CA Grenoble, ch. com., 11 juin 2026, n° 25/03444
GRENOBLE
Arrêt
Autre
N° RG 25/03444 - N° Portalis DBVM-V-B7J-MZTA
C4
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 11 JUIN 2026
Appel d'une décision (N° RG 25/00608)
rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]
en date du 17 septembre 2025
suivant déclaration d'appel du 06 octobre 2025
APPELANTE :
S.A.S. ACHAT SOLUTION agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par Me HELLE, avocat au barreau de GRENOBLE,
INTIMÉE :
S.C.I. FDL [Cadastre 1] au capital social de 1 086 000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ROMANS-SUR-ISERE, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié es qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Laurence BUISSON, avocat au barreau de VALENCE, substitué par Me KAIS, avocat au barreau de GRENOBLE,
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,
M. Lionel BRUNO, Conseiller,
Mme Céline PAYEN, Conseillère,
DÉBATS :
A l'audience publique du 20 mars 2026, M. BRUNO, Conseiller, qui a fait rapport assisté de Alice MARION, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour, après prorogation.
FAITS ET PROCÉDURE:
1. La société Achat Solution a pour activité, la mise à disposition de bureaux, salles de réunion et espaces de coworking ainsi que de tous les équipements nécessaires à la domiciliation d'entreprise. Cette activité est exercée sous enseigne Buro Club, réseau national de domiciliation d'entreprises.
2. Pour les besoins de son activité, la société Achat Solution a loué à la Sci FDL [Cadastre 1], le 17 décembre 2021, un plateau de bureaux et salles de réunion dans un immeuble en copropriété dénommé Le Sud, sis [Adresse 3] à Valence. Ces locaux d'une surface de 600 m² environ, situés au 1er étage de l'immeuble, ont fait l'objet d'un bail commercial courant depuis le 1er janvier 2022 pour se terminer le 31 décembre 2030. Le loyer annuel a été fixé à 57.000 euros hors taxe et hors charge, étant précisé que le preneur a bénéficié d'une gratuité de 50.000 euros étalés sur les deux premières années du bail compte tenu de travaux importants d'embellissement et rénovation, de l'ordre de 200.000 euros.
3. La société Achat Solution a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lyon le 2 décembre 2023. Son plan de redressement a été arrêté par jugement du même tribunal du 29 novembre 2024, la Selas AJ UP prise en la personne de Me [C] étant désignée commissaire à l'exécution du plan.
4. Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la Sci FDL [Cadastre 1] a fait citer la Sas Achat Solution devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence, afin notamment de faire constater la résiliation du contrat de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, d'ordonner son expulsion, de la condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 30.486,93 euros au titre des loyers et charges échues au 7 février 2025, et à la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de sa résistance abusive, de fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle à 6.626,87 euros, charges et taxes en sus, jusqu'à libération complète des lieux.
5. Par ordonnance du 17 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence:
- a dit acquise la clause résolutoire du contrat de bail du 17 décembre 2021 liant la Sas Achat Solution et la Sci FDL [Cadastre 1], au 8 mars 2025;
- a ordonné l'expulsion de la Sas Achat Solution et de tout occupant de son chef du local commercial d'une superficie de 598 m² au 1er étage sis [Adresse 3] à [Localité 3], à l'expiration du délai de 60 jours à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier et de déménageurs;
- a dit que faute pour la Sas Achat Solution de quitter ce local commercial, elle sera redevable, 60 jours après la signification de cette décision, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour une durée de 90 jours à la somme de 150 euros par jour de retard ;
- s'est réservé expressément le pouvoir de liquider l'astreinte;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], à titre provisionnel, la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, taxe foncière et charges dus au 8 mars 2025 ;
- a dit que la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière, sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 7 février 2025;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], à titre provisionnel, à compter du 8 mars 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, la somme correspondant au montant du dernier loyer, soit 4.960,20 euros par mois;
- a dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, donc au 8 mars 2025, l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction, publiée par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, soit le 8 mars 2025 ;
- a débouté la Sci FDL [Cadastre 1] de sa demande d'indemnité d'occupation à hauteur de 1.666,67 euros, et quant aux charges et taxes en sus ;
- a débouté la Sci FDL [Cadastre 1] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;
- a débouté la Sci FDL [Cadastre 1] de sa demande quant aux meubles qui pourraient rester dans le local commercial ;
- a débouté la Sas Achat Solution de sa demande de délais de paiement et de mise sous séquestre;
- a débouté la Sas Achat Solution de sa demande de travaux sous astreinte et de provisions;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a condamné la Sas Achat Solution aux entiers dépens, qui comprendront, en outre, le coût du commandement du 7 février 2025 et de l'état des privilèges et nantissements, avec distraction au profit de Me Laurence Buisson.
6. La société Achat Solution a interjeté appel de cette décision le 6 octobre 2025 en ce qu'elle:
- a dit acquise la clause résolutoire du contrat de bail du 17 décembre 2021 liant la Sas Achat Solution et la Sci FDL [Cadastre 1], au 8 mars 2025;
- a ordonné l'expulsion de la Sas Achat Solution et de tout occupant de son chef du local commercial d'une superficie de 598 m² au 1er étage sis [Adresse 3] à [Localité 3], à l'expiration du délai de 60 jours à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier et de déménageurs;
- a dit que faute pour la Sas Achat Solution de quitter ce local commercial, elle sera redevable, 60 jours après la signification de cette décision, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour une durée de 90 jours à la somme de 150 euros par jour de retard ;
- s'est réservé expressément le pouvoir de liquider l'astreinte;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], à titre provisionnel, la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, taxe foncière et charges dus au 8 mars 2025 ;
- a dit que la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière, sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 7 février 2025;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], à titre provisionnel, à compter du 8 mars 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, la somme correspondant au montant du dernier loyer, soit 4.960,20 euros par mois;
- a dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, donc au 8 mars 2025, l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction, publiée par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, soit le 8 mars 2025 ;
- a débouté la Sas Achat Solution de sa demande de délais de paiement et de mise sous séquestre;
- a débouté la Sas Achat Solution de sa demande de travaux sous astreinte et de provisions;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a condamné la Sas Achat Solution aux entiers dépens, qui comprendront, en outre, le coût du commandement du 7 février 2025 et de l'état des privilèges et nantissements, avec distraction au profit de Me Laurence Buisson.
