise en état de la toiture, du bassin de la piscine, du tableau électrique et de la cunette. Ils estiment rapporter également la preuve d'un préjudice matériel indemnisable constitués par le coût des travaux d'étanchéité déjà entrepris et de remise en état des équipements et ouvrages suite aux infiltrations subies. Ils considèrent qu'ils subissent en outre un préjudice de jouissance imputable à la perte d'utilisation des pièces affectées par l'humidité, préjudice ayant commencé à courir à compter du 8 juin 2015, date du rapport effectué par la société All Engineering et qu'il convient de fixer à raison de 100 euros par mois et par pièce, ainsi qu'unpréjudice moral distinct du préjudice de jouissance évoqué, lié au tracas occasionnés par la lourdeur des travaux à entreprendre ainsi qu'à la dégradation de l'état de santé de Mme [R] et produisent sur ce point des attestations de témoins ainsi que divers courriers attestant de la bonne foi des acquéreurs. Enfin, l'assureur MMA qui a fait l'avance des frais d'étude et de relogement imputables à la mauvaise foi des vendeurs ne sauraient rester à leur charge, tout comme les frais de l'expertise judiciaire.

Les époux [K] font valoir que les demandes formulées par les consorts [H] fondées sur les articles 1641, 1240 et 1137 du Code civil, sont nulles et irrecevables en application de l'article 56 du Code civil (sic) dans la mesure où les ayants droit ne justifient pas avoir habité la maison et avoir pu dès lors subir un préjudice direct ou un quelconque préjudice moral par ricochet.

Ils soutiennent sur la demande de restitution d'une partie du prix qu'ils n'ont pas à prendre en charge l'étancheité de la maison, car la vétusté des embellissements étaient visibles ; que la toiture n'a occasionné aucun désordre et que les problèmes électriques étaient connus ; qu'enfin les fissures de la piscine étaient parfaitement visibles.

Ils ajoutent que la demandes de dommages et intérêts n'est pas fondée, la preuve d'un préjudice matériel indemnisable n'étant pas rapportée dans la mesure où les dommages relatifs aux infiltrations sont imputables au défaut d'entretien de la villa par les acquéreurs et incluent la valeur d'une collection de timbre non estimée contradictoirement et dont il n'est pas établi qu'elle soit imputable aux prétendues infiltrations ; que s'agissant du préjudice de jouissance il n'est pas caractérisé et qu'enfin, sur les autres frais, il est établi que Mme [R], bénéficiaire de la protection juridique, n'a déboursé aucun frais pour l'expertise judiciaire lesquels ont vocation au demeurant à rester à la charge des demandeurs.

3.2 Réponse de la cour

Liminairement il sera indiqué que venant aux droits de l'acquéreur les consorts [H] sont recevables à reprendre les demandes de leur ayant-droit de sorte que le moyen tiré de la 'nullité de leur demande ' et de leur irrecevabilité ne peut être qu'écarté.

Il résulte des dispositions de l'article 1644 du code civil que l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Dès lors que l'acquéreur fait choix de l'action estimatoire, il ne peut se faire rendre qu'une partie du prix, correspondant à l'incidence qu'aurait eu l'existence du vice sur le prix de l'immeuble, si l'acquéreur en avait eu connaissance.

En l'espèce, l'expert judiciaire sur la base de l'évaluation de son sapiteur à laquelle il a apporté des corrections au regard de ses constations, chiffre le préjudice subi par les acquéreurs, outre un préjudice de jouissance, à l'addition :

- s'agissant du désordre 1 (infiltrations d'eaux pluviales en sous-sol garage et vide sanitaire), du coût des travaux de réparations consistant en la création d'une cunette périphérique étanche aux murs enterrés raccordée à un exutoire eaux pluviales estimé à 19 395 euros HT,

- s'agissant du désordre 2 (infiltrations d'eaux pluviales affectant les pièces du 1er étage niveau entresol) du coût des travaux de réparation chiffrés à 47 908 euros HT,

- s'agissant du désordre 4 (humidité avec remontées capillaires sur les murs rez-de -jardin), du coût des travaux de drainage du vide sanitaire évalués à 4 441 euros HT ;

soit un total de 71 744 euros HT auquel s'ajoute la TVA calculée sur ce total et s'agissant de travaux portant sur un immeuble de plus de 2 ans il y a lieu de retenir un taux de TVA de 10% soit un montant total de 78 918,40 euros TTC.

Par ailleurs, en application de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Les acquéreurs peuvent dès lors prétendre à l'indemnisation de leur préjudice de jouissance, correspondant à la gêne occasionnée par les infiltrations qui ne touchent cependant pas les pièces principales de la maison et essentiellement le sous -sol qui ne constitue pas un lieu à vivre et les travaux réalisés ou à réaliser, de sorte que si un trouble de jouissance peut être pris en compte comme le préconise l'expert à compter de juin 2015, son évaluation sera ramenée à de plus juste proportion correspondant à la réalité du préjudice subi soit la somme de 10 000 euros. Les dommages consécutifs occasionnés par les infiltrations retenus par l'expert judiciaire au titre des embellissements et évalués à la somme total de 12 329,78 euros HT soit 13 562,76 euros (page 51 du rapport) constituent également un préjudice indemnisable.

En revanche, les travaux engagés pour la mis en place d'une ventilation qui n'existait pas ce dont les acquéreurs avaient pu se convaincre en visitant plusieurs fois les lieux ou les frais de nettoyage du plafond du séjour non retenus au titre des désordres imputables aux vendeurs de même que les frais déjà indemnisés au titre des embellissements ne sauraient être pris en compte et les appelants en seront déboutés.

Par ailleurs, il n'est pas démontré de déloyauté des vendeurs qui aurait dissimulé des désordres graves et trahi la confiance de leurs cocontractants de sorte qu'il n'est pas démontré de préjduice résultant des tracas occasionnés autre que ceux occasionnés par la procédure et indemnisés au titre des frais irrépétibles, ni d'autre gêne dans leur quotidien déjà indemnisée au titre du préjudice de jouissance. Par ailleurs si Mme [R] a rencontré des problèmes de santé il n'est pas démontré que leurs causes trouvent son origine dans la procédure qu'elle a due mener.

Enfin, il n'est pas démontré qu'un relogement sera nécessaire portant sur des travaux qui seront localisés à l'extérieur et essentiellement en sous-sol. Au surplus, Mme [R] décédée, rien n'indique que ces héritiers habiteront les lieux. La demande de dommages et intérêts de ce chef sera également rejetée.

S'agissant des demandes faites par l'assureur GMF et garantissant la protection juridique des appelants, il ressort du rapport d'expertise que les travaux d'importance doivent être réalisés avec l'assistance d'un maître d'oeuvre pour un montant retenu de 10% des travaux.

Il a été retenu ci-dessus un montant de travaux à effectuer de 78 918,40 euros TTC. Le montant du au titre des frais de maitrise d'oeuvre indemnisable car en rapport avec les seuls travaux de réparation imputables aux acquéreurs s'élève à la somme de 7 891,84 euros.

S'agissant des frais d'expertise ils sont compris dans les dépens à la charge de la partie qui succombe.

Au regard de ce qui vient d'être développé, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [A] de toutes ses demandes de condamnations et il convient de condamner M et Mme [K] en leur qualité de vendeur constructeur à payer MM. [H] venants aux droits de Mme [J] [R] veuve [A] les sommes suivantes :

- 78 918, 40 euros TTC au titre de la restitution du prix de vente ;

- 13 562,76 euros TTC au titre des dommages matériels consécutifs aux désordres;

- 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

et à la GMF la somme de 7 891,84 euros.

5- Sur les autres demandes

Au regard de ce qui vient d'être jugé, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts des époux [K] pour procédure abusive.

Le sens de l'arrêt conduit à infirmer le jugement du chef des frais irrépétibles et des dépens.

Parties perdantes, M et Mme [K] supporteront la charge des dépens de première instance qui comprendront les frais d'expertise judiciaire.

Ils seront nécessairement déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin l'équité commande d'allouer à MM [H] ensemble et venant aux droits de Mme [R] veuve [A] la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles que les époux [K] seront condamnés à leur payer.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté M.[T] [K] et Mme [Q] [U] [X] épouse [K] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ,

Condamner M [T] [K] et Mme [Q] [U] [X] épouse [K] en leur qualité de vendeurs constructeurs, à payer à :

- M. [F] [H] et M.[C] [H] venants aux droits de Mme [J] [R] veuve [A], les sommes suivantes :

* 78 918, 40 euros TTC au titre de la restitution du prix de vente ;

* 13 562,76 euros TTC au titre des dommages matériels consécutifs aux désordres;

* 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- la Compagnie GMF assurances la somme de 7 891,84 euros au titre des frais de maitrise d'oeuvre ;

Les condamne selon la même solidarité à supporter la charge des dépens de première instance qui comprendront les frais d'expertise judiciaire ;

Les déboute de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne à payer à M. [F] [H] et M.[C] [H] ensemble et venant aux droits de Mme [R] veuve [A] la somme de 4 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.