CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 12 juin 2026, n° 24/03100
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 JUIN 2026
(n° 2026/ 128 , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03100 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI5NQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 21/10991
APPELANT
Monsieur [Y] [F] né le 09 Août 1978 à [Localité 1],
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153 assisté de Me Rudy COHENreprésentant BETWEEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0225
INTIMÉS
Madame [W] [G], née le 27 Août 1981 à [Localité 3], de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Ségoléne THOMAZEAU du Cabinet XL 1 Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1460
[E] [R] [L], notaire au sein de la Société Civile Professionnelle « [H] [Q] et [B] [U], notaires associés » titulaire d'un office notarial
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté et assisté de Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
SCP [M]- ET [L], notaires associés, titulaire d'un office notarial,
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée et assistée de Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 décembre 2025, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Madame Nathalie BRET, conseillère
Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
Greffière, lors des débats : Madame Dorothée RABITA
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Elisabeth VERBEKE,greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
* *
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte reçu le 20 juin 2019 par Me [R] [L], notaire associé de la société « [H] [Q] et [B] [U] », avec l'assistance de Me [T] [E], notaire, M. [Y] [F] a unilatéralement promis de vendre au prix de 432.000 euros un appartement et une cave sis à [Localité 6] à Mme [W] [G].
L'indemnité d'immobilisation a été fixée à 43.200 euros et l'expiration du délai d'option au 9 septembre 2019. Mme [G] a versé en séquestre une somme de 21.600 euros au caissier de l'office notarial de Me [T] [E].
Mme [G] n'a pas levé l'option, et a, par actes d'huissier du 28 avril 2020, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris M. [F], Me [R] [L] et la société '[H] [Q] et [B] [U]', aux fins de voir prononcer la nullité de la promesse, condamner sous astreinte M. [F] à lui restituer la somme de 43.200 euros séquestrée, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, et condamner solidairement Me [R] [L] et la société '[H] [Q] et [B] [U]' à la relever de toute condamnation prononcée à son encontre.
Par jugement en date du 14 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué de la façon suivante :
Interprète la demande de [W] [G] tendant à condamner sous astreinte [Y] [F] à lui restituer la somme de 43.200 euros séquestrée, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir comme tendant à :
autoriser le séquestre à lui restituer la somme de 43.200 euros séquestrée par elle,
condamner sous astreinte [Y] [F] à lui verser les intérêts produits par ces fonds à compter de la décision à intervenir ;
Prononce la nullité de la promesse du 20 juin 2019 ;
Autorise le caissier de l'office notarial de [T] [E], notaire à [Localité 7] à restituer à [W] [G] la somme de 21.600 euros remise par elle en séquestre ;
Condamne in solidum [Y] [F], [R] [L] et la société '[H] [Q] et [B] [U]' à verser à [W] [G] une indemnité de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute [W] [G] de ses demandes tendant à :
condamner sous astreinte [Y] [F] à lui verser les intérêts produits par les fonds séquestrés à compter de la décision à intervenir,
condamner au titre de l'article 700 du code de procédure civile solidairement [R] [L] et la société '[H] [Q] et [B] [U]' à lui verser une indemnité de 5.000 euros ;
Déboute [Y] [F] de ses demandes tendant à :
ordonner la libération à son profit de la somme de 21.600 euros séquestrée,
condamner sous astreinte [W] [G] à lui verser une somme de 21.600 euros,
la condamner à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute [R] [L] et la société '[H] [Q] et [B] [U]' de leurs demandes tendant à :
écarter l'exécution provisoire,
condamner [W] [G] à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum [Y] [F], [R] [L] et la société '[H] [Q] et [B] [U]' aux dépens.
M. [F] a interjeté appel le 6 février 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions du 21 octobre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [F] demande à la cour de :
INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement dont appel de la 2 ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de PARIS du 14 décembre 2023.
ET STATUANT A NOUVEAU :
JUGER l'absence de dol de la part de Monsieur [Y] [F] ;
JUGER que Monsieur [Y] [F] a rempli son obligation d'information à l'égard de Madame [W] [G] ;
JUGER l'absence de vice caché concernant l'immeuble objet du compromis ;
JUGER que le refus de signature de l'acte authentique de vente relève du seul fait de Madame [W] [G] ;
JUGER que [E] [R] [L] et la SCP [M] & [L] engagent leur responsabilité en qualité de rédacteurs de la promesse de vente du 20 juin 2019
EN CONSEQUENCE,
A TITRE PRINCIPAL :
CONFIRMER la validité de la promesse de vente du 20 juin 2019 ;
CONDAMNER Madame [W] [G] à verser à Monsieur [Y] [F] la somme de 43.200 Euros, correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse du 20 juin 2019, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, avec astreinte de 200 Euros par jour de retard à compter de la date d'expiration de ce délai ;
DEBOUTER Madame [W] [G] de toutes ses demandes et prétentions.
A TITRE SUBSIDIAIRE :
CONDAMNER [E] [R] [L] et la SCP [M] & [L] à verser à Monsieur [Y] [F] la somme de 43.200 Euros.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [W] [G], [E] [R] [L] et la SCP [M] & [L] à verser à Monsieur [Y] [F] à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais de justice irrépétibles de première instance et d'appel ;
CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [W] [G], [E] [R] [L] et la SCP [M] & [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions du 28 novembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [G] demande à la cour de :
CONFIRMER les dispositions du jugement rendu par la 2 ème chambre civile du Tribunal Judiciaire de PARIS le 14 décembre 2023, sauf en ce qu'il a débouté Madame [W] [G] de sa demande de condamnation à l'encontre de [E] [L] et la société [Q] et [U] à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et a condamné solidairement Monsieur [Y] [F], [E] [L] et la SCP [M] et [L] au versement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
En conséquence,
A TITRE PRINCIPAL :
- CONFIRMER la décision de première instance
De ce fait,
- PRONONCER la nullité de la promesse du 20 juin 2019
- AUTORISER le caissier de l'office notarial de [T] [E], notaire à [Localité 7] à restituer à [W] [G] la somme de 21.600 euros remise par elle en séquestre ;
- DEBOUTER [Y] [F] de l'ensemble de ses demandes,
- DEBOUTER [R] [L] et la société « [H] [Q] et [B] [U] » de leurs demandes,
- CONDAMNER solidairement [E] [L] ès qualité de notaire de la SCI [Q] et [U] et la SCP [Q] et [U] à relever et à garantir Madame [G] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de l'affaire l'opposant à Monsieur [F] ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [L] et la SCP [Q] [U] à verser à Madame [G] une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
Si par extraordinaire, la Cour ne devait pas retenir la nullité de la promesse de vente, elle ne manquera pas en tout état de cause, d'ordonner la restitution de l'indemnité d'immobilisation et de retenir la responsabilité du notaire, rédacteur de l'acte au regard des manquements commis
DEBOUTER [E] [L] et la SCP [M] & [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
AUTORISER le caissier de l'office notarial de [T] [E], notaire à [Localité 7] à restituer à [W] [G] la somme de 21.600 euros remise par elle en séquestre ;
DEBOUTER [Y] [F] de ses demandes
CONDAMNER solidairement [E] [L] ès qualité de notaire de la SCI [Q] et [U] et la SCP [Q] et [U] à relever et à garantir Madame [G] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de l'affaire l'opposant à Monsieur [F] ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [L] et la SCP [Q] [U] à verser à Madame [G] une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
SUR L'APPEL INCIDENT
INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris en date du 14 décembre 2023 en ce qu'il a :
- DEBOUTE [W] [G] de ses demandes tendant à :
- Condamner au titre de l'article 700 du Code de procédure civile solidairement [R] [L] et la société « [H] [Q] et [B] [U] » à lui verser une indemnité de 5.000 euros ;
STATUANT A NOUVEAU :
CONDAMNER solidairement [E] [L] ès qualité de notaire de la SCI [Q] et [U] et la SCP [Q] et [U] à relever et à garantir Madame [G] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de l'affaire l'opposant à Monsieur [F] ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [L] et la SCP [Q] [U] à verser à Madame [G] une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER Monsieur [Y] [F] à verser à Madame [W] [G] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER la partie qui succombera à verser à Madame [W] [G] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER la partie qui succombera à verser à Madame [W] [G] aux entiers dépens
ORDONNER l'exécution de plein droit.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 2 septembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Me [L] et la SCP [M] et [L] demandent de :
Infirmer le jugement rendu par la 2 ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Paris le 14 décembre 2023 en ce qu'il a retenu une faute du notaire et l'a condamné in solidum avec Monsieur [F], au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'Article 700 du code de procédure civile.
