CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 10 juin 2026, n° 20/17446
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 10 JUIN 2026
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17446 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCXTW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 17/15258
APPELANTE
Syndicat Des Coproprietaires du [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic Monsieur [O] [W] exerçant sous l'enseigne ' Cabinet C.P. [W] ', [Adresse 2] à [Localité 2].
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté et assisté de par Me Jean-claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0998
INTIMÉE
Madame [Y] [Z] née le 30 Septembre 1969 à [Localité 3] (99),
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée et assistée deMe Elodie RASO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1034
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS & PROCEDURE
Mme [Z] est propriétaire du lot n°21, représentant un logement sur cour au 2ème étage, situé dans le bâtiment D, avec une cave au sous-sol située dans le bâtiment C au deuxième étage, au sein de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Une assemblée générale s'est tenue le 12 juillet 2017.
Par acte d'huissier en date du 21 septembre 2017, Mme [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 19ème, représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire de Paris afin notamment de voir déclarer nulle et de nul effet cette assemblée générale ou, à défaut, annuler les résolutions n° 20 à 25 de cette même assemblée.
Par un jugement du 27 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté Mme [Z] de sa demande en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] du 12 juillet 2017 en son intégralité,
- annulé les résolutions n°20 à 25 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] du 12 juillet 2017,
- débouté Mme [Z] de sa demande de consignation volontaire,
- débouté Mme [Z] de sa demande en dommages-intérêts,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande en dommages-intérêts,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] aux entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 2 décembre 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 14 janvier 2026.
PRETENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 13 avril 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5], appelant, invite la cour, au visa des articles 1153 du code civil et 9 du code de procédure civile, à :
- le recevoir en son appel sur les chefs suivants en ce que le tribunal judiciaire de Paris :
a annulé les résolutions n°20 à 25 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] du 12 juillet 2017,
l'a débouté de sa demande en dommages-intérêts,
l'a condamné aux entiers dépens,
- le déclarer bien fondé en son appel,
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 octobre 2020 sur ces points,
statuant à nouveau,
- débouter Mme [Z] de sa demande d'annulation des résolutions n° 20 à 25 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] du 12 juillet 2017 ainsi que de l'ensemble de ses demandes,
- condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [Z] aux dépens de première instance et d'appel en application de l'article 699 du code de procédure civile ou, à titre subsidiaire, dire et juger que lesdits dépens seront partagés par moitié entre les parties,
Vu les conclusions notifiées le 14 mars 2023 par lesquelles Mme [Z], intimée et appelante incidente, invite la cour, au visa de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des dispositions du décret n°67-223 du 10 mars 1967, à :
- la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes,
y faisant droit,
statuant à nouveau,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 octobre 2020 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 19ème du 12 juillet 2017 en son entier et l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour la réparation des préjudices financiers résultant de l'adoption de résolutions mettant à la charge des travaux de partie commune et mitoyenne,
- déclarer expiré à compter du 9 juin 2017 le mandat du syndic de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] au jour de l'envoi de la convocation par lettre en date du 13 juin 2017,
- déclarer nulle et de nul effet l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] du 12 juillet 2017,
à titre subsidiaire,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 octobre 2020 en ce qu'il a annulé les résolutions n° 20 à 25 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 19ème du 12 juillet 2017,
en tout état de cause,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] de ses demandes, fins et prétentions,
- dire que le mur pignon constitue un mur mitoyen séparant les deux copropriétés contiguës,
- dire que le mur de la cour n°2 est une partie commune,
dès lors,
- dire que les frais s'ils sont justifiés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] doivent être répartis entre les copropriétaires indivis,
si besoin,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] à entreprendre les travaux de ravalement sur l'ensemble de la façade et répartir les frais suivant la clé de répartition de charges générales,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître [D] conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- dire qu'elle sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 juillet 1965,
