CA Nîmes, 4e ch. com., 12 juin 2026, n° 25/02242
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 25/02242 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JUQ3
NR
PRESIDENT DU TJ D'[Localité 1]
26 mai 2025 RG :24/00621
S.A.R.L. EURO [Localité 2]
C/
[R]
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 12 JUIN 2026
Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ d'[Localité 1] en date du 26 Mai 2025, N°24/00621
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Nathalie ROCCI, Présidente, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Nathalie ROCCI, Présidente
Agnès VAREILLES, Conseillère
Yan MAITRAL, Conseiller
GREFFIER :
Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.R.L. EURO [Localité 2] Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 479 678 617
Ayant son siège social [Adresse 1].
poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité en son siège social
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Benedicte NOEL de la SELARL RIVAGE AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de DAX
INTIMÉE :
Mme [X] [R]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Nicolas DOUCENDE de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de NIMES
Affaire fixée en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Mai 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 12 Juin 2026, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ
Vu l'appel interjeté le 11 juillet 2025 par la SARL Euro [Localité 2] à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 26 mai 2025 par le président du tribunal judiciaire d'Avignon dans l'instance n° RG 24/00621 ;
Vu l'avis de fixation de l'affaire à bref délai du 20 août 2025 ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 9 février 2026 par la SARL Euro [Localité 2], appelante à titre principal, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 12 décembre 2025 par Mme [X] [R], intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu l'ordonnance du 6 janvier 2026 fixant au 4 mai 2025 la date d'effet de la clôture par report de la clôture de la procédure initialement fixée par l'ordonnance de clôture du 20 août 2025.
***
M. [Y] [T] [C] et Mme [E] [F] ont acquis de la société [Adresse 4], en l'état futur d'achèvement, le lot n° 246 du programme dénommé [Adresse 5] Country Club, constitué d'un appartement [Etablissement 1] et d'une chambre handicapée, sis [Adresse 6].La livraison du lot était prévue au 2ème trimestre 2005.
Par acte du 10 août 2004, M. [Y] [T] [C] et Mme [E] [F] ont accordé à la société Euro [Localité 2] un bail commercial sur le lot n° 246 de la résidence [Adresse 7], moyennant un loyer annuel payable mensuellement à terme échu, avec plusieurs paliers :
année 1 : 2 675 euros HT,
année 2 : 4 204 euros HT,
année 3 : 4 969 euros HT,
année 4 et suivantes : 6 115 euros HT.
Le preneur avait le projet d'exploiter la résidence en assurant des prestations para hôtelières.
Ce contrat de bail stipulait une clause d'indexation des loyers, laquelle s'exerçait de « plein droit à la date d'anniversaire du 1er loyer de chaque période triennale, proportionnellement à la variation du dernier connu à cette date, du coût de la construction publiée par l'INSEE ».
Suivant acte authentique du 26 juillet 2023, M. [Y] [T] [C] et Mme [E] [F] ont vendu à Mme [X] [R] et à M. [H] [P] le lot de copropriété n° 102 de la résidence [Etablissement 2] Club (référence n°246 du projet) comprenant un séjour, deux chambres, une salle de bains avec WC, un dégagement et la jouissance à titre exclusif d'une terrasse. Un démembrement de propriété a été stipulé, avec l'acquisition de la nue-propriété des biens objets de la vente, par M. [J] [K] [P] et l'acquisition de l'usufruit desdits biens par Mme [X] [R].
***
Mme [X] [R] a constaté que les précédents propriétaires n'avaient pas procédé à l'indexation des loyers, contrairement à la clause stipulée dans le bail commercial cédé.
Mme [X] [R] a sollicité, par courrier recommandé du 16 novembre 2023, en l'état de la clause d'indexation, le rattrapage des loyers dus sur les cinq dernières années, soit la somme de 4 197,75 euros, ainsi que la fixation du loyer annuel à hauteur de 8 482,17 euros.
Par courrier du 11 décembre 2023, la société Euro [Localité 2] a refusé toute exécution, aux motifs qu'aucune clause d'indexation n'était stipulée et que la seule clause qui ferait un rappel des conditions de mise en 'uvre de la révision légale, serait nulle, car contraire à l'article L112-1 du code monétaire et financier.
Par courrier recommandé du 23 avril 2024, Mme [X] [R] a mis en demeure la société Euro [Localité 2] de régler, sous huitaine, la somme de 7 035 euros au titre du différentiel résultant de l'indexation rétroactive, de modifier son ordre de paiement du loyer à compter de l'échéance de mai 2024, pour tenir compte que celui-ci s'établit désormais à 706,89 euros HT/HC par mois.
Le 22 juillet 2024, Mme [X] [R], a fait signifier à l'encontre de la société Euro [Localité 2] un commandement de payer visant la clause résolutoire, en vue d'obtenir le paiement d'un montant total de 7 847,59 euros, suivant décompte annexé.
Aucun paiement n'est intervenu.
***
Par exploit du 28 octobre 2024, Mme [X] [R] a fait assigner la société Euro [Localité 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon, aux fins de voir prononcer l'acquisition de la clause résolutoire au 22 août 2024, et de voir condamner en conséquence la défenderesse au paiement d'une provision au titre de l'indexation rétroactive des loyers depuis novembre 2018 et du coût du commandement de payer, ainsi qu'au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, d'ordonner son expulsion du local litigieux ainsi que le séquestre sur place de tous objets mobiliers garnissant les lieux en garantie des sommes dues, au paiement d'une indemnité d'occupation, outre les charges et ce jusqu'à la complète libération des lieux, enfin, au paiement frais irrépétibles et dépens.
***
Par ordonnance de référé du 26 mai 2025, le président du tribunal judiciaire d'Avignon a statué ainsi :
« Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent
Déclarons recevable l'action de Mme [X] [R] en recouvrement des loyers
Constatons que la SARL Euro [Localité 2] n'a pas été déférée au commandement de payer du 22 juillet 2024 dans le délai d'un mois ;
Constatons l'acquisition de la clause résolutoire au 22 août 2024 ;
Par conséquent,
Condamnons la société Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R], une provision d'un montant de 7 775,39 euros au titre de l'indexation rétroactive des loyers depuis novembre 2018 et du coût du commandement de payer du 22 juillet 2024
Rejetons la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Mme [R]
Ordonner l'expulsion de la société Euro [Localité 2] ainsi que celle de tous occupants des lieux de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, du local constituant le lot de copropriété n° 102 de la [Adresse 8], sis [Adresse 9] (France)
Ordonner le séquestre sur place de tous objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais de la preneuse, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues par elle à la bailleresse
Condamner la société Euro [Localité 2] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation équivalant au montant du loyer mensuel indexé (706,89 euros), outre les charges jusqu'à complète restitution des lieux ;
Condamnons la SARL Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R] la somme de mille cinq cents euros (1 500,00 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamnons la SARL Euro [Localité 2] aux entiers dépens. ».