En conséquence,
Juger que Madame [W] [G] ne justifie pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager la responsabilité du notaire.
La débouter de l'ensemble de ses demandes.
Condamner la partie qui succombera paiement d'une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner la même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de [E] Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l'article 699 du Code de procédure Civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025, et l'affaire fixée à plaider à l'audience du 8 octobre 2025, reportée au 10 décembre 2025.
MOTIFS DE L'ARRÊT
I - Sur la nullité de la promesse de vente
Pour retenir l'existence d'une réticence dolosive de la part de M. [F] concernant la défaillance d'un collecteur de vidange desservant le lot promis justifiant la nullité de la promesse, le tribunal a retenu que s'il était absent aux assemblées générales des 2 mai 2017 et 10 mai 2019, il a été destinataire des procès-verbaux correspondant qui font tous deux état de cette défaillance, et qu'il avait été destinataire le 22 janvier 2018 d'un courrier recommandé avec accusé de réception du syndic lui faisant injonction de reprendre le collecteur défectueux situé dans son appartement, de sorte qu'il avait connaissance du vice affectant sa salle de bains lors de la signature de la promesse litigieuse. Il a ajouté que si cette information pouvait être connue de [W] [G] par la simple lecture des procès-verbaux d'assemblée générale qui lui avaient remis avant la conclusion de la promesse, il y était stipulé que ces documents lui ont été remis sur support électronique au jour de l'acte, lequel comprenait en outre une clause aux termes de laquelle le promettant déclarait qu'à sa connaissance, la salle de bains installée par le précédent propriétaire a été correctement raccordée aux conduits d'évacuation de l'immeuble, et qu'il n'a constaté aucun dysfonctionnement depuis son acquisition, que depuis qu'il est propriétaire du bien, il n'a reçu aucune injonction ni réclamation par le syndic de copropriété par l'un des copropriétaires de l'immeuble, par un voisin ou par l'administration, et que compte tenu de la brièveté du temps qui lui avait été laissé pour consulter les procès-verbaux, [W] [G] avait pu légitimement se fier à la déclaration susmentionnée du promettant dont le caractère formel et rassurant ne pouvait que l'inciter à croire que la salle de bains n'était pas affectée de désordres. Enfin, il a retenu que l'information ainsi retenue par M. [F] que Mme [G] pouvait légitimement ignorer, était de nature à la dissuader de conclure la promesse, puisque si elle avait été informée de l'existence du désordre, elle aurait alors pu craindre que ses conséquences soient bien plus étendues que celles connues au jour de la promesse et aurait alors soit préféré renoncer à son projet soit voulu stipuler diverses clauses de nature à la prémunir contre tout risque, soit aurait, en d'autres termes, refusé de contracter ou aurait voulu contracter à des conditions substantiellement différentes.
Au soutien de l'infirmation du jugement, M. [F] lui reproche de ne pas avoir caractérisé tous les éléments constitutifs du dol, et notamment l'intention dolosive, rappelant qu'il est propriétaire non occupant du bien objet de la promesse et non présent aux assemblées générales, de sorte que sa connaissance du bien se limitait aux éventuelles informations qu'on lui communiquait, et qu'il a pu ne pas avoir en tête le contenu d'une assemblée générale lui ayant été communiquée un an avant, à supposer qu'il en ait bien pris connaissance ; qu'il est par conséquent hors de propos de qualifier son comportement de man'uvre, mensonge ou dissimulation intentionnelle, dans la mesure ou les documents nécessaires pour compléter la connaissance parcellaire de ce dernier sur son bien étaient entre les mains de Mme [G] et de son notaire dès avant la promesse, et que le fait qu'il ait fait les déclarations reprochées tout en communiquant les documents contradictoires démontre d'autant plus l'absence totale d'intentionnalité ou de man'uvres de sa part, et relève plus d'une ignorance de sa part, ou d'une mauvaise rédaction de l'acte par son auteur. Il ajoute que son comportement par la suite, tenant à faire passer des entreprises et à proposer la prise en charge du risque, particulièrement limité au demeurant, parfait la démonstration de sa bonne foi, et fait échec à la condition « d'intention dolosive ».
Il excipe en outre de la légèreté blâmable de l'acheteur qui ne peut utilement se prévaloir de son inexpérience pour s'affranchir des diligences raisonnablement attendues d'un contractant sur le point de réaliser pareille opération, dont le minimum consiste en la lecture des documents qui lui sont communiqués, et fait observer qu'elle disposait en outre d'un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre RAR lui notifiant la promesse de vente pour exercer son droit de rétractation, de sorte qu'elle avait tout le temps et la sérénité nécessaire pour prendre connaissance des documents par lui fournis ; que l'article L.721-2 du code de la construction et de l'habitation imposant une remise des documents au plus tard à la date de signature de la promesse de vente, il ne peut lui être reproché de ne pas les avoir remis avant.
Enfin, il fait grief au tribunal de ne pas avoir démontré que l'information qu'il lui est reproché d'avoir dissimulée aurait eu un caractère déterminant pour l'acquéreur, dès lors que les travaux à réaliser sont d'une importance dérisoire (2.236,10 € HT selon le devis joint à la convocation du 2 mai 2017à en comparaison du prix de vente de l'immeuble fixé à 432 000 € ; que les dysfonctionnements ne rendent pas le bien impropre à sa destination, qu'il n'était pas raisonnablement soutenable, comme a pu le faire le tribunal, qu'en raison de ce vice, l'acquéreur « aurait pu craindre que ses conséquences soient bien plus étendues que celles connues au jour de la promesse » sans qu'aucun élément de fait ne vienne conforter une telle hypothèse, et ce d'autant qu'en tout état de cause, M. [F] avait proposé d'en assumer pleinement la charge, un tel engagement étant également de nature à contrevenir à l'argument du tribunal ayant estimé que « si Mme [G] avait connu le vice », elle aurait pu vouloir « stipuler diverses clauses de nature à la prémunir contre tout risque », puisque le risque était justement assumé par le vendeur, qu'elle n'a pas fait usage de son droit de rétractation après communication du certificat de l'article 20-2 de la loi du 10 juillet 1965, reprenant le contenu des procès-verbaux du 2 mai 2017 et 20 mai 2019, ainsi que lesdits procès-verbaux , et qu'enfin, elle était déjà informée de l'existence d'un problème, ainsi que du montant des travaux y étant afférents, ayant communiqué à ce sujet avec M. [F] par le biais de son notaire.
Au soutient de la confirmation du jugement dont elle fait sienne la motivation, Mme [G] souligne qu'il est incontestable que M. [F] avait parfaitement connaissance d'informations et de faits qu'il ne lui a volontairement pas communiqués afin de s'assurer de la vente de son bien, et a fait une déclaration mensongère dans la promesse de vente, ayant théoriquement vocation à la rassurer sur l'état de l'appartement, peu important qu'il soit propriétaire non occupant du bien ; qu'aucun manquement et/ou légèreté ne peuvent lui être reprochés compte tenu de la communication le jour de la signature des procès-verbaux d'assemblée générale de surcroît sur support électronique et n'ayant pas fait l'objet d'une lecture lors de cette signature, peu important l'existence du délai de rétractation qui ne permet pas de purger le manquement à l'obligation d'information et les man'uvres dolosives de M. [F].
Enfin, sur le caractère déterminant de l'information , elle fait valoir qu'il n'est pas du tout établi que, comme l'indique M. [F], les travaux à réaliser aient été d'une importance dérisoire, la société BOUTBAT mandatée par ses soins ayant constaté plusieurs dysfonctionnements importants liés notamment à des défauts d'étanchéité et à la nécessité d'effectuer des travaux, ce qui laisse à penser que non seulement le coût des travaux à entreprendre n'allait pas être dérisoire, mais que l'état général de l'appartement pouvait avoir été affecté par les désordres constatés.
Réponse de la cour
Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est une un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Le dol est défini comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
Il est acquis que le dol peut résulter d'un simple mensonge, même en l'absence de man'uvres destinées à lui donner crédit.
Enfin, le dol s'apprécie au moment du contrat, de sorte que les événements postérieurs à celui-ci sont indifférents quant à son appréciation.
En l'espèce, la promesse unilatérale de vente reçue le 20 juin 2019 par Me [R] [L], avec la participation de Me [T] [E], assistant le vendeur, portait sur les lots n°5 et 26 d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], dont la désignation s'agissant du lot n°26, énoncé dans l'état descriptif de division était un « appartement de deux pièces, cuisine, entrée, couloir, water-closets et débarras », et sa désignation actuelle à la suite des aménagements effectués par le précédent propriétaire ayant consisté à transformer le débarras en salle de bains comme rappelé par une mention de l'acte du 15 septembre 2006 constituant le titre de propriété du promettant littéralement reproduite à la promesse de vente litigieuse, « dégagement, séjour-cuisine, wc, chambre, salle de bains, placard ».
A la suite immédiate de cette désignation du bien promis, figure la clause suivante :
« Le promettant déclare qu'à sa connaissance, la salle de bains installé par le précédent propriétaire a été correctement raccordée aux conduits d'évacuation de l'immeuble, et qu'il n'a constaté aucun dysfonctionnement depuis son acquisition.
Le promettant précise que depuis qu'il est propriétaire du bien, il n'a reçu aucune injonction ni réclamation par le syndic de copropriété, par l'un des copropriétaires de l'immeuble, par un voisin ou par l'administration compétente. »
Or, les pièces produites aux débats démontrent que cette déclaration est totalement contraire à la réalité, et s'analyse donc en un mensonge, M. [F] ayant une parfaite connaissance du vice affectant la salle de bains du bien promis, et plus précisément d'une non-conformité ou plus précisément d'une irrégularité du raccordement du collecteur de vidange, ainsi que des dysfonctionnements et désordres engendrés par cette non-conformité aux normes.
Ainsi, aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale en date du 2 mai 2017, il est indiqué au titre de la décision n° 33 : Proposition travaux reprise collecteur copropriétaires :
« Le syndic souhaite rappeler qu'il sera nécessaire de procéder à la réfection du collecteur de vidange, équipement desservant deux appartements, M. [F] et M. [A].
Le collecteur est actuellement raccordé de façon irrégulière et nécessite d'être autonome pour chaque appartement.
Ce raccordement génère des désordres dans les appartements de M. [F] et M. [A] et peut générer des dégâts des eaux en l'absence des copropriétaires concernés.
Les travaux devront permettre la distinction des branchements de façon autonome avec l'ouverture du mur intérieur et extérieur par des cordistes, des reprises peinture seront également à envisager.
La société CHARLES PEREIRA propose le devis joint à la convocation pour un montant de 2.236,10 € HT.
(')
Après délibération, l'Assemblée générale rappelle l'irrégularité de ce branchement dont la reprise se doit d'être prise en charge dans sa totalité par le copropriétaire directement, le Syndic s'engage à se rapprocher de nouveau du copropriétaire concerné, M. [F] pour qu'il convienne d'effectuer rapidement ces travaux ».
Un courrier a ensuite été adressé par le syndic à M. [F], qui ne conteste pas sa réception, le 22 janvier 2018 par lequel il est invité, conformément à la dernière assemblée générale du 2 mai 2017, à prendre connaissance pour information du devis de la société CHARLES PEREIRA, et il lui est rappelé qu'il est « impératif de procéder par ses soins à la réfection du collecteur de vidange de son appartement, ce collecteur privatif étant raccordé de façon irrégulière et générant des désordres importants (dégâts des eaux) » chez son voisin, M. [A], et que « l'irrégularité de ce branchement actuelle nécessite une rapide intervention » de sa part par la société de son choix.
Enfin, aux termes de la résolution n°34 de l'assemblée générale du 20 mai 2019, « questions diverses », M. [A] a souhaité « rappeler la non-conformité du collecteur de vidange non conforme et occasionnant des désordres de dégâts des eaux, le copropriétaire du lot concerné n° 26 se doit de remettre en conformité son installation privative afin de faire cesser les désordres. Décision n°33 du 2 mai 2017 et courrier recommandé sans retour ».
Dès lors, M. [F], qui ne conteste pas avoir eu connaissance des deux procès-verbaux d'assemblée générale, dont il y a lieu de relever s'agissant de celui du 20 mai 2019 qu'il n'est antérieur à la promesse de vente que d'un mois, ni avoir été destinataire du courrier adressé en février 2018 par le syndic, particulièrement explicite sur l'irrégularité du raccordement du collecteur de vidange de la salle de bains, et l'urgente nécessité de remédier à celle-ci, ne peut être suivi en ce qu'il avance « qu'il a pu ne pas avoir en tête le contenu d'une assemblée générale lui ayant été communiquée il y a plus d'un an, à supposer qu'il en ait bien pris connaissance », ou encore « qu'il est donc particulièrement malvenu de venir prétendre que Monsieur [F] aurait manqué à son obligation d'information ».
Compte tenu de la déclaration mensongère faite à l'acte qui, parce qu'elle ne peut être involontaire, est suffisante à démontrer l'intention de surprendre le consentement du cocontractant, outre les motifs du jugement non contraires à ceux ici développés, cependant que le comportement du promettant postérieurement à la conclusion de la promesse de vente est indifférent s'agissant d'apprécier la réalité d'une dissimulation au plus tard au moment de l'acte, il convient de retenir que M. [F] a dissimulé intentionnellement des informations connues de lui.
Par ailleurs, il ne peut être considéré que cette information pouvait être connue de Mme [G] par la simple lecture des procès-verbaux d'assemblée générale des 2 mai 2017 et 10 mai 2019, ceux-ci lui ayant été remis le jour même de la signature de la promesse, sur support électronique, soit comme précisé à l'acte une clef USB, de sorte que, comme relevé justement par le tribunal, elle a pu légitimement se fier à la déclaration susvisée du promettant dont le caractère formel et rassurant ne pouvait que l'inciter à croire qu'aucune irrégularité n'affectait le raccordement aux conduits d'évacuation du collecteur de vidange de la salle de bains installée par le propriétaire ayant vendu à M. [F], et que les travaux avaient été régulièrement réalisés, et n'avaient donné lieu à aucun désordre, ni injonction de la copropriété, ce qui s'est avéré totalement inexact.
Enfin, il ne saurait être sérieusement contesté que l'information dissimulée, tenant à l'irrégularité du raccordement du collecteur privatif à la conduite collective d'évacuation, et non pas seulement à un désordre relatif à l'étanchéité ou encore à de simples fuites, revêtait nécessairement un caractère déterminant pour Mme [G], indépendamment du coût qualifié de dérisoire des éventuels travaux, dès lors qu'informée de cette irrégularité à laquelle de surcroît le promettant n'avait pas remédié depuis plus de deux années malgré le rappel fait par l'assemblée générale des copropriétaires et le syndic, elle aurait pu renoncer à son acquisition ou aurait pu vouloir contracter à des conditions substantiellement différentes, de sorte que la déclaration mensongère de M. [F] a bien déterminé son consentement.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a annulé la promesse de vente pour dol, et ordonné la restitution des fonds séquestrés à Mme [G].
II ' Sur la demande de M. [F] en dommages et intérêts à l'encontre de Me [L] et la SCP [M] et [L]
M. [F] demande, dans l'hypothèse où il ne serait pas fait droit à sa demande tenant au versement par Mme [G] du montant de l'indemnité d'immobilisation, de condamner, au visa de l'article 1240 du code civil, les notaires à l'indemniser de l'intégralité du préjudice constitué par l'absence d'attribution de l'indemnité d'immobilisation, à savoir la somme de 43.200 €.
Me [L] concluent à l'absence de preuve d'une faute en lien de causalité avec un préjudice, lequel est inexistant s'agissant d'un effet du contrat.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Il convient de rappeler que si le notaire est tenu à un devoir de conseil également lorsqu'il rédige une promesse de vente, il ne saurait être tenu d'effectuer les mêmes diligences que pour l'acte authentique de vente.
De plus, l'article L.271-2 II du code de la construction et de l'habitation dispose, en cas de promesse de vente, que sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations relatifs à l'organisation de l'immeuble, la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés, et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic.
Il ne saurait donc être retenu à l'encontre du notaire comme un manquement à son obligation d'assurer l'efficacité de son acte le fait d'avoir remis le jour de la signature les procès-verbaux d'assemblée générale que la loi ne lui fait pas obligation de remettre avant cette date ultime.
De surcroôt, la restitution à Mme [G] de l'indemnité d'immobilisation n'est que la conséquence de la nullité de la promesse de vente en raison du dol commis par M. [F], étant rappelé qu'un contrat annulé est censé n'avoir jamais existé et que les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil.
Par conséquent, l'absence de perception du montant de l'indemnité d'immobilisation ne constitue nullement un préjudice réparable, quelque manquement, au demeurant non avéré, qu'ait pu commettre le notaire instrumentaire.
M. [F] doit donc être débouté de sa demande.
III- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Pour condamner Me [L] et la SCP [M] et [L] in solidum avec M. [F] aux dépens et à payer à Mme [G] une indemnité au titre des frais non taxables, le tribunal a retenu que si [R] [L] et la société '[H] [Q] et [B] [U]' ne perdent pas ce procès, néanmoins, lors de la réception de l'acte litigieux, il appartenait à [R] [L] d'attirer l'attention des parties sur la contradiction existant la déclaration du promettant quant au raccordement de la salle de bains aux canalisations du bâtiment et les procès-verbaux d'assemblées générales de 2017 et 2019, et il lui incombait aussi de ménager à la bénéficiaire un délai raisonnable pour prendre connaissance des procès-verbaux avant la conclusion de la promesse ce que ne permet pas à l'évidence une remise le jour de conclusion de l'acte, de sorte qu'il avait ainsi commis une double faute qui est directement à l'origine du présent litige.
Toutefois, outre qu'aucun manquement n'a été retenu à l'égard des notaires, seul la partie per dante est condamnée aux dépens ainsi qu'à payer éventuellement une indemnity au titre de l'article 700 du code de procedure civile.
En l'espèce, seul M. [F] est la partie perdante, de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum Me [L] et la SCP [M] et [L] aux dépens de l'instance et au paiement d'une indemnité à Mme [G], seul M. [F], partie perdante, devant être condamné aux dépens tant de première instance que d'appel, et à payer à Mme [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 4.000 € fixée en première instance, ainsi qu'une somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et à payer à Me [L] et la SCP [M] et [L] la somme de 2.000 € sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 14 décembre 2023 sauf en ce qu'il a condamné in solidum Me [R] [L] et la SCP [M] et [L] aux dépens et à payer à Mme [W] [G] la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant de nouveau de ces chefs,
CONDAMNE M. [Y] [F] aux dépens de première instance ;
CONDAMNE M. [Y] [F] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Valérie Toutain de Hauteclocque, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [Y] [F] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'appel :
la somme de 4.000 € à Mme [W] [G] ;
la somme de 2.000 € à Me [R] [L] et la SCP [M] et [L] .
