CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 11 juin 2026, n° 20/03786
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 11 JUIN 2026
(n° 093/2026, 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : n° RG 20/03786 - n° Portalis 35L7-V-B7E-CBRIF
Décision déférée à la Cour : jugement du 11 février 2020 - Tribunal judiciaire de PARIS - 18ème chambre 1ère section - RG n°06/17237
APPELANTE
S.A.R.L. L'HERITAGE, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé
[Adresse 1]
[Localité 1]
Immatriculée au rcs de [Localité 2] sous le numéro 483 580 759
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque P 480
Assistée de Me Delphine POIDATZ-KERJEAN du Cabinet LEBRAY & ASSOCIÉS, avocate au barreau de PARIS, toque R 189
INTIMÉE
S.C.I. DU CYGNE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé
[Adresse 2]
[Localité 3]
Immatriculée au rcs de [Localité 2] sous le numéro 334 381 878
Assignée à personne habilitée et n'ayant pas constitué avocat
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre, en présence de Mme Stéphanie DUPONT, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:
- Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre,
- Mme Stéphanie DUPONT, conseillère,
- M. Edouard LOOS, magistrat honoraire exerçant des missions juridictionnelles.
Greffier, lors des débats : Mme Carole TREJAUT
ARRÊT PUBLIC :
- réputé contradictoire ;
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 10 janvier 1996, M. [T], aux droits duquel se trouve la société dénommée la société civile immobilière du Cygne (ci-après la société du Cygne), a donné à bail des locaux commerciaux à usage de discothèque ' bar, situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1994 et moyennant un loyer de 230.000 francs, à la société Astros, aux droits de laquelle se trouve désormais la société L'Héritage.
Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2003, la société du Cygne a délivré à la société Astros un congé avec refus de renouvellement pour le 1er octobre 2003, avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction.
Par acte extrajudiciaire du 16 novembre 2006, la société du Cygne a délivré à la société Astros un commandement de payer visant la clause résolutoire d'un montant total de 37.872,72 euros.
Par acte d'huissier du 4 décembre 2006, la société Astros a assigné la société du Cygne devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de voir déclarer nul ce commandement de payer et désigner un expert pour donner tous éléments permettant de fixer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation.
Par acte extrajudiciaire du 1er juin 2007, la société du Cygne a notifié à la société Astros son droit de repentir.
Par jugement du 1er avril 2008, le tribunal de grande instance de Paris a notamment :
dit que par l'effet du droit de repentir du propriétaire, le bail consenti par la société du Cygne à la société Astros pour les locaux situés à [Localité 5], [Adresse 3], a été renouvelé à compter du 1er juin 2007 aux clauses et conditions du bail expiré, mais à un prix à fixer en l'absence d'accord des parties ;
condamné la société Astros à payer à la société du Cygne la somme de 37.000 euros au titre des arriérés de loyers ou indemnités d'occupation provisionnelles arrêtées au 31 décembre 2006 ;
accordé à la société Astros un délai de grâce de 12 mois à compter de la signification du jugement pour s'acquitter de l'intégralité de sa dette ;
Avant dire droit, sur le loyer du bail renouvelé au 1er juin 2007, commis en qualité d'expert M. [D] avec mission notamment de donner tous éléments pour estimer le l'indemnité d'occupation et le loyer, vérifier si les locaux litigieux sont entretenus par le locataire en bon état de réparation locative, décrire et estimer le cas échéant les travaux qui incomberaient contractuellement au preneur.
Suivant jugement du 7 janvier 2010, le tribunal de commerce de Paris a arrêté un plan de cession de la société Astros, liquidée, au profit de la société L'Héritage. L'acte de cession signé le 26 février 2010 emporte reprise du bail au profit de la société L'Héritage.
Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2011, la société du Cygne a délivré à la société L'Héritage une sommation visant la clause résolutoire d'avoir à effectuer des travaux d'entretien dans les lieux loués et les remettre en état.
Le 20 mars 2013, M. [D] a déposé son rapport en indiquant que les parties s'étaient conciliées s'agissant du montant de l'indemnité d'occupation et qu'il avait eu recours à M. [G], sapiteur, s'agissant de la vérification du respect par le preneur de son obligation d'entretien des locaux en bon état de réparations locatives, lequel a relevé divers désordres.
Par acte extrajudiciaire du 2 février 2016, la société L'Héritage a demandé le renouvellement du bail commercial à compter du 1er juin 2016.
Par acte extrajudiciaire du 29 février 2016, la société du Cygne a notifié un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, invoquant des motifs graves et légitimes liés au non-respect par le preneur de son obligation d'entretien.
Par ordonnance du 22 janvier 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la société du Cygne aux fins d'expulsion de la société L'Héritage et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, a dit n'y avoir lieu à référé.
Par jugement du 11 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
dit que la sommation du 29 juillet 2011 est dépourvue d'effet ;
rejeté la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
rejeté la demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
déclaré irrecevables comme étant prescrites la contestation du congé du 29 février 2016 et la demande en paiement d'une indemnité d'éviction de la société L'Héritage ;
dit que la société L'Héritage a perdu son droit à indemnité d'éviction et est exclue du statut des baux commerciaux ;
dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 29 février 2016 par la société du Cygne à la société L'Héritage a mis fin à compter du 31 mai 2016 au contrat de bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ;
dit que la société L'Héritage est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2016 ;
ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quatre mois de la signification du présent jugement, l'expulsion de la société L'Héritage et de tout occupant de son chef du local situé [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
rappelé que le sort des meubles en cas de procédure d'expulsion est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société L'Héritage à payer à la société du Cygne une indemnité mensuelle d'occupation globale d'un montant de 5.000 euros, charges, taxes et accessoires compris, à compter du 1er juin 2016 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
rejeté la demande de dommages-intérêts de la société du Cygne d'un montant de 50.000 euros pour défaut d'entretien du preneur ;
rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;
rejeté les autres demandes ;
condamné la société du Cygne au paiement des frais d'expertise réalisée par M. [D] et le sapiteur M. [G] ainsi que des frais de constat sur requête ;
condamné la société L'Héritage aux autres dépens, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 20 février 2020, la société l'Héritage a interjeté appel de ce jugement.
Par arrêt mixte rendu le 2 février 2022, la cour a :
confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a :
dit que la sommation du 29 juillet 2011 est dépourvue d'effet,
rejeté la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoir
rejeté la demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail
rejeté la demande de dommages-intérêts de la société du Cygne d'un montant de 50.000 euros pour défaut d'entretien du preneur ;
infirmé la décision entreprise en ses autres dispositions ;
statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
déclaré recevables les demandes de la société L'Héritage tendant à contester les motifs du refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction du 29 février 2016 et à obtenir une indemnité d'éviction ;
dit que le refus de renouvellement délivré le 29 février 2016 par la société du Cygne à la société l'Héritage a mis fin à compter du 31 mai 2016 au contrat de bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ;
dit qu'en l'absence de motifs graves et légitimes, le refus de renouvellement délivré le 29 février 2016 a ouvert droit au profit de la société l'Héritage à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ;
avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction, désigné en qualité d'expert M. [Y] [C] avec pour mission notamment
de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas de la perte du fonds et dans le cas de la possibilité de transfert du fonds sans perte conséquente de clientèle,
d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;
dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices, qui aurait été applicable à la date de la fin du bail ;
sursis à statuer sur les intérêts et sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté les demandes plus amples ou contraire ;
réservé les dépens.
Par ordonnance du 30 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a débouté la société du Cygne de sa demande d'extension de la mission de l'expert à la détermination du montant de l'indemnité d'occupation statutaire au motif que « les conclusions au fond signifiées par les parties ne comportent pas de demande d'indemnité d'occupation statutaire ».
L'expert a déposé son rapport le 7 novembre 2024. Il conclut qu'au regard de la nature atypique et spécifique des locaux, mais aussi du type de commerce dont la clientèle est liée à l'emplacement, la possibilité de transfert du fonds sans perte notable de clientèle paraît impossible et a retenu une indemnité d'éviction principale d'un montant de 680.000 euros et des indemnités accessoires d'un montant de 357.069 euros.
La société L'Héritage a déposé des conclusions le 29 novembre 2024 qu'elle a fait signifier à :
Maître [S] [K], en sa qualité d'administrateur ad hoc de Maître Antoine Attias, avocat constitué de la société du Cygne, par procès-verbal du 6 décembre 2024 signifié à domicile par remise à tiers présent,
Maître [V] [P], en sa qualité d'administrateur ad hoc de Maître Antoine Attias, avocat constitué de la société du Cygne, par procès-verbal du 6 décembre 2024 signifié à domicile par remise à tiers présent,
la société du Cygne, par procès-verbal du 6 décembre signifié à domicile, au siège social de ladite société.
Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, délivrée à personne par remise à une personne se trouvant au lieu du siège social et se déclarant habilité à recevoir l'acte, la société L'Héritage a fait assigner la société du Cygne devant la cour en constitution de nouvel avocat et reprise d'instance, Maître [I] [W] étant temporairement interdit d'exercer.
La cour observe que le contenu des conclusions déposées le 29 novembre 2024 et le contenu de l'assignation du 30 janvier 2025 sont identiques.
La société du Cygne n'a pas constitué avocat et n'a pas conclu postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 septembre 2025.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Aux termes de son assignation du 30 janvier 2025, la société l'Héritage, demande à la cour de :
dire et juger que l'éviction entraine la perte du fonds de commerce de la société L'Héritage exploité au [Adresse 3] à [Localité 6] ;
dire et juger que le montant de l'indemnité d'éviction principale est égal à la perte du fonds de commerce conformément aux préconisations de l'expert judiciaire ;
en conséquence :
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage la somme de 680.000 euros au titre de l'indemnité principale d'éviction, conformément aux préconisations de l'expert judiciaire ;
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage la somme de 97.500 euros au titre de l'indemnité de remploi, conformément aux préconisations de l'expert judiciaire sauf en ce qui concerne le taux des honoraires de transactions et juridiques ;
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage la somme de 45.234 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial, conformément aux préconisations de l'expert judiciaire ;
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage la somme de 9.674 euros HT au titre des frais de déménagement, conformément au devis transmis par la concluante ;
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage la somme de 5.000 euros HT au titre des frais administratifs, contrairement aux préconisations de l'expert judiciaire ;
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage la somme de 43.200 euros HT au titre des frais de réinstallation, conformément au devis transmis par la concluante;
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage la somme de 219.834,61 euros HT au titre des pertes sur salaires, conformément aux préconisations de l'expert-judiciaire, sauf à parfaire ;
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage 7.882,12 euros au titre des frais d'expertise avancés par la SCI du Cygne ;
débouter la SCI du Cygne de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
condamner la SCI du Cygne au paiement de la somme de trente-mille euros (30.000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la SCI du Cygne aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, outre tous les frais d'expertise d'un montant de 10.882,12 euros.
Les dernières conclusions déposées et notifiées par la société du Cygne sont celles du 23 juillet 2020, déjà mentionnées dans l'arrêt mixte du 2 février 2022. Le dispositif de ces conclusions porte sur des prétentions déjà jugées dans l'arrêt du 2 février 2022 à l'exception de celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des prétentions et des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera relevé que par l'arrêt mixte rendu le 2 février 2022, la cour a jugé que le refus de renouvellement signifié par la bailleresse à la preneuse le 29 février 2016 a mis fin au bail les liant à compter du 31 mai 2016 et a ouvert droit, au profit de la preneuse, à une indemnité d'éviction.
1. Sur le montant de l'indemnité d'éviction
L'article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exception prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Sur le montant de l'indemnité principale
Moyens de l'appelante
L'appelante fait valoir que :
l'expert a retenu la perte du fonds de commerce ;
le montant de l'indemnité principale d'éviction doit être fixé à la valeur du fonds de commerce, celle-ci étant supérieure à la valeur du droit au bail ;
l'expert judiciaire estime la valeur du droit au bail à un montant maximal de 208.000 euros, après analyse de la surface pondérée et des loyers de référence, en prenant en compte un abattement de 7% pour charges exorbitantes ;
l'expert a déterminé la valeur marchande du fonds de commerce en se basant sur les comptes de la locataire, hors ceux de 2020 et 2021 fortement impactés par les mesures gouvernementales de lutte contre la propagation du virus Covid 19, et en appliquant plusieurs méthodes d'évaluation conformes aux usages de la profession, pour aboutir à une valeur de 680.000 euros ;
la valeur du fonds de commerce étant supérieure à celle du droit au bail, il convient de retenir la première et de condamner le bailleur au paiement de cette somme au titre de l'indemnité principale d'éviction.
Réponse de la cour
Les conséquences de l'éviction s'apprécient au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de transfert, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de remplacement.
L'indemnité de transfert ou de déplacement correspond à la valeur du droit au bail, qui s'obtient selon la méthode dite du « différentiel de loyer » en appliquant à la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé et le loyer fixé au prix de marché pour les locaux en cause, un coefficient dit « de situation » déterminé en fonction de la commercialité de l'emplacement des lieux loués.
L'indemnité de remplacement correspond à la valeur marchande du fonds de commerce. La valeur du fonds de commerce incluant la valeur du droit au bail, le montant de l'indemnité de remplacement est égal à la plus élevée des deux valeurs entre la valeur du droit au bail et la valeur du fonds de commerce.
En l'espèce, il ressort des constatations de l'expert, non contestées par les parties, que le bar-discothèque exploité par la société L'Héritage se situe sur une large artère à double sens de circulation avec couloir de bus protégé, plantée d'arbres, longue de 1.550 mètres et large de 22,5 mètres, débutant [Adresse 4] dans les 17ème et [Localité 7] pour finir [Adresse 5] au carrefour des [Adresse 6], Bessière et de l'[Adresse 7]. Cette artère a fait l'objet de travaux de réaménagement en 2013 avec suppression des emplacements de stationnement et création d'espaces de livraison et de stationnement dédiées aux deux roues. La portion située devant les locaux loués est désormais interdite à la circulation à l'exception des riverains et des livraisons. Les lieux loués sont desservis par la ligne 13 du métro et se trouvent à proximité de la station [Etablissement 1], mais sont difficilement accessibles pour les véhicules automobiles et les deux roues motorisées depuis les travaux réalisés par la ville en 2019, ayant eu pour effet d'« enclaver » ce secteur.
L'expert judiciaire indique que les lieux sont localisés dans le tronçon de l'[Adresse 8] situé entre la [Adresse 9] et [Localité 8], quartier populaire recherché pour des activités commerciales bon marché, principalement constitué de locaux d'habitation et de nombreuses boutiques de prêt-à-porter et bazars, mais aussi de nombreux hôtels et restaurants à destination des résidents, des touristes et des noctambules.
Les locaux loués, anciennement à usage de cinéma, se composent d'un bâtiment indépendant en bon état apparent, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, d'un étage et de combles. La façade de grande hauteur est surmontée d'un auvent, agrémentée d'un caisson central. L'intérieur des locaux est en état correct mais l'accessibilité de certaines parties en étage, par de nombreuses marches, est délicate.
L'expert estime que l'état et la configuration des locaux sont bien adaptés à l'activité de restauration/bar/discothèque exercée par la locataire.
Compte tenu de l'activité exercée par la société L'Héritage, de la qualité de l'emplacement des locaux loués ci-dessus décrit, de la nature de la clientèle pour partie touristique, du caractère atypique des locaux loués et en l'absence de locaux équivalents de réinstallation à proximité des locaux loués proposés par la bailleresse, le refus de renouvellement du bail par la société du Cygne entraîne la perte du fonds de commerce de la société L'Héritage.
L'indemnité principale d'éviction est donc une indemnité de remplacement qui doit correspondre à la valeur la plus élevée entre le droit au bail et la valeur marchande du fonds de commerce.
Sans motifs de déplafonnement allégués par les parties ou retenus par l'expert, la valeur du droit au bail s'élève à : [88.197 euros (valeur locative de marché compte tenu d'une surface pondérée de 189,67 m² et d'une valeur locative unitaire de 465 euros/m²p au regard des éléments de comparaison fournis par l'expert et d'un abattement pour transfert de la charge de la taxe foncière au preneur) ' 56.229 euros (loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé)] x 6,5 (coefficient de situation compte tenu de l'emplacement des locaux dans une zone commerciale dynamique de [Localité 2]) = 207.792 euros arrondis à 208.000 euros.
Selon l'expert, la valeur du fonds de commerce peut être déterminée, suivant les usages de la profession, par deux méthodes : l'approche par le chiffre d'affaires et l'approche par l'excédent brut d'exploitation (ci-après l'EBE).
Compte tenu de la crise sanitaire qui a perturbé l'activité économique au cours des années 2020 et 2021, les comptes de ces deux années sont dénués de pertinence et ne seront donc pas pris en considération par la cour dans son appréciation de la valeur du fonds de commerce.
Selon les constatations de l'expert, la moyenne du chiffre d'affaires de la société L'Héritage s'élève à 776 .189 euros HT pour les années 2019, 2022 et 2023 et la moyenne de son EBE retraité pour les mêmes années s'élève à 71 174 euros.
L'évaluation du fonds de commerce par le chiffre d'affaires consiste à appliquer un pourcentage au chiffre d'affaires HT généré par le fonds perdu. Selon les données récoltées par l'expert, ce pourcentage peut varier de 11% pour un fonds de commerce situé dans le département de la Somme à 140 % pour un fonds de commerce situé [Adresse 10] à [Localité 2], étant précisé que les traités indiquent que ce pourcentage varie de 30 % à 93 %.
L'évaluation du fonds de commerce par l'EBE consiste à appliquer à l'EBE un coefficient qui dépend des marges réalisées et des coûts fixes et non de la localisation du fonds.
Après examen de ces deux méthodes, l'estimation de la valeur du fonds de commerce par l'expert, à hauteur de 680.000 euros qui correspondent à 88 % du chiffres d'affaires HT et à 9,5 EBE, est correcte et justifiée au regard de la qualité de l'emplacement des locaux dont la société L'héritage est évincée, de la rentabilité de l'exploitation et de l'augmentation importante du chiffre d'affaires en 2022 et 2023.
En conséquence, il convient de fixer l'indemnité principale d'éviction due par la société du Cygne à la société l'Héritage à la somme de 680.000 euros.
1.2 Sur le montant des indemnités accessoires
Moyens de l'appelante
Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que :
elle a droit à des indemnités accessoires en plus de l'indemnité principale ;
celles-ci comprennent des frais de remploi à hauteur de 97.500 euros dont des droits d'enregistrement d'un montant de 29.310 euros et des honoraires juridiques et de transaction de 10%, soit 68.000 euros ;
une indemnité pour trouble commercial de 45.234 euros est due conformément aux préconisations de l'expert ;
les frais de déménagement de ses effets personnels s'élèvent à 9.674 euros selon un devis qu'elle produit aux débats et non à 1.000 euros selon l'estimation forfaitaire de l'expert ;
les frais administratifs liés aux démarches visant au transfert de son siège social s'élèvent à 5.000 euros et non à 1.000 euros selon l'estimation forfaitaire de l'expert ;
elle justifie de frais de réinstallation à hauteur de 43.200 euros selon deux devis écartés à tort par l'expert ;
des pertes sur salaires, attestées par l'expert-comptable, s'élèvent à la somme de 219.834,61 euros.
Réponse de la cour
1.2.1 Sur l'indemnité pour frais de remploi
Les frais de remploi sont ceux que doit supporter le locataire évincé pour acquérir un nouveau fonds de commerce d'une valeur équivalente à celui objet de l'éviction ou un nouveau droit au bail.
En l'espèce l'expert a estimé ces frais à la somme arrondie de 70.000 euros en retenant des droits d'enregistrement d'un montant de 29.310 euros et des honoraires juridiques et de transaction d'un montant de 40.800 euros ce qui correspond à des honoraires de 6% de la valeur du fonds de commerce.
Contrairement à ce que soutient la société L'Héritage, des honoraires juridiques et de transaction de 6 % de la valeur du fonds de commerce sont tout à fait justifiée au regard du montant de la valeur du fonds de commerce.
En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'éviction pour frais de remploi à 70.000 euros.
1.2.2 Sur l'indemnité pour trouble commercial
L'indemnisation pour trouble commercial est destinée à compenser le préjudice subi par le locataire du fait de la gestion de l'éviction, notamment la perte de temps engendrée par l'éviction et le moindre investissement dans l'activité commerciale.
En l'espèce, c'est à juste titre que l'expert a estimé cette indemnité à la somme de 45.234 euros, correspondant à deux mois d'EBE outre un mois de masse salariale, pour tenir compte de la démotivation du personnel à la suite de l'éviction, avec hausse de l'absentéisme, baisse de la productivité et départs prématurés dans un secteur d'activité qui fait face à une pénurie de personnel.
En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'éviction pour trouble commercial à la somme de 45.234 euros.
1.2.3 Sur l'indemnité pour frais de déménagement
Conformément au principe énoncé à l'article L.145-14 précité, les frais de déménagement doivent être indemnisés. Mais, en cas de perte du fonds de commerce, ces frais ne concernent que le déménagement des effets personnels du preneur évincé et des archives commerciales.
En l'espèce, l'expert a estimé les frais de déménagement de la société l'Héritage à hauteur d'un forfait de 1.000 euros destiné à compenser le préjudice lié au déménagement des seuls effets personnels de la locataire.
Le devis, dont se prévaut la société l'Héritage pour solliciter des frais de déménagement à hauteur de 9.674 euros, concerne pour partie le déménagement de meubles qui composent le fonds de commerce, notamment le mobilier de bureau et le matériel informatique. Or, la société L'Héritage est déjà indemnisée pour la perte de ces meubles au travers de l'indemnité principale d'éviction qui répare la perte du fonds de commerce. Il n'y a donc pas lieu d'indemniser la société l'Héritage pour le déménagement de ces meubles. Le déménagement des meubles qui composent le fonds de commerce perdu est lié à l'exécution des obligations de la locataire en fin de bail et non à l'éviction.
En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'éviction pour frais de déménagement à 1.000 euros.
1.2.4 Sur l'indemnité pour frais administratifs
En l'espèce, la société L'Héritage sollicite à ce titre la somme de 5.000 euros sans produire de pièce justificative à l'appui de sa demande.
Quant à l'expert, il a retenu la somme forfaitaire de 1.000 euros au titre des frais administratifs.
La société L'Héritage ne demande pas, au titre des frais administratifs, l'indemnisation d'un autre préjudice que celui résultant des démarches administratives visant au transfert de son siège social.
Dans ces conditions, une indemnisation de 1.000 euros apparait suffisante pour réparer le préjudice subi par la société l'Héritage.
En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'éviction pour frais administratifs à la somme de 1.000 euros.
1.2.5 Sur l'indemnité pour frais de réinstallation
Il résulte de l'article L.145-14 précité, que le locataire doit être indemnisé de ses « frais normaux de réinstallation ». Il s'agit des frais nécessaires à la reprise d'activité de la locataire dans de nouveaux locaux. Cette indemnité est due même en cas de perte du fonds de commerce.
En l'espèce, l'expert a considéré, compte tenu de l'état actuel des locaux loués et de l'activité exercée par la locataire, que seuls doivent être retenus des travaux d'insonorisation au titre des frais de réinstallation, qu'il évalue forfaitairement, en l'absence de devis, à la somme de 20.000 euros HT.
A l'appui de sa demande au titre des frais de réinstallation, la société l'Héritage produit deux devis :
un devis de 20.185 euros HT du 1er mars 2024 ;
un devis de 27.594,17 euros HT du 4 mars 2024.
Le devis du 1er mars 2024 porte sur des travaux de désinstallation et de réinstallation de divers équipements. Ces équipements, à savoir réfrigérateurs, étagères, machine à café, moulin à café, bac à cacahuètes, colonnes d'eau, caisse enregistreuse, terminal carte bancaire, broyeur à glaçons, lave-vaisselle, armoires, bureaux, chaises, canapés, coffre-fort, ordinateurs, imprimantes, tables et chaises de la salle de restaurant sont en réalité des éléments corporels du fonds de commerce dont la perte a été indemnisée au titre de l'indemnité principale d'éviction.
Ces travaux de désinstallation des équipements dans les locaux loués et de réinstallation dans les nouveaux locaux s'analysent plus exactement en des frais de déménagement. Ils ne sont indemnisables ni au titre des frais de déménagement pour les motifs ci-dessus retenus ni au titre des frais de réinstallation dès lors que la perte des équipements concernés par lesdits travaux de désinstallation et de réinstallation a déjà été indemnisée au titre de la perte du fonds de commerce par l'allocation d'une indemnité d'éviction dite de remplacement.
Le devis du 4 mars 2024 porte sur le déménagement du système de sonorisation et lumière scénique installé dans les locaux loués et sur la réinstallation de celui-ci dans de nouveaux locaux. Il comprend la dépose et le démontage de divers équipements (enceintes, régie, baie de sonorisation, limiteur, afficheur et micro, boule à facette et son moteur, laser'), le transport de l'ensemble du matériel pour stockage, la fourniture de nouveaux matériels pour compléter l'ancien et procéder à la réinstallation dans de nouveaux locaux.
Le système de sonorisation et lumière scénique de la société l'Héritage est composé de divers matériels qui sont en réalité des éléments corporels du fonds de commerce dont la perte est indemnisée au titre de l'indemnité principale d'éviction.
Pour les mêmes motifs que ceux ci-dessus retenus concernant le devis du 1er mars 2024, les travaux mentionnés dans le devis du 4 mars 2024 ne s'analysent pas en des frais de réinstallation et ne sont indemnisables ni au titre des frais de déménagement ni au titre des frais de réinstallation.
L'activité de restaurant-bar-discothèque exploitée par la société L'Héritage est de nature à entraîner des nuisances sonores. Dans ces conditions, c'est à raison que l'expert a considéré que la réinstallation de la société l'Héritage dans de nouveaux locaux nécessitaient des travaux d'aménagement spécifique pour insonoriser les nouveaux locaux, qu'il convient d'évaluer à 20.000 euros.
En conséquence, l'indemnité d'éviction pour frais de réinstallation est fixée à la somme de 20.000 euros.
1.2.6 Sur l'indemnité pour frais de licenciement
À l'appui de sa demande au titre des pertes sur salaires, la société L'Héritage produit une attestation de son expert-comptable.
Après examen de cette pièce, il s'avère que la somme de 219.834,61 euros HT, sollicitée par la société L'Héritage « au titre des pertes sur salaires », correspond en réalité à l'estimation des frais de licenciement pour motif économique dus par la locataire à ses employés au 31 mars 2024.
La demande de la société L'Héritage au titre des pertes de salaire s'analyse plus exactement en une demande d'indemnité pour frais de licenciement.
En vertu des dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce, le locataire évincé doit être indemnisé des frais exposés à raison du licenciement de ses salariés lorsque la perte de son fonds de commerce le conduit à licencier ses employés.
La société L'Héritage entend justifier d'un préjudice de 219.834,61 euros HT en produisant une attestation de son expert-comptable en date du 13 décembre 2023. Mais, il n'est pas certain que les salariés mentionnés dans l'attestation de l'expert-comptable de la société L'Héritage seront encore employés par cette dernière au moment de l'éviction qui n'est pas encore intervenue.
Par ailleurs, il convient d'indiquer que les sommes dues au titre des congés payés, qui sont liés à l'exécution des contrats de travail des salariés, ne sont pas incluses dans les frais de licenciement dont le locataire évincé doit être indemnisé.
Dans ces conditions, il convient de dire que la société L'Héritage sera indemnisée des frais de licenciement, en ce non compris notamment les sommes dues au titre des congés payés, sur justificatifs.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer l'indemnité d'éviction due par la société du Cygne à la société L'Héritage ainsi qu'il suit :
indemnité principale : 680.000 euros
indemnité de remploi : 70.000 euros
indemnité pour trouble commercial : 45.234 euros
indemnité pour frais de déménagement : 1.000 euros
indemnité pour frais administratifs : 1.000 euros
indemnité pour frais de réinstallation : 20.000 euros
indemnité pour les frais de licenciement, en ce non compris notamment les sommes dues au titre des congés payés : sur justificatifs,
La société du Cygne bénéficie d'un droit de repentir en vertu de l'article L.145-58 du code de commerce. En conséquence, la condamnation de la société du Cygne au paiement de cette indemnité d'éviction sera prononcée à défaut d'exercice de ce droit par la bailleresse.
2. Sur les dépens et les frais irrépétibles
Compte tenu de l'infirmation partielle du jugement attaqué par l'arrêt mixte du 2 février 2022, il apparait que la société du Cygne est la partie perdante tant en première instance qu'en appel.
En conséquence et en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de la condamner aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise réalisée par M.[D] et son sapiteur M.[G], les frais de constat sur requête et les frais de l'expertise réalisée par M. [C].
Par ailleurs, l'équité commande de condamner la société du Cygne à payer à la société l'Héritage la somme de 10.000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Vu l'arrêt du 2 février 2022,
Statuant à nouveau des chefs infirmés dans cet arrêt et y ajoutant :
Fixe l'indemnité d'éviction due par la société dénommée « la société civile immobilière du Cygne » à la société L'Héritage ainsi qu'il suit :
- indemnité principale : 680.000 euros ;
- frais de remploi : 70.000 euros ;
- trouble commercial : 45.234 euros ;
- frais de déménagement : 1.000 euros ;
- frais administratifs : 1.000 euros ;
- frais de réinstallation : 20.000 euros ;
- frais de licenciements, en ce non compris les indemnités de congés payés : sur justificatifs.
Condamne la société dénommée « la société civile immobilière du Cygne », à défaut d'exercice par cette dernière de son droit de repentir dans les conditions prévues à l'article L.145-58 du code de commerce, à payer à la société L'Héritage cette indemnité d'éviction;
Condamne la société dénommée « la société civile immobilière du Cygne » aux dépens de la première instance et de la procédure d'appel, en ce compris les frais de l'expertise réalisée par M.[D] et son sapiteur M.[G], les frais de constat sur requête et les frais de l'expertise réalisée par M. [C] ;
Condamne la société dénommée dénommée « la société civile immobilière du Cygne » à payer à la société L'Héritage la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 11 JUIN 2026
(n° 093/2026, 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : n° RG 20/03786 - n° Portalis 35L7-V-B7E-CBRIF
Décision déférée à la Cour : jugement du 11 février 2020 - Tribunal judiciaire de PARIS - 18ème chambre 1ère section - RG n°06/17237
APPELANTE
S.A.R.L. L'HERITAGE, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé
[Adresse 1]
[Localité 1]
Immatriculée au rcs de [Localité 2] sous le numéro 483 580 759
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque P 480
Assistée de Me Delphine POIDATZ-KERJEAN du Cabinet LEBRAY & ASSOCIÉS, avocate au barreau de PARIS, toque R 189
INTIMÉE
S.C.I. DU CYGNE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé
[Adresse 2]
[Localité 3]
Immatriculée au rcs de [Localité 2] sous le numéro 334 381 878
Assignée à personne habilitée et n'ayant pas constitué avocat
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre, en présence de Mme Stéphanie DUPONT, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:
- Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre,
- Mme Stéphanie DUPONT, conseillère,
- M. Edouard LOOS, magistrat honoraire exerçant des missions juridictionnelles.
Greffier, lors des débats : Mme Carole TREJAUT
ARRÊT PUBLIC :
- réputé contradictoire ;
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 10 janvier 1996, M. [T], aux droits duquel se trouve la société dénommée la société civile immobilière du Cygne (ci-après la société du Cygne), a donné à bail des locaux commerciaux à usage de discothèque ' bar, situés [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1994 et moyennant un loyer de 230.000 francs, à la société Astros, aux droits de laquelle se trouve désormais la société L'Héritage.
Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2003, la société du Cygne a délivré à la société Astros un congé avec refus de renouvellement pour le 1er octobre 2003, avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction.
Par acte extrajudiciaire du 16 novembre 2006, la société du Cygne a délivré à la société Astros un commandement de payer visant la clause résolutoire d'un montant total de 37.872,72 euros.
Par acte d'huissier du 4 décembre 2006, la société Astros a assigné la société du Cygne devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de voir déclarer nul ce commandement de payer et désigner un expert pour donner tous éléments permettant de fixer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation.
Par acte extrajudiciaire du 1er juin 2007, la société du Cygne a notifié à la société Astros son droit de repentir.
Par jugement du 1er avril 2008, le tribunal de grande instance de Paris a notamment :
dit que par l'effet du droit de repentir du propriétaire, le bail consenti par la société du Cygne à la société Astros pour les locaux situés à [Localité 5], [Adresse 3], a été renouvelé à compter du 1er juin 2007 aux clauses et conditions du bail expiré, mais à un prix à fixer en l'absence d'accord des parties ;
condamné la société Astros à payer à la société du Cygne la somme de 37.000 euros au titre des arriérés de loyers ou indemnités d'occupation provisionnelles arrêtées au 31 décembre 2006 ;
accordé à la société Astros un délai de grâce de 12 mois à compter de la signification du jugement pour s'acquitter de l'intégralité de sa dette ;
Avant dire droit, sur le loyer du bail renouvelé au 1er juin 2007, commis en qualité d'expert M. [D] avec mission notamment de donner tous éléments pour estimer le l'indemnité d'occupation et le loyer, vérifier si les locaux litigieux sont entretenus par le locataire en bon état de réparation locative, décrire et estimer le cas échéant les travaux qui incomberaient contractuellement au preneur.
Suivant jugement du 7 janvier 2010, le tribunal de commerce de Paris a arrêté un plan de cession de la société Astros, liquidée, au profit de la société L'Héritage. L'acte de cession signé le 26 février 2010 emporte reprise du bail au profit de la société L'Héritage.
Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2011, la société du Cygne a délivré à la société L'Héritage une sommation visant la clause résolutoire d'avoir à effectuer des travaux d'entretien dans les lieux loués et les remettre en état.
Le 20 mars 2013, M. [D] a déposé son rapport en indiquant que les parties s'étaient conciliées s'agissant du montant de l'indemnité d'occupation et qu'il avait eu recours à M. [G], sapiteur, s'agissant de la vérification du respect par le preneur de son obligation d'entretien des locaux en bon état de réparations locatives, lequel a relevé divers désordres.
Par acte extrajudiciaire du 2 février 2016, la société L'Héritage a demandé le renouvellement du bail commercial à compter du 1er juin 2016.
Par acte extrajudiciaire du 29 février 2016, la société du Cygne a notifié un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, invoquant des motifs graves et légitimes liés au non-respect par le preneur de son obligation d'entretien.
Par ordonnance du 22 janvier 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la société du Cygne aux fins d'expulsion de la société L'Héritage et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, a dit n'y avoir lieu à référé.
Par jugement du 11 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
dit que la sommation du 29 juillet 2011 est dépourvue d'effet ;
rejeté la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
rejeté la demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
déclaré irrecevables comme étant prescrites la contestation du congé du 29 février 2016 et la demande en paiement d'une indemnité d'éviction de la société L'Héritage ;
dit que la société L'Héritage a perdu son droit à indemnité d'éviction et est exclue du statut des baux commerciaux ;
dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 29 février 2016 par la société du Cygne à la société L'Héritage a mis fin à compter du 31 mai 2016 au contrat de bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ;
dit que la société L'Héritage est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2016 ;
ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quatre mois de la signification du présent jugement, l'expulsion de la société L'Héritage et de tout occupant de son chef du local situé [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
rappelé que le sort des meubles en cas de procédure d'expulsion est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné la société L'Héritage à payer à la société du Cygne une indemnité mensuelle d'occupation globale d'un montant de 5.000 euros, charges, taxes et accessoires compris, à compter du 1er juin 2016 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
rejeté la demande de dommages-intérêts de la société du Cygne d'un montant de 50.000 euros pour défaut d'entretien du preneur ;
rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;
rejeté les autres demandes ;
condamné la société du Cygne au paiement des frais d'expertise réalisée par M. [D] et le sapiteur M. [G] ainsi que des frais de constat sur requête ;
condamné la société L'Héritage aux autres dépens, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 20 février 2020, la société l'Héritage a interjeté appel de ce jugement.
Par arrêt mixte rendu le 2 février 2022, la cour a :
confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a :
dit que la sommation du 29 juillet 2011 est dépourvue d'effet,
rejeté la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoir
rejeté la demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail
rejeté la demande de dommages-intérêts de la société du Cygne d'un montant de 50.000 euros pour défaut d'entretien du preneur ;
infirmé la décision entreprise en ses autres dispositions ;
statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
déclaré recevables les demandes de la société L'Héritage tendant à contester les motifs du refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction du 29 février 2016 et à obtenir une indemnité d'éviction ;
dit que le refus de renouvellement délivré le 29 février 2016 par la société du Cygne à la société l'Héritage a mis fin à compter du 31 mai 2016 au contrat de bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ;
dit qu'en l'absence de motifs graves et légitimes, le refus de renouvellement délivré le 29 février 2016 a ouvert droit au profit de la société l'Héritage à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ;
avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction, désigné en qualité d'expert M. [Y] [C] avec pour mission notamment
de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas de la perte du fonds et dans le cas de la possibilité de transfert du fonds sans perte conséquente de clientèle,
d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;
dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices, qui aurait été applicable à la date de la fin du bail ;
sursis à statuer sur les intérêts et sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté les demandes plus amples ou contraire ;
réservé les dépens.
Par ordonnance du 30 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a débouté la société du Cygne de sa demande d'extension de la mission de l'expert à la détermination du montant de l'indemnité d'occupation statutaire au motif que « les conclusions au fond signifiées par les parties ne comportent pas de demande d'indemnité d'occupation statutaire ».
L'expert a déposé son rapport le 7 novembre 2024. Il conclut qu'au regard de la nature atypique et spécifique des locaux, mais aussi du type de commerce dont la clientèle est liée à l'emplacement, la possibilité de transfert du fonds sans perte notable de clientèle paraît impossible et a retenu une indemnité d'éviction principale d'un montant de 680.000 euros et des indemnités accessoires d'un montant de 357.069 euros.
La société L'Héritage a déposé des conclusions le 29 novembre 2024 qu'elle a fait signifier à :
Maître [S] [K], en sa qualité d'administrateur ad hoc de Maître Antoine Attias, avocat constitué de la société du Cygne, par procès-verbal du 6 décembre 2024 signifié à domicile par remise à tiers présent,
Maître [V] [P], en sa qualité d'administrateur ad hoc de Maître Antoine Attias, avocat constitué de la société du Cygne, par procès-verbal du 6 décembre 2024 signifié à domicile par remise à tiers présent,
la société du Cygne, par procès-verbal du 6 décembre signifié à domicile, au siège social de ladite société.
Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, délivrée à personne par remise à une personne se trouvant au lieu du siège social et se déclarant habilité à recevoir l'acte, la société L'Héritage a fait assigner la société du Cygne devant la cour en constitution de nouvel avocat et reprise d'instance, Maître [I] [W] étant temporairement interdit d'exercer.
La cour observe que le contenu des conclusions déposées le 29 novembre 2024 et le contenu de l'assignation du 30 janvier 2025 sont identiques.
La société du Cygne n'a pas constitué avocat et n'a pas conclu postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 septembre 2025.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Aux termes de son assignation du 30 janvier 2025, la société l'Héritage, demande à la cour de :
dire et juger que l'éviction entraine la perte du fonds de commerce de la société L'Héritage exploité au [Adresse 3] à [Localité 6] ;
dire et juger que le montant de l'indemnité d'éviction principale est égal à la perte du fonds de commerce conformément aux préconisations de l'expert judiciaire ;
en conséquence :
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage la somme de 680.000 euros au titre de l'indemnité principale d'éviction, conformément aux préconisations de l'expert judiciaire ;
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage la somme de 97.500 euros au titre de l'indemnité de remploi, conformément aux préconisations de l'expert judiciaire sauf en ce qui concerne le taux des honoraires de transactions et juridiques ;
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage la somme de 45.234 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial, conformément aux préconisations de l'expert judiciaire ;
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage la somme de 9.674 euros HT au titre des frais de déménagement, conformément au devis transmis par la concluante ;
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage la somme de 5.000 euros HT au titre des frais administratifs, contrairement aux préconisations de l'expert judiciaire ;
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage la somme de 43.200 euros HT au titre des frais de réinstallation, conformément au devis transmis par la concluante;
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage la somme de 219.834,61 euros HT au titre des pertes sur salaires, conformément aux préconisations de l'expert-judiciaire, sauf à parfaire ;
condamner la SCI du Cygne à payer à la société L'Héritage 7.882,12 euros au titre des frais d'expertise avancés par la SCI du Cygne ;
débouter la SCI du Cygne de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
condamner la SCI du Cygne au paiement de la somme de trente-mille euros (30.000 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la SCI du Cygne aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, outre tous les frais d'expertise d'un montant de 10.882,12 euros.
Les dernières conclusions déposées et notifiées par la société du Cygne sont celles du 23 juillet 2020, déjà mentionnées dans l'arrêt mixte du 2 février 2022. Le dispositif de ces conclusions porte sur des prétentions déjà jugées dans l'arrêt du 2 février 2022 à l'exception de celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des prétentions et des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera relevé que par l'arrêt mixte rendu le 2 février 2022, la cour a jugé que le refus de renouvellement signifié par la bailleresse à la preneuse le 29 février 2016 a mis fin au bail les liant à compter du 31 mai 2016 et a ouvert droit, au profit de la preneuse, à une indemnité d'éviction.
1. Sur le montant de l'indemnité d'éviction
L'article L.145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exception prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Sur le montant de l'indemnité principale
Moyens de l'appelante
L'appelante fait valoir que :
l'expert a retenu la perte du fonds de commerce ;
le montant de l'indemnité principale d'éviction doit être fixé à la valeur du fonds de commerce, celle-ci étant supérieure à la valeur du droit au bail ;
l'expert judiciaire estime la valeur du droit au bail à un montant maximal de 208.000 euros, après analyse de la surface pondérée et des loyers de référence, en prenant en compte un abattement de 7% pour charges exorbitantes ;
l'expert a déterminé la valeur marchande du fonds de commerce en se basant sur les comptes de la locataire, hors ceux de 2020 et 2021 fortement impactés par les mesures gouvernementales de lutte contre la propagation du virus Covid 19, et en appliquant plusieurs méthodes d'évaluation conformes aux usages de la profession, pour aboutir à une valeur de 680.000 euros ;
la valeur du fonds de commerce étant supérieure à celle du droit au bail, il convient de retenir la première et de condamner le bailleur au paiement de cette somme au titre de l'indemnité principale d'éviction.
Réponse de la cour
Les conséquences de l'éviction s'apprécient au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de transfert, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l'indemnisation prend la forme d'une indemnité de remplacement.
L'indemnité de transfert ou de déplacement correspond à la valeur du droit au bail, qui s'obtient selon la méthode dite du « différentiel de loyer » en appliquant à la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé et le loyer fixé au prix de marché pour les locaux en cause, un coefficient dit « de situation » déterminé en fonction de la commercialité de l'emplacement des lieux loués.
L'indemnité de remplacement correspond à la valeur marchande du fonds de commerce. La valeur du fonds de commerce incluant la valeur du droit au bail, le montant de l'indemnité de remplacement est égal à la plus élevée des deux valeurs entre la valeur du droit au bail et la valeur du fonds de commerce.
En l'espèce, il ressort des constatations de l'expert, non contestées par les parties, que le bar-discothèque exploité par la société L'Héritage se situe sur une large artère à double sens de circulation avec couloir de bus protégé, plantée d'arbres, longue de 1.550 mètres et large de 22,5 mètres, débutant [Adresse 4] dans les 17ème et [Localité 7] pour finir [Adresse 5] au carrefour des [Adresse 6], Bessière et de l'[Adresse 7]. Cette artère a fait l'objet de travaux de réaménagement en 2013 avec suppression des emplacements de stationnement et création d'espaces de livraison et de stationnement dédiées aux deux roues. La portion située devant les locaux loués est désormais interdite à la circulation à l'exception des riverains et des livraisons. Les lieux loués sont desservis par la ligne 13 du métro et se trouvent à proximité de la station [Etablissement 1], mais sont difficilement accessibles pour les véhicules automobiles et les deux roues motorisées depuis les travaux réalisés par la ville en 2019, ayant eu pour effet d'« enclaver » ce secteur.
L'expert judiciaire indique que les lieux sont localisés dans le tronçon de l'[Adresse 8] situé entre la [Adresse 9] et [Localité 8], quartier populaire recherché pour des activités commerciales bon marché, principalement constitué de locaux d'habitation et de nombreuses boutiques de prêt-à-porter et bazars, mais aussi de nombreux hôtels et restaurants à destination des résidents, des touristes et des noctambules.
Les locaux loués, anciennement à usage de cinéma, se composent d'un bâtiment indépendant en bon état apparent, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, d'un étage et de combles. La façade de grande hauteur est surmontée d'un auvent, agrémentée d'un caisson central. L'intérieur des locaux est en état correct mais l'accessibilité de certaines parties en étage, par de nombreuses marches, est délicate.
L'expert estime que l'état et la configuration des locaux sont bien adaptés à l'activité de restauration/bar/discothèque exercée par la locataire.
Compte tenu de l'activité exercée par la société L'Héritage, de la qualité de l'emplacement des locaux loués ci-dessus décrit, de la nature de la clientèle pour partie touristique, du caractère atypique des locaux loués et en l'absence de locaux équivalents de réinstallation à proximité des locaux loués proposés par la bailleresse, le refus de renouvellement du bail par la société du Cygne entraîne la perte du fonds de commerce de la société L'Héritage.
L'indemnité principale d'éviction est donc une indemnité de remplacement qui doit correspondre à la valeur la plus élevée entre le droit au bail et la valeur marchande du fonds de commerce.
Sans motifs de déplafonnement allégués par les parties ou retenus par l'expert, la valeur du droit au bail s'élève à : [88.197 euros (valeur locative de marché compte tenu d'une surface pondérée de 189,67 m² et d'une valeur locative unitaire de 465 euros/m²p au regard des éléments de comparaison fournis par l'expert et d'un abattement pour transfert de la charge de la taxe foncière au preneur) ' 56.229 euros (loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé)] x 6,5 (coefficient de situation compte tenu de l'emplacement des locaux dans une zone commerciale dynamique de [Localité 2]) = 207.792 euros arrondis à 208.000 euros.
Selon l'expert, la valeur du fonds de commerce peut être déterminée, suivant les usages de la profession, par deux méthodes : l'approche par le chiffre d'affaires et l'approche par l'excédent brut d'exploitation (ci-après l'EBE).
Compte tenu de la crise sanitaire qui a perturbé l'activité économique au cours des années 2020 et 2021, les comptes de ces deux années sont dénués de pertinence et ne seront donc pas pris en considération par la cour dans son appréciation de la valeur du fonds de commerce.
Selon les constatations de l'expert, la moyenne du chiffre d'affaires de la société L'Héritage s'élève à 776 .189 euros HT pour les années 2019, 2022 et 2023 et la moyenne de son EBE retraité pour les mêmes années s'élève à 71 174 euros.
L'évaluation du fonds de commerce par le chiffre d'affaires consiste à appliquer un pourcentage au chiffre d'affaires HT généré par le fonds perdu. Selon les données récoltées par l'expert, ce pourcentage peut varier de 11% pour un fonds de commerce situé dans le département de la Somme à 140 % pour un fonds de commerce situé [Adresse 10] à [Localité 2], étant précisé que les traités indiquent que ce pourcentage varie de 30 % à 93 %.
L'évaluation du fonds de commerce par l'EBE consiste à appliquer à l'EBE un coefficient qui dépend des marges réalisées et des coûts fixes et non de la localisation du fonds.
Après examen de ces deux méthodes, l'estimation de la valeur du fonds de commerce par l'expert, à hauteur de 680.000 euros qui correspondent à 88 % du chiffres d'affaires HT et à 9,5 EBE, est correcte et justifiée au regard de la qualité de l'emplacement des locaux dont la société L'héritage est évincée, de la rentabilité de l'exploitation et de l'augmentation importante du chiffre d'affaires en 2022 et 2023.
En conséquence, il convient de fixer l'indemnité principale d'éviction due par la société du Cygne à la société l'Héritage à la somme de 680.000 euros.
1.2 Sur le montant des indemnités accessoires
Moyens de l'appelante
Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que :
elle a droit à des indemnités accessoires en plus de l'indemnité principale ;
celles-ci comprennent des frais de remploi à hauteur de 97.500 euros dont des droits d'enregistrement d'un montant de 29.310 euros et des honoraires juridiques et de transaction de 10%, soit 68.000 euros ;
une indemnité pour trouble commercial de 45.234 euros est due conformément aux préconisations de l'expert ;
les frais de déménagement de ses effets personnels s'élèvent à 9.674 euros selon un devis qu'elle produit aux débats et non à 1.000 euros selon l'estimation forfaitaire de l'expert ;
les frais administratifs liés aux démarches visant au transfert de son siège social s'élèvent à 5.000 euros et non à 1.000 euros selon l'estimation forfaitaire de l'expert ;
elle justifie de frais de réinstallation à hauteur de 43.200 euros selon deux devis écartés à tort par l'expert ;
des pertes sur salaires, attestées par l'expert-comptable, s'élèvent à la somme de 219.834,61 euros.
Réponse de la cour
1.2.1 Sur l'indemnité pour frais de remploi
Les frais de remploi sont ceux que doit supporter le locataire évincé pour acquérir un nouveau fonds de commerce d'une valeur équivalente à celui objet de l'éviction ou un nouveau droit au bail.
En l'espèce l'expert a estimé ces frais à la somme arrondie de 70.000 euros en retenant des droits d'enregistrement d'un montant de 29.310 euros et des honoraires juridiques et de transaction d'un montant de 40.800 euros ce qui correspond à des honoraires de 6% de la valeur du fonds de commerce.
Contrairement à ce que soutient la société L'Héritage, des honoraires juridiques et de transaction de 6 % de la valeur du fonds de commerce sont tout à fait justifiée au regard du montant de la valeur du fonds de commerce.
En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'éviction pour frais de remploi à 70.000 euros.
1.2.2 Sur l'indemnité pour trouble commercial
L'indemnisation pour trouble commercial est destinée à compenser le préjudice subi par le locataire du fait de la gestion de l'éviction, notamment la perte de temps engendrée par l'éviction et le moindre investissement dans l'activité commerciale.
En l'espèce, c'est à juste titre que l'expert a estimé cette indemnité à la somme de 45.234 euros, correspondant à deux mois d'EBE outre un mois de masse salariale, pour tenir compte de la démotivation du personnel à la suite de l'éviction, avec hausse de l'absentéisme, baisse de la productivité et départs prématurés dans un secteur d'activité qui fait face à une pénurie de personnel.
En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'éviction pour trouble commercial à la somme de 45.234 euros.
1.2.3 Sur l'indemnité pour frais de déménagement
Conformément au principe énoncé à l'article L.145-14 précité, les frais de déménagement doivent être indemnisés. Mais, en cas de perte du fonds de commerce, ces frais ne concernent que le déménagement des effets personnels du preneur évincé et des archives commerciales.
En l'espèce, l'expert a estimé les frais de déménagement de la société l'Héritage à hauteur d'un forfait de 1.000 euros destiné à compenser le préjudice lié au déménagement des seuls effets personnels de la locataire.
Le devis, dont se prévaut la société l'Héritage pour solliciter des frais de déménagement à hauteur de 9.674 euros, concerne pour partie le déménagement de meubles qui composent le fonds de commerce, notamment le mobilier de bureau et le matériel informatique. Or, la société L'Héritage est déjà indemnisée pour la perte de ces meubles au travers de l'indemnité principale d'éviction qui répare la perte du fonds de commerce. Il n'y a donc pas lieu d'indemniser la société l'Héritage pour le déménagement de ces meubles. Le déménagement des meubles qui composent le fonds de commerce perdu est lié à l'exécution des obligations de la locataire en fin de bail et non à l'éviction.
En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'éviction pour frais de déménagement à 1.000 euros.
1.2.4 Sur l'indemnité pour frais administratifs
En l'espèce, la société L'Héritage sollicite à ce titre la somme de 5.000 euros sans produire de pièce justificative à l'appui de sa demande.
Quant à l'expert, il a retenu la somme forfaitaire de 1.000 euros au titre des frais administratifs.
La société L'Héritage ne demande pas, au titre des frais administratifs, l'indemnisation d'un autre préjudice que celui résultant des démarches administratives visant au transfert de son siège social.
Dans ces conditions, une indemnisation de 1.000 euros apparait suffisante pour réparer le préjudice subi par la société l'Héritage.
En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'éviction pour frais administratifs à la somme de 1.000 euros.
1.2.5 Sur l'indemnité pour frais de réinstallation
Il résulte de l'article L.145-14 précité, que le locataire doit être indemnisé de ses « frais normaux de réinstallation ». Il s'agit des frais nécessaires à la reprise d'activité de la locataire dans de nouveaux locaux. Cette indemnité est due même en cas de perte du fonds de commerce.
En l'espèce, l'expert a considéré, compte tenu de l'état actuel des locaux loués et de l'activité exercée par la locataire, que seuls doivent être retenus des travaux d'insonorisation au titre des frais de réinstallation, qu'il évalue forfaitairement, en l'absence de devis, à la somme de 20.000 euros HT.
A l'appui de sa demande au titre des frais de réinstallation, la société l'Héritage produit deux devis :
un devis de 20.185 euros HT du 1er mars 2024 ;
un devis de 27.594,17 euros HT du 4 mars 2024.
Le devis du 1er mars 2024 porte sur des travaux de désinstallation et de réinstallation de divers équipements. Ces équipements, à savoir réfrigérateurs, étagères, machine à café, moulin à café, bac à cacahuètes, colonnes d'eau, caisse enregistreuse, terminal carte bancaire, broyeur à glaçons, lave-vaisselle, armoires, bureaux, chaises, canapés, coffre-fort, ordinateurs, imprimantes, tables et chaises de la salle de restaurant sont en réalité des éléments corporels du fonds de commerce dont la perte a été indemnisée au titre de l'indemnité principale d'éviction.
Ces travaux de désinstallation des équipements dans les locaux loués et de réinstallation dans les nouveaux locaux s'analysent plus exactement en des frais de déménagement. Ils ne sont indemnisables ni au titre des frais de déménagement pour les motifs ci-dessus retenus ni au titre des frais de réinstallation dès lors que la perte des équipements concernés par lesdits travaux de désinstallation et de réinstallation a déjà été indemnisée au titre de la perte du fonds de commerce par l'allocation d'une indemnité d'éviction dite de remplacement.
Le devis du 4 mars 2024 porte sur le déménagement du système de sonorisation et lumière scénique installé dans les locaux loués et sur la réinstallation de celui-ci dans de nouveaux locaux. Il comprend la dépose et le démontage de divers équipements (enceintes, régie, baie de sonorisation, limiteur, afficheur et micro, boule à facette et son moteur, laser'), le transport de l'ensemble du matériel pour stockage, la fourniture de nouveaux matériels pour compléter l'ancien et procéder à la réinstallation dans de nouveaux locaux.
Le système de sonorisation et lumière scénique de la société l'Héritage est composé de divers matériels qui sont en réalité des éléments corporels du fonds de commerce dont la perte est indemnisée au titre de l'indemnité principale d'éviction.
Pour les mêmes motifs que ceux ci-dessus retenus concernant le devis du 1er mars 2024, les travaux mentionnés dans le devis du 4 mars 2024 ne s'analysent pas en des frais de réinstallation et ne sont indemnisables ni au titre des frais de déménagement ni au titre des frais de réinstallation.
L'activité de restaurant-bar-discothèque exploitée par la société L'Héritage est de nature à entraîner des nuisances sonores. Dans ces conditions, c'est à raison que l'expert a considéré que la réinstallation de la société l'Héritage dans de nouveaux locaux nécessitaient des travaux d'aménagement spécifique pour insonoriser les nouveaux locaux, qu'il convient d'évaluer à 20.000 euros.
En conséquence, l'indemnité d'éviction pour frais de réinstallation est fixée à la somme de 20.000 euros.
1.2.6 Sur l'indemnité pour frais de licenciement
À l'appui de sa demande au titre des pertes sur salaires, la société L'Héritage produit une attestation de son expert-comptable.
Après examen de cette pièce, il s'avère que la somme de 219.834,61 euros HT, sollicitée par la société L'Héritage « au titre des pertes sur salaires », correspond en réalité à l'estimation des frais de licenciement pour motif économique dus par la locataire à ses employés au 31 mars 2024.
La demande de la société L'Héritage au titre des pertes de salaire s'analyse plus exactement en une demande d'indemnité pour frais de licenciement.
En vertu des dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce, le locataire évincé doit être indemnisé des frais exposés à raison du licenciement de ses salariés lorsque la perte de son fonds de commerce le conduit à licencier ses employés.
La société L'Héritage entend justifier d'un préjudice de 219.834,61 euros HT en produisant une attestation de son expert-comptable en date du 13 décembre 2023. Mais, il n'est pas certain que les salariés mentionnés dans l'attestation de l'expert-comptable de la société L'Héritage seront encore employés par cette dernière au moment de l'éviction qui n'est pas encore intervenue.
Par ailleurs, il convient d'indiquer que les sommes dues au titre des congés payés, qui sont liés à l'exécution des contrats de travail des salariés, ne sont pas incluses dans les frais de licenciement dont le locataire évincé doit être indemnisé.
Dans ces conditions, il convient de dire que la société L'Héritage sera indemnisée des frais de licenciement, en ce non compris notamment les sommes dues au titre des congés payés, sur justificatifs.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de fixer l'indemnité d'éviction due par la société du Cygne à la société L'Héritage ainsi qu'il suit :
indemnité principale : 680.000 euros
indemnité de remploi : 70.000 euros
indemnité pour trouble commercial : 45.234 euros
indemnité pour frais de déménagement : 1.000 euros
indemnité pour frais administratifs : 1.000 euros
indemnité pour frais de réinstallation : 20.000 euros
indemnité pour les frais de licenciement, en ce non compris notamment les sommes dues au titre des congés payés : sur justificatifs,
La société du Cygne bénéficie d'un droit de repentir en vertu de l'article L.145-58 du code de commerce. En conséquence, la condamnation de la société du Cygne au paiement de cette indemnité d'éviction sera prononcée à défaut d'exercice de ce droit par la bailleresse.
2. Sur les dépens et les frais irrépétibles
Compte tenu de l'infirmation partielle du jugement attaqué par l'arrêt mixte du 2 février 2022, il apparait que la société du Cygne est la partie perdante tant en première instance qu'en appel.
En conséquence et en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de la condamner aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise réalisée par M.[D] et son sapiteur M.[G], les frais de constat sur requête et les frais de l'expertise réalisée par M. [C].
Par ailleurs, l'équité commande de condamner la société du Cygne à payer à la société l'Héritage la somme de 10.000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Vu l'arrêt du 2 février 2022,
Statuant à nouveau des chefs infirmés dans cet arrêt et y ajoutant :
Fixe l'indemnité d'éviction due par la société dénommée « la société civile immobilière du Cygne » à la société L'Héritage ainsi qu'il suit :
- indemnité principale : 680.000 euros ;
- frais de remploi : 70.000 euros ;
- trouble commercial : 45.234 euros ;
- frais de déménagement : 1.000 euros ;
- frais administratifs : 1.000 euros ;
- frais de réinstallation : 20.000 euros ;
- frais de licenciements, en ce non compris les indemnités de congés payés : sur justificatifs.
Condamne la société dénommée « la société civile immobilière du Cygne », à défaut d'exercice par cette dernière de son droit de repentir dans les conditions prévues à l'article L.145-58 du code de commerce, à payer à la société L'Héritage cette indemnité d'éviction;
Condamne la société dénommée « la société civile immobilière du Cygne » aux dépens de la première instance et de la procédure d'appel, en ce compris les frais de l'expertise réalisée par M.[D] et son sapiteur M.[G], les frais de constat sur requête et les frais de l'expertise réalisée par M. [C] ;
Condamne la société dénommée dénommée « la société civile immobilière du Cygne » à payer à la société L'Héritage la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,