CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 10 juin 2026, n° 23/00683

L'immeuble LE CLAIRVAL situé [Adresse 6] à [Localité 2] est une copropriété de 70 lots.

Mme [Q] [J] est propriétaire au sein de cet immeuble des lots 175 (un appartement), et des lots 127 et 128 (deux parkings).

Le syndic de cette copropriété est le cabinet [D].

Mme [Q] [J], copropriétaire opposante, a fait délivrer assignation aux fins d'annulation de la résolution n°28 de l'assemblée générale du 15 septembre 2016 par acte du 21 décembre 2016, pour défaut de mise en concurrence, défaut d'information des copropriétaires sur les conditions essentielles du contrat et souscription d'un crédit vendeur.

Elle a fait donner assignation aux fins d'annulation de la résolution 23 de l'assemblée générale du 28 novembre 2017 par acte du 21 mars 2018, en raison de son caractère rétroactif dans l'impossibilité de régulariser l'absence de mise en concurrence qui entache la résolution 28 de l'assemblée générale du 15 septembre 2016, en raison de l'exécution de la résolution 28 précitée et de l'atteinte à l'intérêt collectif.

Les instances initiées par les deux assignations de Mme [Q] [J] ont fait l'objet d'une jonction suivant Ordonnance du Juge de la mise en état du 29 novembre 2021.

Par jugement rendu le 6 décembre 2022, le Tribunal:

DEBOUTE Mme [Q] [J] de sa demande de nullité de la résolution n°28 de l'assemblée générale du 15 septembre 2016 ;

DEBOUTE Mme [Q] [J] de sa demande de nullité de la résolution n°23 de l'assemblée générale du 28 novembre 2017 ;

DEBOUTE Mme [Q] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [Q] [J] à payer à la SARL CABINET [D] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [Q] [J] à payer au syndicat des copropriétaires LE CLAIRVAL la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Q] [J] aux entiers dépens de l'instance dans les termes de l'article 695 du code de procédure civile ;

ORDONNE l'exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé, concernant la résolution 28 de l'assemblée générale du 15 septembre 2016, que deux devis ont été sollicités par le syndic de sorte que la procédure de mise en concurrence a été respectée quand bien même un seul devis a été soumis à l'assemblée générale, que la proposition retenue est extrêmement détaillée sur le prix et ne fait état d'aucun crédit mais vise des modalités de paiement.

Quant à la demande de nullité de la résolution 23 de l'assemblée générale du 28 novembre 2017, le tribunal a retenu que Mme [J] échoue à rapporter la preuve de ce qu'elle affirme.

Par déclaration au greffe en date du 10 janvier 2023, Mme [J] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions elle sollicite:

DECLARER Mme [J] recevable en toutes ses demandes,

INFIRMER en toutes ses dispositions le Jugement rendu par le tribunal judiciaire de NICE le 6 décembre 2022 sous le n° RG 17/00329,

Et dès lors statuant à nouveau,

ANNULER la résolution 28 de l'assemblée générale de l'immeuble « [Adresse 1] » du 15 septembre 2016,

ANNULER la résolution 23 de l'assemblée générale de l'immeuble « [Adresse 1] » du 28 novembre 2017,

JUGER que le Cabinet [D] est personnellement responsable de n'avoir pas mis en 'uvre un processus de concurrence et qu'il a de ce fait commis une faute engageant sa responsabilité,

En conséquence,

CONDAMNER la SARL [D] au paiement de 100.000 € de dommages intérêts,

DEBOUTER LA SARL CABINET [D] de toute demande, fin et prétention,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires LE CLAIRVAL de toute demande, fin et prétention,

CONDAMNER la SARL CABINET [D] à verser à Mme [Q] [J] la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de l'instance,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 7] CLAIRVAL » à verser à Mme [Q] [J] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles de l'instance,

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l'instance, la première instance et celle d'appel.