DEBOUTE M. [Y] [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 JUIN 2026
(n° 2026/ 128 , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/03100 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI5NQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 21/10991
APPELANT
Monsieur [Y] [F] né le 09 Août 1978 à [Localité 1],
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153 assisté de Me Rudy COHENreprésentant BETWEEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0225
INTIMÉS
Madame [W] [G], née le 27 Août 1981 à [Localité 3], de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Ségoléne THOMAZEAU du Cabinet XL 1 Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1460
[E] [R] [L], notaire au sein de la Société Civile Professionnelle « [H] [Q] et [B] [U], notaires associés » titulaire d'un office notarial
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté et assisté de Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
SCP [M]- ET [L], notaires associés, titulaire d'un office notarial,
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée et assistée de Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 décembre 2025, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Madame Nathalie BRET, conseillère
Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
Greffière, lors des débats : Madame Dorothée RABITA
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Elisabeth VERBEKE,greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
* *
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte reçu le 20 juin 2019 par Me [R] [L], notaire associé de la société « [H] [Q] et [B] [U] », avec l'assistance de Me [T] [E], notaire, M. [Y] [F] a unilatéralement promis de vendre au prix de 432.000 euros un appartement et une cave sis à [Localité 6] à Mme [W] [G].
L'indemnité d'immobilisation a été fixée à 43.200 euros et l'expiration du délai d'option au 9 septembre 2019. Mme [G] a versé en séquestre une somme de 21.600 euros au caissier de l'office notarial de Me [T] [E].
Mme [G] n'a pas levé l'option, et a, par actes d'huissier du 28 avril 2020, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris M. [F], Me [R] [L] et la société '[H] [Q] et [B] [U]', aux fins de voir prononcer la nullité de la promesse, condamner sous astreinte M. [F] à lui restituer la somme de 43.200 euros séquestrée, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, et condamner solidairement Me [R] [L] et la société '[H] [Q] et [B] [U]' à la relever de toute condamnation prononcée à son encontre.
Par jugement en date du 14 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué de la façon suivante :
Interprète la demande de [W] [G] tendant à condamner sous astreinte [Y] [F] à lui restituer la somme de 43.200 euros séquestrée, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir comme tendant à :
autoriser le séquestre à lui restituer la somme de 43.200 euros séquestrée par elle,
condamner sous astreinte [Y] [F] à lui verser les intérêts produits par ces fonds à compter de la décision à intervenir ;
Prononce la nullité de la promesse du 20 juin 2019 ;
Autorise le caissier de l'office notarial de [T] [E], notaire à [Localité 7] à restituer à [W] [G] la somme de 21.600 euros remise par elle en séquestre ;
Condamne in solidum [Y] [F], [R] [L] et la société '[H] [Q] et [B] [U]' à verser à [W] [G] une indemnité de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute [W] [G] de ses demandes tendant à :
condamner sous astreinte [Y] [F] à lui verser les intérêts produits par les fonds séquestrés à compter de la décision à intervenir,
condamner au titre de l'article 700 du code de procédure civile solidairement [R] [L] et la société '[H] [Q] et [B] [U]' à lui verser une indemnité de 5.000 euros ;
Déboute [Y] [F] de ses demandes tendant à :
ordonner la libération à son profit de la somme de 21.600 euros séquestrée,
condamner sous astreinte [W] [G] à lui verser une somme de 21.600 euros,
la condamner à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute [R] [L] et la société '[H] [Q] et [B] [U]' de leurs demandes tendant à :
écarter l'exécution provisoire,
condamner [W] [G] à lui verser une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum [Y] [F], [R] [L] et la société '[H] [Q] et [B] [U]' aux dépens.
M. [F] a interjeté appel le 6 février 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions du 21 octobre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [F] demande à la cour de :
INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement dont appel de la 2 ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de PARIS du 14 décembre 2023.
ET STATUANT A NOUVEAU :
JUGER l'absence de dol de la part de Monsieur [Y] [F] ;
JUGER que Monsieur [Y] [F] a rempli son obligation d'information à l'égard de Madame [W] [G] ;
JUGER l'absence de vice caché concernant l'immeuble objet du compromis ;
JUGER que le refus de signature de l'acte authentique de vente relève du seul fait de Madame [W] [G] ;
JUGER que [E] [R] [L] et la SCP [M] & [L] engagent leur responsabilité en qualité de rédacteurs de la promesse de vente du 20 juin 2019
EN CONSEQUENCE,
A TITRE PRINCIPAL :
CONFIRMER la validité de la promesse de vente du 20 juin 2019 ;
CONDAMNER Madame [W] [G] à verser à Monsieur [Y] [F] la somme de 43.200 Euros, correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse du 20 juin 2019, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, avec astreinte de 200 Euros par jour de retard à compter de la date d'expiration de ce délai ;
DEBOUTER Madame [W] [G] de toutes ses demandes et prétentions.
A TITRE SUBSIDIAIRE :
CONDAMNER [E] [R] [L] et la SCP [M] & [L] à verser à Monsieur [Y] [F] la somme de 43.200 Euros.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [W] [G], [E] [R] [L] et la SCP [M] & [L] à verser à Monsieur [Y] [F] à payer à Monsieur [Y] [F] la somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais de justice irrépétibles de première instance et d'appel ;
CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame [W] [G], [E] [R] [L] et la SCP [M] & [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions du 28 novembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [G] demande à la cour de :
CONFIRMER les dispositions du jugement rendu par la 2 ème chambre civile du Tribunal Judiciaire de PARIS le 14 décembre 2023, sauf en ce qu'il a débouté Madame [W] [G] de sa demande de condamnation à l'encontre de [E] [L] et la société [Q] et [U] à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et a condamné solidairement Monsieur [Y] [F], [E] [L] et la SCP [M] et [L] au versement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
En conséquence,
A TITRE PRINCIPAL :
- CONFIRMER la décision de première instance
De ce fait,
- PRONONCER la nullité de la promesse du 20 juin 2019
- AUTORISER le caissier de l'office notarial de [T] [E], notaire à [Localité 7] à restituer à [W] [G] la somme de 21.600 euros remise par elle en séquestre ;
- DEBOUTER [Y] [F] de l'ensemble de ses demandes,
- DEBOUTER [R] [L] et la société « [H] [Q] et [B] [U] » de leurs demandes,
- CONDAMNER solidairement [E] [L] ès qualité de notaire de la SCI [Q] et [U] et la SCP [Q] et [U] à relever et à garantir Madame [G] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de l'affaire l'opposant à Monsieur [F] ;
- CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [L] et la SCP [Q] [U] à verser à Madame [G] une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
Si par extraordinaire, la Cour ne devait pas retenir la nullité de la promesse de vente, elle ne manquera pas en tout état de cause, d'ordonner la restitution de l'indemnité d'immobilisation et de retenir la responsabilité du notaire, rédacteur de l'acte au regard des manquements commis
DEBOUTER [E] [L] et la SCP [M] & [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
AUTORISER le caissier de l'office notarial de [T] [E], notaire à [Localité 7] à restituer à [W] [G] la somme de 21.600 euros remise par elle en séquestre ;
DEBOUTER [Y] [F] de ses demandes
CONDAMNER solidairement [E] [L] ès qualité de notaire de la SCI [Q] et [U] et la SCP [Q] et [U] à relever et à garantir Madame [G] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de l'affaire l'opposant à Monsieur [F] ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [L] et la SCP [Q] [U] à verser à Madame [G] une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
SUR L'APPEL INCIDENT
INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris en date du 14 décembre 2023 en ce qu'il a :
- DEBOUTE [W] [G] de ses demandes tendant à :
- Condamner au titre de l'article 700 du Code de procédure civile solidairement [R] [L] et la société « [H] [Q] et [B] [U] » à lui verser une indemnité de 5.000 euros ;
STATUANT A NOUVEAU :
CONDAMNER solidairement [E] [L] ès qualité de notaire de la SCI [Q] et [U] et la SCP [Q] et [U] à relever et à garantir Madame [G] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de l'affaire l'opposant à Monsieur [F] ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [L] et la SCP [Q] [U] à verser à Madame [G] une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER Monsieur [Y] [F] à verser à Madame [W] [G] la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER la partie qui succombera à verser à Madame [W] [G] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER la partie qui succombera à verser à Madame [W] [G] aux entiers dépens
ORDONNER l'exécution de plein droit.
Aux termes de leurs dernières conclusions du 2 septembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Me [L] et la SCP [M] et [L] demandent de :
Infirmer le jugement rendu par la 2 ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Paris le 14 décembre 2023 en ce qu'il a retenu une faute du notaire et l'a condamné in solidum avec Monsieur [F], au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'Article 700 du code de procédure civile.
En conséquence,
Juger que Madame [W] [G] ne justifie pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager la responsabilité du notaire.
La débouter de l'ensemble de ses demandes.
Condamner la partie qui succombera paiement d'une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner la même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de [E] Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l'article 699 du Code de procédure Civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025, et l'affaire fixée à plaider à l'audience du 8 octobre 2025, reportée au 10 décembre 2025.
MOTIFS DE L'ARRÊT
I - Sur la nullité de la promesse de vente
Pour retenir l'existence d'une réticence dolosive de la part de M. [F] concernant la défaillance d'un collecteur de vidange desservant le lot promis justifiant la nullité de la promesse, le tribunal a retenu que s'il était absent aux assemblées générales des 2 mai 2017 et 10 mai 2019, il a été destinataire des procès-verbaux correspondant qui font tous deux état de cette défaillance, et qu'il avait été destinataire le 22 janvier 2018 d'un courrier recommandé avec accusé de réception du syndic lui faisant injonction de reprendre le collecteur défectueux situé dans son appartement, de sorte qu'il avait connaissance du vice affectant sa salle de bains lors de la signature de la promesse litigieuse. Il a ajouté que si cette information pouvait être connue de [W] [G] par la simple lecture des procès-verbaux d'assemblée générale qui lui avaient remis avant la conclusion de la promesse, il y était stipulé que ces documents lui ont été remis sur support électronique au jour de l'acte, lequel comprenait en outre une clause aux termes de laquelle le promettant déclarait qu'à sa connaissance, la salle de bains installée par le précédent propriétaire a été correctement raccordée aux conduits d'évacuation de l'immeuble, et qu'il n'a constaté aucun dysfonctionnement depuis son acquisition, que depuis qu'il est propriétaire du bien, il n'a reçu aucune injonction ni réclamation par le syndic de copropriété par l'un des copropriétaires de l'immeuble, par un voisin ou par l'administration, et que compte tenu de la brièveté du temps qui lui avait été laissé pour consulter les procès-verbaux, [W] [G] avait pu légitimement se fier à la déclaration susmentionnée du promettant dont le caractère formel et rassurant ne pouvait que l'inciter à croire que la salle de bains n'était pas affectée de désordres. Enfin, il a retenu que l'information ainsi retenue par M. [F] que Mme [G] pouvait légitimement ignorer, était de nature à la dissuader de conclure la promesse, puisque si elle avait été informée de l'existence du désordre, elle aurait alors pu craindre que ses conséquences soient bien plus étendues que celles connues au jour de la promesse et aurait alors soit préféré renoncer à son projet soit voulu stipuler diverses clauses de nature à la prémunir contre tout risque, soit aurait, en d'autres termes, refusé de contracter ou aurait voulu contracter à des conditions substantiellement différentes.
Au soutien de l'infirmation du jugement, M. [F] lui reproche de ne pas avoir caractérisé tous les éléments constitutifs du dol, et notamment l'intention dolosive, rappelant qu'il est propriétaire non occupant du bien objet de la promesse et non présent aux assemblées générales, de sorte que sa connaissance du bien se limitait aux éventuelles informations qu'on lui communiquait, et qu'il a pu ne pas avoir en tête le contenu d'une assemblée générale lui ayant été communiquée un an avant, à supposer qu'il en ait bien pris connaissance ; qu'il est par conséquent hors de propos de qualifier son comportement de man'uvre, mensonge ou dissimulation intentionnelle, dans la mesure ou les documents nécessaires pour compléter la connaissance parcellaire de ce dernier sur son bien étaient entre les mains de Mme [G] et de son notaire dès avant la promesse, et que le fait qu'il ait fait les déclarations reprochées tout en communiquant les documents contradictoires démontre d'autant plus l'absence totale d'intentionnalité ou de man'uvres de sa part, et relève plus d'une ignorance de sa part, ou d'une mauvaise rédaction de l'acte par son auteur. Il ajoute que son comportement par la suite, tenant à faire passer des entreprises et à proposer la prise en charge du risque, particulièrement limité au demeurant, parfait la démonstration de sa bonne foi, et fait échec à la condition « d'intention dolosive ».
Il excipe en outre de la légèreté blâmable de l'acheteur qui ne peut utilement se prévaloir de son inexpérience pour s'affranchir des diligences raisonnablement attendues d'un contractant sur le point de réaliser pareille opération, dont le minimum consiste en la lecture des documents qui lui sont communiqués, et fait observer qu'elle disposait en outre d'un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre RAR lui notifiant la promesse de vente pour exercer son droit de rétractation, de sorte qu'elle avait tout le temps et la sérénité nécessaire pour prendre connaissance des documents par lui fournis ; que l'article L.721-2 du code de la construction et de l'habitation imposant une remise des documents au plus tard à la date de signature de la promesse de vente, il ne peut lui être reproché de ne pas les avoir remis avant.
Enfin, il fait grief au tribunal de ne pas avoir démontré que l'information qu'il lui est reproché d'avoir dissimulée aurait eu un caractère déterminant pour l'acquéreur, dès lors que les travaux à réaliser sont d'une importance dérisoire (2.236,10 € HT selon le devis joint à la convocation du 2 mai 2017à en comparaison du prix de vente de l'immeuble fixé à 432 000 € ; que les dysfonctionnements ne rendent pas le bien impropre à sa destination, qu'il n'était pas raisonnablement soutenable, comme a pu le faire le tribunal, qu'en raison de ce vice, l'acquéreur « aurait pu craindre que ses conséquences soient bien plus étendues que celles connues au jour de la promesse » sans qu'aucun élément de fait ne vienne conforter une telle hypothèse, et ce d'autant qu'en tout état de cause, M. [F] avait proposé d'en assumer pleinement la charge, un tel engagement étant également de nature à contrevenir à l'argument du tribunal ayant estimé que « si Mme [G] avait connu le vice », elle aurait pu vouloir « stipuler diverses clauses de nature à la prémunir contre tout risque », puisque le risque était justement assumé par le vendeur, qu'elle n'a pas fait usage de son droit de rétractation après communication du certificat de l'article 20-2 de la loi du 10 juillet 1965, reprenant le contenu des procès-verbaux du 2 mai 2017 et 20 mai 2019, ainsi que lesdits procès-verbaux , et qu'enfin, elle était déjà informée de l'existence d'un problème, ainsi que du montant des travaux y étant afférents, ayant communiqué à ce sujet avec M. [F] par le biais de son notaire.
Au soutient de la confirmation du jugement dont elle fait sienne la motivation, Mme [G] souligne qu'il est incontestable que M. [F] avait parfaitement connaissance d'informations et de faits qu'il ne lui a volontairement pas communiqués afin de s'assurer de la vente de son bien, et a fait une déclaration mensongère dans la promesse de vente, ayant théoriquement vocation à la rassurer sur l'état de l'appartement, peu important qu'il soit propriétaire non occupant du bien ; qu'aucun manquement et/ou légèreté ne peuvent lui être reprochés compte tenu de la communication le jour de la signature des procès-verbaux d'assemblée générale de surcroît sur support électronique et n'ayant pas fait l'objet d'une lecture lors de cette signature, peu important l'existence du délai de rétractation qui ne permet pas de purger le manquement à l'obligation d'information et les man'uvres dolosives de M. [F].
Enfin, sur le caractère déterminant de l'information , elle fait valoir qu'il n'est pas du tout établi que, comme l'indique M. [F], les travaux à réaliser aient été d'une importance dérisoire, la société BOUTBAT mandatée par ses soins ayant constaté plusieurs dysfonctionnements importants liés notamment à des défauts d'étanchéité et à la nécessité d'effectuer des travaux, ce qui laisse à penser que non seulement le coût des travaux à entreprendre n'allait pas être dérisoire, mais que l'état général de l'appartement pouvait avoir été affecté par les désordres constatés.
Réponse de la cour
Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est une un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Le dol est défini comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
Il est acquis que le dol peut résulter d'un simple mensonge, même en l'absence de man'uvres destinées à lui donner crédit.
Enfin, le dol s'apprécie au moment du contrat, de sorte que les événements postérieurs à celui-ci sont indifférents quant à son appréciation.
En l'espèce, la promesse unilatérale de vente reçue le 20 juin 2019 par Me [R] [L], avec la participation de Me [T] [E], assistant le vendeur, portait sur les lots n°5 et 26 d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], dont la désignation s'agissant du lot n°26, énoncé dans l'état descriptif de division était un « appartement de deux pièces, cuisine, entrée, couloir, water-closets et débarras », et sa désignation actuelle à la suite des aménagements effectués par le précédent propriétaire ayant consisté à transformer le débarras en salle de bains comme rappelé par une mention de l'acte du 15 septembre 2006 constituant le titre de propriété du promettant littéralement reproduite à la promesse de vente litigieuse, « dégagement, séjour-cuisine, wc, chambre, salle de bains, placard ».
A la suite immédiate de cette désignation du bien promis, figure la clause suivante :
« Le promettant déclare qu'à sa connaissance, la salle de bains installé par le précédent propriétaire a été correctement raccordée aux conduits d'évacuation de l'immeuble, et qu'il n'a constaté aucun dysfonctionnement depuis son acquisition.
Le promettant précise que depuis qu'il est propriétaire du bien, il n'a reçu aucune injonction ni réclamation par le syndic de copropriété, par l'un des copropriétaires de l'immeuble, par un voisin ou par l'administration compétente. »
Or, les pièces produites aux débats démontrent que cette déclaration est totalement contraire à la réalité, et s'analyse donc en un mensonge, M. [F] ayant une parfaite connaissance du vice affectant la salle de bains du bien promis, et plus précisément d'une non-conformité ou plus précisément d'une irrégularité du raccordement du collecteur de vidange, ainsi que des dysfonctionnements et désordres engendrés par cette non-conformité aux normes.
Ainsi, aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale en date du 2 mai 2017, il est indiqué au titre de la décision n° 33 : Proposition travaux reprise collecteur copropriétaires :
« Le syndic souhaite rappeler qu'il sera nécessaire de procéder à la réfection du collecteur de vidange, équipement desservant deux appartements, M. [F] et M. [A].
Le collecteur est actuellement raccordé de façon irrégulière et nécessite d'être autonome pour chaque appartement.
Ce raccordement génère des désordres dans les appartements de M. [F] et M. [A] et peut générer des dégâts des eaux en l'absence des copropriétaires concernés.
Les travaux devront permettre la distinction des branchements de façon autonome avec l'ouverture du mur intérieur et extérieur par des cordistes, des reprises peinture seront également à envisager.
La société CHARLES PEREIRA propose le devis joint à la convocation pour un montant de 2.236,10 € HT.
(')
Après délibération, l'Assemblée générale rappelle l'irrégularité de ce branchement dont la reprise se doit d'être prise en charge dans sa totalité par le copropriétaire directement, le Syndic s'engage à se rapprocher de nouveau du copropriétaire concerné, M. [F] pour qu'il convienne d'effectuer rapidement ces travaux ».
Un courrier a ensuite été adressé par le syndic à M. [F], qui ne conteste pas sa réception, le 22 janvier 2018 par lequel il est invité, conformément à la dernière assemblée générale du 2 mai 2017, à prendre connaissance pour information du devis de la société CHARLES PEREIRA, et il lui est rappelé qu'il est « impératif de procéder par ses soins à la réfection du collecteur de vidange de son appartement, ce collecteur privatif étant raccordé de façon irrégulière et générant des désordres importants (dégâts des eaux) » chez son voisin, M. [A], et que « l'irrégularité de ce branchement actuelle nécessite une rapide intervention » de sa part par la société de son choix.
Enfin, aux termes de la résolution n°34 de l'assemblée générale du 20 mai 2019, « questions diverses », M. [A] a souhaité « rappeler la non-conformité du collecteur de vidange non conforme et occasionnant des désordres de dégâts des eaux, le copropriétaire du lot concerné n° 26 se doit de remettre en conformité son installation privative afin de faire cesser les désordres. Décision n°33 du 2 mai 2017 et courrier recommandé sans retour ».
Dès lors, M. [F], qui ne conteste pas avoir eu connaissance des deux procès-verbaux d'assemblée générale, dont il y a lieu de relever s'agissant de celui du 20 mai 2019 qu'il n'est antérieur à la promesse de vente que d'un mois, ni avoir été destinataire du courrier adressé en février 2018 par le syndic, particulièrement explicite sur l'irrégularité du raccordement du collecteur de vidange de la salle de bains, et l'urgente nécessité de remédier à celle-ci, ne peut être suivi en ce qu'il avance « qu'il a pu ne pas avoir en tête le contenu d'une assemblée générale lui ayant été communiquée il y a plus d'un an, à supposer qu'il en ait bien pris connaissance », ou encore « qu'il est donc particulièrement malvenu de venir prétendre que Monsieur [F] aurait manqué à son obligation d'information ».
Compte tenu de la déclaration mensongère faite à l'acte qui, parce qu'elle ne peut être involontaire, est suffisante à démontrer l'intention de surprendre le consentement du cocontractant, outre les motifs du jugement non contraires à ceux ici développés, cependant que le comportement du promettant postérieurement à la conclusion de la promesse de vente est indifférent s'agissant d'apprécier la réalité d'une dissimulation au plus tard au moment de l'acte, il convient de retenir que M. [F] a dissimulé intentionnellement des informations connues de lui.
Par ailleurs, il ne peut être considéré que cette information pouvait être connue de Mme [G] par la simple lecture des procès-verbaux d'assemblée générale des 2 mai 2017 et 10 mai 2019, ceux-ci lui ayant été remis le jour même de la signature de la promesse, sur support électronique, soit comme précisé à l'acte une clef USB, de sorte que, comme relevé justement par le tribunal, elle a pu légitimement se fier à la déclaration susvisée du promettant dont le caractère formel et rassurant ne pouvait que l'inciter à croire qu'aucune irrégularité n'affectait le raccordement aux conduits d'évacuation du collecteur de vidange de la salle de bains installée par le propriétaire ayant vendu à M. [F], et que les travaux avaient été régulièrement réalisés, et n'avaient donné lieu à aucun désordre, ni injonction de la copropriété, ce qui s'est avéré totalement inexact.
Enfin, il ne saurait être sérieusement contesté que l'information dissimulée, tenant à l'irrégularité du raccordement du collecteur privatif à la conduite collective d'évacuation, et non pas seulement à un désordre relatif à l'étanchéité ou encore à de simples fuites, revêtait nécessairement un caractère déterminant pour Mme [G], indépendamment du coût qualifié de dérisoire des éventuels travaux, dès lors qu'informée de cette irrégularité à laquelle de surcroît le promettant n'avait pas remédié depuis plus de deux années malgré le rappel fait par l'assemblée générale des copropriétaires et le syndic, elle aurait pu renoncer à son acquisition ou aurait pu vouloir contracter à des conditions substantiellement différentes, de sorte que la déclaration mensongère de M. [F] a bien déterminé son consentement.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a annulé la promesse de vente pour dol, et ordonné la restitution des fonds séquestrés à Mme [G].
II ' Sur la demande de M. [F] en dommages et intérêts à l'encontre de Me [L] et la SCP [M] et [L]
M. [F] demande, dans l'hypothèse où il ne serait pas fait droit à sa demande tenant au versement par Mme [G] du montant de l'indemnité d'immobilisation, de condamner, au visa de l'article 1240 du code civil, les notaires à l'indemniser de l'intégralité du préjudice constitué par l'absence d'attribution de l'indemnité d'immobilisation, à savoir la somme de 43.200 €.
Me [L] concluent à l'absence de preuve d'une faute en lien de causalité avec un préjudice, lequel est inexistant s'agissant d'un effet du contrat.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Il convient de rappeler que si le notaire est tenu à un devoir de conseil également lorsqu'il rédige une promesse de vente, il ne saurait être tenu d'effectuer les mêmes diligences que pour l'acte authentique de vente.
De plus, l'article L.271-2 II du code de la construction et de l'habitation dispose, en cas de promesse de vente, que sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations relatifs à l'organisation de l'immeuble, la fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés, et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic.
Il ne saurait donc être retenu à l'encontre du notaire comme un manquement à son obligation d'assurer l'efficacité de son acte le fait d'avoir remis le jour de la signature les procès-verbaux d'assemblée générale que la loi ne lui fait pas obligation de remettre avant cette date ultime.
De surcroôt, la restitution à Mme [G] de l'indemnité d'immobilisation n'est que la conséquence de la nullité de la promesse de vente en raison du dol commis par M. [F], étant rappelé qu'un contrat annulé est censé n'avoir jamais existé et que les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil.
Par conséquent, l'absence de perception du montant de l'indemnité d'immobilisation ne constitue nullement un préjudice réparable, quelque manquement, au demeurant non avéré, qu'ait pu commettre le notaire instrumentaire.
M. [F] doit donc être débouté de sa demande.
III- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Pour condamner Me [L] et la SCP [M] et [L] in solidum avec M. [F] aux dépens et à payer à Mme [G] une indemnité au titre des frais non taxables, le tribunal a retenu que si [R] [L] et la société '[H] [Q] et [B] [U]' ne perdent pas ce procès, néanmoins, lors de la réception de l'acte litigieux, il appartenait à [R] [L] d'attirer l'attention des parties sur la contradiction existant la déclaration du promettant quant au raccordement de la salle de bains aux canalisations du bâtiment et les procès-verbaux d'assemblées générales de 2017 et 2019, et il lui incombait aussi de ménager à la bénéficiaire un délai raisonnable pour prendre connaissance des procès-verbaux avant la conclusion de la promesse ce que ne permet pas à l'évidence une remise le jour de conclusion de l'acte, de sorte qu'il avait ainsi commis une double faute qui est directement à l'origine du présent litige.
Toutefois, outre qu'aucun manquement n'a été retenu à l'égard des notaires, seul la partie per dante est condamnée aux dépens ainsi qu'à payer éventuellement une indemnity au titre de l'article 700 du code de procedure civile.
En l'espèce, seul M. [F] est la partie perdante, de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum Me [L] et la SCP [M] et [L] aux dépens de l'instance et au paiement d'une indemnité à Mme [G], seul M. [F], partie perdante, devant être condamné aux dépens tant de première instance que d'appel, et à payer à Mme [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 4.000 € fixée en première instance, ainsi qu'une somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et à payer à Me [L] et la SCP [M] et [L] la somme de 2.000 € sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 14 décembre 2023 sauf en ce qu'il a condamné in solidum Me [R] [L] et la SCP [M] et [L] aux dépens et à payer à Mme [W] [G] la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant de nouveau de ces chefs,
CONDAMNE M. [Y] [F] aux dépens de première instance ;
CONDAMNE M. [Y] [F] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Valérie Toutain de Hauteclocque, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [Y] [F] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'appel :
la somme de 4.000 € à Mme [W] [G] ;
la somme de 2.000 € à Me [R] [L] et la SCP [M] et [L] .
DEBOUTE M. [Y] [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,