CA Lyon, 1re ch. civ. a, 11 juin 2026, n° 22/03685
LYON
Arrêt
Autre
N° RG 22/03685 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OJ5L
Décision du Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond du 03 mars 2022
(chambre 10 cab 10 J)
RG : 18/09404
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 11 JUIN 2026
APPELANTS :
M. [U] [G]
né le 09 mai 1976 à [Localité 1] (69)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque:475
Et ayant pour avocat plaidant Me Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON, toque : 303
Mme [F] [S] épouse [G]
née le 14 août 1978 à [Localité 3] (38)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque:475
Et ayant pour avocat plaidant Me Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON, toque : 303
INTIMEE :
S.A NEXITY STUDEA
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par la SELARL ADVALORIA, SOCIÉTÉ D'AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque : T.88
Et ayant pour avocat plaidant la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 27 juin 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 janvier 2026
Date de mise à disposition : 23 avril 2026 prorogé au 11 juin 2026 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile
Composition de la cour lors des débats et du délibéré :
- Christophe VIVET, président
- Julien SEITZ, conseiller
- Emmanuelle SCHOLL, conseillère
assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DES FAITS
Par acte conclu en juillet 1999 à effet au premier septembre 1999, les époux [A] ont donné à bail commercial à la société SGRS, pour une durée de neuf ans, un studio situé [Adresse 4] à [Localité 5], aux fins d'exploitation dans le cadre d'une résidence étudiante.
Par acte du 25 juillet 2013, les parties ont renouvelé le bail commercial pour une durée de neuf ans à effet rétroactif à compter du premier septembre 2008, soit jusqu'au 31 août 2017.
Le 05 novembre 2013, les époux [A] ont vendu le bien à M. [U] [G] et son épouse Mme [F] [S] (les époux [G] ou les bailleurs), qui sont venus aux droits des vendeurs en tant que bailleurs.
La S.A. Nexity Studea (la société ou le preneur) est venue en dernier lieu aux droits de la société SGRS, après les sociétés Gestrim Campus et [Adresse 5].
Par exploit d'huissier du 28 février 2017, les époux [G], bailleurs, ont fait délivrer à la société Nexity Studea, preneur, un congé sans offre de renouvellement pour le 31 août 2017.
Par courrier du 28 avril 2017, le preneur a demandé aux bailleurs de lui verser une indemnité d'éviction d'un montant de 18.676,47 euros, ce qu'ils ont refusé par courrier du 07 septembre 2017. Par courrier du 22 janvier 2018, la société a ramené le montant de sa demande à la somme de 15.000 euros, ce que les bailleurs ont également refusé.
Le 12 septembre 2018, les bailleurs ont assigné le preneur devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins d'expulsion et de fixation de l'indemnité d'occupation.
Par jugement du 3 mars 2022, le tribunal devenu tribunal judiciaire de Lyon a statué comme suit :
- constate que le bail commercial a expiré le 31 août 2017,
- déboute les bailleurs de leur demande d'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef,
- fixe le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer prévu au contrat de bail expiré, indexé sur la base de l'indice du coût de la construction,
- condamne la société Nexity Studea à payer aux époux [G] l'indemnité d'occupation en deniers ou quittances, à compter du 1er septembre 2017 et jusqu'à la date de libération des lieux,
- fixe l'indemnité d'éviction à la somme de 13.733,80 euros, et condamne les époux [G] à payer cette somme à la société Nexity Studea,
- rejette la demande subsidiaire d'expertise présentée par la société Nexity Studea,
- déboute les parties du surplus de leurs demandes,
- condamne les époux [G] à payer à la société Nexity Studea la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonne l'exécution provisoire.