7. L'instruction de cette procédure a été clôturée le 5 mars 2026.
Prétentions et moyens de la société Achat Solution:
8. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 22 décembre 2025, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance du 17 septembre 2025 en ce que le juge des référés:
- a dit acquise la clause résolutoire du contrat de bail du 17 décembre 2021 liant la concluante et la Sci FDL [Cadastre 1], au 8 mars 2025;
- a ordonné l'expulsion de la concluante et de tout occupant de son chef du local commercial d'une superficie de 598 m² au 1er étage du sis [Adresse 3] à [Localité 3], à l'expiration du délai de 60 jours à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier et de déménageurs ;
- a dit que faute pour la concluante de quitter ce local commercial, elle sera redevable, 60 jours après la signification de cette décision, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour une durée de 90 jours à la somme de 150 euros par jour de retard ;
- s'est réservé expressément le pouvoir de liquider l'astreinte;
- a condamné la concluante à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], à titre provisionnel, la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, taxe foncière et charges dus au 8 mars 2025 ;
- a dit que la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière, sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 7 février 2025;
- a condamné la concluante à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], à titre provisionnel, à compter du 8 mars 2025 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, la somme correspondant au montant du dernier loyer, soit 4.960,20 euros par mois ;
- a dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, donc au 8 mars 2025, l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction, publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, soit le 8 mars 2025 ;
- a débouté la concluante de sa demande de délais de paiement et de mise sous séquestre ;
- a débouté la concluante de sa demande de travaux sous astreinte et de provisions ;
- a condamné la concluante à payer à la Sci FDL 102 la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a condamné la concluante aux entiers dépens, qui comprendront, en outre, le coût du commandement du 7 février 2025 et de l'état des privilèges et nantissements, avec distraction au profit de Me Laurence Buisson.
9. Elle demande à la cour, statuant à nouveau':
- de rejeter la totalité des demandes de la Sci FDL102 lesquelles se heurtent à une contestation sérieuse, et la renvoyer à se pourvoir au fond;
- à titre subsidiaire et reconventionnel, de suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au bail commercial et activée par commandement du 7 février 2025;
- d'ordonner la mise sous séquestre ouvert auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation de l'arriéré locatif revendiqué mais aussi des loyers à venir et jusqu'à complète réalisation des travaux dûment constatés par commissaire de justice;
- d'octroyer à la concluante des délais de paiement sur deux années de l'arriéré locatif, par termes d'égal montant, le premier payable avant le 31 décembre 2027;
- de condamner l'intimée à exécuter les travaux de remplacement de la totalité des vitrages et menuiseries extérieures des locaux loués sous astreinte pécuniaire de 200 euros par jour de retard courant à compter du 91ème jour depuis la signification de l'arrêt à intervenir;
- de condamner l'intimée à exécuter les travaux de remplacement de la totalité des ventilos-convecteurs des locaux loués sous astreinte pécuniaire de 200 euros par jour de retard courant à compter du 91ème jour depuis la signification de l'arrêt à intervenir;
- de condamner l'intimée à lui payer à titre provisionnel une somme de 50.000 euros à valoir sur l'indemnisation définitive de son préjudice d'exploitation;
- de condamner l'intimée à lui payer une somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel.
10. L'appelante expose:
11. ' que depuis son entrée dans les lieux, la concluante se plaint de l'état des locaux': sanitaires bouchés dans la colonne d'évacuation dépendant des parties communes de l'immeuble, vitrages et menuiseries extérieures vétustes et n'assurant plus l'étanchéité à l'eau et à l'air, diffuseurs d'air chaud et froid du système collectif vétustes et tuyauteries fuyardes'; que la concluante a fait dresser des constats et a adressé des mises en demeure à la société gérant la location, ainsi qu'au syndic de l'immeuble, sans effet';
12. ' que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance, empêchant la concluante d'exploiter paisiblement les locaux conformément à leur destination, ce qui a entraîné une perte de clientèle et a contribué aux difficultés financières ayant entraîné l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire'; qu'il a également été défaillant dans son obligation de contraindre le syndicat des copropriétaires d'entretenir et de réparer les parties communes';
13. ' que la concluante oppose en conséquence l'exception d'inexécution au sens de l'article 1220 du code civil, ce qui justifie le rejet des demandes du bailleur qui sont sérieusement contestables au sens de l'article 835 du code de procédure civile';
14. ' que le bail contient une clause non écrite au regard de l'article R145-35 du code civil, en transférant au preneur l'obligation de réaliser les travaux d'entretien et de mise aux normes dont les réparations définies à l'article 606 du code civil';
15. ' que trois constats ont relevé l'état dégradé des menuiseries extérieures, en raison de leur vétusté'; qu'il s'agit de grosses réparations puisque ces éléments assurent le clos et le couvert'incombant au bailleur'; que la concluante est ainsi fondée à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire dans l'attente du remplacement de ces éléments';
16. ' concernant les diffuseurs de chauffage et de climatisation collectifs, qu'ils sont vétustes, défectueux et fuyards, ce qui entraîne des dégâts sur les dalles du faux plafond et n'assure plus le chauffage et la climatisation'; que la concluante a perdu des clients et n'arrive plus ainsi à fidéliser de nouveaux clients';
17. ' que les travaux devant être réalisés par le bailleur justifient le séquestre des loyers arriérés et à venir jusqu'à complète réalisation';
18. ' qu'en raison de ses difficultés financières, la concluante doit bénéficier de délais de paiement sur deux ans';
19. ' que la carence du bailleur ne permet plus l'accueil de la clientèle, alors que la concluante est un centre d'affaires et de domiciliation d'entreprise'; qu'il en résulte une perte de chiffre d'affaires, ce qui a amené la concluante à assigner le bailleur devant le tribunal judiciaire pour obtenir le paiement de 347.760 euros'; que la concluante est ainsi bien fondée à solliciter une provision de 50.000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice définitif.
