CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 12 juin 2026, n° 25/03082
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 JUIN 2026
(n° 2026/ 140 , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/03082 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CK2QW
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Janvier 2025 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 23 / 04632
APPELANT
Monsieur [Z] [G], né le 08 Juin 1966 à [Localité 1] (Algérie), de nationalité française, marié, commerçant
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assisté de Me Jonathan THISSIER LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : K0024
INTIMÉES
Société BRD IMMO, société civile immobilière, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 914 690 359
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Ayant pour avaocat plaidant Me Chantal TEBOUL- ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS , avocat au barreau de PARIS toque : A235, substituée par Me Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235
Société DPLCM, société civile immobilière, représentée par son gérant
Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 481 332 997
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Yoni MARCIANO, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE,
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 905du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 décembre 2025, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Madame Nathalie BRET, conseillère
Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
Greffière, lors des débats : Madame Dorothée RABITA
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
* *
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 26 mai 2010, la SCI Saperlipoupette aux droits de laquelle est venue la SCI DPLCM, a consenti à la SARL OUNIS, aux droits de laquelle est venue la SASU Asirem, créée en juin 2017 par M. [U] [I], dont il était à l'origine l'actionnaire unique et président, un bail à usage commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4] à Paris 20ème, pour une durée de neuf années du 1er juin 2010 au 31 mai 2019.
Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2018, non produit aux débats, la société ASIREM a acquis le fonds de commerce de « Vins-Liqueurs à emporter -restaurant-hôtel » exploité dans le local commercial susvisé, outre un local situé au [Adresse 5] du même boulevard, auprès de la Société [Adresse 6], dont les associés étaient Messieurs [D], [N] et [R] [H], laquelle en avait fait l'acquisition de la société Ounis le 11 avril 2016.
Suivant acte sous seing privé en date du 24 décembre 2019, passé par l'entremise de la société Sogim à laquelle un mandat de vente de fonds de commerce sans exclusivité avait été consenti par la société Asirem le 28 novembre 2019, cette dernière a vendu le fonds de commerce à M. [Z] [G] moyennant le prix de 700.000 € payé à hauteur de 140.000 € des deniers personnels de l'acquéreur, et à hauteur de 560.000 € au moyen d'un crédit vendeur.
Par acte en date du 14 mai 2020, la société Asirem alors représentée par M. [N] [H] désigné en qualité de président par suite de la révocation de M. [I] par l'assemblée générale extraordinaire du 17 décembre 2019, a fait assigner M. [Z] [G] et M. [U] [I] devant le tribunal de commerce de Paris aux fins de voir constater la nullité de l'acte de cession de fonds de commerce du 24 décembre 2019 et aux fins de condamnation solidaire de M. [I], M. [G] et la société Sogim à lui verser la somme de 50 000€ à titre de dommages et intérêts.
Par jugement en date du 24 juin 2021, le tribunal de commerce de Paris a notamment débouté la société Asirem de ses demandes relatives à la cession du fonds de commerce, et faisant droit à la demande reconventionnelle de M. [Z] [G], il a ordonné son expulsion sous astreinte de 2 000 € par jour de retard à partir du quinzième jour ouvré suivant la signification du jugement, mais l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Suivant un arrêt rendu le 19 janvier 2022, la cour d'appel de Paris du 19 janvier 2022 a confirmé ce jugement sauf en ce qu'il avait débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts, et a condamné la société Asirem à lui payer 10.000 € de dommages et intérêts.
Par acte authentique en date du 23 juin 2022, la société DPLCM a vendu à la société BRD Immo, représentée par M. [N] [H] son gérant et M. [R] [H] associé, les locaux à usage commercial susvisés sis [Adresse 7].
Invoquant la méconnaissance de son droit de préférence résultant de l'article L.145-46-1 du code de commerce, M. [Z] [G] a fait assigner, suivant actes d'huissier en date des 27 et 28 mars 2023, la société DPLCM et la société BRD Immo devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir déclarer nulle cette vente, et d'enjoindre à la société DPLCM de lui vendre le bien, outre le paiement de la somme de 50.000 € de dommages et intérêts.
Saisi par la SCI BRD Immo de conclusions d'incident aux fins de voir déclarer M. [G] irrecevable en ses demandes tant à son encontre qu'à l'encontre de la société DPLCM en raison de son défaut de locataire en titre par suite de l'inopposabilité à la société DPLCM de la cession de fonds de commerce du 24 décembre 2019, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance en date du 21 janvier 2025, statué comme suit :
« REJETONS la demande de [Z] [G] de déclarer irrecevables les fins de non-recevoir formées par la société BRD IMMO tirées du défaut de qualité et d'intérêt à agir ;
Statuant sur le fond,
DISONS que [Z] [G] n'a pas à l'égard de la SCI DPLCM, ni de la société BRD IMMO venant à ses droits, la qualité de locataire ;
Statuant sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et sur le surplus des demandes relevant des attributions du juge de la mise en état,
DÉCLARONS irrecevables pour défaut de qualité à agir les demandes de [Z] [G] tendant à déclarer nulle la vente des murs du local commercial situé [Adresse 8] à Paris (vingtième arrondissement) entre la SCI DPLCM et la société BRD IMMO, à enjoindre à la SCI DPLCM de procéder à l'exécution forcée de la vente des murs du local précité à son profit et de condamner la société BRD IMMMO à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts ;
REJETONS la demande de [Z] [G] de déclarer irrecevables les fins de non-recevoir formées par la société BRD IMMO tirées du défaut d'intérêt et de qualité à agir ;
DÉCLARONS irrecevable la demande de [Z] [G] en paiement de dommages et intérêts uniquement en ce qu'elle est formée devant le juge de la mise en état lequel n'a pas le pouvoir pour en connaître ;
CONDAMNONS [Z] [G] aux dépens ;
REJETONS la demande de [Z] [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS [Z] [G] à payer à la société BRD IMMO la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONSTATONS que le présent incident met fin à l'instance enregistrée sous le RG 23/04632. »
Pour déclarer M. [G] irrecevable en ses demandes, le juge de la mise en état, relevant au préalable que l'action fondée sur l'article L.145-46-1 du code de commerce était une action attitrée, ouverte au seul locataire, la qualité à agir de [Z] [G] était par suite conditionnée par le fait qu'il soit locataire, ce qui impliquait de trancher au préalable cette question de fond, sur laquelle les parties avaient conclu sans solliciter le renvoi devant le tribunal, et que faute pour M. [G] de démontrer que la cession du fonds de commerce dont il se prévalait avait été réalisée conformément aux conditions contractuelles du bail commercial, lesquelles exigeaient notamment au titre de la cession du bail qu'elle soit acceptée expressément et par écrit par le bailleur, ainsi que la remise d'un original enregistré au bailleur au plus tard quinze jours après l'enregistrement de l'acte, cette cession était inopposable à la SCI DPLCM, bailleur au moment de la cession, de sorte que [Z] [G] n'avait pas à son égard la qualité de locataire.
