CA Dijon, 2 e ch. civ., 11 juin 2026, n° 23/00505
DIJON
Arrêt
Autre
S.A.R.L. J-T-M
C/
S.C.I. MARLIE INVESTISSEMENTS
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
2 e chambre civile
ARRÊT DU 11 JUIN 2026
N° RG 23/00505 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GFJA
Décision déférée à la Cour : au fond du 16 mars 2023,
rendue par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 20/02579
APPELANTE :
S.A.R.L. J-T-M, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 824 775 696, représentée par M. [E] en sa qualité de gérant
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Stephen DUTKOWIAK, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE
INTIMÉE :
S.C.I. MARLIE INVESTISSEMENTS, immatriculée au RCS sous le n°490 253 390
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Patrice CANNET de la SARL CANNET - MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 avril 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Marie-Pascale BLANCHARD, présidente de chambre,
Cédric SAUNIER, conseiller,
Stéphanie CHANDET, conseillère,
Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2026,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Selon acte authentique de renouvellement de bail commercial dressé le 28 mai 2009, la SCI Marlie Investissements a donné à bail à la SARL Café de [Localité 4], aux droits de laquelle vient la SARL J-T-M en sa qualité de cessionnaire du fonds de commerce de "Bar - Brasserie - Restaurant - Jeux" intervenue le 20 février 2017, des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à Nuits-Saint-Georges (21).
Par exploit d'huissier délivré le 7 septembre 2018, la société J-T-M a signifié son acceptation du loyer du bail renouvelé à la somme de 23 758,86 euros par an, suite à sa demande de renouvellement formée le 17 janvier précédent.
Invoquant la dangerosité de l'accès à l'étage et la vétusté des locaux, la société J-T-M a sollicité auprès du bailleur leur mise aux normes et leur réparation et obtenu, par ordonnance de référé rendue le 6 février 2019 par le président du tribunal d'instance de Dijon, l'organisation d'une expertise et la désignation à cette fin de M. [M] [C] qui a déposé son rapport le 28 août 2020.
Par acte d'huissier de justice signifié le 17 novembre 2020, la société J-T-M a fait assigner la société Marlie Investissements devant le tribunal judiciaire de Dijon afin d'obtenir l'autorisation de réaliser les travaux préconisés par l'expert et de la voir condamner à lui payer, outre frais irrépétibles et dépens :
- sous astreinte, la somme de 53 231,06 euros correspondant au montant des travaux ainsi qu'aux éventuelles dépenses supplémentaires nécessaires ;
- la somme de 39 600 euros, augmentée de 600 euros par mois à compter du mois de février 2022 et outre intérêts capitalisés, en indemnisation de son préjudice de jouissance ;
- la somme de 25 000 euros, outre intérêts capitalisés, en indemnisation de son préjudice d'image.
Alors que la société Marlie Investissements sollicitait le rejet des demandes adverses, le tribunal a, par jugement rendu le 16 mars 2023 :
- débouté la société J-T-M de ses demandes relatives à l'escalier et à la chaudière à gaz ;
- condamné la société Marlie Investissements à payer à la société J-T-M la somme de 33 762,56 euros TTC au titre des travaux mis à la charge de la société bailleresse ;
- débouté la société J-T-M de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;
- condamné la société Marlie Investissements à payer à la société J-T-M la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice d'image avec intérêts au taux légal capitalisés par années entière ;
- condamné la société Marlie Investissements à payer à la société J-T-M la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d'expertise ;
- "dit" n'y avoir lieu de statuer sur le sort des éventuels futurs frais d'exécution forcée ;
- rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration du 21 avril 2023, la société J-T-M, intimant la société Marlie Investissements, a interjeté appel de ce jugement en sollicitant son infirmation en ce qu'elle a été déboutée de ses demandes relatives à l'escalier et à la chaudière à gaz ainsi que de sa demande indemnitaire formée au titre de son préjudice de jouissance.
Selon ses premières et ultimes conclusions transmises le 24 avril 2023, elle conclut à l'infirmation des chefs susvisés et demande à la cour statuant à nouveau de débouter la société Marlie Investissements de toutes ses demandes, fins et conclusions et de la condamner à lui payer:
- la somme de 13 240,50 + 912 = 14 152,50 euros TTC au titre des dépenses de travaux liées à l'escalier tels que décrits et chiffrés par l'expert judiciaire ;
- la somme de 5 316 euros TTC au titre des dépenses de travaux liées à la chaudière à gaz tel que décrits et chiffrés par l'expert judiciaire ;
- la somme actualisée de 48 840 euros, outre la somme de 660 euros par mois à compter du mois de mai 2023 jusqu'à la décision à intervenir, en indemnisation de son préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation avec capitalisation en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
- la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais et dépens exposés lors de la signification et de l'exécution de la décision à intervenir.
La société Marlie Investissements a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 24 juillet 2023 pour demander à la cour de "réformer" le jugement critiqué en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société J-T-M :
- la somme de 33 762,56 euros TTC au titre des travaux mis à la charge de la société bailleresse;
- la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice d'image avec intérêts au taux légal capitalisés;
- la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant les frais d'expertise.
Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de rejeter l'ensemble des demandes formées par la société J-T-M et, subsidiairement dans le cas où elle serait condamnée à payer la somme de 33 762,56 euros TTC correspondant aux travaux, de condamner la société J-T-M à produire les factures des travaux réalisés conformément aux préconisations de l'expert judiciaire dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec réserve de la liquidation de l'astreinte par la cour.
Elle sollicite par ailleurs, en toute hypothèse, la condamnation de la société J-T-M à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2026.
MOTIFS DE LA DECISION :
- Sur les demandes en paiement formées par la société J-T-M au titre du coût des travaux,
La société J-T-M fonde ses demandes sur les dispositions suivantes :
- l'article R. 145-35 du code de commerce, issu de la loi « Pinel » du 18 juin 2014, d'ordre public et s'appliquant aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, aux termes duquel les travaux nécessaires font partie de ceux ne pouvant être imputés au locataire ;
- l'article 1222, alinéa 2, du code civil permettant au créancier de demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à l'exécution ou la destruction judiciairement ordonnée.
Elle estime que les désordres sont établis par :
- l'état des lieux réalisé par Me [P] [F] [A], huissier de justice, dans le cadre de la reprise du bail afférente à l'acquisition du fonds de commerce, dont il résulte la non-conformité et la vétusté avancée dans lequel se trouvait le local liée à des fuites au niveau du faux-plafond dans l'entrée, les WC et la cuisine, à la fissuration du chéneau situé dans la cour arrière et à son défaut de raccordement à l'évacuation des eaux pluviales, à des fuites le long des câbles électriques et au gonflement du crépi qui s'effrite et se fissure, ainsi qu'au défaut de conformité de l'escalier de meunier menant à l'étage par ailleurs dépourvu d'électricité et chargé de gravats ;
- les photographies qu'elle verse aux débats et qui attestent de l'inondation du local lors des orages ;
- le nouveau procès-verbal d'état des lieux complémentaire, réalisé le 25 septembre 2018 dans le cadre du renouvellement du bail, mettant en évidence les travaux nécessaires en raison des fuites et infiltrations et du défaut de conformité de l'accès à l'étage ;
- le rapport d'expertise judiciaire confirmant l'ensemble des désordres, les chiffrant et concluant à l'entière responsabilité de la bailleresse.
Concernant l'escalier, la société J-T-M considère que le fait que le précédent locataire aurait supprimé l'ancien escalier n'est pas de nature à permettre à la société Marlie Investissements de s'exonérer de son obligation de délivrance à laquelle elle est tenue conformément à l'article 1719 du code civil en faisant valoir :
- que sa bailleresse a elle-même, dans son courriel du 18 juin 2017, rappelé que « ce premier étage est à destination commerciale » ;
- qu'en cas de cession de bail, le bailleur ne peut invoquer à l'encontre du cessionnaire, actuel locataire, une faute du précédent locataire ;
- que le bailleur ne saurait exiger du cessionnaire la remise en état des locaux dans leur état initial s'il a renoncé à se prévaloir de ce manquement à l'encontre du cédant, alors que tel est le cas si, en connaissance des travaux irréguliers, il a signé un nouveau bail ou a renouvelé le bail avec le cessionnaire ;
- que la bailleresse n'a formulé aucune objection à l'encontre du précédent locataire lorsque la société J-T-M a racheté le fonds de commerce, mais a en plus, par courrier de son conseil du 5 mars 2018, accepté de renouveler le bail sans émettre aucune réserve relativement à l'état des locaux et au respect par le preneur des obligations lui incombant.
L'appelante ajoute que la clause du bail, stipulant au paragraphe intitulé "Charges et conditions", rubrique "entretien-réparation et transformation", que la totalité des travaux, en ceux compris les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil, sont à la charge du preneur est au surplus contraire à l'article R. 145-35 du code de commerce. Elle relève que, contrairement aux motifs du jugement critiqué, ces travaux relèvent de l'article 606 du code civil et correspondent à l'article R. 111-26 du code de la construction et de l'habitation en vigueur jusqu'au 30 juin 2021.
Concernant la chaudière à gaz, la société J-T-M considère qu'à supposer que ces travaux ne constituent pas des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, le bailleur y est tenu au regard de son obligation de délivrance, étant rappelé qu'il entre dans ses obligations d'entretenir la chose louée telle que cette obligation est définie par l'article 1719, 2° du code civil.
La société Marlie Investissements considère qu'en application de la loi Pinel dont découlent les articles L.145-40-2 et R.145-35 code de commerce, seuls les baux conclus à compter du 5 novembre 2014 ne peuvent mettre à la charge du preneur les travaux relevant de l'article 606 du code civil.
Elle en déduit que pour les baux conclus avant cette date, tel qu'en l'espèce, les parties pouvaient valablement décider de déroger à l'article 1755 du code civil par une clause expresse et mettre l'intégralité de la vétusté à la charge du preneur, telle que celle figurant dans le contrat de bail litigieux stipulant que le preneur 'devra également faire réparer ou échanger, exclusivement à ses frais, tout ceux de ces appareils, y compris les installations de chauffage central en ce compris les chaudières, qui seraient détériorés ou inutilisables pour quelque cause que ce soit, même usures et vétusté".
Elle indique que "si le bail commercial conclu avec la société Café de [Localité 4] est soumis à cette disposition du code de commerce, cela ne signifie pas pour autant que les réparations et l'entretien pour vétusté visés soient à la charge du bailleur dans la mesure où le code de commerce interdit la mise à la charge des travaux pour vétusté du preneur par le bailleur uniquement pour les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil (article R. 145-35,1° et 2° du code de commerce)", alors même que certains des travaux visés par l'expert n'entrent pas dans le champ de l'article 606 du code civil.
Ainsi et selon la société Marlie Investissements, la totalité des griefs invoqués par le preneur relèvent de son obligation d'entretien des lieux prévue au bail, alors même qu'il incombe au nouveau preneur, et non à elle-même, de se retourner contre le précédent locataire défaillant.
Concernant l'escalier, la société Marlie Investissements considère que si l'étage fait partie intégrante du bail, il n'est pas affecté à l'exploitation et est ainsi décrit dans le bail : "un dégagement, trois pièces et réduit, grenier accessible par trappe au plafond, autre grenier accessible par une porte et situé au-dessus de l'office." Elle fait valoir que la suppression de l'escalier, situé en plein milieu de la pièce affectée à l'activité commerciale, par le précédent locataire était parfaitement cohérente au regard de l'activité commerciale tandis que l'appelante cherche en réalité à étendre son activité commerciale pour l'exploiter à l'étage alors même qu'une telle possibilité n'est pas prévue par le bail, de sorte qu'il lui appartient d'assumer les frais d'installation d'un escalier aux normes si elle le souhaite.
Elle affirme que l'existence de la trémie entre l'étage et le rez-de-chaussée confirme qu'il existait un escalier aux normes au jour de la mise à disposition du local dans le cadre du premier bail, de sorte qu'elle a respecté son obligation de délivrance et qu'il appartient le cas échéant au preneur de se retourner contre le précédent occupant des lieux s'il estime que la suppression de l'escalier intérieur est de nature à l'empêcher d'accéder à l'étage.
Elle conteste le fait que le courrier qu'elle a adressé à la société J-T-M concernant la prise en charge de la totalité des travaux d'accessibilité à l'étage sous réserve d'une revalorisation du loyer annuel à hauteur de 5 % hors taxes du coût des dépenses constitue une reconnaissance de ce que lesdits travaux lui incombent et qu'il s'agirait de grosses réparations, en relevant que si elle avait estimé devoir assumer ces travaux, elle n'aurait pas sollicité une répercussion de leur coût sur le loyer, mais qu'elle a considéré que d'un point de vue financier il était plus simple pour le locataire de régler le coût des travaux moyennant une réévaluation du loyer.
La société Marlie Investissements considère enfin que l'installation d'un escalier n'est pas constitutive d'une grosse réparation en ce qu'il ne se rapporte pas à un ouvrage existant, alors qu'elle a bien mis à disposition du preneur un bien conforme à sa destination contractuelle.
Concernant les infiltrations, la société Marlie Investissements ne conteste pas l'existence des fuites mais affirme qu'elles résultent d'un défaut d'entretien des locataires successifs et non d'un mauvais état de la toiture, en relevant qu'aucune facture d'entretien n'est versée aux débats.
Elle fait valoir que les photographies qu'elle produit démontrent que les quelques fuites de la toiture ont été colmatées par de la mousse polyuréthane par les locataires successifs, alors qu'il leur appartenait d'effectuer les travaux d'entretien de la toiture et de remplacement des tuiles cassées ainsi que le stipule le bail stipulant que le preneur "supportera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit du défaut d'exécution des réparations locatives ou de menu entretien, soit de dégradation résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle".
Elle considère que l'affirmation du preneur, selon laquelle le renouvellement du bail donne naissance à un nouveau bail de sorte que le bailleur ne peut lui imputer un manquement à son obligation d'entretien dès lors que le renouvellement est intervenu sans réserve relativement à l'état des locaux et au respect par le preneur des obligations lui incombant, est contraire à la jurisprudence de la Cour de cassation qui a considéré que la signature d'un nouveau bail n'interdit pas au bailleur de réclamer au locataire la réparation des dégradations résultant de l'usage de la chose pendant toute la durée de la location, y compris les baux antérieurs.
Elle explique que le chéneau fissuré résulte généralement d'un défaut d'entretien et peut être réparé par le locataire conformément au bail stipulant que le preneur "entretiendra en bon état les tuyaux d'évacuation de quelque nature qu'il soit, les prises d'air, les canalisations intérieures et les robinets d'eau et de gaz, de même que les canalisations et l'appareillage électrique dont il aurait la garde juridique. Il en assurera le remplacement en cas de besoin même par suite d'usure ou de vétusté."
Elle ajoute qu'un chéneau peut parfaitement déverser dans une cour inclinée où existe un avaloir, sans être raccordé au réseau d'évacuation des eaux pluviales, tel qu'en l'espèce et, concernant l'effritement du crépi, que ce phénomène n'est visible qu'à un seul endroit aux termes du constat d'huissier de justice alors même que les réparations incombent au preneur en application des dispositions du bail prévoyant qu'il est tenu à la réfection des peintures extérieures et intérieures.
Concernant les tuyaux de gaz, la société Marlie Investissements observe que si la société J-T-M indique que les tuyaux ne seraient pas aux normes, l'huissier de justice est beaucoup plus prudent alors qu'en toute hypothèse les travaux de mise aux normes incombent au seul preneur.
L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 1720 du code précité précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
En application de l'article 606 du même code, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Il résulte de l'article R. 111-26 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur à la date du renouvellement du bail du 28 mai 2009, que les gros ouvrages sont :
a) Les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment et tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux ;
b) Les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion de leurs parties mobiles.
Ces éléments comprennent notamment :
- les revêtements des murs à l'exclusion de la peinture et des papiers peints;
- les escaliers et planchers ainsi que leur revêtement en matériau dur ;
- les plafonds et les cloisons fixes ;
- les portions de canalisations, tuyauteries, conduites et gaines de toute sorte logées à l'intérieur des murs, plafonds ou planchers, ou prises dans la masse du revêtement, à l'exclusion de celles qui sont seulement scellées ;
- les charpentes fixes des ascenseurs et monte-charge ;
- les bâtis et huisseries des portes, fenêtres et verrières.
Enfin, l'article R. 145-35 du code de commerce, entré en vigueur à compter du 6 novembre 2014 et applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, prévoit que ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.
Cette dernière disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret du 5 novembre 2014, étant entendu qu'un contrat se trouve renouvelé à la date d'effet du bail renouvelé.
L'article R. 145-35 du code de commerce est donc applicable au bail renouvelé litigieux.
Si, en application du principe de liberté contractuelle, les parties au bail peuvent, par des clauses claires et explicites, prévoir expressément que certains travaux seront à la charge du preneur, le contrat ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance des locaux pour l'usage pour lequel ils ont été loués et d'en assurer la jouissance paisible par le preneur pendant la durée du bail.
Le coût de l'opération consistant à installer un escalier d'accès à l'étage et à sécuriser la trémie ne relèvent pas d'une problématique d'entretien des locaux et donc du régime de répartition des travaux en cours de bail entre les parties.
Le contrat de renouvellement de bail commercial du 28 mai 2009 précise, en page 3, que le bâtiment loué se compose, entre autres, "à l'étage : dégagement, trois pièces et réduit, grenier accessible par trappe au plafond ; autre grenier accessible par une porte et situé au dessus de l'office".
Dès lors, l'accès à cet étage, situé au dessus de la "salle de café" et de l'office, relève de l'obligation de délivrance à la charge de la bailleresse qui persiste tout au long du bail.
Néanmoins, l'exécution de cette obligation par la société Marlie Investissement se heurte au fait que le preneur, à savoir la société Café de [Localité 4], a, dans le but d'améliorer la salle de restaurant, supprimé l'escalier dont il n'est pas contesté qu'il était en place au jour de la prise de possession des locaux.
Or, la cession du bail commercial intervenue dans le cadre de la cession du fonds de commerce du 20 février 2017 entre les sociétés Café de [Localité 4] et J-T-M n'a pas eu pour effet la conclusion d'un nouveau bail, la seconde étant venue aux droits de la première dans le cadre du bail déjà conclu.
Il en résulte que la locataire, cessionnaire du droit au bail, ne peut invoquer contre la bailleresse l'inexécution de son obligation de délivrance concernant l'escalier et l'ancienne trémie non sécurisée, alors même qu'elle a satisfait à celle-ci lors de l'entrée en jouissance des locaux mais que ces éléments ont ensuite été modifiés par la locataire, cédante du droit au bail.
Ses demandes relatives à l'escalier et, après complément du jugement dont appel, à la trémie, doivent donc être écartées et le jugement sera, après substitution de motifs, confirmé sur ce point.
Le contrat de renouvellement du bail commercial du 28 mai 2009 stipule expressément en page 6 que le preneur "devra également faire réparer ou échanger, exclusivement à ses frais, tous ceux de ces appareils, y compris les installations de chauffage central en ce compris les chaudières, qui seraient détériorés ou inutilisables, pour quelque cause que ce soit, même usure et vétusté."
Cependant, l'existence d'un système de chauffage fonctionnel étant indispensable à l'usage des locaux d'exploitation d'un bar/brasserie accueillant des clients toute l'année afin d'y bénéficier d'un service à table, cette clause aboutit à la décharge de la bailleresse de son obligation de délivrance.
Il en résulte que le défaut de chauffage dans les locaux constitue un manquement à cette obligation, de sorte que cette dernière est tenue au financement du remplacement "inéluctable" de la chaudière préconisé par l'expert judiciaire en raison de sa vétusté, chiffré à la somme de 5 316 euros TTC au regard du devis non contesté établi le 10 septembre 2019 par la société Aquatherm Bontempi. Le jugement dont appel sera donc infirmé sur ce point.
Etant précisé que la société Marlie Investissement n'établit pas le défaut d'entretien des locataires successifs qu'elle invoque, il en est de même concernant les travaux de toiture considérés comme impératifs par l'expert judiciaire au regard des infiltrations constatées par constat d'huissier de justice établi le 25 septembre 2018, dans la mesure où la mise à disposition du preneur, pendant toute la durée du bail, de locaux hors d'eau relève de l'exécution de l'obligation de délivrance à la charge de la bailleresse. Cette dernière est donc tenue à la prise en charge des travaux chiffrés à la somme de 21 937,76 euros aux termes du devis établi le 13 septembre 2019 par l'EURL [X].
Les désordres affectant les plafonds des toilettes et de la cuisine, dont la cause est liée, selon l'expert judiciaire, aux fuites constatées sur la toiture, constituent la conséquence du manquement de la société Marlie Investissement à son obligation de délivrance de locaux hors d'eau, de sorte qu'elle est aussi tenue de prendre en charge le coût de leur réfection chiffré à la somme de 2 380,80 euros TTC (259,20 + 2 121,60) selon les devis établis le 14 mai 2020 par la SARL A3PICS et communiqués dans le cadre de l'expertise.
Le jugement dont appel sera donc confirmé sur ces deux points.
Les enduits de façade, dont la détérioration a été visuellement relevée tant par l'expert judiciaire que par constats d'huissiers de justice des 10 juillet 2017 et 25 septembre 2018, ne relèvent pas de l'exécution par la bailleresse de son obligation de délivrance à défaut d'établir qu'elle revêt une dimension autre qu'esthétique.
Par ailleurs, la clause relative à l'entretien et les réparations des lieux stipulée en page 5 du contrat de renouvellement du bail commercial du 28 mai 2009 met expressément ces travaux à la charge du preneur, de sorte que la demande formée à ce titre par la société J-T-M doit être écartée.
Il en est de même de la réfection des peintures intérieures de la salle de restaurant, contractuellement mise à la charge de la locataire et dont la cause de la dégradation est la détérioration des enduits de façade selon l'expert judiciaire.
Le jugement dont appel sera donc infirmé concernant ces deux points.
Si l'expert judiciaire a constaté une importante déformation du sol de l'étage, dont le coût de réfection est chiffré à la somme de 1 899,60 euros, il ne relève aucune problématique d'accessibilité ou de sécurité afférente et considère que de tels travaux relèvent de l'aménagement à la charge de la locataire. La société J-T-M n'invoque ni ne fournit aucun élément de nature à établir que de tels travaux relèvent de l'obligation de délivrance de la bailleresse ou des travaux lui incombant, de sorte que la décision critiquée sera complétée en ce que sa demande formée à ce titre doit être écartée.
L'évacuation des eaux des toits par un regard situé dans le sol de la cour intérieure, à défaut de raccordement de la descente d'eaux pluviales au réseau, a été constatée par les huissiers de justice les 10 juillet 2017 et 25 septembre 2018 et n'est pas contestée.
Etant observé que l'expert judiciaire ne relève aucun désordre à ce titre, la société J-T-M n'établit pas la preuve d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, étant observé que le contrat de renouvellement de bail met les travaux d'entretien des canalisations à sa charge.
Sa demande en paiement formée à ce titre doit donc être écartée et le jugement critiqué sera infirmé sur ce point.
Enfin, si la société J-T-M invoque la nécessité de procéder au remplacement des tuyaux de gaz en raison de leur absence de conformité, l'expert judiciaire ne relève aucun désordre à ce titre tandis que seul le constat d'huissier de justice dressé le 10 juillet 2017 en fait état dans les termes suivants : "le locataire m'indique que Gaz de France lui aurait indiqué que les tuyaux de gaz ne seraient pas aux normes et de plus ils devraient être peints en jaune".
Il ne résulte de ces éléments aucun défaut de conformité caractérisé, alors même que la charge de ce type de travaux est expressément mis à la charge du preneur par le contrat de renouvellement du bail commercial.
Le jugement dont appel sera donc complété en ce que la demande formée à ce titre doit être écartée.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que :
- le jugement critiqué sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Marlie Investissement à payer à la société J-T-M les sommes de 21 937,76 euros au titre de la réfection de la toiture et de 2 380,80 euros au titre de la réfection des plafonds des toilettes et de la cuisine, et en ce qu'il a rejeté la demande formée par cette dernière au titre des travaux de pose d'un escalier ;
- il sera infirmé en ce qu'il a débouté la société J-T-M de sa demande relative à la chaudière à gaz et a condamné la société Marlie Investissements à payer à la société J-T-M les sommes de 477,60 euros au titre du coût de la réfection des murs intérieurs, de 8 414,40 euros au titre du coût de réfection de la façade et de 552 euros au titre des travaux d'évacuation des eaux pluviales.
Concernant les chefs infirmés et par complément du jugement concernant les demandes omises en première instance :
- les demandes formées par la société J-T-M au titre de la réfection de la façade, des murs intérieurs, des travaux relatifs à l'évacuation des eaux pluviales dans la cour, de la réfection du sol de l'étage et du tuyau de gaz seront rejetées ;
- la société Marlie Investissements sera condamnée à payer à la société J-T-M la somme de 5 316 euros au titre du coût de remplacement de la chaudière, en sus des condamnations déjà prononcées en première instance à lui régler les sommes de 21 937,76 euros au titre de la réfection de la toiture et de 2 380,80 euros au titre de la réfection des plafonds de la cuisine et des toilettes, soit un montant total de 29 634,56 euros.
- Sur la demande subsidiaire formée par la société Marlie Investissement aux fins de condamnation de la société J-T-M à justifier des factures de travaux sous astreinte,
La société Marlie Investissements explique que la société SARL J-T-M a procédé à une saisie de 18 499,61 euros depuis le 19 avril 2023, sans justifier de l'emploi de ces fonds pour réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire. Elle fait valoir qu'une condamnation prononcée à son encontre sans réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire serait inique, en ce qu'elle serait privée des fonds tout en subissant une dévalorisation de son bien ainsi que sa dégradation par une absence de réalisation de travaux ou une réalisation de fortune permettant au preneur de battre monnaie.
La société J-T-M ne développe aucun moyen ou argument sur ce point.
En application de l'article 1222 du code civil, le créancier peut, après mise en demeure, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.
Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.
Il appartenait à la société Marlie Investissement, à la charge de laquelle incombe l'obligation de délivrance des lieux loués, d'effectuer les travaux nécessaires à l'exécution de celle-ci nonobstant les clauses intégrées au bail stipulant la prise des locaux en l'état et la mise à la charge du preneur de différents travaux.
Le preneur, contraint de faire effectuer les travaux en lieu et place du bailleur défaillant, sera donc comptable de la réalisation de ceux-ci en fin de bail sur le fondement des dispositions susvisées, étant rappelé que la condamnation en paiement prononcée à l'encontre de la société Marlie Investissement au titre du coût de réalisation des travaux n'est pas de nature indemnitaire.
La demande formée par la société Marlie Investissement aux fins de condamnation de la société J-T-M à justifier des factures de travaux sous astreinte sera donc rejetée.
- Sur les demandes en paiement formées par la société J-T-M au titre du préjudice de jouissance,
La société J-T-M, faisant valoir que le locataire est fondé à solliciter des dommages-intérêts lorsque le local est en très mauvais état et que cela rend l'occupation des locaux difficile par ce dernier, explique avoir été contrainte d'exercer ses activités dans des conditions d'hygiène, de salubrité et de sécurité déplorables, ce qui est d'autant plus grave s'agissant de l'usage pour lequel les locaux sont donnés à bail.
Elle ajoute que l'accès à l'étage rend les locaux dangereux, qu'une partie de ceux-ci est impropre à servir à l'usage auquel ils sont destinés et qu'elle alerte en vain sa bailleresse depuis plus de six ans.
Elle précise que faute pour les salariés de pouvoir se changer lors de leur prise de service dans un espace dédié au premier étage, ils sont contraints de le faire dans la cour, même l'hiver.
Elle chiffre le préjudice de privation de jouissance en considération de la surface que représente le premier étage par rapport à l'assiette des locaux, soit un tiers de la surface louée et donc un tiers du loyer mensuel et ajoute que lors de la réalisation des travaux, elle sera contrainte de fermer le restaurant pendant plusieurs semaines.
La société Marlie Investissements fait valoir qu'il n'est pas justifié que les désordres allégués aient eu une répercussion sur l'activité de la société J-T-M et la jouissance des locaux, observant qu'aucun élément comptable n'est communiqué, que la zone que l'appelante qualifie d'inaccessible n'est pas une surface commerciale, que le préjudice lié à la fermeture du restaurant pendant les travaux n'est pas actuel et que l'activité peut être réalisée sans entrave et sans dangerosité contrairement à la présentation malhonnête qui en est faite.
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, anciennement 1147 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1353 du code précité dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, tandis que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, le manquement, par la société Marlie Investissement, à son obligation de délivrance, dans le cadre du bail commercial la liant avec la société J-T-M, constitue une faute contractuelle.
Au regard des travaux nécessaires pour y remédier, à savoir le remplacement de la chaudière et de la toiture, associé à la réfection des plafonds des toilettes et de la cuisine, ainsi que de l'activité de bar/brasserie exploitée dans les locaux litigieux tel que prévu au bail, cette faute contractuelle a occasionné directement et de manière certaine un préjudice d'usage et de jouissance au preneur.
Après infirmation du jugement dont appel sur ce point, la société Marlie Investissements sera donc condamnée à payer à la société J-T-M une indemnité d'un montant de 5 000 euros en réparation de ce préjudice, avec rejet du surplus de la demande.
- Sur les demandes en paiement formées par la société J-T-M au titre du préjudice d'image,
La société J-T-M affirme avoir nécessairement subi une atteinte à son image compte tenu de l'état délabré des locaux dans lesquels cette dernière reçoit sa clientèle et fait travailler son personnel tel qu'en témoignent certains salariés.
Elle indique qu'elle peine à conserver sa clientèle, qui préfère se tourner vers d'autres établissements en raison des taches d'humidité et de l'odeur de moisissure nauséabonde.
Elle explique par ailleurs que l'absence de trémie au-dessus des cuisines occasionne, à chaque courant d'air, des chutes de poussière considérables, ce qui oblige le restaurateur à jeter de la nourriture et à nettoyer les cuisines plusieurs fois pendant le service, lequel est par suite interrompu régulièrement, ce qui provoque le mécontentement de la clientèle.
La société Marlie Investissements conteste tout préjudice résultant des taches d'infiltration située dans le local des toilettes, indiquant que, dans le cas inverse, il ne fait nul doute qu'un préjudice économique aurait été sollicité ce qui n'est pas le cas.
Selon elle, il s'évince des éléments du dossier que les désordres sont particulièrement anciens et préexistaient à la prise à bail par la société J-T-M du local, qui a pris possession des lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient et ne pouvait ignorer la situation du bâtiment.
Elle affirme que les conditions d'hygiène de salubrité de sécurité n'ont jamais été remises en cause, aucune carence n'ayant été relevée lors des contrôles effectués annuellement "par les services", précisant que la salle de restaurant n'est pas impactée.
Elle observe enfin qu'alors que les autres attestations émanent des salariés, celle établie par M. [Z] fait état de l'état des sanitaires pour justifier ne plus se rendre au Café de [Localité 4], sans précision de la cause à savoir l'humidité ou simplement un défaut d'entretien et d'hygiène.
Il est constant, en application de l'article 1147 du code civil devenu l'article 1231-1 du même code, qu'une société est en droit d'obtenir réparation du préjudice moral qu'elle subit.
Tel que ci-avant exposé, la société Marlie Investissements a commis une faute contractuelle.
La nature des travaux rendus nécessaires pour assurer la bonne exécution de l'obligation de délivrance à la charge de la bailleresse ont une incidence directe sur les conditions d'accueil de la clientèle, tant en termes de confort thermique que visuel.
Néanmoins, en considération du fait que certains éléments invoqués par la société J-T-M au soutien de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral relèvent en réalité du préjudice de jouissance, et alors même qu'une partie des travaux dont elle sollicite le financement par sa bailleresse lui incombent, le préjudice d'image subi consécutivement à l'inexécution contractuelle de la société Marlie Investissement sera, après infirmation du jugement critiqué sur ce point, réduit à la somme de 1 500 euros avec rejet de la demande pour le surplus.
Aux termes de l'article 1231-7, alinéa 2, du code civil, en cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêts à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.
En application de cette disposition, les condamnations indemnitaires prononcées à l'encontre de la société Marlie Investissement seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, avec anatocisme.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :
Infirme, dans les limites de l'appel, le jugement rendu entre les parties le 16 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il a :
- débouté la SARL J-T-M de sa demande relative à la chaudière à gaz ;
- condamné la SCI Marlie Investissements à payer à la SARL J-T-M les sommes de 477,60 euros au titre du coût de la réfection des murs intérieurs, de 8 414,40 euros au titre du coût de réfection de la façade et de 552 euros au titre des travaux d'évacuation des eaux pluviales ;
- débouté la SARL J-T-M de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;
- condamné la SCI Marlie Investissements à payer à la SCI J-T-M la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice d'image avec intérêts au taux légal capitalisés par années entière ;
Le confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, complétant le jugement dont appel et y ajoutant :
Rejette les demandes formées par la SARL J-T-M au titre de la réfection de la façade, des murs intérieurs, des travaux relatifs à l'évacuation des eaux pluviales dans la cour, de la réfection du sol de l'étage et du tuyau de gaz ;
Condamne la SCI Marlie Investissements à payer à la SARL J-T-M la somme de 5 316 euros au titre du coût de remplacement de la chaudière, soit, après cumul avec les condamnations déjà prononcées en première instance et confirmées par le présent arrêt à hauteur des sommes de 21 937,76 euros au titre de la réfection de la toiture et de 2 380,80 euros au titre de la réfection des plafonds de la cuisine et des toilettes, un montant total de 29 634,56 euros ;
Rejette le surplus des demandes formées par la SARL J-T-M tendant à la condamnation en paiement de la SCI Marlie Investissement au titre du coût de réalisation des travaux ;
Rejette la demande formée en appel par la SCI Marlie Investissement aux fins de condamnation de la SARL J-T-M à justifier des factures de travaux sous astreinte ;
Condamne la SCI Marlie Investissements à payer à la SARL J-T-M la somme de 5 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt avec anatocisme, la demande étant rejetée pour le surplus ;
Condamne la SCI Marlie Investissements à payer à la SARL J-T-M la somme de 1 500 euros en indemnisation de son préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt avec anatocisme, la demande étant rejetée pour le surplus ;
Condamne la SCI Marlie Investissement aux dépens d'appel ;
Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, la déboute de sa demande et la condamne à payer à la SARL J-T-M la somme de 1 000 euros, avec rejet du surplus de la demande.
Le greffier, Le président,
C/
S.C.I. MARLIE INVESTISSEMENTS
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
2 e chambre civile
ARRÊT DU 11 JUIN 2026
N° RG 23/00505 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GFJA
Décision déférée à la Cour : au fond du 16 mars 2023,
rendue par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 20/02579
APPELANTE :
S.A.R.L. J-T-M, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 824 775 696, représentée par M. [E] en sa qualité de gérant
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Stephen DUTKOWIAK, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE
INTIMÉE :
S.C.I. MARLIE INVESTISSEMENTS, immatriculée au RCS sous le n°490 253 390
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Patrice CANNET de la SARL CANNET - MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 81
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 avril 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Marie-Pascale BLANCHARD, présidente de chambre,
Cédric SAUNIER, conseiller,
Stéphanie CHANDET, conseillère,
Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2026,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Selon acte authentique de renouvellement de bail commercial dressé le 28 mai 2009, la SCI Marlie Investissements a donné à bail à la SARL Café de [Localité 4], aux droits de laquelle vient la SARL J-T-M en sa qualité de cessionnaire du fonds de commerce de "Bar - Brasserie - Restaurant - Jeux" intervenue le 20 février 2017, des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à Nuits-Saint-Georges (21).
Par exploit d'huissier délivré le 7 septembre 2018, la société J-T-M a signifié son acceptation du loyer du bail renouvelé à la somme de 23 758,86 euros par an, suite à sa demande de renouvellement formée le 17 janvier précédent.
Invoquant la dangerosité de l'accès à l'étage et la vétusté des locaux, la société J-T-M a sollicité auprès du bailleur leur mise aux normes et leur réparation et obtenu, par ordonnance de référé rendue le 6 février 2019 par le président du tribunal d'instance de Dijon, l'organisation d'une expertise et la désignation à cette fin de M. [M] [C] qui a déposé son rapport le 28 août 2020.
Par acte d'huissier de justice signifié le 17 novembre 2020, la société J-T-M a fait assigner la société Marlie Investissements devant le tribunal judiciaire de Dijon afin d'obtenir l'autorisation de réaliser les travaux préconisés par l'expert et de la voir condamner à lui payer, outre frais irrépétibles et dépens :
- sous astreinte, la somme de 53 231,06 euros correspondant au montant des travaux ainsi qu'aux éventuelles dépenses supplémentaires nécessaires ;
- la somme de 39 600 euros, augmentée de 600 euros par mois à compter du mois de février 2022 et outre intérêts capitalisés, en indemnisation de son préjudice de jouissance ;
- la somme de 25 000 euros, outre intérêts capitalisés, en indemnisation de son préjudice d'image.
Alors que la société Marlie Investissements sollicitait le rejet des demandes adverses, le tribunal a, par jugement rendu le 16 mars 2023 :
- débouté la société J-T-M de ses demandes relatives à l'escalier et à la chaudière à gaz ;
- condamné la société Marlie Investissements à payer à la société J-T-M la somme de 33 762,56 euros TTC au titre des travaux mis à la charge de la société bailleresse ;
- débouté la société J-T-M de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;
- condamné la société Marlie Investissements à payer à la société J-T-M la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice d'image avec intérêts au taux légal capitalisés par années entière ;
- condamné la société Marlie Investissements à payer à la société J-T-M la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d'expertise ;
- "dit" n'y avoir lieu de statuer sur le sort des éventuels futurs frais d'exécution forcée ;
- rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration du 21 avril 2023, la société J-T-M, intimant la société Marlie Investissements, a interjeté appel de ce jugement en sollicitant son infirmation en ce qu'elle a été déboutée de ses demandes relatives à l'escalier et à la chaudière à gaz ainsi que de sa demande indemnitaire formée au titre de son préjudice de jouissance.
Selon ses premières et ultimes conclusions transmises le 24 avril 2023, elle conclut à l'infirmation des chefs susvisés et demande à la cour statuant à nouveau de débouter la société Marlie Investissements de toutes ses demandes, fins et conclusions et de la condamner à lui payer:
- la somme de 13 240,50 + 912 = 14 152,50 euros TTC au titre des dépenses de travaux liées à l'escalier tels que décrits et chiffrés par l'expert judiciaire ;
- la somme de 5 316 euros TTC au titre des dépenses de travaux liées à la chaudière à gaz tel que décrits et chiffrés par l'expert judiciaire ;
- la somme actualisée de 48 840 euros, outre la somme de 660 euros par mois à compter du mois de mai 2023 jusqu'à la décision à intervenir, en indemnisation de son préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation avec capitalisation en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
- la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais et dépens exposés lors de la signification et de l'exécution de la décision à intervenir.
La société Marlie Investissements a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 24 juillet 2023 pour demander à la cour de "réformer" le jugement critiqué en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société J-T-M :
- la somme de 33 762,56 euros TTC au titre des travaux mis à la charge de la société bailleresse;
- la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice d'image avec intérêts au taux légal capitalisés;
- la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant les frais d'expertise.
Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de rejeter l'ensemble des demandes formées par la société J-T-M et, subsidiairement dans le cas où elle serait condamnée à payer la somme de 33 762,56 euros TTC correspondant aux travaux, de condamner la société J-T-M à produire les factures des travaux réalisés conformément aux préconisations de l'expert judiciaire dans le délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec réserve de la liquidation de l'astreinte par la cour.
Elle sollicite par ailleurs, en toute hypothèse, la condamnation de la société J-T-M à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2026.
MOTIFS DE LA DECISION :
- Sur les demandes en paiement formées par la société J-T-M au titre du coût des travaux,
La société J-T-M fonde ses demandes sur les dispositions suivantes :
- l'article R. 145-35 du code de commerce, issu de la loi « Pinel » du 18 juin 2014, d'ordre public et s'appliquant aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, aux termes duquel les travaux nécessaires font partie de ceux ne pouvant être imputés au locataire ;
- l'article 1222, alinéa 2, du code civil permettant au créancier de demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à l'exécution ou la destruction judiciairement ordonnée.
Elle estime que les désordres sont établis par :
- l'état des lieux réalisé par Me [P] [F] [A], huissier de justice, dans le cadre de la reprise du bail afférente à l'acquisition du fonds de commerce, dont il résulte la non-conformité et la vétusté avancée dans lequel se trouvait le local liée à des fuites au niveau du faux-plafond dans l'entrée, les WC et la cuisine, à la fissuration du chéneau situé dans la cour arrière et à son défaut de raccordement à l'évacuation des eaux pluviales, à des fuites le long des câbles électriques et au gonflement du crépi qui s'effrite et se fissure, ainsi qu'au défaut de conformité de l'escalier de meunier menant à l'étage par ailleurs dépourvu d'électricité et chargé de gravats ;
- les photographies qu'elle verse aux débats et qui attestent de l'inondation du local lors des orages ;
- le nouveau procès-verbal d'état des lieux complémentaire, réalisé le 25 septembre 2018 dans le cadre du renouvellement du bail, mettant en évidence les travaux nécessaires en raison des fuites et infiltrations et du défaut de conformité de l'accès à l'étage ;
- le rapport d'expertise judiciaire confirmant l'ensemble des désordres, les chiffrant et concluant à l'entière responsabilité de la bailleresse.
Concernant l'escalier, la société J-T-M considère que le fait que le précédent locataire aurait supprimé l'ancien escalier n'est pas de nature à permettre à la société Marlie Investissements de s'exonérer de son obligation de délivrance à laquelle elle est tenue conformément à l'article 1719 du code civil en faisant valoir :
- que sa bailleresse a elle-même, dans son courriel du 18 juin 2017, rappelé que « ce premier étage est à destination commerciale » ;
- qu'en cas de cession de bail, le bailleur ne peut invoquer à l'encontre du cessionnaire, actuel locataire, une faute du précédent locataire ;
- que le bailleur ne saurait exiger du cessionnaire la remise en état des locaux dans leur état initial s'il a renoncé à se prévaloir de ce manquement à l'encontre du cédant, alors que tel est le cas si, en connaissance des travaux irréguliers, il a signé un nouveau bail ou a renouvelé le bail avec le cessionnaire ;
- que la bailleresse n'a formulé aucune objection à l'encontre du précédent locataire lorsque la société J-T-M a racheté le fonds de commerce, mais a en plus, par courrier de son conseil du 5 mars 2018, accepté de renouveler le bail sans émettre aucune réserve relativement à l'état des locaux et au respect par le preneur des obligations lui incombant.
L'appelante ajoute que la clause du bail, stipulant au paragraphe intitulé "Charges et conditions", rubrique "entretien-réparation et transformation", que la totalité des travaux, en ceux compris les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil, sont à la charge du preneur est au surplus contraire à l'article R. 145-35 du code de commerce. Elle relève que, contrairement aux motifs du jugement critiqué, ces travaux relèvent de l'article 606 du code civil et correspondent à l'article R. 111-26 du code de la construction et de l'habitation en vigueur jusqu'au 30 juin 2021.
Concernant la chaudière à gaz, la société J-T-M considère qu'à supposer que ces travaux ne constituent pas des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, le bailleur y est tenu au regard de son obligation de délivrance, étant rappelé qu'il entre dans ses obligations d'entretenir la chose louée telle que cette obligation est définie par l'article 1719, 2° du code civil.
La société Marlie Investissements considère qu'en application de la loi Pinel dont découlent les articles L.145-40-2 et R.145-35 code de commerce, seuls les baux conclus à compter du 5 novembre 2014 ne peuvent mettre à la charge du preneur les travaux relevant de l'article 606 du code civil.
Elle en déduit que pour les baux conclus avant cette date, tel qu'en l'espèce, les parties pouvaient valablement décider de déroger à l'article 1755 du code civil par une clause expresse et mettre l'intégralité de la vétusté à la charge du preneur, telle que celle figurant dans le contrat de bail litigieux stipulant que le preneur 'devra également faire réparer ou échanger, exclusivement à ses frais, tout ceux de ces appareils, y compris les installations de chauffage central en ce compris les chaudières, qui seraient détériorés ou inutilisables pour quelque cause que ce soit, même usures et vétusté".
Elle indique que "si le bail commercial conclu avec la société Café de [Localité 4] est soumis à cette disposition du code de commerce, cela ne signifie pas pour autant que les réparations et l'entretien pour vétusté visés soient à la charge du bailleur dans la mesure où le code de commerce interdit la mise à la charge des travaux pour vétusté du preneur par le bailleur uniquement pour les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil (article R. 145-35,1° et 2° du code de commerce)", alors même que certains des travaux visés par l'expert n'entrent pas dans le champ de l'article 606 du code civil.
Ainsi et selon la société Marlie Investissements, la totalité des griefs invoqués par le preneur relèvent de son obligation d'entretien des lieux prévue au bail, alors même qu'il incombe au nouveau preneur, et non à elle-même, de se retourner contre le précédent locataire défaillant.
Concernant l'escalier, la société Marlie Investissements considère que si l'étage fait partie intégrante du bail, il n'est pas affecté à l'exploitation et est ainsi décrit dans le bail : "un dégagement, trois pièces et réduit, grenier accessible par trappe au plafond, autre grenier accessible par une porte et situé au-dessus de l'office." Elle fait valoir que la suppression de l'escalier, situé en plein milieu de la pièce affectée à l'activité commerciale, par le précédent locataire était parfaitement cohérente au regard de l'activité commerciale tandis que l'appelante cherche en réalité à étendre son activité commerciale pour l'exploiter à l'étage alors même qu'une telle possibilité n'est pas prévue par le bail, de sorte qu'il lui appartient d'assumer les frais d'installation d'un escalier aux normes si elle le souhaite.
Elle affirme que l'existence de la trémie entre l'étage et le rez-de-chaussée confirme qu'il existait un escalier aux normes au jour de la mise à disposition du local dans le cadre du premier bail, de sorte qu'elle a respecté son obligation de délivrance et qu'il appartient le cas échéant au preneur de se retourner contre le précédent occupant des lieux s'il estime que la suppression de l'escalier intérieur est de nature à l'empêcher d'accéder à l'étage.
Elle conteste le fait que le courrier qu'elle a adressé à la société J-T-M concernant la prise en charge de la totalité des travaux d'accessibilité à l'étage sous réserve d'une revalorisation du loyer annuel à hauteur de 5 % hors taxes du coût des dépenses constitue une reconnaissance de ce que lesdits travaux lui incombent et qu'il s'agirait de grosses réparations, en relevant que si elle avait estimé devoir assumer ces travaux, elle n'aurait pas sollicité une répercussion de leur coût sur le loyer, mais qu'elle a considéré que d'un point de vue financier il était plus simple pour le locataire de régler le coût des travaux moyennant une réévaluation du loyer.
La société Marlie Investissements considère enfin que l'installation d'un escalier n'est pas constitutive d'une grosse réparation en ce qu'il ne se rapporte pas à un ouvrage existant, alors qu'elle a bien mis à disposition du preneur un bien conforme à sa destination contractuelle.
Concernant les infiltrations, la société Marlie Investissements ne conteste pas l'existence des fuites mais affirme qu'elles résultent d'un défaut d'entretien des locataires successifs et non d'un mauvais état de la toiture, en relevant qu'aucune facture d'entretien n'est versée aux débats.
Elle fait valoir que les photographies qu'elle produit démontrent que les quelques fuites de la toiture ont été colmatées par de la mousse polyuréthane par les locataires successifs, alors qu'il leur appartenait d'effectuer les travaux d'entretien de la toiture et de remplacement des tuiles cassées ainsi que le stipule le bail stipulant que le preneur "supportera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit du défaut d'exécution des réparations locatives ou de menu entretien, soit de dégradation résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle".
Elle considère que l'affirmation du preneur, selon laquelle le renouvellement du bail donne naissance à un nouveau bail de sorte que le bailleur ne peut lui imputer un manquement à son obligation d'entretien dès lors que le renouvellement est intervenu sans réserve relativement à l'état des locaux et au respect par le preneur des obligations lui incombant, est contraire à la jurisprudence de la Cour de cassation qui a considéré que la signature d'un nouveau bail n'interdit pas au bailleur de réclamer au locataire la réparation des dégradations résultant de l'usage de la chose pendant toute la durée de la location, y compris les baux antérieurs.
Elle explique que le chéneau fissuré résulte généralement d'un défaut d'entretien et peut être réparé par le locataire conformément au bail stipulant que le preneur "entretiendra en bon état les tuyaux d'évacuation de quelque nature qu'il soit, les prises d'air, les canalisations intérieures et les robinets d'eau et de gaz, de même que les canalisations et l'appareillage électrique dont il aurait la garde juridique. Il en assurera le remplacement en cas de besoin même par suite d'usure ou de vétusté."
Elle ajoute qu'un chéneau peut parfaitement déverser dans une cour inclinée où existe un avaloir, sans être raccordé au réseau d'évacuation des eaux pluviales, tel qu'en l'espèce et, concernant l'effritement du crépi, que ce phénomène n'est visible qu'à un seul endroit aux termes du constat d'huissier de justice alors même que les réparations incombent au preneur en application des dispositions du bail prévoyant qu'il est tenu à la réfection des peintures extérieures et intérieures.
Concernant les tuyaux de gaz, la société Marlie Investissements observe que si la société J-T-M indique que les tuyaux ne seraient pas aux normes, l'huissier de justice est beaucoup plus prudent alors qu'en toute hypothèse les travaux de mise aux normes incombent au seul preneur.
L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 1720 du code précité précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
En application de l'article 606 du même code, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Il résulte de l'article R. 111-26 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur à la date du renouvellement du bail du 28 mai 2009, que les gros ouvrages sont :
a) Les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment et tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux ;
b) Les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion de leurs parties mobiles.
Ces éléments comprennent notamment :
- les revêtements des murs à l'exclusion de la peinture et des papiers peints;
- les escaliers et planchers ainsi que leur revêtement en matériau dur ;
- les plafonds et les cloisons fixes ;
- les portions de canalisations, tuyauteries, conduites et gaines de toute sorte logées à l'intérieur des murs, plafonds ou planchers, ou prises dans la masse du revêtement, à l'exclusion de celles qui sont seulement scellées ;
- les charpentes fixes des ascenseurs et monte-charge ;
- les bâtis et huisseries des portes, fenêtres et verrières.
Enfin, l'article R. 145-35 du code de commerce, entré en vigueur à compter du 6 novembre 2014 et applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, prévoit que ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.
Cette dernière disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret du 5 novembre 2014, étant entendu qu'un contrat se trouve renouvelé à la date d'effet du bail renouvelé.
L'article R. 145-35 du code de commerce est donc applicable au bail renouvelé litigieux.
Si, en application du principe de liberté contractuelle, les parties au bail peuvent, par des clauses claires et explicites, prévoir expressément que certains travaux seront à la charge du preneur, le contrat ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance des locaux pour l'usage pour lequel ils ont été loués et d'en assurer la jouissance paisible par le preneur pendant la durée du bail.
Le coût de l'opération consistant à installer un escalier d'accès à l'étage et à sécuriser la trémie ne relèvent pas d'une problématique d'entretien des locaux et donc du régime de répartition des travaux en cours de bail entre les parties.
Le contrat de renouvellement de bail commercial du 28 mai 2009 précise, en page 3, que le bâtiment loué se compose, entre autres, "à l'étage : dégagement, trois pièces et réduit, grenier accessible par trappe au plafond ; autre grenier accessible par une porte et situé au dessus de l'office".