Par déclaration d'appel du 23 mai 2022, les époux [G] ont relevé appel du jugement
Par leurs dernières conclusions notifiées le 26 avril 2023, les époux [G] demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il :
- les a déboutés de leur demande d'expulsion de la société Nexity Studea et de tous occupants de son chef,
- a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer prévu au contrat de bail indexé sur la base de l'indice du coût de la construction,
- a fixé une indemnité d'éviction s'élevant à 13.733,80 euros, et les a condamnés à payer cette somme à la société Nexity Studea, outre la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
et de statuer comme suit :
- juger que la société Nexity Studea ne bénéficie pas d'un droit à renouvellement de son bail commercial faute d'exploiter un fonds de commerce dans le logement des époux [G], qu'elle est occupante sans droit ni titre, et qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation,
- les autoriser à faire procéder à l'expulsion forcée ainsi qu'à celle de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique, d'un serrurier ou d'un déménageur,
- fixer à la valeur locative du logement le montant de l'indemnité d'occupation jusqu'à l'expulsion effective,
- condamner la société Nexity Studea à leur payer la somme de 530 euros TTC par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du premier septembre 2017,
- la débouter de toutes ses demandes, dont la demande d'indemnité d'éviction,
- la condamner à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par ses dernières conclusions notifiées le 20 avril 2023, la SA Nexity Studea demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'éviction à 13.733,80 euros, et statuant à nouveau sur ce point, de fixer ce montant à 18.128,61 euros, et enfin de condamner les appelants à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 27 juin 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 28 janvier 2026, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, prorogé au 11 juin 2026.
MOTIFS
Sur les termes du litige
L'article 954 du code de procédure civile, dispose en particulier que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions d'appel.
En l'occurrence, la cour constate que les époux [G], appelants, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, d'une part, exposent plusieurs moyens qui ne s'analysent pas comme des demandes, et sur laquelle la cour n'a donc pas à statuer, et d'autre part, à titre de prétentions, présentent des demandes d'autorisation de faire procéder l'expulsion forcée des occupants, de fixation de l'indemnité d'occupation, de condamnation du preneur à leur payer à ce titre la somme de 530 euros TTC par mois à compter du premier septembre 2017, et de rejet des prétentions de ce dernier, dont sa demande d'indemnité d'éviction.
La cour constate ensuite que la société Nexity Studea, intimée, dans le dispositif de ses dernières conclusions, demande la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'éviction, son unique prétention tendant à ce qu'il soit porté de 13.733,80 euros à 18.128,61 euros.
Sur la demande d'expulsion
L'article L.145-1 du code de commerce, relatif au champ d'application du statut des baux commerciaux, dispose en particulier que les dispositions de ce statut s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce.
Le tribunal, pour rejeter la demande d'expulsion du preneur présentée par les bailleurs, a en premier lieu jugé que le statut des baux commerciaux était applicable au bail liant les parties. A l'appui de cette décision, il a rappelé que l'exploitation d'une résidence étudiante consistant en la fourniture de logements meublés et de prestations para-hôtelières s'analysait comme l'exploitation d'un fonds de commerce. Il a ensuite considéré, d'une part, que le preneur justifiait de l'exercice d'une telle activité, et d'autre part, qu'il ressortait des actes conclus entre les parties qu'elles avaient en toute connaissance de cause volontairement convenu de soumettre le bail au statut des baux commerciaux, les bailleurs ne pouvant se méprendre sur le fait que ces dispositions étaient applicables.
Les époux [G], à l'appui de leur demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande d'expulsion, ne contestent pas le caractère commercial du bail conclu, mais soutiennent que le statut des baux commerciaux ne trouve pas à s'appliquer, en ce que le fonds n'est pas exploité dans le local loué, mais dans les parties communes de la résidence hôtelière en ce qui concerne les services para-hôteliers, qui selon eux sont offerts à tous les résidents, qu'ils résident ou non dans un logement loué par le preneur. Ils soutiennent en substance que les prestations para-hôtelières et la sous-location du logement ne sont pas interdépendantes, en ce qu'elles peuvent être consenties indépendamment. Ils soutiennent que l'activité para-hôtelière ne dispose pas de clientèle propre, qu'aucune prestation n'est fournie dans le local qu'ils louent à la société, et que le statut des baux commerciaux ne s'applique qu'en ce qui concerne les parties communes dans lesquelles sont fournies les prestations para-hôtelières.
Les bailleurs soutiennent donc que la société ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux, qu'elle ne bénéficie donc pas d'un droit au renouvellement du bail commercial, et qu'ils sont en droit d'obtenir son expulsion.
La SA Nexity Studea, à l'appui de sa demande de confirmation du jugement sur ce point, soutient dans les motifs de ses conclusions que la demande d'expulsion présentée dans les dernières conclusions des appelants est irrecevable, en ce qu'elle n'a pas été formulée dans leurs premières conclusions d'appelants notifiées le 19 août 2022, et ne l'a été que dans leurs conclusions ultérieures du 17 février 2023. Néanmoins, aucune demande expresse tendant à l'irrecevabilité de cette demande n'ayant été présentée par l'intimée, la cour considère n'être pas saisie de la contestation.
La société soutient ensuite que, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, elle exploite effectivement un fonds de commerce, comme l'a retenu le tribunal. Elle rappelle les termes du bail commercial la liant aux propriétaires du local, détaillant les conditions d'exercice de son activité, décrite comme l'exploitation d'une résidence étudiante, consistant en la sous-location meublée des logements et la fourniture aux résidents de services et prestations para-hôtelières, de manière indissociable contrairement selon elle à ce que soutiennent les appelants, qui ne peuvent ignorer qu'il ressort de l'acte de vente que « la destination finale de l'ensemble immobilier est la location de locaux meublés avec fourniture de services ».
Elle ajoute que les bailleurs, en lui délivrant un congé sans offre de renouvellement de bail commercial, ont reconnu l'existence d'un tel bail, et ne peuvent se contredire en en déniant désormais l'existence.
La société soutient donc que, le statut des baux commerciaux étant applicable, elle est bien fondée, suite à la délivrance du congé avec refus de renouvellement du 28 février 2017, à prétendre à une indemnité d'éviction et à se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de cette somme, interdisant que son expulsion soit prononcée.
Réponse de la cour :
Le tribunal, par une motivation détaillée et précise que la cour adopte, a exactement jugé que les parties étaient liées par un bail commercial, la cour ajoutant que les moyens développés en appel par les bailleurs sont inopérants, de première part, en ce que ces derniers, en se portant acquéreurs d'un logement situé dans une résidence étudiante, telle que décrite dans l'acte de vente de l'immeuble et dans les documents contractuels les liant, ont expressément admis et accepté l'existence de ce mode d'exploitation et le caractère commercial du bail qu'ils ont consenti au preneur, expressément indiqué dans les documents, et qu'ils ont d'ailleurs nécessairement admis en délivrant le congé avec refus de renouvellement le 28 février 2017.
La cour ajoute de seconde part que les arguments tirés d'un supposé défaut d'exploitation sont dénués de base factuelle, en ce qu'ils reposent principalement sur l'invocation d'une césure artificielle entre, d'une part, l'activité de sous-location à des étudiants du local qu'ils louent à la société et, d'autre part, l'activité de fourniture de prestations para-hôtelières à ces mêmes étudiants. La cour considère en effet que ces deux activités ont été expressément liées dans les documents contractuels liant les parties, en conséquence du modèle économique que les bailleurs n'ont pu ignorer. La cour considère que les bailleurs ne peuvent utilement soutenir qu'aucune activité n'est exercée dans le local qu'ils louent à la société, en ce que la sous-location de ce local à un étudiant implique nécessairement que soit mis à la disposition de ce dernier les services para-hôteliers inclus dans le contrat de mise à disposition du logement, ce dont il se déduit que location et services constituent un ensemble contractuel indissociable, le seul fait de l'occupation du local par le sous-locataire suffisant à caractériser l'exploitation du fonds dans ce local.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que le statut des baux commerciaux était applicable, et, par voie de conséquence, a jugé que le preneur, suite à la délivrance du congé sans offre de renouvellement de bail commercial, était en droit, en application des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, d'une part de prétendre à une indemnité d'éviction à la charge du bailleur égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, et d'autre part de demeurer dans les lieux jusqu'à paiement de cette indemnité. Le jugement sera donc confirmé en ce que le tribunal a constaté que le bail, suite au refus de renouvellement, a pris fin le 31 août 2017, puis a rejeté la demande d'expulsion du preneur en l'absence de paiement d'une indemnité d'éviction.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
Le tribunal, pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation pendant le maintien des lieux suite à la fin du bail le 31 août 2017, sur le fondement des articles L.145-28, L.145-33 à L.145-40 et L.145-41 à L.145-46-1 du statut, a retenu que la valeur locative, à laquelle doit correspondre l'indemnité, était égale au loyer initialement convenu entre les parties, indexé selon les dispositions contractuelles.
Les bailleurs demandent que le montant de l'indemnité mensuelle soit fixé à la somme de 530 euros TTC égale au loyer réclamé par la société aux sous-locataires, soutenant qu'il s'agit du montant de la valeur locative visée par l'article L.145-28.
Le preneur demande la confirmation du jugement sur ce point, soutenant que la valeur locative au sens de l'article L.145-28 est nécessairement inférieure au prix facturé au sous-locataire, qui prend en compte les prestations fournies.
Réponse de la cour :
L'article L.145-33 du code de commerce dispose en particulier que, à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La consistance de ces éléments est définie par les articles R.145-2 et suivants du code de commerce, relatifs à la détermination de la valeur locative.
En l'espèce, au regard de ces dispositions, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, la valeur locative du local ne peut être déterminée uniquement d'après le montant du loyer facturé par le preneur au sous-locataire auquel elle serait égale, en ce que ce seul élément n'est manifestement pas de nature à intégrer l'ensemble des critères visés par le statut.
En conséquence, comme l'a exactement retenu le tribunal par une motivation que la cour adopte, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé au montant du loyer initialement convenu entre les parties, indexé dans les conditions rappelées par le tribunal. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur le montant de l'indemnité d'éviction
L'article L.145-14 du code de commerce dispose en particulier que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
En l'espèce, le tribunal, pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction à 13.733,80 euros, a retenu le chiffre d'affaires TTC moyen pour les années 2014 à 2016, s'élevant à 5.495,32 euros, auquel il a appliqué un coefficient de 2,5. Il a considéré que l'éviction du preneur du local en question entraînait une perte partielle du fonds de commerce, les autres logements de la résidence restant exploités, et que tout transfert était impossible, d'une part en ce que la société Nexity Studea était initialement locataire de l'ensemble des lots et qu'il ne lui est plus possible de prendre à bail les lots appartenant à des bailleurs qui se sont désengagés, ni de remplacer l'appartement par un logement situé hors de la résidence et ne pouvant donc comme tel bénéficier des prestations para-hôtelières. Le tribunal en a déduit que, s'agissant d'une perte partielle, l'indemnité devait être égale à la part perdue, calculée comme énoncé ci-dessus.
Les bailleurs demandent subsidiairement que le preneur soit débouté de sa demande d'indemnité d'éviction, au motif qu'il ne démontre pas subir un préjudice commercial du fait de son éviction, en ce que les futurs occupants du logement bénéficieront des prestations para-hôtelières et que la situation restera identique, le preneur n'ayant aucune clientèle propre.
Le preneur, à l'appui de sa demande de réformation du jugement quant au montant de l'indemnité d'éviction, demande que le coefficient appliqué au chiffre d'affaires annuel moyen soit fixé à 3,3 et non à 2,5, au regard de l'emplacement de la résidence et des prestations offertes, et en conséquence que l'indemnité soit fixée à 18.128,61 euros.
Réponse de la cour :
Les bailleurs ne démontrant pas comme ils le soutiennent que le preneur ne subit aucun préjudice commercial, et ce préjudice étant la conséquence du refus de renouvellement du bail du local en question, qui entraîne nécessairement une perte de chiffre d'affaires, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande d'indemnité d'éviction.
Comme l'a exactement retenu le tribunal, le fonds ne pouvant être exploité dans un autre local, et la perte du fonds n'étant que partielle, en ce qu'il n'est pas contesté que l'exploitation reste possible au regard des autres logements dont le preneur reste locataire, ce dernier peut prétendre à une indemnité de remplacement évaluée sur la base du chiffre d'affaires TTC moyen affecté d'un coefficient. Le tribunal ayant exactement fixé ce coefficient à 2,5, le jugement sera confirmé en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'éviction.
Sur les dépens
En application de l'article 696 du code de procédure civile, le tribunal a condamné les bailleurs aux dépens. Le jugement étant confirmé, sera confirmé sur ce point. Les intéressés, parties perdantes, supporteront en outre les dépens d'appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, le jugement étant confirmé en ce qui concerne les dépens, sera confirmé en ce qui concerne l'application de l'article 700 au profit du preneur. Les appelants supportant les entiers dépens, seront déboutés de leur demande présentée sur ce fondement en appel. La SA Nexity Studea ayant été contrainte d'exposer des frais en appel, il est équitable de faire droit à sa demande sur ce fondement, dans la limite de 1.500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort, mis à disposition au greffe,
- Déclare recevable l'appel relevé à l'encontre du jugement prononcé le 03 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon sous le n°RG 18-9404,
- Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant :
- Condamne in solidum aux dépens d'appel M. [U] [G] et Mme [F] [S],
- Déboute M. [U] [G] et Mme [F] [S] de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne in solidum M. [U] [G] et Mme [F] [S] à payer à la SA Nexity Studea la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel.
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] le 11 juin 2026.
Le greffier Le président
S. Polano C. Vivet
Décision du Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond du 03 mars 2022
(chambre 10 cab 10 J)
RG : 18/09404
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 11 JUIN 2026
APPELANTS :
M. [U] [G]
né le 09 mai 1976 à [Localité 1] (69)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque:475
Et ayant pour avocat plaidant Me Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON, toque : 303
Mme [F] [S] épouse [G]
née le 14 août 1978 à [Localité 3] (38)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque:475
Et ayant pour avocat plaidant Me Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON, toque : 303
INTIMEE :
S.A NEXITY STUDEA
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par la SELARL ADVALORIA, SOCIÉTÉ D'AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque : T.88
Et ayant pour avocat plaidant la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS
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Date de clôture de l'instruction : 27 juin 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 janvier 2026
Date de mise à disposition : 23 avril 2026 prorogé au 11 juin 2026 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile
Composition de la cour lors des débats et du délibéré :
- Christophe VIVET, président
- Julien SEITZ, conseiller
- Emmanuelle SCHOLL, conseillère
assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DES FAITS
Par acte conclu en juillet 1999 à effet au premier septembre 1999, les époux [A] ont donné à bail commercial à la société SGRS, pour une durée de neuf ans, un studio situé [Adresse 4] à [Localité 5], aux fins d'exploitation dans le cadre d'une résidence étudiante.
Par acte du 25 juillet 2013, les parties ont renouvelé le bail commercial pour une durée de neuf ans à effet rétroactif à compter du premier septembre 2008, soit jusqu'au 31 août 2017.
Le 05 novembre 2013, les époux [A] ont vendu le bien à M. [U] [G] et son épouse Mme [F] [S] (les époux [G] ou les bailleurs), qui sont venus aux droits des vendeurs en tant que bailleurs.
La S.A. Nexity Studea (la société ou le preneur) est venue en dernier lieu aux droits de la société SGRS, après les sociétés Gestrim Campus et [Adresse 5].
Par exploit d'huissier du 28 février 2017, les époux [G], bailleurs, ont fait délivrer à la société Nexity Studea, preneur, un congé sans offre de renouvellement pour le 31 août 2017.
Par courrier du 28 avril 2017, le preneur a demandé aux bailleurs de lui verser une indemnité d'éviction d'un montant de 18.676,47 euros, ce qu'ils ont refusé par courrier du 07 septembre 2017. Par courrier du 22 janvier 2018, la société a ramené le montant de sa demande à la somme de 15.000 euros, ce que les bailleurs ont également refusé.
Le 12 septembre 2018, les bailleurs ont assigné le preneur devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins d'expulsion et de fixation de l'indemnité d'occupation.
Par jugement du 3 mars 2022, le tribunal devenu tribunal judiciaire de Lyon a statué comme suit :
- constate que le bail commercial a expiré le 31 août 2017,
- déboute les bailleurs de leur demande d'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef,
- fixe le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer prévu au contrat de bail expiré, indexé sur la base de l'indice du coût de la construction,
- condamne la société Nexity Studea à payer aux époux [G] l'indemnité d'occupation en deniers ou quittances, à compter du 1er septembre 2017 et jusqu'à la date de libération des lieux,
- fixe l'indemnité d'éviction à la somme de 13.733,80 euros, et condamne les époux [G] à payer cette somme à la société Nexity Studea,
- rejette la demande subsidiaire d'expertise présentée par la société Nexity Studea,
- déboute les parties du surplus de leurs demandes,
- condamne les époux [G] à payer à la société Nexity Studea la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonne l'exécution provisoire.
Par déclaration d'appel du 23 mai 2022, les époux [G] ont relevé appel du jugement
Par leurs dernières conclusions notifiées le 26 avril 2023, les époux [G] demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il :
- les a déboutés de leur demande d'expulsion de la société Nexity Studea et de tous occupants de son chef,
- a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer prévu au contrat de bail indexé sur la base de l'indice du coût de la construction,
- a fixé une indemnité d'éviction s'élevant à 13.733,80 euros, et les a condamnés à payer cette somme à la société Nexity Studea, outre la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
et de statuer comme suit :
- juger que la société Nexity Studea ne bénéficie pas d'un droit à renouvellement de son bail commercial faute d'exploiter un fonds de commerce dans le logement des époux [G], qu'elle est occupante sans droit ni titre, et qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation,
- les autoriser à faire procéder à l'expulsion forcée ainsi qu'à celle de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique, d'un serrurier ou d'un déménageur,
- fixer à la valeur locative du logement le montant de l'indemnité d'occupation jusqu'à l'expulsion effective,
- condamner la société Nexity Studea à leur payer la somme de 530 euros TTC par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du premier septembre 2017,
- la débouter de toutes ses demandes, dont la demande d'indemnité d'éviction,
- la condamner à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par ses dernières conclusions notifiées le 20 avril 2023, la SA Nexity Studea demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'éviction à 13.733,80 euros, et statuant à nouveau sur ce point, de fixer ce montant à 18.128,61 euros, et enfin de condamner les appelants à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 27 juin 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 28 janvier 2026, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, prorogé au 11 juin 2026.
MOTIFS
Sur les termes du litige
L'article 954 du code de procédure civile, dispose en particulier que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions d'appel.
En l'occurrence, la cour constate que les époux [G], appelants, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, d'une part, exposent plusieurs moyens qui ne s'analysent pas comme des demandes, et sur laquelle la cour n'a donc pas à statuer, et d'autre part, à titre de prétentions, présentent des demandes d'autorisation de faire procéder l'expulsion forcée des occupants, de fixation de l'indemnité d'occupation, de condamnation du preneur à leur payer à ce titre la somme de 530 euros TTC par mois à compter du premier septembre 2017, et de rejet des prétentions de ce dernier, dont sa demande d'indemnité d'éviction.
La cour constate ensuite que la société Nexity Studea, intimée, dans le dispositif de ses dernières conclusions, demande la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'éviction, son unique prétention tendant à ce qu'il soit porté de 13.733,80 euros à 18.128,61 euros.
Sur la demande d'expulsion
L'article L.145-1 du code de commerce, relatif au champ d'application du statut des baux commerciaux, dispose en particulier que les dispositions de ce statut s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce.
Le tribunal, pour rejeter la demande d'expulsion du preneur présentée par les bailleurs, a en premier lieu jugé que le statut des baux commerciaux était applicable au bail liant les parties. A l'appui de cette décision, il a rappelé que l'exploitation d'une résidence étudiante consistant en la fourniture de logements meublés et de prestations para-hôtelières s'analysait comme l'exploitation d'un fonds de commerce. Il a ensuite considéré, d'une part, que le preneur justifiait de l'exercice d'une telle activité, et d'autre part, qu'il ressortait des actes conclus entre les parties qu'elles avaient en toute connaissance de cause volontairement convenu de soumettre le bail au statut des baux commerciaux, les bailleurs ne pouvant se méprendre sur le fait que ces dispositions étaient applicables.
Les époux [G], à l'appui de leur demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande d'expulsion, ne contestent pas le caractère commercial du bail conclu, mais soutiennent que le statut des baux commerciaux ne trouve pas à s'appliquer, en ce que le fonds n'est pas exploité dans le local loué, mais dans les parties communes de la résidence hôtelière en ce qui concerne les services para-hôteliers, qui selon eux sont offerts à tous les résidents, qu'ils résident ou non dans un logement loué par le preneur. Ils soutiennent en substance que les prestations para-hôtelières et la sous-location du logement ne sont pas interdépendantes, en ce qu'elles peuvent être consenties indépendamment. Ils soutiennent que l'activité para-hôtelière ne dispose pas de clientèle propre, qu'aucune prestation n'est fournie dans le local qu'ils louent à la société, et que le statut des baux commerciaux ne s'applique qu'en ce qui concerne les parties communes dans lesquelles sont fournies les prestations para-hôtelières.
Les bailleurs soutiennent donc que la société ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux, qu'elle ne bénéficie donc pas d'un droit au renouvellement du bail commercial, et qu'ils sont en droit d'obtenir son expulsion.
La SA Nexity Studea, à l'appui de sa demande de confirmation du jugement sur ce point, soutient dans les motifs de ses conclusions que la demande d'expulsion présentée dans les dernières conclusions des appelants est irrecevable, en ce qu'elle n'a pas été formulée dans leurs premières conclusions d'appelants notifiées le 19 août 2022, et ne l'a été que dans leurs conclusions ultérieures du 17 février 2023. Néanmoins, aucune demande expresse tendant à l'irrecevabilité de cette demande n'ayant été présentée par l'intimée, la cour considère n'être pas saisie de la contestation.
La société soutient ensuite que, contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, elle exploite effectivement un fonds de commerce, comme l'a retenu le tribunal. Elle rappelle les termes du bail commercial la liant aux propriétaires du local, détaillant les conditions d'exercice de son activité, décrite comme l'exploitation d'une résidence étudiante, consistant en la sous-location meublée des logements et la fourniture aux résidents de services et prestations para-hôtelières, de manière indissociable contrairement selon elle à ce que soutiennent les appelants, qui ne peuvent ignorer qu'il ressort de l'acte de vente que « la destination finale de l'ensemble immobilier est la location de locaux meublés avec fourniture de services ».
Elle ajoute que les bailleurs, en lui délivrant un congé sans offre de renouvellement de bail commercial, ont reconnu l'existence d'un tel bail, et ne peuvent se contredire en en déniant désormais l'existence.
La société soutient donc que, le statut des baux commerciaux étant applicable, elle est bien fondée, suite à la délivrance du congé avec refus de renouvellement du 28 février 2017, à prétendre à une indemnité d'éviction et à se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de cette somme, interdisant que son expulsion soit prononcée.
Réponse de la cour :
Le tribunal, par une motivation détaillée et précise que la cour adopte, a exactement jugé que les parties étaient liées par un bail commercial, la cour ajoutant que les moyens développés en appel par les bailleurs sont inopérants, de première part, en ce que ces derniers, en se portant acquéreurs d'un logement situé dans une résidence étudiante, telle que décrite dans l'acte de vente de l'immeuble et dans les documents contractuels les liant, ont expressément admis et accepté l'existence de ce mode d'exploitation et le caractère commercial du bail qu'ils ont consenti au preneur, expressément indiqué dans les documents, et qu'ils ont d'ailleurs nécessairement admis en délivrant le congé avec refus de renouvellement le 28 février 2017.
La cour ajoute de seconde part que les arguments tirés d'un supposé défaut d'exploitation sont dénués de base factuelle, en ce qu'ils reposent principalement sur l'invocation d'une césure artificielle entre, d'une part, l'activité de sous-location à des étudiants du local qu'ils louent à la société et, d'autre part, l'activité de fourniture de prestations para-hôtelières à ces mêmes étudiants. La cour considère en effet que ces deux activités ont été expressément liées dans les documents contractuels liant les parties, en conséquence du modèle économique que les bailleurs n'ont pu ignorer. La cour considère que les bailleurs ne peuvent utilement soutenir qu'aucune activité n'est exercée dans le local qu'ils louent à la société, en ce que la sous-location de ce local à un étudiant implique nécessairement que soit mis à la disposition de ce dernier les services para-hôteliers inclus dans le contrat de mise à disposition du logement, ce dont il se déduit que location et services constituent un ensemble contractuel indissociable, le seul fait de l'occupation du local par le sous-locataire suffisant à caractériser l'exploitation du fonds dans ce local.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que le statut des baux commerciaux était applicable, et, par voie de conséquence, a jugé que le preneur, suite à la délivrance du congé sans offre de renouvellement de bail commercial, était en droit, en application des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, d'une part de prétendre à une indemnité d'éviction à la charge du bailleur égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, et d'autre part de demeurer dans les lieux jusqu'à paiement de cette indemnité. Le jugement sera donc confirmé en ce que le tribunal a constaté que le bail, suite au refus de renouvellement, a pris fin le 31 août 2017, puis a rejeté la demande d'expulsion du preneur en l'absence de paiement d'une indemnité d'éviction.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
Le tribunal, pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation pendant le maintien des lieux suite à la fin du bail le 31 août 2017, sur le fondement des articles L.145-28, L.145-33 à L.145-40 et L.145-41 à L.145-46-1 du statut, a retenu que la valeur locative, à laquelle doit correspondre l'indemnité, était égale au loyer initialement convenu entre les parties, indexé selon les dispositions contractuelles.
Les bailleurs demandent que le montant de l'indemnité mensuelle soit fixé à la somme de 530 euros TTC égale au loyer réclamé par la société aux sous-locataires, soutenant qu'il s'agit du montant de la valeur locative visée par l'article L.145-28.
Le preneur demande la confirmation du jugement sur ce point, soutenant que la valeur locative au sens de l'article L.145-28 est nécessairement inférieure au prix facturé au sous-locataire, qui prend en compte les prestations fournies.
Réponse de la cour :
L'article L.145-33 du code de commerce dispose en particulier que, à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La consistance de ces éléments est définie par les articles R.145-2 et suivants du code de commerce, relatifs à la détermination de la valeur locative.
En l'espèce, au regard de ces dispositions, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, la valeur locative du local ne peut être déterminée uniquement d'après le montant du loyer facturé par le preneur au sous-locataire auquel elle serait égale, en ce que ce seul élément n'est manifestement pas de nature à intégrer l'ensemble des critères visés par le statut.
En conséquence, comme l'a exactement retenu le tribunal par une motivation que la cour adopte, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé au montant du loyer initialement convenu entre les parties, indexé dans les conditions rappelées par le tribunal. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur le montant de l'indemnité d'éviction
L'article L.145-14 du code de commerce dispose en particulier que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
En l'espèce, le tribunal, pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction à 13.733,80 euros, a retenu le chiffre d'affaires TTC moyen pour les années 2014 à 2016, s'élevant à 5.495,32 euros, auquel il a appliqué un coefficient de 2,5. Il a considéré que l'éviction du preneur du local en question entraînait une perte partielle du fonds de commerce, les autres logements de la résidence restant exploités, et que tout transfert était impossible, d'une part en ce que la société Nexity Studea était initialement locataire de l'ensemble des lots et qu'il ne lui est plus possible de prendre à bail les lots appartenant à des bailleurs qui se sont désengagés, ni de remplacer l'appartement par un logement situé hors de la résidence et ne pouvant donc comme tel bénéficier des prestations para-hôtelières. Le tribunal en a déduit que, s'agissant d'une perte partielle, l'indemnité devait être égale à la part perdue, calculée comme énoncé ci-dessus.
Les bailleurs demandent subsidiairement que le preneur soit débouté de sa demande d'indemnité d'éviction, au motif qu'il ne démontre pas subir un préjudice commercial du fait de son éviction, en ce que les futurs occupants du logement bénéficieront des prestations para-hôtelières et que la situation restera identique, le preneur n'ayant aucune clientèle propre.
Le preneur, à l'appui de sa demande de réformation du jugement quant au montant de l'indemnité d'éviction, demande que le coefficient appliqué au chiffre d'affaires annuel moyen soit fixé à 3,3 et non à 2,5, au regard de l'emplacement de la résidence et des prestations offertes, et en conséquence que l'indemnité soit fixée à 18.128,61 euros.
Réponse de la cour :
Les bailleurs ne démontrant pas comme ils le soutiennent que le preneur ne subit aucun préjudice commercial, et ce préjudice étant la conséquence du refus de renouvellement du bail du local en question, qui entraîne nécessairement une perte de chiffre d'affaires, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande d'indemnité d'éviction.
Comme l'a exactement retenu le tribunal, le fonds ne pouvant être exploité dans un autre local, et la perte du fonds n'étant que partielle, en ce qu'il n'est pas contesté que l'exploitation reste possible au regard des autres logements dont le preneur reste locataire, ce dernier peut prétendre à une indemnité de remplacement évaluée sur la base du chiffre d'affaires TTC moyen affecté d'un coefficient. Le tribunal ayant exactement fixé ce coefficient à 2,5, le jugement sera confirmé en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'éviction.
Sur les dépens
En application de l'article 696 du code de procédure civile, le tribunal a condamné les bailleurs aux dépens. Le jugement étant confirmé, sera confirmé sur ce point. Les intéressés, parties perdantes, supporteront en outre les dépens d'appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, le jugement étant confirmé en ce qui concerne les dépens, sera confirmé en ce qui concerne l'application de l'article 700 au profit du preneur. Les appelants supportant les entiers dépens, seront déboutés de leur demande présentée sur ce fondement en appel. La SA Nexity Studea ayant été contrainte d'exposer des frais en appel, il est équitable de faire droit à sa demande sur ce fondement, dans la limite de 1.500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort, mis à disposition au greffe,
- Déclare recevable l'appel relevé à l'encontre du jugement prononcé le 03 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon sous le n°RG 18-9404,
- Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant :
- Condamne in solidum aux dépens d'appel M. [U] [G] et Mme [F] [S],
- Déboute M. [U] [G] et Mme [F] [S] de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne in solidum M. [U] [G] et Mme [F] [S] à payer à la SA Nexity Studea la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel.
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] le 11 juin 2026.
Le greffier Le président
S. Polano C. Vivet