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 12 juillet 2017 en son entier :
Moyens des parties :
Au soutien de sa demande d'annulation en son entier de l'assemblée générale, Mme [Z] affirme que :
lors de l'assemblée générale du 9 juin 2016, le mandat de syndic a été renouvelé pour une durée d'un an ou « jusqu'à la prochaine assemblée générale annuelle qui devra statuer sur les comptes de l'exercice en cours ». Or, selon l'article 29 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret du 20 avril 2010, le contrat de mandat doit préciser ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance,
la jurisprudence de la Cour de cassation considère que faute de convocation d'une assemblée générale avant l'expiration du mandat, l'assemblée générale est nulle et elle censure la formule selon laquelle le syndic est désigné jusqu'au jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos en considérant que cette formule ne permet pas de déterminer avec certitude la date d'expiration du contrat ( Civ 3è, 22 septembre 2004, n°02-21.416)
Il doit en être déduit que le mandat du syndic expirait le 9 juin 2017,
Le syndic n'était plus en exercice le jour de l'envoi, le 13 juin 2017, de la convocation à l'assemblée générale du 12 juillet 2017 de sorte que l'assemblée générale du 12 juillet 2017 doit être annulée en son entier,
Le syndic a méconnu les dispositions d'ordre public de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires réplique que :
pour écarter la nullité de l'assemblée générale, les premiers juges ont justement relevé que la durée du mandat de syndic n'avait pas excédé la durée de trois années fixé par l'article 28 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
il n'est attaché aucune sanction au non-respect du délai prévu par l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Réponse de la cour :
Il résulte de la combinaison des articles 18-1A de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, applicable au litige, et 43 de cette loi, que le contrat de syndic respecte un contrat type défini par un décret en Conseil d'Etat, cette prescription étant d'ordre public.
Aux termes de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret du 20 avril 2010 applicable en l'espèce, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance.
Par application de l'article 28 du même texte, sauf exceptions ne correspondant pas au présent litige, la durée du contrat de syndic ne peut excéder trois ans.
Il résulte de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 9 juin 2016 que le cabinet [W] a été désigné aux fonctions de syndic pour une durée « d'un an ou jusqu'à la prochaine assemblée générale annuelle qui devra statuer sur les comptes de l'exercice en cours ».
Si la jurisprudence a admis la validité d'une clause renvoyant la fin du mandat à la date de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos (Civ 3è, 23 février 2000, n° 98-14.926, Bull n° 41) ou encore celle combinant la durée du mandat et les conditions d'exécution de celui-ci ( pour une durée de... s'achevant le jour de l'assemblée générale qui statuera sur les comptes de l'exercice clos le') dès lors que la durée du mandat n'excédait celle prescrite par l'article 28 du décret du 17 mars 1967 ( 3 Civ., 12 septembre 2006, n° 05-15.987), l'ensemble des décisions rendues en ce domaine, antérieures à l'entrée en vigueur du décret du 20 avril 2010 modifiant l'article 29 du décret du 17 mars 1967, apparaissent désormais contraires aux prescriptions de ce dernier texte qui impose la fixation de dates calendaires pour déterminer la prise d'effet et d'échéance du contrat.
Le contrat type de syndic établi par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 pris pour l'application de l'article 18-1A de la loi du 10 juillet 1965 mentionne dans son annexe, au 2è item relatif à la durée du contrat :
« le présent contrat est conclu pour une durée de'
Il prendra effet le' et prendra fin le '
Il ne peut être conclu un nouveau contrat que par décision expresse de l'assemblée générale ».
Ce contrat type bannit en conséquence toute expression dérogeant à ses stipulations.
Le syndicat des copropriétaires ne peut se soustraire aux mentions de ce contrat type dès lors qu'il ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 18-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 qui ne sont applicables qu'aux immeubles à destination totale autre que d'habitation.
Il résulte des dispositions précitées que la clause n°8 de l'assemblée générale du 9 juin 2016 désignant le syndic pour une durée d'un an ou jusqu'à la prochaine assemblée générale annuelle qui devra statuer sur les comptes de l'exercice en cours n'autorise pas le syndic à exercer sa mission au-delà d'une durée d'un an à compter de sa désignation.
En effet, seule cette première alternative de la résolution satisfait à l'exigence de la mention de la date d'échéance du contrat prescrite par l'article 29 du décret du 17 mars 1969 et, in fine, par les dispositions d'ordre public de l'article 18-1A de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant l'utilisation d'un contrat type de syndic lequel reprend les prescriptions de l'article 29 précité.
Il doit en être déduit que le mandat de la société [W] s'achevait le 9 juin 2017.
Ainsi, le syndic était dépourvu de mandat lors de l'assemblée générale du 12 juillet 2017 qui doit être annulée en son entier.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
Il n'y a donc pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de Mme [Z] du fait de l'annulation en son entier de l'assemblée générale.
Ces demandes sont :
la confirmation du jugement en ce qu'il a annulé les résolutions 20 à 25 de l'assemblée générale étant observé que les demandes, les demandes de dire que le mur pignon constitue un mur mitoyen séparant les deux copropriétés contigües, de dire que le mur de la cour n°2 est une partie commune constituent des moyens au soutien de cette prétention,
la condamnation du syndicat des copropriétaires à entreprendre le ravalement sur l'ensemble de la façade et répartir les frais suivant la clé de répartition de charges générales.
Les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à l'infirmation du jugement en ce qu'il a annulé les résolutions 20 à 25 de l'assemblée générale du 12 juillet 2017 sont devenues sans objet.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Z] :
Mme [Z] affirme qu'ont été mis à sa charge des travaux de ravalement dont elle conteste l'imputation au seul syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] votés lors de l'assemblée litigieuse à hauteur de 5373 euros et demande la réparation de son préjudice financier à hauteur de 6000 euros.
Réponse de la cour :
Mme [Z] ne produit aucune pièce de nature à démontrer le préjudice allégué.
Sa demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel à Mme [Z];
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6].
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, dans les limites des appels principal et incident interjetés,
Infirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande en annulation de l'assemblée générale du 12 juillet 2017 en son intégralité;
Statuant à nouveau :
Annule en son entier l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6],
Dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de Mme [Z],
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 12 juillet 2017 tendant à la réformation du jugement en ce qu'il a annulé les résolutions 20 à 25 de l'assemblée générale du 12 juillet 2017,
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me [D], ainsi qu'à payer à Mme [Z] la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 10 JUIN 2026
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17446 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCXTW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 17/15258
APPELANTE
Syndicat Des Coproprietaires du [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic Monsieur [O] [W] exerçant sous l'enseigne ' Cabinet C.P. [W] ', [Adresse 2] à [Localité 2].
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté et assisté de par Me Jean-claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0998
INTIMÉE
Madame [Y] [Z] née le 30 Septembre 1969 à [Localité 3] (99),
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée et assistée deMe Elodie RASO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1034
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Marie CHABROLLE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS & PROCEDURE
Mme [Z] est propriétaire du lot n°21, représentant un logement sur cour au 2ème étage, situé dans le bâtiment D, avec une cave au sous-sol située dans le bâtiment C au deuxième étage, au sein de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Une assemblée générale s'est tenue le 12 juillet 2017.
Par acte d'huissier en date du 21 septembre 2017, Mme [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 19ème, représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire de Paris afin notamment de voir déclarer nulle et de nul effet cette assemblée générale ou, à défaut, annuler les résolutions n° 20 à 25 de cette même assemblée.
Par un jugement du 27 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté Mme [Z] de sa demande en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] du 12 juillet 2017 en son intégralité,
- annulé les résolutions n°20 à 25 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] du 12 juillet 2017,
- débouté Mme [Z] de sa demande de consignation volontaire,
- débouté Mme [Z] de sa demande en dommages-intérêts,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande en dommages-intérêts,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] aux entiers dépens,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 2 décembre 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 14 janvier 2026.
PRETENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 13 avril 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5], appelant, invite la cour, au visa des articles 1153 du code civil et 9 du code de procédure civile, à :
- le recevoir en son appel sur les chefs suivants en ce que le tribunal judiciaire de Paris :
a annulé les résolutions n°20 à 25 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] du 12 juillet 2017,
l'a débouté de sa demande en dommages-intérêts,
l'a condamné aux entiers dépens,
- le déclarer bien fondé en son appel,
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 octobre 2020 sur ces points,
statuant à nouveau,
- débouter Mme [Z] de sa demande d'annulation des résolutions n° 20 à 25 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] du 12 juillet 2017 ainsi que de l'ensemble de ses demandes,
- condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [Z] aux dépens de première instance et d'appel en application de l'article 699 du code de procédure civile ou, à titre subsidiaire, dire et juger que lesdits dépens seront partagés par moitié entre les parties,
Vu les conclusions notifiées le 14 mars 2023 par lesquelles Mme [Z], intimée et appelante incidente, invite la cour, au visa de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des dispositions du décret n°67-223 du 10 mars 1967, à :
- la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes,
y faisant droit,
statuant à nouveau,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 octobre 2020 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 19ème du 12 juillet 2017 en son entier et l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour la réparation des préjudices financiers résultant de l'adoption de résolutions mettant à la charge des travaux de partie commune et mitoyenne,
- déclarer expiré à compter du 9 juin 2017 le mandat du syndic de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] au jour de l'envoi de la convocation par lettre en date du 13 juin 2017,
- déclarer nulle et de nul effet l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] du 12 juillet 2017,
à titre subsidiaire,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 27 octobre 2020 en ce qu'il a annulé les résolutions n° 20 à 25 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 19ème du 12 juillet 2017,
en tout état de cause,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] de ses demandes, fins et prétentions,
- dire que le mur pignon constitue un mur mitoyen séparant les deux copropriétés contiguës,
- dire que le mur de la cour n°2 est une partie commune,
dès lors,
- dire que les frais s'ils sont justifiés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] doivent être répartis entre les copropriétaires indivis,
si besoin,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] à entreprendre les travaux de ravalement sur l'ensemble de la façade et répartir les frais suivant la clé de répartition de charges générales,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître [D] conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- dire qu'elle sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 5] dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 juillet 1965,
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 12 juillet 2017 en son entier :
Moyens des parties :
Au soutien de sa demande d'annulation en son entier de l'assemblée générale, Mme [Z] affirme que :
lors de l'assemblée générale du 9 juin 2016, le mandat de syndic a été renouvelé pour une durée d'un an ou « jusqu'à la prochaine assemblée générale annuelle qui devra statuer sur les comptes de l'exercice en cours ». Or, selon l'article 29 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret du 20 avril 2010, le contrat de mandat doit préciser ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance,
la jurisprudence de la Cour de cassation considère que faute de convocation d'une assemblée générale avant l'expiration du mandat, l'assemblée générale est nulle et elle censure la formule selon laquelle le syndic est désigné jusqu'au jour de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos en considérant que cette formule ne permet pas de déterminer avec certitude la date d'expiration du contrat ( Civ 3è, 22 septembre 2004, n°02-21.416)
Il doit en être déduit que le mandat du syndic expirait le 9 juin 2017,
Le syndic n'était plus en exercice le jour de l'envoi, le 13 juin 2017, de la convocation à l'assemblée générale du 12 juillet 2017 de sorte que l'assemblée générale du 12 juillet 2017 doit être annulée en son entier,
Le syndic a méconnu les dispositions d'ordre public de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires réplique que :
pour écarter la nullité de l'assemblée générale, les premiers juges ont justement relevé que la durée du mandat de syndic n'avait pas excédé la durée de trois années fixé par l'article 28 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
il n'est attaché aucune sanction au non-respect du délai prévu par l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Réponse de la cour :
Il résulte de la combinaison des articles 18-1A de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, applicable au litige, et 43 de cette loi, que le contrat de syndic respecte un contrat type défini par un décret en Conseil d'Etat, cette prescription étant d'ordre public.
Aux termes de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret du 20 avril 2010 applicable en l'espèce, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance.
Par application de l'article 28 du même texte, sauf exceptions ne correspondant pas au présent litige, la durée du contrat de syndic ne peut excéder trois ans.
Il résulte de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 9 juin 2016 que le cabinet [W] a été désigné aux fonctions de syndic pour une durée « d'un an ou jusqu'à la prochaine assemblée générale annuelle qui devra statuer sur les comptes de l'exercice en cours ».
Si la jurisprudence a admis la validité d'une clause renvoyant la fin du mandat à la date de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos (Civ 3è, 23 février 2000, n° 98-14.926, Bull n° 41) ou encore celle combinant la durée du mandat et les conditions d'exécution de celui-ci ( pour une durée de... s'achevant le jour de l'assemblée générale qui statuera sur les comptes de l'exercice clos le') dès lors que la durée du mandat n'excédait celle prescrite par l'article 28 du décret du 17 mars 1967 ( 3 Civ., 12 septembre 2006, n° 05-15.987), l'ensemble des décisions rendues en ce domaine, antérieures à l'entrée en vigueur du décret du 20 avril 2010 modifiant l'article 29 du décret du 17 mars 1967, apparaissent désormais contraires aux prescriptions de ce dernier texte qui impose la fixation de dates calendaires pour déterminer la prise d'effet et d'échéance du contrat.
Le contrat type de syndic établi par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 pris pour l'application de l'article 18-1A de la loi du 10 juillet 1965 mentionne dans son annexe, au 2è item relatif à la durée du contrat :
« le présent contrat est conclu pour une durée de'
Il prendra effet le' et prendra fin le '
Il ne peut être conclu un nouveau contrat que par décision expresse de l'assemblée générale ».
Ce contrat type bannit en conséquence toute expression dérogeant à ses stipulations.
Le syndicat des copropriétaires ne peut se soustraire aux mentions de ce contrat type dès lors qu'il ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 18-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 qui ne sont applicables qu'aux immeubles à destination totale autre que d'habitation.
Il résulte des dispositions précitées que la clause n°8 de l'assemblée générale du 9 juin 2016 désignant le syndic pour une durée d'un an ou jusqu'à la prochaine assemblée générale annuelle qui devra statuer sur les comptes de l'exercice en cours n'autorise pas le syndic à exercer sa mission au-delà d'une durée d'un an à compter de sa désignation.
En effet, seule cette première alternative de la résolution satisfait à l'exigence de la mention de la date d'échéance du contrat prescrite par l'article 29 du décret du 17 mars 1969 et, in fine, par les dispositions d'ordre public de l'article 18-1A de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant l'utilisation d'un contrat type de syndic lequel reprend les prescriptions de l'article 29 précité.
Il doit en être déduit que le mandat de la société [W] s'achevait le 9 juin 2017.
Ainsi, le syndic était dépourvu de mandat lors de l'assemblée générale du 12 juillet 2017 qui doit être annulée en son entier.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
Il n'y a donc pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de Mme [Z] du fait de l'annulation en son entier de l'assemblée générale.
Ces demandes sont :
la confirmation du jugement en ce qu'il a annulé les résolutions 20 à 25 de l'assemblée générale étant observé que les demandes, les demandes de dire que le mur pignon constitue un mur mitoyen séparant les deux copropriétés contigües, de dire que le mur de la cour n°2 est une partie commune constituent des moyens au soutien de cette prétention,
la condamnation du syndicat des copropriétaires à entreprendre le ravalement sur l'ensemble de la façade et répartir les frais suivant la clé de répartition de charges générales.
Les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à l'infirmation du jugement en ce qu'il a annulé les résolutions 20 à 25 de l'assemblée générale du 12 juillet 2017 sont devenues sans objet.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Z] :
Mme [Z] affirme qu'ont été mis à sa charge des travaux de ravalement dont elle conteste l'imputation au seul syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] votés lors de l'assemblée litigieuse à hauteur de 5373 euros et demande la réparation de son préjudice financier à hauteur de 6000 euros.
Réponse de la cour :
Mme [Z] ne produit aucune pièce de nature à démontrer le préjudice allégué.
Sa demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel à Mme [Z];
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6].
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, dans les limites des appels principal et incident interjetés,
Infirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [Z] de sa demande en annulation de l'assemblée générale du 12 juillet 2017 en son intégralité;
Statuant à nouveau :
Annule en son entier l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6],
Dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de Mme [Z],
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 12 juillet 2017 tendant à la réformation du jugement en ce qu'il a annulé les résolutions 20 à 25 de l'assemblée générale du 12 juillet 2017,
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me [D], ainsi qu'à payer à Mme [Z] la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,