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La société Euro [Localité 2] a relevé appel le 11 juillet 2025 de cette ordonnance de référé pour la voir annuler ou à tout le moins infirmer en ce qu'elle a :
déclaré recevable l'action de Mme [X] [R] en recouvrement des loyers.
constaté que la société Euro [Localité 2] n'a pas déféré au commandement de payer du 22 juillet 2024 dans le délai d'un mois ;
constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 22 août 2024 ;
condamné la société Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R], une provision d'un montant de 7 775,39 euros au titre de l'indexation rétroactive des loyers depuis novembre 2018, et du coût du commandement de payer du 22 juillet 2024.
ordonné l'expulsion de la société Euro [Localité 2] ainsi que celle de tous occupants des lieux de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, du local ;
ordonné le séquestre sur place de tous objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais de la preneuse, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues par elle à la bailleresse.
condamné la société Euro [Localité 2] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation équivalant au montant du loyer mensuel indexé (706,89 euros), outre les charges jusqu'à complète restitution des lieux ;
condamné la société Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R] la somme de mille cinq cents euros (1 500,00 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société Euro [Localité 2] aux entiers dépens.
***
Dans ses dernières conclusions, la société Euro [Localité 2], appelante à titre principal, intimée à titre incident, demande à la cour de :
« Statuant sur l'appel formé par la SARL Euro [Localité 2], à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 26 mai 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon,
Vu les articles 1219, 1220 et 1722 du code civil,
Vu l'article L112-1 du code monétaire et financier,
Vu ce qui précède,
Vu les pièces versées aux débats,
La déclarant recevable et bien fondée,
Y faisant droit,
Infirmer l'ordonnance entreprise des chefs suivants :
Déclarons recevable l'action de Mme [X] [R] en recouvrement des loyers ;
Constatons que la SARL Euro [Localité 2] n'a pas déféré au commandement de payer du 22 juillet 2024 dans le délai d'un mois ;
Constatons l'acquisition de la clause résolutoire au 22 août 2024 ;
Condamnons la société Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R], une provision d'un montant de 7 775,39 euros au titre de l'indexation rétroactive des loyers depuis novembre 2018, et du coût du commandement de payer du 22 juillet 2024 ;
Ordonner l'expulsion de la société Euro [Localité 2] ainsi que celle de tous occupants des lieux de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, du local constituant le lot de copropriété n°102 de la [Adresse 8], sis [Adresse 10] (France) ;
Ordonner le séquestre sur place de tous objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais de la preneuse, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues par elle à la bailleresse ;
Condamner la société Euro [Localité 2] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation équivalant au montant du loyer mensuel indexé (706,89 euros), outre les charges jusqu'à complète restitution des lieux ;
Condamnons la SARL Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R] la somme de mille cinq cents euros (1 500,00 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la SARL Euro [Localité 2] aux entiers dépens.
Statuant à nouveau,
Constater l'existence de contestations sérieuses,
Se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond
Subsidiairement,
Juger que Mme [R] n'a pas qualité pour réclamer les loyers antérieurs au 26 juillet 2023,
Déclarer réputée non écrite la clause d'indexation figurant au bail liant les parties,
Très subsidiairement,
Condamner Mme [R] à rembourser à la société Euro [Localité 2] la somme de 8 951 euros au titre des loyers trop versés depuis 2020.
A titre infiniment subsidiaire,
Juger que la société Euro [Localité 2] pourra s'acquitter des sommes mises à sa charge dans un délai de 12 mois et de suspendre, de manière subséquente, les effets de la clause résolutoire.
En tout état de cause,
Débouter Mme [X] [R], de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident.
Condamner Mme [X] [R], à payer à la SARL Euro [Localité 2], la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel. ».
Au soutien de ses prétentions, la société Euro [Localité 2], appelante à titre principal, intimée à titre incident, expose que les loyers antérieurs au 26 juillet 2023, date d'acquisition du bien par Mme [X] [R], ne peuvent pas être réclamés par elle. En cas de vente d'un bien loué, les créances de loyers échues avant la vente restent, sauf stipulation contraire, attachées à l'ancien bailleur. Le droit au loyer et aux accessoires résulte du contrat de bail. Il s'agit d'une créance personnelle du bailleur contre le locataire et non de droits réels attachés à l'immeuble. Cette créance n'est pas transférée par la vente de l'immeuble.
Les créances de loyers et de rappels d'indexation afférentes à une période antérieure à la vente de 2023 sont des créances personnelles de M. [C] et de Mme [F], nées dans leur patrimoine au fur et à mesure des dates d'échéance et d'indexation prévues au bail.
Par conséquent, sauf à justifier d'une transmission de créance entre elle et M. [C] et Mme [F], précédents propriétaires, Mme [R] n'a pas qualité pour réclamer les éventuels arriérés de loyer avant son acquisition du bien.
Sur la clause d'échelle mobile figurant dans le bail : La clause est rédigée comme suit : « Le loyer sera révisé de plein droit à la date anniversaire du 1er loyer de chaque période triennale, proportionnellement à la variation du dernier indice connu à cette date, du coût de la construction publiée par l'INSEE ». La clause est mal rédigée, l'indice de base n'étant pas précisé. Il n'est donc pas possible de procéder au calcul de l'indexation sans connaître cet indice. Il n'est pas non plus précisé si l'indexation doit s'appliquer durant les quatre premières années dès lors qu'il est prévu une évolution du loyer chacune de ces années. Ainsi, il n'est pas permis de savoir sur quel loyer il convient d'appliquer la révision. Il y a donc une difficulté manifeste à appliquer cette clause, ce qui la rend inapplicable. Il apparaît que l'appréciation du bien-fondé des prétentions de Mme [X] [R] exige une interprétation de cette clause du bail liant les parties et le juge des référés ne peut procéder à une telle interprétation, celle-ci ne relevant pas de sa compétence, puisqu'elle implique qu'il tranche une contestation sérieuse.
Subsidiairement, la clause d'indexation prévue au bail liant la société Euro [Localité 2] à Mme [X] [R] est inapplicable et doit être réputée non-écrite. Si l'indice de comparaison est mentionné, l'indice de base, n'est quant à lui pas précisé. Très subsidiairement, les parties ont conclu un bail à paliers. Or, pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire doit être appliquée au loyer initial acquitté par le locataire lors de la prise d'effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d'un loyer progressif à paliers. Cette solution, dégagée par la cour de cassation, doit être transposée à la révision du loyer assorti de paliers d'augmentations. Ainsi, le loyer de référence est de 2.675,00 euros hors taxes, l'indice connu à la date d'effet du bail étant de 1269 (trimestre 4 de l'année 2004), permettant d'indexer le loyer à 3.728,00 euros en juillet 2020 et 4.325,00 euros en 2023. La société Euro [Localité 2] se prévaut en conséquence d'un trop payé de 8 951 euros au titre des loyers.
La clause d'indexation devant être réputée non-écrite, aucune somme n'est due par la société Euro [Localité 2] à Mme [X] [R].C'est cette dernière qui doit rembourser un trop-perçu de loyer à sa locataire. Dès lors, rien ne justifie la mise en 'uvre de la clause résolutoire. Subsidiairement, la clause d'indexation liant les parties est sujette à interprétation.
La société Euro [Localité 2] fait valoir qu'elle est de bonne foi et demande à pouvoir s'acquitter des sommes mises à sa charge dans un délai de 12 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire.
***
Dans ses dernières conclusions, Mme [X] [R], intimée à titre principal, appelante à titre incident, demande à la cour de :
« A titre principal
Confirmer l'ordonnance de référé du 26 mai 2025 en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire :
Si la cour devait juger irrecevables les demandes afférentes au rattrapage de l'indexation des loyers antérieurs au 26 juillet 2023 :
Recevoir l'appel incident de Mme [X] [R], et le déclarer recevable, et statuant à nouveau :
Condamner la société Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R], une provision d'un montant de 2 713,53 euros au titre de l'indexation rétroactive des loyers depuis le 26 juillet 2023, et du coût du commandement de payer du 22 juillet 2024
Condamner la société Euro [Localité 2] à régler à Mme [X] [R], une provision d'un montant de 2 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Confirmer l'ordonnance de référé du 26 mai 2025 pour le surplus, à savoir :
Constater que la société Euro [Localité 2] n'a pas déféré au commandement de payer du 22 juillet 2024 dans le délai d'un mois ;
Constater l'acquisition de la clause résolutoire au 22 août 2024 ;
Ordonner l'expulsion de la société Euro [Localité 2] ainsi que celle de tous occupants des lieux de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, du local constituant le lot de copropriété n°102 de la [Adresse 8], sis [Adresse 10] (France)
Ordonner le séquestre sur place de tous objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais de la preneuse, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues par elle à la bailleresse
Condamner la société Euro [Localité 2] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation équivalant au montant du loyer mensuel indexé (706,89 euros), outre les charges jusqu'à complète restitution des lieux ;
Condamner la société Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R] la somme de mille cinq cents euros (1 500,00 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la société Euro [Localité 2] aux entiers dépens,
En tout état de cause :
Débouter la société Euro [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,
Condamner la société Euro [Localité 2] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. ».
Au soutien de ses prétentions, Mme [X] [R], intimée à titre principal, appelante à titre incident, expose que la clause résolutoire est acquise, qu'elle est valide, le contrat de bail mentionnant expressément que « le non-paiement des loyers à l'une des échéances » est susceptible d'entraîner la résiliation du contrat de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement d'exécuter resté infructueux. La clause a été mise en 'uvre en l'état d'impayés. La mise en 'uvre de la clause résolutoire par Mme [X] [R] est régulière, puisqu'elle réclame aux termes du commandement de payer en date du 22 juillet 2024, la somme de 7.322,80 euros au titre du différentiel des loyers et 164,79 euros au titre du coût de l'acte. Elle ajoute que le manquement a persisté pendant plus d'un mois malgré le délai donné dans le commandement de payer pour effectuer le paiement des sommes dues. L'appelante n'a pas réglé les sommes dues, ni formé opposition au commandement dans ce délai. La dette locative a augmenté pendant cet intervalle. La clause résolutoire est acquise et le bail est considéré comme résilié à compter du 22 août 2024.
Concernant les sommes dues, le loyer du bail est fixé à 6.115,00 euros par an à compter de la quatrième année. Une indexation triennale de plein droit est stipulée au contrat de bail, à la date d'anniversaire du premier loyer de chaque période triennale, proportionnellement à la variation du dernier indice connu à cette date, du coût de la construction publié par l'INSEE. Il y a une automaticité de la clause, une précision de l'indice et une périodicité. En effet, cette dernière précise que la révision « sera de plein droit » excluant le régime de la révision légale, l'indice est stipulé et la périodicité est apparente. Cette clause est une clause d'indexation du loyer. Une clause d'indexation comprise dans un bail commercial est valide quand bien même ce dernier comporterait des paliers de loyers. Elle rappelle que les loyers concernés par le rattrapage de l'indexation des loyers ne sont pas les loyers soumis aux différents paliers, ces derniers ne s'appliquant que de 2004 à 2008. Le contrat de vente stipule expressément une clause de subrogation, dans les termes suivants, le « vendeur déclare se désister en faveur de l'acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement au bien ».
S'il était fait droit à la demande de l'appelante de ne pas prendre en compte les sommes antérieures à juillet 2023, elle serait en toute hypothèse débitrice de 2.713,53 euros. Elle rétorque qu'elle a toujours utilisé les indices publiés aux premiers trimestres des années concernées par l'indexation triennale. La clause d'indexation ne souffre pas non plus d'une imprécision concernant l'indice de départ. Elle précise clairement pour indice de départ, le dernier indice connu à la date d'anniversaire du premier loyer de chaque période triennale. Le bail a pris effet au 1er juillet 2005, le premier loyer devant être réglé entre le 5 et le 10 août 2005. Le dernier indice publié à cette date était celui du 1er trimestre de l'année 2008, soit 1497. Cet indice est parfaitement déterminable à partir de la simple lecture du bail commercial. La cour de cassation a jugé parfaitement valable la clause d'indexation stipulée dans un bail comportant également 4 paliers. Dès lors la clause litigieuse est valable. Ainsi, l'appelante ne saurait donc imaginer pouvoir tirer argument de l'absence de répercussion de l'indexation sur les loyers encadrés par des paliers contractuellement déterminées par les parties. La demande très subsidiaire consistant à faire déclarer réputée non écrite, la clause d'indexation figurant dans le bail commercial, dont il convient de préciser qu'elle en est elle-même à l'origine, doit être rejetée.
***
Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION :
- Sur l'existence de contestations sérieuses :
L'article 834 du code de procédure civile énonce :
« Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; »
La contestation sérieuse est celle que le juge du principal peut trancher, celle que 'le juge ne peut sans hésitation rejeter en quelques mots'. L'absence de contestation sérieuse se ramène à l'évidence, à l'incontestable, c'est-à-dire à ce qui ne peut raisonnablement faire de doute dans l'esprit du juge. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté (Cass. com. 20 juill. 1971, Bull.civ. IV, no 220).
Le juge des référés ne peut ordonner les mesures prévues à l'article 834 que dans la mesure où il n'est pas amené à prendre parti sur l'existence du droit invoqué que les juges appelés à connaître du fond auraient à apprécier.
C'est pourquoi, il y a contestation sérieuse et, donc, absence de pouvoir du juge des référés dès lors que celui-ci est contraint de trancher une question de fond pour justifier la mesure sollicitée.
En l'espèce, le contrat de bail prévoit que le loyer annuel est payable mensuellement à terme échu de :
* 2 675 euros l'année 1
* 4 204 euros l'année 2
* 4 969 euros l'année 3
* 6 115 euros l'année 4 et les suivantes et que :
» Le loyer sera révisé de plein droit à la date anniversaire du 1er loyer de chaque période triennale, proportionnellement à la variation du dernier indice connu à cette date, du coût de la construction publié par l'INSEE(')'
La clause d'échelle mobile ou clause d'indexation est la clause par laquelle le preneur et le bailleur se mettent d'accord sur l'indexation du loyer.