M. [Z] [G] a interjeté appel par déclaration du 5 février 2025.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions du 9 décembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [G] demande à la cour de :
Vu les articles 122 ; 123 et 789 du code de procédure civile ;
- INFIRMER l'ordonnance du juge de la mise en état, en date du 21 janvier 2025, entreprise en ce qu'elle a :
Statuant sur le fond,
- DIT que Monsieur [G] n'a pas à l'égard de la SCI DPLCM, ni de la société BRD IMMO venant à ses droits, la qualité de locataire ;
Statuant sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et sur le surplus des demandes relevant des attributions du juge de la mise en état,
- Déclaré irrecevables pour défaut de qualité à agir les demandes de Monsieur [G] tendant à déclarer nulle la vente des murs du local commercial situé [Adresse 8] à Paris 20 ème arrondissement entre la SCI DPLCM et la société BRD IMMO, à enjoindre à la SCI DPLCM de procéder à l'exécution forcée de la vente des murs du local précité à son profit et de condamner la société BRD IMMO à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts ;
- Rejeté la demande de Monsieur [G] de déclarer irrecevables les fins de non-recevoir formées par la société BRD IMMO tirées du défaut d'intérêt et de qualité à agir ;
- Condamné Monsieur [G] aux dépens ;
- Rejeté la demande de Monsieur [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Monsieur [G] à payer à la société BRD IMMO la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Constaté que l'incident soulevé par BRD IMMO mettait fin à l'instance enregistrée sous le RG 23/04632 ;
Et statuant à nouveau :
- DIRE que Monsieur [Z] [G] avait la qualité de locataire à l'égard de la SCI DPLCM et de toute société qui serait venue à ses droits ;
- DECLARER l'action et les demandes de Monsieur [Z] [G] recevables et bien fondées ;
En tout état de cause,
- DIRE Monsieur [Z] [G] avait qualité à agir en responsabilité contre la société BRD IMMO ;
- DECLARER l'action et les demandes de Monsieur [Z] [G] recevables et bien fondées contre BRD IMMO ;
Dans l'hypothèse où la Cour ferait l'usage du pouvoir d'évocation :
- DIRE que la société DPLCM a violé les dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce ;
- DIRE que la vente opérée en 2022 des murs du local commercial situé au [Adresse 9] à [Localité 6] entre la société DPLCM et la société BRD IMMO a été passée en fraude des droits de Monsieur [G] de sorte qu'elle est nulle et en tout état de cause lui est inopposable ;
En conséquence,
- DECLARER nulle la vente opérée en 2022 des murs du local commercial situé [Adresse 9] à [Localité 7] entre la société DPLCM et la société BRD IMMO en raison de la violation du droit de préemption de Monsieur [G] sur ce local ;
- EN CONSEQUENCE, DIRE QUE les société DPLCM et BRD IMMO se retrouvent dans la même situation qu'avant la cession frauduleuse et ordonner les restitutions afférentes;
- ENJOINDRE à la société DPLCM de procéder à l'exécution forcée de la vente des murs du local commercial situé [Adresse 10] à [Localité 8] au profit de Monsieur [Z] [G] aux mêmes conditions que la vente intervenue au profit de la société BRD IMMMO ;
- CONDAMNER la société BRD IMMO à verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts à Monsieur [Z] [G] ;
En tout état de cause
- CONDAMNER in solidum les société BRD IMMO et DPLCM à verser à Monsieur [Z] [G] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de l'infirmation de l'ordonnance, M. [G] fait valoir que la cession du fonds de commerce était opposable tant à DPLCM qu'à la société BRD IMMO dans la mesure où l'accord du bailleur n'était pas requis, où il a en tout état de cause été informé de la cession et y a consenti de manière tacite, et qu'en toute hypothèse, la vente a manifestement été passée en fraude des droits du preneur. Sur le premier point, il soutient que la clause du bail invoquée ne peut être comprise qu'en ce qu'elle impose l'accord du bailleur pour la cession du seul droit au bail, le preneur ne pouvant pas céder librement son droit au bail sauf accord exprès du bailleur, mais étant en revanche autorisé à céder son droit au bail à l'acquéreur de son fonds de commerce sans que l'accord du bailleur soit requis, ce qui contreviendrait aux dispositions d'ordre public de l'article L.145-16 du code de commerce prohibant les conventions interdisant au locataire de céder son droit au bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ; que si la clause litigieuse devait être interprétée comme faisant obligation au preneur de recueillir l'accord du bailleur pour céder son fonds de commerce elle ne pourrait qu'être jugée non écrite dès lors qu'elle interdit en pratique au preneur de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce, seul un accord du bailleur encadré par des conditions précises quant aux conditions de la cession du fonds de commerce pouvant être admis et non une clause générale laissant toute latitude au bailleur de s'opposer à toute cession, constituant ainsi une clause potestative. Il ajoute que le bailleur ne justifie d'aucun intérêt à la clause d'agrément et d'aucun grief résultant d'une éventuelle violation de cette clause.
Sur le second point, il soutient que le bailleur était informé de la cession du fonds de commerce depuis l'origine, dès lors qu'elle lui a été signifiée le 16 mars 2020 puis publiée au BODACC et dans un journal d'annonces légales, qu'il lui a adressé un courrier recommandé le 1er juillet 2020 réceptionné le 8 juillet, qu'il a reçu signification le 11 avril 2022 de l'arrêt du 19 janvier 2022, et que des échanges ont eu lieu avec le mandataire du bailleur qui lui a délivré des quittances de loyer, et qu'il n'a jamais manifesté la moindre opposition à cette cession ; qu'il importe peu que seule une copie et non un original de la cession de fonds de commerce ait été signifiée dès lors, d'une part, que le contrat de bail ne précise pas qu'il s'agit d'un original de l'acte de cession qui devait être remis au bailleur mais mentionne seulement un original de l'acte sans autre précision quant audit acte, d'autre part qu'aucune sanction n'est attachée au défaut de remise d'un original de l'acte de cession, l'article 1690 du code civil n'imposant nullement la signification d'un original de l'acte pour rendre opposable la cession au débiteur cédé, et enfin que le bailleur n'a pas fait sommation d'exécuter comme le prévoit l'article 10 du bail en cas de manquement du preneur, ayant soulevé ce grief pour la première fois dans ses conclusions déposées dans le cadre de la présente procédure ; qu'au surplus, l'absence de remise d'un original ne préjudicie en rien au bailleur de sorte qu'il ne saurait en tirer argument pour soutenir que la cession ne lui serait pas opposable.
Enfin, il fait valoir que les frères [H], acheteurs des murs hébergeant le fonds de commerce via BRD IMMO, dirigée par M. [N] [H] et détenue à 100% par Messieurs [N] et [R] [H], ont ainsi acquis le bien en fraude de ses droits ; que la société BRD CONSULTANT, qui était associée de la société ASIREM à hauteur de 67% des parts sociales, est également gérée par M. [N] [H] et détenue depuis l'origine à 100% par les frères [H], la société Asirem, cédante du fonds de commerce était également dirigée par M. [N] [H] et détenue par les frères [H] via BRD CONSULTANT au moment de la cession du fonds de commerce, et qu'ils ne pouvaient pas ignorer qu'Asirem, dont ils étaient dirigeants et associés via BRD CONSULTANT, également au jour de l'arrêt confirmant la validité de la cession de fonds de commerce, n'était plus preneur du local commercial lors de l'acquisition des murs, et ce d'autant moins que cet arrêt leur avait été signifié au mois de mars 2022 ; que s'il est certain que la société BRD IMMO est distincte juridiquement des frères [H], la cour ne pourra que relever que la fraude corrompt tout, une société ne pouvant faire écran lorsque l'acte qu'il vise à masquer est frauduleux, et ce d'autant que ce sont les frères [H] qui ont signé, en leur nom propre, la promesse de vente portant sur les murs objet du présent litige. Enfin, il soutient que le caractère frauduleux de la cession est opposable au bailleur qui avait été dument informé de la cession de fonds de commerce et de sa qualité de nouveau locataire.
Aux termes de ses dernières conclusions du 3 décembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCI BRD Immo demande de :
Vu les dispositions légales sus visées, notamment les articles 122, 789 du Code de procédure civile, L 145-46-1 du Code de commerce, 1134 du Code civil applicable au bail commercial, devenu l'article 1103 du Code civil, 2048 et suivants du Code civil,
- CONFIRMER en toutes ses dispositions l'ordonnance du 21 janvier 2025 déférée à la Cour.
En conséquence,
- DEBOUTER Monsieur [G] de toutes ses demandes fins et conclusions d'appel
- LE CONDAMNER au paiement de la somme complémentaire de 7.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civil, ainsi qu'aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H AVOCATS, en la personne de Maître Audrey SCHWAB, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Au soutien de la confirmation de l'ordonnance, la société BRD Immo fait valoir qu'il est constant que la cession du fonds de commerce effectuée par le locataire en violation des clauses contractuelles du bail entraîne l'inopposabilité de la cession au bailleur, la Cour de cassation sanctionnant les juges du fond pour avoir considéré que la cession était opposable au bailleur, au motif qu'il aurait renoncé aux formalités prévues au bail, sans avoir démontré aucune renonciation claire et expresse à s'en prévaloir, et pour avoir ainsi dénaturé les termes clairs et précis du bail (Civ 3e, 7 septembre 2022 n°21-17750), l'inopposabilité au bailleur d'une cession non réalisée dans les formes prévues au bail étant définitivement acquise au jour de la cession et ne pouvant être réparée par la réitération ultérieure de l'acte dans les formes imposées, et qu'il en est ainsi quand bien même le bailleur aurait encaissé des « loyers » versés par le cessionnaire. Elle souligne que M. [G] n'établit pas que la société DPLCM avait donné son autorisation expresse et par écrit à la cession litigieuse, que la cession ne comporte aucune disposition comportant engagement pour le cédant de « rester garant et caution solidaire, avec renonciation expresse de sa part au bénéfice de l'article 2037 du code civil, de son cessionnaire et de tous autres successifs, tant pour le paiement des loyers que pour l'entière exécution des charges et conditions du bail », qu'il n'établit pas non plus une date certaine d'enregistrement de l'acte de cession litigieux, et enfin n'a pas remis au bailleur, alors DPLCM, un « original dûment enregistré » de l'acte de cession litigieux, dans le délai requis par le bail. Elle ajoute que la signification du 16 mars 2020 est illicite puisque les arrêtés des 14 et 15 mars 2020 interdisaient toute activité à raison de la crise sanitaire résultant du COVID 19, que l'acte n'a pas été délivré à la société DPLCM et ne comportait qu'une copie de la cession. Elle estime qu'il ne résulte pas des pièces produites une acceptation expresse, a fortiori tacite, de la qualité de cessionnaire de M. [G], et par suite de sa qualité de nouveau locataire en titre devant bénéficier du droit de préférence, la circonstance que le gestionnaire ait quittancé des règlements après que M. [G] soit entré dans les lieux, dont il dit qu'il a expulsé la société Asirem, ne pouvant être interprétée comme une reconnaissance de la qualité de locataire en titre de M. [G] comme l'a parfaitement considéré le premier juge, que la jurisprudence invoquée par l'appelant est de surcroît totalement inapplicable en l'espèce, s'agissant de faits où le bailleur avait donné son « acquiescement » à la cession, ou bien le bailleur avait délivré des quittances pendant six années consécutives, que les « quittances » invoquées par l'appelant mentionnent expressément que « Cette quittance ne fait pas novation et doit être considérée comme reçu à titre d'indemnité d'occupation si l'occupant n'a pas de titre régulier de location ou a reçu congé. Elle annule tous les reçus à valoir. Elle ne libère le locataire que pour la période indiquée et est délivrée sous toutes réserves notamment d'instances pouvant être en cours... », et que les échanges invoqués par M. [G] démontrent surtout que ni ce mandataire ni le bailleur de l'époque n'étaient informés de la cession alléguée, puisqu'étaient réclamées les pièces y afférentes, et qu'il n'est pas justifié de la réception du courrier adressé le 1er juillet 2020 à la société DPLCM. Enfin, concernant la fraude alléguée, elle avance que le débat porte sur le point de savoir si M. [G] a ou non régulièrement signifié à la société DPLCM la cession intervenue entre la société ASIREM et lui, et si par suite, il peut être considéré comme ayant eu valablement la qualité de locataire pour prétendre exercer un droit de préemption, et que dès lors que la cour aura répondu par la négative, compte tenu de la violation démontrée des dispositions contractuelles du bail et de l'absence de reconnaissance expresse par la société DPLCM de sa qualité de locataire, il ne peut être admis à exercer le droit de préemption que seule cette société, alors propriétaire, était en capacité de lui offrir, de sorte qu'aucune disposition légale ou règlementaire n'interdisant à la société BRD IMMO de se rendre acquéreur des murs, une fois le droit de préemption purgé, il n'est démontré aucune fraude aux droits de M. [G] qui lui soit imputable.
Par ses dernières conclusions du 27 novembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des moyens de fait et de droit, la société DPLCM demande de :
- CONFIRMER l'ordonnance entreprise en tous points ;
Et par conséquent :
- DÉBOUTER Monsieur [G] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société DPLCM ;
Et statuant de nouveau :
- CONDAMNER Monsieur [G] à verser à la société DPLCM la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que le fait que le bailleur soit informé de la cession du fonds de commerce à M. [G] n'indique en rien qu'il a accepté le principe même de la cession, que M. [G] ne rapporte pas la preuve de l'agrément de la société DPLCM à la cession du fonds pour la simple et bonne raison qu'elle n'a jamais donné son accord, que l'appelant fait référence à de la jurisprudence sans lien avec le débat puisque ne sont réputées non écrites que les clauses portant interdiction de toute cession, qu'il se permet d'affirmer la connaissance et la remise à la société DPLCM de l'acte de cession signifié par l'huissier sans la moindre preuve, n'ayant jamais eu connaissance d'une quelconque cession intervenue au mépris de ses droits, des procédures concernant la régularité de la cession, qu'aucun original ne lui a été remis, que le cession du fonds de commerce ai été enregistrée à la recette des impôts, publiée dans un journal d'annonces légales et au BODACC ne serait être opposée à la société DPLCM dont personne n'a jamais sollicité l'accord, qu'enfin, elle a écrit le 25 janvier 2022 à la société Asirem pour lui notifier son intention et conditions de vente conformément à l'article L145-46.1 du code de commerce, et a donc bien respecté les dispositions légales afférant au droit de préemption du locataire en notifiant à la société ASIREM son intention de vendre.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 décembre 2025.
MOTIFS DE L'ARRET
- Sur la recevabilité des demandes de M. [G]
Aux termes de l'article 30 du code de procédure civile, l'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.
L'article 31 du même code dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Aussi, l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.
Selon l'article L.145-46-1 du code de commerce « Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.'
En l'espèce, il est constant que l'action fondée sur l'article L.145-46-1 du code de commerce est une action attitrée, ouverte au seul locataire, de sorte que la qualité à agir de M. [G] est conditionnée par le fait qu'il soit locataire, ce qui implique de trancher au préalable cette question de fond.
Aux termes de l'article L.145-16 du code de commerce issu de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, applicable aux procédures engagées après le 20 juin 2014 :
« Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. (') «
Il est constant que la prohibition des clauses d'interdiction de céder le bail à l'acquéreur du fonds de commerce ne s'applique qu'à une interdiction absolue et générale de toute cession et non à de simples clauses limitatives ou restrictives qui, sans l'interdire, organisent, formalisent ou restreignent la cession du bail avec le fonds de commerce. ( 3e Civ. 2 octobre 2002, n° 01-02.035).
Ainsi, sont valables les clauses qui subordonnent la cession à un accord exprès et par écrit du bailleur, (même décision,) les clauses imposant un formalisme particulier tel que la remise d'un original de l'acte de cession dans un certain délai ([Localité 9], 16e ch. A, 27 juin 2007, RG 05/21758), ou encore la clause dite de garantie solidaire du cédant qui prévoit que le cédant reste garant à l'égard du bailleur, solidairement avec le cessionnaire, de l'exécution des obligations du contrat de bail.
En l'espèce, le bail commercial stipule :
«Le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles particulières suivantes que le preneur accepte expressément (...)
«I-Occupation- Jouissance
( ')
De ne pouvoir céder, ni apporter en société ses droits au présent bail si ce n'est, après avoir obtenu l'autorisation expresse et par écrit du bailleur, à l'acquéreur de son fonds de commerce et encore à charge de rester garant et caution solidaire, avec renonciation expresse de sa part au bénéfice de l'article 2037 du code civil, de son cessionnaire et de tous autres successifs, tant pour le paiement des loyers que pour l'entière exécution des charges et conditions du bail.
Un original dûment enregistré sera remis au Bailleur aux frais du Preneur pour lui servir de titre direct contre le cessionnaire, quinze jours au plus après l'enregistrement de l'acte».
Contrairement à ce que soutient M. [G], cette clause impose bien l'obtention de l'autorisation expresse et écrite du bailleur préalablement à la cession du fonds de commerce, et non à la cession du seul droit au bail laquelle est précisément interdite par ladite clause, et n'interdit pas la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce, soumettant simplement celle-ci à certaines conditions lesquelles n'apparaissent pas de nature à y mettre obstacle puisque tenant soit à une simple condition de formalisme s'agissant de la remise d'un original de l'acte dans un délai déterminé, soit à une clause parfaitement usuelle de garantie solidaire du cédant.
De surcroît, dès lors que le refus injustifié du bailleur peut être sanctionné sur le terrain de l'abus de droit, permettant au preneur d'obtenir, en plus de l'autorisation judiciaire, des dommages-intérêts (3e Civ. 15 juin 2011, n° 10-16.233 ; Paris, 16e ch. A, 17 janv. 2005, AJDI 2005, p. 388 ), il ne peut être soutenu que l'obligation d'obtenir l'autorisation préalable expresse et écrite du bailleur à la cession s'analyse en une condition purement potestative en ce qu'elle laisse toute latitude à ce dernier de s'opposer à toute cession.
La clause susvisée n'est dès lors pas contraire aux dispositions de l'article L. 145-16 du code de commerce réputant non écrite toute clause interdisant la cession par le preneur du droit au bail au profit de l'acquéreur de son fonds de commerce.
Il est constant que la société DPLCM n'a pas été sollicitée préalablement à la cession du fonds de commerce conclue le 24 décembre 2019, et n'a dès lors pas donné son autorisation à cette cession, pas plus que ne sont contestées l'absence de remise d'un original de l'acte de cession dans le délai de quinze jours de la cession, et l'absence dans l'acte de cession d'une clause de garantie et caution solidaire du cédant « avec renonciation expresse de sa part au bénéfice de l'article 2037 du code civil, de son cessionnaire et de tous autres successifs, tant pour le paiement des loyers que pour l'entière exécution des charges et conditions du bail. »
Par ailleurs, la cession du droit au bail étant une cession de créance qui doit respecter les exigences de l'article 1690 du code civil, elle doit donc être signifiée par acte de commissaire de justice au bailleur, à défaut de quoi elle lui est inopposable.
En l'absence des formalités de signification de la cession prévues par l'article 1690 du code civil, ou en cas de non-respect des clauses ou formalités imposés par le bail, la sanction est l'inopposabilité au bailleur. (Civ. 3e, 24 juin 1990, n° 96-16.187 ; 9 février 2017, n° 15-15.428.)
Mais l'irrégularité ne peut être invoquée par le bailleur lorsque celui-ci a renoncé à s'en prévaloir. Cette renonciation peut être expresse ou tacite, mais la renonciation tacite ne peut résulter que d'actifs positifs non équivoques impliquant à la fois la connaissance de l'infraction et la volonté de ne pas s'en prévaloir.
Ainsi, lorsqu'une cession de bail a été effectuée sans observation de la clause du bail commercial imposant l'accord préalable expresse et écrit du bailleur, ou encore comme en l'espèce, la remise d'un original enregistré et l'existence d'une clause de garantie solidaire du cédant, elle n'est pas opposable au bailleur sauf si celui-ci a renoncé au bénéfice de cette clause.
Il est constant que la renonciation ne se présume pas (3e Civ., 20 octobre 1971, n° 70-13.134), et si elle peut être tacite, il faut que les circonstances établissent de façon non équivoque la volonté de renoncer (1eCiv.1, 24 mai 2005, n° 02-15.188; 3e Civ., 3 novembre 2011, n° 10-20.297 ; 3e Civ., 18 janvier 2012, n° 11-10.389). En effet, si le silence ne vaut, à lui seul, pas acceptation ( 3e Civ., 27 avril 1977, n° 75-10.803; 3e Civ., 3 novembre 2004 , 03-15.624), il n'en est pas de même lorsque les circonstances permettent de donner à ce silence la signification d'une acceptation (.1e Civ., 24 mai 2005, n° 02-15.188 ; 4 juin 2009, n° 08-14.481).
En l'espèce, M. [G] justifie avoir, conformément aux dispositions de l'article 1690 du code civil, fait signifier l'acte de cession du fonds de commerce à la société DPLCM par acte d'huissier de justice délivré le 16 mars 2020 selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, l'huissier précisant au procès-verbal de signification s'être transporté à l'adresse de ladite société [Adresse 3] à Villemomble, 93250, avoir vérifié la certitude du domicile du destinataire caractérisée par la « présence du nom du destinataire sur la boite aux lettres où il est écrit [W] ' SCI DPLCM- SCI REVKA, le siège de la société figure à cette adresse sur société.com », et la signification à personne étant impossible « personne ne répondant à ses appels », avoir déposé copie de l'acte en son étude, laissé un avis de passage dans la boite aux lettres et adressé la lettre prévue à l'article 658 le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant, ces vérifications et diligences n'étant pas contestées par la société DPLCM qui ne conteste pas non plus la réalité de son siège social qui résulte de surcroît de l'extrait Kbis versé aux débats.
De plus, cette dernière comme la société BRD Immo, excipent à tort du caractère illicite de cette signification qui aurait été faite « alors que les arrêtés des 14 et 15 mars 2020 interdisaient toute activité à raison de la crise sanitaire résultant du COVID 19 », les arrêtés précités n'ayant aucunement interdit ou suspendu l'activité des huissiers de justice dont les études n'ont pas été fermées.
Dès lors, il est établi que la société DPLCM a bien été destinataire par une signification à domicile de l'acte de cession du fonds de commerce dès le 16 mars 2020.
De plus, M. [G] produit une copie d'un courrier qu'il a adressé le 1er juillet 2020 à « Madame, Monsieur le gérant de la SCI DPLCM ' [Adresse 11] » libellée comme suit :
« Objet : Dépôt de garantie
Règlement de loyer
Dépôt de garantie
Renouvellement de bail
Hôtel -[Localité 10]-restaurant
[Adresse 12]
Madame, Monsieur le [B]
En ma qualité de nouveau propriétaire du Fonds de commerce cité en objet, dont la signification vous a été faite par acte extra-judiciaire, vous voudrez bien trouver ci-joint, un chèque d'un montant de 7.200,00 € en règlement de la substitution du dépôt de garantie dans le cadre du Bail commercial en cours.
En ce qui concerne le paiement du loyer, j'ai laissé l'exploitation du Fonds de Commerce à l'ancien propriétaire jusqu'au 31 mars 2020.
Mais si la SASU ASIREM ne vous a pas payé, c'est de ma responsabilité et je prendrai en charge le loyer du 1er trimestre 2020, merci de m'en informer.
Concernant les loyers du 2ème trimestre, ces loyers vous seront payés très rapidement et au plus tard la fin de juillet 2020 et ce, malgré les problèmes que j'ai avec les associés de la SASU ASIREM et la période de confinement.
Par ailleurs, j'ai remarqué que le bail actuel expirait le 31 mai 2019, donc je demande en application de l'alinéa 4 de l'article L.145-10 du Code de commerce le renouvellement de mon bail, en espérant que cette lettre recommandée suffise au renouvellement. (') ».
M. [G] produit aux débats le récépissé de dépôt de cette lettre ainsi que l'avis de réception signé à la date du 8 juillet 2020 (pièces n°18 et 36 [G]), étant observé que la société DPLCM ne conteste pas l'avoir reçue, ni la signature apposée sur l'avis de réception, indiquant seulement que M. [G] ne produit pas l'avis de réception.
De plus, M. [G] justifie avoir fait signifier à la société DPLCM, par acte d'huissier délivré le 11 avril 2022 à la même adresse et selon les mêmes modalités que celles exposées ci-avant, l'arrêt de la présente cour en date du 19 janvier 2022 ayant débouté la société ASIREM de sa demande de nullité de la cession du fonds de commerce.
Enfin, il produit un échange de courriels avec la SARL OPALE IMMOBILIER, mandataire du bailleur (pièces n°19 et 20), intervenu entre le 3 mai 2022 et le 20 juillet 2022, ce dernier courriel précisant ne pas avoir reçu le règlement du loyer d'un montant de 5.357,01 euros, ainsi qu'une quittance de loyer récapitulative datée du 26 janvier 2024 pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2023 libellée au nom de M. [Z] [G] [Adresse 13], émanant de la société OPALE IMMOBILIER (pièce n°13).
Il sera observé que, contrairement à ce qu'a retenu le juge de la mise en état, la seule quittance récapitulative produite aux débats fait état d'appel de loyers et non d'indemnité d'occupation, ne fait mention d'aucune réserve et surtout ne comporte pas la mention dont se prévalent les intimées « Cette quittance ne fait pas novation et doit être considérée comme Reçu à titre d'indemnité d'occupation si l'occupant n'a pas de titre régulier de location ou a reçu congé. Elle annule tous les reçus à valoir. Elle ne libère le locataire que pour la période indiquée et est délivrée sous toutes réserves notamment d'instances pouvant être en cours ».
Au surplus, il n'est pas contesté que la société OPALE IMMOBILIER était le mandataire de la société DPLCM, et après la vente du local à la société BRD Immo de cette dernière, pour la gestion locative du local commercial dans lequel le fonds de commerce est exploité, et il n'est pas soutenu que ce représentant ait, en encaissant les loyers pour le compte du mandant auquel ils ont nécessairement été reversés, en réclamant le paiement de loyers par l'envoi d'avis d'échéance de loyers et en délivrant les quittances de loyers, agi sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, de sorte que le représenté, en l'espèce la société DPLCM, doit être considéré comme ayant non seulement accepté les paiements intervenus, mais réclamé lesdits paiements et délivré les quittances de loyer à M. [G], sans à aucun moment manifester la moindre opposition ni objection quant à l'opposabilité de la cession du fonds de commerce, dont elle était parfaitement informée, en raison du non-respect de la clause contractuelle précitée.
Par conséquent, il convient de considérer que la société DPLCM a renoncé à se prévaloir du non-respect par M. [G] de la clause du bail ci-avant examinée, et a accepté cette cession de fonds de commerce, de sorte que celle-ci doit lui être déclarée opposable.
Il convient en conséquence d'infirmer l'ordonnance querellée en ce qu'elle a dit la cession de fonds de commerce du 24 décembre 2019 inopposable à la SCI DPLCM, et partant à la SCI BRD Immo, et dit que M. [G] n'ayant, de ce fait, pas la qualité de locataire tant de l'une que de l'autre, il n'avait pas qualité pour agir en nullité de la vente du 23 juin 2022, et de déclarer M. [G] recevables en ses demandes.
A titre surabondant, il sera relevé qu'en toute hypothèse, l'action en dommages et intérêts également engagée par M. [G] pour le non-respect invoqué des dispositions de l'article L.145-16-1 du code de commerce n'est pas une action attitrée, et ne pouvait au seul motif qu'il n'avait pas la qualité de locataire qui lui est reconnue par le présent arrêt, être déclarée irrecevable, cependant qu'il a, à tout le moins, un intérêt à voir statuer sur la régularité à son égard de la vente.
- Sur la demande d'évocation
Aux termes de l'article 568 du code de procédure civile, lorsque la cour d'appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d'instruction, ou d'un jugement qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l'instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction.
En l'espèce, les conditions de l'évocation n'étant pas réunies, la cour n'ayant pas statué sur une exception de procédure mais sur une fin de non-recevoir, il n'y a pas lieu d'évoquer.