A l'appui de son recours, elle fait valoir:

- que lors de l'assemblée générale du 5 novembre 2015 a été adoptée la résolution 10 qui oblige à une mise en concurrence les marchés et contrats d'un montant de 1525€ et plus,

- qu'il a été décidé de l'entreprise pour changer la chaudière par la résolution 28 de l'assemblée générale du 15 septembre 2016 sans mise en concurrence et alors que la chaudière ne présentait aucun désordre,

- que l'offre commerciale leur a fait croire qu'ils réaliseraient une économie annuelle de 22 213€,

- que la copropriété s'est engagée à verser 10 944€ par an pendant 7 ans outre solde final pour payer ces travaux avec donc un crédit total sans indication ni du prix ni des indemnités,

- qu'elle a été désignée mandataire commun par les ayants droits de son époux décédé, de sorte qu'elle est recevable en son action,

- que le deuxième devis dont se prévalent les intimés n'a été ni joint à la convocation ni soumis à l'assemblée générale et ne concerne pas les mêmes prestations, de sorte que la résolution en question est nulle,

- qu'en outre la proposition commerciale adoptée ne mentionne pas le prix de travaux de réfection de la chaudière, mais uniquement le prix à payer pendant 7 ans, avec régularisation en fin de période, laissant le prix ferme inconnu, le coût du crédit vendeur inconnu et le prix total de la prestation inconnu, laissant les copropriétaires dans l'impossibilité de se déterminer en connaissance de cause,

- que la proposition commerciale adoptée comporte une offre de rénovation complète de la chaufferie avec financement et facturation trimestriel, il s'agit d'un crédit vendeur dont les éléments essentiels ne sont, en outre, pas mentionnés, or ce prix vendeur collectif ne pouvait être adopté qu'à unanimité, ce qui n'a pas été le cas,

- que par une résolution 23 de l'assemblée générale du 28 novembre 2017, le syndic a cherché à régulariser la résolution 28,

- que s'il est effectivement possible de revenir sur une décision prise lors d'une délibération antérieures, il faut que la résolution antérieure n'ait pas été déjà exécutée,

- qu'en outre, l'assemblée générale ne peut se dispenser de la mise en concurrence, l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 étant d'ordre public,

- que cette résolution adoptée a posteriori a été prise en méconnaissance de l'intérêt collectif,

- que le fait de ne pas faire appel à la concurrence lorsqu'elle est obligatoire engage la responsabilité du syndic, le préjudice qui est résulte est la perte de chance de conclure un marché à un prix plus avantageux,

- que le syndic a manqué à son devoir de conseil.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le...auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions la SARL Cabinet [D] conclut :

IN LIMINE LITIS : Sur le défaut de pouvoir de Mme [J] pour initier une action en nullité des résolutions des assemblées générales en date des 15/09/2016 et 28/11/2017:

0 Vu l'article 121 du Code de procédure civile

0 Vu l'article 42 de la loi du 10/07/1965

0 Vu les pièces versées aux débats

RELEVER que les Assignations en date des 21/12/2016 et 21/03/2018 devant le Tribunal de Grande Instance de NICE désignent Mme [Q] [J] comme seule partie demanderesse, sans mention d'un mandat ni même, que ce soit dans la désignation du demandeur ou dans le corps de l'acte, de sa qualité de sa situation de détentrice des lots a hauteur du quart en pleine propriété et des trois quarts en usufruit.

RELEVER que ces actes procéduraux sont donc affectés d'une irrégularité de fond et qu'aucune régularisation ne saurait intervenir compte tenu de l'expiration du délai de forclusion des actions ;

Par conséquent,

DEBOUTER Mme [Q] [J] de l'intégralité de ses demandes, 'ns et prétentions

SUR LE FOND :

CONFIRMER le jugement du 6 décembre 2022 en tous ses points.

DEBOUTER Mme [J] de l'intégralité de ses demandes, 'ns et prétentions à l'encontre de la SARL Cabinet [D], dans la mesure ou Mme [J] échoue à satisfaire à la démonstration de l'article 1240 du Code civil régissant son action, supposant l'existence :

0 d'une faute du Syndic,

0 du préjudice personnel que lui cause le manquement invoqué ;

0 et d'un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Y ajoutant :

LA CONDAMNER a payer a la SARL CABINET [D], une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ;

LA CONDAMNER AUX DEPENS.

Il soutient:

- que suite au décès de l'époux de l'appelante, il y a démembrement du droit de propriété sur les lots et l'appelante ne pouvait agir seule sans mention d'un mandat et de sa qualité, ce qui affecte d'une irrégularité de fond les actes procéduraux, qui ne peut être régularisée qu'avant l'expiration du délai de forclusion,

- que la chaufferie, âgée d'une soixantaine d'années, était en état très dégradé et menaçait de laisser la copropriété sans chauffage, en effet le changement de chaudière a été motivé par une perte d'eau suite à une importante fissure au niveau du bloc en fonte du bloc chauffage, il était donc urgent de prendre une décision,

- que l'objectif était que la copropriété en difficultés financières puisse changer de chaudière sans que cela ne vienne trop grever le budget,

- que l'obligation de mise en concurrence est remplie dès lors que plusieurs devis ont été demandés, ce qui est le cas en l'espèce,

- que compte tenu des prestations offertes par l'entreprise retenue aucune autre entité sur le marché n'était en mesure de fournir des prestations identiques,

- que si le deuxième devis n'a pas été soumis à l'assemblée générale c'est parce que l'entreprise a refusé la demande de financement du projet,

- que le contrat retenu comprend l'ensemble des prestations afférentes à la chaufferie:

- un prévisionnel du budget gaz,

- la maintenance à concurrence d'une redevance annuelle

- le gros entretien et la garantie totale à concurrence d'une redevance annuelle,

- la rénovation complète de la chaufferie (dépose et évacuation de l'ancienne chaudière et pose d'une nouvelle à condensation) à hauteur de 10 944€ par an

- qu'ainsi les copropriétaires étaient parfaitement informés,

- que cette proposition n'est pas une opération de crédit, qui ne serait pas soumise à l'unanimité, elle vise des modalités de paiement,

- que la résolution 23 n'est là que pour réaffirmer la volonté des copropriétaires qui ont votés positivement hormis l'appelante,

- que les travaux ont été réalisés il y a plus de 6 ans et la nouvelle chaudière fonctionne parfaitement,

- que cette résolution n'a pas été voté en méconnaissance de l'intérêt collectif,

- que l'appelante ne justifie ni d'une faute de sa part, ni d'un préjudice personnel causé par cette faute,

- que l'appelante ne justifie pas d'une meilleure proposition tarifaire.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires conclut:

DEBOUTER Mme [Q] [J] de l'ensemble de ses demandes, 'ns et prétentions

IN LIMINE LITIS

DECLARER Mme [J] irrecevable en toutes ses demandes, fins et prétentions, faute de qualité et de pouvoir pour initier une action en nullité de résolutions d'assemblées générales et ce conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 42 alinéa 2 de ladite loi

CONFIRMER intégralement le Jugement du 6 décembre 2022

Y ajoutant

CONDAMNER Mme [Q] [J] a payer la somme de 2.500,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de procédure.

Il développe les mêmes arguments que le syndic.

La clôture est intervenue à l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026 et mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur l'irrecevabilité des demandes de Mme [J] pour défaut de pouvoir d'initier une action en nullité d'assemblée générale

L'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à l'espèce prévoyait qu'en cas d'indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.

Suite au décès de l'époux de Mme [J], il résulte d'une attestation notariée du 18 août 2009 les biens immobiliers objet de la procédure appartiennent à:

- Mme [Q] [J] pour le quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit,

- Mme [P] [C] et M.[K] [J] indivisément pour les trois quarts en nue propriété et divisément chacun pour 3/8èmes en nue-propriété.

En page 6, cette attestation dispose que 'conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, les ayants-droit ont désigné parmi eux pour mandataire commun : Mme [Q] [J]'.

En outre, en page 5, elle prévoit sa notification au syndic de la copropriété le cabinet [D].

Ainsi, quand bien même les deux assignations désignent Mme [Q] [J] comme seule partie demanderesse, aucune irrégularité de fond ne peut être retenue.

Il s'agit tout au plus d'une irrégularité de forme, qui ne fait pas grief.

En effet, le syndic avait connaissance de la qualité de mandataire commun de Mme [J], qui avait seule qualité pour agir, de sorte que les demandes de cette dernière sont recevables.

Sur la nullité de la résolution 28 de l'assemblée générale du 15 septembre 2016

Sur le défaut de mise en concurrence

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, dispose que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25 (...) arrête le montant des marchés et des contrats autre que celui de syndic, à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Aux termes de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.

La résolution 10 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 novembre 2015 prévoit que la mise en concurrence des entreprises est obligatoire à compter de 1525€ HT.

Il n'est ni contesté ni contestable que l'assemblée générale du 15 septembre 2016 a décidé de souscrire à la proposition de la société ENGIE COFELY prévoyant le changement de la chaudière pour un coût supérieur à 1525€ HT.

Or, aucun devis n'a été joint à la convocation à l'assemblée générale pour opérer la mise en concurrence, quand bien même un devis du 20 juillet 2016 de la SAS GMO, versé aux débats par les intimés, a été sollicité par le syndic, ceci n'étant pas de nature à répondre à l'exigence de mise en concurrence, qui nécessite une connaissance par les copropriétaires avant leur choix.

En outre, le syndic ne justifie pas en quoi il n'a pu proposé d'autres alternatives comme il le soutient.

En conséquence , le jugement est infirmé sur ce point et la résolution 28 de l'assemblée générale du 15 septembre 2016 est annulée pour défaut de mise en concurrence, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de nullité soulevés.

Sur la nullité de la résolution 23 de l'assemblée générale du 28 novembre 2017

Cette résolution est rédigée ainsi:

Validation par l'assemblée générale de la renonciation à un appel d'offre concurrentiel concernant les travaux de chaufferie et services annexes tel qu'adoptés lors de l'assemblée générale du 15 septembre 2016 (résolution 28).

Contrairement à ce que soutient Mme [J], en application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient à l'assemblée générale de prévoir à partir de quel montant et selon quelles modalités la mise en concurrence est rendue obligatoire.

A défaut, la mise en concurrence n'est pas obligatoire, de sorte que l'assemblée générale peut parfaitement, sans violer une disposition d'ordre public, se dispenser a posteriori de toute mise en concurrence.

Il est possible de revenir sur une décision prise lors d'une délibération antérieure au sein d'une copropriété, en l'espèce il importe peu que la résolution ait été exécutée, puisque la résolution 23 valide l'absence de mise en concurrence, sans annuler la résolution 28 adoptée précédemment.

Elle n'a qu'un caractère supplétif à la résolution 28, elle affirme la volonté des copropriétaires de ne pas soumettre ce marché de changement de chaufferie à un appel d'offre.

Elle ne porte nullement atteinte aux droits acquis des copropriétaires par la résolution 28.

Cette résolution a été adoptée à la majorité requise, seules deux copropriétaires ont voté contre. Ainsi, elle a été largement adoptée et Mme [J] n'établit pas en quoi elle serait contraire à l'intérêt collectif, d'autant qu'elle n'a jamais justifié être en mesure d'avoir une proposition plus avantageuse.

La résolution 23 ne prive pas les copropriétaires d'une possibilité de choix, elle affirme leur volonté de validation malgré cette absence de choix.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution 23 de l'assemblée générale du 28 novembre 2017.

Sur la responsabilité du syndic

Mme [J] ne peut invoquer la responsabilité du syndic que sur la base délictuelle.

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il appartient donc à Mme [J] de démontrer l'existence d'une faute du syndic et du préjudice personnel que cette faute lui a causé.

Le fait de ne pas faire appel à la concurrence lorsqu'elle est obligatoire engage la responsabilité du syndic, qui, comme cela a déjà été dit, ne justifie pas de l'impossibilité dans laquelle il était d'obtenir d'autres devis.

Pour autant, il résulte des pièces versées aux débats et notamment d'attestations de plusieurs copropriétaires membres du conseil syndical et d'un ancien responsable commercial de la société COFELY, que la chaudière installée lors de la construction de l'immeuble dans les années 60 a vu son bloc en fonte se fendre en 2015, qu'elle présentait une vétusté certaine et des non conformités, nécessitant son changement.

Mme [J] ne conteste nullement le parfait fonctionnement de la nouvelle chaudière et ne justifie pas de propositions d'entreprise plus avantageuses.

En conséquence, elle échoue à rapporter la preuve d'un préjudice personnel en lien avec la faute du syndic et est déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.

Sur les autres demandes

Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en procédure d'appel et chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

DECLARE recevables les demandes de Mme [J],

CONFIRME le jugement rendu le 6 décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de NICE,

SAUF en ce qu'il:

DEBOUTE Mme [Q] [J] de sa demande de nullité de la résolution n°28 de l'assemblée générale du 15 septembre 2016 ;

Statuant à nouveau et Y ajoutant

ANNULE la résolution 28 de l'assemblée générale de l'immeuble [Adresse 1] du 15 septembre 2016,

DEBOUTE Mme [J] de sa demande indemnitaire à l'encontre du syndic la Cabinet [D],

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile en procédure d'appel,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.