Prétentions et moyens de la Sci FDL [Cadastre 1]:
20. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 19 février 2026, elle demande à la cour, au visa des articles 1103, 1231-1, 1220, 1240 du code civil, de l'article L. 145-41 du code de commerce, des articles 599, 699, 700, 835 et 836 du code de procédure civile, de l'article 1343-5 du code civil, de confirmer l'ordonnance déférée en ce que le juge des référés:
- a dit acquise la clause résolutoire du contrat de bail du 17 décembre 2021 liant l'appelante à la concluante, au 8 mars 2025;
- a ordonné l'expulsion de la Sas Achat Solution et de tout occupant de son chef du local commercial d'une superficie de 598 m² au 1er étage sis [Adresse 3] à [Localité 3], à l'expiration du délai de 60 jours à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier et de déménageurs ;
- a dit que faute pour la Sas Achat Solution de quitter ce local commercial, elle sera redevable, 60 jours après la signification de cette décision, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour une durée de 90 jours à la somme de 150 euros par jour de retard ;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la concluante, à titre provisionnel, la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, taxe foncière et charges dus au 8 mars 2025, mais ajoutant à cette ordonnance et statuant à nouveau, de déduire de cette somme à compter du 21 mai 2025 la somme de 15.736,80 euros; d'actualiser, à la date du 4 septembre 2025, la condamnation de la société Achat Solution au profit de la concluante au titre des loyers et charges à la somme de 39.256,78 euros arrêtée provisoirement;
- dit que la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière, sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 7 février 2025, mais ajoutant à cette ordonnance et statuant à nouveau, d'assortir la somme de 35.617,41 euros de la production des intérêts au taux légal du 7 février 2025 au 21 mai 2025, puis des intérêts au taux légal sur la somme de 19.880,61 euros du 22 mai 2025 au 1er décembre 2025, puis à compter du 1er décembre 2025 sur la somme de 39.256,78 euros arrêtée provisoirement;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la concluante, à titre provisionnel, à compter du 8 mars 2025 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, la somme correspondant au montant du dernier loyer, soit 4.960,20 euros par mois;
- a dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, donc au 8 mars 2025, l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, soit le 8 mars 2025 ;
- a débouté la Sas Achat Solution de sa demande de délais de paiement et de mise sous séquestre ;
- débouté la Sas Achat Solution de sa demande de travaux sous astreinte et de provisions ;
- a condamné la société Achat Solution à une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de 2.000 euros, ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement de payer du 7 février 2025 et de l'état des privilèges et nantissements;
- s'est réservé expressément le pouvoir de liquider l'astreinte.
21. Elle demande à la cour, ajoutant à l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau:
- de liquider l'astreinte provisoire à compter du 8 décembre 2025 et jusqu'à parfait paiement;
- de condamner la société Achat Solution au paiement d'une astreinte définitive de 1.500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir;
- de débouter la société Achat Solution de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions;
- formant appel incident, d'infirmer l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a débouté la concluante de sa demande tendant à la condamnation de la société Achat Solution à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts;
- statuant à nouveau, de condamner par provision la société Achat Solution à payer à la concluante la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et matériel du fait de la résistance abusive;
- de condamner la société Achat Solution à payer à la concluante la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l'appel abusif;
- de condamner la société Achat Solution au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel;
- de condamner la société Achat Solution au paiement des entiers dépens de l'appel et autoriser Me Laurence Buisson, avocat, à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
22. L'intimée soutient:
23. ' que les demandes de la concluante ne concernent pas seulement l'octroi d'une provision, mais également la constatation d'un trouble manifestement illicite, en ce que le bail a prévu une clause résolutoire de plein droit faute du paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, ou de l'inexécution d'une clause du contrat par le preneur'; que l'appelante a accumulé les impayés de loyers et de charges, de sorte que la concluante n'a pu s'acquitter de ses impôts fonciers et de son prêt dans les délais, et a accumulé un arriéré de charges de sorte que l'assemblée générale des copropriétaires lui a accordé des délais le 9 juillet 2024 mais que la concluante n'a pu tenir, ce qui a entraîné l'engagement d'une procédure de saisie immobilière';
24. ' que si l'appelante invoque l'exception d'inexécution, elle n'a procédé à aucune notification de sa décision du suspendre tout paiement, n'ayant jamais payé spontanément ses loyers et charges depuis son entrée dans les lieux';
25. ' que si l'appelante s'est prévalue de l'état des lieux dans un courrier du 12 septembre 2022, ce courrier est postérieur à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, alors qu'elle n'a auparavant rien signalé'; qu'elle connaissait l'état des locaux pour les avoir occupés avant la signature du bail, se trouvant dans les lieux depuis le mois de septembre 2020';
26. ' que le bail a stipulé que le preneur procède à des travaux pour 200.000 euros, selon un état annexé au bail'; que le bailleur n'est pas tenu des grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil'; que le preneur devra entretenir et remplacer au besoin toutes les installations à son usage personnel comme les fermetures des fenêtres, et sans pouvoir exercer de recours contre le bailleur en cas d'infiltration provenant des vitrages'; que le bail a également indiqué que le preneur reconnaît prendre en bon état de fonctionnement les éléments de chauffage';
27. ' que dans le cadre d'une précédente instance, la cour, par arrêt définitif du 14 décembre 2023, a retenu que l'appelante connaissait parfaitement les lieux, n'avait soulevé aucun désordre lors de son entrée, s'était engagée à réaliser des travaux en contrepartie d'un loyer plus modéré au départ, qu'elle n'avait jamais réalisés'; que les problèmes allégués par l'appelante sont les mêmes que ceux déjà analysés'; que l'appelante ne peut invoquer sa propre turpitude et son défaut d'entretien';
28. ' que l'appelante n'offre aucune garantie de paiement, alors que sa situation est obérée, ce qui empêche l'octroi de délais de paiement'; qu'elle a une activité réelle, et ne justifie pas de l'impossibilité d'exploiter les locaux, puisque cette activité ne consiste pas seulement à être un centre d'affaires, mais également à exercer un commerce de gros de bois, matériaux de construction, d'appareils sanitaires, de produits de décoration, d'appareils de production d'énergie, le commerce en ligne, l'achat de terrains agricoles et forestiers, des prestations de services et d'ingénierie';
29. ' que l'appelante fait preuve d'une particulière mauvaise foi, constituant une résistance abusive, puisque outre le défaut de paiement des loyers, elle ne règle pas les charges de copropriété, plaçant ainsi la concluante dans une situation difficile envers le syndic'; que son appel est dilatoire, alors que le montant des impayés n'est pas discuté.
*****
30. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION':
31. La cour constate qu'elle a déjà été saisie par la société Achat Solution d'un appel similaire.
32. En effet, par ordonnance du 15 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence a écarté l'exception d'inexécution soulevée par la société Achat Solution prise de désordres affectant les locaux, a constaté la résiliation du bail commercial et a ordonné l'expulsion du preneur, a condamné la société Achat Solution à payer par provision à la société FDL [Cadastre 1] la somme de 39.300 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2022 inclus, a rejeté la demande de délais de paiement.
33. Sur appel de la société Achat Solution, la cour, par arrêt définitif du 14 décembre 2023, a confirmé ces dispositions, n'infirmant l'ordonnance déférée que sur le rejet de la demande formée par le bailleur sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et y ajoutant, indexant l'indemnité d'occupation sur l'indice trimestriel du coût de la construction.
34. La cour a alors motivé sa décision par le fait que si le preneur s'est plaint de désordres, ce n'est que postérieurement à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire'; que si les désordres sont avérés, ils n'affectent pas l'ensemble des lieux loués et ne les rendent pas impropres à leur destination en leur totalité, alors que certains désordres constatés par huissier sont imputables aux travaux en cours de réalisation par le preneur, qui s'était engagé à réaliser des travaux pour 200.000 euros incluant les sanitaires et les ouvrants, et qui connaissait parfaitement les lieux qu'il avait acceptés sans réserve.
35. La cour constate que la nouvelle instance engagée par la société FDL [Cadastre 1] selon assignation du 18 mars 2025 repose sur le fait que postérieurement au jugement ouvrant la procédure de redressement judiciaire de la société Achat Solution, puis à l'adoption du plan de redressement, celle-ci n'a pas réglé la somme totale de 35.617,41 euros, représentant la taxe foncière 2024, les loyers et charges du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025. Cette assignation repose sur le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 7 février 2025.
36. Les pièces produites par l'appelante, afin de justifier de son exception d'inexécution, sont essentiellement celles produites dans le cadre du précédent litige. Le procès-verbal de constat dressé le 11 juillet 2023 n'apporte pas plus d'éléments que précédemment concernant la preuve de désordres imputables au bailleur constituant un manquement à son obligation de délivrance rendant les lieux impropres à leur destination. Il en est de même concernant le devis Alterci du 24 juillet 2024 adressé au gestionnaire de la location pour une modification du réseau de chauffage/climatisation pour 3.630 euros TTC. Dans son courrier du 25 juillet 2024, l'appelante ne se plaint que d'une insuffisance de climatisation dans une seule pièce alors qu'elle indique que le rafraîchissement est correct pour les autres bureaux dont elle dispose. Si dans son courrier du 3 octobre 2024 l'appelante se plaint à nouveau d'une absence de climatisation, de fuites liées au réseau de chauffage et de dégradations dans le hall, aucune pièce ne vient étayer ces affirmations. Le constat dressé le 25 février 2025 n'apporte pas plus d'éléments que les précédents constats établis lors de la première procédure. Aucune pièce ne confirme l'affirmation de l'appelante sur une perte de clientèle liée à l'état des locaux, dont il est constant qu'elle continue à les exploiter.
37. Au regard de ces éléments, l'exception d'inexécution invoquée par la société Achat Solution dont elle ne caractérise pas les conditions de mise en oeuvre ne constitue pas une contestation sérieuse, et ne peut, la dispenser de son obligation de régler les loyers et charges.
38. Le défaut de paiement des loyers et des charges n'est pas contesté par l'appelante, notamment dans leur montant. Il n'est en conséquence pas sérieusement contestable que la clause résolutoire insérée au bail est acquise. Au regard des décisions antérieurement rendues, ce défaut de paiement des loyers constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser, alors que le bailleur justifie d'une créance fondée en son principe.
39. Il en résulte que l'ordonnance déférée ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle a déclaré acquise la clause résolutoire, a ordonné l'expulsion du preneur sous astreinte, s'est réservé la liquidation de cette astreinte, a condamné le preneur au paiement d'une indemnité d'occupation avec indexation, a débouté l'appelante de sa demande de délais de paiement, de séquestre des loyers et de sa demande de travaux sous astreinte et de provisions.
40. Concernant l'appel incident de la société FDL [Cadastre 1], concernant en premier lieu l'actualisation de l'arriéré de loyers et de charges, il n'est pas contesté qu'au 4 septembre 2025, le preneur est redevable de 39.256,78 euros, alors que la somme de 19.880,61 euros est venue en déduction du montant initialement arrêté. Il sera en conséquence fait droit à cette demande d'actualisation de l'arriéré locatif, et du calcul des intérêts au taux légal.
41. Concernant ensuite la liquidation de l'astreinte provisoire fixée par le premier juge, la cour constate que dans le dispositif de ses conclusions, l'intimée a demandé de confirmer l'ordonnance entreprise en ce que le juge des référés s'est réservé expressément le pouvoir de liquider cette astreinte. Elle n'est pas ainsi recevable à demander à la cour de la liquider.
42. En outre, il n'y a pas lieu de fixer une astreinte définitive afin d'assurer l'exécution de la présente décision, puisque l'intimée bénéficie de deux ordonnances exécutoires ordonnant l'expulsion du preneur. La cour relève que le bailleur n'a pas mis à exécution la première ordonnance rendue le 15 mars 2023 ordonnant déjà l'expulsion du preneur, y compris après l'arrêt du 14 décembre 2023.
43. Concernant la demande de dommages et intérêts présentées par l'intimée au titre d'une résistance abusive, la cour constate que cette prétention suppose d'apprécier le fond des contestations opposées par l'appelante, l'existence d'une faute et d'un préjudice en découlant, ce qui excède les pouvoirs de la juridiction des référés. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté l'intimée de cette demande.
44. Concernant la demande de dommages et intérêts pour appel abusif, la cour relève que l'exercice d'une action en justice ou d'une voie de recours constitue un droit fondamental qui ne peut dégénérer en abus sanctionné par l'octroi de dommages et intérêts que par l'effet d'une faute dont la preuve n'est pas, au cas particulier, rapportée. La société FDL 102 sera donc déboutée de cette demande.
45. Succombant en son appel, la société Achat Solution sera condamnée à payer à la société FDL [Cadastre 1] la somme complémentaire de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Vu les articles 1103 et suivants du code civil, les articles L145-1 et suivants du code de commerce;
Déclare l'appel de la société Achat Solution mal fondé';
Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a':
- condamné la société Achat Solution à payer à la société FDL 102, à titre provisionnel, la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, taxe foncière et charges dus au 8 mars 2025';
- dit que la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière, sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 7 février 2025';
Confirme l'ordonnance déférée en ses autres dispositions soumises à la cour;
statuant à nouveau,
Condamne la société Achat Solution à payer à la société FDL [Cadastre 1], à titre provisionnel, la somme de 39.256,78 euros au titre des loyers, taxe foncière et charges dus au 4 septembre 2025';
Dit que cet arriéré locatif produira intérêts au taux légal selon les modalités suivantes':
- entre le 7 février 2025 et le 21 mai 2025': sur la somme de 35.617,41 euros,
- du 22 mai 2025 au 30 novembre 2025': sur la somme de 19.880,61 euros,
- à compter du 1er décembre 2025': sur la somme de 39.256,78 euros';
y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande de la société FDL [Cadastre 1] de liquidation de l'astreinte provisoire ordonnée par le juge des référés';
Déboute la société FDL 102 de sa demande de prononcer une astreinte définitive';
Déboute la société FDL 102 de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un appel abusif de la société Achat Solution';
Condamne la société Achat Solution à payer à la société FDL 102 la somme complémentaire de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile';
Condamne la société Achat Solution aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Laurence Buisson, avocate';
Signé par Madame FIGUET, Présidente et par Madame MARION, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
C4
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 11 JUIN 2026
Appel d'une décision (N° RG 25/00608)
rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]
en date du 17 septembre 2025
suivant déclaration d'appel du 06 octobre 2025
APPELANTE :
S.A.S. ACHAT SOLUTION agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par Me HELLE, avocat au barreau de GRENOBLE,
INTIMÉE :
S.C.I. FDL [Cadastre 1] au capital social de 1 086 000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ROMANS-SUR-ISERE, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié es qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Laurence BUISSON, avocat au barreau de VALENCE, substitué par Me KAIS, avocat au barreau de GRENOBLE,
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,
M. Lionel BRUNO, Conseiller,
Mme Céline PAYEN, Conseillère,
DÉBATS :
A l'audience publique du 20 mars 2026, M. BRUNO, Conseiller, qui a fait rapport assisté de Alice MARION, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour, après prorogation.