La clause d'échelle mobile est prévue par l'article L. 145-39 du code de commerce. Le principe d'automaticité de l'indexation est le critère essentiel de définition de la clause d'échelle mobile.
La société Euro [Localité 2] soutient que la clause contractuelle n'est que le rappel de la révision triennale légale de l'article L.145-38 du code de commerce, et que le loyer ayant été fixé par paliers progressifs, toute possibilité de révision triennale est tenue en échec.
Mme [R] considère au contraire que la clause contractuelle est une clause d'indexation, le terme de plein droit signifiant que la clause est automatique, ce qui est le signe distinctif d'une clause d'échelle mobile.
La cour constate que les termes « de plein droit » répondent de manière univoque et précise au critère de l'automaticité qui permet de distinguer la révision triennale légale de la clause d'indexation contractuelle ou clause d'échelle mobile. Il n'y a pas lieu à interprétation de la clause contractuelle qui s'analyse bien comme une clause d'indexation contractuelle.
S'agissant de l'imprécision de l'indice permettant la révision, le contrat de bail mentionne le dernier indice connu du coût de la construction publié par l'INSEE à la date anniversaire du 1er loyer de chaque période triennale. Le bail ayant pris effet le 1er juillet 2005, l'indice de référence est donc celui du coût de la construction applicable au 1er juillet 2008, date anniversaire du premier loyer.
La clause contractuelle n'est donc pas imprécise et permet de déterminer l'indice du coût de la construction de référence.
Sur l'impossibilité d'appliquer une révision triennale à un loyer fixé par paliers progressifs, la société Euro [Localité 2] invoque la violation des dispositions de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier qui indique notamment qu'est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieur à la durée s'écoulant entre chaque variation.
Or, il apparaît que la rédaction de la clause d'indexation permettait une variation tant à la hausse qu'à la baisse par rapport au montant du loyer fixé par chacun des paliers, que la période de variation de l'indice n'était pas supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision, en sorte qu'il n'est pas établi que les stipulations relatives à l'indexation des loyers sont contraires aux dispositions de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier.
En tout état de cause, les loyers fixés par paliers entre 2004 et 2008 ne sont pas concernés par l'arriéré d'indexation sollicité, la demande du bailleur portant sur les loyers de novembre 2018 à août 2024.
La cour confirme par conséquent l'ordonnance déférée en ce qu'elle juge que l'indice du coût de la construction est clairement stipulé dans le bail avec une révision de plein droit, c'est-à-dire qu'il est automatiquement indexé chaque année; qu'une telle clause apparaît suffisamment explicite pour ne pas être considérée comme une contestation sérieuse, et qu'une clause d'indexation est compatible avec la fixation du loyer par paliers.
- Sur la qualité de Mme [R] pour réclamer les loyers antérieurs au 26 juillet 2023 :
S'agissant de la demande relative aux loyers antérieurs au 26 juillet 2023, date d'acquisition du bien par Mme [R], la cour observe que l'avis de mutation du 26 juillet 2023 relatif à la vente du bien loué par M. [Y] [T] [C] et Mme [E] [F] à M. [H] [P] et Mme [X] [R] contient les mentions suivantes :
« Convention de parties sur la procédure en cours :
Un mail du syndic en date du 12 mai 2023 a confirmé que des procédures étaient en cours.
Cette procédure n'est en l'espèce aucunement liée à une faute du VENDEUR.
L'ACQUEREUR s'oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l'effet de quoi le VENDEUR le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard.
En conséquence, le VENDEUR déclare se désister en faveur de l'ACQUEREUR du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement au BIEN. »
Il en résulte que la procédure en cours n'est pas identifiable de façon univoque, que la créance n'est pas désignée de manière claire, en sorte qu'il existe une contestation sérieuse quant à la subrogation de Mme [R] dans les droits du précédent bailleur. La provision allouée doit par conséquent être limitée à la somme de 2 713, 53 euros au titre de l'indexation des loyers à compter du 26 juillet 2023 et du commandement de payer du 22 juillet 2024, se décomposant comme suit :
différentiel indexation de juillet 2023 à avril 2024 : 1 973,14 euros
différentiel indexation loyer mai 2024 : 143,90 euros
différentiel indexation loyer juin 2024 : 143,90 euros
différentiel indexation loyer juillet 2024 : 143,90 euros.
différentiel indexation loyer août 2024 : 143,90 euros
coût commandement de payer : 164,79 euros
L'ordonnance déférée est infirmée en ce sens.
- Sur la demande de remboursement d'un trop perçu au titre des loyers versés depuis 2020 :
La société Euro [Localité 2] demande, à titre très subsidiaire, la transposition d'une solution dégagée par un arrêt de la Cour de cassation du 6 mars 2013 ( pourvoi n° 1213962) , à propos de la fixation du prix du bail renouvelé, dont il résulte que la variation indiciaire prévue par les dispositions de l'article L 145-34 du Code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le locataire lors de la prise d'effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d'un loyer progressif à paliers.
Elle fait valoir un trop perçu de 8 951 euros au titre des loyers depuis 2020.
Cette jurisprudence qui porte sur l'application de la règle du plafonnement lors de la fixation du prix du bail renouvelé est sans objet en l'espèce.
Il résulte des développements ci-avant que la clause d'indexation contractuelle est valable et qu'il n'y a pas lieu à recalculer l'arriéré d'indexation en appliquant l'indexation sur le loyer initial.
La société Euro Saumade est déboutée de sa demande de remboursement d'un trop perçu de loyers.
- Sur la demande de délais de paiement :
Le commandement de payer a été délivré à l'encontre de la société Euro [Localité 2] il y a près de deux années, sans que celle-ci ait commencé à apurer sa dette.
Compte tenu de l'issue du litige et de ce que la société Euro [Localité 2] a bénéficié de fait de larges délais de paiement, sans justifier de sa capacité à honorer un échéancier, la cour rejette la demande de délais de paiement formulée.
- Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :
La résistance abusive n'est pas caractérisée. La demande de dommages-intérêts à ce titre est rejetée.