Dès lors, l'accès à cet étage, situé au dessus de la "salle de café" et de l'office, relève de l'obligation de délivrance à la charge de la bailleresse qui persiste tout au long du bail.
Néanmoins, l'exécution de cette obligation par la société Marlie Investissement se heurte au fait que le preneur, à savoir la société Café de [Localité 4], a, dans le but d'améliorer la salle de restaurant, supprimé l'escalier dont il n'est pas contesté qu'il était en place au jour de la prise de possession des locaux.
Or, la cession du bail commercial intervenue dans le cadre de la cession du fonds de commerce du 20 février 2017 entre les sociétés Café de [Localité 4] et J-T-M n'a pas eu pour effet la conclusion d'un nouveau bail, la seconde étant venue aux droits de la première dans le cadre du bail déjà conclu.
Il en résulte que la locataire, cessionnaire du droit au bail, ne peut invoquer contre la bailleresse l'inexécution de son obligation de délivrance concernant l'escalier et l'ancienne trémie non sécurisée, alors même qu'elle a satisfait à celle-ci lors de l'entrée en jouissance des locaux mais que ces éléments ont ensuite été modifiés par la locataire, cédante du droit au bail.
Ses demandes relatives à l'escalier et, après complément du jugement dont appel, à la trémie, doivent donc être écartées et le jugement sera, après substitution de motifs, confirmé sur ce point.
Le contrat de renouvellement du bail commercial du 28 mai 2009 stipule expressément en page 6 que le preneur "devra également faire réparer ou échanger, exclusivement à ses frais, tous ceux de ces appareils, y compris les installations de chauffage central en ce compris les chaudières, qui seraient détériorés ou inutilisables, pour quelque cause que ce soit, même usure et vétusté."
Cependant, l'existence d'un système de chauffage fonctionnel étant indispensable à l'usage des locaux d'exploitation d'un bar/brasserie accueillant des clients toute l'année afin d'y bénéficier d'un service à table, cette clause aboutit à la décharge de la bailleresse de son obligation de délivrance.
Il en résulte que le défaut de chauffage dans les locaux constitue un manquement à cette obligation, de sorte que cette dernière est tenue au financement du remplacement "inéluctable" de la chaudière préconisé par l'expert judiciaire en raison de sa vétusté, chiffré à la somme de 5 316 euros TTC au regard du devis non contesté établi le 10 septembre 2019 par la société Aquatherm Bontempi. Le jugement dont appel sera donc infirmé sur ce point.
Etant précisé que la société Marlie Investissement n'établit pas le défaut d'entretien des locataires successifs qu'elle invoque, il en est de même concernant les travaux de toiture considérés comme impératifs par l'expert judiciaire au regard des infiltrations constatées par constat d'huissier de justice établi le 25 septembre 2018, dans la mesure où la mise à disposition du preneur, pendant toute la durée du bail, de locaux hors d'eau relève de l'exécution de l'obligation de délivrance à la charge de la bailleresse. Cette dernière est donc tenue à la prise en charge des travaux chiffrés à la somme de 21 937,76 euros aux termes du devis établi le 13 septembre 2019 par l'EURL [X].
Les désordres affectant les plafonds des toilettes et de la cuisine, dont la cause est liée, selon l'expert judiciaire, aux fuites constatées sur la toiture, constituent la conséquence du manquement de la société Marlie Investissement à son obligation de délivrance de locaux hors d'eau, de sorte qu'elle est aussi tenue de prendre en charge le coût de leur réfection chiffré à la somme de 2 380,80 euros TTC (259,20 + 2 121,60) selon les devis établis le 14 mai 2020 par la SARL A3PICS et communiqués dans le cadre de l'expertise.
Le jugement dont appel sera donc confirmé sur ces deux points.
Les enduits de façade, dont la détérioration a été visuellement relevée tant par l'expert judiciaire que par constats d'huissiers de justice des 10 juillet 2017 et 25 septembre 2018, ne relèvent pas de l'exécution par la bailleresse de son obligation de délivrance à défaut d'établir qu'elle revêt une dimension autre qu'esthétique.
Par ailleurs, la clause relative à l'entretien et les réparations des lieux stipulée en page 5 du contrat de renouvellement du bail commercial du 28 mai 2009 met expressément ces travaux à la charge du preneur, de sorte que la demande formée à ce titre par la société J-T-M doit être écartée.
Il en est de même de la réfection des peintures intérieures de la salle de restaurant, contractuellement mise à la charge de la locataire et dont la cause de la dégradation est la détérioration des enduits de façade selon l'expert judiciaire.
Le jugement dont appel sera donc infirmé concernant ces deux points.
Si l'expert judiciaire a constaté une importante déformation du sol de l'étage, dont le coût de réfection est chiffré à la somme de 1 899,60 euros, il ne relève aucune problématique d'accessibilité ou de sécurité afférente et considère que de tels travaux relèvent de l'aménagement à la charge de la locataire. La société J-T-M n'invoque ni ne fournit aucun élément de nature à établir que de tels travaux relèvent de l'obligation de délivrance de la bailleresse ou des travaux lui incombant, de sorte que la décision critiquée sera complétée en ce que sa demande formée à ce titre doit être écartée.
L'évacuation des eaux des toits par un regard situé dans le sol de la cour intérieure, à défaut de raccordement de la descente d'eaux pluviales au réseau, a été constatée par les huissiers de justice les 10 juillet 2017 et 25 septembre 2018 et n'est pas contestée.
Etant observé que l'expert judiciaire ne relève aucun désordre à ce titre, la société J-T-M n'établit pas la preuve d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, étant observé que le contrat de renouvellement de bail met les travaux d'entretien des canalisations à sa charge.
Sa demande en paiement formée à ce titre doit donc être écartée et le jugement critiqué sera infirmé sur ce point.
Enfin, si la société J-T-M invoque la nécessité de procéder au remplacement des tuyaux de gaz en raison de leur absence de conformité, l'expert judiciaire ne relève aucun désordre à ce titre tandis que seul le constat d'huissier de justice dressé le 10 juillet 2017 en fait état dans les termes suivants : "le locataire m'indique que Gaz de France lui aurait indiqué que les tuyaux de gaz ne seraient pas aux normes et de plus ils devraient être peints en jaune".
Il ne résulte de ces éléments aucun défaut de conformité caractérisé, alors même que la charge de ce type de travaux est expressément mis à la charge du preneur par le contrat de renouvellement du bail commercial.
Le jugement dont appel sera donc complété en ce que la demande formée à ce titre doit être écartée.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que :
- le jugement critiqué sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Marlie Investissement à payer à la société J-T-M les sommes de 21 937,76 euros au titre de la réfection de la toiture et de 2 380,80 euros au titre de la réfection des plafonds des toilettes et de la cuisine, et en ce qu'il a rejeté la demande formée par cette dernière au titre des travaux de pose d'un escalier ;
- il sera infirmé en ce qu'il a débouté la société J-T-M de sa demande relative à la chaudière à gaz et a condamné la société Marlie Investissements à payer à la société J-T-M les sommes de 477,60 euros au titre du coût de la réfection des murs intérieurs, de 8 414,40 euros au titre du coût de réfection de la façade et de 552 euros au titre des travaux d'évacuation des eaux pluviales.
Concernant les chefs infirmés et par complément du jugement concernant les demandes omises en première instance :
- les demandes formées par la société J-T-M au titre de la réfection de la façade, des murs intérieurs, des travaux relatifs à l'évacuation des eaux pluviales dans la cour, de la réfection du sol de l'étage et du tuyau de gaz seront rejetées ;
- la société Marlie Investissements sera condamnée à payer à la société J-T-M la somme de 5 316 euros au titre du coût de remplacement de la chaudière, en sus des condamnations déjà prononcées en première instance à lui régler les sommes de 21 937,76 euros au titre de la réfection de la toiture et de 2 380,80 euros au titre de la réfection des plafonds de la cuisine et des toilettes, soit un montant total de 29 634,56 euros.
- Sur la demande subsidiaire formée par la société Marlie Investissement aux fins de condamnation de la société J-T-M à justifier des factures de travaux sous astreinte,
La société Marlie Investissements explique que la société SARL J-T-M a procédé à une saisie de 18 499,61 euros depuis le 19 avril 2023, sans justifier de l'emploi de ces fonds pour réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire. Elle fait valoir qu'une condamnation prononcée à son encontre sans réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire serait inique, en ce qu'elle serait privée des fonds tout en subissant une dévalorisation de son bien ainsi que sa dégradation par une absence de réalisation de travaux ou une réalisation de fortune permettant au preneur de battre monnaie.
La société J-T-M ne développe aucun moyen ou argument sur ce point.
En application de l'article 1222 du code civil, le créancier peut, après mise en demeure, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.
Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.
Il appartenait à la société Marlie Investissement, à la charge de laquelle incombe l'obligation de délivrance des lieux loués, d'effectuer les travaux nécessaires à l'exécution de celle-ci nonobstant les clauses intégrées au bail stipulant la prise des locaux en l'état et la mise à la charge du preneur de différents travaux.
Le preneur, contraint de faire effectuer les travaux en lieu et place du bailleur défaillant, sera donc comptable de la réalisation de ceux-ci en fin de bail sur le fondement des dispositions susvisées, étant rappelé que la condamnation en paiement prononcée à l'encontre de la société Marlie Investissement au titre du coût de réalisation des travaux n'est pas de nature indemnitaire.
La demande formée par la société Marlie Investissement aux fins de condamnation de la société J-T-M à justifier des factures de travaux sous astreinte sera donc rejetée.
- Sur les demandes en paiement formées par la société J-T-M au titre du préjudice de jouissance,
La société J-T-M, faisant valoir que le locataire est fondé à solliciter des dommages-intérêts lorsque le local est en très mauvais état et que cela rend l'occupation des locaux difficile par ce dernier, explique avoir été contrainte d'exercer ses activités dans des conditions d'hygiène, de salubrité et de sécurité déplorables, ce qui est d'autant plus grave s'agissant de l'usage pour lequel les locaux sont donnés à bail.
Elle ajoute que l'accès à l'étage rend les locaux dangereux, qu'une partie de ceux-ci est impropre à servir à l'usage auquel ils sont destinés et qu'elle alerte en vain sa bailleresse depuis plus de six ans.
Elle précise que faute pour les salariés de pouvoir se changer lors de leur prise de service dans un espace dédié au premier étage, ils sont contraints de le faire dans la cour, même l'hiver.
Elle chiffre le préjudice de privation de jouissance en considération de la surface que représente le premier étage par rapport à l'assiette des locaux, soit un tiers de la surface louée et donc un tiers du loyer mensuel et ajoute que lors de la réalisation des travaux, elle sera contrainte de fermer le restaurant pendant plusieurs semaines.
La société Marlie Investissements fait valoir qu'il n'est pas justifié que les désordres allégués aient eu une répercussion sur l'activité de la société J-T-M et la jouissance des locaux, observant qu'aucun élément comptable n'est communiqué, que la zone que l'appelante qualifie d'inaccessible n'est pas une surface commerciale, que le préjudice lié à la fermeture du restaurant pendant les travaux n'est pas actuel et que l'activité peut être réalisée sans entrave et sans dangerosité contrairement à la présentation malhonnête qui en est faite.
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, anciennement 1147 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1353 du code précité dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, tandis que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, le manquement, par la société Marlie Investissement, à son obligation de délivrance, dans le cadre du bail commercial la liant avec la société J-T-M, constitue une faute contractuelle.
Au regard des travaux nécessaires pour y remédier, à savoir le remplacement de la chaudière et de la toiture, associé à la réfection des plafonds des toilettes et de la cuisine, ainsi que de l'activité de bar/brasserie exploitée dans les locaux litigieux tel que prévu au bail, cette faute contractuelle a occasionné directement et de manière certaine un préjudice d'usage et de jouissance au preneur.
Après infirmation du jugement dont appel sur ce point, la société Marlie Investissements sera donc condamnée à payer à la société J-T-M une indemnité d'un montant de 5 000 euros en réparation de ce préjudice, avec rejet du surplus de la demande.
- Sur les demandes en paiement formées par la société J-T-M au titre du préjudice d'image,
La société J-T-M affirme avoir nécessairement subi une atteinte à son image compte tenu de l'état délabré des locaux dans lesquels cette dernière reçoit sa clientèle et fait travailler son personnel tel qu'en témoignent certains salariés.
Elle indique qu'elle peine à conserver sa clientèle, qui préfère se tourner vers d'autres établissements en raison des taches d'humidité et de l'odeur de moisissure nauséabonde.
Elle explique par ailleurs que l'absence de trémie au-dessus des cuisines occasionne, à chaque courant d'air, des chutes de poussière considérables, ce qui oblige le restaurateur à jeter de la nourriture et à nettoyer les cuisines plusieurs fois pendant le service, lequel est par suite interrompu régulièrement, ce qui provoque le mécontentement de la clientèle.
La société Marlie Investissements conteste tout préjudice résultant des taches d'infiltration située dans le local des toilettes, indiquant que, dans le cas inverse, il ne fait nul doute qu'un préjudice économique aurait été sollicité ce qui n'est pas le cas.
Selon elle, il s'évince des éléments du dossier que les désordres sont particulièrement anciens et préexistaient à la prise à bail par la société J-T-M du local, qui a pris possession des lieux dans l'état dans lequel ils se trouvaient et ne pouvait ignorer la situation du bâtiment.
Elle affirme que les conditions d'hygiène de salubrité de sécurité n'ont jamais été remises en cause, aucune carence n'ayant été relevée lors des contrôles effectués annuellement "par les services", précisant que la salle de restaurant n'est pas impactée.
Elle observe enfin qu'alors que les autres attestations émanent des salariés, celle établie par M. [Z] fait état de l'état des sanitaires pour justifier ne plus se rendre au Café de [Localité 4], sans précision de la cause à savoir l'humidité ou simplement un défaut d'entretien et d'hygiène.
Il est constant, en application de l'article 1147 du code civil devenu l'article 1231-1 du même code, qu'une société est en droit d'obtenir réparation du préjudice moral qu'elle subit.
Tel que ci-avant exposé, la société Marlie Investissements a commis une faute contractuelle.
La nature des travaux rendus nécessaires pour assurer la bonne exécution de l'obligation de délivrance à la charge de la bailleresse ont une incidence directe sur les conditions d'accueil de la clientèle, tant en termes de confort thermique que visuel.
Néanmoins, en considération du fait que certains éléments invoqués par la société J-T-M au soutien de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice moral relèvent en réalité du préjudice de jouissance, et alors même qu'une partie des travaux dont elle sollicite le financement par sa bailleresse lui incombent, le préjudice d'image subi consécutivement à l'inexécution contractuelle de la société Marlie Investissement sera, après infirmation du jugement critiqué sur ce point, réduit à la somme de 1 500 euros avec rejet de la demande pour le surplus.
Aux termes de l'article 1231-7, alinéa 2, du code civil, en cas de confirmation pure et simple par le juge d'appel d'une décision allouant une indemnité en réparation d'un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l'indemnité allouée en appel porte intérêts à compter de la décision d'appel. Le juge d'appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.
En application de cette disposition, les condamnations indemnitaires prononcées à l'encontre de la société Marlie Investissement seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, avec anatocisme.
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :
Infirme, dans les limites de l'appel, le jugement rendu entre les parties le 16 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il a :
- débouté la SARL J-T-M de sa demande relative à la chaudière à gaz ;
- condamné la SCI Marlie Investissements à payer à la SARL J-T-M les sommes de 477,60 euros au titre du coût de la réfection des murs intérieurs, de 8 414,40 euros au titre du coût de réfection de la façade et de 552 euros au titre des travaux d'évacuation des eaux pluviales ;
- débouté la SARL J-T-M de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;
- condamné la SCI Marlie Investissements à payer à la SCI J-T-M la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice d'image avec intérêts au taux légal capitalisés par années entière ;
Le confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, complétant le jugement dont appel et y ajoutant :
Rejette les demandes formées par la SARL J-T-M au titre de la réfection de la façade, des murs intérieurs, des travaux relatifs à l'évacuation des eaux pluviales dans la cour, de la réfection du sol de l'étage et du tuyau de gaz ;
Condamne la SCI Marlie Investissements à payer à la SARL J-T-M la somme de 5 316 euros au titre du coût de remplacement de la chaudière, soit, après cumul avec les condamnations déjà prononcées en première instance et confirmées par le présent arrêt à hauteur des sommes de 21 937,76 euros au titre de la réfection de la toiture et de 2 380,80 euros au titre de la réfection des plafonds de la cuisine et des toilettes, un montant total de 29 634,56 euros ;
Rejette le surplus des demandes formées par la SARL J-T-M tendant à la condamnation en paiement de la SCI Marlie Investissement au titre du coût de réalisation des travaux ;
Rejette la demande formée en appel par la SCI Marlie Investissement aux fins de condamnation de la SARL J-T-M à justifier des factures de travaux sous astreinte ;
Condamne la SCI Marlie Investissements à payer à la SARL J-T-M la somme de 5 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt avec anatocisme, la demande étant rejetée pour le surplus ;
Condamne la SCI Marlie Investissements à payer à la SARL J-T-M la somme de 1 500 euros en indemnisation de son préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt avec anatocisme, la demande étant rejetée pour le surplus ;
Condamne la SCI Marlie Investissement aux dépens d'appel ;
Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, la déboute de sa demande et la condamne à payer à la SARL J-T-M la somme de 1 000 euros, avec rejet du surplus de la demande.
Le greffier, Le président,