FAITS ET PROCÉDURE:
1. La société Achat Solution a pour activité, la mise à disposition de bureaux, salles de réunion et espaces de coworking ainsi que de tous les équipements nécessaires à la domiciliation d'entreprise. Cette activité est exercée sous enseigne Buro Club, réseau national de domiciliation d'entreprises.
2. Pour les besoins de son activité, la société Achat Solution a loué à la Sci FDL [Cadastre 1], le 17 décembre 2021, un plateau de bureaux et salles de réunion dans un immeuble en copropriété dénommé Le Sud, sis [Adresse 3] à Valence. Ces locaux d'une surface de 600 m² environ, situés au 1er étage de l'immeuble, ont fait l'objet d'un bail commercial courant depuis le 1er janvier 2022 pour se terminer le 31 décembre 2030. Le loyer annuel a été fixé à 57.000 euros hors taxe et hors charge, étant précisé que le preneur a bénéficié d'une gratuité de 50.000 euros étalés sur les deux premières années du bail compte tenu de travaux importants d'embellissement et rénovation, de l'ordre de 200.000 euros.
3. La société Achat Solution a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lyon le 2 décembre 2023. Son plan de redressement a été arrêté par jugement du même tribunal du 29 novembre 2024, la Selas AJ UP prise en la personne de Me [C] étant désignée commissaire à l'exécution du plan.
4. Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la Sci FDL [Cadastre 1] a fait citer la Sas Achat Solution devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence, afin notamment de faire constater la résiliation du contrat de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, d'ordonner son expulsion, de la condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 30.486,93 euros au titre des loyers et charges échues au 7 février 2025, et à la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait de sa résistance abusive, de fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle à 6.626,87 euros, charges et taxes en sus, jusqu'à libération complète des lieux.
5. Par ordonnance du 17 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence:
- a dit acquise la clause résolutoire du contrat de bail du 17 décembre 2021 liant la Sas Achat Solution et la Sci FDL [Cadastre 1], au 8 mars 2025;
- a ordonné l'expulsion de la Sas Achat Solution et de tout occupant de son chef du local commercial d'une superficie de 598 m² au 1er étage sis [Adresse 3] à [Localité 3], à l'expiration du délai de 60 jours à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier et de déménageurs;
- a dit que faute pour la Sas Achat Solution de quitter ce local commercial, elle sera redevable, 60 jours après la signification de cette décision, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour une durée de 90 jours à la somme de 150 euros par jour de retard ;
- s'est réservé expressément le pouvoir de liquider l'astreinte;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], à titre provisionnel, la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, taxe foncière et charges dus au 8 mars 2025 ;
- a dit que la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière, sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 7 février 2025;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], à titre provisionnel, à compter du 8 mars 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, la somme correspondant au montant du dernier loyer, soit 4.960,20 euros par mois;
- a dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, donc au 8 mars 2025, l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction, publiée par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, soit le 8 mars 2025 ;
- a débouté la Sci FDL [Cadastre 1] de sa demande d'indemnité d'occupation à hauteur de 1.666,67 euros, et quant aux charges et taxes en sus ;
- a débouté la Sci FDL [Cadastre 1] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;
- a débouté la Sci FDL [Cadastre 1] de sa demande quant aux meubles qui pourraient rester dans le local commercial ;
- a débouté la Sas Achat Solution de sa demande de délais de paiement et de mise sous séquestre;
- a débouté la Sas Achat Solution de sa demande de travaux sous astreinte et de provisions;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a condamné la Sas Achat Solution aux entiers dépens, qui comprendront, en outre, le coût du commandement du 7 février 2025 et de l'état des privilèges et nantissements, avec distraction au profit de Me Laurence Buisson.
6. La société Achat Solution a interjeté appel de cette décision le 6 octobre 2025 en ce qu'elle:
- a dit acquise la clause résolutoire du contrat de bail du 17 décembre 2021 liant la Sas Achat Solution et la Sci FDL [Cadastre 1], au 8 mars 2025;
- a ordonné l'expulsion de la Sas Achat Solution et de tout occupant de son chef du local commercial d'une superficie de 598 m² au 1er étage sis [Adresse 3] à [Localité 3], à l'expiration du délai de 60 jours à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier et de déménageurs;
- a dit que faute pour la Sas Achat Solution de quitter ce local commercial, elle sera redevable, 60 jours après la signification de cette décision, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour une durée de 90 jours à la somme de 150 euros par jour de retard ;
- s'est réservé expressément le pouvoir de liquider l'astreinte;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], à titre provisionnel, la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, taxe foncière et charges dus au 8 mars 2025 ;
- a dit que la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière, sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 7 février 2025;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], à titre provisionnel, à compter du 8 mars 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, la somme correspondant au montant du dernier loyer, soit 4.960,20 euros par mois;
- a dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, donc au 8 mars 2025, l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction, publiée par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, soit le 8 mars 2025 ;
- a débouté la Sas Achat Solution de sa demande de délais de paiement et de mise sous séquestre;
- a débouté la Sas Achat Solution de sa demande de travaux sous astreinte et de provisions;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a condamné la Sas Achat Solution aux entiers dépens, qui comprendront, en outre, le coût du commandement du 7 février 2025 et de l'état des privilèges et nantissements, avec distraction au profit de Me Laurence Buisson.
7. L'instruction de cette procédure a été clôturée le 5 mars 2026.
Prétentions et moyens de la société Achat Solution:
8. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 22 décembre 2025, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance du 17 septembre 2025 en ce que le juge des référés:
- a dit acquise la clause résolutoire du contrat de bail du 17 décembre 2021 liant la concluante et la Sci FDL [Cadastre 1], au 8 mars 2025;
- a ordonné l'expulsion de la concluante et de tout occupant de son chef du local commercial d'une superficie de 598 m² au 1er étage du sis [Adresse 3] à [Localité 3], à l'expiration du délai de 60 jours à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier et de déménageurs ;
- a dit que faute pour la concluante de quitter ce local commercial, elle sera redevable, 60 jours après la signification de cette décision, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour une durée de 90 jours à la somme de 150 euros par jour de retard ;
- s'est réservé expressément le pouvoir de liquider l'astreinte;
- a condamné la concluante à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], à titre provisionnel, la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, taxe foncière et charges dus au 8 mars 2025 ;
- a dit que la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière, sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 7 février 2025;
- a condamné la concluante à payer à la Sci FDL [Cadastre 1], à titre provisionnel, à compter du 8 mars 2025 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, la somme correspondant au montant du dernier loyer, soit 4.960,20 euros par mois ;
- a dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, donc au 8 mars 2025, l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction, publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, soit le 8 mars 2025 ;
- a débouté la concluante de sa demande de délais de paiement et de mise sous séquestre ;
- a débouté la concluante de sa demande de travaux sous astreinte et de provisions ;
- a condamné la concluante à payer à la Sci FDL 102 la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a condamné la concluante aux entiers dépens, qui comprendront, en outre, le coût du commandement du 7 février 2025 et de l'état des privilèges et nantissements, avec distraction au profit de Me Laurence Buisson.
9. Elle demande à la cour, statuant à nouveau':
- de rejeter la totalité des demandes de la Sci FDL102 lesquelles se heurtent à une contestation sérieuse, et la renvoyer à se pourvoir au fond;
- à titre subsidiaire et reconventionnel, de suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au bail commercial et activée par commandement du 7 février 2025;
- d'ordonner la mise sous séquestre ouvert auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation de l'arriéré locatif revendiqué mais aussi des loyers à venir et jusqu'à complète réalisation des travaux dûment constatés par commissaire de justice;
- d'octroyer à la concluante des délais de paiement sur deux années de l'arriéré locatif, par termes d'égal montant, le premier payable avant le 31 décembre 2027;
- de condamner l'intimée à exécuter les travaux de remplacement de la totalité des vitrages et menuiseries extérieures des locaux loués sous astreinte pécuniaire de 200 euros par jour de retard courant à compter du 91ème jour depuis la signification de l'arrêt à intervenir;
- de condamner l'intimée à exécuter les travaux de remplacement de la totalité des ventilos-convecteurs des locaux loués sous astreinte pécuniaire de 200 euros par jour de retard courant à compter du 91ème jour depuis la signification de l'arrêt à intervenir;
- de condamner l'intimée à lui payer à titre provisionnel une somme de 50.000 euros à valoir sur l'indemnisation définitive de son préjudice d'exploitation;
- de condamner l'intimée à lui payer une somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel.
10. L'appelante expose:
11. ' que depuis son entrée dans les lieux, la concluante se plaint de l'état des locaux': sanitaires bouchés dans la colonne d'évacuation dépendant des parties communes de l'immeuble, vitrages et menuiseries extérieures vétustes et n'assurant plus l'étanchéité à l'eau et à l'air, diffuseurs d'air chaud et froid du système collectif vétustes et tuyauteries fuyardes'; que la concluante a fait dresser des constats et a adressé des mises en demeure à la société gérant la location, ainsi qu'au syndic de l'immeuble, sans effet';
12. ' que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance, empêchant la concluante d'exploiter paisiblement les locaux conformément à leur destination, ce qui a entraîné une perte de clientèle et a contribué aux difficultés financières ayant entraîné l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire'; qu'il a également été défaillant dans son obligation de contraindre le syndicat des copropriétaires d'entretenir et de réparer les parties communes';
13. ' que la concluante oppose en conséquence l'exception d'inexécution au sens de l'article 1220 du code civil, ce qui justifie le rejet des demandes du bailleur qui sont sérieusement contestables au sens de l'article 835 du code de procédure civile';
14. ' que le bail contient une clause non écrite au regard de l'article R145-35 du code civil, en transférant au preneur l'obligation de réaliser les travaux d'entretien et de mise aux normes dont les réparations définies à l'article 606 du code civil';
15. ' que trois constats ont relevé l'état dégradé des menuiseries extérieures, en raison de leur vétusté'; qu'il s'agit de grosses réparations puisque ces éléments assurent le clos et le couvert'incombant au bailleur'; que la concluante est ainsi fondée à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire dans l'attente du remplacement de ces éléments';
16. ' concernant les diffuseurs de chauffage et de climatisation collectifs, qu'ils sont vétustes, défectueux et fuyards, ce qui entraîne des dégâts sur les dalles du faux plafond et n'assure plus le chauffage et la climatisation'; que la concluante a perdu des clients et n'arrive plus ainsi à fidéliser de nouveaux clients';
17. ' que les travaux devant être réalisés par le bailleur justifient le séquestre des loyers arriérés et à venir jusqu'à complète réalisation';
18. ' qu'en raison de ses difficultés financières, la concluante doit bénéficier de délais de paiement sur deux ans';
19. ' que la carence du bailleur ne permet plus l'accueil de la clientèle, alors que la concluante est un centre d'affaires et de domiciliation d'entreprise'; qu'il en résulte une perte de chiffre d'affaires, ce qui a amené la concluante à assigner le bailleur devant le tribunal judiciaire pour obtenir le paiement de 347.760 euros'; que la concluante est ainsi bien fondée à solliciter une provision de 50.000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice définitif.
Prétentions et moyens de la Sci FDL [Cadastre 1]:
20. Selon ses conclusions remises par voie électronique le 19 février 2026, elle demande à la cour, au visa des articles 1103, 1231-1, 1220, 1240 du code civil, de l'article L. 145-41 du code de commerce, des articles 599, 699, 700, 835 et 836 du code de procédure civile, de l'article 1343-5 du code civil, de confirmer l'ordonnance déférée en ce que le juge des référés:
- a dit acquise la clause résolutoire du contrat de bail du 17 décembre 2021 liant l'appelante à la concluante, au 8 mars 2025;
- a ordonné l'expulsion de la Sas Achat Solution et de tout occupant de son chef du local commercial d'une superficie de 598 m² au 1er étage sis [Adresse 3] à [Localité 3], à l'expiration du délai de 60 jours à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier et de déménageurs ;
- a dit que faute pour la Sas Achat Solution de quitter ce local commercial, elle sera redevable, 60 jours après la signification de cette décision, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour une durée de 90 jours à la somme de 150 euros par jour de retard ;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la concluante, à titre provisionnel, la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, taxe foncière et charges dus au 8 mars 2025, mais ajoutant à cette ordonnance et statuant à nouveau, de déduire de cette somme à compter du 21 mai 2025 la somme de 15.736,80 euros; d'actualiser, à la date du 4 septembre 2025, la condamnation de la société Achat Solution au profit de la concluante au titre des loyers et charges à la somme de 39.256,78 euros arrêtée provisoirement;
- dit que la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière, sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 7 février 2025, mais ajoutant à cette ordonnance et statuant à nouveau, d'assortir la somme de 35.617,41 euros de la production des intérêts au taux légal du 7 février 2025 au 21 mai 2025, puis des intérêts au taux légal sur la somme de 19.880,61 euros du 22 mai 2025 au 1er décembre 2025, puis à compter du 1er décembre 2025 sur la somme de 39.256,78 euros arrêtée provisoirement;
- a condamné la Sas Achat Solution à payer à la concluante, à titre provisionnel, à compter du 8 mars 2025 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, la somme correspondant au montant du dernier loyer, soit 4.960,20 euros par mois;
- a dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, donc au 8 mars 2025, l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE, s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, soit le 8 mars 2025 ;
- a débouté la Sas Achat Solution de sa demande de délais de paiement et de mise sous séquestre ;
- débouté la Sas Achat Solution de sa demande de travaux sous astreinte et de provisions ;
- a condamné la société Achat Solution à une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de 2.000 euros, ainsi qu'aux dépens, dont le coût du commandement de payer du 7 février 2025 et de l'état des privilèges et nantissements;
- s'est réservé expressément le pouvoir de liquider l'astreinte.
21. Elle demande à la cour, ajoutant à l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau:
- de liquider l'astreinte provisoire à compter du 8 décembre 2025 et jusqu'à parfait paiement;
- de condamner la société Achat Solution au paiement d'une astreinte définitive de 1.500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir;
- de débouter la société Achat Solution de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions;
- formant appel incident, d'infirmer l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a débouté la concluante de sa demande tendant à la condamnation de la société Achat Solution à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts;
- statuant à nouveau, de condamner par provision la société Achat Solution à payer à la concluante la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et matériel du fait de la résistance abusive;
- de condamner la société Achat Solution à payer à la concluante la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l'appel abusif;
- de condamner la société Achat Solution au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel;
- de condamner la société Achat Solution au paiement des entiers dépens de l'appel et autoriser Me Laurence Buisson, avocat, à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
22. L'intimée soutient:
23. ' que les demandes de la concluante ne concernent pas seulement l'octroi d'une provision, mais également la constatation d'un trouble manifestement illicite, en ce que le bail a prévu une clause résolutoire de plein droit faute du paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, ou de l'inexécution d'une clause du contrat par le preneur'; que l'appelante a accumulé les impayés de loyers et de charges, de sorte que la concluante n'a pu s'acquitter de ses impôts fonciers et de son prêt dans les délais, et a accumulé un arriéré de charges de sorte que l'assemblée générale des copropriétaires lui a accordé des délais le 9 juillet 2024 mais que la concluante n'a pu tenir, ce qui a entraîné l'engagement d'une procédure de saisie immobilière';
24. ' que si l'appelante invoque l'exception d'inexécution, elle n'a procédé à aucune notification de sa décision du suspendre tout paiement, n'ayant jamais payé spontanément ses loyers et charges depuis son entrée dans les lieux';
25. ' que si l'appelante s'est prévalue de l'état des lieux dans un courrier du 12 septembre 2022, ce courrier est postérieur à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, alors qu'elle n'a auparavant rien signalé'; qu'elle connaissait l'état des locaux pour les avoir occupés avant la signature du bail, se trouvant dans les lieux depuis le mois de septembre 2020';
26. ' que le bail a stipulé que le preneur procède à des travaux pour 200.000 euros, selon un état annexé au bail'; que le bailleur n'est pas tenu des grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil'; que le preneur devra entretenir et remplacer au besoin toutes les installations à son usage personnel comme les fermetures des fenêtres, et sans pouvoir exercer de recours contre le bailleur en cas d'infiltration provenant des vitrages'; que le bail a également indiqué que le preneur reconnaît prendre en bon état de fonctionnement les éléments de chauffage';
27. ' que dans le cadre d'une précédente instance, la cour, par arrêt définitif du 14 décembre 2023, a retenu que l'appelante connaissait parfaitement les lieux, n'avait soulevé aucun désordre lors de son entrée, s'était engagée à réaliser des travaux en contrepartie d'un loyer plus modéré au départ, qu'elle n'avait jamais réalisés'; que les problèmes allégués par l'appelante sont les mêmes que ceux déjà analysés'; que l'appelante ne peut invoquer sa propre turpitude et son défaut d'entretien';
28. ' que l'appelante n'offre aucune garantie de paiement, alors que sa situation est obérée, ce qui empêche l'octroi de délais de paiement'; qu'elle a une activité réelle, et ne justifie pas de l'impossibilité d'exploiter les locaux, puisque cette activité ne consiste pas seulement à être un centre d'affaires, mais également à exercer un commerce de gros de bois, matériaux de construction, d'appareils sanitaires, de produits de décoration, d'appareils de production d'énergie, le commerce en ligne, l'achat de terrains agricoles et forestiers, des prestations de services et d'ingénierie';
29. ' que l'appelante fait preuve d'une particulière mauvaise foi, constituant une résistance abusive, puisque outre le défaut de paiement des loyers, elle ne règle pas les charges de copropriété, plaçant ainsi la concluante dans une situation difficile envers le syndic'; que son appel est dilatoire, alors que le montant des impayés n'est pas discuté.
*****
30. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION':
31. La cour constate qu'elle a déjà été saisie par la société Achat Solution d'un appel similaire.
32. En effet, par ordonnance du 15 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence a écarté l'exception d'inexécution soulevée par la société Achat Solution prise de désordres affectant les locaux, a constaté la résiliation du bail commercial et a ordonné l'expulsion du preneur, a condamné la société Achat Solution à payer par provision à la société FDL [Cadastre 1] la somme de 39.300 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2022 inclus, a rejeté la demande de délais de paiement.
33. Sur appel de la société Achat Solution, la cour, par arrêt définitif du 14 décembre 2023, a confirmé ces dispositions, n'infirmant l'ordonnance déférée que sur le rejet de la demande formée par le bailleur sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et y ajoutant, indexant l'indemnité d'occupation sur l'indice trimestriel du coût de la construction.
34. La cour a alors motivé sa décision par le fait que si le preneur s'est plaint de désordres, ce n'est que postérieurement à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire'; que si les désordres sont avérés, ils n'affectent pas l'ensemble des lieux loués et ne les rendent pas impropres à leur destination en leur totalité, alors que certains désordres constatés par huissier sont imputables aux travaux en cours de réalisation par le preneur, qui s'était engagé à réaliser des travaux pour 200.000 euros incluant les sanitaires et les ouvrants, et qui connaissait parfaitement les lieux qu'il avait acceptés sans réserve.