- Sur les frais de l'instance :
La société Euro Saumen, partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de l'instance et payer à Mme [R] une somme équitablement arbitrée à 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme l'ordonnance de référé déférée, sauf sur le montant de la provision allouée
Statuant à nouveau sur le chef infirmé
Condamne la société Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R], une provision d'un montant de 2 713, 53 euros au titre de l'indexation rétroactive des loyers depuis le 26 juillet 2023 et du coût du commandement de payer du 22 juillet 2024
Déboute la société Euro [Localité 2] de sa demande de délais de paiement
Déboute Mme [X] [R] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive
Dit que la société Euro [Localité 2] supportera les dépens de première instance et d'appel et payera à Mme [X] [R] une somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 25/02242 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JUQ3
NR
PRESIDENT DU TJ D'[Localité 1]
26 mai 2025 RG :24/00621
S.A.R.L. EURO [Localité 2]
C/
[R]
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
4ème chambre commerciale
ARRÊT DU 12 JUIN 2026
Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ d'[Localité 1] en date du 26 Mai 2025, N°24/00621
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Nathalie ROCCI, Présidente, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Nathalie ROCCI, Présidente
Agnès VAREILLES, Conseillère
Yan MAITRAL, Conseiller
GREFFIER :
Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
S.A.R.L. EURO [Localité 2] Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 479 678 617
Ayant son siège social [Adresse 1].
poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité en son siège social
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Benedicte NOEL de la SELARL RIVAGE AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de DAX
INTIMÉE :
Mme [X] [R]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-marie CHABAUD de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Nicolas DOUCENDE de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de NIMES
Affaire fixée en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Mai 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 12 Juin 2026, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSÉ
Vu l'appel interjeté le 11 juillet 2025 par la SARL Euro [Localité 2] à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 26 mai 2025 par le président du tribunal judiciaire d'Avignon dans l'instance n° RG 24/00621 ;
Vu l'avis de fixation de l'affaire à bref délai du 20 août 2025 ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 9 février 2026 par la SARL Euro [Localité 2], appelante à titre principal, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 12 décembre 2025 par Mme [X] [R], intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;
Vu l'ordonnance du 6 janvier 2026 fixant au 4 mai 2025 la date d'effet de la clôture par report de la clôture de la procédure initialement fixée par l'ordonnance de clôture du 20 août 2025.
***
M. [Y] [T] [C] et Mme [E] [F] ont acquis de la société [Adresse 4], en l'état futur d'achèvement, le lot n° 246 du programme dénommé [Adresse 5] Country Club, constitué d'un appartement [Etablissement 1] et d'une chambre handicapée, sis [Adresse 6].La livraison du lot était prévue au 2ème trimestre 2005.
Par acte du 10 août 2004, M. [Y] [T] [C] et Mme [E] [F] ont accordé à la société Euro [Localité 2] un bail commercial sur le lot n° 246 de la résidence [Adresse 7], moyennant un loyer annuel payable mensuellement à terme échu, avec plusieurs paliers :
année 1 : 2 675 euros HT,
année 2 : 4 204 euros HT,
année 3 : 4 969 euros HT,
année 4 et suivantes : 6 115 euros HT.
Le preneur avait le projet d'exploiter la résidence en assurant des prestations para hôtelières.
Ce contrat de bail stipulait une clause d'indexation des loyers, laquelle s'exerçait de « plein droit à la date d'anniversaire du 1er loyer de chaque période triennale, proportionnellement à la variation du dernier connu à cette date, du coût de la construction publiée par l'INSEE ».
Suivant acte authentique du 26 juillet 2023, M. [Y] [T] [C] et Mme [E] [F] ont vendu à Mme [X] [R] et à M. [H] [P] le lot de copropriété n° 102 de la résidence [Etablissement 2] Club (référence n°246 du projet) comprenant un séjour, deux chambres, une salle de bains avec WC, un dégagement et la jouissance à titre exclusif d'une terrasse. Un démembrement de propriété a été stipulé, avec l'acquisition de la nue-propriété des biens objets de la vente, par M. [J] [K] [P] et l'acquisition de l'usufruit desdits biens par Mme [X] [R].
***
Mme [X] [R] a constaté que les précédents propriétaires n'avaient pas procédé à l'indexation des loyers, contrairement à la clause stipulée dans le bail commercial cédé.
Mme [X] [R] a sollicité, par courrier recommandé du 16 novembre 2023, en l'état de la clause d'indexation, le rattrapage des loyers dus sur les cinq dernières années, soit la somme de 4 197,75 euros, ainsi que la fixation du loyer annuel à hauteur de 8 482,17 euros.
Par courrier du 11 décembre 2023, la société Euro [Localité 2] a refusé toute exécution, aux motifs qu'aucune clause d'indexation n'était stipulée et que la seule clause qui ferait un rappel des conditions de mise en 'uvre de la révision légale, serait nulle, car contraire à l'article L112-1 du code monétaire et financier.
Par courrier recommandé du 23 avril 2024, Mme [X] [R] a mis en demeure la société Euro [Localité 2] de régler, sous huitaine, la somme de 7 035 euros au titre du différentiel résultant de l'indexation rétroactive, de modifier son ordre de paiement du loyer à compter de l'échéance de mai 2024, pour tenir compte que celui-ci s'établit désormais à 706,89 euros HT/HC par mois.
Le 22 juillet 2024, Mme [X] [R], a fait signifier à l'encontre de la société Euro [Localité 2] un commandement de payer visant la clause résolutoire, en vue d'obtenir le paiement d'un montant total de 7 847,59 euros, suivant décompte annexé.
Aucun paiement n'est intervenu.
***
Par exploit du 28 octobre 2024, Mme [X] [R] a fait assigner la société Euro [Localité 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon, aux fins de voir prononcer l'acquisition de la clause résolutoire au 22 août 2024, et de voir condamner en conséquence la défenderesse au paiement d'une provision au titre de l'indexation rétroactive des loyers depuis novembre 2018 et du coût du commandement de payer, ainsi qu'au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, d'ordonner son expulsion du local litigieux ainsi que le séquestre sur place de tous objets mobiliers garnissant les lieux en garantie des sommes dues, au paiement d'une indemnité d'occupation, outre les charges et ce jusqu'à la complète libération des lieux, enfin, au paiement frais irrépétibles et dépens.
***
Par ordonnance de référé du 26 mai 2025, le président du tribunal judiciaire d'Avignon a statué ainsi :
« Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent
Déclarons recevable l'action de Mme [X] [R] en recouvrement des loyers
Constatons que la SARL Euro [Localité 2] n'a pas été déférée au commandement de payer du 22 juillet 2024 dans le délai d'un mois ;
Constatons l'acquisition de la clause résolutoire au 22 août 2024 ;
Par conséquent,
Condamnons la société Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R], une provision d'un montant de 7 775,39 euros au titre de l'indexation rétroactive des loyers depuis novembre 2018 et du coût du commandement de payer du 22 juillet 2024
Rejetons la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Mme [R]
Ordonner l'expulsion de la société Euro [Localité 2] ainsi que celle de tous occupants des lieux de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, du local constituant le lot de copropriété n° 102 de la [Adresse 8], sis [Adresse 9] (France)
Ordonner le séquestre sur place de tous objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais de la preneuse, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues par elle à la bailleresse
Condamner la société Euro [Localité 2] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation équivalant au montant du loyer mensuel indexé (706,89 euros), outre les charges jusqu'à complète restitution des lieux ;
Condamnons la SARL Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R] la somme de mille cinq cents euros (1 500,00 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamnons la SARL Euro [Localité 2] aux entiers dépens. ».
***
La société Euro [Localité 2] a relevé appel le 11 juillet 2025 de cette ordonnance de référé pour la voir annuler ou à tout le moins infirmer en ce qu'elle a :
déclaré recevable l'action de Mme [X] [R] en recouvrement des loyers.
constaté que la société Euro [Localité 2] n'a pas déféré au commandement de payer du 22 juillet 2024 dans le délai d'un mois ;
constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 22 août 2024 ;
condamné la société Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R], une provision d'un montant de 7 775,39 euros au titre de l'indexation rétroactive des loyers depuis novembre 2018, et du coût du commandement de payer du 22 juillet 2024.
ordonné l'expulsion de la société Euro [Localité 2] ainsi que celle de tous occupants des lieux de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, du local ;
ordonné le séquestre sur place de tous objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais de la preneuse, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues par elle à la bailleresse.
condamné la société Euro [Localité 2] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation équivalant au montant du loyer mensuel indexé (706,89 euros), outre les charges jusqu'à complète restitution des lieux ;
condamné la société Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R] la somme de mille cinq cents euros (1 500,00 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société Euro [Localité 2] aux entiers dépens.
***
Dans ses dernières conclusions, la société Euro [Localité 2], appelante à titre principal, intimée à titre incident, demande à la cour de :
« Statuant sur l'appel formé par la SARL Euro [Localité 2], à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 26 mai 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon,
Vu les articles 1219, 1220 et 1722 du code civil,
Vu l'article L112-1 du code monétaire et financier,
Vu ce qui précède,
Vu les pièces versées aux débats,
La déclarant recevable et bien fondée,
Y faisant droit,
Infirmer l'ordonnance entreprise des chefs suivants :
Déclarons recevable l'action de Mme [X] [R] en recouvrement des loyers ;
Constatons que la SARL Euro [Localité 2] n'a pas déféré au commandement de payer du 22 juillet 2024 dans le délai d'un mois ;
Constatons l'acquisition de la clause résolutoire au 22 août 2024 ;
Condamnons la société Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R], une provision d'un montant de 7 775,39 euros au titre de l'indexation rétroactive des loyers depuis novembre 2018, et du coût du commandement de payer du 22 juillet 2024 ;
Ordonner l'expulsion de la société Euro [Localité 2] ainsi que celle de tous occupants des lieux de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, du local constituant le lot de copropriété n°102 de la [Adresse 8], sis [Adresse 10] (France) ;
Ordonner le séquestre sur place de tous objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais de la preneuse, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues par elle à la bailleresse ;
Condamner la société Euro [Localité 2] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation équivalant au montant du loyer mensuel indexé (706,89 euros), outre les charges jusqu'à complète restitution des lieux ;
Condamnons la SARL Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R] la somme de mille cinq cents euros (1 500,00 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la SARL Euro [Localité 2] aux entiers dépens.
Statuant à nouveau,
Constater l'existence de contestations sérieuses,
Se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond
Subsidiairement,
Juger que Mme [R] n'a pas qualité pour réclamer les loyers antérieurs au 26 juillet 2023,
Déclarer réputée non écrite la clause d'indexation figurant au bail liant les parties,
Très subsidiairement,
Condamner Mme [R] à rembourser à la société Euro [Localité 2] la somme de 8 951 euros au titre des loyers trop versés depuis 2020.
A titre infiniment subsidiaire,
Juger que la société Euro [Localité 2] pourra s'acquitter des sommes mises à sa charge dans un délai de 12 mois et de suspendre, de manière subséquente, les effets de la clause résolutoire.
En tout état de cause,
Débouter Mme [X] [R], de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident.
Condamner Mme [X] [R], à payer à la SARL Euro [Localité 2], la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel. ».
Au soutien de ses prétentions, la société Euro [Localité 2], appelante à titre principal, intimée à titre incident, expose que les loyers antérieurs au 26 juillet 2023, date d'acquisition du bien par Mme [X] [R], ne peuvent pas être réclamés par elle. En cas de vente d'un bien loué, les créances de loyers échues avant la vente restent, sauf stipulation contraire, attachées à l'ancien bailleur. Le droit au loyer et aux accessoires résulte du contrat de bail. Il s'agit d'une créance personnelle du bailleur contre le locataire et non de droits réels attachés à l'immeuble. Cette créance n'est pas transférée par la vente de l'immeuble.
Les créances de loyers et de rappels d'indexation afférentes à une période antérieure à la vente de 2023 sont des créances personnelles de M. [C] et de Mme [F], nées dans leur patrimoine au fur et à mesure des dates d'échéance et d'indexation prévues au bail.
Par conséquent, sauf à justifier d'une transmission de créance entre elle et M. [C] et Mme [F], précédents propriétaires, Mme [R] n'a pas qualité pour réclamer les éventuels arriérés de loyer avant son acquisition du bien.
Sur la clause d'échelle mobile figurant dans le bail : La clause est rédigée comme suit : « Le loyer sera révisé de plein droit à la date anniversaire du 1er loyer de chaque période triennale, proportionnellement à la variation du dernier indice connu à cette date, du coût de la construction publiée par l'INSEE ». La clause est mal rédigée, l'indice de base n'étant pas précisé. Il n'est donc pas possible de procéder au calcul de l'indexation sans connaître cet indice. Il n'est pas non plus précisé si l'indexation doit s'appliquer durant les quatre premières années dès lors qu'il est prévu une évolution du loyer chacune de ces années. Ainsi, il n'est pas permis de savoir sur quel loyer il convient d'appliquer la révision. Il y a donc une difficulté manifeste à appliquer cette clause, ce qui la rend inapplicable. Il apparaît que l'appréciation du bien-fondé des prétentions de Mme [X] [R] exige une interprétation de cette clause du bail liant les parties et le juge des référés ne peut procéder à une telle interprétation, celle-ci ne relevant pas de sa compétence, puisqu'elle implique qu'il tranche une contestation sérieuse.
Subsidiairement, la clause d'indexation prévue au bail liant la société Euro [Localité 2] à Mme [X] [R] est inapplicable et doit être réputée non-écrite. Si l'indice de comparaison est mentionné, l'indice de base, n'est quant à lui pas précisé. Très subsidiairement, les parties ont conclu un bail à paliers. Or, pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire doit être appliquée au loyer initial acquitté par le locataire lors de la prise d'effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d'un loyer progressif à paliers. Cette solution, dégagée par la cour de cassation, doit être transposée à la révision du loyer assorti de paliers d'augmentations. Ainsi, le loyer de référence est de 2.675,00 euros hors taxes, l'indice connu à la date d'effet du bail étant de 1269 (trimestre 4 de l'année 2004), permettant d'indexer le loyer à 3.728,00 euros en juillet 2020 et 4.325,00 euros en 2023. La société Euro [Localité 2] se prévaut en conséquence d'un trop payé de 8 951 euros au titre des loyers.
La clause d'indexation devant être réputée non-écrite, aucune somme n'est due par la société Euro [Localité 2] à Mme [X] [R].C'est cette dernière qui doit rembourser un trop-perçu de loyer à sa locataire. Dès lors, rien ne justifie la mise en 'uvre de la clause résolutoire. Subsidiairement, la clause d'indexation liant les parties est sujette à interprétation.
La société Euro [Localité 2] fait valoir qu'elle est de bonne foi et demande à pouvoir s'acquitter des sommes mises à sa charge dans un délai de 12 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire.
***
Dans ses dernières conclusions, Mme [X] [R], intimée à titre principal, appelante à titre incident, demande à la cour de :
« A titre principal
Confirmer l'ordonnance de référé du 26 mai 2025 en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire :
Si la cour devait juger irrecevables les demandes afférentes au rattrapage de l'indexation des loyers antérieurs au 26 juillet 2023 :
Recevoir l'appel incident de Mme [X] [R], et le déclarer recevable, et statuant à nouveau :
Condamner la société Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R], une provision d'un montant de 2 713,53 euros au titre de l'indexation rétroactive des loyers depuis le 26 juillet 2023, et du coût du commandement de payer du 22 juillet 2024
Condamner la société Euro [Localité 2] à régler à Mme [X] [R], une provision d'un montant de 2 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Confirmer l'ordonnance de référé du 26 mai 2025 pour le surplus, à savoir :
Constater que la société Euro [Localité 2] n'a pas déféré au commandement de payer du 22 juillet 2024 dans le délai d'un mois ;
Constater l'acquisition de la clause résolutoire au 22 août 2024 ;
Ordonner l'expulsion de la société Euro [Localité 2] ainsi que celle de tous occupants des lieux de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, du local constituant le lot de copropriété n°102 de la [Adresse 8], sis [Adresse 10] (France)
Ordonner le séquestre sur place de tous objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais de la preneuse, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues par elle à la bailleresse
Condamner la société Euro [Localité 2] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation équivalant au montant du loyer mensuel indexé (706,89 euros), outre les charges jusqu'à complète restitution des lieux ;
Condamner la société Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R] la somme de mille cinq cents euros (1 500,00 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la société Euro [Localité 2] aux entiers dépens,
En tout état de cause :
Débouter la société Euro [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,
Condamner la société Euro [Localité 2] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. ».
Au soutien de ses prétentions, Mme [X] [R], intimée à titre principal, appelante à titre incident, expose que la clause résolutoire est acquise, qu'elle est valide, le contrat de bail mentionnant expressément que « le non-paiement des loyers à l'une des échéances » est susceptible d'entraîner la résiliation du contrat de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement d'exécuter resté infructueux. La clause a été mise en 'uvre en l'état d'impayés. La mise en 'uvre de la clause résolutoire par Mme [X] [R] est régulière, puisqu'elle réclame aux termes du commandement de payer en date du 22 juillet 2024, la somme de 7.322,80 euros au titre du différentiel des loyers et 164,79 euros au titre du coût de l'acte. Elle ajoute que le manquement a persisté pendant plus d'un mois malgré le délai donné dans le commandement de payer pour effectuer le paiement des sommes dues. L'appelante n'a pas réglé les sommes dues, ni formé opposition au commandement dans ce délai. La dette locative a augmenté pendant cet intervalle. La clause résolutoire est acquise et le bail est considéré comme résilié à compter du 22 août 2024.
Concernant les sommes dues, le loyer du bail est fixé à 6.115,00 euros par an à compter de la quatrième année. Une indexation triennale de plein droit est stipulée au contrat de bail, à la date d'anniversaire du premier loyer de chaque période triennale, proportionnellement à la variation du dernier indice connu à cette date, du coût de la construction publié par l'INSEE. Il y a une automaticité de la clause, une précision de l'indice et une périodicité. En effet, cette dernière précise que la révision « sera de plein droit » excluant le régime de la révision légale, l'indice est stipulé et la périodicité est apparente. Cette clause est une clause d'indexation du loyer. Une clause d'indexation comprise dans un bail commercial est valide quand bien même ce dernier comporterait des paliers de loyers. Elle rappelle que les loyers concernés par le rattrapage de l'indexation des loyers ne sont pas les loyers soumis aux différents paliers, ces derniers ne s'appliquant que de 2004 à 2008. Le contrat de vente stipule expressément une clause de subrogation, dans les termes suivants, le « vendeur déclare se désister en faveur de l'acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement au bien ».
S'il était fait droit à la demande de l'appelante de ne pas prendre en compte les sommes antérieures à juillet 2023, elle serait en toute hypothèse débitrice de 2.713,53 euros. Elle rétorque qu'elle a toujours utilisé les indices publiés aux premiers trimestres des années concernées par l'indexation triennale. La clause d'indexation ne souffre pas non plus d'une imprécision concernant l'indice de départ. Elle précise clairement pour indice de départ, le dernier indice connu à la date d'anniversaire du premier loyer de chaque période triennale. Le bail a pris effet au 1er juillet 2005, le premier loyer devant être réglé entre le 5 et le 10 août 2005. Le dernier indice publié à cette date était celui du 1er trimestre de l'année 2008, soit 1497. Cet indice est parfaitement déterminable à partir de la simple lecture du bail commercial. La cour de cassation a jugé parfaitement valable la clause d'indexation stipulée dans un bail comportant également 4 paliers. Dès lors la clause litigieuse est valable. Ainsi, l'appelante ne saurait donc imaginer pouvoir tirer argument de l'absence de répercussion de l'indexation sur les loyers encadrés par des paliers contractuellement déterminées par les parties. La demande très subsidiaire consistant à faire déclarer réputée non écrite, la clause d'indexation figurant dans le bail commercial, dont il convient de préciser qu'elle en est elle-même à l'origine, doit être rejetée.
***
Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.
DISCUSSION :
- Sur l'existence de contestations sérieuses :
L'article 834 du code de procédure civile énonce :
« Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; »
La contestation sérieuse est celle que le juge du principal peut trancher, celle que 'le juge ne peut sans hésitation rejeter en quelques mots'. L'absence de contestation sérieuse se ramène à l'évidence, à l'incontestable, c'est-à-dire à ce qui ne peut raisonnablement faire de doute dans l'esprit du juge. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté (Cass. com. 20 juill. 1971, Bull.civ. IV, no 220).
Le juge des référés ne peut ordonner les mesures prévues à l'article 834 que dans la mesure où il n'est pas amené à prendre parti sur l'existence du droit invoqué que les juges appelés à connaître du fond auraient à apprécier.
C'est pourquoi, il y a contestation sérieuse et, donc, absence de pouvoir du juge des référés dès lors que celui-ci est contraint de trancher une question de fond pour justifier la mesure sollicitée.
En l'espèce, le contrat de bail prévoit que le loyer annuel est payable mensuellement à terme échu de :
* 2 675 euros l'année 1
* 4 204 euros l'année 2
* 4 969 euros l'année 3
* 6 115 euros l'année 4 et les suivantes et que :
» Le loyer sera révisé de plein droit à la date anniversaire du 1er loyer de chaque période triennale, proportionnellement à la variation du dernier indice connu à cette date, du coût de la construction publié par l'INSEE(')'
La clause d'échelle mobile ou clause d'indexation est la clause par laquelle le preneur et le bailleur se mettent d'accord sur l'indexation du loyer.
La clause d'échelle mobile est prévue par l'article L. 145-39 du code de commerce. Le principe d'automaticité de l'indexation est le critère essentiel de définition de la clause d'échelle mobile.
La société Euro [Localité 2] soutient que la clause contractuelle n'est que le rappel de la révision triennale légale de l'article L.145-38 du code de commerce, et que le loyer ayant été fixé par paliers progressifs, toute possibilité de révision triennale est tenue en échec.
Mme [R] considère au contraire que la clause contractuelle est une clause d'indexation, le terme de plein droit signifiant que la clause est automatique, ce qui est le signe distinctif d'une clause d'échelle mobile.
La cour constate que les termes « de plein droit » répondent de manière univoque et précise au critère de l'automaticité qui permet de distinguer la révision triennale légale de la clause d'indexation contractuelle ou clause d'échelle mobile. Il n'y a pas lieu à interprétation de la clause contractuelle qui s'analyse bien comme une clause d'indexation contractuelle.
S'agissant de l'imprécision de l'indice permettant la révision, le contrat de bail mentionne le dernier indice connu du coût de la construction publié par l'INSEE à la date anniversaire du 1er loyer de chaque période triennale. Le bail ayant pris effet le 1er juillet 2005, l'indice de référence est donc celui du coût de la construction applicable au 1er juillet 2008, date anniversaire du premier loyer.
La clause contractuelle n'est donc pas imprécise et permet de déterminer l'indice du coût de la construction de référence.
Sur l'impossibilité d'appliquer une révision triennale à un loyer fixé par paliers progressifs, la société Euro [Localité 2] invoque la violation des dispositions de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier qui indique notamment qu'est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieur à la durée s'écoulant entre chaque variation.
Or, il apparaît que la rédaction de la clause d'indexation permettait une variation tant à la hausse qu'à la baisse par rapport au montant du loyer fixé par chacun des paliers, que la période de variation de l'indice n'était pas supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision, en sorte qu'il n'est pas établi que les stipulations relatives à l'indexation des loyers sont contraires aux dispositions de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier.
En tout état de cause, les loyers fixés par paliers entre 2004 et 2008 ne sont pas concernés par l'arriéré d'indexation sollicité, la demande du bailleur portant sur les loyers de novembre 2018 à août 2024.
La cour confirme par conséquent l'ordonnance déférée en ce qu'elle juge que l'indice du coût de la construction est clairement stipulé dans le bail avec une révision de plein droit, c'est-à-dire qu'il est automatiquement indexé chaque année; qu'une telle clause apparaît suffisamment explicite pour ne pas être considérée comme une contestation sérieuse, et qu'une clause d'indexation est compatible avec la fixation du loyer par paliers.
- Sur la qualité de Mme [R] pour réclamer les loyers antérieurs au 26 juillet 2023 :
S'agissant de la demande relative aux loyers antérieurs au 26 juillet 2023, date d'acquisition du bien par Mme [R], la cour observe que l'avis de mutation du 26 juillet 2023 relatif à la vente du bien loué par M. [Y] [T] [C] et Mme [E] [F] à M. [H] [P] et Mme [X] [R] contient les mentions suivantes :
« Convention de parties sur la procédure en cours :
Un mail du syndic en date du 12 mai 2023 a confirmé que des procédures étaient en cours.
Cette procédure n'est en l'espèce aucunement liée à une faute du VENDEUR.
L'ACQUEREUR s'oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l'effet de quoi le VENDEUR le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard.
En conséquence, le VENDEUR déclare se désister en faveur de l'ACQUEREUR du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement au BIEN. »
Il en résulte que la procédure en cours n'est pas identifiable de façon univoque, que la créance n'est pas désignée de manière claire, en sorte qu'il existe une contestation sérieuse quant à la subrogation de Mme [R] dans les droits du précédent bailleur. La provision allouée doit par conséquent être limitée à la somme de 2 713, 53 euros au titre de l'indexation des loyers à compter du 26 juillet 2023 et du commandement de payer du 22 juillet 2024, se décomposant comme suit :
différentiel indexation de juillet 2023 à avril 2024 : 1 973,14 euros
différentiel indexation loyer mai 2024 : 143,90 euros
différentiel indexation loyer juin 2024 : 143,90 euros
différentiel indexation loyer juillet 2024 : 143,90 euros.
différentiel indexation loyer août 2024 : 143,90 euros
coût commandement de payer : 164,79 euros
L'ordonnance déférée est infirmée en ce sens.
- Sur la demande de remboursement d'un trop perçu au titre des loyers versés depuis 2020 :
La société Euro [Localité 2] demande, à titre très subsidiaire, la transposition d'une solution dégagée par un arrêt de la Cour de cassation du 6 mars 2013 ( pourvoi n° 1213962) , à propos de la fixation du prix du bail renouvelé, dont il résulte que la variation indiciaire prévue par les dispositions de l'article L 145-34 du Code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le locataire lors de la prise d'effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d'un loyer progressif à paliers.
Elle fait valoir un trop perçu de 8 951 euros au titre des loyers depuis 2020.
Cette jurisprudence qui porte sur l'application de la règle du plafonnement lors de la fixation du prix du bail renouvelé est sans objet en l'espèce.
Il résulte des développements ci-avant que la clause d'indexation contractuelle est valable et qu'il n'y a pas lieu à recalculer l'arriéré d'indexation en appliquant l'indexation sur le loyer initial.
La société Euro Saumade est déboutée de sa demande de remboursement d'un trop perçu de loyers.
- Sur la demande de délais de paiement :
Le commandement de payer a été délivré à l'encontre de la société Euro [Localité 2] il y a près de deux années, sans que celle-ci ait commencé à apurer sa dette.
Compte tenu de l'issue du litige et de ce que la société Euro [Localité 2] a bénéficié de fait de larges délais de paiement, sans justifier de sa capacité à honorer un échéancier, la cour rejette la demande de délais de paiement formulée.
- Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :
La résistance abusive n'est pas caractérisée. La demande de dommages-intérêts à ce titre est rejetée.
- Sur les frais de l'instance :
La société Euro Saumen, partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de l'instance et payer à Mme [R] une somme équitablement arbitrée à 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme l'ordonnance de référé déférée, sauf sur le montant de la provision allouée
Statuant à nouveau sur le chef infirmé
Condamne la société Euro [Localité 2] à payer à Mme [X] [R], une provision d'un montant de 2 713, 53 euros au titre de l'indexation rétroactive des loyers depuis le 26 juillet 2023 et du coût du commandement de payer du 22 juillet 2024
Déboute la société Euro [Localité 2] de sa demande de délais de paiement
Déboute Mme [X] [R] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive
Dit que la société Euro [Localité 2] supportera les dépens de première instance et d'appel et payera à Mme [X] [R] une somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,