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les sociétés DPLCM et BRD Immo, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer à M. [G] la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et seront, pour les mêmes motifs, déboutées de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
INFIRME en ses dispositions soumises à la cour l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris en date du 21 janvier 2025 ;
Statuant de nouveau et y ajoutant,
DIT que M. [Z] [G] a, à l'égard de la SCI DPLCM et de la SCI BRD IMMO venant à ses droits, la qualité de locataire en vertu de la cession de fonds de commerce du 24 décembre 2019 ;
DÉCLARE recevables les demandes de M. [Z] [G] tendant à déclarer nulle la vente des murs du local commercial situé [Adresse 8] à Paris (vingtième arrondissement) entre la SCI DPLCM et la société BRD IMMO, à enjoindre à la SCI DPLCM de procéder à l'exécution forcée de la vente des murs du local précité à son profit et de condamner la société BRD IMMMO à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts ;
DIT n'y avoir lieu à évoquer ;
CONDAMNE in solidum la SCI DPLCM et la SCI BRD Immo aux dépens de l'instance d'incident, tant en première instance qu'en appel ;
CONDAMNE in solidum la SCI DPLCM et la SCI BRD Immo à payer à M. [Z] [G] la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 JUIN 2026
(n° 2026/ 140 , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/03082 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CK2QW
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Janvier 2025 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 23 / 04632
APPELANT
Monsieur [Z] [G], né le 08 Juin 1966 à [Localité 1] (Algérie), de nationalité française, marié, commerçant
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assisté de Me Jonathan THISSIER LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : K0024
INTIMÉES
Société BRD IMMO, société civile immobilière, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 914 690 359
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Ayant pour avaocat plaidant Me Chantal TEBOUL- ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS , avocat au barreau de PARIS toque : A235, substituée par Me Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235
Société DPLCM, société civile immobilière, représentée par son gérant
Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 481 332 997
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Yoni MARCIANO, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE,
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 905du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 décembre 2025, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Madame Nathalie BRET, conseillère
Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
Greffière, lors des débats : Madame Dorothée RABITA
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
* *
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 26 mai 2010, la SCI Saperlipoupette aux droits de laquelle est venue la SCI DPLCM, a consenti à la SARL OUNIS, aux droits de laquelle est venue la SASU Asirem, créée en juin 2017 par M. [U] [I], dont il était à l'origine l'actionnaire unique et président, un bail à usage commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4] à Paris 20ème, pour une durée de neuf années du 1er juin 2010 au 31 mai 2019.
Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2018, non produit aux débats, la société ASIREM a acquis le fonds de commerce de « Vins-Liqueurs à emporter -restaurant-hôtel » exploité dans le local commercial susvisé, outre un local situé au [Adresse 5] du même boulevard, auprès de la Société [Adresse 6], dont les associés étaient Messieurs [D], [N] et [R] [H], laquelle en avait fait l'acquisition de la société Ounis le 11 avril 2016.
Suivant acte sous seing privé en date du 24 décembre 2019, passé par l'entremise de la société Sogim à laquelle un mandat de vente de fonds de commerce sans exclusivité avait été consenti par la société Asirem le 28 novembre 2019, cette dernière a vendu le fonds de commerce à M. [Z] [G] moyennant le prix de 700.000 € payé à hauteur de 140.000 € des deniers personnels de l'acquéreur, et à hauteur de 560.000 € au moyen d'un crédit vendeur.
Par acte en date du 14 mai 2020, la société Asirem alors représentée par M. [N] [H] désigné en qualité de président par suite de la révocation de M. [I] par l'assemblée générale extraordinaire du 17 décembre 2019, a fait assigner M. [Z] [G] et M. [U] [I] devant le tribunal de commerce de Paris aux fins de voir constater la nullité de l'acte de cession de fonds de commerce du 24 décembre 2019 et aux fins de condamnation solidaire de M. [I], M. [G] et la société Sogim à lui verser la somme de 50 000€ à titre de dommages et intérêts.
Par jugement en date du 24 juin 2021, le tribunal de commerce de Paris a notamment débouté la société Asirem de ses demandes relatives à la cession du fonds de commerce, et faisant droit à la demande reconventionnelle de M. [Z] [G], il a ordonné son expulsion sous astreinte de 2 000 € par jour de retard à partir du quinzième jour ouvré suivant la signification du jugement, mais l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Suivant un arrêt rendu le 19 janvier 2022, la cour d'appel de Paris du 19 janvier 2022 a confirmé ce jugement sauf en ce qu'il avait débouté M. [G] de sa demande de dommages et intérêts, et a condamné la société Asirem à lui payer 10.000 € de dommages et intérêts.
Par acte authentique en date du 23 juin 2022, la société DPLCM a vendu à la société BRD Immo, représentée par M. [N] [H] son gérant et M. [R] [H] associé, les locaux à usage commercial susvisés sis [Adresse 7].
Invoquant la méconnaissance de son droit de préférence résultant de l'article L.145-46-1 du code de commerce, M. [Z] [G] a fait assigner, suivant actes d'huissier en date des 27 et 28 mars 2023, la société DPLCM et la société BRD Immo devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir déclarer nulle cette vente, et d'enjoindre à la société DPLCM de lui vendre le bien, outre le paiement de la somme de 50.000 € de dommages et intérêts.
Saisi par la SCI BRD Immo de conclusions d'incident aux fins de voir déclarer M. [G] irrecevable en ses demandes tant à son encontre qu'à l'encontre de la société DPLCM en raison de son défaut de locataire en titre par suite de l'inopposabilité à la société DPLCM de la cession de fonds de commerce du 24 décembre 2019, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance en date du 21 janvier 2025, statué comme suit :
« REJETONS la demande de [Z] [G] de déclarer irrecevables les fins de non-recevoir formées par la société BRD IMMO tirées du défaut de qualité et d'intérêt à agir ;
Statuant sur le fond,
DISONS que [Z] [G] n'a pas à l'égard de la SCI DPLCM, ni de la société BRD IMMO venant à ses droits, la qualité de locataire ;
Statuant sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et sur le surplus des demandes relevant des attributions du juge de la mise en état,
DÉCLARONS irrecevables pour défaut de qualité à agir les demandes de [Z] [G] tendant à déclarer nulle la vente des murs du local commercial situé [Adresse 8] à Paris (vingtième arrondissement) entre la SCI DPLCM et la société BRD IMMO, à enjoindre à la SCI DPLCM de procéder à l'exécution forcée de la vente des murs du local précité à son profit et de condamner la société BRD IMMMO à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts ;
REJETONS la demande de [Z] [G] de déclarer irrecevables les fins de non-recevoir formées par la société BRD IMMO tirées du défaut d'intérêt et de qualité à agir ;
DÉCLARONS irrecevable la demande de [Z] [G] en paiement de dommages et intérêts uniquement en ce qu'elle est formée devant le juge de la mise en état lequel n'a pas le pouvoir pour en connaître ;
CONDAMNONS [Z] [G] aux dépens ;
REJETONS la demande de [Z] [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS [Z] [G] à payer à la société BRD IMMO la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONSTATONS que le présent incident met fin à l'instance enregistrée sous le RG 23/04632. »
Pour déclarer M. [G] irrecevable en ses demandes, le juge de la mise en état, relevant au préalable que l'action fondée sur l'article L.145-46-1 du code de commerce était une action attitrée, ouverte au seul locataire, la qualité à agir de [Z] [G] était par suite conditionnée par le fait qu'il soit locataire, ce qui impliquait de trancher au préalable cette question de fond, sur laquelle les parties avaient conclu sans solliciter le renvoi devant le tribunal, et que faute pour M. [G] de démontrer que la cession du fonds de commerce dont il se prévalait avait été réalisée conformément aux conditions contractuelles du bail commercial, lesquelles exigeaient notamment au titre de la cession du bail qu'elle soit acceptée expressément et par écrit par le bailleur, ainsi que la remise d'un original enregistré au bailleur au plus tard quinze jours après l'enregistrement de l'acte, cette cession était inopposable à la SCI DPLCM, bailleur au moment de la cession, de sorte que [Z] [G] n'avait pas à son égard la qualité de locataire.
M. [Z] [G] a interjeté appel par déclaration du 5 février 2025.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions du 9 décembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [G] demande à la cour de :
Vu les articles 122 ; 123 et 789 du code de procédure civile ;
- INFIRMER l'ordonnance du juge de la mise en état, en date du 21 janvier 2025, entreprise en ce qu'elle a :
Statuant sur le fond,
- DIT que Monsieur [G] n'a pas à l'égard de la SCI DPLCM, ni de la société BRD IMMO venant à ses droits, la qualité de locataire ;
Statuant sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et sur le surplus des demandes relevant des attributions du juge de la mise en état,
- Déclaré irrecevables pour défaut de qualité à agir les demandes de Monsieur [G] tendant à déclarer nulle la vente des murs du local commercial situé [Adresse 8] à Paris 20 ème arrondissement entre la SCI DPLCM et la société BRD IMMO, à enjoindre à la SCI DPLCM de procéder à l'exécution forcée de la vente des murs du local précité à son profit et de condamner la société BRD IMMO à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts ;
- Rejeté la demande de Monsieur [G] de déclarer irrecevables les fins de non-recevoir formées par la société BRD IMMO tirées du défaut d'intérêt et de qualité à agir ;
- Condamné Monsieur [G] aux dépens ;
- Rejeté la demande de Monsieur [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Monsieur [G] à payer à la société BRD IMMO la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Constaté que l'incident soulevé par BRD IMMO mettait fin à l'instance enregistrée sous le RG 23/04632 ;
Et statuant à nouveau :
- DIRE que Monsieur [Z] [G] avait la qualité de locataire à l'égard de la SCI DPLCM et de toute société qui serait venue à ses droits ;
- DECLARER l'action et les demandes de Monsieur [Z] [G] recevables et bien fondées ;
En tout état de cause,
- DIRE Monsieur [Z] [G] avait qualité à agir en responsabilité contre la société BRD IMMO ;
- DECLARER l'action et les demandes de Monsieur [Z] [G] recevables et bien fondées contre BRD IMMO ;
Dans l'hypothèse où la Cour ferait l'usage du pouvoir d'évocation :
- DIRE que la société DPLCM a violé les dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce ;
- DIRE que la vente opérée en 2022 des murs du local commercial situé au [Adresse 9] à [Localité 6] entre la société DPLCM et la société BRD IMMO a été passée en fraude des droits de Monsieur [G] de sorte qu'elle est nulle et en tout état de cause lui est inopposable ;
En conséquence,
- DECLARER nulle la vente opérée en 2022 des murs du local commercial situé [Adresse 9] à [Localité 7] entre la société DPLCM et la société BRD IMMO en raison de la violation du droit de préemption de Monsieur [G] sur ce local ;
- EN CONSEQUENCE, DIRE QUE les société DPLCM et BRD IMMO se retrouvent dans la même situation qu'avant la cession frauduleuse et ordonner les restitutions afférentes;
- ENJOINDRE à la société DPLCM de procéder à l'exécution forcée de la vente des murs du local commercial situé [Adresse 10] à [Localité 8] au profit de Monsieur [Z] [G] aux mêmes conditions que la vente intervenue au profit de la société BRD IMMMO ;
- CONDAMNER la société BRD IMMO à verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts à Monsieur [Z] [G] ;
En tout état de cause
- CONDAMNER in solidum les société BRD IMMO et DPLCM à verser à Monsieur [Z] [G] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Au soutien de l'infirmation de l'ordonnance, M. [G] fait valoir que la cession du fonds de commerce était opposable tant à DPLCM qu'à la société BRD IMMO dans la mesure où l'accord du bailleur n'était pas requis, où il a en tout état de cause été informé de la cession et y a consenti de manière tacite, et qu'en toute hypothèse, la vente a manifestement été passée en fraude des droits du preneur. Sur le premier point, il soutient que la clause du bail invoquée ne peut être comprise qu'en ce qu'elle impose l'accord du bailleur pour la cession du seul droit au bail, le preneur ne pouvant pas céder librement son droit au bail sauf accord exprès du bailleur, mais étant en revanche autorisé à céder son droit au bail à l'acquéreur de son fonds de commerce sans que l'accord du bailleur soit requis, ce qui contreviendrait aux dispositions d'ordre public de l'article L.145-16 du code de commerce prohibant les conventions interdisant au locataire de céder son droit au bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ; que si la clause litigieuse devait être interprétée comme faisant obligation au preneur de recueillir l'accord du bailleur pour céder son fonds de commerce elle ne pourrait qu'être jugée non écrite dès lors qu'elle interdit en pratique au preneur de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce, seul un accord du bailleur encadré par des conditions précises quant aux conditions de la cession du fonds de commerce pouvant être admis et non une clause générale laissant toute latitude au bailleur de s'opposer à toute cession, constituant ainsi une clause potestative. Il ajoute que le bailleur ne justifie d'aucun intérêt à la clause d'agrément et d'aucun grief résultant d'une éventuelle violation de cette clause.
Sur le second point, il soutient que le bailleur était informé de la cession du fonds de commerce depuis l'origine, dès lors qu'elle lui a été signifiée le 16 mars 2020 puis publiée au BODACC et dans un journal d'annonces légales, qu'il lui a adressé un courrier recommandé le 1er juillet 2020 réceptionné le 8 juillet, qu'il a reçu signification le 11 avril 2022 de l'arrêt du 19 janvier 2022, et que des échanges ont eu lieu avec le mandataire du bailleur qui lui a délivré des quittances de loyer, et qu'il n'a jamais manifesté la moindre opposition à cette cession ; qu'il importe peu que seule une copie et non un original de la cession de fonds de commerce ait été signifiée dès lors, d'une part, que le contrat de bail ne précise pas qu'il s'agit d'un original de l'acte de cession qui devait être remis au bailleur mais mentionne seulement un original de l'acte sans autre précision quant audit acte, d'autre part qu'aucune sanction n'est attachée au défaut de remise d'un original de l'acte de cession, l'article 1690 du code civil n'imposant nullement la signification d'un original de l'acte pour rendre opposable la cession au débiteur cédé, et enfin que le bailleur n'a pas fait sommation d'exécuter comme le prévoit l'article 10 du bail en cas de manquement du preneur, ayant soulevé ce grief pour la première fois dans ses conclusions déposées dans le cadre de la présente procédure ; qu'au surplus, l'absence de remise d'un original ne préjudicie en rien au bailleur de sorte qu'il ne saurait en tirer argument pour soutenir que la cession ne lui serait pas opposable.
Enfin, il fait valoir que les frères [H], acheteurs des murs hébergeant le fonds de commerce via BRD IMMO, dirigée par M. [N] [H] et détenue à 100% par Messieurs [N] et [R] [H], ont ainsi acquis le bien en fraude de ses droits ; que la société BRD CONSULTANT, qui était associée de la société ASIREM à hauteur de 67% des parts sociales, est également gérée par M. [N] [H] et détenue depuis l'origine à 100% par les frères [H], la société Asirem, cédante du fonds de commerce était également dirigée par M. [N] [H] et détenue par les frères [H] via BRD CONSULTANT au moment de la cession du fonds de commerce, et qu'ils ne pouvaient pas ignorer qu'Asirem, dont ils étaient dirigeants et associés via BRD CONSULTANT, également au jour de l'arrêt confirmant la validité de la cession de fonds de commerce, n'était plus preneur du local commercial lors de l'acquisition des murs, et ce d'autant moins que cet arrêt leur avait été signifié au mois de mars 2022 ; que s'il est certain que la société BRD IMMO est distincte juridiquement des frères [H], la cour ne pourra que relever que la fraude corrompt tout, une société ne pouvant faire écran lorsque l'acte qu'il vise à masquer est frauduleux, et ce d'autant que ce sont les frères [H] qui ont signé, en leur nom propre, la promesse de vente portant sur les murs objet du présent litige. Enfin, il soutient que le caractère frauduleux de la cession est opposable au bailleur qui avait été dument informé de la cession de fonds de commerce et de sa qualité de nouveau locataire.
Aux termes de ses dernières conclusions du 3 décembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SCI BRD Immo demande de :
Vu les dispositions légales sus visées, notamment les articles 122, 789 du Code de procédure civile, L 145-46-1 du Code de commerce, 1134 du Code civil applicable au bail commercial, devenu l'article 1103 du Code civil, 2048 et suivants du Code civil,
- CONFIRMER en toutes ses dispositions l'ordonnance du 21 janvier 2025 déférée à la Cour.
En conséquence,
- DEBOUTER Monsieur [G] de toutes ses demandes fins et conclusions d'appel
- LE CONDAMNER au paiement de la somme complémentaire de 7.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civil, ainsi qu'aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H AVOCATS, en la personne de Maître Audrey SCHWAB, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Au soutien de la confirmation de l'ordonnance, la société BRD Immo fait valoir qu'il est constant que la cession du fonds de commerce effectuée par le locataire en violation des clauses contractuelles du bail entraîne l'inopposabilité de la cession au bailleur, la Cour de cassation sanctionnant les juges du fond pour avoir considéré que la cession était opposable au bailleur, au motif qu'il aurait renoncé aux formalités prévues au bail, sans avoir démontré aucune renonciation claire et expresse à s'en prévaloir, et pour avoir ainsi dénaturé les termes clairs et précis du bail (Civ 3e, 7 septembre 2022 n°21-17750), l'inopposabilité au bailleur d'une cession non réalisée dans les formes prévues au bail étant définitivement acquise au jour de la cession et ne pouvant être réparée par la réitération ultérieure de l'acte dans les formes imposées, et qu'il en est ainsi quand bien même le bailleur aurait encaissé des « loyers » versés par le cessionnaire. Elle souligne que M. [G] n'établit pas que la société DPLCM avait donné son autorisation expresse et par écrit à la cession litigieuse, que la cession ne comporte aucune disposition comportant engagement pour le cédant de « rester garant et caution solidaire, avec renonciation expresse de sa part au bénéfice de l'article 2037 du code civil, de son cessionnaire et de tous autres successifs, tant pour le paiement des loyers que pour l'entière exécution des charges et conditions du bail », qu'il n'établit pas non plus une date certaine d'enregistrement de l'acte de cession litigieux, et enfin n'a pas remis au bailleur, alors DPLCM, un « original dûment enregistré » de l'acte de cession litigieux, dans le délai requis par le bail. Elle ajoute que la signification du 16 mars 2020 est illicite puisque les arrêtés des 14 et 15 mars 2020 interdisaient toute activité à raison de la crise sanitaire résultant du COVID 19, que l'acte n'a pas été délivré à la société DPLCM et ne comportait qu'une copie de la cession. Elle estime qu'il ne résulte pas des pièces produites une acceptation expresse, a fortiori tacite, de la qualité de cessionnaire de M. [G], et par suite de sa qualité de nouveau locataire en titre devant bénéficier du droit de préférence, la circonstance que le gestionnaire ait quittancé des règlements après que M. [G] soit entré dans les lieux, dont il dit qu'il a expulsé la société Asirem, ne pouvant être interprétée comme une reconnaissance de la qualité de locataire en titre de M. [G] comme l'a parfaitement considéré le premier juge, que la jurisprudence invoquée par l'appelant est de surcroît totalement inapplicable en l'espèce, s'agissant de faits où le bailleur avait donné son « acquiescement » à la cession, ou bien le bailleur avait délivré des quittances pendant six années consécutives, que les « quittances » invoquées par l'appelant mentionnent expressément que « Cette quittance ne fait pas novation et doit être considérée comme reçu à titre d'indemnité d'occupation si l'occupant n'a pas de titre régulier de location ou a reçu congé. Elle annule tous les reçus à valoir. Elle ne libère le locataire que pour la période indiquée et est délivrée sous toutes réserves notamment d'instances pouvant être en cours... », et que les échanges invoqués par M. [G] démontrent surtout que ni ce mandataire ni le bailleur de l'époque n'étaient informés de la cession alléguée, puisqu'étaient réclamées les pièces y afférentes, et qu'il n'est pas justifié de la réception du courrier adressé le 1er juillet 2020 à la société DPLCM. Enfin, concernant la fraude alléguée, elle avance que le débat porte sur le point de savoir si M. [G] a ou non régulièrement signifié à la société DPLCM la cession intervenue entre la société ASIREM et lui, et si par suite, il peut être considéré comme ayant eu valablement la qualité de locataire pour prétendre exercer un droit de préemption, et que dès lors que la cour aura répondu par la négative, compte tenu de la violation démontrée des dispositions contractuelles du bail et de l'absence de reconnaissance expresse par la société DPLCM de sa qualité de locataire, il ne peut être admis à exercer le droit de préemption que seule cette société, alors propriétaire, était en capacité de lui offrir, de sorte qu'aucune disposition légale ou règlementaire n'interdisant à la société BRD IMMO de se rendre acquéreur des murs, une fois le droit de préemption purgé, il n'est démontré aucune fraude aux droits de M. [G] qui lui soit imputable.
Par ses dernières conclusions du 27 novembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des moyens de fait et de droit, la société DPLCM demande de :
- CONFIRMER l'ordonnance entreprise en tous points ;
Et par conséquent :
- DÉBOUTER Monsieur [G] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société DPLCM ;
Et statuant de nouveau :
- CONDAMNER Monsieur [G] à verser à la société DPLCM la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que le fait que le bailleur soit informé de la cession du fonds de commerce à M. [G] n'indique en rien qu'il a accepté le principe même de la cession, que M. [G] ne rapporte pas la preuve de l'agrément de la société DPLCM à la cession du fonds pour la simple et bonne raison qu'elle n'a jamais donné son accord, que l'appelant fait référence à de la jurisprudence sans lien avec le débat puisque ne sont réputées non écrites que les clauses portant interdiction de toute cession, qu'il se permet d'affirmer la connaissance et la remise à la société DPLCM de l'acte de cession signifié par l'huissier sans la moindre preuve, n'ayant jamais eu connaissance d'une quelconque cession intervenue au mépris de ses droits, des procédures concernant la régularité de la cession, qu'aucun original ne lui a été remis, que le cession du fonds de commerce ai été enregistrée à la recette des impôts, publiée dans un journal d'annonces légales et au BODACC ne serait être opposée à la société DPLCM dont personne n'a jamais sollicité l'accord, qu'enfin, elle a écrit le 25 janvier 2022 à la société Asirem pour lui notifier son intention et conditions de vente conformément à l'article L145-46.1 du code de commerce, et a donc bien respecté les dispositions légales afférant au droit de préemption du locataire en notifiant à la société ASIREM son intention de vendre.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 décembre 2025.
MOTIFS DE L'ARRET
- Sur la recevabilité des demandes de M. [G]
Aux termes de l'article 30 du code de procédure civile, l'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.
L'article 31 du même code dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Aussi, l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.
Selon l'article L.145-46-1 du code de commerce « Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.'
En l'espèce, il est constant que l'action fondée sur l'article L.145-46-1 du code de commerce est une action attitrée, ouverte au seul locataire, de sorte que la qualité à agir de M. [G] est conditionnée par le fait qu'il soit locataire, ce qui implique de trancher au préalable cette question de fond.
Aux termes de l'article L.145-16 du code de commerce issu de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, applicable aux procédures engagées après le 20 juin 2014 :
« Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. (') «
Il est constant que la prohibition des clauses d'interdiction de céder le bail à l'acquéreur du fonds de commerce ne s'applique qu'à une interdiction absolue et générale de toute cession et non à de simples clauses limitatives ou restrictives qui, sans l'interdire, organisent, formalisent ou restreignent la cession du bail avec le fonds de commerce. ( 3e Civ. 2 octobre 2002, n° 01-02.035).
Ainsi, sont valables les clauses qui subordonnent la cession à un accord exprès et par écrit du bailleur, (même décision,) les clauses imposant un formalisme particulier tel que la remise d'un original de l'acte de cession dans un certain délai ([Localité 9], 16e ch. A, 27 juin 2007, RG 05/21758), ou encore la clause dite de garantie solidaire du cédant qui prévoit que le cédant reste garant à l'égard du bailleur, solidairement avec le cessionnaire, de l'exécution des obligations du contrat de bail.
En l'espèce, le bail commercial stipule :
«Le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles particulières suivantes que le preneur accepte expressément (...)
«I-Occupation- Jouissance
( ')
De ne pouvoir céder, ni apporter en société ses droits au présent bail si ce n'est, après avoir obtenu l'autorisation expresse et par écrit du bailleur, à l'acquéreur de son fonds de commerce et encore à charge de rester garant et caution solidaire, avec renonciation expresse de sa part au bénéfice de l'article 2037 du code civil, de son cessionnaire et de tous autres successifs, tant pour le paiement des loyers que pour l'entière exécution des charges et conditions du bail.
Un original dûment enregistré sera remis au Bailleur aux frais du Preneur pour lui servir de titre direct contre le cessionnaire, quinze jours au plus après l'enregistrement de l'acte».
Contrairement à ce que soutient M. [G], cette clause impose bien l'obtention de l'autorisation expresse et écrite du bailleur préalablement à la cession du fonds de commerce, et non à la cession du seul droit au bail laquelle est précisément interdite par ladite clause, et n'interdit pas la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce, soumettant simplement celle-ci à certaines conditions lesquelles n'apparaissent pas de nature à y mettre obstacle puisque tenant soit à une simple condition de formalisme s'agissant de la remise d'un original de l'acte dans un délai déterminé, soit à une clause parfaitement usuelle de garantie solidaire du cédant.
De surcroît, dès lors que le refus injustifié du bailleur peut être sanctionné sur le terrain de l'abus de droit, permettant au preneur d'obtenir, en plus de l'autorisation judiciaire, des dommages-intérêts (3e Civ. 15 juin 2011, n° 10-16.233 ; Paris, 16e ch. A, 17 janv. 2005, AJDI 2005, p. 388 ), il ne peut être soutenu que l'obligation d'obtenir l'autorisation préalable expresse et écrite du bailleur à la cession s'analyse en une condition purement potestative en ce qu'elle laisse toute latitude à ce dernier de s'opposer à toute cession.
La clause susvisée n'est dès lors pas contraire aux dispositions de l'article L. 145-16 du code de commerce réputant non écrite toute clause interdisant la cession par le preneur du droit au bail au profit de l'acquéreur de son fonds de commerce.
Il est constant que la société DPLCM n'a pas été sollicitée préalablement à la cession du fonds de commerce conclue le 24 décembre 2019, et n'a dès lors pas donné son autorisation à cette cession, pas plus que ne sont contestées l'absence de remise d'un original de l'acte de cession dans le délai de quinze jours de la cession, et l'absence dans l'acte de cession d'une clause de garantie et caution solidaire du cédant « avec renonciation expresse de sa part au bénéfice de l'article 2037 du code civil, de son cessionnaire et de tous autres successifs, tant pour le paiement des loyers que pour l'entière exécution des charges et conditions du bail. »
Par ailleurs, la cession du droit au bail étant une cession de créance qui doit respecter les exigences de l'article 1690 du code civil, elle doit donc être signifiée par acte de commissaire de justice au bailleur, à défaut de quoi elle lui est inopposable.
En l'absence des formalités de signification de la cession prévues par l'article 1690 du code civil, ou en cas de non-respect des clauses ou formalités imposés par le bail, la sanction est l'inopposabilité au bailleur. (Civ. 3e, 24 juin 1990, n° 96-16.187 ; 9 février 2017, n° 15-15.428.)
Mais l'irrégularité ne peut être invoquée par le bailleur lorsque celui-ci a renoncé à s'en prévaloir. Cette renonciation peut être expresse ou tacite, mais la renonciation tacite ne peut résulter que d'actifs positifs non équivoques impliquant à la fois la connaissance de l'infraction et la volonté de ne pas s'en prévaloir.
Ainsi, lorsqu'une cession de bail a été effectuée sans observation de la clause du bail commercial imposant l'accord préalable expresse et écrit du bailleur, ou encore comme en l'espèce, la remise d'un original enregistré et l'existence d'une clause de garantie solidaire du cédant, elle n'est pas opposable au bailleur sauf si celui-ci a renoncé au bénéfice de cette clause.
Il est constant que la renonciation ne se présume pas (3e Civ., 20 octobre 1971, n° 70-13.134), et si elle peut être tacite, il faut que les circonstances établissent de façon non équivoque la volonté de renoncer (1eCiv.1, 24 mai 2005, n° 02-15.188; 3e Civ., 3 novembre 2011, n° 10-20.297 ; 3e Civ., 18 janvier 2012, n° 11-10.389). En effet, si le silence ne vaut, à lui seul, pas acceptation ( 3e Civ., 27 avril 1977, n° 75-10.803; 3e Civ., 3 novembre 2004 , 03-15.624), il n'en est pas de même lorsque les circonstances permettent de donner à ce silence la signification d'une acceptation (.1e Civ., 24 mai 2005, n° 02-15.188 ; 4 juin 2009, n° 08-14.481).
En l'espèce, M. [G] justifie avoir, conformément aux dispositions de l'article 1690 du code civil, fait signifier l'acte de cession du fonds de commerce à la société DPLCM par acte d'huissier de justice délivré le 16 mars 2020 selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, l'huissier précisant au procès-verbal de signification s'être transporté à l'adresse de ladite société [Adresse 3] à Villemomble, 93250, avoir vérifié la certitude du domicile du destinataire caractérisée par la « présence du nom du destinataire sur la boite aux lettres où il est écrit [W] ' SCI DPLCM- SCI REVKA, le siège de la société figure à cette adresse sur société.com », et la signification à personne étant impossible « personne ne répondant à ses appels », avoir déposé copie de l'acte en son étude, laissé un avis de passage dans la boite aux lettres et adressé la lettre prévue à l'article 658 le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant, ces vérifications et diligences n'étant pas contestées par la société DPLCM qui ne conteste pas non plus la réalité de son siège social qui résulte de surcroît de l'extrait Kbis versé aux débats.
De plus, cette dernière comme la société BRD Immo, excipent à tort du caractère illicite de cette signification qui aurait été faite « alors que les arrêtés des 14 et 15 mars 2020 interdisaient toute activité à raison de la crise sanitaire résultant du COVID 19 », les arrêtés précités n'ayant aucunement interdit ou suspendu l'activité des huissiers de justice dont les études n'ont pas été fermées.
Dès lors, il est établi que la société DPLCM a bien été destinataire par une signification à domicile de l'acte de cession du fonds de commerce dès le 16 mars 2020.
De plus, M. [G] produit une copie d'un courrier qu'il a adressé le 1er juillet 2020 à « Madame, Monsieur le gérant de la SCI DPLCM ' [Adresse 11] » libellée comme suit :
« Objet : Dépôt de garantie
Règlement de loyer
Dépôt de garantie
Renouvellement de bail
Hôtel -[Localité 10]-restaurant
[Adresse 12]
Madame, Monsieur le [B]
En ma qualité de nouveau propriétaire du Fonds de commerce cité en objet, dont la signification vous a été faite par acte extra-judiciaire, vous voudrez bien trouver ci-joint, un chèque d'un montant de 7.200,00 € en règlement de la substitution du dépôt de garantie dans le cadre du Bail commercial en cours.
En ce qui concerne le paiement du loyer, j'ai laissé l'exploitation du Fonds de Commerce à l'ancien propriétaire jusqu'au 31 mars 2020.
Mais si la SASU ASIREM ne vous a pas payé, c'est de ma responsabilité et je prendrai en charge le loyer du 1er trimestre 2020, merci de m'en informer.
Concernant les loyers du 2ème trimestre, ces loyers vous seront payés très rapidement et au plus tard la fin de juillet 2020 et ce, malgré les problèmes que j'ai avec les associés de la SASU ASIREM et la période de confinement.
Par ailleurs, j'ai remarqué que le bail actuel expirait le 31 mai 2019, donc je demande en application de l'alinéa 4 de l'article L.145-10 du Code de commerce le renouvellement de mon bail, en espérant que cette lettre recommandée suffise au renouvellement. (') ».
M. [G] produit aux débats le récépissé de dépôt de cette lettre ainsi que l'avis de réception signé à la date du 8 juillet 2020 (pièces n°18 et 36 [G]), étant observé que la société DPLCM ne conteste pas l'avoir reçue, ni la signature apposée sur l'avis de réception, indiquant seulement que M. [G] ne produit pas l'avis de réception.
De plus, M. [G] justifie avoir fait signifier à la société DPLCM, par acte d'huissier délivré le 11 avril 2022 à la même adresse et selon les mêmes modalités que celles exposées ci-avant, l'arrêt de la présente cour en date du 19 janvier 2022 ayant débouté la société ASIREM de sa demande de nullité de la cession du fonds de commerce.
Enfin, il produit un échange de courriels avec la SARL OPALE IMMOBILIER, mandataire du bailleur (pièces n°19 et 20), intervenu entre le 3 mai 2022 et le 20 juillet 2022, ce dernier courriel précisant ne pas avoir reçu le règlement du loyer d'un montant de 5.357,01 euros, ainsi qu'une quittance de loyer récapitulative datée du 26 janvier 2024 pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2023 libellée au nom de M. [Z] [G] [Adresse 13], émanant de la société OPALE IMMOBILIER (pièce n°13).
Il sera observé que, contrairement à ce qu'a retenu le juge de la mise en état, la seule quittance récapitulative produite aux débats fait état d'appel de loyers et non d'indemnité d'occupation, ne fait mention d'aucune réserve et surtout ne comporte pas la mention dont se prévalent les intimées « Cette quittance ne fait pas novation et doit être considérée comme Reçu à titre d'indemnité d'occupation si l'occupant n'a pas de titre régulier de location ou a reçu congé. Elle annule tous les reçus à valoir. Elle ne libère le locataire que pour la période indiquée et est délivrée sous toutes réserves notamment d'instances pouvant être en cours ».
Au surplus, il n'est pas contesté que la société OPALE IMMOBILIER était le mandataire de la société DPLCM, et après la vente du local à la société BRD Immo de cette dernière, pour la gestion locative du local commercial dans lequel le fonds de commerce est exploité, et il n'est pas soutenu que ce représentant ait, en encaissant les loyers pour le compte du mandant auquel ils ont nécessairement été reversés, en réclamant le paiement de loyers par l'envoi d'avis d'échéance de loyers et en délivrant les quittances de loyers, agi sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, de sorte que le représenté, en l'espèce la société DPLCM, doit être considéré comme ayant non seulement accepté les paiements intervenus, mais réclamé lesdits paiements et délivré les quittances de loyer à M. [G], sans à aucun moment manifester la moindre opposition ni objection quant à l'opposabilité de la cession du fonds de commerce, dont elle était parfaitement informée, en raison du non-respect de la clause contractuelle précitée.
Par conséquent, il convient de considérer que la société DPLCM a renoncé à se prévaloir du non-respect par M. [G] de la clause du bail ci-avant examinée, et a accepté cette cession de fonds de commerce, de sorte que celle-ci doit lui être déclarée opposable.
Il convient en conséquence d'infirmer l'ordonnance querellée en ce qu'elle a dit la cession de fonds de commerce du 24 décembre 2019 inopposable à la SCI DPLCM, et partant à la SCI BRD Immo, et dit que M. [G] n'ayant, de ce fait, pas la qualité de locataire tant de l'une que de l'autre, il n'avait pas qualité pour agir en nullité de la vente du 23 juin 2022, et de déclarer M. [G] recevables en ses demandes.
A titre surabondant, il sera relevé qu'en toute hypothèse, l'action en dommages et intérêts également engagée par M. [G] pour le non-respect invoqué des dispositions de l'article L.145-16-1 du code de commerce n'est pas une action attitrée, et ne pouvait au seul motif qu'il n'avait pas la qualité de locataire qui lui est reconnue par le présent arrêt, être déclarée irrecevable, cependant qu'il a, à tout le moins, un intérêt à voir statuer sur la régularité à son égard de la vente.
- Sur la demande d'évocation
Aux termes de l'article 568 du code de procédure civile, lorsque la cour d'appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d'instruction, ou d'un jugement qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l'instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction.
En l'espèce, les conditions de l'évocation n'étant pas réunies, la cour n'ayant pas statué sur une exception de procédure mais sur une fin de non-recevoir, il n'y a pas lieu d'évoquer.
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les sociétés DPLCM et BRD Immo, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer à M. [G] la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et seront, pour les mêmes motifs, déboutées de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
INFIRME en ses dispositions soumises à la cour l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris en date du 21 janvier 2025 ;
Statuant de nouveau et y ajoutant,
DIT que M. [Z] [G] a, à l'égard de la SCI DPLCM et de la SCI BRD IMMO venant à ses droits, la qualité de locataire en vertu de la cession de fonds de commerce du 24 décembre 2019 ;
DÉCLARE recevables les demandes de M. [Z] [G] tendant à déclarer nulle la vente des murs du local commercial situé [Adresse 8] à Paris (vingtième arrondissement) entre la SCI DPLCM et la société BRD IMMO, à enjoindre à la SCI DPLCM de procéder à l'exécution forcée de la vente des murs du local précité à son profit et de condamner la société BRD IMMMO à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages et intérêts ;
DIT n'y avoir lieu à évoquer ;
CONDAMNE in solidum la SCI DPLCM et la SCI BRD Immo aux dépens de l'instance d'incident, tant en première instance qu'en appel ;
CONDAMNE in solidum la SCI DPLCM et la SCI BRD Immo à payer à M. [Z] [G] la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,