35. La cour constate que la nouvelle instance engagée par la société FDL [Cadastre 1] selon assignation du 18 mars 2025 repose sur le fait que postérieurement au jugement ouvrant la procédure de redressement judiciaire de la société Achat Solution, puis à l'adoption du plan de redressement, celle-ci n'a pas réglé la somme totale de 35.617,41 euros, représentant la taxe foncière 2024, les loyers et charges du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025. Cette assignation repose sur le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 7 février 2025.
36. Les pièces produites par l'appelante, afin de justifier de son exception d'inexécution, sont essentiellement celles produites dans le cadre du précédent litige. Le procès-verbal de constat dressé le 11 juillet 2023 n'apporte pas plus d'éléments que précédemment concernant la preuve de désordres imputables au bailleur constituant un manquement à son obligation de délivrance rendant les lieux impropres à leur destination. Il en est de même concernant le devis Alterci du 24 juillet 2024 adressé au gestionnaire de la location pour une modification du réseau de chauffage/climatisation pour 3.630 euros TTC. Dans son courrier du 25 juillet 2024, l'appelante ne se plaint que d'une insuffisance de climatisation dans une seule pièce alors qu'elle indique que le rafraîchissement est correct pour les autres bureaux dont elle dispose. Si dans son courrier du 3 octobre 2024 l'appelante se plaint à nouveau d'une absence de climatisation, de fuites liées au réseau de chauffage et de dégradations dans le hall, aucune pièce ne vient étayer ces affirmations. Le constat dressé le 25 février 2025 n'apporte pas plus d'éléments que les précédents constats établis lors de la première procédure. Aucune pièce ne confirme l'affirmation de l'appelante sur une perte de clientèle liée à l'état des locaux, dont il est constant qu'elle continue à les exploiter.
37. Au regard de ces éléments, l'exception d'inexécution invoquée par la société Achat Solution dont elle ne caractérise pas les conditions de mise en oeuvre ne constitue pas une contestation sérieuse, et ne peut, la dispenser de son obligation de régler les loyers et charges.
38. Le défaut de paiement des loyers et des charges n'est pas contesté par l'appelante, notamment dans leur montant. Il n'est en conséquence pas sérieusement contestable que la clause résolutoire insérée au bail est acquise. Au regard des décisions antérieurement rendues, ce défaut de paiement des loyers constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser, alors que le bailleur justifie d'une créance fondée en son principe.
39. Il en résulte que l'ordonnance déférée ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle a déclaré acquise la clause résolutoire, a ordonné l'expulsion du preneur sous astreinte, s'est réservé la liquidation de cette astreinte, a condamné le preneur au paiement d'une indemnité d'occupation avec indexation, a débouté l'appelante de sa demande de délais de paiement, de séquestre des loyers et de sa demande de travaux sous astreinte et de provisions.
40. Concernant l'appel incident de la société FDL [Cadastre 1], concernant en premier lieu l'actualisation de l'arriéré de loyers et de charges, il n'est pas contesté qu'au 4 septembre 2025, le preneur est redevable de 39.256,78 euros, alors que la somme de 19.880,61 euros est venue en déduction du montant initialement arrêté. Il sera en conséquence fait droit à cette demande d'actualisation de l'arriéré locatif, et du calcul des intérêts au taux légal.
41. Concernant ensuite la liquidation de l'astreinte provisoire fixée par le premier juge, la cour constate que dans le dispositif de ses conclusions, l'intimée a demandé de confirmer l'ordonnance entreprise en ce que le juge des référés s'est réservé expressément le pouvoir de liquider cette astreinte. Elle n'est pas ainsi recevable à demander à la cour de la liquider.
42. En outre, il n'y a pas lieu de fixer une astreinte définitive afin d'assurer l'exécution de la présente décision, puisque l'intimée bénéficie de deux ordonnances exécutoires ordonnant l'expulsion du preneur. La cour relève que le bailleur n'a pas mis à exécution la première ordonnance rendue le 15 mars 2023 ordonnant déjà l'expulsion du preneur, y compris après l'arrêt du 14 décembre 2023.
43. Concernant la demande de dommages et intérêts présentées par l'intimée au titre d'une résistance abusive, la cour constate que cette prétention suppose d'apprécier le fond des contestations opposées par l'appelante, l'existence d'une faute et d'un préjudice en découlant, ce qui excède les pouvoirs de la juridiction des référés. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté l'intimée de cette demande.
44. Concernant la demande de dommages et intérêts pour appel abusif, la cour relève que l'exercice d'une action en justice ou d'une voie de recours constitue un droit fondamental qui ne peut dégénérer en abus sanctionné par l'octroi de dommages et intérêts que par l'effet d'une faute dont la preuve n'est pas, au cas particulier, rapportée. La société FDL 102 sera donc déboutée de cette demande.
45. Succombant en son appel, la société Achat Solution sera condamnée à payer à la société FDL [Cadastre 1] la somme complémentaire de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Vu les articles 1103 et suivants du code civil, les articles L145-1 et suivants du code de commerce;
Déclare l'appel de la société Achat Solution mal fondé';
Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a':
- condamné la société Achat Solution à payer à la société FDL 102, à titre provisionnel, la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, taxe foncière et charges dus au 8 mars 2025';
- dit que la somme de 35.617,41 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière, sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 7 février 2025';
Confirme l'ordonnance déférée en ses autres dispositions soumises à la cour;
statuant à nouveau,
Condamne la société Achat Solution à payer à la société FDL [Cadastre 1], à titre provisionnel, la somme de 39.256,78 euros au titre des loyers, taxe foncière et charges dus au 4 septembre 2025';
Dit que cet arriéré locatif produira intérêts au taux légal selon les modalités suivantes':
- entre le 7 février 2025 et le 21 mai 2025': sur la somme de 35.617,41 euros,
- du 22 mai 2025 au 30 novembre 2025': sur la somme de 19.880,61 euros,
- à compter du 1er décembre 2025': sur la somme de 39.256,78 euros';
y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande de la société FDL [Cadastre 1] de liquidation de l'astreinte provisoire ordonnée par le juge des référés';
Déboute la société FDL 102 de sa demande de prononcer une astreinte définitive';
Déboute la société FDL 102 de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un appel abusif de la société Achat Solution';
Condamne la société Achat Solution à payer à la société FDL 102 la somme complémentaire de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile';
Condamne la société Achat Solution aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Laurence Buisson, avocate';
Signé par Madame FIGUET, Présidente et par Madame MARION, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente