CA Paris, Pôle 1 - ch. 8, 12 juin 2026, n° 25/15001
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 12 JUIN 2026
(n° 146 , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/15001 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL5OW
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Juillet 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 24/01099
APPELANTE
S.A.S. [R], RCS de [Localité 1] n°918656604, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Afifa TEKARI, avocat au barreau de PARIS, toque : C2083
INTIMÉE
Mme [X] [I] [Y] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB 216
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 avril 2026 en audience publique, Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :
Florence LAGEMI, Président de chambre
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère
Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Catherine CHARLES
ARRÊT :
- Contradictoire
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, présidente de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présente lors de la mise à disposition.
Par acte sous seing privé du 1er juin 2021, Mme [N] a consenti à la société [R], représentée par M. [Q], un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] (Seine-[Localité 5]) afin d'y exercer une activité de 'boulangerie dépôt de pains, viennoiseries, pâtisseries sur place ou à emporter ', pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2021, moyennant un loyer annuel de 18.960 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 150 euros.
Le 31 mai 2021, le précédent locataire, la société [Adresse 4], avait conclu avec Mme [N] un accord de résiliation amiable du bail commercial et la société [R] représentée par M. [Q], également partie à l'acte, avait accepté de reprendre la dette locative de la société La Place, fixée à 14.242,37 euros.
Par acte du 1er mars 2024, Mme [N], a fait délivrer à la société [R] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, pour la somme en principal de 14.437,44 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés pour la période du 1er août 2023 au 1er février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse.
Le même jour, elle lui a également fait délivrer un commandement, visant la clause résolutoire, de produire l'attestation d'assurance.
Par acte du 3 mai 2024, Mme [N] a fait assigner la société [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir, notamment, constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir son expulsion.
Par ordonnance contradictoire du 4 juillet 2025, le premier juge a :
débouté la société [R] de sa demande de rejet des pièces n° 7 à 10 produites par Mme [N] ;
constaté la résiliation du bail au 2 avril 2024 ;
ordonné, si besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la société [R] et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 5], à [Localité 4] (Seine-[Localité 5]) ;
dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société [R] à payer à Mme [N] la somme provisionnelle de 10.664,70 euros au titre de l'arriéré, indemnité d'occupation du mois d'avril 2025 incluse ;
dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de paiement de Mme [N] ;
condamné la société [R] au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
autorisé la société [R] à se libérer du paiement de la somme de 10.664,70 euros en :
20 paiements mensuels de 500 euros,
1 dernière mensualité majorée du solde de la dette ;
dit que le paiement du premier de ces acomptes mensuels devra intervenir dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance et les suivants avant le 5 du mois;
dit qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'une seule des échéances courantes à leur terme :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;
les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;
condamné la société [R] aux dépens, incluant le coût des deux commandements du 1er mars 2024 et à payer à Mme [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 30 août 2025, la société [R] a relevé appel de cette ordonnance d'une part, en formant un 'appel nullité', d'autre part, en critiquant ses dispositions relatives au rejet de la demande de renvoi et de sa demande tendant à voir écarter les pièces 7 à 10 produites par la bailleresse, au constat de l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences quant à l'expulsion et le sort des meubles et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 avril 2026, la société [R] demande à la cour de :
A titre principal,
constater la violation manifeste du principe de la contradiction et du droit à un procès équitable ;
annuler l'ordonnance du 4 juillet 2025 ;
Statuant à nouveau,
constater l'existence de circonstances imprévisibles et insurmontables, rendant le paiement des loyers impossible ;
constater l'absence de régularisation annuelle des charges et des taxes foncières en violation manifeste de l'article 4.3° du bail ;
juger qu'en présence de telles contestations et des circonstances exceptionnelles, il n'y a pas lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire en référé ;
fixer la provision à payer à la somme non contestée, arrêtée au 5 février 2026, terme de février compris, de 5.664,70 euros ;
l'autoriser à se libérer du paiement de la provision par échéances mensuelles de 500 euros chacune et une dernière échéance englobant le solde de la créance ;
débouter Mme [N] du surplus de ses demandes ;
A titre subsidiaire, si la cour devait constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
ordonner la suspension de l'effet de la clause résolutoire et de toute mesure d'exécution ;
fixer la provision à payer en sus des loyers et charges courantes, à la somme non contestée de 5.664,70 euros ;
l'autoriser de se libérer du paiement de la provision par échéances mensuelles de 500 euros chacune et une dernière échéance englobant le solde de la créance ;
juger si besoin, que l'indemnité d'occupation à payer sera égale au loyer augmenté d'une provision sur charges ajustée de 90 euros, compte tenu de la dernière régularisation de 2024 ;
débouter Mme [N] du surplus de ses demandes ;
En tout état de cause,
juger que les circonstances de l'affaire ne justifient pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner les parties au paiement des dépens par moitié.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 avril 2026, Mme [N] demande à la cour de :
recevoir son appel incident ;
réformer l'ordonnance entreprise des chefs de la provision allouée au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation, des délais de paiement et en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de ses demandes de paiement ;
fixer la dette locative au mois d'avril 2025 à la somme de 27.823,24 euros et, à la date du 4 février 2026, à la somme de 26.662,33 euros ;
juger cette dette comme étant une créance liquide, certaine et exigible non susceptible de contestation de quelque manière que ce soit ;
condamner la société [R] au paiement provisionnel de la somme de 27.823,24 euros, échéance du mois d'avril 2025 incluse, et à celle de 26.226,25 euros, échéance du mois d'avril 2026 incluse, déduction faite des paiements effectués auprès de Maître [T] [O] ;
ordonner la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er avril 2024 sur le fondement des deux commandements précités ;
ordonner l'expulsion de la société [R] ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux selon les formes légales avec, si besoin, l'assistance nécessaire d'un serrurier ou du concours de la force publique ;
condamner à titre provisionnel la société [R] à régler une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges jusqu'à la libération effective des locaux matérialisée par la date effective de la remise des clés, tout mois commencé étant dû en totalité, chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, la date du fait générateur étant le 1er de chaque mois outre les charges en sus ;
l'autoriser à procéder à toute saisie, vente des meubles, immeubles et véhicules appartenant à la société [R] jusqu'au paiement intégral de la dette ;
dire que la vente du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R.221-30 et R.221-40 du code des procédures civiles d'exécution ;
l'autoriser à s'exonérer de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution afin de lui permettre de reprendre les lieux au plus vite, ce d'autant plus que le locataire accuse un arriéré locatif important et ancien ;
débouter la société [R] de toutes ses demandes ;
Sur les demandes adverses d'annulation,
rejeter toute demande d'annulation de l'ordonnance de référé en ce que cette demande caractérise la mauvaise foi de la société [R] et qu'aucune violation du principe de la contradiction n'est justifiée ;
Sur les demandes adverses de réformation,
rejeter la demande de réformation de l'ordonnance de référé en ce qu'il a été pleinement établi s'agissant notamment de :
l'acquisition de la clause résolutoire ;
la certitude de la créance locative en loyers, charges et indemnités d'occupation et taxes ;
En tout état de cause,
confirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions 'le débit est toujours égal à 9.748,93 euros à la date du 14 avril 2026' ;
Y ajouter,
condamner la société [R] aux dépens de première instance et d'appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de [Etablissement 1] Xavier Martinez et à lui régler la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
débouter la société [R] de toutes ses demandes.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 avril 2026.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'annulation de l'ordonnance entreprise
La société [R] sollicite l'annulation de l'ordonnance entreprise, pour violation du principe de la contradiction tant par le bailleresse que par le premier juge. Elle soutient que des pièces ont été communiquées tardivement, deux jours avant l'audience alors que l'affaire avait fait l'objet de deux renvois à la demande de Mme [N] ; que cette communication tardive a porté atteinte à son droit de se défendre, son conseil n'ayant pu matériellement les lui soumettre, notamment, la pièce n° 8 relative à l'accord de reprise de la dette, ni conclure sur celles-ci.
Elle fait également grief au premier juge dont elle souligne l'homonymie entre le nom de celui-ci et celui du conseil de la bailleresse, évoquant un problème de neutralité, d'avoir rejeté sa demande de renvoi pourtant nécessaire à l'examen des pièces litigieuses et d'avoir refusé de les écarter des débats.
Mme [N] oppose que la demande d'annulation de la société [R] est dépourvue de tout fondement juridique et factuel et précise que les documents versés aux débats ne sont que des pièces d'actualisation déjà connues du preneur, dont la contestation témoigne d'une mauvaise foi manifeste.
Il résulte de la combinaison des articles 15 et 16 du code de procédure civile que le respect du principe de la contradiction impose que, pour assurer la loyauté des débats, les parties se fassent connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
Il entre dans la mission du juge de veiller à l'accomplissement de ces obligations qui fondent les principes essentiels d'un procès équitable.
Il ressort des motifs de l'ordonnance entreprise, non contestés sur ce point, que Mme [N] a communiqué la pièce n°7 le 28 février 2025 ; que l'affaire a été renvoyée lors de l'audience du 3 mars 2025 pour que la société [R] puisse conclure, qu'elle a conclu le 2 mai 2025, soit trois jours avant l'audience fixée au 5 mai 2025 ; que de nouvelles pièces ont été communiquées le 3 mai 2025 par Mme [N] ; que le premier juge a considéré, au regard de la nature des pièces (avis de taxes foncières des années 2016 et 2017 et convention de reprise de solde, à laquelle avait participé la société [R]) que la société défenderesse avait été en mesure de conclure à nouveau le 5 mai 2025.
Ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, les pièces communiquées, certes, tardivement, justificatives des sommes réclamées, ont pu être examinées par le conseil de la société [R]. Il apparaît encore que cette société a remis des conclusions et pu faire toutes observations utiles au soutien de ses intérêts, la procédure étant orale devant le premier juge. Aucune atteinte au principe de la contradiction n'est donc caractérisée.
Par ailleurs, concernant l'homonymie entre les patronymes du conseil de Mme [N] et du premier juge dont fait état la société [R] pour s'interroger sur la neutralité de ce dernier, l'appelante n'émet qu'une simple ' interrogation ', non fondée sur des éléments permettant d'étayer un quelconque soupçon de partialité du juge.
L'annulation de la décision entreprise est donc infondée et sera rejetée.
Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.
Selon l'article L.145-41 alinéa 1er du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.
Pour s'opposer aux effets du commandement de payer délivré le 1er mars 2024, dont les causes n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, et, donc, à l'acquisition de la clause résolutoire, la société [R] invoque une contestation sérieuse tenant à l'existence d'une situation de force majeure résultant des difficultés de santé de son gérant, qui occupait le poste de boulanger et assurait l'essentiel de l'activité, et qui a été victime d'un accident de travail en mars 2023 ce qui a entraîné une fermeture partielle du commerce et rendu impossible le paiement des loyers du fait de son immobilisation du 19 mars 2023 jusqu'à la fin du mois de juin 2024. Elle précise que la somme de 14.437,44 euros, objet du commandement, correspond aux loyers et charges impayés de la période du 1er août 2023 au 1er février 2024, pendant laquelle son gérant était en arrêt de travail.
La bailleresse soutient que les problèmes de santé du gérant de la société [R] ne sauraient constituer un événement de force majeure de nature à justifier le défaut de paiement des loyers et à empêcher la résiliation du bail. Elle précise ainsi qu'il appartenait au preneur de prendre toutes dispositions utiles pour permettre la continuité de l'exploitation, comme l'embauche d'un salarié ou la mise en location gérance ou toute autre mesure de gestion adéquate, de sorte qu'en l'absence de toute initiative, le preneur ne saurait tirer argument de ses propres manquements, précisant que tant le commandement de payer l'arriéré locatif que celui de produire l'attestation d'assurance sont demeurés infructueux.
L'article12 du bail stipule qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d'inéxécution d'une seule des clauses et conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration des délais ci-dessus.
Au cas présent, Mme [N] a fait délivrer à la société [R] le 1er mars 2024 deux commandements visant la clause résolutoire, l'un de payer la somme de 14.437,44 représentant l'arriéré locatif dû pour la période du 1er août 2023 au 1er février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, l'autre de justifier de l'attestation d'assurance des lieux loués.
Si l'accident de travail subi par le gérant de la société [R] au mois de mars 2023 et les difficultés de santé en résultant ne sont pas contestés, il est toutefois constant que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.
En effet, la maladie ne constitue pas un cas de force majeure pouvant justifier l'inexécution par la société [R] de ses obligations contractuelles, notamment de paiement des loyers, faute en l'espèce, pour elle, de justifier de l'impossibilité absolue d'exploiter la boulangerie, en confiant, par exemple sa gestion à un tiers, le preneur restant débiteur d'une somme d'argent vis à vis de son bailleur.
Dans ces conditions, il n'est justifié par la société [R] d'aucune cause d'exonération qui aurait pu lui permettre de se dispenser de régler les loyers dus en exécution du bail.
La contestation émise à ce titre par la société [R] n'est donc pas sérieuse.
Les causes du commandement du 1er mars 2024 visant la clause résolutoire n'ont pas été acquittées dans le mois de cet acte, ce que ne conteste d'ailleurs pas la société [R]. Il est rappelé qu'un commandement de payer délivré pour un montant erroné n'est pas nul mais reste valable pour la partie non contestable de la dette de sorte qu'il importe peu que les charges soient contestées, ainsi qu'il sera ci-après indiqué, dès lors que le montant des loyers n'a pas été réglé.
De surcroît, il est également constant que la société [R] n'a pas communiqué l'attestation d'assurance des locaux loués dans le mois du commandement d'avoir à produire ledit document délivré par acte séparé du commandement de payer, le 1er mars 2024, la cour relevant que la seule attestation d'assurance produite, délivrée le 12 novembre 2024, établit que l'appelante était assurée pour la période du 5 novembre 2024 au 31 octobre 2025, soit postérieurement à la délivrance du commandement.
L'ordonnance entreprise a donc, à juste titre, retenu que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 2 avril 2024, tant sur le fondement du commandement de payer que sur celui de produire l'attestation d'assurance.
Sur la provision au titre de l'arriéré locatif
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La société [R] conteste le montant de la créance réclamée par Mme [N] dont elle invoque la mauvaise foi pour avoir indûment inscrit au débit du compte locatif une reprise de dette d'un montant de 14.242,37 euros imputable au locataire précédent et non mentionnée au bail. Elle conteste également la somme réclamée au titre des provisions sur charges, soutenant qu'elles n'ont jamais été justifiées ni régularisées annuellement, à l'exception de celles appelées au titre des années 2023 et 2024 qui ont fait l'objet d'un remboursement d'un montant respectif de 846,48 euros et 986,89 euros de sorte que la somme contestée à ce titre s'élève à 10.766,63 euros. Elle conteste enfin devoir payer les impôts fonciers dont la charge incombe à la bailleresse en vertu du bail, soutenant qu'elle ne doit rembourser que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de sorte qu'après déduction de cette taxe, il a été indûment facturé la somme de 4.984 euros au titre des impôts fonciers.
Mme [N] conteste la provision allouée en première instance en soutenant qu'en avril 2025, la société [R] devait la somme de 27.823,24 euros et non celle de 10.664,70 euros retenue par le premier juge. Elle indique qu'au mois d'avril 2026, la société [R] reste redevable d'une somme de 26.686,25 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges, échéance du mois d'avril 2026 incluse, et qu'après déduction de la somme de 460 euros reversée par Me [O], commissaire de justice, auprès de qui des paiements ont été effectués par l'appelante en exécution de la décision entreprise, sa créance s'élève à 26.226,25 euros. Elle indique, en tout état de cause, que même en retenant le montant alloué par le premier juge, la société [R] reste devoir la somme de 9.748,93 euros.
Elle précise que la reprise de dette d'un montant de 14.242,37 euros a fait l'objet d'un accord exprès signé le 31 mai 2021 entre la société [R] et le précédent locataire, la société Laplace, de sorte que celle-ci est incontestablement due, que les charges réclamées sont justifiées par le bail et ont fait l'objet de régularisations dûment portées au compte de la société [R] pour ces montants et qu'elle produit aux débats les avis de taxes foncières pour justifier de ses demandes de paiement.
Au regard du dernier décompte produit par Mme [N] en pièce 19 de son dossier, la dette locative de la société [R] s'établit, à la date du 1er avril 2026, à la somme de 26.686,25 euros, échéance du mois d'avril 2026 incluse.
Il résulte de la lecture dudit décompte que la reprise de la dette litigieuse d'un montant de 14.242,37 euros est indiquée à la date du 5 février 2021, que le décompte se poursuit à compter du 1er juin 2021 enregistrant les appels de loyers et provisions sur charges et les règlements effectués entre cette date et le 1er avril 2026.
Il apparaît de l'accord de résiliation amiable signé le 31 mai 2021 entre Mme [N] d'une part, la société [Adresse 4], d'autre part et la société [R], de troisième part, celle-ci étant intervenue à l'acte en qualité de futur locataire présenté par la société [Adresse 4], que Mme [N] et la société La Place se sont entendues pour procéder à la résiliation amiable du bail les liant à effet du 31 mai 2021 à minuit ; que la bailleresse a accepté de louer les locaux à la société [R] par un nouveau bail prenant effet le 1er juin 2021 ; que l'arriéré locatif à la date de l'acte s'élevait à la somme de 20.209,17 euros, ramenée à celle de 14.242,37 euros après remboursement du dépôt de garantie ; et que la société [R] s'est engagée à reprendre cette dette locative d'un montant de 14.242,37 euros.
Il est relevé à la lecture du décompte susvisé que des paiements ont été effectués par la société [R] depuis la prise à bail des locaux ayant permis de régler cette dette, les paiements s'effectuant sur les dettes plus anciennes, sans que la société [R] n'émette la moindre critique lors des paiements.
Ainsi, au regard de son engagement pris le 31 mai 2021, son obligation au paiement de la reprise du solde débiteur de l'ancien locataire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Par ailleurs, au regard du décompte établi par le commissaire de justice mandaté pour l'exécution de l'ordonnance entreprise, ( pièce 20 de l'intimée), il apparaît que la société [R] a régularisé des paiements entre ses mains, entre les 5 novembre 2025 et 3 avril 2026, pour un montant total de 3.500 euros. Il convient donc d'imputer sur l'arriéré locatif arrêté au 1er avril 2026, les paiements effectués par la société [R], après déduction de la somme de 460 euros correspondant au virement effectué le 28 janvier 2026 par Me [O] et figurant déjà au crédit du compte locataire, soit la somme de 3.040 euros (3.500 euros - 460 euros).
En effet, il n'y a pas lieu de ne déduire que la somme de 460 euros comme le sollicite Mme [N], au motif que le commissaire de justice aurait conservé à son profit le surplus des paiements effectués par la société [R] au titre de ses frais de recouvrement conformément à l'article A.444-31 du code de commerce, puisque, d'une part, cette affirmation n'est justifiée par aucun élément, et, que d'autre part, s'agissant en tout état de cause de frais de gestion interne aux relations entre le bailleur et le commissaire de justice, ceux-ci sont inopposables à la société [R].
Par ailleurs, si la bailleresse réclame au preneur le paiement des impôts fonciers, produisant à cette fin les avis de taxes foncières pour les années 2016, 2017 et 2020 à 2024, il est constant que l'article 4.3° du bail 2ème alinéa dispose que 'le Preneur ne supportera pas la taxe foncière mais remboursera au bailleur la Taxe sur les ordures ménagères des locaux loués.' Il s'ensuit que Mme [N] n'est pas fondée à en réclamer le paiement à la société [R].
Il y a donc lieu de déduire de la dette locative les taxes foncières réclamées au preneur depuis la conclusion du bail, soit la taxe foncière 2023 pour un montant de 2.442 euros et la taxe foncière 2024 pour un montant de 2.540 euros, aucun autre appel de taxe foncière ne figurant au décompte sur la période considérée, soit la somme totale de 4.982 euros (2.442+ 2.540 = 4.982) ainsi d'ailleurs que le sollicite l'appelante.
Enfin, s'agissant des charges locatives dont le paiement est contesté par le preneur faute pour la bailleresse d'en justifier et d'avoir procédé à leur régularisation annuelle conformément à l'article 4.3 du bail, il ressort du dernier décompte produit en pièce 19, et ainsi que le reconnaît la société [R], que Mme [N] a procédé aux régularisations des charges appelées pour les années 2023 et 2024 portant au crédit du compte locatif du preneur les sommes de 846,48 euros et 986,89 euros.
Cependant, concernant le surplus des provisions sur charges antérieur au 1er janvier 2023, il est constant que la bailleresse ne produit aucun justificatif, tant des appels en paiement, que de leur régularisation.
Dans ces conditions, il convient de déduire de la dette locative de la société [R], les appels de provisions sur charges indûment payés à hauteur de 3.000 euros tels que figurant au décompte, soit :
- la somme de 600 euros au titre des provisions sur charges appelées pour la période du 1er juin 2021 au 30 septembre 2021 ( 4 x 150),
- et la somme de 2.400 euros au titre des provisions sur charges appelées pour la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2022 ( 15 x 160).
En conséquence de l'ensemble de ces éléments, et dès lors que la société [R] ne justifie pas que d'autres paiements n'auraient pas été pris en compte, il convient de déduire de sa dette locative :
- les paiements qu'elle a effectués entre les mains de Me [O] en exécution de l'ordonnance entreprise pour un montant de 3.040 euros,
- les impôts fonciers pour un montant de 4.982 euros,
- les appels de provisions sur charges d'un montant de 3.000 euros,
soit, au total, la somme de 11.022 euros.
Au regard de ce qui précède, la dette de la société [R] s'établit donc à la somme de 15.664,25 euros (26.686,25 - 11.022) arrêtée au 1er avril 2026, terme d'avril 2026 inclus.
L'obligation de l'appelante au paiement de la somme susvisée n'est pas sérieusement contestable et il convient, réformant de ce chef l'ordonnance entreprise, de condamner la société [R], par provision, au paiement de la somme susvisée.
Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 1343-5, alinéa 1er, du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues'.
L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que 'les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.
La société [R] souligne sa bonne foi et les efforts financiers qu'elle a entrepris pour tenter de résorber sa dette locative ainsi qu'il en est justifié par les versements figurant au dernier décompte produit et sollicite la possibilité de s'acquitter de la dette par échéances mensuelles de 500 euros chacune.
Mme [N] conclut au rejet de la demande de délais de paiement au motif que la société [R] a déjà bénéficié de délais à la faveur de la longueur de la procédure du fait des renvois sollicités, sans qu'elle n'ait procédé à aucun réglement sur les périodes du 1er décembre 2023 au 12 novembre 2024 et du 1er décembre 2024 au 11 février 2025, outre qu'elle n'a pas respecté l'échéancier fixé par l'ordonnance entreprise.
Au cas présent, si la société [R] justifie avoir procédé à des paiements, toutefois insuffisants pour faire baisser significativement sa dette, elle ne produit pas de pièce comptable ou financière récente établissant sa capacité de rembourser l'arriéré et de régler le loyer courant, la liasse fiscale 2023 produite ne permettant pas d'appréhender sa situation actuelle. La cour relève en outre qu'elle ne pourrait lui accorder un délai de plus de 24 mois, lequel ne permet déjà pas, au regard de la somme de 500 euros proposée, de régler l'arriéré.
Dans ces conditions, la demande de la société [R] de délai de paiement sera rejetée ; l'ordonnance sera infirmée de ce chef.
Il s'ensuit qu'il n'y a lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par la société [R], l'ordonnance sera confirmée de ce chef en ce qu'elle avait rejeté cette demande.
Sur l'expulsion
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite.
Au regard des motifs qui précèdent, la société [R] est occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis le 2 avril 2024, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite justifiant, pour qu'il y soit mis fin, son expulsion ; l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
L'obligation de la société [R] au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation sans droit ni titre des locaux depuis la date d'acquisition des effets de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Si la société [R] sollicite à titre subsidiaire de voir fixer cette indemnité au loyer augmenté d'une provision sur charges ajustée de 90 euros compte tenu de la dernière régularisation de 2024, il y a lieu de rejeter sa demande dès lors qu'il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter les clauses du bail.
En conséquence, l'indemnité d'occupation au paiement de laquelle celle-ci sera tenue, sera égale au montant du dernier loyer majoré des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi.
Sur la demande de Mme [N] de saisie-vente des biens de la société [R]
Si Mme [N] sollicite l'autorisation de procéder à la saisie-vente des meubles, matériels, immeubles et véhicules appartenant à la société [R] jusqu'au paiement intégral de la dette conformément aux articles R.221-30, R.221-40 du code des procédures civiles d'exécution, cette demande, qui relève du contentieux de l'exécution, échappe aux pouvoirs du juge des référés, donc de la cour statuant en référé.
En conséquence, il n'y a lieu de statuer sur la demande de Mme [N] formée à ce titre.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en ses prétentions, la société [R] supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à Mme [N] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf des chefs de la provision allouée au titre de l'arriéré locatif et des délais de paiement ;
Statuant de nouveau des chefs infirmés,
Condamne la société [R] à payer à Mme [N] la somme provisionnelle de 15.664,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, impayés au 1er avril 2026, terme d'avril 2026 inclus ;
Rejette la demande de la société [R] de délais de paiement ;
Y ajoutant,
Rejette la demande de la société [R] de minoration des appels provisionnels de charges locatives à 90 euros ;
Dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de Mme [N] de saisie-vente des biens de la société [R] ;
Condamne la société [R] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de [Etablissement 1] Xavier Martinez conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société [R] à payer à Mme [N] la somme de 2.500 suros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 12 JUIN 2026
(n° 146 , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/15001 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL5OW
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Juillet 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 24/01099
APPELANTE
S.A.S. [R], RCS de [Localité 1] n°918656604, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Afifa TEKARI, avocat au barreau de PARIS, toque : C2083
INTIMÉE
Mme [X] [I] [Y] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB 216
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 avril 2026 en audience publique, Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :
Florence LAGEMI, Président de chambre
Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère
Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Catherine CHARLES
ARRÊT :
- Contradictoire
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, présidente de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présente lors de la mise à disposition.
Par acte sous seing privé du 1er juin 2021, Mme [N] a consenti à la société [R], représentée par M. [Q], un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] (Seine-[Localité 5]) afin d'y exercer une activité de 'boulangerie dépôt de pains, viennoiseries, pâtisseries sur place ou à emporter ', pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2021, moyennant un loyer annuel de 18.960 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 150 euros.
Le 31 mai 2021, le précédent locataire, la société [Adresse 4], avait conclu avec Mme [N] un accord de résiliation amiable du bail commercial et la société [R] représentée par M. [Q], également partie à l'acte, avait accepté de reprendre la dette locative de la société La Place, fixée à 14.242,37 euros.
Par acte du 1er mars 2024, Mme [N], a fait délivrer à la société [R] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, pour la somme en principal de 14.437,44 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés pour la période du 1er août 2023 au 1er février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse.
Le même jour, elle lui a également fait délivrer un commandement, visant la clause résolutoire, de produire l'attestation d'assurance.
Par acte du 3 mai 2024, Mme [N] a fait assigner la société [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir, notamment, constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir son expulsion.
Par ordonnance contradictoire du 4 juillet 2025, le premier juge a :
débouté la société [R] de sa demande de rejet des pièces n° 7 à 10 produites par Mme [N] ;
constaté la résiliation du bail au 2 avril 2024 ;
ordonné, si besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la société [R] et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 5], à [Localité 4] (Seine-[Localité 5]) ;
dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société [R] à payer à Mme [N] la somme provisionnelle de 10.664,70 euros au titre de l'arriéré, indemnité d'occupation du mois d'avril 2025 incluse ;
dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de paiement de Mme [N] ;
condamné la société [R] au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
autorisé la société [R] à se libérer du paiement de la somme de 10.664,70 euros en :
20 paiements mensuels de 500 euros,
1 dernière mensualité majorée du solde de la dette ;
dit que le paiement du premier de ces acomptes mensuels devra intervenir dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance et les suivants avant le 5 du mois;
dit qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'une seule des échéances courantes à leur terme :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;
les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;
condamné la société [R] aux dépens, incluant le coût des deux commandements du 1er mars 2024 et à payer à Mme [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 30 août 2025, la société [R] a relevé appel de cette ordonnance d'une part, en formant un 'appel nullité', d'autre part, en critiquant ses dispositions relatives au rejet de la demande de renvoi et de sa demande tendant à voir écarter les pièces 7 à 10 produites par la bailleresse, au constat de l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences quant à l'expulsion et le sort des meubles et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 avril 2026, la société [R] demande à la cour de :
A titre principal,
constater la violation manifeste du principe de la contradiction et du droit à un procès équitable ;
annuler l'ordonnance du 4 juillet 2025 ;
Statuant à nouveau,
constater l'existence de circonstances imprévisibles et insurmontables, rendant le paiement des loyers impossible ;
constater l'absence de régularisation annuelle des charges et des taxes foncières en violation manifeste de l'article 4.3° du bail ;
juger qu'en présence de telles contestations et des circonstances exceptionnelles, il n'y a pas lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire en référé ;
fixer la provision à payer à la somme non contestée, arrêtée au 5 février 2026, terme de février compris, de 5.664,70 euros ;
l'autoriser à se libérer du paiement de la provision par échéances mensuelles de 500 euros chacune et une dernière échéance englobant le solde de la créance ;
débouter Mme [N] du surplus de ses demandes ;
A titre subsidiaire, si la cour devait constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
ordonner la suspension de l'effet de la clause résolutoire et de toute mesure d'exécution ;
fixer la provision à payer en sus des loyers et charges courantes, à la somme non contestée de 5.664,70 euros ;
l'autoriser de se libérer du paiement de la provision par échéances mensuelles de 500 euros chacune et une dernière échéance englobant le solde de la créance ;
juger si besoin, que l'indemnité d'occupation à payer sera égale au loyer augmenté d'une provision sur charges ajustée de 90 euros, compte tenu de la dernière régularisation de 2024 ;
débouter Mme [N] du surplus de ses demandes ;
En tout état de cause,
juger que les circonstances de l'affaire ne justifient pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner les parties au paiement des dépens par moitié.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 avril 2026, Mme [N] demande à la cour de :
recevoir son appel incident ;
réformer l'ordonnance entreprise des chefs de la provision allouée au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation, des délais de paiement et en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de ses demandes de paiement ;
fixer la dette locative au mois d'avril 2025 à la somme de 27.823,24 euros et, à la date du 4 février 2026, à la somme de 26.662,33 euros ;
juger cette dette comme étant une créance liquide, certaine et exigible non susceptible de contestation de quelque manière que ce soit ;
condamner la société [R] au paiement provisionnel de la somme de 27.823,24 euros, échéance du mois d'avril 2025 incluse, et à celle de 26.226,25 euros, échéance du mois d'avril 2026 incluse, déduction faite des paiements effectués auprès de Maître [T] [O] ;
ordonner la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er avril 2024 sur le fondement des deux commandements précités ;
ordonner l'expulsion de la société [R] ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux selon les formes légales avec, si besoin, l'assistance nécessaire d'un serrurier ou du concours de la force publique ;
condamner à titre provisionnel la société [R] à régler une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges jusqu'à la libération effective des locaux matérialisée par la date effective de la remise des clés, tout mois commencé étant dû en totalité, chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, la date du fait générateur étant le 1er de chaque mois outre les charges en sus ;
l'autoriser à procéder à toute saisie, vente des meubles, immeubles et véhicules appartenant à la société [R] jusqu'au paiement intégral de la dette ;
dire que la vente du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R.221-30 et R.221-40 du code des procédures civiles d'exécution ;
l'autoriser à s'exonérer de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution afin de lui permettre de reprendre les lieux au plus vite, ce d'autant plus que le locataire accuse un arriéré locatif important et ancien ;
débouter la société [R] de toutes ses demandes ;
Sur les demandes adverses d'annulation,
rejeter toute demande d'annulation de l'ordonnance de référé en ce que cette demande caractérise la mauvaise foi de la société [R] et qu'aucune violation du principe de la contradiction n'est justifiée ;
Sur les demandes adverses de réformation,
rejeter la demande de réformation de l'ordonnance de référé en ce qu'il a été pleinement établi s'agissant notamment de :
l'acquisition de la clause résolutoire ;
la certitude de la créance locative en loyers, charges et indemnités d'occupation et taxes ;
En tout état de cause,
confirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions 'le débit est toujours égal à 9.748,93 euros à la date du 14 avril 2026' ;
Y ajouter,
condamner la société [R] aux dépens de première instance et d'appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de [Etablissement 1] Xavier Martinez et à lui régler la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
débouter la société [R] de toutes ses demandes.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 avril 2026.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'annulation de l'ordonnance entreprise
La société [R] sollicite l'annulation de l'ordonnance entreprise, pour violation du principe de la contradiction tant par le bailleresse que par le premier juge. Elle soutient que des pièces ont été communiquées tardivement, deux jours avant l'audience alors que l'affaire avait fait l'objet de deux renvois à la demande de Mme [N] ; que cette communication tardive a porté atteinte à son droit de se défendre, son conseil n'ayant pu matériellement les lui soumettre, notamment, la pièce n° 8 relative à l'accord de reprise de la dette, ni conclure sur celles-ci.
Elle fait également grief au premier juge dont elle souligne l'homonymie entre le nom de celui-ci et celui du conseil de la bailleresse, évoquant un problème de neutralité, d'avoir rejeté sa demande de renvoi pourtant nécessaire à l'examen des pièces litigieuses et d'avoir refusé de les écarter des débats.
Mme [N] oppose que la demande d'annulation de la société [R] est dépourvue de tout fondement juridique et factuel et précise que les documents versés aux débats ne sont que des pièces d'actualisation déjà connues du preneur, dont la contestation témoigne d'une mauvaise foi manifeste.
Il résulte de la combinaison des articles 15 et 16 du code de procédure civile que le respect du principe de la contradiction impose que, pour assurer la loyauté des débats, les parties se fassent connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
Il entre dans la mission du juge de veiller à l'accomplissement de ces obligations qui fondent les principes essentiels d'un procès équitable.
Il ressort des motifs de l'ordonnance entreprise, non contestés sur ce point, que Mme [N] a communiqué la pièce n°7 le 28 février 2025 ; que l'affaire a été renvoyée lors de l'audience du 3 mars 2025 pour que la société [R] puisse conclure, qu'elle a conclu le 2 mai 2025, soit trois jours avant l'audience fixée au 5 mai 2025 ; que de nouvelles pièces ont été communiquées le 3 mai 2025 par Mme [N] ; que le premier juge a considéré, au regard de la nature des pièces (avis de taxes foncières des années 2016 et 2017 et convention de reprise de solde, à laquelle avait participé la société [R]) que la société défenderesse avait été en mesure de conclure à nouveau le 5 mai 2025.
Ainsi que l'a exactement retenu le premier juge, les pièces communiquées, certes, tardivement, justificatives des sommes réclamées, ont pu être examinées par le conseil de la société [R]. Il apparaît encore que cette société a remis des conclusions et pu faire toutes observations utiles au soutien de ses intérêts, la procédure étant orale devant le premier juge. Aucune atteinte au principe de la contradiction n'est donc caractérisée.
Par ailleurs, concernant l'homonymie entre les patronymes du conseil de Mme [N] et du premier juge dont fait état la société [R] pour s'interroger sur la neutralité de ce dernier, l'appelante n'émet qu'une simple ' interrogation ', non fondée sur des éléments permettant d'étayer un quelconque soupçon de partialité du juge.
L'annulation de la décision entreprise est donc infondée et sera rejetée.
Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.
Selon l'article L.145-41 alinéa 1er du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.
Pour s'opposer aux effets du commandement de payer délivré le 1er mars 2024, dont les causes n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, et, donc, à l'acquisition de la clause résolutoire, la société [R] invoque une contestation sérieuse tenant à l'existence d'une situation de force majeure résultant des difficultés de santé de son gérant, qui occupait le poste de boulanger et assurait l'essentiel de l'activité, et qui a été victime d'un accident de travail en mars 2023 ce qui a entraîné une fermeture partielle du commerce et rendu impossible le paiement des loyers du fait de son immobilisation du 19 mars 2023 jusqu'à la fin du mois de juin 2024. Elle précise que la somme de 14.437,44 euros, objet du commandement, correspond aux loyers et charges impayés de la période du 1er août 2023 au 1er février 2024, pendant laquelle son gérant était en arrêt de travail.
La bailleresse soutient que les problèmes de santé du gérant de la société [R] ne sauraient constituer un événement de force majeure de nature à justifier le défaut de paiement des loyers et à empêcher la résiliation du bail. Elle précise ainsi qu'il appartenait au preneur de prendre toutes dispositions utiles pour permettre la continuité de l'exploitation, comme l'embauche d'un salarié ou la mise en location gérance ou toute autre mesure de gestion adéquate, de sorte qu'en l'absence de toute initiative, le preneur ne saurait tirer argument de ses propres manquements, précisant que tant le commandement de payer l'arriéré locatif que celui de produire l'attestation d'assurance sont demeurés infructueux.
L'article12 du bail stipule qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d'inéxécution d'une seule des clauses et conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration des délais ci-dessus.
Au cas présent, Mme [N] a fait délivrer à la société [R] le 1er mars 2024 deux commandements visant la clause résolutoire, l'un de payer la somme de 14.437,44 représentant l'arriéré locatif dû pour la période du 1er août 2023 au 1er février 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, l'autre de justifier de l'attestation d'assurance des lieux loués.
Si l'accident de travail subi par le gérant de la société [R] au mois de mars 2023 et les difficultés de santé en résultant ne sont pas contestés, il est toutefois constant que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.
En effet, la maladie ne constitue pas un cas de force majeure pouvant justifier l'inexécution par la société [R] de ses obligations contractuelles, notamment de paiement des loyers, faute en l'espèce, pour elle, de justifier de l'impossibilité absolue d'exploiter la boulangerie, en confiant, par exemple sa gestion à un tiers, le preneur restant débiteur d'une somme d'argent vis à vis de son bailleur.
Dans ces conditions, il n'est justifié par la société [R] d'aucune cause d'exonération qui aurait pu lui permettre de se dispenser de régler les loyers dus en exécution du bail.
La contestation émise à ce titre par la société [R] n'est donc pas sérieuse.
Les causes du commandement du 1er mars 2024 visant la clause résolutoire n'ont pas été acquittées dans le mois de cet acte, ce que ne conteste d'ailleurs pas la société [R]. Il est rappelé qu'un commandement de payer délivré pour un montant erroné n'est pas nul mais reste valable pour la partie non contestable de la dette de sorte qu'il importe peu que les charges soient contestées, ainsi qu'il sera ci-après indiqué, dès lors que le montant des loyers n'a pas été réglé.
De surcroît, il est également constant que la société [R] n'a pas communiqué l'attestation d'assurance des locaux loués dans le mois du commandement d'avoir à produire ledit document délivré par acte séparé du commandement de payer, le 1er mars 2024, la cour relevant que la seule attestation d'assurance produite, délivrée le 12 novembre 2024, établit que l'appelante était assurée pour la période du 5 novembre 2024 au 31 octobre 2025, soit postérieurement à la délivrance du commandement.
L'ordonnance entreprise a donc, à juste titre, retenu que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 2 avril 2024, tant sur le fondement du commandement de payer que sur celui de produire l'attestation d'assurance.
Sur la provision au titre de l'arriéré locatif
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La société [R] conteste le montant de la créance réclamée par Mme [N] dont elle invoque la mauvaise foi pour avoir indûment inscrit au débit du compte locatif une reprise de dette d'un montant de 14.242,37 euros imputable au locataire précédent et non mentionnée au bail. Elle conteste également la somme réclamée au titre des provisions sur charges, soutenant qu'elles n'ont jamais été justifiées ni régularisées annuellement, à l'exception de celles appelées au titre des années 2023 et 2024 qui ont fait l'objet d'un remboursement d'un montant respectif de 846,48 euros et 986,89 euros de sorte que la somme contestée à ce titre s'élève à 10.766,63 euros. Elle conteste enfin devoir payer les impôts fonciers dont la charge incombe à la bailleresse en vertu du bail, soutenant qu'elle ne doit rembourser que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de sorte qu'après déduction de cette taxe, il a été indûment facturé la somme de 4.984 euros au titre des impôts fonciers.
Mme [N] conteste la provision allouée en première instance en soutenant qu'en avril 2025, la société [R] devait la somme de 27.823,24 euros et non celle de 10.664,70 euros retenue par le premier juge. Elle indique qu'au mois d'avril 2026, la société [R] reste redevable d'une somme de 26.686,25 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges, échéance du mois d'avril 2026 incluse, et qu'après déduction de la somme de 460 euros reversée par Me [O], commissaire de justice, auprès de qui des paiements ont été effectués par l'appelante en exécution de la décision entreprise, sa créance s'élève à 26.226,25 euros. Elle indique, en tout état de cause, que même en retenant le montant alloué par le premier juge, la société [R] reste devoir la somme de 9.748,93 euros.
Elle précise que la reprise de dette d'un montant de 14.242,37 euros a fait l'objet d'un accord exprès signé le 31 mai 2021 entre la société [R] et le précédent locataire, la société Laplace, de sorte que celle-ci est incontestablement due, que les charges réclamées sont justifiées par le bail et ont fait l'objet de régularisations dûment portées au compte de la société [R] pour ces montants et qu'elle produit aux débats les avis de taxes foncières pour justifier de ses demandes de paiement.
Au regard du dernier décompte produit par Mme [N] en pièce 19 de son dossier, la dette locative de la société [R] s'établit, à la date du 1er avril 2026, à la somme de 26.686,25 euros, échéance du mois d'avril 2026 incluse.
Il résulte de la lecture dudit décompte que la reprise de la dette litigieuse d'un montant de 14.242,37 euros est indiquée à la date du 5 février 2021, que le décompte se poursuit à compter du 1er juin 2021 enregistrant les appels de loyers et provisions sur charges et les règlements effectués entre cette date et le 1er avril 2026.
Il apparaît de l'accord de résiliation amiable signé le 31 mai 2021 entre Mme [N] d'une part, la société [Adresse 4], d'autre part et la société [R], de troisième part, celle-ci étant intervenue à l'acte en qualité de futur locataire présenté par la société [Adresse 4], que Mme [N] et la société La Place se sont entendues pour procéder à la résiliation amiable du bail les liant à effet du 31 mai 2021 à minuit ; que la bailleresse a accepté de louer les locaux à la société [R] par un nouveau bail prenant effet le 1er juin 2021 ; que l'arriéré locatif à la date de l'acte s'élevait à la somme de 20.209,17 euros, ramenée à celle de 14.242,37 euros après remboursement du dépôt de garantie ; et que la société [R] s'est engagée à reprendre cette dette locative d'un montant de 14.242,37 euros.
Il est relevé à la lecture du décompte susvisé que des paiements ont été effectués par la société [R] depuis la prise à bail des locaux ayant permis de régler cette dette, les paiements s'effectuant sur les dettes plus anciennes, sans que la société [R] n'émette la moindre critique lors des paiements.
Ainsi, au regard de son engagement pris le 31 mai 2021, son obligation au paiement de la reprise du solde débiteur de l'ancien locataire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Par ailleurs, au regard du décompte établi par le commissaire de justice mandaté pour l'exécution de l'ordonnance entreprise, ( pièce 20 de l'intimée), il apparaît que la société [R] a régularisé des paiements entre ses mains, entre les 5 novembre 2025 et 3 avril 2026, pour un montant total de 3.500 euros. Il convient donc d'imputer sur l'arriéré locatif arrêté au 1er avril 2026, les paiements effectués par la société [R], après déduction de la somme de 460 euros correspondant au virement effectué le 28 janvier 2026 par Me [O] et figurant déjà au crédit du compte locataire, soit la somme de 3.040 euros (3.500 euros - 460 euros).
En effet, il n'y a pas lieu de ne déduire que la somme de 460 euros comme le sollicite Mme [N], au motif que le commissaire de justice aurait conservé à son profit le surplus des paiements effectués par la société [R] au titre de ses frais de recouvrement conformément à l'article A.444-31 du code de commerce, puisque, d'une part, cette affirmation n'est justifiée par aucun élément, et, que d'autre part, s'agissant en tout état de cause de frais de gestion interne aux relations entre le bailleur et le commissaire de justice, ceux-ci sont inopposables à la société [R].
Par ailleurs, si la bailleresse réclame au preneur le paiement des impôts fonciers, produisant à cette fin les avis de taxes foncières pour les années 2016, 2017 et 2020 à 2024, il est constant que l'article 4.3° du bail 2ème alinéa dispose que 'le Preneur ne supportera pas la taxe foncière mais remboursera au bailleur la Taxe sur les ordures ménagères des locaux loués.' Il s'ensuit que Mme [N] n'est pas fondée à en réclamer le paiement à la société [R].
Il y a donc lieu de déduire de la dette locative les taxes foncières réclamées au preneur depuis la conclusion du bail, soit la taxe foncière 2023 pour un montant de 2.442 euros et la taxe foncière 2024 pour un montant de 2.540 euros, aucun autre appel de taxe foncière ne figurant au décompte sur la période considérée, soit la somme totale de 4.982 euros (2.442+ 2.540 = 4.982) ainsi d'ailleurs que le sollicite l'appelante.
Enfin, s'agissant des charges locatives dont le paiement est contesté par le preneur faute pour la bailleresse d'en justifier et d'avoir procédé à leur régularisation annuelle conformément à l'article 4.3 du bail, il ressort du dernier décompte produit en pièce 19, et ainsi que le reconnaît la société [R], que Mme [N] a procédé aux régularisations des charges appelées pour les années 2023 et 2024 portant au crédit du compte locatif du preneur les sommes de 846,48 euros et 986,89 euros.
Cependant, concernant le surplus des provisions sur charges antérieur au 1er janvier 2023, il est constant que la bailleresse ne produit aucun justificatif, tant des appels en paiement, que de leur régularisation.
Dans ces conditions, il convient de déduire de la dette locative de la société [R], les appels de provisions sur charges indûment payés à hauteur de 3.000 euros tels que figurant au décompte, soit :
- la somme de 600 euros au titre des provisions sur charges appelées pour la période du 1er juin 2021 au 30 septembre 2021 ( 4 x 150),
- et la somme de 2.400 euros au titre des provisions sur charges appelées pour la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2022 ( 15 x 160).
En conséquence de l'ensemble de ces éléments, et dès lors que la société [R] ne justifie pas que d'autres paiements n'auraient pas été pris en compte, il convient de déduire de sa dette locative :
- les paiements qu'elle a effectués entre les mains de Me [O] en exécution de l'ordonnance entreprise pour un montant de 3.040 euros,
- les impôts fonciers pour un montant de 4.982 euros,
- les appels de provisions sur charges d'un montant de 3.000 euros,
soit, au total, la somme de 11.022 euros.
Au regard de ce qui précède, la dette de la société [R] s'établit donc à la somme de 15.664,25 euros (26.686,25 - 11.022) arrêtée au 1er avril 2026, terme d'avril 2026 inclus.
L'obligation de l'appelante au paiement de la somme susvisée n'est pas sérieusement contestable et il convient, réformant de ce chef l'ordonnance entreprise, de condamner la société [R], par provision, au paiement de la somme susvisée.
Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 1343-5, alinéa 1er, du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues'.
L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que 'les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.
La société [R] souligne sa bonne foi et les efforts financiers qu'elle a entrepris pour tenter de résorber sa dette locative ainsi qu'il en est justifié par les versements figurant au dernier décompte produit et sollicite la possibilité de s'acquitter de la dette par échéances mensuelles de 500 euros chacune.
Mme [N] conclut au rejet de la demande de délais de paiement au motif que la société [R] a déjà bénéficié de délais à la faveur de la longueur de la procédure du fait des renvois sollicités, sans qu'elle n'ait procédé à aucun réglement sur les périodes du 1er décembre 2023 au 12 novembre 2024 et du 1er décembre 2024 au 11 février 2025, outre qu'elle n'a pas respecté l'échéancier fixé par l'ordonnance entreprise.
Au cas présent, si la société [R] justifie avoir procédé à des paiements, toutefois insuffisants pour faire baisser significativement sa dette, elle ne produit pas de pièce comptable ou financière récente établissant sa capacité de rembourser l'arriéré et de régler le loyer courant, la liasse fiscale 2023 produite ne permettant pas d'appréhender sa situation actuelle. La cour relève en outre qu'elle ne pourrait lui accorder un délai de plus de 24 mois, lequel ne permet déjà pas, au regard de la somme de 500 euros proposée, de régler l'arriéré.
Dans ces conditions, la demande de la société [R] de délai de paiement sera rejetée ; l'ordonnance sera infirmée de ce chef.
Il s'ensuit qu'il n'y a lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par la société [R], l'ordonnance sera confirmée de ce chef en ce qu'elle avait rejeté cette demande.
Sur l'expulsion
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite.
Au regard des motifs qui précèdent, la société [R] est occupante sans droit ni titre des locaux loués depuis le 2 avril 2024, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite justifiant, pour qu'il y soit mis fin, son expulsion ; l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
L'obligation de la société [R] au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation sans droit ni titre des locaux depuis la date d'acquisition des effets de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Si la société [R] sollicite à titre subsidiaire de voir fixer cette indemnité au loyer augmenté d'une provision sur charges ajustée de 90 euros compte tenu de la dernière régularisation de 2024, il y a lieu de rejeter sa demande dès lors qu'il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter les clauses du bail.
En conséquence, l'indemnité d'occupation au paiement de laquelle celle-ci sera tenue, sera égale au montant du dernier loyer majoré des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi.
Sur la demande de Mme [N] de saisie-vente des biens de la société [R]
Si Mme [N] sollicite l'autorisation de procéder à la saisie-vente des meubles, matériels, immeubles et véhicules appartenant à la société [R] jusqu'au paiement intégral de la dette conformément aux articles R.221-30, R.221-40 du code des procédures civiles d'exécution, cette demande, qui relève du contentieux de l'exécution, échappe aux pouvoirs du juge des référés, donc de la cour statuant en référé.
En conséquence, il n'y a lieu de statuer sur la demande de Mme [N] formée à ce titre.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant en ses prétentions, la société [R] supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à Mme [N] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf des chefs de la provision allouée au titre de l'arriéré locatif et des délais de paiement ;
Statuant de nouveau des chefs infirmés,
Condamne la société [R] à payer à Mme [N] la somme provisionnelle de 15.664,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, impayés au 1er avril 2026, terme d'avril 2026 inclus ;
Rejette la demande de la société [R] de délais de paiement ;
Y ajoutant,
Rejette la demande de la société [R] de minoration des appels provisionnels de charges locatives à 90 euros ;
Dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de Mme [N] de saisie-vente des biens de la société [R] ;
Condamne la société [R] aux dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de [Etablissement 1] Xavier Martinez conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société [R] à payer à Mme [N] la somme de 2.500 suros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT